Tài liệu hỏi đáp chính sách pháp luật

Về mục đích sử dụng vốn vay: Trong trường hợp này, miễn là thực chất Khách hàng sử dụng vốn vay vào mục đích mua nhà, thì đều là hợp pháp Không hợp pháp là các trường hợp rơi vào quy địn

Trang 2

Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC

PHÒNG PHÁP CHẾ Hà Nội, ngày 31 tháng 12 năm 2007

Số: 2658 /2007/PC

TÀI LIỆU HỎI ĐÁP CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT

(Tổng hợp một số câu giải đáp của Phòng Pháp chế - năm 2007)

Lời tựa:

Vào cuối năm 2005, qua việc thực hiện các chức năng tư vấn, đào tạo kiến thức pháp lý,

chuyên môn, soạn thảo và thẩm định các hợp đồng, văn bản định chế cho VIB, Phòng Pháp

chế nảy sinh ra ý tưởng sẽ lựa chọn, tổng hợp một số câu hỏi đáp điển hình về chính sách,

pháp luật liên quan đến các nghiệp vụ của VIB Ý tưởng này đã được hiện thực hóa vào năm

2005 và năm 2006

Sau khi gửi cho toàn Hệ thống tham khảo, Phòng Pháp chế đã nhận được sự phản hồi tích cực

từ các Đơn vị trong Hệ thống với đề nghị duy trì việc làm này hằng năm

Do vậy, năm 2007, qua thực hiện công việc đã soạn thảo và thẩm định 267 văn bản định chế

của VIB; Soạn thảo và thẩm định 394 Hợp đồng; Cung cấp 2.028 lượt văn bản pháp quy và

văn bản định chế của VIB cho các Đơn vị trên toàn Hệ thống; Trực tiếp thực hiện 31 buổi đào

tạo các kiến thức pháp luật cho Hệ thống, trong đó có chương trình đào tạo toàn hàng về

nghiệp vụ tín dụng, bảo đảm tiền vay; Tham gia góp ý xây dựng 3 văn bản pháp quy với các

cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện hơn 2.909 công việc pháp lý khác theo

yêu cầu của Hệ thống

Phòng Pháp chế đã tổng hợp lại một số câu hỏi và trả lời để tiếp tục gửi cho toàn Hệ thống

tham khảo

Tài liệu này gồm 50 câu hỏi đáp, được chia thành 3 phần: Nghiệp vụ tín dụng, Nghiệp vụ Bảo

đảm tiền vay và các Nghiệp vụ khác (có mục lục kèm theo)

Trong các câu hỏi và trả lời, sẽ có những vấn đề mới phát sinh theo quy định của Pháp luật, có

thể chặt chẽ hơn, có thể thông thoáng hơn nhưng sẽ được cụ thể hóa vào các quy định liên

quan của VIB trong năm 2007 nhằm tăng thêm tính cẩm nang pháp lý cho các quy định của

VIB

Trân trọng kính gửi Hệ thống!

T/M PHÒNG PHÁP CHẾ Chuyên viên cao cấp

PHÙNG THỊ THU HƯỜNG

Trang 3

Phần I

NGHIỆP VỤ TÍN DỤNG

1 Khách hàng đã có khoản vay trước đây với VIB, nay muốn vay bổ sung, Chi nhánh muốn định giá tăng giá trị tài sản bảo đảm để cho vay bổ sung thì VIB cần tiến hành những thủ tục gì?

- Trước tiên, Chi nhánh phải có biên bản định giá lại tài sản theo quy định của VIB

- Ký Hợp đồng tín dụng với Khách hàng về khoản vay bổ sung;

- Sửa đổi bổ sung Hợp đồng bảo đảm tiền vay (ký phụ lục Hợp đồng hoặc Hợp đồng sửa đổi) theo hướng điều khoản nào định sửa thì viết lại điều đó với nội dung mới vào Hợp đồng sửa đổi, các nội dung khác trong hợp đồng bảo đảm cũ vẫn giữ nguyên

- Trường hợp Hợp đồng bảo đảm cũ được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc ký Hợp đồng bổ sung hoặc phụ lục Hợp đồng cũng được thực hiện tại phòng công chứng và đăng ký giao dịch theo quy định

2 VIB quy định như thế nào về thẩm quyền phê duyệt và ký hồ sơ tín dụng đối với sản phẩm cho vay cầm cố số tiết kiệm do VIB phát hành?

VIB có quy định số 2244/2005/QĐ-VIB về trách nhiệm ký hồ sơ tín dụng điều chỉnh chung việc phê duyệt và ký hồ sơ tín dụng đối với tất cả các sản phẩm cho vay chứ không chỉ riêng sản phẩm cho vay cầm cố sổ tiết kiệm do VIB phát hành Cá nhân có thẩm quyền phê duyệt đến đâu, với món vay có giá trị bao nhiêu được điều chỉnh trong từng thời kỳ theo các Quyết định sửa đổi bổ sung Quy định 2244/2005/QĐ-VIB

3 Khách hàng vay vốn để thanh toán tiền mua nhà đất cho người bán, tài sản bảo đảm là nhà đất đứng tên sở hữu chung của Khách hàng và người bán Trong trường hợp này VIB

có cho vay không? VIB thực hiện như thế nào?

VIB có thể cho Khách hàng vay vốn thanh toán tiền mua nhà nếu Khách hàng thực hiện các thủ tục sau:

- Khách hàng và bên bán lập thỏa thuận về việc phân chia giá trị nhà đất tại Phòng công chứng, theo đó Khách hàng sẽ phải trả cho bên bán số tiền tương ứng với phần bên bán được hưởng, còn Khách hàng sẽ là người được sở hữu toàn bộ nhà đất

- Khách hàng làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với chỉ một mình Khách hàng đứng tên trong sổ đỏ đối với toàn bộ diện tích nhà đất đó

- Trong quá trình Khách hàng làm thủ tục sang tên sổ đỏ, VIB và Khách hàng ký Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp phần nhà đất của Khách hàng và phần nhà đất hình thành trong tương lai

- Khi sổ đỏ đã đứng tên Khách hàng thì ký Hợp đồng thế chấp nhà đất với Khách hàng

4 VIB đã phát hành cam kết bảo lãnh thực hiện Hợp đồng cho Khách hàng, sau đó, do bị mất, Khách hàng có đơn đề nghị VIB cấp lại thì VIB có phát hành không? Cần những thủ tục nào?

Về nguyên tắc, VIB chỉ phát hành một bảo lãnh duy nhất cho Khách hàng để thực hiện một Hợp đồng Để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của Khách hàng trong trường hợp này VIB có thể thực hiện một trong hai cách sau:

- Nếu bản gốc thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng lưu tại VIB chưa đóng dấu, VIB sẽ copy một bản và đóng dấu chuyển cho Khách hàng;

Trang 4

- Nếu bản gốc thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng lưu tại VIB đã đóng dấu, VIB sẽ copy một bản và đóng dấu sao y bản chính

Lưu ý: VIB không phát hành bảo lãnh mới sau ngày có đơn đề nghị cấp lại của Khách hàng (dù có nội dung và hiệu lực như Bảo lãnh đã phát hành) để tránh khả năng nhầm lẫn VIB sẽ phải thực hiện hai nghĩa vụ Ngoài ra, nếu Khách hàng tìm thấy bản gốc đã đánh mất thì nội dung cũng giống bản bảo lãnh VIB cấp lại

5 Khách hàng là một Công ty muốn giải thể và chuyển giao toàn bộ nghĩa vụ trong Hợp đồng tín dụng cho một Công ty khác cũng thuộc sở hữu của những cổ đông Công ty này Việc chuyển giao nghĩa vụ như trên có được không?

Khi Khách hàng chấm dứt hoạt động (giải thể, phá sản) thì khoản vay phải được thu hồi trước hạn vì căn cứ thẩm định cấp tín dụng là năng lực hoạt động của Khách hàng, nay Khách hàng chấm dứt hoạt động thì đương nhiên các căn cứ thẩm định trước đây chấm dứt Việc chuyển nghĩa vụ trả nợ sang cho Công ty khác chỉ đơn thuần là trả nợ thay theo phương án thu hồi nợ trước hạn, chứ không phải là kế thừa khoản vay (tiếp tục sử dụng vốn và trả nợ theo Hợp đồng) khi chuyển đổi loại hình doan nghiệp, cổ phần hóa… Vì vậy, trong trường hợp này nếu chuyển khoản vay sang công ty khác thì phải làm thủ tục thu hồi nợ với Công ty cũ và thẩm định cấp tín dụng cho Công ty mới

6 VIB cho cá nhân vay mua ô tô kinh doanh, sau đó người vay đưa xe vào Hợp tác xã (HTX) để chạy Hợp đồng và muốn chuyển sở hữu sang tên HTX? Xử lý khoản vay của Khách hàng như thế nào?

Khi VIB cho cá nhân vay thì chỉ với mục đích tiêu dùng, hoặc nếu cho vay với mục đích kinh doanh thì người đó phải có Giấy chứng nhận ĐKKD Hộ kinh doanh cá thể Việc Khách hàng đưa xe vào HTX để chạy Hợp đồng đã là mục đích kinh doanh nên đề nghị này của Khách hàng phù hợp với pháp luật Hợp đồng tín dụng đã ký vẫn tiếp tục thực hiện và VIB có thể đồng ý để Khách hàng tiến hành chuyển sở hữu xe sang cho HTX Các bước thực hiện như sau:

- Trước khi Khách hàng tiến hành thủ tục chuyển sở hữu xe sang HTX, cần có 01 Biên bản làm việc ký giữa 03 bên: Khách hàng (Bên chuyển giao) – VIB (Bên có quyền) – HTX (Bên nhận chuyển giao) về việc Khách hàng sẽ chuyển quyền sở hữu xe của mình cho HTX, HTX cam kết sẽ dùng chiếc xe đó và tài sản khác (nếu có) để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Khách hàng theo HĐTD mà VIB đã ký với Khách hàng;

- Trong thời gian làm thủ tục chuyển quyền sở hữu xe cho HTX có thể yêu cầu HTX

ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng với VIB

- Khi xe đã đứng tên HTX, VIB và HTX ký Hợp đồng thế chấp Tài sản theo quy định

7 Quy định của pháp luật và của VIB về lãi suất nợ quá hạn, việc phạt chậm trả lãi được ghi trong Hợp đồng tín dụng?

* Về mức lãi suất, phí và phạt chậm trả lãi, pháp luật có quy định như sau:

- Khoản 5 Điều 474 Bộ Luật Dân sự năm 2005: “Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc

và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.”

- Điều 422 Bộ Luật Dân sự thì các bên giao kết Hợp đồng có thể thoả thuận về mức phạt nếu một bên vi phạm Hợp đồng

Trang 5

- Điều 11 Quy chế Cho vay ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN được sửa đổi bổ sung theo Quyết định số 28/2002/QĐ-NHNN ngày 11-01-2002, Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03-02-2005 và Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31-5-2005: “Mức lãi suất áp dụng đối với khoản nợ gốc quá hạn do tổ chức tín dụng ấn định và thoả thuận với khách hàng trong hợp đồng tín dụng nhưng không vượt quá 150% lãi suất cho vay áp dụng trong thời hạn cho vay đã được ký kết hoặc điều chỉnh trong hợp đồng tín dụng.”

* Về mức phí và phạt chậm trả lãi trong các quy định của VIB thì chỉ có Quyết định của TGĐ ban hành Mẫu HĐTD này và các Quyết định ban hành biểu phí

Như vậy, đối với khoản nợ gốc quá hạn thì không được áp dụng lãi suất vượt quá 150% lãi suất trong hạn, nhưng Phí và phạt chậm trả gốc thì không thấy các quy định của pháp luật đề cập đến Đối với khoản lãi suất nợ quá hạn thì đang có sự mâu thuẫn giữa Điều 474 BLDS và Điều 11 Quy chế cho vay 1627 như đã viện dẫn ở trên Đối với phí, phạt chậm trả lãi thì các bên có thể thoả thuận trong Hợp đồng mà không bị hạn chế do pháp luật và VIB không có quy định ràng buộc

8 Khách hàng là người ngoại tỉnh (chưa có KT3 tại Hà Nội song có công việc ổn định, thu nhập cao) được Chủ đầu tư chấp thuận bán và ký HĐ mua căn hộ (không trái luật) thì liệu có thể thực hiện cho vay với các đối tượng này hay không?

Thực tế tại Hà Nội, người ngoại tỉnh không có KT3 tại Hà Nội thì không được cấp giấy sổ đỏ, nên có khả năng Khách hàng sẽ không được đứng tên trên sổ đỏ Trong trường hợp đó, tài sản của Khách hàng không đủ điều kiện để thế chấp vay vốn tại VIB

9 Khách hàng vay vốn mục đích là mua căn hộ số 6 trong quần thể 7 căn hộ của ngôi biệt thự kiểu Pháp Tất cả các căn hộ này chưa có sổ đỏ Tài sản bảo đảm cho khoản vay là 2 chiếc ô tô thuộc sở hữu của vợ chồng khách hàng Giao dịch này có được coi là hợp pháp không? VIB có cho vay để thực hiện giao dịch này không?

Về mục đích sử dụng vốn vay: Trong trường hợp này, miễn là thực chất Khách hàng sử dụng vốn vay vào mục đích mua nhà, thì đều là hợp pháp (Không hợp pháp là các trường hợp rơi vào quy định Những nhu cầu vốn không được cho vay theo quy định của Pháp luật – Điều 14, Quy chế Cho vay 1356 và Những trường hợp không được cho vay theo quy định của Pháp luật – Điều 15, Quy chế Cho vay số 1356) Tuy nhiên, điều VIB cần quan tâm ở đây là khả năng Khách hàng có sử dụng vốn đúng mục đích hay không, do nhà chưa có sổ đỏ, trong khi

đó hợp đồng mua bán nhà phải công chứng, chứng thực (hình thức luật định bắt buộc), chia làm 2 trường hợp:

- Nếu như Khách hàng đề xuất mục đích vay vốn để mua nhà như các trường hợp thông thường, thì xét về nguyên tắc, Khách hàng có trách nhiệm phải hoàn tất các thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, sang tên nhà và như vậy khả năng lớn Khách hàng sẽ không thể sử dụng vốn đúng mục đích (không thể có chứng từ sử dụng vốn

mà quan trọng nhất là Hợp đồng mua bán nhà có công chứng);

- Nếu như Khách hàng nêu rõ mục đích vay vốn để thanh toán trước tiền mua nhà theo thỏa thuận mua bán nhà ký với Chủ nhà, trong đó nêu rõ chưa thể công chứng hợp đồng, sang tên nhà ngay do chưa có sổ đỏ, đồng thời thỏa thuận của Khách hàng với Chủ nhà đã xác định rõ nghĩa vụ của Chủ nhà trong việc hoàn tất các thủ tục mua bán với Khách hàng hoặc trong việc không thể hoàn tất các thủ tục mua bán với Khách hàng, thì chứng từ sử dụng vốn ở đây chỉ cần là các thỏa thuận giữa Khách hàng với Chủ nhà và chứng từ giao nhận số tiền thanh toán trước tiền mua nhà Trường hợp này, Khách hàng có khả năng sử dụng vốn vay đúng mục đích và VIB cho vay bình thường, không sai phạm pháp luật;

Trang 6

- Đồng thời, ở đây căn nhà không phải là tài sản bảo đảm cho nên VIB chỉ quan tâm đến vấn đề Khách hàng sử dụng vốn đúng mục đích, không quá coi trọng sự an toàn trong việc hoàn tất sở hữu căn nhà

10 Khách hàng Doanh nghiệp đang có trụ sở đặt tại Hà Nội, để có thể xin thuê đất làm dự

án tại Vĩnh Phúc, Khách hàng muốn chấm dứt hoạt động tại Hà Nội để đăng ký hoạt động mới tại Sở KH&ĐT tỉnh Vĩnh Phúc, tên Công ty và Giám đốc Công ty không thay đổi, hiện tại công ty vẫn trả nợ bình thường Vậy, việc thay đổi đăng ký kinh doanh như trên có ảnh hưởng gì đến việc vay và trả nợ tại VIB hay không Nếu có thì cần phải làm những thủ tục gì?

Trường hợp này là chấm dứt (giải thể) một pháp nhân và thành lập một pháp nhân mới Do vậy, Khách hàng phải tất toán mọi nghĩa vụ với VIB trước khi chấm dứt hoạt động tại Hà Nội

và làm thủ tục đăng ký kinh doanh mới tại Vĩnh Phúc Hoặc Khách hàng chuyển giao nghĩa

vụ sang Công ty mới, ký lại mọi hợp đồng tín dụng, bảo đảm tiền vay trên cơ sở có Biên bản thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ 3 bên (VIB – bên có quyền; KH – bên có nghĩa vụ; Cty mới – Bên nhận chuyển giao nghĩa vụ)

11 Hiện tại khách hàng đang có dư nợ tại VIB là 300 triệu đồng, chồng của khách hàng này muốn vay thêm 1 khoản vay có giá trị: 300 triệu Khoản vay trên có bắt buộc phải chuyển sang Tái thẩm định không?

Hai người là 2 Khách hàng riêng biệt, trong mỗi hợp đồng của người kia, họ chỉ là người đồng trách nhiệm Do vậy, coi khoản vay của người chồng là một khoản vay riêng biệt và thuộc thẩm quyền phê duyệt của Giám đốc Đơn vị cho vay, không cần chuyển lên Khối Quản

lý tín dụng

12 Khách hàng vay chứng minh tài chính du học, nhưng do bi tai nạn khách hàng đã qua đời, mẹ của khách hàng xin được thay cho con để tất toán hợp đồng vay với Ngân hàng

và rút số tiền ký quỹ Biện pháp xử lý trường hợp nêu trên?

Để xử lý trường hợp này, cần hướng dẫn bà mẹ nộp một đơn đề nghị trả nợ thay người con và rút tiền ký quỹ Trong đơn cần nói rõ bà mẹ sẽ có trách nhiệm đại diện những người thừa kế thực hiện thay các nghĩa vụ của người con, đồng thời sẽ nhận thay người con các lợi ích được hưởng Trong đơn cũng ghi rõ bà mẹ sẽ chịu trách nhiệm nếu xảy ra tranh chấp giữ những người thừa kế Sau đó yêu cầu làm một số thủ tục sau:

- Nộp cho VIB để lưu hồ sơ: Giấy chứng tử (bản sao có dấu đỏ);

- Nộp cho VIB để lưu hồ sơ: Giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ con của bà này và Khách hàng vay (bản sao hộ khẩu có công chứng, chứng thực hoặc bản sao Giấy khai sinh của người con);

- Nộp cho VIB để lưu hồ sơ: Biên bản thỏa thuận của những người thân, người thừa kế trong gia đình đồng ý cho bà mẹ thay người con giao dịch với VIB (có xác nhận của UBND càng tốt);

- Ký các giấy tờ nộp tiền nợ gốc, lãi vay, phí;

- Ký các giấy tờ giải tỏa khoản tiền ký quỹ;

VIB không cần phải yêu cầu Khách hàng chia thừa kế vì thủ tục sẽ phức tạp đối với cả Ngân hàng và Khách hàng

13 Giám đốc Chi nhánh có được ủy quyền cho người khác ký phê duyệt Đơn đề nghị cầm cố kiêm khế ước nhận nợ đối với việc vay vốn cầm cố Sổ tiết kiệm do VIB phát hành và ký xác nhận các giao dịch tài trợ thương mại?

Trang 7

- Nội dung ủy quyền về xác nhận giao dịch tài trợ thương mại, thì về mặt pháp lý chấp nhận được

- Nội dung ủy quyền ký phê duyệt Đơn đề nghị cầm cố kiêm khế ước nhận nợ đối với vay vốn cầm cố Sổ tiết kiệm là không đúng quy định chung của VIB, bởi vì thẩm quyền phê duyệt chỉ thuộc về các cá nhân đã được UBTD phân quyền phê duyệt tín dụng theo đề nghị của Tổng Giám đốc (Quy chế Phân cấp phê duyệt tín dụng) Cho nên, Giám đốc Chi nhánh không được ủy quyền như vậy Đồng thời, với đặc trưng của sản phẩm này là việc ký trên Đơn đề nghị cũng đồng thời là phê duyệt nên không được ủy quyền

14 Khách hàng cá nhân vay vốn tại VIB có tài sản bảo đảm là bất động sản để góp vốn thực hiện dự án mua tàu biển Khách hàng không góp vốn với tư cách thành viên công ty mà chỉ với tư cách các nhân góp vốn thực hiện dự án với pháp nhân VIB có cho vay trong trường hợp này không?

Một trong các điều kiện vay vốn của Khách hàng là mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp (Khoản 2, Điều 7 Quy chế Cho vay theo Quyết định 1627/2001/NHNN được sửa đổi bởi Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN của NHNN và Khoản 2, Điều 25 Quy chế Cho vay của VIB số 1356/2006/QC-VIB) Khách hàng cá nhân vay vốn với mục đích liên kết kinh doanh thì Khách hàng phải đăng ký kinh doanh đối với ngành nghề đó mới được coi là hợp pháp Trong trường hợp này Khách hàng phải có đăng ký kinh doanh (đóng tàu, vận tải…) thì VIB mới có thể cho vay

15 Tổng Công ty Nhà nước vay vốn tại VIB để thực hiện 2 dự án đầu tư tại nhà máy dệt trực thuộc Tổng Công ty Sắp tới Tổng Công ty có kế hoạch cổ phần hóa đối với nhà máy và muốn chuyển khoản vay của Tổng Công ty tại VIB cho nhà máy Tài sản bảo đảm là dây chuyền sản xuất, máy móc dự định chuyển sang cho Nhà máy dệt VIB có nên chuyển giao khoản vay trong trường hợp này không?

- Nhà máy Dệt trực thuộc Tổng Công ty sau khi cổ phần hóa sẽ trở thành một đơn vị kinh doanh độc lập với Tổng Công ty, tất cả các quyền và nghĩa vụ của Tổng Công ty với Nhà máy sẽ được giải quyết trong quá trình cổ phần hóa Theo đó “Công ty cổ phần (trong trường hợp này chính là Nhà máy dệt) được sử dụng toàn bộ tài sản, nguồn vốn đã nhận bàn giao để tổ chức sản xuất, kinh doanh; kế thừa mọi quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần hóa đã bàn giao và có các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.” (Khỏan 3 Điều 10 NĐ 109 ngày 26/06/2007 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần)

- Tuy nhiên quá trình cổ phần hóa là một quá trình rất dài và có sự tham gia của nhiều

cơ quan vào việc định giá tài sản doanh nghiệp nên không có lợi cho VIB nếu chuyển giao nghĩa vụ trong thời gian này Để bảo đảm thu hồi nợ, hoặc VIB yêu cầu Tổng Công ty tất toán khỏan vay hoặc chuyển giao khoản vay sau khi Nhà máy dệt đã cổ phần hóa xong Sau đó, VIB ký lại Hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền như một khoản vay mới với Công ty mới sau khi cổ phần hóa từ Nhà máy dệt

- Lưu ý việc chuyển giao này chỉ nên thực hiện khi Nhà máy dêt đã thực hiện cổ phần hóa xong, có đăng ký kinh doanh, VIB thẩm định công ty mới và chấp nhận nếu có tài sản bảo đảm, có khả năng trả nợ cho VIB

16 Khách hàng muốn vay vốn tại VIB và nguồn trả nợ là thu nhập từ kinh doanh mật gấu VIB có cho vay trong trường hợp này không?

Theo quy định tại Điều 3 Quy chế Quy chế Quản lý gấu nuôi ban hành kèm theo Quyết định

số 47/2006/QĐ- BNN ngày 06-06-2006 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, thì hành

vi kinh doanh mật gấu là một trong những hành vi bị cấm, cụ thể:

Trang 8

“Điều 3 Những hành vi bị cấm

1 Mua, bán, quảng cáo, xuất khẩu, nhập khẩu, tạm nhập - tái xuất khẩu gấu và sản phẩm từ gấu trái với quy định của pháp luật

2 Giết mổ, khai thác, vận chuyển, kinh doanh mật và các bộ phận cơ thể của gấu”

Do vậy, VIB không nên đồng ý việc Khách hàng lấy thu nhập từ kinh doanh mật gấu làm nguồn trả nợ vì như vậy, VIB đã tiếp tay cho hành vi vi phạm pháp luật, trong trường hợp Khách hàng bị Cơ quan chức năng phát hiện và xử lý, sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của Khách hàng và rủi ro đối với khoản vay tại VIB

17 Khách hàng vay vốn là Trường Phổ thông trung học dân lập để xây dựng cơ sở hạ tầng tại cơ sở 2 của trường thế chấp bằng tài sản của thành viên trong Hội đồng quản trị VIB

có cho vay đối với khách hàng này không hoặc có chính sách dành riêng cho Khách hàng này không? Hồ sơ pháp lý mà VIB yêu cầu Khách hàng cung cấp?

Về đối tượng cho vay: Theo quy định của NHNN và VIB thì Trường phổ thông trung học Dân lập không thuộc trường hợp bị cấm cho vay, hạn chế cho vay và có thể xếp vào dạng “Tổ chức khác được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật” (khoản 2, điều 5 – Quy chế cho vay đối với Khách hàng số 1356/2006/QC-VIB).Vì vậy, VIB vẫn có thể tiến hành thẩm định cho vay đối với Khách hàng này theo thủ tục chung

Về chính sách cho vay đối với các dự án như trên: VIB không có quy định riêng về chính sách cho vay đối với dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các trường học Việc cho vay này cũng không thuộc những nhu cầu vốn không được cho vay theo quy định của Pháp luật

Về hồ sơ pháp lý: Yêu cầu Khách hàng cung cấp một số giấy tờ sau:

- Hồ sơ pháp lý của Trường học: Quyết định Thành lập Trường; Quyết định công nhận các Thành viên HĐQT; Quyết định bổ nhiệm các chức danh (nếu có); Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và sở hữu công trình gắn liền với đất (cơ sở 1) và Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với diện tích 4000 m2

- Hồ sơ pháp lý của Tài sản bảo đảm: Tùy từng tài sản VIB sẽ đề nghị Khách hàng cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng/ sở hữu hợp pháp tài sản

18 Hiện tại Giám đốc Chi nhánh đang có quyền phán quyết 500 triệu đồng Vậy nếu Khách hàng đã vay 500 triệu sau đó khách hàng có nhu cầu vay thêm 200 triệu nữa, tình hình tài chính của khách hàng vẫn bảo đảm và nhu cầu vay là hợp lý thì Đơn vị cho vay có cần gửi Tái thẩm định phê duyệt không?

Theo quy định tại Điều 1, Quy chế Phân cấp giao trách nhiệm phê duyệt tín dụng số 2750/2005/QĐ-HĐQT ngày 30-10-2004, thì mức trách nhiệm phê duyệt là số tiền tối đa do

Ủy ban Tín dụng, Tổng Giám đốc hoặc người được ủy quyền cấp cho mỗi Khách hàng trong tất cả các nghiệp vụ tín dụng (cho vay, chiết khấu, phát hành L/C…) Do vậy, mức phán quyết được xác định dựa trên tổng số tiền rủi ro cấp cho một Khách hàng chứ không phải giá trị một khoản vay Nếu Đơn vị cho vay đã cấp tín dụng với mức 500 triệu cho Khách hàng, nay Khách hàng muốn vay thêm 200 triệu thì phải trình lên Tái thẩm định phê duyệt vì đã vượt mức phê duyệt của Giám đốc Chi nhánh

19 Khách hàng có khoản vay 600 triệu đã được Giám đốc Khối quản lý tín dụng phê duyệt

và đã được giải ngân Để bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, Khách hàng muốn vay thêm 150 triệu Khoản vay này có giá trị 150 triệu nên thuộc thẩm quyền phán quyết của Trưởng Đơn vị cho vay, có cần phải trình lên cấp trên không?

Theo quy định tại Điều 1, Quy chế Phân cấp giao trách nhiệm phê duyệt tín dụng số 2750/2005/QĐ-HĐQT ngày 30-10-2004 thì mức phê duyệt là số tiền tối đa do Uỷ ban Tín

Trang 9

dụng, Tổng Giám đốc hoặc người được uỷ quyền cấp cho mỗi Khách hàng trong tất cả các nghiệp vụ Tín dụng Do vậy, mức phán quyết được xác định dựa trên tổng số tiền rủi ro cấp cho một Khách hàng chứ không phải giá trị một khoản vay

Trang 10

Phần II NGHIỆP VỤ BẢO ĐẢM TIỀN VAY

20 Tài sản là nhà đất có các Giấy tờ sau thì có được nhận làm tài sản bảo đảm không?

Theo điểm a, khoản 1, Điều 91 Luật nhà ở quy định điều kiện về nhà ở được tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản

lý nhà ở chỉ rõ nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật

Như vậy, với những quy định này của pháp luật thì nhà đất có những giấy tờ nêu trên không

đủ điều kiện nhận làm tài sản bảo đảm cho Khách hàng vay vốn tại VIB

21 Có thể cho vay đối với Khách hàng cầm cố trái phiếu chuyển đổi do Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) phát hành theo Quy định 2538/2006/QĐ-VIB ngày 28/08/2006 không? Danh sách những loại giấy tờ có giá của các tổ chức khác và danh sách tổ chức tín dụng

mà VIB được cầm cố giấy tờ có giá để cho vay?

Khoản 2, Điều 2 Quy định 2358/2006/QĐ-VIB ngày 28-08-2006 đưa ra kháiniệm về giấy tờ

có giá như sau: “ Giấy tờ có giá: Là các loại kỳ phiếu, trái phiếu, công trái, tín phiếu, sổ (thẻ) tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi do các Đơn vị sau phát hành: Chính phủ; Kho bạc Nhà nước; Ngân hàng Nhà nước; UBND các tỉnh, thành phố; Công ty Dịch vụ Tiết kiệm Bưu điện; các Ngân hàng quốc doanh và các Ngân hàng Thương mại Cổ phần theo chính sách về tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá của VIB”

Trái phiếu chuyển đổi là một dạng trái phiếu và Ngân hàng TMCP Sài Gòn là một Ngân hàng Thương mại Cổ phần nên theo quy định của pháp luật và của VIB thì VIB được phép cầm cố

để cho vay (Lưu ý: Trái phiếu sau khi chuyển đổi sẽ trở thành Cổ phiếu nên sẽ chịu sự điều chỉnh của các quy định về cho vay cầm cố cổ phiếu theo quy định của VIB)

VIB không có quy định riêng biệt về Danh sách những loại giấy tờ có giá do tổ chức khác và TCTD phát hành được cầm cố cho vay tại VIB Ở đây có thể có sự nhầm lẫn với Danh sách

Cổ phiếu OTC nhận cầm cố (Phụ lục số 01.1 ban hành kèm theo Quy định số VIB đã sửa đổi bổ sung về Cho vay cầm cố cổ phiếu)

891/2006/QĐ-22 Khoản vay của Khách hàng đã được UBTD phê duyệt, tuy nhiên khi thực hiện thủ tục đối với tài sản bảo đảm thì UBND thành phố HCM có công văn tạm ngưng việc đăng ký thế chấp đối với nhà, đất được cấp GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà cấp theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP để chờ xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ Hướng giải quyết trong trường hợp này?

Trang 11

Đây là vấn đề bất cập của pháp luật Việt Nam VIB không thể đăng ký được vì lý do xuất phát

từ cơ quan Nhà nước

Với lý do chính đáng này, Chi nhánh có thể trình UBTD đồng ý về thủ tục bảo đảm chỉ tạm dừng ở Công chứng và Chi nhánh sẽ có trách nhiệm thực hiện nốt việc đăng ký ngay khi TP HCM có cơ chế giải quyết (Vì khoản vay này do UBTD phê duyệt)

Bên cạnh đó, Chi nhánh nên làm một Công văn thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ biết về việc nhà đất này đã được thế chấp tại VIB nhưng vì lý do trên đã bị Văn phòng từ chối đang

ký (Công văn này sẽ là bằng chứng về việc làm tròn trách nhiệm của Ngân hàng)

23 VIB có được nhận quyền mua nhà làm tài sản bảo đảm không?

Theo pháp luật: Quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 163) và Nghị định số 163 ngày 29-12-06 (khoản 10 Điều 3, khoản 1 Điều 4) thì “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” “Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.”

Như vậy, quyền mua nhà là một loại quyền tài sản, theo quy định của VIB, thì VIB có thể nhận quyền tài sản làm tài sản bảo đảm nhưng phải được Tổng Giám đốc hoặc UBTD phê duyệt (điểm i khoản 2 Điều 4 Quy chế bảo đảm tiền vay số 4861/2007/QC-VIB)

Với những căn cứ đã dẫn ở trên, VIB được nhận “Quyền mua nhà” làm tài sản bảo đảm

24 Khách hàng thế chấp tài sản là quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất vay vốn tại VIB

và VIB đã giải ngân theo quy định Nay Khách hàng muốn đổi sổ mới và cần phải có hồ

sơ gốc VIB đã có văn bản gửi VP ĐKQSDĐ hợp tác khi Khách hàng được cấp sổ mới thì

VP ĐKQSDĐ sẽ trao sổ trực tiếp cho VIB, nhưng VP ĐKQSDĐ không đồng ý và yêu cầu xóa thế chấp trước khi đổi sổ, sau đó làm thủ tục đăng ký thế chấp lại VIB có chấp nhận cho mượn sổ và xóa đăng ký thế chấp cho Khách hàng không?

Về nguyên tắc, khi Khách hàng đã dùng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sau đây tạm dùng là Sổ đỏ) để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho Bên vay, Sổ đỏ sẽ do VIB giữ đến khi Khách hàng tất toán khoản vay

Việc VP ĐKQSDĐ đất từ chối Công văn đề nghị của VIB và yêu cầu phải xóa đăng ký thế chấp trước khi đổi Sổ là đúng pháp luật, vì giá trị QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải đang không bị ràng buộc về mặt pháp lý đối với bất kỳ bên thứ 3 nào thì Cơ quan có thẩm quyền mới có thể tiến hành đổi Sổ tránh xảy ra tranh chấp giữa các bên

Tuy nhiên, việc giải chấp tài sản khi Khách hàng chưa trả hết dư nợ sẽ đặt khoản vay vào tình trạng “cho vay không có bảo đảm” Nếu Khách hàng không hợp tác ngay khi được cấp sổ mới thì rủi ro cho VIB là rất lớn VIB không thể thực hiện được thủ tục công chứng và đăng ký GDBĐ

Vì vậy, VIB chỉ nên trả sổ và giải chấp khi Khách hàng đã tất toán khoản vay hoặc đưa một tài sản khác vào để bảo đảm cho khoản vay

25 Tài sản là nhà đất đứng tên vợ chồng Khách hàng, người chồng đã chết không để lại di chúc, bố mẹ đã làm giấy từ chối nhận thừa kế, Khách hàng có 3 con đều còn nhỏ, con lớn mới 10 tuổi VIB có nhận tài sản này bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng được không? Rủi ro có thể gặp phải?

Nếu phòng Công chứng đồng ý công chứng Hợp đồng bảo đảm tiền vay giữa VIB và Khách hàng thì VIB có thể nhận tài sản này bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng Việc VIB nhận tài sản bảo đảm này sẽ có những rủi ro nhất định Người vợ trong trường hợp này là người đại

Trang 12

diện theo pháp luật của cả ba người con nên có thể một mình ký Hợp đồng thế chấp với VIB, khi con cái trưởng thành thì đương nhiên có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp, lúc này nếu có tranh chấp thì việc xử lý tài sản sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian cho VIB

26 Khách hàng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là 2 nhà xưởng xây dựng trên đất thuê trong KCN Tuy nhiên, đất trong KCN chưa được cấp GCN QSDĐ, nên hồ sơ thuê đất chỉ

có Hợp đồng thuê đất với Công ty đầu tư hạ tầng KCN VIB có cho vay trong trường hợp này không? Khả năng phát mại tài sản?

* Theo quy định của Pháp luật, tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) nên VIB có thể cho Khách hàng vay trong trường hợp này Tuy nhiên, khi có GCNQSDĐ, cần công chứng và đăng ký GDBĐ theo quy định Ngoài ra, do đất trong KCN chưa được cấp GCN QSDĐ nên để bảo đảm an toàn cho VIB cần có Hợp đồng hợp tác với Công ty đầu tư hạ tầng KCN với nội dung:

- Công ty đầu tư hạ tầng KCN cam kết bàn giao GCN QSDĐ cho VIB;

- Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì Công ty đồng ý để VIB chỉ định một bên thứ 3 thay thế bên thế chấp tiếp tục sử dụng đất thuê Công ty quản lý

có trách nhiệm ký HĐ thuê đất mới với Bên thứ ba này Các bên nên thỏa thuận luôn

về xử lý nghĩa vụ tài chính để việc chuyển giao được dứt điểm (tiền thuê đã trả, tiền thuê mà Bên thứ 3 sẽ phải trả…)

* Khả năng phát mại tài sản phụ thuộc nhiều vào tính chất tài sản: Nếu tài sản có tính thanh khoản thì khả năng thu hồi vốn cao Nếu tài sản gắn liền với đất mới có giá trị sử dụng thì khi

xử lý cần có phương án xử lý quyền thuê đất, quyền sử dụng đất cụ thể như đã nêu trong Hợp đồng hợp tác Chính những nội dung thỏa thuận trong Hợp đồng hợp tác sẽ tăng khă năng phát mại, giảm rủi ro cho VIB rất nhiều

Trường hợp, Công ty đầu tư hạ tầng KCN không đồng ý ký Hợp đồng Hợp tác với VIB thì không nên nhận tài sản này làm bảo đảm cho khoản vay Khách hàng vì có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra mà VIB không kiểm soát được

27 Khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất ở đã có GCN QSDĐ, tuy nhiên GCN QSDĐ lại đứng tên người khác, chỉ có Hợp đồng ủy quyền có công chứng giữa người đứng tên trong sổ đỏ với Khách hàng Theo Hợp đồng ủy quyền thì Khách hàng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để vay vốn Thực tế, quyền sử dụng đất là của Khách hàng nhưng Khách hàng chưa làm thủ tục sang tên VIB có thể nhận quyền sử dụng đất của Khách hàng để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay không?

Pháp luật không cấm việc chủ sử dụng đất ủy quyền để bên được ủy quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền tại Ngân hàng

Tuy nhiên việc cho vay khi Khách hàng chỉ có Hợp đồng ủy quyền với nội dung Khách hàng được thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng để vay tiền có thể gặp phải những rủi ro sau:

- Khi ủy quyền Bên ủy quyền (chủ sử dụng đất) sẽ chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền (khoản 2, Điều 586 Bộ luật dân sự)

và có quyền yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, nếu không có thỏa thuận khác (khoản 2, Điều 587 Bộ luật dân sự) Trong Hợp đồng ủy quyền của Khách hàng không ghi rõ điều này nên nếu VIB cho vay thì khi có tranh chấp xảy ra, Bên ủy quyền có thể từ chối thực hiện nghĩa vụ trong Hợp đồng thế chấp với lý do: Bên ủy quyền chỉ ủy quyền thế chấp rất chung chung, không ủy quyền thế chấp cụ thể tại VIB, Khách hàng thế chấp tại VIB không có sự đồng ý của bên ủy quyền, không giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc

ủy quyền là vi phạm Hợp đồng ủy quyền Mặt khác, việc ủy quyền không ghi rõ ràng

Trang 13

cụ thể Khách hàng được thế chấp tại đâu, vay bao nhiêu tiền thì rất có thể bị Phòng công chứng từ chối công chứng Hợp đồng thế chấp với VIB

- Trong trường hợp ủy quyền, cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền bất cứ khi nào phù hợp Điều 588 Bộ Luật dân

sự, nếu Khách hàng cấu kết với bên ủy quyền để hủy Hợp đồng ủy quyền thì VIB không kiểm soát được, như vậy không có lợi cho VIB

- Mặt khác, VIB không thể biết được trước đó Bên ủy quyền đã ký Hợp đồng ủy quyền với người nào khác tương tự như Hợp đồng ủy quyền với Khách hàng vì việc ký ủy quyền này không phải đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Trường hợp Khách hàng không thực hiện nghĩa vụ với VIB dẫn đến việc xử lý tài sản

sẽ lại gặp rắc rối ở khâu thi hành án Bởi vì thủ tục thi hành án đều phải làm việc với chủ tài sản và được sự đồng ý của chủ tài sản (là bên ủy quyền chứ không phải bên được ủy quyền), VIB có rất ít khả năng để tìm được chủ tài sản rồi xử lý theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ vay của Khách hàng

Tóm lại: Việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi chỉ có Hợp đồng ủy quyền cho Khách hàng vay vốn có khả năng gặp rủi ro rất lớn mà VIB không kiểm soát được

28 Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng là QSDĐ đã có GCN QSDĐ, trong phần trích lục thửa đất có ghi: “Thửa đất nằm trong quy hoạch” VIB có được nhận thế chấp tài sản này không? Nếu được, khi định giá có phải chỉ được định giá theo giá nhà nước không và cần phải lưu ý thêm những vấn đề gì? Trường hợp thửa đất chỉ có một phần nằm trong vùng quy hoạch thì khi đăng ký giao dịch đảm bảo, phòng TNMT vẫn yêu cầu thế chấp cả phần đó Phần đất đó có phải định giá theo giá nhà nước để an toàn cho VIB hơn không?

- Các quy định của pháp luật và của VIB không cấm việc thế chấp nhà đất nằm trong quy hoạch

- Khi nhà nước thu hồi đất thì chủ tài sản sẽ được đền bù theo nguyên tắc xác định giá trị dựa vào khung giá do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi Tuy nhiên, việc đền bù sẽ có nhiều phương án khác nhau mà VIB không thể dự tính trước Ví dụ: Chủ tài sản có thể được đền bù bằng tiền mặt, được đền bù bằng đất, được đền bù bằng nhà tái định cư… Khi đó, sẽ không có gì bảo đảm rằng VIB được nhận đầy đủ tiền đền bù hoặc nhận thế chấp được nhà đất mới của chủ tài sản Trường hợp Chủ tài sản

có vi phạm hoặc nghĩa vụ tài chính nào đó với Nhà nước thì khoản tiền đền bù sẽ được CQNN sử dụng ngay để khấu trừ nghĩa vụ với Nhà nước Do vậy, việc nhận thế chấp nhà đất trong trường hợp này là rất rủi ro cho VIB

- Trường hợp một phần đất nằm trong quy hoạch thì phải nhận thế chấp cả mảnh đất nhưng có thể không định giá phần đất bị quy họach Trường hợp vẫn định giá theo giá Nhà nước thì có thể gặp rủi ro như đã tư vấn ở trên

29 Khách hàng vay vốn với với mục đích xây dựng nhà, tài sản bảo đảm cho khoản vay là quyền sử dụng đất, tài sản này hiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hiện chỉ có: Hợp đồng mua bán cơ sở hạ tầng với chủ đầu tư, biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, Phiếu thu tiền nộp đất, hóa đơn giá trị gia tăng mua quyền sử dụng đất, hóa đơn giá trị gia tăng mua cơ sở hạ tầng của lô đất Chủ đầu tư có được san lô, bán nền hay không? VIB có thể ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay để nhận bảo đảm đối với tài sản này không?

Hiện nay, việc chuyển nhượng đất nền của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 101, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 28-10-

Trang 14

2004 về Thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi theo điểm 8, Điều 2, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-01-2007 của Chính Phủ), như sau:

- Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền

mà chưa xây dựng nhà ở Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;

- Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu

tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định nêu trên, trường hợp có dự án đầu

tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

Như vậy, Pháp luật hiện nay không cho phép chủ đầu tư bán nền mà chưa xây dựng nhà ở cho các cá nhân đối với các dự án đầu tư nhà ở tại thành phố Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý, Hợp đồng mua bán cơ sở hạ tầng của Khách hàng ký với chủ đầu tư được xác lập trước ngày Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực pháp luật và trước cả ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật (01-7-2004) Cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng đất nền theo Hợp đồng này là Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đều không cấm chuyển nhượng đất nền Do vậy, Khách hàng này đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và được quyền thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai trên quyền sử dụng đất này Tuy nhiên, cần lưu ý bảo đảm các điều kiện về xin phép xây dựng nhà (trừ trường hợp đối với công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì không cần giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 17, Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về Quản lý Dự án đầu tư XD công trình);

Việc lập hợp đồng bảo đảm tiền vay trong trường hợp này có một vấn đề cần lưu ý: Nếu nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm Trong khi đó, Khách hàng chưa có Giấy CNQSD đất thì sẽ chưa thể công chứng, chứng thực và đăng ký được; Nếu lập hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay bao gồm QSD đất và nhà sẽ xây dựng, thì quyền sử dụng đất ở đây lại không phải là tài sản hình thành từ vốn vay

Để giải quyết vướng mắc nêu trên, cần lập một Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai với loại tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Quyền sử dụng đất và nhà sẽ xây dựng trên đất Đến khi Khách hàng có Giấy CN QSD đất hoặc Giấy CN QSH nhà, thì sẽ

ký lại hợp đồng thế chấp và công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm

30 Khách hàng vay vốn, tài sản bảo đảm là chiếc xe ô tô, giấy tờ đăng ký xe đứng tên con gái Khách hàng mới 16 tuổi Con gái Khách hàng có được ký kết hợp đồng thế chấp tài sản với VIB không?

Theo quy định của Điều 20 của Bộ luật dân sự về Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi đã chỉ rõ:

“1 Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác

2 Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không

Định dạng
Số trang	29
Dung lượng	519,12 KB