Thuyết minh dự án xây dụng holtel

Vị trí khu đất này nằm tiếp giáp các trục đường chính của khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi và gần tất cả các tiện ích sinh hoạt cao cấp mang đẳng cấp của thế giới như các khu khách sạn năm sao của Thành phố Hồ Chí Minh (Khách sạn Park Hyatt, Caravell, Sheraton, Rex, Contitental, Bông Sen…), các khu Thương mại hành chánh lớn của Thành phố (Sài Gòn Center, Sunwah Tower,……), các khu ẩm thực sang trọng mang màu sắc đa quốc gia (Lê Thánh Tôn – Thái Văn Lung – Thi Sách…). Ngoài ra khu đất này còn nằm gần khu chợ Bến Thành là trung tâm giao dịch truyền thống của người Việt Nam, đồng thời cũng thu hút một số lượng lớn khách du lịch các nước đến giao dịch.

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ

I.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN

I.1.1 TÊN DỰ ÁN:

 Tên dự án:

 Chủ đầu tư: Công ty TNHH Bất Động Sản

 Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

I.1.2 ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ:

, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh, ngay góc ngã tư Lê Thánh Tôn –

Hai Bà Trưng có tổng diện tích 798.5m2 thuộc sở hữu sử dụng lâu dài của Công ty TNHH

BĐS (hồ sơ pháp lý đính kèm) Khu đất này nằm ngay trong khu Thương mại

hành chính thuộc khu đất vàng của Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với công trình phức

hợp (Cao ốc văn phòng, Căn hộ, khu Thương mại) do tập đoàn Vincom đầu tư và kinh

doanh

Vị trí khu đất này nằm tiếp giáp các trục đường chính của khu trung tâm Thành phố Hồ

Chí Minh như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi và gần tất cả các tiện ích sinh hoạt

cao cấp mang đẳng cấp của thế giới như các khu khách sạn năm sao của Thành phố Hồ

Chí Minh (Khách sạn Park Hyatt, Caravell, Sheraton, Rex, Contitental, Bông Sen…), các

khu Thương mại hành chánh lớn của Thành phố (Sài Gòn Center, Sunwah Tower,……),

các khu ẩm thực sang trọng mang màu sắc đa quốc gia (Lê Thánh Tôn – Thái Văn Lung –

Thi Sách…) Ngoài ra khu đất này còn nằm gần khu chợ Bến Thành là trung tâm giao dịch

truyền thống của người Việt Nam, đồng thời cũng thu hút một số lượng lớn khách du lịch

các nước đến giao dịch

Có thể nói vị trí của khu đất này tự toát lên giá trị và tiềm năng khai thác kinh tế hiệu quả

bậc nhất

Để khai thác tất cả các thuận lợi của vị trí khu đất cũng như các tiện ích của các dịch vụ

của khu lân cận và mang lại giá trị kinh doanh, thương hiệu và xã hội Công ty chúng tôi

Trang 2 2

bảo tiến độ xây dựng.

− Dự án toạ lạc ngay tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh – là một vị trí vàng, mang

tính chiến lược, có tiềm năng kinh doanh khách sạn lớn Bên cạnh đó các hạ tầng kỹt

thuật nơi đây khá hoàn chỉnh, hiện đại, khi Dự án hoàn thành sẽ hưởng lợi từ những

tiện ích này Đây cũng chính là yếu tố thu hút nhiều đối tượng khách hàng đến với sản

phẩm của Dự án khi đi vào hoạt động

− Dự án được hình thành từ nhu cầu thực tế của thị trường, có ứng dụng các mô hình

kinh doanh khách sạn hàng đầu của các nước Đông Nam Á và được tư vấn

thiết kế quy hoạch, phát triển dự án bởi các chuyên gia tư vấn hàng đầu của nước ngoài

nên đảm bảo tính thẩm mỹ cao, hiện đại sang trọng nhưng thân thiện, gần gũi

I.1.5 QUI MÔ ĐẦU TƯ:

1 Quy mô công suất

a Chỉ tiêu quy hoạch:

- Khoảng lùi về phía tòa nhà Sở GD, đường LTT : 2m

- Khoảng lùi về phía nhà Tổng lãnh sự Pháp, đường HBT : 3m

Số tầng Diện tích (m2) Công năng

02 tầng hầm 1.357 Tầng bố trí các ổ điện và một phần hệ thống kỹ thuật, bãi đậu xe của Văn phòng.

Tầng 1 383,3 Khu sảnh chính của Khách sạn, Văn phòng chính của khách sạn, khu Café, khu Shop

Tầng 4 383,3 05 phòng loại 3 (Deluxe: 70 -> 75m2/phòng)

Tầng 5-6-7-8-9 1.916 21 phòng loại 2 (Junior Deluxe: 90 -> 95m2/phòng)

Tầng 10-11 766,6 05 phòng loại 1 (mỗi phòng: 150 -> 170m2/phòng)

I.1.6 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

a Thông tin chung về chủ đầu tư

 Tên công ty: CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DIỆP BẠCH DƯƠNG

 Tên giao dịch quốc tế: DIEP BACH DUONG REAL ESTATE COMPANY LIMITED

 Giấy phép đăng ký kinh doanh số:

6 Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/1/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung

một số điều của của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ

về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

7 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế

thu nhập doanh nghiệp;

8 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định

việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực

hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;

9 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung

một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về

việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi

trường;

10 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 03 năm 2009 của Bộ Xây dựng

hướng dẫn một số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của

Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

11 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều

chỉnh dự toán xây dựng công trình;

12 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc

lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

13 Văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định

mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

14 Công văn số 1784/BXD-VP ngày 16/8/2007 về việc công bố Định mức vật tư trong

xây dựng công trình;

15 Công văn số 1776/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định

trình, ống và phụ tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng và thiết bị khai thác nước

ngầm;

17 Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố

định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;

18 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường

và cam kết bảo vệ môi trường;

19 Căn cứ các số liệu nghiên cứu thị trường thực tế tại TP.Hồ Chí Minh

I.2.2 CÁC TIÊU CHUẨN, QUI CHUẨN XÂY DỰNG

1 Các tiêu chuẩn Việt Nam

Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn cao cấp được thực hiện trên cơ sở những tiêu

chuẩn, quy chuẩn chính như sau:

− Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật

Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

− TCVN 6160-1996 : Phòng chống cháy nhà cao tầng, khách sạn, tiêu chuẩn thiết

− TCXD 326: 2004 : Cọc khoan nhồi - Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu;

− TCXD 88:1982 : Cọc - Phương pháp thi công và nghiệm thu;

− TCXD 269: 2002 : Cọc - Phương pháp thí nghiệm bằng tải trọng tĩnh ép dọc

trục;

− TCVN 5718-1993 : Mái sàn cốt thép trong công trình xây dựng Yêu cầu kỹ thuật

chống thấm nước;

− TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

− TCXDVN 356-2005: Bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế;

− TCXDVN 338-2005: Kết cấu thép - Tiêu chuẩn thiết kế;

− TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử

dụng;

− TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;

− TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;

Trang 6 6

− TCVN 4474-1987 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;

− TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;

− TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;

− TCVN 4513-1998 : Cấp nước trong nhà;

− TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

− TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sưởi ấm;

− TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;

− 11TCN 19-84 : Đường dây điện;

− 11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

− 11TCN 20-84 : Bảo vệ và tự động;

− TCVN 5828-1994 : Đèn điện chiếu sáng đường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;

− TCXD 95-1983 : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình

− TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

Viet Nam)

CHƯƠNG II:

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

Trang 8 8

cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Nền kinh tế Việt Nam dường như đã thoát khỏi điểm đáy trong đầu năm 2009 khi tăng

trưởng GDP Quý II là 4,5% trong khi Quý I chỉ đạt 3,1% Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư,

GDP 9 tháng đầu năm tăng gần 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái và là mức tăng chấp nhận

được trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu Cụ thể, giá trị sản xuất công nghiệp đạt

506 ngàn tỷ đồng, tăng 6,5% Sản xuất công nghiệp đã và đang tăng với đặc điểm tháng

sau cao hơn tháng trước Nông nghiệp tiếp tục tăng trưởng 2,6% trong bối cảnh thiên tai

với giá trị sản xuất của toàn ngành đạt 150 ngàn tỷ đồng, trong đó nông, lâm, thủy sản đều

tăng cao hơn Khu vực dịch vụ tiếp tục phát triển với tổng mức lưu chuyển hàng hóa và

dịch vụ xã hội đạt hơn 845 ngàn tỷ đồng, tăng 18,6% Trong đó, sản lượng vận tải hành

khách đạt hơn 1.465 triệu lượt khách, tăng 8,5%; có thêm 31 triệu thuê bao mới nâng tổng

số thuê bao toàn quốc lên 113 triệu Tổng thu ngân sách đến cuối tháng 9 đạt hơn 274

ngàn tỷ đồng, bằng 70% dự toán cả năm

Đáng chú ý là trong bối cảnh khó khăn nhưng giải ngân vốn ODA vẫn đạt 1,715 tỷ USD,

bằng 90% kế hoạch cả năm nhờ giải ngân được nhiều dự án thuộc nhóm tài trợ chủ yếu

như Ngân hàng Phát triển châu Á, Ngân hàng Thế giới… Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

(ĐTNN) mới thu hút chỉ đạt hơn 12,5 tỷ USD, giảm 78% so với cùng kỳ, nhưng tổng vốn

đầu tư xin tăng vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh lại đạt tới gần 4,9 tỷ USD, tăng 0,7%

Điều này thể hiện rõ niềm tin của cộng đồng nhà đầu tư nước ngoài đối với triển vọng của

nền kinh tế Việt Nam, nhất là về khả năng phục hồi và phát triển trong thời gian tới, cho

thấy uy tín, sức hấp dẫn của Việt Nam vẫn được duy trì đáng thuyết phục

Đặc biệt ngành dịch vụ du lịch của Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng phát triển, hiện tại

do ảnh hưởng chung nên lượng du khách đến nước ta có phần suy giảm Nhưng theo nhận

định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi, từ nay đến

cuối năm các ngành dịch vụ du lịch sẽ có nhiều cơ hội khai thác tiềm năng và đạt mức

trong những tháng cuối năm, khả năng lượng khách quốc tế vào Việt Nam sẽ tăng Và khi

nền kinh tế phát triển, các nhà ngoại giao, quan chức, ca sỹ, người mẫu,… đến làm việc

càng tăng và đẩy nhu cầu thuê khách sạn hạng sang lên rất lớn đặc biệt là mô hình

Hotel

Việt Nam được đánh giá là có môi trường chính trị ổn định, an ninh, an toàn xã hội được

bảo đảm Trong tình hình thế giới nhiều biến động chính trị như hiện nay thì yếu tố ổn

định chính trị của Việt Nam được đánh giá rất cao tạo thuận lợi cho việc thu hút đầu tư và

phát triển Môi trường đầu tư của Việt Nam tiếp tục được cải thiện Hàng loạt chính sách

vĩ mô liên quan đến đăng ký kinh doanh, thuế, đất đai, thủ tục hành chính được chính phủ

ban hành, khuyến khích tạo thuận lợi cho đầu tư nước ngoài và trong nước Vốn đầu tư

toàn xã hội, cơ sở hạ tầng bởi nguồn vốn FDI có xu hướng tăng mạnh nhất là trong giai

đoạn 2004 – 2010, đây là một minh chứng cho hiệu quả của việc cải thiện môi trường đầu

tư của Việt Nam đã được đánh giá cao Không chỉ phát triển trên toàn diện nền kinh tế

Việt Nam, lĩnh vực bất động sản và du lịch cũng rất tiềm năng tạo nhiều cơ hội cho nhà

đầu tư trong ngoài nước

II.1.2 Tình hình kinh tế xã hội và chính sách phát triển của TP Hồ Chí Minh

Trên đà phát triển nền kinh tế Việt Nam nói chung từ khi gia nhập WTO, nước ta từng

bước khẳng định vị thế của mình trên trường thế giới và không ngừng vươn xa hơn nữa

Với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, phương tiện hoạt động chuyên nghiệp, môi trường kinh

doanh lành mạnh nên Việt Nam đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài Trong 09

tháng đầu năm 2009 và dự báo trong 03 tháng cuối năm, kinh tế TPHCM vẫn tiếp tục đà

phát triển, đầu tư nước ngoài ngày một gia tăng Khi kinh tế phát triển, thì tất yếu đời sống

nhân dân ngày càng cải thiện, nhu cầu sống ngày một cao hơn thì việc ăn, ở không còn

đơn thuần như trước nữa mà có sự đòi hỏi cao hơn, tiện nghi và hiện đại hơn.Đây chính là

một thị trường đầy tiềm năng cho phân khúc căn hộ cao cấp và kinh doanh nhà hàng tiệc

cưới đi kèm với các dịch vụ cao cấp khác

II.2.1 Tình hình kinh tế xã hội.

Trong 9 tháng đầu năm 2009 vừa qua, mặc dù phải đối diện với nhiều khó khăn, thách

thức lớn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế thế giới

nhưng với sự tập trung chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo TP, cùng với sự nỗ lực, đồng tâm,

hiệp lực, đoàn kết của các ngành, các cấp, cộng đồng doanh nghiệp và các tầng lớp nhân

dân; tình hình kinh tế TP đã từng bước phục hồi và có sự khởi sắc đáng kể: tốc độ tăng trưởng

kinh tế (GDP) trên địa bàn TP trong quý III năm 2009 đã khởi sắc và đạt mức tăng trưởng khá

8,5%, cao hơn những quý đầu năm (quý I tăng 4%, quý II tăng 5,2%), góp phần cải thiện

tốc độ tăng trưởng kinh tế chung (GDP) của 9 tháng đầu năm 2009 là 6,1%; lạm phát được

kiềm chế; vốn huy động và tổng dư nợ tín dụng đều tăng khá; thị trường chứng khoán đang

có dấu hiệu phục hồi với khối lượng giao dịch tăng cao; chính sách kích cầu trong đầu tư và

tiêu dùng đã bắt đầu phát huy tác dụng, giúp doanh nghiệp vượt qua những khó khăn, ổn

định sản xuất kinh doanh; các chính sách an sinh xã hội được triển khai tích cực và có hiệu

Trang 10 10

mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng gia tăng tỷ trọng khu vực dịch vụ; phát

triển kinh tế hướng mạnh về xuất khẩu Hiện đại hóa các ngành dịch vụ, đặc biệt là các

loại dịch vụ phục vụ sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và công nghiệp hóa ngang tầm với

yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước

Hình thành một cơ cấu các thành phần kinh tế hợp lý, liên kết hỗ trợ lẫn nhau, bao gồm

kinh tế nhà nước, kinh tế hợp tác, kinh tế tư nhân, kinh tế tư bản nhà nước và khu vực

có vốn đầu tư nước ngoài, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo

3 Hạn chế tăng dân số theo quy hoạch và phân bố lại hợp lý dân cư trong vùng và trên

địa bàn thành phố Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, bao gồm học vấn, nghề nghiệp

và thể chất Coi trọng phát triển khoa học và công nghệ, văn hóa – nghệ thuật, y tế, giáo

dục, thể dục thể thao tương xứng với một trung tâm của khu vực Khắc phục các tiêu

cực và tệ nạn xã hội, phân hóa giàu nghèo

4 Phát triển đồng bộ và đi trước một bước hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội, hạ

tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông đô thị Song song với việc chỉnh trang, cải tạo,

nâng cấp khu vực đô thị cũ, phát triển nhanh các khu vực đô thị mới, đô thị hóa vùng

nông thôn nhằm hạn chế mật độ dân cư tập trung quá mức ở các khu vực trung tâm; gia

tăng mật độ cây xanh, khắc phục ô nhiễm, cải thiện môi trường sinh thái, tiến tới xây

dựng một đô thị văn minh hiện đại

5 Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính, nâng cao năng lực điều hành quản lý nhà

nước ở các cấp chính quyền thành phố; nghiên cứu đề xuất, điều chỉnh, bổ sung những

vấn đề thuộc cơ chế, chính sách và luật pháp để tạo động lực mới, động viên sức dân

tham gia xây dựng thành phố

6 Giữ vững kỷ cương, trật tự công cộng, an toàn xã hội, bảo đảm an ninh quốcphòng.

* Tình hình kinh tế xã hội

Vị trí: Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn, là trung tâm thương mại lớn nhất của

Việt Nam, có tầm quan trọng không những ở trên bình diện quốc gia mà còn cả quốc tế

Về mặt hành chính, thành phố được chia thành 19 quận, 5 huyện, diện tích trải dài hơn 2,093

cây số vuông, thành phố tiếp giáp với tỉnh Bình Dương ở phía bắc, tỉnh Đồng Nai ở phía đông,

tỉnh Tây Ninh ở phía tây và tỉnh Long An ở phía nam

Dân số: TP Hồ Chí Minh với dân số 6.602.000 người chiếm 7,75% trong tổng dân số Việt

Nam 85,195 triệu người năm 2007, trong khi đó chỉ chiếm 0,63% tổng diện tích lãnh thổ Dân số

thật sự đã đạt đến gần 8 triệu người do lượng người ngoại tỉnh tới sống và làm việc không đăng ký

hộ khẩu của thành phố

GDP: Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2007 tăng 12,6%, đạt mức tăng cao nhất trong

thời kỳ 10 năm 1997-2007 Thành phố đã duy trì tăng trưởng GDP trên 10%/năm, GDP trên đầu

người tăng từ 1.365 USD năm 2000 lên 1.675 USD năm 2003 và đạt 1,920 USD trong năm 2005 và

đạt hơn 2000 USD năm 2007 (cao nhất trong cả nước)

Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn 6 tháng đầu năm 2007 ước đạt 121.442 tỷ đồng (theo giá thực

tế), tăng 10,5% so cùng kỳ năm trước; trong đó khu vực nông, lâm thủy sản tăng 4% ; khu vực công

nghiệp và xây dựng tăng 10,3% và khu vực dịch vụ tăng 10,8%

(Nguồn: www.pso.hochiminhcity.gov.vn )

Đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2007:

Tính đến ngày 17/12/2007, có 460 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được cấp phép với tổng

vốn đăng ký 2.280,3 triệu USD, vốn bình quân mỗi dự án đạt 4,96 triệu USD So cùng kỳ số dự

Trang 12 12

kinh doanh bất động sản và hoạt động dịch vụ tư vấn đạt 3.880,3 triệu USD, chiếm 23,4%; ngành

vận tải kho bãi và thông tin liên lạc đạt 1.579,1 triệu USD, chiếm 9,5%,

Đầu tư trực tiếp nước ngoài đến tháng 8/2008:

Tính đến 15/8/2008, đã có 327 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký là

7.614 triệu USD, vốn pháp định 1.631 triệu USD Có 93 dự án liên doanh, vốn đầu tư 6.551 triệu USD

và 234 dự án 100% vốn nước ngoài, vốn đầu tư 1.062 triệu USD So cùng kỳ năm trước, số dự án tăng

27,2%, số vốn đầu tư tăng 9 lần

Số dự án được điều chỉnh vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh là 85 dự án với số vốn tăng

thời điểm này năm 2007 chỉ đạt 970,9 triệu USD) Nhưng so với thời điểm 15/7 thì chỉ tăng có 32 triệu

USD

- Ngành đầu tư : Ngành kinh doanh bất động sản và dịch vụ tư vấn 155 dự án đầu tư, tổng vốn

7.078 triệu USD, chiếm 93% tổng vốn đầu tư; ngành xây dựng 65 dự án, với vốn đầu tư 54,6 triệu USD

Ngành công nghiệp 39 dự án, vốn đầu tư 44,4 triệu USD Ngành thương mại 39 dự án, vốn đầu tư 24,8

triệu USD

- Chủ đầu tư: Hàn Quốc 88 dự án, vốn đầu tư 57,4 triệu USD; Singapore 44 dự án, vốn đầu tư

1.921 triệu USD Đài Loan 21 dự án, vốn đầu tư 24,2 triệu USD Malaysia 21 dự án, vốn đầu tư 4.768

triệu USD Nhật Bản 29 dự án, vốn đầu tư 625,5 triệu USD…

Số dự án còn hiệu lực hoạt động trên địa bàn 2.963 dự án với tổng vốn đầu tư 24.940 triệu USD

(cùng thời điểm năm 2007 có 2.416 dự án, tổng vốn đầu tư 15.481 triệu USD)

Đầu tư trong nước

Từ 18/7 tới ngày 18/8/2008 Sở Kế hoạch và Đầu tư đã cấp phép thành lập mới 1.529 doanh

nghiệp ngoài nhà nước, tăng 74 doanh nghiệp (+5,1%) so với tháng trước với tổng số vốn đăng ký là

5.660 tỷ đồng (bình quân 1 ngày có 51 doanh nghiệp mới được thành lập) Từ đầu năm đến 18/8 có

12.725 doanh nghiệp ngoài nhà nước mới được cấp phép thành lập với tổng số vốn đăng ký 85.611 tỷ

đồng Trong đó: 888 doanh nghiệp tư nhân, vốn đăng ký: 606 tỷ đồng; 2.140 công ty cổ phần, vốn đăng

ký 53.123 tỷ đồng và 9.697 công ty TNHH, vốn đăng ký 31.882 tỷ đồng So với 8 tháng đầu năm 2007,

số doanh nghiệp đăng ký mới tăng 15,7% (+1.725 doanh nghiệp), số vốn đăng ký tăng 3% (+2.511 tỷ

đồng)

* Quy hoạch chung và định hướng phát triển của TP Hồ Chí Minh:

Cùng với cả nước gặt hái những thành công sau một năm đầu gia nhập WTO, những năm gần

đây, đặc biệt năm 2007 vừa qua, TP.HCM đã có những chuyển biến tích cực về nhiều mặt: Kinh tế

tăng trưởng cao (12,6%), đời sống người dân ngày một nâng lên, nhiều dự án lớn khởi động và tăng

tốc, bộ mặt đô thị có nhiều chuyển biến khá tích cực…

Bất kỳ ai đã và đang sống, làm việc hoặc thường xuyên tới TP.HCM đều có cảm nhận rằng

trong những năm gần đây TP đã có sự chuyển mình rất mạnh mẽ để xứng tầm với kỳ vọng của

nhân dân cả nước về một TP trung tâm khoa học kỹ thuật, kinh tế, văn hoá và là TP phát triển,

năng động nhất đất nước Tuy nhiên, vẫn còn đó những trăn trở trong công tác quy hoạch và quản

lý quy hoạch xây dựng ở đô thị lớn nhất cả nước này

Trang 14 14

Nhiều chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý… đã đánh giá công tác quy hoạch, phát triển hạ

tầng xã hội hiện không theo kịp tốc độ phát triển chung của TP Điều đó đúng bởi chỉ tính riêng

được phê duyệt Đồ án tổng mặt bằng TP.HCM - đó là đồ án đầu tiên của TP kể từ sau năm 1975.

Có đồ án, lãnh đạo TP phấn khởi, người dân yên tâm vì đã có định hướng trong công tác phát

triển đô thị, quy hoạch xây dựng đến tận những năm 2013 (20 năm) Nhưng chỉ trong thời gian

ngắn, tốc độ đô thị hoá của TP quá nhanh, đồ án quy hoạch đầu tiên đó nhanh chóng trở thành

chiếc áo chật Do đó năm 1998 TP đã phải có đồ án điều chỉnh lần quy hoạch chung TP lần thứ

nhất, tuy nhiên bản đồ án này cũng lại trở nên quá chật chội khi đất nước bước vào thời kỳ mở

cửa và nền kinh tế phát triển nhanh chóng Vì vậy, đến năm 2003, TP.HCM lại được Thủ tướng

Chính phủ cho phép điều chỉnh quy hoạch lần thứ 2, dù mỗi đồ án quy hoạch luôn có tầm nhìn 20

năm trở lên Bản đồ án này được đặt tên là “Điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM định hướng

đến năm 2025 và tầm nhìn 2050” được thực hiện với sự giúp đỡ của Bộ Xây dựng, sự cộng tác

của các chuyên gia quy hoạch hàng đầu cả nước cùng sự giúp đỡ hợp tác của các tập đoàn quy

hoạch hàng đầu đến từ Hoa Kỳ, Nhật Bản, Pháp, Hà Lan… nên có một tầm nhìn hơn hẳn các đồ

án trước đây và định hình được hình dáng TP trong tương lai

Chủ trương của chính quyền Thành phố là không ngừng điều chỉnh và hoàn thiện quy hoạch

chung Theo ông Nguyễn Trọng Hoà - Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, năm 2008 bản

đồ án Quy hoạch chung TP.HCM định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2050 sẽ nhanh chóng

được hoàn tất và phối hợp với đồ án Quy hoạch Vùng TP.HCM mà Bộ Xây dựng đang hoàn thiện

để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Sự điều chỉnh và hoàn thiện quy hoạch một cách liên tục, khoa học và hệ thống đã mang lại

cho bộ mặt đô thị những diện mạo mới Trong 5 năm gần đây, công tác quy hoạch, quản lý đô thị

ở TP.HCM đã được thực hiện rất tốt TP có mô hình nhà ở Phú Mỹ Hưng, đại lộ Nguyễn Văn

Linh, các đường vành đai, xa lộ Hà Nội, nút giao thông, khu công nghiệp, công nghệ cao tập

trung… là những minh chứng cho sự phát triển của công tác quản lý quy hoạch Những đô thị mới

đang mọc lên sau những trải nghiệm, có cả thành công (như Phú Mỹ Hưng, Nam Sài Gòn) và

không tránh khỏi thất bại (hiện tượng phân lô bán nền ở một số dự án nhỏ lẻ xé nát đô thị…)

Trong nhiều cuộc họp, hội thảo, trong nghị quyết của Đảng bộ, HĐND, UBND TP đều đặt

mục tiêu phát triển lên hàng đầu Những năm tiếp theo sẽ kế thừa kinh nghiệm và phát triển theo

hướng những thành công đã được thực tế chứng minh, nếu quản lý quy hoạch tốt, sẽ giải quyết

được hiện tượng tắc đường, ngập nước, ô nhiễm môi trường, thiếu nhà ở…

Trang 16 16

hàng không, đường bộ, đường thuỷ với hệ thống cảng biển liên vùng hàng đầu Châu Á, TP sẽ trở

lại diện mạo của “Hòn ngọc Viễn Đông” trong tương lai gần

II.2 Sự cần thiết phải đầu tư

Deluxe Hotel là một mô hình kinh doanh cao cấp ở những trung tâm thành phố

lớn của các nước phát triển trên thế giới như:……… Tuy nhiên đây là một mô hình hoàn

toàn mới trên thị trường khách sạn Việt Nam Mô hình khách sạn này không phân loại

theo sao như khách sạn lớn 5 hoặc 6 sao mà sẽ phân loại bằng chính đẳng cấp của những

khách hàng sử dụng dịch vụ của mô hình khách sạn này

Với sự phát triển của Việt Nam nói chung và của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng về các

lĩnh vực kinh tế, giáo dục, du lịch sẽ tạo ra các nhu cầu về sinh hoạt ngày càng nâng cao

Đặc biệt là nhu cầu của các khách du lịch thuộc tầng lớp thượng lưu (Doanh nhân, ngôi

sao điện ảnh, thể thao,…) được hưởng các dịch vụ cao cấp theo đẳng cấp thế giới với cung

cách phục vụ chu đáo theo từng nhu cầu nhỏ nhất của mỗi khách hàng (đáp ứng nhu cầu

về thể loại, nệm gối, thức uống, thức ăn, giải trí,…) trong bầu không khí thân thiện, riêng

tư là nhu cầu thực tế mà chưa có một khách sạn nào tại Việt Nam được thiết kế để đáp

ứng

Để đáp ứng được các điều kiện đặc biệt của mô hình khách sạn Hotel thì thiết kế

đáo có chất lượng và tính mỹ thuật cao Đây là một thiết kế sẽ tạo ra ấn tượng cao và có

thể nói là điểm nhấn của Thành phố Hồ Chí Minh

Sự ra đời của mô hình khách sạn này sẽ bổ sung vào sự đa dạng của thị trường khách sạn

tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như tại Việt Nam

Với mục đích nâng tầm và cũng cố thương hiệu cũng như tạo ra lợi nhuận về kinh tế và xã

hội, công ty chúng tôi quyết định đầu tư xây dựng khu đất này thành khách sạn

cao cấp nhất

CHƯƠNG III:

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG THỊ

TRƯỜNG MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN

Trang 18 18

Chương III PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

VÀ ĐỊNH HƯỚNG THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN

III.1 Tổng quan thị trường văn phòng tại Thành Phố Hồ Chí Minh

III.1.1 Thị trường văn phòng hiện tại

Hiện nay, giá chào cho thuê văn phòng hạng A tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh giao

động từ 60USD đến 80USD/m2/tháng trong quý 2 năm 2008, hầu hết các cao ốc văn phòng hạng

A đều đã đạt được công suất 100%

Trang 20 20

Đối với giá chào văn phòng hạng B cho thuê vào khoảng 40USD đến 53USD/m2/tháng.

Hạng C cho thuê vào từ 25USD đến 44USD/m2/tháng Văn phòng cho thuê ở các khu vực lân cận

được cho thuê với giá từ 20-25USD/m2/tháng

Giá cho thuê văn phòng tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh (6/2008)

Nhu cầu về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh dự đoán gia tăng ổn

định khi các công ty mở rộng quy mô hoạt động Một vài dự án đang được lập kế hoạch hay đang

trong quá trình xây dựng sẽ làm tăng lượng cung của thị trường này

Trang 22 22

(Nguồn: www.cbrevietnam.com )

Trang 24 24

TP.HCM hiện có hơn 20 trung tâm bán lẻ hiện đại Trong số đó, khoảng hơn 50% trung

tâm là độc lập còn lại là các trung tâm hỗn hợp với văn phòng, khách sạn hoặc căn hộ cho

thuê Trung tâm bán lẻ trong các tòa nhà hỗn hợp thường nằm ở phần diện tích tầng trệt và

thường cho thuê hạn chế chỉ đối với ngân hàng, phòng vé máy bay, nhà hàng, thời trang cao

cấp và siêu thị mini Rất nhiều gian hàng bán lẻ kinh doanh những sản phẩm đắt tiền chỉ phục

vụ cho một thị trường hạn chế Sự hạn chế các chủng loại sản phẩm tại những gian đại lý này

cũng làm giảm sự hấp dẫn của thị trường rộng lớn hơn

Phần lớn các trung tâm bán lẻ hiện đại độc lập được hoàn thiện trong một vài năm qua

bowling, rạp chiếu phim, trò chơi điện tử… như những khách thuê chủ chốt tiếp theo Hầu hết

các đại lý thời trang, nhà hàng, cà phê và các gian hàng bán đồ thủ công mỹ nghệ và các sản

phẩm truyển thống đều có mặt tại các trung tâm thương mại lớn của thành phố

Hầu hết các trung tâm bán lẻ ở khu vực trung tâm thành phố đã cho thuê hết Thậm chí một

số trung tâm mới đi vào hoạt động gần đây cũng đã cho thuê kín

Chi tiết một số Trung tâm thương mại bán lẻ tại trung tâm thành phố

Do thu nhập của người dân tăng đáng kể trong những năm qua và sẵn có được sự ưa chuộng

của quần chúng nhân dân tại một số trung tâm thương mại bán lẻ, việc đi mua sắm tại các trung tâm

bán lẻ, siêu thị trở thành thói quen của nhiều người dân

Do nhu cầu về mua sắm tăng cao của người dân, thị trường bán lẻ phát triển nhanh, mạnh

trong thời gian gần đây do đó nhu cầu về trung trung tâm thương mại là rất lớn, đặc biệt với

những khu đô thị đông dân cư như Phú Mỹ Hưng, trung tâm Thành phố Quận 1…

III.2 Phân tích thị trường địa ốc tại khu vực của dự án

 Quận 7

Quận 7 nằm ở vị trí cửa ngõ phí nam của

thành phố, giáp với quận 4, quận 8, Bình

Chánh và Nhà Bè, có khu trung tâm đô thị

quy mô lớn tại khu A – Nam Sài Gòn và lợi

thế giao thông đường bộ, đường thủy với

đường Bình thuận, Liên tỉnh lộ 15, sông Sài

Gòn, sông Nhà Bè bao bọc phía đông – cầu

nối cho phát triển của thành phố ra biển

Đông, thuận lợi bố trí dân cư và phát triển

kinh tế – xã hội của quận Cơ cấu kinh tế chủ

yếu trong tương lai của quận là thương mại,

dịch vụ – công nghiệp – cảng

Thị trường văn phòng cho thuê

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế trong nước, Quận 7 đã có sự thay đổi toàn bộ diện mạo

của mình phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại Một làn sóng hàng loạt các doanh nghiệp đầu

tư vào khu vực Nam Sài Gòn đã tạo nên một nhu cầu khá lớn về văn phòng cho thuê Dân cư thì

triển khai việc sửa chữa, xây dựng lại nhà cửa trên những mặt tiền đường để phục vụ mục đích

cho thuê để kiếm thu nhập từ việc cho thuê nhà đặc biệt là những khu vực gần Khu Chế Xuất Tân

Thuận và khu đô thị lân cận

Không bỏ qua thị trường đầy tiềm năng này, các nhà đầu tư đã nhanh chóng nắm bắt lấy cơ

hội và chọn Nam Sài Gòn để phát triển đầu tư Không chỉ phát triển khu vực này thành khu vực

dân cư phồn vinh mà còn thành khu vực thương mại, đó chính là lý do bên cạnh những cao ốc

Trang 28 28

cầu mua sắm của dân cư sinh sống tại khu vực đó Bên cạnh đó, tại đây còn có siêu thị Co-opmart

Phú Mỹ Hưng Những trung tâm bán lẻ này chủ yếu phục vụ cho đại bộ phân dân cư có thu nhập

cao sống tại khu dân cư Phú Mỹ Hưng Hai dự án tháp Khải Signature và tháp Thủy Lộc nằm

ngay mặt tiền trục đường chính của trung tâm đô thị – đường Broadway Mỗi toà tháp cao 12 tầng

được xây dựng trên mặt bằng 2,450m2/tháp với tổng vốn 15 triệu USD/tháp Tháp Khải Signature

và tháp Thủy Lộc sẽ hợp thành một khu thương mại tổng hợp với các dịch vụ giải trí, thư giãn và

mua sắm cao cấp dành cho dân cư trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng và dân cư của thành phố

Hồ Chí Minh, gồm trung tâm thời trang, trung tâm nữ trang, cửa hàng mỹ phẩm, spa, trung tâm

chiếu bóng, các nhà hàng, cửa hàng đồ nội thất cổ điển… Giữa một không gian xanh thoáng đạt

với nét hiện đại sang trọng và các dịch vụ cao cấp, hai toà tháp này sẽ là điểm thu hút hàng vạn du

khách gần xa bởi ngoài nỗ lực xây dựng cơ sở hạ tầng, các tiện nghi, tiện ích công cộng, trường

học, bện viện, siêu thị, công viên, khu vui chơi giải trí tạo nên một môi trường cảnh quan đẹp thì

Phú Mỹ Hưng còn được đánh giá là khu đô thị an ninh nhất Trong những năm tới, công ty liên

doanh Phú Mỹ Hưng sẽ tập trung phát triển khu thương mại để có điều kiện tốt nhất cho nhiều

nhà đầu tư mới đến, biến khu vực này trơ thành một khu đô thị văn minh hiện đại với môi trường

lý tưởng không chỉ dành để ở mà còn để làm việc, mua sắm ở Việt Nam

Nhìn chung, ngoài khu dân cư Phú Mỹ Hưng và các khu dân cư được quy hoạch thì trên địa

bàn quận không có trung tâm bán lẻ nào được xây dựng theo tiêu chuẩn vì vậy người dân ở khu

vực này đều có thói quen mua sắm và bát phố tại những trung tâm bán lẻ hiện đại tập trung tại các

khu quận 1 vào các ngày cuối tuần

Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản đề nghị Bộ Giao thông Vận tải và

30.000 GRT 4 ha đất đã được quy hoạch để xây dựng cầu cảng du lịch này, trong đó có 288m

tiếp giáp với sông Nhà Bè thuộc phường Phú Mỹ, quận 7 Trong tương lai khi cầu cảng du lịch

này được xây dựng và cảng Sài Gòn được cải tạo thành cảng Du Lịch thì nơi đây sẽ chào đón rất

nhiều khách du lịch quốc tế đến thăm Đây cũng là thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư

Khi đề cập đến quận 7, bất cứ ai cũng liên tưởng đến khu dân cư Phú Mỹ Hưng và khu chế

xuất Tân Thuận Đây là vùng đất phía Nam của thành phố, trước đây là khu đầm lầy nhưng hiện

nay đã thay da đổi thịt trở thành một đô thị văn minh hiện đại Đô thị mới Phú Mỹ Hưng được

quy hoạch thành một cộng đồng dân cư quốc tế hiện đại, có thể cung cấp cho thành phố Hồ Chí

Minh các cơ sở hạ tầng cần thiết, các tiện ích thương mại, dân cư, giải trí, y tế, văn hoá giáo

dục… nhằm đáp ứng cho lượng dân số gia tăng đến 10 triệu người trong thập kỷ tới

Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/05/1993 là liên doanh giữa công ty

Phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC – Việt Nam) và tập đoàn Central Trading & Development

(CT&D – Đài Loan) IPC đại diện cho UBND Thành phố CT&D là một trong những nhà đầu tư

nước ngoài lớn nhất và thành công nhất tại Việt Nam với 3 công trình tầm cỡ: đô thị mới Phú Mỹ

Hưng, khu chế xuất Tân Thuận, nhà máy điện Hiệp Phước Hai chức năng chính của Phú Mỹ

Hưng là xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8 km, bao gồm 10 làn xe, đã hoàn tất vào cuối

năm 2007 và xây dựng đô thị mới Phú Mỹ Hưng xoay quanh tuyến đường góp phần vào chương

trình giãn dân từ nội thành của thành phố

Cao Ốc Lawrence S.Ting – Trụ sở chính của Cty LD Phú Mỹ Hưng

Phú Mỹ Hưng phát triển 750 ha trong 5 cụm phát triển: trung tâm đô thị mới Phú Mỹ Hưng

(khu A – 409 ha), làng đại học (khu B – 95 ha), trung tâm kỹ thuật cao (khu C – 46 ha), trung tâm

lưu thông hàng hoá I & II (khu E và khu D – 115 ha và 85 ha)

Đô thị mới Phú Mỹ Hưng xây dựng theo quy hoạch tổng thể ngay từ đầu sẽ trở thành trung

tâm thương mại tài chính quốc tế hấp dẫn nhất Đông Nam Á Trung tâm đô thị mới phú Mỹ Hưng

Trang 30 30

Vị trí địa lý

Hiện tại, huyện Nhà Bè là phần còn lại

của huyện Nhà Bè cũ sau khi lập mới quận 7

Là địa bàn cửa ngõ phía nam của thành phố

hướng ra biển Đông, thuận lợi giao thông

thủy bộ, có điều kiện phát triển cảng biển và

khu công nghiệp quy mô lớn của thành phố

Cơ cấu kinh tế của huyện trong tương lai chủ

yếu là công nghiệp, tiểu - thủ công nghiệp,

dịch vụ, nông nghiệp và du lịch

Xã Phú Xuân, Phước Kiển đang được

đô thị hóa rất nhanh do được quy hoạch xây

dựng tổ hợp các công trình trung tâm hành

chính của huyện Nhà Bè trong tương lai Tại

xã Phú Xuân, Phước Kiển nhiều dự án sẽ

được hoàn thành vào năm 2008

Cơ sở hạ tầng

Giao thông:

Hệ thống giao thông đường bộ chính là

trục vành đai Nam thành phố (từ quốc lộ 1 –

Bình Chánh qua Nhà Bè, Cần Giờ, Nhơn Trạch – Đồng Nai), đường Vĩnh Phước (nằm trong trục

Bến bãi đậu xe lớn của huyện và thành phố bố trí tại khu công nghiệp Hiệp Phước, khu cảng

sông Cây Khô và khu phà Phú Xuân Cảng biển Hiệp Phước (trong khu công nghiệp Hiệp Phước)

công suất 15 – 20 triệu tấn/năm, tương lai thay thế một số cảng hiện nay nằm quá sâu cần được di

chuyển ra khỏi khu vực nội thành Ngoài cảng biển Hiệp Phước còn xây dựng cảng sông Cây Khô

(2 - 3 triệu tấn/năm) và một số bến trên các sông Phú Xuân, Mương Chuối phục vụ cho sản xuất

của huyện Nhà Bè

Tuyến đường sắt từ Bình Chánh đến khu công nghiệp Hiệp Phước và cảng Cây Khô, bố trí

ga hàng hóa chính tại khu công nghiệp Hiệp Phước

Khu cảng cá và trung tâm thủy sản (80 ha) thuộc xã Phú Xuân, tại ngã ba sông Soài Rạp và

rạch Mương Chuối bao gồm cảng cá, các xí nghiệp chế biến đông lạnh, các xí nghiệp dịch vụ

ngành thủy sản Tổng kinh phí đền bù giải tỏa ước tính hơn 180 tỷ

Cấp thoát nước

Xây dựng hệ thống thóat nước bẩn riêng, xây dựng trạm xử lý cục bộ cho khu công nghiệp

Hiệp Phước, các khu dân cư tập trung và nhà máy xử lý nước thải của thành phố ở Long Thới

(công suất Q>1.000.000m3/ngày đêm)

Cấp điện

Từ các trạm nguồn 500/220/110/22 KV Nhà Bè (xây dựng mới vào giai đọan đầu) và nhà

máy diện Hiệp Phước (675 MW) Đến năm 2010 sẽ xây dựng trạm 220/110/22 KV Nam Sài Gòn

3 theo yêu cầu phụ tải phát triển; xây dựng các trạm 110/22 KV cấp điện cho khu công nghiệp

Hiệp Phước

Quy hoạch xây dựng đợt đầu (năm 2005)

Phương hướng chung:

Từ nay đến năm 2010, tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu (chủ yếu là giao thông và

cấp nước), trung tâm hành chánh mới của huyện và công trình công cộng về giáo dục, y tế, văn

hóa cho các khu dân cư mới đồng thời với cải thiện, chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu tao điều

kiện thuận lợi cho huyện phát triển

Quy hoạch sử dụng đất đai: Nhu cầu sử dụng đất 5 – 7 năm đầu khoảng 800 ha, đáp ứng xây

dựng một số công trình trọng điểm trong khu trung tâm huyện lỵ Mới, cải tạo chỉnh trang các khu

dân cư cũ (đô thị hóa và nông thôn), khu dân cư kế cận, khu công nghiệp Hiệp Phước, khu tiểu

thủ công nghiệp huyện, đường sá…

Công trình hạ tầng kỹ thuật

Trang 32 32

Khu cảng cá và trung tâm thủy sản 80ha thuộc xã Phú Xuân, tại ngã 3 sông Soài Rạp và rạch

Mương Chuối bao gồm cảng cá, các xí nghiệp chế biến đông lạnh, các xí nghiệp chế biến dịch vụ

ngành thủy sản Được biết tổng kinh phí đền bù giải tỏa ước tính hơn 180 tỷ

Xây dựng trạm biến áp 500/220/110/22 KV Nhà Bè tại Phước Kiển (10 ha), trạm 110/22 KV

– 2x40 MVA cấp điện cho khu công nghiệp Hiệp Phước, lưới điện cho Phước Lộc (phía tây kinh

Cây Khô) và các khu vực nông thôn còn lại

Xây dựng đường ống cấp nước Þ1200 từ quận 2 qua quận 7 và xuống khu vực Nhà Bè (theo

đường Vĩnh Phước) để đến điểm đầu các khu dân cư và khu công nghiệp Hiệp Phước, tiếp tục

triển khai chương trình nước sạch nông thôn đến các xã vùng sâu của nông thôn

Khi xây dựng các khu đô thị, các khu công nghiệp, tiến hành xây dựng song song các trạm xử

lý cục bộ, xây dựng từ 5-10 ha trong khu nghĩa trang nhân dân Nhơn Đức

III.3 Định hướng thị trường mục tiêu của dự án

 Vị trí dự án

- Dự án Dragon Tower nằm trong dự án Dragon City với bề rộng khoảng 70 – 80m (nếu sau

khi ngầm hoá đường điện 220KV sẽ rộng khoảng 130m) trải dài trên 7 km bắt đầu từ cầu Rạch

Đỉa (cách Đại lộ Nguyễn Văn Linh khoảng 300m) kéo dài đến cầu Bà Chiêm về hướng khu công

nghiệp Hiệp Phước- Nhà Bè Mặt chính của dự án nằm ở hướng Tây tiếp giáp với đường Nguyễn

Hữu Thọ Phía Đông tiếp giáp với các khu đất trống đang được quy hoạch làm sân Golf 36 lỗ Phú

Mỹ Hưng và một số các dự án khu dân cư: Khu dân cư thương mại Nhà Bè, khu dân cư của công

ty Tân Thuận, và khu dân cư công ty Fimexco Mặc dù dự án thuộc địa giới hành chính huyện

Nhà Bè, nhưng vị trí dự án gắn liền với khu đô thị Phú Mỹ Hưng nên rất thuận tiện trong việc

 Vấn đề pháp lý

- Khu đất này do Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Phú Long trúng đấu giá quyền sử dụng đất, vì vậy

mọi vấn đề về pháp lý rất rõ ràng Mặt bằng đã được giải tỏa và sẵn sàng cho việc xây dựng

- Ngoài ra, thành phố đã phê duyệt quy hoạch 1/2000 cho Dự án Dragon City, đây cũng chính

là điểm rất thuận lợi cho chủ dự án và các nhà đầu tư muốn tham gia vào dự án này

 Điểm thuận lợi

- Dự án trước đây đã được Cty CP Địa ốc Phú Long chuẩn bị đầu tư: Thiết kế cơ sở, lập báo

cáo ĐTM, đấu nối hạ tầng cơ sở và các công tác chuẩn bị khác Sau đó Dự án được Tổng công ty

Khí Việt Nam (PVGas), Tổng Cty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) và Công ty CP Địa ốc

Phú Long hợp tác kinh doanh (Hợp đồng Hợp tác kinh doanh số

42b/2009/BCC/PVGAS-PVC-PLC ngày 25/04/2009

- Dự án nằm gần kề khu Phú Mỹ Hưng có mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng cao ven trục lộ

chính nối các quận phía Nam của thành phố (Quận 7, Nhà Bè) với các quận trung tâm của Tp Hồ

Chí Minh Có thể nói, Dự án Dragon Tower nằm ở vị trí khá đắc địa nhờ sự kết nối rất thuận lợi

với các khu vực trung tâm và trọng yếu của thành phố, đáp ứng nhu cầu đi lại rất thuận tiện cho

các công ty, doanh nghiệp của dự án Dự án Dragon Tower chỉ cách trung tâm thành phố (Chợ

Bến Thành) khoảng 5km và chỉ mất 15 phút đi xe máy Gần kề dự án là khu qui hoạch hội chợ

triển lãm, khu trung tâm kỹ thuật cao, siêu thị Big C, Bệnh viện Việt Pháp, bệnh viện Triều An,

Đại học RMIT, các Trường tiểu học Quốc tế

- Là trục đường chính của khu vực từ Quận 7 đến Nhà Bè, đường Nguyễn Hữu Thọ sẽ được

mở rộng và nâng cấp Hiện trạng hai bên đường hiện nay vẫn còn là các khu đồng ngập nước và

sình lầy, nhà cửa rất thưa thớt Tuy nhiên hiện trạng này tạo nên cảnh quan rất đẹp và môi trường

trong lành Điều bất lợi ở đây là trạm điện Nhà Bè và hệ thống tải điện chằng chịt chạy dọc theo

lô đất Tuy nhiên, trong tương lai một khi hệ thống điện được tái quy hoạch với phương án chạy

ngầm dưới lòng đất thì điểm bất lợi này sẽ được khắc phục Điểm thuận lợi đối với dự án là quyền

sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Phú Long thông qua việc đấu giá

đất, vì thế các vấn đề về pháp lý rất rõ ràng Hơn nữa, toàn bộ khu vực dự án là đất trống, nên hầu

như không tốn nhiều chi phí đền bù và giải tỏa cho chủ đầu tư

- Cách không xa dự án về phía Bắc và Đông Bắc là những khu dân cư và thương mại hiện

đại với những mô hình biệt thự và khu căn hộ cao cấp của khu đô thị Phú Mỹ Hưng Là một trong

những khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và kiến trúc hiện đại, Phú Mỹ Hưng đang ngày

Trang 34 34

sự tiện nghi, hiện đại và thuận lợi trong giao dịch…

 Khó khăn

Dự án chịu sự canh tranh gay gắt với các dự án về cao ốc văn phòng nằm ở trung tâm Quận

1, thành phố Hồ Chí Minh và các đối thủ cạnh tranh khác đã có kinh nghiệm trong thời gian dài

hoạt động cũng như uy tín và thương hiệu của họ

 Nhận xét chung về thị trường

Qua phân tích thị trường trên, ta có thể thấy nhu cầu thị trường thương mại dịch vụ, văn phòng

cho thuê đang rất cao, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được hết cho nguồn cầu Việt Nam đã là thành

viên của WTO, đang dần hội nhập hoàn toàn vào nên kinh tế thế giới các hàng rào thuế quan sẽ dần

được tháo bỏ, luật đầu tư và các luật khác sẽ nới lỏng hơn, Do đó lượng khách du lịch, cũng như các

tập đoàn, công ty nước ngoài… sẽ đến Việt Nam ngày càng nhiều hơn, nền kinh tế việt Nam sẽ

phát triển rất nhanh, đời sống người dân sẽ nâng cao rất nhiều kéo theo nhu cầu về mua sắm cũng

tăng theo

 Tóm lại:

- Đánh giá một cách tổng thể, Dự án Dragon Tower nằm trong khu Đô thị Phú Long (Dragon

City) là một dự án hội tụ đầu đủ các yếu tố rất thuận lợi về pháp lý, vị trí chiến lược, hệ thống cơ sở

hạ tầng kết nối dự án với các khu trung tâm tốt, qui mô dự án, xu hướng thị trường, môi trường kinh

tế, tạo cơ sở vững chắc cho sự thành công của dự án

- Dự án Dragon Tower cung cấp khoảng 8.469m2 diện tích trung tâm thương mại và khoảng

26.975m2 văn phòng cho thuê cao cấp, đối tượng của dự án là các doanh nghiệp trong Tập đoàn

Dầu khí Quốc gia Việt Nam, công ty, tập đoàn… có nhu cầu kinh doanh thương mại và thuê văn

Dựa vào những phân tích của thị trường, so sánh về giá của các sản phần cùng ngành và cùng

phân khúc thị trường, dụ án dự kiến giá của từng sản phẩm như sau:

CHƯƠNG IV:

LỰA CHỌN HÌNH THỨC

VÀ QUI MÔ ĐẦU TƯ

Trang 36 36

thuộc nhóm A theo Nghị Định 12/2009-NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính Phủ Dự án hoàn toàn

phù hợp với năng lực của chủ đầu tư để thực hiện dự án Vì vậy chủ đầu tư sẽ lựa chọn hình thức

đầu tư: Tự thực hiện đầu tư theo Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội

Nước CHXHCN Việt Nam, Nghị Định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009

Hình thức đầu tư: Xây dựng mới công trình

Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư thuê quản lý dự án

 Thiết kế:

Thuê đơn vị tư vấn nước ngoài có uy tín, kinh nghiệm trong việc lập dự án, thiết kế các

công trình cao ốc văn phòng (đặc biệt là công trình cao tầng) để đảm bảo tính thẩm mỹ và chất

lượng cho công trình

 Công nghệ và thiết bị:

- Công nghệ được chọn có cấp độ tiên tiến, thiết bị, phụ kiện, vật liệu: mới 100%

- Sử dụng các giải pháp tiên tiến cho hệ thống thông gió, điều hòa không khí; hệ thống

phòng cháy chữa cháy; hệ thống xử lý nước thải

- Lựa chọn mua các thiết bị chính của các nước phát triển

IV.2 QUI MÔ CÔNG SUẤT

Dragon Tower được xác định nằm tại khu số 8 của Khu Đô thị Phú Long với diện tích khoảng

7.441m2 Khu đất được quy hoạch với chức năng là cao ốc văn phòng nằm trong Khu đô thị Phú

Long (Dragon City), Huyện Nhà Bè - TP.HCM, nhằm phục vụ cho nhu cầu về văn phòng cho các

yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, về cảnh quan và mỹ quan kiến trúc cũng như chất lượng, đáp ứng

được yêu cầu ngày càng cao về văn phòng của các công ty, tập đoàn…

Quy mô đầu tư xây dựng dự kiến như sau:

Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và thượng tầng kiến trúc bao gồm:

- Hệ thống đường giao thông: Mặt đường trải bê tông nhựa nóng, vỉa hè được lát gạch Terrazzo,

trồng cây xanh, thảm cỏ 2 bên đường

- Hệ thống điện chiếu sáng: Toàn bộ hệ thống điện chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp thoát nước

được bố trí ngầm

- Hệ thống cấp thoát nước: Hệ thống thoát nước mưa và nước thải được tách riêng để đưa về nhà

máy xử lý nước thải của Thành phố

- Đầu tư xây dựng hệ thống xử lý nước thải riêng cho khu vực, đảm bảo toàn bộ nước thải được xử

lý đạt tiêu chuẩn trước khi chảy ra hệ thống thoát nước chung của Thành phố

Trang 38 38