CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thốngnhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995: “ Bấtđộng sản là những tài sản không thể di d

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

về tài sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng có nghĩa

là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất định khilàm chủ tài sản đó ” 1

Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thốngnhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995: “ Bấtđộng sản là những tài sản không thể di dời đuợc bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”2.

1.2 Khái niệm định giá bất động sản

“ Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị chomột mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có cânnhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu

tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn ”3.

Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất,nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắnliền với đất Trong đó:

- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ chomột mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Mục đích

sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy

khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của mảnh đất màmình tiến hành định giá

- Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào chiphí xây dựng, hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó Do vậy, để ướctính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục côngtrình , của từng bộ phận trong công trình…đồng thời phải tính đến cả các khoảnkhấu hao và các khoản giảm giá khác

2 Đặc điểm của định giá bất động sản

Đặc trưng của hoạt động định giá được quy định bởi đặc điểm của bấtđộng sản Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nàogiống nó, vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giátài sản thông thường Định giá bất động sản có những đặc trưng cơ bản sau đây:

- Bất động sản là loại hàng hoá cố định, không di dời được nên trong quátrình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất độngsản toạ lạc Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để nắmđược diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những thông tin về thịtrường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạ lạc

- Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độcnhất vô nhị, nên trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác địnhchính xác giá trị của bất động sản Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá trị củabất động sản

- Khi định giá bất động sản ngoài việc tuân theo các kỹ thuật định giá cònphải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhànước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất; các quyền, nghĩa vụ của ngườiđược Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

3 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản

- Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản

Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn

cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản Trong các giao

dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất độngsản với mức giá cao hơn mức dự kiến Ngược lại, người mua thường có xuhướng trả giá thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản Do vậy, hoạt độngđịnh giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua – bán trên thị trường diễn rathuận lợi hơn.

- Dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay

Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần đượckhẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốnvay mà bất động sản là tài sản đảm bảo Hoạt động định giá góp phần xác địnhchính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những rủi ro

có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng

- Xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản

Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản Việc khôngnắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế Hoạt độngđịnh giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản đượctính toán chính xác và thoả đáng hơn

- Xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản

Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng cáccông trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản bịthu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn.Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản của

họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết

II NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừatheo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bịchia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại,

du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau Vì vậy, định giá bất độngsản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định Những nguyên tắc cơ bảntrong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ

sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt.

Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo nhữngnguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây:

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang chothu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéodài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và tốt nhấtđược xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bấtđộng sản Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứngdụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạthiệu quả cao nhất

2 Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bởi sự tác độngqua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường Khi lượngcung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên;khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường

sẽ giảm Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặcgiảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Như vậy, giá cả trên thị trường

có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầuđến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai Khiphân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trướckhi thực hiện các điều chỉnh

3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản

Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự đónggóp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý Nguyên tắc này chorằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ sự

tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản.Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giátrị của từng yếu tố Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu

tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giátrị Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúnggiá trị của bất động sản đang định giá

4 Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ

sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó (cả địa điểm vàcông trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng) Trênthực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một bất động sản cùngmột lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanhthương mại- dịch vụ…

“ Nhất quán ” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất vàmục đích đầu tư công trình Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tínhpháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bấtđộng sản Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lỗn với các mụcđích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất

động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất

5 Nguyên tắc cân đối

Nguyên tắc cân đối chơ rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt

ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn vàquản lý đạt tới trạng thái cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản đượchiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bấtđộng sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu được từchúng đạt ở mức cao nhất

6 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sản khôngbao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xãhội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi như: thay đổitrong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng ( hao mòn, lạc hậu…)… Nhữngthay đổi đó làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động

Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người định giá ngoài việc hiểu rõ nhữngnhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dự đoánđược các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai

vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vịtrí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn Nhà kinh doanh bất độngsản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địa phương này đến thịtrường bất động sản của địa phương khác để đạt được mục đích của họ, đó là tối

đa hoá lợi nhuận

Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng, nên khi định giá bất động sảncần phải xem xét đến nhân tố này Nếu như bất động sản đang định giá nằmtrong môi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị được hìnhthành trên thị trường Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyền cao thìphải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó

8.Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sảnphụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản

là bao nhiêu ( nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho giá trị củatoàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu ).

Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bấtđộng sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vàogiá trị của bất động sản nói chung

9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liêntục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cốđịnh, thì thu nhập ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăngliên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai Nghĩa

là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư

Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợinhuận ở trong tương lai

10.Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có

sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản Sự tác động qua lại đó làm tănghoặc giảm giá trị thực của bản thân bất động sản Những bất động sản có giá trịthực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trịcao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với giá trịthực của chính nó Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao nhưngnằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa phần thấp, thìgiá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực

11.Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sảnchủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thếkhác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có sựchậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó Một người mua cẩn trọng

sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giábất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thunhập.

III PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơbản sau đây:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp đầu tư

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Khi định giá, không có một phương pháp định giá nào là chính xác riêng

lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Một phuơng pháp định giá bất độngsản được đánh giá là phù hợp nhất khi những điều kiện để thực hiện phươngpháp đó được đáp ứng dễ dàng, chính xác, kịp thời và đầy đủ

1.Phương pháp so sánh

1.1.Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách

so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự

đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giábán của bất động sản so sánh

1.2.Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân

thủ “ nguyên tắc thay thế ”, đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số

tiền nếu người đó tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thaythế Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn cóthể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được

1.3.Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu theo các tiêu chí như: vị trí, môitrường, thông tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu tốpháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc khác.

Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giaodịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mụctiêu;

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được

để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất ( theo kinhnghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh );

Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất độngsản so sánh Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều chỉnhgiá của bất động sản Nguyên tắc điều chỉnh: lấy bất động sản mục tiêu làmchuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh Nếu bất động sản

so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điềuchỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại;

Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh Có hai cáchđiều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu

Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trườngvới động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, sẽ ước tính giá trị thịtrường của bất động sản

1.4.Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

- Đất trống

1.4.2 Yêu cầu

- Chất lượng của thông tin phải cao.

Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào thông tintìm được trong quá khứ, gây ra tình trạng dễ quên, nhầm lẫn, bỏ sót Vì vậy, đểđảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòi hỏi chất lượng củathông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được Từ đó cũng đặt ra yêucầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt vàphải đảm bảo được hệ thống thông tin sang lọc có hiệu quả và cập nhập

- Thị trường phải ổn định

Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp sẽ khó đạtđược độ chính xác cao mặc dù các đối tượng so sánh có tính chất giống nhau vềmọi mặt

1.4.3.Hạn chế

- Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng cứ mang tínhchất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại Do vậy, nếu thịtrường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong mộtthời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp

- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm vàkiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá chính xác

- Phuơng pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bấtđộng sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triểnhoặc đang phát triển Tại những nơi thị trường kém phát triển, lượng giao dịch

ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thì kết quả địnhgiá sẽ có độ chính xác kém

2.Phương pháp chi phí

2.1.Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựatrên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữuhình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất động sảnđang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản

Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau: