Quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị

Hiện nay việc lập quy hoạch ở Việt Nam dựa trên Quy định về lập các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị theo quyết định số 332BXDDT ngày 28121993 của Bộ trưởng Bộ xây dựng. Những kiến nghị hướng dẫn về việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thị trong dự án là tài liệu rất đáng tham khảo cho việc lập qui hoạch phát triển Hà Nội cũng như các đô thị khác ở Việt Nam. Tập tài liệu này biên soạn lại các hướng dẫn đề xuất trong Dự án, chủ yếu là các lý luận, phương pháp cho một quy trình quy hoạch, tập trung chúng thành một hệ thống để thuận tiện cho việc tham khảo. Trong tài liệu cũng trích đăng nội dung chính của bản quy hoạch tổng thể Hà Nội và toàn bộ nội dung bản quy hoạch chi tiết Quận Hai Bà Trưng để minh họa cho quy trình quy hoạch này.

trườngưđạiưhọcưxâyưdựngưhàưnội khoa:ưkiếnưtrúcưvàưquyưhoạch

Quy hoạch và kiểm soát phát triển

đô thị

Chu

Lời giới thiệu

Dự án Quy hoạch và kiểm soát Phát triển Hà Nội do Công ty Dự

án quốc tế Bang Victoria soạn cho AusMD Cơ quan phát triển quốc tế Australia-8/1996.

Dự án có mục đích:”Tạo khả năng áp dụng các phương pháp tiếp cận thị trường vào quy hoạch đô thị thông qua lập quy hoạch kiểm soát và quản lí phát triển, qui hoạch chi tiết khu vực

và qui hoạch bảo tồn chi tiết giúp cho Văn phòng kiến trúc sư trưởng có đủ năng lực để lập kế hoạch cho việc phát triển cơ sở vật chất cho Hà Nội trong tương lai một cách có hiệu quả bằng cách đào tạo và cung cấp các tài liệu hướng dẫn cho cán bộ của các Văn phòng dựa trên nguyên tắc đúng đắn về qui hoạch đô thị”…

Hiện nay việc lập quy hoạch ở Việt Nam dựa trên Qui định về lập các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị theo quyết định số 332- BXD/DT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng Bộ xây dựng Những kiến nghị hướng dẫn về việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thị trong dự án là tài liệu rất đáng tham khảo cho việc lập qui hoạch phát triển Hà Nội cũng như các đô thị khác ở Việt Nam Tập tài liệu này biên soạn lại các hướng dẫn đề xuất trong Dự án, chủ yếu là các lý luận, phương pháp cho một qui trình qui hoạch, tập trung chúng thành một hệ thống để thuận tiện cho việc tham khảo Trong tài liệu cũng trích đăng nội dung chính của bản qui hoạch tổng thể Hà Nội và toàn bộ nội dung bản qui hoạch chi tiết Quận Hai Bà Trưng để minh họa cho qui trình qui hoạch này.

Người biên soạn.

Qui hoạch là một khâu trong quá trình kiểm soát và phát triển đô thị(xemthem phần tóm tắt các khái niệm quản lý chiến lược đối với sự phát triển đô thị trìnhbày ở phần 2) Qui hoạch hay các bản vẽ qui hoạch là một trong những cơ sở quantrọngcho việc xét duyệt các dự án đầu tư phát triển trong đô thị Nó tạo lên điều kiệncho việc kiểm soát được tất cả các công trình phát triển, nhằm đảm bảo chúng phùhợp với mọi chính sách và qui chế của chính phủ, có đủ các thiết bị cơ sở hạ tầng đểđáp ứng các công trình phát triển mới và các công trình dự kiến phát triển không gâycác vấn đề rắc rối về mặt môi trường cũng như các vấn đề xã hội.

Sự thay đổi từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế định hướng theo thịtrường tất yếu dẫn theo các biến đổi trên tất cả các lĩnh vực kinh tế và xã hội Trongphát triển đô thị điều thay đổi trên dẫn đến phải có sự thay đổi về phương pháp quihoạch đô thị và các hoạt động kiểm soát phát triển đô thị

Trước đây trong nền kinh tế tập trung, hoạt động dưới sự quản lý của Nhànước tất cả các công trình phát triển đều xuất phát từ phía Nhà nước trong nền kinh

tế ấy không cần đến một hệ thống phát triển riêng biệt bởi vì tất cả các công trìnhphát triển đều được đề xuất và thực hiện trong phạm vi khu vực Nhà nước thưo cácluật lệ và thủ tục của chính phủ Các bản qui hoạch chủ yếu được lập theo chủtrương về dân số và sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, sự xuất hiện và phát triển ngày một mạnh hơncủa các ngành kinh tế tư nhân là điều tất yếu Giờ đây các đề xuất phát triển đô thịkhông chỉ xuất phát từ phía Nhà nước mà còn phải xuất phát từ phía thành phầnkinh tế tư nhân, mà chúng dựa trên cở sở phân tích khả năng thu được lợi nhuận chứkhông xuất phát từ khía cạnh xã hội Chính vì vậy ngày nay người ta phải nghiêncứu và xây dựng một hệ thống kiểm soát phát triển để tạo điều kiện cho các cơ quanthẩm quyền giải quyết các vấn đề có lien quan đến các công trình phát triển củathành phần tư nhân Điều này tất yếu dẫn đến phải sửa đổi bản chất của các bản quihoạch để chúng có thể thích ứng các hình thức hoạt động của nên kinh tế thị trường

Và đây cũng là cơ sở cho việc đề ra các qui trình kiểm soát phát triển cho phù hợp

Tại một số nước trong khu vực(Uc, Philippin,Sinhgapo) ngoài kinh nghiệmtrong quản lí đô thị(xét duyệt quy hoạch, xét duyệt đầu tư xây dựng…)có thể rút racác bài học về lập qui hoạch cũng như xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thịnhư sau:

-Các nước này đều có xác lập một bản qui hoạch cở sở giống như các quihoạch tổng thể được lập theo qui trình 322 nhưng chi tiết và phức tạp hơn nhiều Các bản qui hoạch chiến lược đó qui định hình thái sử dụng đất, đề ra nhũngmục tiêu phát triển xây dựng tổng quát và được hỗ trợ bởi các bản qui hoạch chi tiết

và các hướng dẫn xây dựng cho từng khu vực cụ thể Chúng là sự định hướng chonhà đầu tư biết loại hình xây dựng nào nên tiến hành ở đâu

-các qui hoạch này tạo ra các khuôn khổ cho hoạt động đầu tư trong tương lai

về cơ sở hạ tầng như các hệ thống giao thông, cấp nước, điện, thoát nước

3

-Chúng là các tài liệu công khai, cho nên cả khu vực kinh tế tư nhân cũng như

cơ sở Nhà nước đều cùng biết rõ về những ý đồ tương lai, vì sự qui hoạch xây dựngcác đô thị tốt hơn

-Các bản qui hoạch không phait là bất biến vì trong nền kinh tế thị trườngthường xảy ra hiện tượng rằng một số đề xuất dự án không phù hợp với qui hoạchnhưng lại là các dự án có lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Đâykhông phải là hiện tượng xấu Các nhà qui hoạch không phải là các nhà đầu tư xâydựng và không có cùng hiểu biết và động cơ như họ Cần có một cơ chế cho phépsửa đổi trong bản qui hoạch và thời hạn thực hiện các sửa đổi đó

Thay đổi cơ bản giữa phương pháp luận qui hoạch cũ và phương pháp luậnqui hoạch đề xuất dưới đây là phương pháp qui hoạch này có tính đến vai trò đáng

kể của thành phần kinh tế tư nhân-đối tượng sử dụng đất chính trong giai đoạn hiệnnay

Công việc qui hoạch ơ các cấp thành phố và khu vực đều phải đương đầu với

sự không chắc chắn của các thành phần kinh tế tư nhân Chính vì vậy mà tính linhhoạt đòi hỏi phải có nhiều hơn trong phương pháp lập bản qui hoạch cũng như trongbản thân các bản vẽ qui hoạch

Giờ đây do các thành phần kinh tế tư nhân đóng vai trò rất quan trọng trongviệc sử dụng đất và phát triển không gian đô thị cho nên không thể quả quyết mộtcách chắc chắn về các dự đoán đối với từng khu vực cụ thế Giải pháp được chấpthuận là đặt ra các mục tiêu để tiến tới chư không đưa ra các mục đích cự thể mangtính qui tắc cần phải đạt được

Ví dụ như thay bằng việc nói rằng dấn số của khu vực X nào đó sẽ giảm từ

90000 người năm 1994 xuống còn 50000 người năm 2010 và tăng diện tích ở từ6m2/người vào năm 1994 lên đến 8m2/ vào năm 2010 thì có thể nói cách khác thựcthế hơn rằng mục tiêu ở khu vực X là giảm dân số và tăng diện tích ở bình quân đầungười trong một khoảng thời gian từ 10-15 năm nữ Có thể bổ sung thêm vào mụctiêu này một vài số liệu nhằm giúp mọi người có một khái niệm nào đó về qui môcủa việc giảm dân số và tăng diện tích ở bình quân đầu người, nhưng phải xác địnhràng đầy là mục tiêu chung chứ không phải là những tiêu chuẩn cụ thể mang tính quitắc cần đạt được

Về mặt giải pháp thì có vẻ như không có sự khác biệt lớn nhưng thực tế đó làmột bước chuyển quan trọng trong cách suy nghĩ từ chỗ xem thành phố như mộtthực thể bằng máy mà người ta có thể nghiên cứu, phân tích và khai thác nhằm đạtđược các tiêu chuẩn qui định tới chỗ nhận thức được rằng quản lý đô thị theo cáchthức chuẩn xác là một cách quá phức tạp và rằng quản lý đô thị là cả một nghệ thuậtchứ không phải đơn thuần là một khoa học Sự thay đổi trong quan điểm như vậydẫn đến việc chấp thuận giải pháp qui hoạch chú trọng nhiều đến việc duy trì quátrình tương tác giữa các vấn đề qui hoạch, phát triển, giám sát và xem xét lại các bảnqui hoạch

1 HỆ THỐNG KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN

VÀ QUY TRÌNH QUY HOẠCH

1.1Vấn đề chung.

Một hệ thống kiểm soát phát triển đô thị bao gồm các bộ phận sau:

1)Qui hoạch cơ cấu thành phố(qui hoạch tổng thể)

2)Các bản qui hoạch chi tiết khu vực

3)Các qui định kiểm soát phát triển

Hệ thống kiểm soát phát triển được xây dựng chủ yếu từ qui trình qui hoạch,hay nói cách khác các bản qui hoạch phải đưa ra được các cớ sở cho việc lập các quiđịnh về kiểm soát phát triển

Việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển về cơ bản đã được qui định trongqui trình qui hoạch 232 của Bộ xây dựng thể hiện trong các phần qui hoạch và điều

lệ xây dựng Song chúng cần phải được nhìn nhận và bổ sung do sự thay đổi phùhợp với điều kiện của nên kinh tế thị trường

Sự chuyển dịch sang nền kinh tế trị trường cũng có nghĩa là Nhà nước khôngcòn là người đề xướng và kiểm soát tất cả các hoạt động phát triển đô thị nữa Trongnền kinh tế thị trường, phần lớn các đề xướng là của thành phần kinh tế tư nhân,Nhà nước chỉ còn chịu trách nhiệm về các công trình hạ tầng kĩ thuật Dần dần ngay

cả các công trình hạ tầng kĩ thuật cũng được chuyển giao cho thành phần kinh tế tưnhân thông quan mô hình Xây dựng-Vận hành-Chuyển giao hoặc dưới hình thứcliên doanh liên kết giữa các công ty công trình công cộng

Khu vực tư nhân không phải là một thực thể đơn lẻ mà là tập hợp của nhiều

cá nhân và tổ chức có tương quan cạnh tranh với nhau Động cơ của họ là thu đượclợi nhuận Để Nhà nước có thể đạt được các mục tiêu của mình đối với việc pháttriển đô thị trong tương lai Nhà nước phải có vai trò chỉ đạo trong việc thông báocho khu vực tư nhân biết xem mục đích mình cần đạt được là gì, những mục tiêu đốivới đô thị trong tương lai là gì và phải có cơ chế phán xét xem liệu các đề xướng củathành phần kinh tế tư nhân có giúp được gì trong việc đạt các mục tiêu này haykhông Kết hợp lại hai yếu tố này chính là bản chất của hệ thống kiểm soát pháttriển

Bên cạnh đó cần phải tuyên truyền trong cộng đồng dân cư về mục tiêu pháttriển đô thị và thông tin phổ biến các cơ chế kiểm soát phát triển của các mục tiêunói trên

1.2 Qui hoạch cơ cấu thành phố

Trong nền kinh tế t hị trường bản qui hoạch cơ cấu thành phố là bức tranhmiêu tả về tương lai mà tất cả mọi người đều hiểu được và nó có thể góp phần vàoviệc thực hiện theo cách riêng của mình để đạt được tương lai đó

Nó là thông tin vể chất lượng phát triển đô thị, thông báo cho cộng đồng vàcác nhà đầu tư biết về việc phân bố chức năng sử dụng đất, dạng đô thị và cơ cấumong đợi của thành phố sau 10 năm hay 20 năm và lâu hơn nữa Bản qui hoạch đề

ra các thông số về môi trường, cá hạn chế phát triển và về cơ sở hạ tầng cho pháttriển

5

Bản qui hoạch cơ cấu thành phố không phải là các qui địn chính xác côngtrình phát triển nào được tiến hành ở đâu vào năm nào mà nó đưa ra các đường lốichỉ đạo cho các nhà đầu tư để họ có thể tiến hành đánh giá về các dự án đầu tư trongtương lai.

Bản qui hoạch cơ cấu thành phố xác lập phạm vi cho các bản qui hoạch chitiểt khu vực và các qui định kiểm soát phát triển cho từng khu vực đó

Về cơ bản việc thiết kế qui hoạch tổng thể được tiến hành theo qui trình quihoạch đã được ban hành Qui trình này có thể sẽ trở nên linh hoạt hơn nếu được bổsung các vấn đề sau:

1)Tuyên bố về viễn cảnh

2)Tuyên bố tương lai mong muốn

3)Cơ bản việc chiến lược

1)Tuyên bố về viễn cảnh

Tuyên bố về viễn cảnh là một thông tin ngắn có thể tuyên truyền bằng hệthống thông tin công cộng Nó nêu lên các bản chất viễn cảnh của khu vực quihoạch trong tương lai bằng các lời lẽ đơn giản dễ hiểu Ví dụ như tuyên bố viễn

cảnh cho qui hoạch Hà Nội: Hà Nội…Tôn trọng quá khứ của chúng ta…Kiến tạo

tương lai của chúng ta…thành một thành phố xanh tươi bên sông Hồng và tạo cuộc sống tốt đẹp cho tất cả mọi người…

2)Tuyên bố về tương lai mong muốn.

Phần này đề ra mục đích, mục tiêu cụ thể có thể coi như các nguyên tắc chocác giải pháp qui hoạch và các biện pháp kiểm soát sau này

Tuyên bố này thường đề cập đến các vấn đề sau:

-Chất lượng sống( tạo cơ sở về hạ tầng kĩ thuật, môi trường vật chất, các tiêuchuẩn về nhà ở, tạo cơ hội đa dang về việc làm, vui chơi giải trí.)

-Bản sác văn hóa(gìn giữ, bảo tồn, cải thiện môi trường cảnh quan , tái pháttriển phù hợp với dạng xây dựng hiện thời tạo nên một sự phát triển liên tục)

-Dạng đô thị(định hướng phát triển không gian, thường là các định hướng vềtrung tâm của đô thị, các trục không gian chính, bố cục không gian về mật độ vàchiều cao, các hoạt động phối hợp giữa các khu vực chức năng…)

-Sử dụng đất(Xác định chức năng sử dụng đất của các khu vực trong khu quihoạch, các trung tâm chính trị, thương mại, khu ở, khu công nghiệp, các khu vuichơi giải trí…Các khu vực thường có chức năng sử dụng hỗn hợp)

-Sử dụng thông thường(Giao thông cộng đồng và giao thông cá nhân, ô tô vàcác bãi đỗ ô tô )

-Môi trường(Môi trường công cộng với các chức năng của chúng ví dụ nhưphố và các đại lộ trồng cây, các không gian mở Môi trường sinh thái:rác thải hiệuquả về năng lượng của các ngôi nhà, thu hồi và tái chế rác thải, phân bố công nghiệpnguồn gây ô nhiễm.)

-Cơ sở hạ tầng(Hệ thống cấp nước, thoát nước, đê)

Đây thực chất là một bức tranh bằng lời miêu tả đơn giản tương lai mongmuốn cho đô thị

Cách thức tuyên bố về tương lai mong muốn đối với toàn bộ đô thị được lặplại tại các góc độ khác nhau trong mỗi bản qui hoạch chi tiết

3)Cơ cấu chiến lược.

Mục địch của nó là giải thích kỹ hơn tại sao đô thị này lại được thiết kế theocách đó Nó giúp cho các nhà phát triển tư nhân và các quan chức chính phủ hiểuđược loại nào cần được phát triển ở đâu và nguyên nhân của các mô hình phát triểnqui hoạch Nó tạo ra các cơ sở khung cho các bản qui hoạch chi tiết khu vực và biệnpháp quản lý Phần này có thể được trình bày theo các đề mục sau:

Tổng quan

Giải thích có tính tổng quan về khu vực qui hoạch: tầm quan trọng, quá trìnhlịch sử phát triển, các đặc điểm đặc trưng, những khó khăn tác động đến quá trìnhphát triển

Những hạn chế phát triển

Những hạn chế này được đề cập tới trong 3 đề mục:Hạn chế về mặt tự nhiên,Hạn chế về mặt nhân tạo và hạn chế về mặt tổ chức

-Hạn chế về mặt tự nhiên: về điều kiện địa lí như sông hồ, vấn đề ngập nước

ảnh hưởng về giao thông, ô nhiễm trong tự nhiên

-Hạn chế về mặt nhân tạo:Đê, hệ thống hạ tầng đã có, đường gia thông trong

khu vực cần phải xây dựng mới…Các khu vực đặc trưng cần bảo tồn thường là khuvực hạn chế phát triển Tại đây các tiềm nưng phát triển mới và tái phát triển bị hạnchế do phải bảo tồn tính đặc trưng của khu vực

-Hạn chế về mặt tổ chức: Sự chưa hiểu biết về các vấn đề phát triển đô thị,

khả năng quản lý đô thị…Hạn chế này tạo sự không chắc chắn đối với người dựđịnh phát triển

Đánh giá hiện tại - Lời giải thích chiến lược.

Khu đất qui hoạch được chia làm 2 khu vực: Một khu vực việc phát triển bịhạn chế và được kiểm soát chặt chẽ và một khu vực chỉ hạn chế tối thiểu việc pháttriển và tái phát triển được khuyến khích mạnh mẽ

-Các khu vực hạn chế phát triển:

Đây là các khu vực đặc trưng phải bảo tồn, chủ yếu là phục hồi tôn tạo và tái

tạo Tái phát triển cần phải hạn chế và phải hài hòa với đặc trưng xung quanh Các

qui định kiểm soát chặt chẽ đặc biệt là về kiểm soát chiều cao, hạn chế các bãi ô tô,kèm theo các yêu cầu nghiêm ngặt về phong cách kiến trúc Ở một số khu vực cầnđặt hạn chế mật độ xây dựng

Mọi người cần phải được biết vì sao có hạn chế này để hiểu tại sao các dựđịnh đầu tư phát triển không thống nhất với các đặt trưng này sẽ không được chấpthuận

7

Tại một số khu vực do điều kiện về tự nhiên hoặc nhân tạo cũng có thể thuộckhu vực hạn chế phát triển như ven đê, sông, mương,…

-Các khu vực có cơ hội hay khuyến khích phát triển

Khác với khu vực hạn chế phát triển khu vực này cần ít biện phát hạn chếphát triển hơn Các hạn chế cơ bản là:

.Dành đất không để phát triển cơ sở hạ tầng

.Giới hạn chiều cao và hạn chế dienj tích sàn có thể được nới lỏng

.Cần tạo diện tích cho các vãi chứa ô tô

.Dành diện tích cho trồng cây xanh

Cơ cấu và dạng đô thị

Trên cơ sở của mô hình cơ bản gồm các khu vực hạn chế phát triển và cáckhu vực có cơ hội phát triển đồ án qui hoạch định ra các cơ cấu và dạng đô thị phùhợp để làm cơ sở cho các qui định kiểm soát phát triển Nội dung cơ bản của phầnnày gồm:

-Xác định các trục không gian chính của đô thị và tính chất hoạt động sửdụng đất dọc theo các trục này

-Xác định các trung tâm của các khu vực qui hoạch

-Xác định hình thái tổ chức không gian của đô thị, trên cơ sở chú ý đến nhữngđặc thù cảu các khu vực hạn chế phát triển và các khu vực khuyến khích phát triển

Sử dụng đất

Việc phân bố sử dựng đất cơ bản sẽ được thực hiện dựa trên đặc trưng hiệnthời của các khu vực, cơ cấu đô thị của các trục và các tuyến đường giao thôngchính, cũng như các địa điểm để phát triển công nghiệp

Các khu vực, trừ khu công nghiệp, đều là nhưng khu sử dụng hỗn hợp nhưngnhững chức năng sử dụng chiếm ưu thế và là đặc trưng của khu vực Khu trung tâmchức năng sử dụng chính là các hoạt động kinh doanh thương mại lẫn với khu dân

cư mật độ cao Các khu trung tâm này chủ yếu phát triển theo các trục không gianchính của đô thị Các cơ sở vui chơi giải trí sẽ tập trung tại các công viên, sông hồ.Các công trình công cộng như thể thao văn hóa, y tế, an ninh sẽ phân bố đều khắpnhằm đảm bảo bán kính phục vụ

Sự thông thường.

Cần đảm bảo chỉ tiêu diện tích đường

Phát triển hệ thống giao thông công cộng toàn diện đảm bảo liên kết giữa khu

ở với khu làm việc, đặc biệt là vùng ven đô là nơi bố trí các khu công nghiệp

Trong nội bộ các khu vực, sử dụng hệ thống giao thông linh hoạt, tạo điềukiện cho việc sử dụng xe đạp và đi bộ

Hạn chế giao thông có cường độ lớn vào khu vực hạn chế phát triển

Khuyến khích tư nhân chi kinh phí cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, giaothông

Các vấn đề môi trường

-Tuân theo các luật bảo vệ môi trường

-Đặc biệt chú ý tới việc gây ô nhiễm môi trường của các khu công nghiệp đã

có sẵn trong đô thị

-Môi trường trong các khu phát triển được chú ý trước hết là thoát nước mưa

và nước thải Điều này liên quan đến việc giới hạn mật độ xây dựng hoặc đối vớidiện tích cho phép phát triển (phần cứng bề mặt đất) sao cho phần còn lại (phầnmềm ) có đủ sức chứa lưu lượng nước mưa và mức ngập úng trung bình của đấtcông trình hoặc các khu vực gần đó, cũng như các biện pháp bảo vệ sông hồ Nướcthải nhất thiết phải được xử lý trước khi thải ra sông hồ

Áp dụng chính sách làm xanh khu vực qui hoạch thông qua các hệ thống câyxanh tại các đại lộ, cây hai bên đường, công viên Cảnh quan này được tiếp lối bằngcách yêu cầu các công trình phát triển mới tạo phong cảnh và trồng cây trên phố coi

đó là yêu cầu cấp phép phát triển Tăng các diện tích để tạo thành các không gianmở

-Tạo điều kiện thu gom và tái chế rác thải Nguyên tắc người sử dụng phải trảtiền đối với thải chất thải rắn

-Chính sách tiết kiệm năng lượng trong các ngôi nhà mới xây dựng

Để hiểu rõ thêm nội dung của phần này xem thêm ví dụ về qui hoạch cơ cấucủa thành phố Hà Nội trong phần phụ lục

9

1.3 CÁC ĐƯỜNG LỐI CHỦ ĐẠO CHO VIỆC

LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU VỰC

1.3.1 Lựa chọn các đơn vị qui hoạch cho qui hoạch chi tiết

Để đảm bảo quản lý đô thị được trật tự cần phải chia thành phố thành các đơn vị đôthị độc lập hay các đơn vị qui hoạch Các đơn vị qui hoạch hình thành nên các khuvực địa lú cơ bản để phục vụ cho việc lập các bản qui hoạch chi tiết khu vực vànhững bản qui hoạch chi tiết hơn cho những khu vực cụ thể trong đơn vị qui hoạchnày

Các đơn vị qui hoạch được lựa chọn dựa trên:

-Các ranh giới hành chính(ví dụ như quân hoặc phường)

-Các đặc điểm tự nhiên (ví dụ như sông ngòi)

-Những tuyến giao thông chính

-Các ngăn cách vật thể (ví dụ như đướng sắt)

-Các đặc điểm nổi bật của thành phố hoặc các đặc điểm đô thị nổi trội khắc

họa sự phát triển của đô thị và bố cục lịch sử của những khu vực đặc biệt

Ranh giới của các đơn vị qui hoạch là những ranh giới địa lý phù hợp choviệc qui hoạch chi tiết, ranh giới mà cộng đồng dân cư có thể biết và hiểu dễ dàng

và có hữu ích cho việc tổ chức quản lý và thực thi qui hoạch chi tiết từng khu vực

1.3.2 Các bước tiến hành trong quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực.

Quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực được tiến hành qua các bước sau:-Khu vực qui hoạch trong mối quan hệ đô thị

Bước 1: Khu vực qui hoạch trong mối quan hệ đô thị

Quá trình lập qui hoạch chi tiết cho bất cứ khu vực nào cũng phải bắt đầu từviệc xem xét tình hình của khu vực trong khung cảnh thành phố của khu vực đócùng với thông tin trong Tuyên bố về viễn cảnh, Tuyên bố về tương lai mong muốn

và cơ cấu chiến lược phát triển của đô thị trong qui hoạch tổng thể Qua đó tạo điềukiện đưa ra một dự đoán chung về sự phát triển của khu vực trong tương lai và trợgiúp trả lời các câu hỏi sau:

.Đó là một khu vực hạn chế, nơi mà việc phát triển trong tương lai bị bó buộctrong một chừng mực nhất định hay là một khu vực được khuyến khích phát triển

.Khu vực có điều kiện phát triển thương mại với qui mô lớn hay có chứcnăng chủ yếu là dân cư

.Có thể phát triển loại hình hoạt động kinh tế nào trong khu vực đó chiếm ưuthế tại đó là các hoạt động trong lĩnh vực du lịch những cơ sở thương mại lớn haycác nhà máy, các cơ sở sản xuất qui mô nhỏ phục vụ cho thị trường khu vực

.Khu vực đó hội nhập vào hệ thống giao thông thành phố như thế nào và phảichịu nhiều giao thông xuyên qua hay không

.Khu vực đó có những yếu tố có giá trị quan trọng về mặt môi trường cần đặcbiệt chú ý hay không, chẳng hạn như sông hồ ao là những yếu tố hình lên một phầncủa hệ thống thoát nước của khu vực qui hoạch

Bước 2: Các đặc điểm khu vực

Mục đích của bước này là nhằm có một hiểu biết về đặc trưng, chưc năng củakhu vực qui hoạch, cần thu thập được các thông tin theo tiêu chí dưới đây:

-Dân số

.Dấn số ước tính tại khu vực hiện tại là bao nhiêu

.Trong vòng 5 năm qua dân số ở khu vực này thay đổi như thế nào

.Dự kiến mong đợi về dân cư của khu vực này trong khoảng thời gian 5 nămtới cùng với sự phát triển tự nhiên và hiện tượng di cư

.Cơ cấu tuối giới tính của dân cư trong khu vực So sánh cơ cấu này với cơcấu trung bình của toàn thành phố

.Số người trung bình trong gia đình Con số này đã thay đổi như thế nào trongvòng 5 năm qua

-Việc làm

.Lực lượng lao động trong khu vực ước tính là bao nhiêu?

.Trong vóng 5 năm qua lực lượng này đã thay đổi như thế nào?

.Tỷ lệ người có việc làm trong doanh nghiệp tư nhân và nhà nước Trong 5năm qua tỉ lệ này đã thay đổi như thế nào.

.Người ta mong đợi tình hình việc làm sẽ thay đôi thế nào trong 5 năm nữa Trong khu vực có xuất hiện các hoạt động kinh tế mới không Có thể mongđợi điều gì đó ở hoạt động kinh tế mới này trong tương lai

.Có bao nhiêu người vừa sống vừa làm việc ngay trong khu vực qui hoạch Những ngươi sống trong khu vực làm việc ở nới khác thì nơi họ làm việc ởđâu?

.Tỷ lệ người làm việc ở nơi này nhưng lại sống ở nơi khác Thường thì ngườinày sống ở đâu?

-Nhà ở

.Quĩ nhà ở trong khu vực như thế nào?

.Thể loại nhà ở (xét trên phương diện năm xây dựng, độ cao trung bình, thiết

bị tiện nghi cơ bản)

.Mật độ nhà trong khu vực

.Diện tích sàn ước tính bình quân theo đầu người trong khu vực

.Lối ra vào trong các khu nhà ở(đủ cho ô tô xe đạp)

.Tìm hiểu về quyền sở hữu nhà trong khu vực(sở hữu nhà nước, tư nhân thuê.).Giá nhà trong khu vực(giá mua, giá thuê)

.Hiện có chương trình phát triển nhà nào trong khu vực

.Tỷ lệ các công trình nhà ở tư nhân trong khu vực

-Giao thông bãi đỗ xe và sự thông thương

.Những tuyến được giao thông chính ở trong và xuyên khu vực

.Tình hình phân bố bãi đỗ xe trong khu vực

.Tỷ lệ nhà ở và các cơ sở kinh doanh có bãi đỗ xe riêng ngay trên khu đất củamình

.Tìm hiểu luồng giao thông trong khu vực theo lưu lượng giao thông và theothể loại phương tiện giao thông(ví dụ như xe máy, xe đạp, xe tải…)

.Những cơ sở chính thu hút giao thông trong khu vực(chợ, các cơ sở kinhdoanh, bệnh viên và vị trí của các công trình này)

.Trong khu vực này có công trình tư nhân quan trọng nào cần được bảo tồn vì

có gí trị di sản hay không

.Có nhóm công trình nào hay cảnh quan phố xá nào cần được bảo tồn vì cógiá trị di sản văn hóa hay không

Khảo sát và thăm quan thực tế.

Do thường không có đủ thông tin cần thiết nên cần phái tiến hành khảo sát

Có thể chỉ khảo sát một số nơi để thu thập thông tin điển hình của khu vực.Qua khảo sát có thể thu thập về quan điểm của những người hiện đang sống

và làm việc tại khu vực hiện tại và họ mong đợi điều gì trong tương lai của khu vực

13

Qua thăm quan thực tế mới cảm nhận được một cách trực tiếp các đặc điểmcủa khu vực, những khó khăn và những cơ hội có thể phát triển được trong tươnglai.

Bước 3 Xác định các vấn đề chủ chốt

Đây là bước suy nghĩ sáng tạo về khu vực và những xu hướng phát triển cóthể có trong tương lai Kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của các nhà qui hoạch

là cơ sở để tiến hành bước này một cách hiệu quả

Một phương pháp thông thường được sử dụng để giúp cho việc xác định cácvấn đề chủ chốt được gọi là phân tích SWOT Các chữ này là những chữ mở đầucủa tiếng Anh: Mặt mạnh(Strengths), mặt yếu (Weaknesses), Cơ hội (Opportunities)

và Đe dọa (Threats)).Phương pháp này giúp cho các nhà qui hoạch ghi nhận tất cảcác mặt mạnh, mặt yếu của khu vực, những cơ hội cho sự phát triển trong tương lai

và những gì có thể trở thành các nguy cơ đe dọa của các khu vực qui hoạch

Bước 4.Giải quyết các vấn đề chủ chốt.

Bước này là bước khó khăn nhất trong toàn bộ quá trình làm qui hoạch Trongbước này phải quyết định xem mục tiêu trong tương lai của khu vực nên là gì

, phải phối hợp được các mục tiêu này trong một tuyên bố đơn giản về tương laimong muốn của khu vực và xác định các hành động cân được thực hiện nhằm biếncác mục tiêu này trở thành sự thực và đạt được tương lai mong muốn

Các mục tiêu.

.Tìm hiểu về hệ thống phân cấp đường trong khu vực (đường chính, đườngphân luồng trong khu vực, đường vào khu vực, ngõ kích thước của tuyến đườngnày)

.Những đường đi bộ chính trong khu vực

.Hiện trong khu vực có phần đường lưu không nào hoặc có chương trình nàolàm đường cho khu vực hay không

-Cơ sở hạ tầng kĩ thuật

.Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật trong khu vực, gồm hệ thống thoát nước, hệ thống

xử lí nước thải, hệ thống cấp nước, cấp điện và các thiết bị viễn thông, hệ thống thugom và xử lí chất thải rắn

.Hiện trạng của mạng lưới phân bố các thiết bị cơ sợ hạ tầng trong khu vựcqui hoạch

.Hiện có chương trình gì để cải tạo nâng cấp các thiết bị cơ sở hạ tầng trongkhu vực hay không

-Đặc trưng đô thị và môi trường

.Trong khu vực có công viên, khu vườn, cây trên phố, ao hồ, kênh mương,

hay sông ngòi nào không, vị trí của chúng

.Các chững năng và hình thức sử dụng chính của các yêu tố này (ví dụ nhưlàm nơi vui chơi địa điểm du lịch, thoát nước thải…)