Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai

Từ năm 1993 sau đạo luật đất đai của nền kinh tế thị trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ năm 1993, sau đạo Luật Đất đai của nền kinh tế thị trường, Nhà

nước ta mới thực sự bỏ "bao cấp đất đai", cộng đồng doanh nghiệp và

người dân thoạt đầu chưa qucn với điều đó, cũng như còn ngỡ ngàng khi

phải trả cho Nhà nước một khoản tiên để có được quyền sử dụng đất

Như vậy, từ chỗ được bao cấp triệt để về quyền sử dụng đất, mọi việc

cần đến đất đai đều không mất tiền, đến nay khi người ta sử dụng đất

vào mục đích sản xuất kinh doanh, họ cần phải có thói quen trả cho

người đã tạo dựng cho mình một mặt bằng cho sản xuất, cho lợi nhuận

từ hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản một khoản tiền xứng tầm với

quyền sử dụng đất mà họ có được Bài học vỡ lòng đó chắc các doanh

nhân, người làm kinh doanh đã biết được từ lâu, song mới áp dụng ở

Việt Nam chưa tới hai thập niên Do vậy, xét về chính sách và pháp luật,

việc sử dụng đất phải trả cho người đại diện chủ sở hữu đất đai một

khoản tiền dường như mới ở chặng đường đầu tiên Trong bối cảnh đó,

Nhà nước cần phải ban bố cho người sử dụng đất biết đến hàng hóa

quyền sử dụng đất, việc sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh

phải trả tiền, phải tạo lập thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường

bất động sản để doanh nghiệp và người dân có đủ quyền tham gia các

giao dịch dân sự về đất đai cũng như đam mê trong việc đầu tư tạo lập

các bất động sản từ nhà ở, công trình xây dựng đến các đại siêu thị, văn

phòng cho thuê ở mọi cấp độ, khách sạn cao cấp, khu đô thị mới, khu

công nghiệp để đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, sản xuất, kinh doanh

của đối tượng sử dụng đất ở trong nước và nước ngoài Tuy nhiên, hình

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất còn rất mới, thời gian áp dụng chưa

đài, phản ứng về mặt xã hội cũng rất đa chiều khi người sử dụng đất

thực hiện nghĩa vụ tài chính áp theo giá đất còn bao cấp và ngược lại

Thực tế đó tạo ra sự xung đột về mặt lợi ích giữa Nhà nước, nhân dân,

các chủ đầu tư trong quan hệ đất đai

Do vậy, nghiên cứu về hình thức sử dụng đất nói chung và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng chính là ước vọng của tác giả

luận án, qua đó nhìn nhận và luận chứng một cách có hệ thống các hình thức sử dụng đất đang được áp dụng tại Việt Nam, các ưu điểm và nhược điểm thực sự của từng hình thức sử dụng đất, đặc biệt là hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất Từ đó, phân tích, đánh giá và đưa ra các

nhận định về sức sống thực sự của hình thức sử dụng đất này ở Việt

Nam, khi mà cơ chế thị trường đang chỉ ra những "yếu đuối” của luật pháp trong quá trình thực hiện Giá đất bồi thường quá thấp không tuân thủ quy luật thị trường gây mất niềm tin cho người bị thu hồi đất, trong khi đó thất thoát quá lớn lợi ích từ đất đai, tình trạng tham nhũng, lãng phí quỹ đất quốc gia vẫn còn là căn bệnh trầm kha của xã hội Tác gia luận án cố gắng làm sáng tỏ dưới khía cạnh pháp lý các bức xúc đương đại của xã hội về vấn đề đất đai và kiến nghị các phương thức giải quyết

Do đó, cùng với các bước phát triển mới trong Luật Đất đai (2003),

luận án sẽ góp phần luận giải đầy đủ một hình thức pháp lý thể hiện rõ nét nhất về sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Lĩnh vực đất đai có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác

nhau Có người nhìn nhận vấn đề về kinh tế tài nguyên đất, có nghiên cứu về các đạo luật thuế liên quan đến đất đai, các nghiên cứu về thị trường bất động sản, các nghiên cứu thực tế của người hoạt động thực tiễn phản ánh ở nhiều góc độ khác nhau Trước hết đó là những nghiên cứu ban đầu của các học giả trong cuốn sách "Mội số vấn đề về đổi mới

quan hệ sở hữu đất đai" do TS Trần Quốc Toản (chủ biên) và được Nxb

Thông tin lý luận ấn hành năm 1993 Trong khuôn khổ một đề tài cấp Nhà nước, cuốn sách này đã luận chứng nhu cầu phải đổi mới tư duy về

quan hệ sở hữu đất đai với ba phương diện, đó là: (¡) về mặt nhận thức;

(ii) vé mat thuc tién; (iii) vé mặt pháp lý Về mặt lý luận sở hữu đất đai

có nhiều nhà nghiên cứu, cụ thể là TS Nguyễn Văn Niên với cuốn "Xây

dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam - một số vấn đề lý luận và thực

tiễn" năm 1996 có phần bàn nhiều về vấn dé sở hữu đất đai, cuốn "Mort

số vấn đề về sở hữu ở nước 1a hiện nay" của PGS.TS Nguyễn Văn Thạo

và TS Nguyễn Hữu Đạt do Nxb Chính trị quốc gia ấn hành năm 2004

nghiên cứu một cách toàn diện về mặt lý luận, về thực trạng sở hữu

doanh nghiệp, sở hữu đất đai và hướng giải quyết vấn đề sở hữu ở nước

ta; cuốn "Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều

thành phần ở Việt Nam" do PGS.TS Hoàng Việt (chủ biên) năm 1999,

Đề cập về hình thức sử dụng đất trong chương quản lý nhà nước về

đất đai tại các Giáo trình Luật đất đai của Viện Dai hoc Mở Hà Nội

(2005), Trung tâm Đào tạo từ xa, Đại học Huế (2005), của Trường Đại

học Luật Hà nội (2007) cũng là những phần tham khảo của tác giả luận

án Bên cạnh đó, các đề tài nghiên cứu quan trọng có thể nêu là: Báo cáo

tổng hợp nghiên cứu rà soát các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức

và hoạt động của doanh nghiệp với tư tưởng chỉ đạo xây dựng Luật

Doanh nghiệp thống nhất và Luật Đầu tư chung được Ban Nghiên cứu

của Thủ tướng Chính phủ chủ trì trong khuôn khổ dự án VIE 01/025

thực hiện tháng 2/2005; Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật với đề tài

"Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu

tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng" của Viện Nghiên cứu Địa

chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện tháng 4/2005; "Báo cáo

chính sách và tình hình sử dụng đất của 12 nước" của Viện Nghiên cứu

Địa chính thực hiện năm 2000; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý

về quyển sử dụng đất của doanh nghiệp" của CONCETTIT (Công ty

Nghiên cứu và Tư vấn chuyển giao công nghệ và đầu tư (tháng

10/2004); Báo cáo về "Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai

và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai" của Ban Kinh tế Trung ương Đảng, tháng 8/2002; Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai của Bộ

Tài nguyên và Môi trường số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003

Các tài liệu từ hội thảo khoa học cũng là nguồn tư liệu quan trọng

cho tác giả trong quá trình nghiên cứu đề tài, đó là Hội thảo "Tổng kếí chính sách, pháp luật đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai" do Ban Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức tháng 5/2002; Hội thảo về "Xây dung

cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” ngầy

26/5/2002 do Bộ môn Pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức; Hội thảo "Pháp luật và chính sách về kinh doanh bất động sản" do Trung tâm Thông tin, Thư viện và Nghiên cứu khoa học thuộc Văn phòng Quốc hội, năm 2005

Thật sát với đề tài chính là những nghiên cứu từ các tạp chí, cụ thể

là PGS.TS Phạm Hữu Nghị tại Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 1/2005

với bài viết "Vai tro cia Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai"; Đặc san về Luật Đất đai của Tạp chí Luật học của

Trường Đại học Luật Hà Nội số 5/2004 với các bài viết của ThS Nguyễn

Thị Nga: "Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền su dung dat", ThS Tran Quang Huy: "Các vấn đề pháp lý về tài chính đất đai và giá đất", PGS.TS Phạm Duy Nghĩa: "Bình luận về Luật đất đai năm 2003 dưới khía cạnh chính sách pháp luật", TS Nguyễn Quang Tuyến: "Về vấn đề

Sở hữu toàn dân đối với đất đai trong Luật Đất đai năm 2003" Các Tạp chí Tài chính, Tạp chí Bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp đã cung cấp cho tác giả các bài viết rất cần thiết phục vụ việc nghiên cứu đề tài

Về tài liệu nghiên cứu nước ngoài, tác giả luận án tham khảo các Báo cáo của Đoàn công tác "Nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp

luật đất đai của Trung Quốc" (2002), Báo cáo của Đoàn công tác của Ban Kinh tế trung ương "Nghiên cứu, khảo sát chính sách, pháp luật đất

đại của Đài Loan” (2002), Bài viết của TS Nguyễn Ngọc Điện về "Cấu

Irúc kỹ thuật của hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam -

một góc nhìn Pháp", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6/2007, Bài viết

của GS Ulf JENSEN của Trường Đại học Tổng hợp Lund (Thụy Điển):

"$o sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản" Các bài viết

và báo cáo nói trên cung cấp cho tác giả luận án nhận định về những

tương đồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số nước

có chung chế độ công hữu đất đai như Trung Quốc, những khác biệt

trong chính sách của các nước về hình thức sử dụng đất

Do vậy, nghiên cứu sinh gần như là người có nhiệm vụ khai phá đề

tài pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cả về mặt lý

luận và thực tiễn

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

3.1 Mục đích

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập các hình

thức sử dụng đất ở Việt Nam với đặc thù "đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, trong đó đặc biệt nhấn mạnh về hình

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức giao đất chủ yếu nhất

trong nền kinh tế thị trường Từ đó, làm rõ thực trạng sử dụng đất của tổ

chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử

dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam;

- Đề xuất các kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về

hình thức giao đất có thu tiên sử dụng đất ở Việt Nam, để qua đó hình

thành các chính sách mới, các sửa đổi bổ sung cần thiết cho việc áp

dụng thành công hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nước ta

3.2 Nhiệm vụ

Để đạt được những mục đích đặt ra trên đây, luận án tập trung giải

quyết các nhiệm vụ sau đây:

- Nghiên cứu bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, qua đó thấy được nhu cầu và sự cần thiết của việc xác

lập các hình thức sử dụng đất ở Việt Nam;

- Phân tích làm rõ để phân biệt từng hình thức sử dụng đất, các ưu điểm và nhược điểm của từng hình thức đó, đặc biệt là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Trình bày có tính hệ thống về hình thức sử dụng đất thông qua các đạo Luật Đất đai, qua đó đánh giá thực trạng pháp luật về hình thức sử dụng đất từ trước đến nay;

- Phân tích, đánh giá để làm rõ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế ở trong nước khi giao đất để xây nhà bán hoặc cho thuê; xây dựng kết cấu hạ

tang để chuyển nhượng hoặc cho thuê; xây dựng công trình công cộng

có mục đích kinh doanh; sử dụng đất làm mặt bằng để tổ chức sản xuất kinh doanh; giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp để sản xuất, kinh doanh;

- Phân tích, đánh giá để làm rõ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất

cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hình thức hoàn toàn mới theo

quy định của Luật Đất đai năm 2003;

- Từ kết quả nghiên cứu pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng hình thức giao đất có thu tiền su dung dat, dé xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai hiện hành về hình thức giao đất chủ yếu của nền kinh tế thị trường

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 4.1 Đốt tượng nghiên cứu

Luận án tập trung phân tích các luận điểm khoa học làm rõ bản chất

của đất đai, tính hàng hóa của quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường để qua đó áp dụng hình thức sử dụng đất phù hợp nhất, đồng thời thấy được bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền khi áp

dụng đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài Luận án dành phần lớn nội dung nghiên cứu đề cập đến

các quy định hiện hành của pháp luật đất đai khi giao đất cho các chủ

thể sử dụng đất có so sánh đối chiếu với các quy định về hình thức sử dụng

đất từng tồn tại ở các Luật Đất đai từ trước đến nay Từ các luận chứng

đó để xây dựng cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về nghĩa vụ tài

chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, chính sách bồi thường về

đất và tài sản cũng như phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

4.2 Phạm vì nghiên cứu

"Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" với tính

cách là đề tài luận án, song điều đó không có nghĩa phạm vi nghiên cứu

của tác giả về mọi phương diện pháp luật có liên quan đến hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất Thực chất, hình thức giao đất có thu

tiền chỉ là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất phổ biến nhất tồn

tại ở Việt Nam và Trung Quốc trong bối cảnh cả hai nước đều thực thi

chế độ công hữu về đất đai Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của dé tài

chính là các quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở

Việt Nam với các quy định mới nhất của pháp luật đất đai, nghiên cứu,

đánh giá và đưa ra các giải pháp hoàn thiện

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu, luận án dựa trên

quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác -

Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta

về chính sách và pháp luật đất đai - xem đó là cơ sở phương pháp luận

giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của luận án Nói cách khác, đó

là căn cứ cơ bản giúp tác giả luận án làm sáng tỏ những vấn đề thuộc về

khái niệm, bản chất, việc nhận dạng các hình thức sử dụng đất, phân biệt

các hình thức sử dụng đất, đặc biệt là bản chất pháp lý của hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam

Luận án sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể, như: phương pháp hệ thống, phương pháp lịch sử cụ thể, phương pháp phân

tích quy phạm pháp luật, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh Trong sự kết hợp với những tiên lượng khác nhau giữa các phương pháp nghiên cứu với sự chủ đạo của phương pháp phân tích quy phạm pháp luật

6 Những điểm mới của luận án Thứ nhất, luận án đã phân tích một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm hình thức sử dụng đất, phân biệt các hình thức sử dụng đất, làm rõ

nội hàm của từng hình thức sử dụng đất; làm rõ bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất bởi

hình thức pháp lý này

Thứ hai, luận án đã phân tích, đánh giá một cách toàn diện việc áp

dụng hình thức giao đất có thu tiên sử dụng đất đối với các tổ chức kinh

tế, hộ sia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành Qua đó nêu rõ tính đúng đắn khi lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với từng chủ thể sử dụng đất, những khiếm khuyết hiện tại trong việc 4p dụng

hình thức này trong quá trình thực thi Luật Đất đai (2003)

Thứ ba, tác giả đưa ra các kiến nghị sửa đối, bổ sung các quy định

của Luật Đất đai theo hướng thể hiện đầy đủ hơn lợi ích của Nhà nước

và người sử dụng đất, các quyền và lợi ích về đất đai được đặt trong một chỉnh thể thống nhất

Các kết luận, kiến nghị và đề xuất mà luận án nêu ra đều có cơ sở

khoa học và thực tiễn, vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc hoạch định các chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với các quan

điểm về đổi mới quan hệ đất đai trong nên kinh tế thị trường

7 Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội

dung của luận án gồm 3 chương, 9 mục.

9

NOI DUNG CO BAN CUA LUAN AN

Chuong 1 NHỮNG VAN DE LY LUAN VE HINH THUC GIAO DAT

CO THU TIEN SU DUNG DAT 6 VIET NAM

Mục tiêu của chương này, nhằm ly giải các vấn đề lý luận co ban

liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và pháp luật về

hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam Trên cơ sở đó,

tác giả luận án thực hiện nhiệm vụ đánh siá thực trạng pháp luật ở

chương 2 và đưa ra các giải pháp, kiến nghị tại chương 3 Nội dung cơ

bản của chương 1 gồm:

1.1 Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất

1.1.1 Quan niệm về quyền sử dụng đất

Với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu, Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng bằng

nhiều hình thức pháp lý khác nhau, trong đó quan trọng nhất là hình

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất được

tiền tệ hóa trở thành hàng hóa đặc biệt trong thị trường bất động sản Do

vậy, quan niệm hiện tại phải xuất phát từ đất đai là một tài sản, người

chủ sở hữu hay người đại diện chủ sở hữu tài sản này phải hưởng đầy đủ

lợi ích kinh tế từ việc khai thác, quản lý và trao quyền Đất đai không

chỉ thuần túy là một tài nguyên và khai thác như mọi tài nguyên khác,

đất đai phải là một tài sản và quản lý như một tài sản Đó chính là thông

điệp của tác giả luận án khi đề cập về tiểu mục này

1.1.2 Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, cho nên Nhà

nước có đủ quyền năng về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Tuy nhiên,

Nhà nước trên thực tế không sử dụng đất đai, mà trao quyền sử dụng đất

cho nhiều chủ thể khác nhau Bởi vậy, người được sử dụng đất không có

10

quyền năng định đoạt đất đai như định đoạt các tài sản khác Họ được

Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp Tuy nhiên, tùy từng chủ thể nhất định, người sử dụng đất cũng có các quyền về chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo

lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Nhà nước bảo hộ các quyền nói trên, tuy nhiên, khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì việc thu hồi quyền sử dụng đất phải tuân thủ trình tự hành chính về thu hồi đất Các khía cạnh pháp lý nói trên thể

hiện tính đặc thù trong quan hệ đất đai ở Việt Nam với nền tảng của chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai

1.2 Các hình thức sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hình thức sử dụng đất

Trong tiểu mục này, luận án đề cập đến các quan niệm về hình thức

sử dụng đất tồn tại ở trên thế giới với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai Các khái niệm được đề cập ở đây là: sở hữu tuyệt đối và sở hữu không tuyệt đối Chủ sở hữu đất có thể cho thuê đất hàng ngàn năm (gần như

vĩnh viễn), hình thức cấp đất (and grant), hình thức thuê đất vĩnh viễn (perpetual land lease), hinh thitc cho thuê đất có thời hạn

Từ việc nghiên cứu cách thức sử dụng đất trên thế giới để dé cap tới hình thức sử dụng đất ở Việt Nam Khác với mọi quốc gia trên thế

giới, Việt Nam thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Do vậy,

cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất rất đa dạng, bao gồm giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

1.2.2 Phân biệt hình thức sử dụng đất

Với đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sử dụng đất được phân biệt thành từng loại khác nhau với các đặc trưng

pháp lý nhất định

11

+ Đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: đặc trưng

pháp lý của hình thức sử dụng đất này xét về mặt chủ thể thuộc đối

tượng ưu tiên trong các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam, ví

dụ như hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Việc sử dụng đất

của họ đều không vì mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt

động kinh doanh, mà sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia,

mục đích an ninh, quốc phòng

+ Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất ở

hình thức pháp lý này chính là các chủ thể kinh doanh, mục tiêu khi sử

dụng đất là tạo lập các cơ sở vật chất để tìm kiếm lợi nhuận trong kinh

doanh Do vậy, trách nhiệm và nghĩa vụ của họ là phải nộp tiền sử dụng

đất cho Nhà nước và qua đó được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích

hợp pháp

+ Hình thức thuê đất: khác với việc thuê đất ở các quốc g1a thực thi

chế độ sở hữu tư nhân, Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

thuê đất Đây là quan hệ có tính chất hành chính, không phải 1a giao

dịch dân sự về đất đai Đặc trưng pháp lý về hình thức thuê đất chính là,

người sử dụng đất ở trong nước chỉ thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho

Nhà nước, trong khi đó, người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước

ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể lựa chọn giữa việc

trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiên thuê đất một lần Chủ thể sử dụng

đất thuê có mục đích tương tự như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng

đất là hướng tới các lợi ích trong kinh doanh

1.3 Đối tượng sử dụng đất thuộc hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất

Trên cơ sở phân biệt từng hình thức sử dụng đất được đề cập ở phần

1.2.2, luận án đi sâu phân tích về đối tượng sử dụng đất dưới hình thức

giao đất có thu tiên sử dụng đất Các chủ thể này sử dụng đất để ở, tạo

mặt bằng hay sử dụng để kinh doanh và được phân biệt thành:

12

Thứ nhất, là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để ở;

Thứ hai, các tổ chức kinh tế ở trong nước sử dụng đất vào mục đích kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng, mặt bằng trong kinh doanh, xây dựng công trình công cộng để kinh doanh, sản xuất, kinh doanh đối với nhóm đất nông nghiệp

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án

đầu tư tại Việt Nam

Từ việc xác định các chủ thể sử dụng đất nêu trên, tác giả luận án sẽ

đánh giá thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất gắn với các chủ thể kinh doanh đề cập tại phần này của chương 1 1.4 Vai trò của pháp luật đối với hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất ở Việt Nam Mục này của luận án, tac gia phan tích vai trò của pháp luật trong việc xây dựng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nước ta với các biểu hiện sau đây:

- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trước hết là sản phẩm tất yếu của việc chính thức công nhận hàng hóa quyền sử dụng đất ở

Việt Nam

- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không chỉ tuyên chiến với tính bao cấp trong quan hệ sử dụng đất trước đây, mà còn thể hiện tính hưởng lợi về mặt kinh tế đối với đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất

dai

- Trong các hình thức sử dụng đất thì giao đất có thu tiền sử dụng đất bảo hộ một cách đây đủ nhất các quyền và lợi ích hợp pháp cua người sử dụng đất và qua đó, là hình thức sử dụng đất được nhà đầu tư quan tâm nhất trong kinh doanh quyền sử dụng đất

- Hình thức sử dụng đất không chỉ bao quát các nhà đầu tư trong

nước, mà còn mở rộng phạm vi đến người Việt Nam định cư ở nước

13

ngồi đầu tư vào Việt Nam Qua đĩ thể hiện sự thơng thống về mặt

pháp lý trong sử dụng đất đối với chủ thể kinh doanh

Chương 2

THUC TRANG PHAP LUAT VE HINH THUC GIAO DAT

CO THU TIEN SU DUNG DAT O VIET NAM

Hình thức giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất được điều chỉnh bởi

chính các quy định của pháp luật đất đai Do đĩ, Luật Đất đai và các văn

bản pháp luật đất đai do các cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền ban hành

trong thời gian qua tạo nên nền tảng pháp lý cho việc quy định về hình

thức giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất ở nước ta Cho nên, đánh siá thực

trạng pháp luật về hình thức giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất chính là

đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật đất đai về từng chủ thể

sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh của mình Tuy nhiên, từ cơ chế

bao cấp chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa, các chủ thể đều khơng phải nộp tiên sử dụng đất chuyển qua phải

nộp tiền sử dụng đất nếu như việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh,

đã khẳng định những quan niệm mới trong nhận thức về quyền sử dụng

đất trong nền kinh tế thị trường Bởi vậy, luận án tập trung đánh giá thực

trạng pháp luật ở hai mục lớn sau đây

2.1 Hình thức giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật đất đai từ năm 1987 đến nay

2.1.1 Hình thức giao dat theo quy định của Luật Đát đai năm 1987

Luật Đất đai năm 1987 quy định về hình thức xác lập quyền sử

dụng đất dưới hai gĩc độ, /hứ nhất là giao đất khơng thu tiền sử dụng

đất đối với chủ thể trong nước và íhứ hạ, cho thuê đất đối với chủ thể sử

dụng đất nước ngồi Luận án đi sâu phân tích những khiếm khuyết của

pháp luật đất đai giai đoạn này, khi khơng coi quyền sử dụng đất là hàng

14

hĩa, chưa tiền tệ hĩa giá trị quyền sử dụng đất, chưa coi hộ gia đình, cá nhân là chủ thể chủ yếu trong quan hệ sử dụng đất, chưa lượng hĩa các quyền của người sử dụng đất trong giao dịch dân sự về đất đai Chính các khiếm khuyết nĩi trên là tiền đề cho việc đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, trong đĩ coi trọng các quyền của người sử dụng đất, ban hành quy định về giá đất để chính thức coi quyền sử dụng đất là hàng hĩa trong thị trường quyền sử dụng đất ở giai đoạn tiếp theo

2.1.2 Hình thức giao đất cĩ thu Hiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đát đai năm 1993 và các lần sửa đổi, bổ sung

Với Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước Việt Nam chính thức bỏ các

bao cấp về giao quyền sử dụng đất Do vậy, quy định về hình thức sử dụng đất nĩi chung và hình thức giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất nĩi riêng thể hiện ở các điểm sau đây:

- Lần đầu tiên quy định về cơ chế xác lập quyền sử dụng đất gồm: giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất cĩ thu tiền sử dụng

đất, thuê đất

- _ Nhà nước ban hành quy định về khung giá các loại đất để chính

thức thu các nghĩa vụ tài chính khi giao quyền sử dụng đất

- _ Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh khi được giao quyền sử dụng đất

- _ Đối tượng sử dụng đất được mở rộng, khơng chỉ thuần túy là tổ

chức trong nước như trước đây, họ bao gồm từ các cơ quan nhà nước,

các tổ chức chính trị, tổ chức chức kinh tế đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nĩi cách khác, quy định của pháp luật đất đai đã cĩ những thay đổi quan trọng về người sử dụng đất và việc bảo hộ các quyền cho người sử dụng

Tù các vấn đề nêu trên, người sử dụng đất cĩ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất để ở, để tổ chức sản xuất kinh doanh và do

đĩ, đĩng gĩp cho Nhà nước các khoản thu từ đất đai

15

2.1.3 Hình thức giao đất có thu Hiền sử dụng đất theo quy định

của Luật Đất đai năm 2003

Đúc rút kinh nghiệm thực tiễn từ việc thi hành các đạo luật đất đai

trước đây, đặc biệt quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng

đất, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản thi hành đã có những bổ

sung quan trọng sau đây:

+ Quy định rất cụ thể đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất Qua đó, chủ thể kinh doanh

thấy được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước

+ Chuyển các doanh nghiệp nhà nước được giao đất từ trước 1/1/1999

không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

thuê đất đảm bảo tính công bằng trong việc xác lập nghĩa vụ tài chính

đối với các tổ chức kinh tế

+ Đảm bảo cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa

chọn hình thức sử dụng đất kể cả giao đất có thu tiền sử dụng đất khi

thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

+ Đảm bảo cho người sử dụng đất ở trong nước và nhà đầu tư nước

ngoài các cơ hội khác nhau khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất

kinh doanh lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

thuê đất Quy định này tạo điều kiện để các nhà đầu tư căn cứ vào

khả năng tài chính để tiếp cận quyền sử dụng đất với hình thức phù

hợp nhất

2.2 Thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiên sử

dụng đất

Căn cứ vào đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất, phần tiếp theo của luận án đề cập thực trạng các quy định của pháp

luật hiện hành về từng chủ thể sử dụng đất Qua đó, các nội dung gồm:

16

+ Các quy định hiện hành về giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm

nhà ở và những bất cập của những quy định này Trên thực tế, nhiều quy

định bị hiểu sai tại các địa phương như quy định về hạn mức giao đất ở,

hạn mức tối thiểu được tách thửa khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận đất vườn, ao là đất ở, các thủ tục hành chính trong việc giao dat 6, viéc giải quyết "đất dãn dân” trong những trường hợp

nhất định được thực thi không thống nhất

+ Các quy định hiện hành về giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà ở

để bán hoặc cho thuê, những bất cập, hạn chế về cơ chế, chính sách

trong việc giao quyền sử dụng đất Cần phân biệt trường hợp giao đất theo cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế Hạn chế lớn nhất cả về phía

Nhà nước và doanh nghiệp chính là công tác giải phóng mặt bằng để

giao đất cho nhà đầu tư xây nhà để bán hoặc cho thuê Do vậy, cần phải nhận thức đầy đủ về vấn đề này

+ Quy định về giao đất cho tổ chức kinh tế của Việt Nam đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê Vấn dé quan

trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam khi đầu tư vào khu công

nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế chính là vốn đầu tư Bởi lẽ, phát triển hạ tầng đòi hỏi số vốn rất lớn, trong khi các doanh nghiệp của Việt Nam đều yếu về năng lực tài chính Cho nên, giải quyết vấn

đề này như thế nào là công việc không dễ, nếu không giải quyết được

thực tế đó thì liệu các doanh nghiệp của Việt Nam có cơ hội để tham

gia thị phần cùng nhà đầu tư nước ngoài khi năng lực tài chính của các

nhà đầu tư nước ngoài hơn hắn các doanh nghiệp của chúng ta Luận án

đã phân tích và đi sâu nghiên cứu thực tế này dưới góc độ pháp lý, qua

đó tìm giải pháp cho các doanh nghiệp Việt Nam được giao đất phát triển hạ tầng

17

+ Quy định về giao đất cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

trong nước làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Luận

án đã đi sâu phân tích các quy định của pháp luật đất đai để phân biệt

về quy chế pháp lý của đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh

doanh với đất phát triển hạ tầng khu công nghiệp Việc sử dụng đất

này đa dạng về chế độ sử dụng, không có tính tập trung như khu công

nehiệp nhưng tính khả dụng cao đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ

+ Đối với việc giao đất cho tổ chức kinh tế, hộ giá đình, cá nhân

trong nước xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh cần

phải hiểu và phân biệt loại đất và công trình khi xây dựng không có mục

đích kinh doanh và có mục đích kinh doanh Từ đó, tạo điều kiện cho

các chủ thể kinh doanh khai thác đất đai có hiệu quả vì lợi ích doanh

nghiệp và cộng đồng

+ Vấn đề giao đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng nhóm đất nông

nghiệp vào mục đích kinh doanh cũng là thực tế lớn cần phân tích đầy

đủ dưới góc độ pháp lý Luận án đã phân tích các sai lầm trong nhận

thức về việc giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các doanh

nghiệp nhà nước trước ngày 1/1/1999 và tạo sự không bình đẳng trong

quan hệ sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế

+ Luận án đã thể hiện sự quan tâm tới việc giao đất cho người Việt

Nam định cư ở nước neoài khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Quy

định này tạo cơ hội cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các

quyền như tổ chức kinh tế ở trong nước sử dụng đất, được quyền tham

gia các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đầu tư vào cơ sở hạ tầng kinh tế

xã hội hoặc xây nhà để bán hoặc cho thuê Cùng với quy định về việc

cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt

Nam, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất góp phần khuyến khích

đầu tư về nước của một bộ phận Việt kiều

18

Chương 3

QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC GIAO ĐẤT

CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Trên cơ sở những vấn đề có tính lý luận về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được đề cập tại chương 1 của luận án, những bất cập trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nước ta áp dụng đối với chủ thể sử dụng đất vào mục

đích kinh doanh tại chương 2, chương 3 của luận án hướng tới ba nội dung, đó là: quan điểm, định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về

hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nước ta

3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có

thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam

Về quan điểm hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất, luận án phân tích ba quan điểm sau:

Thứ nhất, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất phải xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân ở nước

ta Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là sản phẩm của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai khi chuyển sang nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Do vậy, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chính là cơ sở để hiện thực hóa khả năng đa dạng về nhiều hình thức sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Thứ hai, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất phải căn cứ vào chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước do Đảng Cộng sản Việt Nam đề xướng và được thể chế hóa bằng pháp luật

19

Thứ ba, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất phải căn cứ vào thực tiễn áp dụng các chính sách tài chính

về đất đai sau năm 1993, thời điểm Nhà nước chính thức bỏ các bao cấp

về việc giao quyền sử dụng đất Qua tổng kết thực tiễn thấy rằng, đất đai

chính là nguồn lực, nguồn tài chính tiềm năng lớn để xây dựng đất nước,

cho nên hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng

đất chính là yêu cầu của cuộc sống

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có

thu tiền sử dụng đất

Xuất phát từ quan điểm coi đất đai là nguồn lực, hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất phải đi từ các định hướng sau:

Thứ nhất, cần sớm ban hành các chính sách tài chính để điều tiết

lại phần giá trị tăne thêm không do người sử dụng đất tạo ra, mà do quá

trình đầu tư từ phía Nhà nước Quy định tại Luật Đất đai năm 2003 đã

đề cập về vấn đề này, song các chính sách cụ thể chưa được xác định

Thứ hai, đối với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh cần

khuyến khích các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận giao đất

bằng hình thức có thu tiền sử dụng đất

Thứ ba, tiếp tục hoàn chỉnh cơ chế sử dụng đất tại khu vực đô thị

với phương thức giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư

trở lại cho kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội

3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có

thu tiền sử dụng đất

Trong phần này, luận án tập trung vào những giai pháp sau:

Thứ nhất, hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất gồm: phân biệt các quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng

không phải đất thuê trong trường hợp giao đất ở có thu tiền sử dụng đất

với trường hợp giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất; không

20

nên áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế ở trong nước mà chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất Từ các vấn đề trên, việc sửa đổi, bổ sung Điều 113 Luật Đất đai về quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê và Điều 109 Luật Đất đai về quyên của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là rất cần thiết Tác giả luận án

đã đề cập về việc thiết kế lại các điều luật này

Thứ hai, hoàn thiện các quy định về quyền lựa chọn hình thức sử

dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất với các đề xuất (¡) quy định về việc cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

trong nước có thêm hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần; (1) cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được nhận hình

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất như người Việt Nam định cư ở

nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Với các kiến nghị nêu trên, các

đối tượng sử dụng đất ở trong nước sẽ được dùng quyền sử dụng đất

thuê trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thay vì không được phép như hiện tại Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, bên cạnh việc được sử

dụng đất như tổ chức kinh tế ở trong nước, họ sẽ làm lợi cho ngân sách nhà nước từ việc nộp tiền sử dụng đất và không có những rủi ro trong việc xác định tiền thuê đất như trường hợp tại một số địa phương đã đề

cập trong luận án

Thứ ba, hoàn thiện các quy định về giá đất làm cơ sở cho việc thu các nghĩa vụ tài chính của người được giao quyền sử dụng đất và áp giá bồi thường trong trường hợp bị thu hồi đất Thông điệp mà tác giả luận

án đề cập là, để đảm bảo tính công bằng về mặt tài chính giữa Nhà nước

và người sử dụng đất, giá đất do Nhà nước ban hành phải sát giá thị

trường trong điều kiện bình thường Cho nên, khi các địa phương ban

hành bảng giá đất năm 2008 phải tuân thủ quy luật thị trường