Định giá Bất động sản part 3 ppsx

Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài

Lời giải đề nghị

Bài tập tình huống 1 (Tiếp)

Từ kết quả tính toán trên:

- Dự kiến đơn giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2

- Trung bình cộng các kết quả trên: 15,223 triệu/m2

Ước tính giá trị tài sản cần định giá như sau:

Vậy đơn giá của BĐS là 15,2 triệu đồng/m2

Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu

Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở

chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận

được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập)

để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

Nguyên tắc kinh tế:

Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Phương

pháp này cho rằng giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó

Các trường hợp áp dụng:

- Những BĐS mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai

- Những BĐS dùng để đầu tư.

2 Phương pháp thu nhập (Tiếp)

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Sử dụng tỷ suất vốn hóa: để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

- Sử dụng tỷ suất chiết khấu: để chuyển đổi dòng thu nhập dự

tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản

Các bước tiến hành (4 bước):

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS

Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm

Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm

Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá

Phương phỏp thu nhập (Tiếp)

ưu, nhược điểm của phương pháp

ưu điểm:

- Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những

chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được

để tìm thu nhập ròng

Nhược điểm:

- Phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt

- Mang những thông tin hạn chế về những giả định

về dòng tiền trong tương lai

- Thường áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định

129/2008/QĐ-BTC

Tổng

thu

thập,

tổng chi

phí.

- Phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của

vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất (bình

quân trong 3 năm ngay trước thời điểm định giá đất nếu không có số liệu 3 năm thì lấy năm trước thời điểm định giá)

-Tổng thu nhập, tổng chi phí phải là tổng thu nhập, tổng chi phí tính hàng năm (Không lấy bình quân)

Hệ số

quy đổi

dòng

tiền

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

- Xác định tỉ lệ vốn hóa

và tỉ lệ triết khấu

(Không bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng)

Định giỏ đất

Bài tập tỡnh huống 4

Xỏc định giỏ một thửa đất trồng lỳa rộng 1 ha hạng IV tại xó A của huyện B, tỉnh C thuộc vựng đồng bằng sụng Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lỳa Qua khảo sỏt, nhà định giỏ thu được:

tính

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Tổng sản lượng lúa/ năm Kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bỡnh quân đồng/kg 2.500 2.500 2.700

Lãi suất tiền gửi tiết

kiệm kỳ hạn 1 năm

37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000 đồng/ha

- Tổng chi phí sản xuất 3 năm:

17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 đồng/ha

- Thu nhập ròng bình quân một năm:

(119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 đồng/ha

- Tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng lãi suất tiền gửi VNĐ

bình quân tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 1 năm: (8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5%

Giá thửa đất trên là:

21.883.333 /8,5% = 257.451.000 đồng (hay= 25.745 đồng/m2)

3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS

(tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát

triển đó.

Công thức tính:

V = DT - CP

Trong đó: V là giá trị BDS cần định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án.

Đối tượng áp dụng: là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển

Trong đó:

DT là hiện giá tổng doanh thu

phát triển của dự án,

DTt là doanh thu dự tính của dự

án vào năm thứ t,

n là thời gian hay dòng đời của

dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm

của dự án (thông thường tính

theo lãi suất vốn vay ngân

hàng).

CP =

Trong đó:

CP là hiện giá tổng chi phí đầu

tư dự án,

CPt là chi phí ước tính năm t,

n là thời gian hay dòng đời của

dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án ( thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).



 

 n

t r

DT DT

n

t

r CP

1 ( 1 )