HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

Giám đốc khối giám sát điều hànhTrưởng phòng Phó phòng Trưởng bộ phận thẩm định động sảnTrưởng bộ phận thẩm định bất động sảnTrưởng bộ phận hướng dẫn nghiệp vụTrưởng bộ phận quản lý hàng

HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

I GIỚI THIỆU VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI ACB

1 Giới thiệu chung về ACB

1.1 Lịch sử hình thành

Pháp lệnh về NHNN và Pháp lệnh về NHTM, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được ban hành vào tháng 5 năm 1990, đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam Trong bốicảnh đó, ACB được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/4/1993, và Giấy phép số 533/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993 Ngày 04/6/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động

1.2 Phát triển

Trong 14 năm qua, với sự đồng tâm, hiệp lực của các cổ đông và nhân viên ACB đã giúp Ngân hàng khẳng định vị trí dẫn đầu của mình trong hệ thống NHTM tại Viêt Nam trong lĩnh vực bán lẻ Dưới đây là một số cột mốc đáng nhớ của ACB:

04/6/1993: ACB chính thức hoạt động

27/4/1996: ACB là Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard

ACB-15/10/1997: ACB phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-Visa

Năm 1997 – Tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại: Công tác chuẩn bị nhằm nhanh chóng đáp ứng các chuẩn mực quốc tế trong hoạt động ngân hàng đã được bắt đầu tại ACB, dưới hình thức của mộtchương trình đào tạo nghiệp vụ ngân hàng toàn diện kéo dài hai năm Thông qua chương trình đào tạo này ACB nắm bắt một cách hệ thống các nguyên tắc vận hành của một ngân hàng hiện đại, các chuẩn mực trong quản lý rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng bán lẻ, và nghiên cứu điều chỉnh trong điều kiện Việt Nam để áp dụng trong thực tiễn hoạt động ngân hàng

Thành lập Hội đồng ALCO: ALCO đã đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động an toàn

và hiệu quả của ACB

Mở siêu thị địa ốc: ACB là ngân hàng tiên phong trong cung cấp các dịch vụ địa ốc cho khách hàng tạiViệt Nam Hoạt động này đã góp phần giúp thị trường địa ốc ngày càng minh bạch và được khách hàng ủng hộ ACB trở thành ngân hàng cho vay mua nhà mạnh nhất Việt Nam

Năm 1999: ACB bắt đầu triển khai chương trình hiện đại hóa công nghệ thông tin ngân hàng nhằm trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động của ACB

Năm 2000 - Tái cấu trúc: Với những bước chuẩn bị từ năm 1997, đến năm 2000 ACB đã chính thức tiến hành tái cấu trúc (2000 - 2004) như là một bộ phận của chiến lược phát triển trong nửa đầu thập niên 2000 Cơ cấu tổ chức được thay đổi theo định hướng kinh doanh và hỗ trợ Các khối kinh doanh gồm có Khối khách hàng cá nhân, Khối khách hàng doanh nghiệp, Khối ngân quỹ Các đơn vị

hỗ trợ gồm có Khối công nghệ thông tin, Khối giám sát điều hành, Khối phát triển kinh doanh, Khối quản trị nguồn lực và một số phòng ban Hoạt động kinh doanh của Hội sở được chuyển giao cho Sở Giao dịch Tổng giám đốc trực tiếp chỉ đạo Ban Chiến lược, Ban kiểm tra - kiểm soát nội bộ, Ban Chính sách và quản lý rủi ro tín dụng, Ban Đảm bảo chất lượng, Phòng Quan hệ quốc tế và Phòng Thẩm định tài sản.

Cơ cấu tổ chức mới sau khi tái cấu trúc nhằm đảm bảo tính chỉ đạo xuyên suốt toàn hệ thống Sản phẩm được quản lý theo định hướng khách hàng và được thiết kế phù hợp với từng phân đoạn khách hàng Phát triển kinh doanh và quản lý rủi ro được quan tâm đúng mức Các kênh phân phối tập trung phân phối sản phẩm dịch vụ cho khách hàng mục tiêu

29/6/2000 - Tham gia thị trường vốn: Thành lập ACBS Với sự ra đời công ty chứng khoán, ACB có thêm công cụ đầu tư hiệu quả trên thị trường vốn tuy mới phát triển nhưng được đánh giá là đầy tiềm năng Rủi ro của hoạt động đầu tư được tách khỏi hoạt động ngân hàng thương mại

02/01/2002 – Hiện đại hóa ngân hàng: ACB chính thức vận hành TCBS 11/3/2002: Đưa công cụ xếp hàng tự động vào sử dụng

06/01/2003 – Chất lượng quản lý: Đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong các lĩnh vực huy động vốn, cho vay ngắn hạn và trung dài hạn, thanh toán quốc tế và cung ứng nguồn lực tại Hội Sở

14/11/2003 – Thẻ ghi nợ: ACB là NHTMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ ghi nợ quốc tế Visa Electron

ACB-Trong năm 2003, các sản phẩm ngân hàng điện tử phone banking, mobile banking, home banking và Internet banking được đưa vào hoạt động trên cơ sở tiện ích của TCBS

10/12/2004 – Công nghệ sản phẩm cao: Đưa ra sản phẩm quyền chọn vàng, quyền chọn mua bán ngoại tệ ACB trở thành một trong các ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cung cấp các sản phẩmphái sinh cho khách hàng

17/06/2005 – Đối tác chiến lược: SCB & ACB ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật Cũng từ thời điểm này, SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB Hai bên cam kết dựa trên thế mạnh mỗi bên để khai thác thị trường bán lẻ đầy tiềm năng của Việt Nam

Đại hội đồng cổ đông

Hội đồng quản trị

Ban định giá tài sảnBan kiểm tra kiểm soátBan đảm bảo chất lượngBan chiến lượcPhòng Quan hệ Quốc tếBan chính sách và quản lý rủi ro tín dụng

Sở giao dịch, trung tâm thẻ, các chi nhánh và phòng giao dịch;

Các công ty trực thuộc: Công ty chứng khoán ACB (ACBS), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản ACB (ACBA)

Ban kiểm soát

1.3 Sơ đồ tổ chức

2 Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội

2.1 Lịch sử hình thành

Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội là một bộ phận trực thuộc Phòng Thẩm định tài của Ngân hàng TMCP Á Châu Phòng Thẩm định tài sản đã được hình thành từ khá lâu nhưng Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội mới chỉ được chính thức thành lập vào ngày 17/10/2007 theo Quyết định số 2139/TCQĐ-TĐTS.07 của Tổng Giám đốc

2.2 Sơ đồ tổ chức

Giám đốc khối giám sát điều hành

Trưởng phòng

Phó phòng

Trưởng bộ phận thẩm định động sảnTrưởng bộ phận thẩm định bất động sảnTrưởng bộ phận hướng dẫn nghiệp vụTrưởng bộ phận quản lý hàng thế chấp

Nhân viên bộ phận thẩm định động sảnNhân viên bộ phận thẩm định bất động sảnNhân viên bộ phận hướng dẫn nghiệp vụNhân viên bộ phận quản lý hàng thế chấp

Nhân viên văn thư

II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB

1 Quy định ACB về định giá bất động sản thế chấp

1.1 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định bất động sản

Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua bán…)

Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có)

Giấy phép xây dựng (nếu có)

Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng

Chứng minh thư nhân dân

Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS (làm theo mẫu)

Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê/thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuê/thuê

lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vị phải gửi kèm theo hợp động thuê/thuê lại đất,quyết toán đối với công trình xây dựng (nếu có)

1.2 Nội dung thẩm định bất động sản

a) Các nội dung thẩm định bất động sản bao gồm:

Chủ sở hữu, sử dụng BĐS

Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc

Khả năng chuyển nhượng của BĐS

Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS

Định giá BĐS

b) Việc thẩm định BĐS phải được thực hiện trên cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các

chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, các chứng từ hợp pháp khác do khách hàng cung cấp

1.3 Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản

a) Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được:

Người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS; những người đồng sở hữu, sử dụng

Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS

Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

Hợp tác xã và các tổ chức khác

Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh trong trường hợp chủ sở hữu,

sử dụng BĐS bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác tại ACB

b) Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐSS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh

c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở các căn cứ thẩm định trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định của pháp luật, quy định của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định

1.4 Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc

a) Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng bất nơi BĐS tọa lạc phải bảo đảm xác định được:

Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa

Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào

b) Căn cứ thẩm định: đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS để xác định quy hoạch Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan thẩm quyền để xác định Ngoài ta, người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc

1.5 Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản

a) Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không

b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác

c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.1.6 Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản

a) Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải bảo đảm xác định được:

Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.

Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS

BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện

để thế chấp hay chưa

BĐS có tranh chấp hay không

BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không

Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không

b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn thông tin khác

Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (St)

Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (Pđ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (Pt)

Phương pháp định giá: tùy từng trường hợp,việc định giá được thực hiện theo các quy định phù hợp

1.8 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị

a) Đối với quyền sử dụng đất:

Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế

Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS

b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sử hữu, nếu có

sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS diện tích được tính giá trị được xác định như trên

Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử hữu:

Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế

Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng

Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thựctế

1.9 Xác định đơn giá bất động sản

1.9.1 Đối với đất ở ( Pđo):

Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trường

Đối với đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Trong trường hợp này, các đơn vị có thể nhân đơn giá với hệ

số K Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyêt minh việc áp dụng hệ số K đó

Việc so sánh được thực hiện như sau:

Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện ( về vị trí, cở sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: các đơn vị so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số K Đơn giá đất của BĐS đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của BĐS so sánh

Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện ( về vị trí, cơ sở hạ tầng và điềukiện khác) tương tự với BĐS đang thẩm định: các đơn vị phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng BĐS có điều kiện khác với BĐS đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K Đơn giáđất của BĐS có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá đất của BĐS so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt của từng BĐS và sự khác biệt về đơn giá đất đó

1.9.2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xường, văn phòng ( Pđsx)

Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất phi nông nghiệp: Áp dụng đơn giá đất thị trường

Đối với các đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường, áp dụng theo cách tính sau:

Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định, lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm (Pđsx.ođ): đơn giá đất được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở có cùng vị trí tương ứng.Pđsx.ođ = 50% x Pđo

Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm ( Pđsx.th) : đơngiá đất được tính theo công thức sau:

Pđsx.th = [ Pđ.sx.ođ - (Pđ.sx.ođ x (70-m) x 1,2%]

Trong đó: m là thời hạn giao đất tính bằng năm

Trường hợp đất đã được sử dụng một thời gian nhất định thì phải khấu trừ giá trị tương ứng với thờigian sử dụng đó

Khi đó đơn giá đất sẽ bằng:

1.9.3 Đối với nhà ở, công trình xây dựng ( Pt)

Việc xác định giá trị của nhà phải dựa vào tình trạng hiện tại của ngôi nhà để định giá thôngqua tiêu chí: thời hạn sử dụng, kiểu dáng ngôi nhà, kết cấu bố trí bên trong và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong khu vực, tình trạng pháp lý của ngôi nhà Theo các tiêu chí này thì đơn giá xây dựng của Ngân hàng TMCP Á Châu được quy định như sau:

Đơn giá tính theo tổng diện tích sử dụng được tính giá trị

Biệt thự

lầu

3 Sàn xây cuốn trên sắt chữ I, tường gạch,

mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại

3.Kết cấu biệt thự như trên, nền láng xi

măng, trần ván cót ép carton, vệ sinh láng sứ

4 Ván gạch+ ván/tôn/ngói, cột gỗ/gạch

5 Tường gạch+ ván/tôn, mái giấy, dầu lá M2 400 600

6 Cột gỗ, mái tôn, nền lát xi măng các loại,

3 Tường gạch, sàn xây cuốn trên sắt chữ I,

mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại

4 Tường, cột gạch, sàn đúc giả, mái đúc M2 700 1100

5 Tường, cột gạch, sàn đúc giả/lợp tôn có

trần, nền lát xi măng các loại

Nhà

xưởng

* Nhà xưỏng kèo thép

* Nhà xưởng kèo gỗ

Rào lưới B40 có khung gỗ M2 40 60

1.9.4 Đối với các tài sản gắn liền với đất khác

Các đơn vị xây dựng đơn giá trên cơ sở định mức so cơ quan nhà nước ban hành ( ví dụ định mức đền bù đối với cây cà phê do UBND tỉnh ban hành) Trường hợp không có định mức, các đơn vị xây dựng trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó

1.10 Phương pháp định giá bất động sản

1.10.1 Trong đa số các trường hợp

Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất

Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:

Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất

Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt

Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù giải phóng mặt bằng + Tiền thuê đất đã trả - Tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng

Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp:

Giá trị BĐS = Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt

Việc xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp hay không được phép thế chấp thực hiện thep quy định của pháp luật, ACB

b) Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ caoTrường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp

Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất

Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt

Giá trị quyền sử dụng đất = ( V - F) x N

Trong đó:

V: là giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất

V được xác định như sau:

F: Là số tiền phải nộp cho Nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức thuê đất có thu tiền sử dụng đất

F được xác định như sau:

F = ( Sđ x P'đsx.th) - Tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng

P'đsx.th : Đơn giá đất do UBND Tỉnh/ Thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao

có thời hạn nhỏ hơn 70 năm

P'đsx.th = [ P'đsx.ođ - ( P'đsx.ođ x ( 70-n) x 1,2%) ]P'đsx.ođ : Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm

n: Thời gian sử dụng đất còn lại

Lưu ý: P'đsx.ođ được tính trên cơ sở đơn giá đất theo quy định của UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Căn cứ để xác định là Quyết định ban hành bảng giá đất của UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ( ví dụ : UBND TP HCM quy định đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các quận bằng 50% đơn giá đất ở, tại các huyện bằng 40% đất ở; UBND tỉnh Bình Dương quy định đơn giá đất sản xuẩt kinh doanh phi nông nghiệp tại thị xã, thị trấn là 60% đơn giá đất ở, các nơi khác là 50%)

N: là hệ số an toàn n bằng 80% đối với trường hợp ACB cấp tín dụng cho khách hàng từ 12 tháng trởxuống Nếu thời hạn cấp tín dụng tăng thêm 01 đến 12 tháng thì n sẽ giảm thêm 10%

Trường hợp quyền sử dụng đất thuê không được phép thế chấp nhưng ACB có nhận thế chấp tài sảntrên đất:

Giá trị BĐS = Giá trị quyền công trình xây dựng, tài sản khác+Giá trị quyền sử được thuê đất Giá trị công trình xây dựng, tài sản khác = St x Pt

Giá trị quyền được thuê đất = ( V- F) x N

Việc xác định quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp hay không được phép thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật, ACB

c) Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp

Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng

Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp khác:

Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất nông nghiệp: áp dụng theo đơn giá đất thị trường

Đối với các đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường: áp dụng đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số K

d) Định giá căn hộ chung cư

ACB chỉ nhận thế chấp căn hộ chung cư trong trường hợp nhà chung cư:

Không được nghiêng, lún, thấm dột, rạn nứt, và

Được xây dựng sau năm 1975, trường hợp xây dựng trước 1975, chỉ nhận thế chấp đối với nhà chung cư có cấu trúc một trệt, một lầu

Việc định giá được thực hiện theo quy định sau:

Giá trị BĐS = Giá trị căn hộ chung cư

=DT sàn sử dụng căn hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng

2 Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại ACB

Việc thẩm định bất động sản đựợc thực hiện theo quy trình sau:

Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ

Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định

Thẩm định thực tế

Lập phiếu thẩm định bất động sản

Người có thẩm quyền ký duyệt phiếu thẩm định bất động sản, giao lại cho các đơn vị yêu cầu thẩm định kết quả thẩm định

Người thẩm định bổ sung, giải thích về thẩm định bất động sản khi có yêu cầu

Các bước thẩm định BĐS thế chấp sẽ được chi tiết trong bảng sau:

Các từ viết tắt:

KH: Khách hàng gồm bên vay/hoặc bên bảo lãnh

CĐV: Các đơn vị bao gồm Sở Giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch

PTĐTS: Phòng thẩm định tài sản- Hội sở hoặc Bộ phận/Tổ TĐTS tại CĐV

A/A:Nhân viên phòng thẩm định tài sản

A/O: Nhân viên tín dụng (là đầu mối hướng dẫn và giao dịch với khách hàng)

CĐV - Căn cứ vào quy định

về hồ sơ tối thiểu để thẩm định BĐS

- Nếu đầy đủ thì A/O

02 Nhận HSTS (bản

Phôtô)

A/O Sau khi tiếp

nhận HSTS của KH

CĐV Kiểm tra HSTS của

KH: chứng từ nhà đất,

tờ khai lệ phí trước

bạ, bản vẽ hiện trạng

Bộ HSTS củaKH

03 Lập PĐN thẩm

định ( mẫu đính

kèm) cần phải có

đầy đủ thông tin

thiết yếu như số

điện thoại liên

CĐV PĐN có chữ ký cấp

hữu quyền, gởi kèm

hồ sơ đã nhận của KH

PĐN được cấp hữu quyền ký đềnghị

ngày hôm sau

A/A Sau khi được

phân công

PTĐTS -Nghiên cứu HSTS

- Hẹn KH thời điểm thẩm định thực tế

06 Thẩm định thực

tế

thẩm định với KH

Theo địa bàn phân công phải đảm bảo thời gian xử lý:

- Tối đa 24 giờ (không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản nội thành thuộc

Tỉnh/TP nơi PTĐTS phụ trách

- Tối đa 36 giờ (không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản ngoạithành thuộc Tỉnh/TP nơi PTĐTS phụ trách

- Tối đa 72 giờ (không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản thuộccác trường hợp còn lại

định thực tế, thu thập đủ thông tin

ủy quyền

Sau khi TTTĐ được A/A lập xong

PTĐTS - Kiểm tra lại kết quả

- Ký duyệt

TTTĐ được

ký duyệt xong

09 Nhận kết quả yêu

cầu định giá

A/O Sau khi TTTĐ

được ký duyệt xong

PTĐTS A/O nhận 01TTTĐ và

bộ hồ sơ thẩm định tài sản (photo) đã gửicho PTĐTS

- Ký nhận của CĐV trên PĐN phần giành cho đơn vị yêu cầu

- TTTĐ thứ 2

& PĐN được lưu tạiPTĐTS

10 Khiếu nại kết quả

thẩm định

ý với kết quả thẩm định

CĐV PĐN kèm theo bộ

HSTS và các tờ trình trước đây của BĐS đềnghị tái thẩm định

PĐN tái thẩm định (có chữ ký của Trưởng