Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh an sương (nhà số 3, TCH08, phương tân chánh hiệp, quận 12, thành phố hồ

Chính sự cấp thiết đó mà em đã chọn đề tài này: “ Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh an sương ” với mục

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN – CHI NHÁNH AN SƯƠNG (nhà số 3, TCH08, phường tân chánh hiệp, Q12, TP HCM)

GVHD: TH.S NGÔ VĂN PHONG SVTH: NGUYỄN TIẾN ĐỨC MSSV: 107210407

LỚP: VG3 – K33

TP.HCM, 22 Tháng 3 năm 2011

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên em gửi lời cảm ơn các thầy cô trường Đại Học Kinh Tế TPHCM, các thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển, thầy cô ngành Thẩm Định Giá đã dạy dỗ em trong suốt quá trình học tập tại nhà trường Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Văn Phong đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này

Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này ngoài sự cố gắng của bản thân,

em xin chân thành cảm ơn giám đốc Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn – Chi Nhánh An Sương đã tiếp nhận em vào thực tập tại Ngân hàng trong thời gian qua, đồng thời em cũng xin cám ơn lãnh đạo phòng kinh doanh và các anh chị trong phòng đã quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện cho em

có thể thực tập tại Ngân hàng một cách tốt nhất

Cuối cùng em xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đã luôn ở bên cạnh động viên, giúp đỡ em trong suốt thời gian qua

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài :

Tại các ngân hàng hiện nay, nhu cầu thế chấp vay vốn ngày càng nhiều, không những là nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, mà còn của các hộ gia đình riêng lẻ, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản là sôi động hơn cả Số lượng hồ sơ thế chấp vay vốn của bất động sản gởi vào ngân hàng ngày càng nhiều Dẫn đến vấn đề nan giải cần thoã mãn nhu cầu của khách hàng mà ngân hàng có cơ sở đảm bảo an toàn tín dụng Vì vậy việc xác định giá trị tài sản để phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn là 1 nhu cầu cần thiết không những đối với ngân hàng mà còn cần thiết cho người đi vay

Chính sự cấp thiết đó mà em đã chọn đề tài này: “ Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh an sương ” với mục đích tìm hiểu và ứng dụng kiến thức được học ở nhà trường đem áp dụng vào thực tế

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu của sinh viên, và có thể áp dụng trng thực tế những kiến thức đã được học Quá trình thực hiện đề tài cũng giúp sinh viên học hỏi được rất nhiều điều mà trong lý luận sinh viên còn chưa được nghiên cứu, giúp sinh viên thuận lợi hơn khi sau này áp dụng vào công việc thực tiễn

3 Phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là các bất động sản nằm trong địa bàn TP HCM

4 Phương pháp nghiên cứu:

Điều tra thưc tế, thu thập số liệu, xử lý số liệu, phân tích số liệu, chọn phương pháp căn bản nhất thường hay áp dụng nhất là phương pháp so sánh

KẾT LUẬN

Từ việc khảo sát tình hình thực tế tại những khu vực nơi bất động sản toạ lạc, sau khi phân tích loại trừ giá trị công trình trên đất để tìm ra đơn giá đất cho bất động sản Sau khi tìm ra sự chênh lệch về giá trị em tiến hành khảo sát thực tế, bằng kiến thức được học và sự chỉ bảo của các anh chị đi trước nhiều kinh nghiệm em đưa ra kết luận sự chênh lệch giá trị giữa các bất động sản chủ yếu do tác động của lợi thế kinh doanh ( mặt tiền ), bề rộng, hướng

Trong khoảng thời gian ngắn để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, mặc

dù có nhiều cố gắng nhưng không tránh khỏi nhiều sai sót Chuyên đề đóng góp được một phần giá trị khi nêu lên những vấn đề thực tiễn mang tính chất tham khảo

Để chuyên đề được hoàn thiện tác giả rất mong nhận được sự đóng góp

từ quý thầy cô, anh chị, bạn bè

MỤC LỤC

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản tín chấp 1

1.1 Cơ sở lý luận về thẩm định giá 1

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1

1.1.2 Cơ sở thẩm định giá 1

1.1.2.1 Giá trị thị trường 1

1.1.2.2 Giá trị phi thị trường 2

1.1.3 Nguyên tắc thẩm định giá 3

1.1.4 Quy trình thẩm định giá 5

1.2 Cơ sở lý thuyết về bất động sản (BĐS) 7

1.2.1 Khái niệm về BĐS 7

1.2.2 Định nghĩa thẩm định giá BĐS 8

1.2.3 Thuộc tính và đặc trưng của BĐS 8

1.2.3.1 Các thuộc tính của BĐS 8

1.2.3.2 Các đặc trưng của BĐS 9

1.2.4 Thị trường BĐS 10

1.2.4.1 Khái niệm thị trường BĐS 10

1.2.4.2 Các đặc điểm của thị trường BĐS 10

1.2.4.3 Các khu vực của thị trường BĐS 11

1.2.5 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS 12

1.2.5.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 12

1.2.5.2 Nhóm các yếu tố vi mô 12

1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 14

1.2.6.1 Phương pháp so sánh 14

1.2.6.2 Phương pháp chi phí 15

1.2.6.3 Phương pháp thặng dư 16

1.3 Cơ sở lý thuyết về cho vay thế chấp 16

1.3.1 Định nghĩa về thế chấp cầm cố 16

1.3.2 Hồ sơ thế chấp cầm cố 17

1.3.3 Những tài sản được đem thế chấp, cầm cố 19

1.3.3.1 Tài sản cầm cố 19

1.3.3.2 Tài sản thế chấp 20

Chương 2: Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá BĐS cho mục đích thế chấp tại ngân hàng NN&PTNT – Chi Nhánh An Sương 21

2.1 Tổng quan về ngân hàng NN&PTNT 21

2.1.1 Giới thiệu chung 21

2.1.2 Khái quát về ngân hàng NN&PTNT – Chi nhánh An Sương 22

2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động 23

2.1.4 Các loại tài sản được thẩm định tại ngân hàng NN&PTNT 23

2.1.5 Quy trình thẩm định giá 24

2.2 Danh mục hồ sơ thẩm định giá 26

2.2.1 Pháp lý cá nhân 26

2.2.2 Pháp lý tố chức 26

2.2.3 Pháp lý tài sản thẩm định giá 26

2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh thẩm định giá căn nhà số 3, TCH08, phường Tân Chánh Hiệp, Q.12 cho mục đích thế chấp 27

2.3.1 Giới thiệu BĐS thẩm định 27

2.3.2 Các tài sản so sánh 34

Chương 3: Nhận xét và kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế khi thẩm định giá BĐS cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng NN&PTNT 48

3.1 Nhận xét 48

3.2 Kiến nghị 49

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp

1.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá:

Theo pháp lệnh giá – Việt Nam: Thẩm định giá là một môn khoa học nhằm xem xét, xác định đúng giá trị thị trường cho một mục đích cụ thể của tài sản tại thời điểm thẩm định giá

Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: định giá là một môn khoa học hay nghệ thuật

về sự ước tính giá trị cho mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm,

có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

1.1.2 Cơ sở thẩm định giá:

1.1.2.1 Giá trị thị trường:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

“…vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, đước gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản

“…điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu

tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thõa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra

quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

1.1.2.2 Giá trị phi thị trường:

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công cụ kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị tài sản do tính đơn chiếc, hoặc

do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được

sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sãn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoạc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vược quá giá trị thị trường

Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoăc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm

Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

1.1.3 Nguyên tắc thẩm định giá:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép

về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất của tài sản đó

Nguyên tắc cung – cầu:

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

về tài sản

Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm rõ mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định chính xác giá trị tài sản

Nguyên tắc thay thế:

Trong trường hợp cả hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá như vậy

Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

Nguyên tắc đóng góp:

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào

sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc tuân thủ:

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức

sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng tới giá trị

1.1.4 Quy trình thẩm định giá

Bước 1: Xác định vấn đề:

Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng Người sử dụng kết quả thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:

Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát thị trường và thu thập thông tin:

Khảo sát hiện trường:

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

 Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

 Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc, mục đích

sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu…

 Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp hình tài sản theo hình dạng, các hướng khác nhau

Thu thập thông tin:

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:

 Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản

so sánh

 Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua người bán tiềm năng

 Các thông tin về pháp lý của tài sản

Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin

Bước 4: Phân tích số liệu:

Là quá trình đánh giá các tác động của các yếu tồ đến mức giá của tài sản cần thẩm định.Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường của tài sản Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá Phân tích về khách hàng

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá

Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá:

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số

04 TĐGVN 01 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá”

1.2 Cơ sở lý thuyết về bất động sản:

1.2.1 Khái niệm về bất động sản:

- Theo điều 181 bộ luật dân sự: Bất động sản là các tài sản không thể di dời

được, bao gồm: đất đai nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai,

các tài sản khác do pháp luật quy định

- Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005: Bất động sản được

định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó

là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với tất cả những gì nằm

ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những đặc điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản Mặc dù những khái niệm này có thể không được công nhận trên tất cả các quốc gia, nhưng chúng được chấp nhận trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để phân biệt những khái niệm và thuật ngữ quan trọng

1.2.2 Định nghĩa Thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

- Tính không đồng nhất:

Giả sử rằng hai bất động sản cùng nắm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nửa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay

- Tính khan hiếm:

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng tăng lên Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do rất nhiều nguyên nhân: Do tốc độ tăng dân số nhanh, biến đổi khí hậu,

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:

Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng

dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ

sử hữu nên nó mang giá trị bền vững

1.2.3.2 Các đặc trƣng của bất động sản

- Khả năng co giãn cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau

 Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

 Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian công sức, tiền bạc

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

- Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao:

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:

Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán đề chuyển quyền sở hữu

- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước:

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.2.4.2 Các đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có các đặc điểm cơ bản sau:

Không có thị trường trung tâm

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua người môi giới (cò nhà đất)

Gần đây, một số ngân hàng đứng ra thành lập các sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện

và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích

Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể đáp ứng được bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mua và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị

hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sở hữu, điều kiện giao dịch,

Quá trình giao dịch phức tạp

Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị

Thị trường bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội

1.2.4.3 Các khu vực của thị trường bất động sản:

Ở nước ta hiện nay thị trường bất động sản bao gồm các khu vực chủ yếu sau:

- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những

địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu dịch chuyển và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này hiện chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin về thị trường này

- Thị trường nhà ở: đây là thị trường sôi động nhất hiện nay, đặc biệt là ở những

vùng đang đô thị hóa và có thể chia thành 4 nhóm sau:

+ Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá rộng

phổ biến từ 150 – 500 m2 Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì nhà biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi trường và cảnh quan ưu việt

+ Nhà vườn: có diện tích trên dưới 1000m2 nằm ở các vùng ngoại ô đặc biệt là

cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng cây

+ Nhà phố riêng biệt và nhà phố riêng kế: đây là thị trường của tầng lớp thu nhập

trung bình với quy mô đất từ 40 – 120 m2, phổ biến từ 60 – 80 m2, có thể vừa dùng

để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu nhà ở mặt tiền các đường phố

+ Nhà chung cư nhiều tầng: Phục vụ cho những người có thu nhập thấp, hoặc

trung bình kém, do diện tích của từng căn hộ ít, nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng của khu vực Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng, loại nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch bất động sản ở các đô thị lớn

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp: hiện nay thường hình thành ở các khu vực

ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc các nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung

chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường

- Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi

cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt Giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cung cao hơn các thị trường khác

1.2.5 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản

1.2.5.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô

Yếu tố ảnh hưởng đến cung của bất động sản:

- Phát triển kinh tế: Tốc độ trăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với

sự phát triển của nền kinh tế

- Phát triển cơ sở hạ tầng: thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Tham gia của Nhà nước: Thể hiện trên các khía cạnh quy hoạch thêm khu dân cư, bán bất động sản sở hữu của nhà nước và trực tiếp đầu tư xây dựng bất động sản mới

Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:

- Sự tăng trưởng về kinh tế: Tăng trưởng kinh tế là nhân tố làm tăng nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên

- Thu nhập: Thu nhập của người dân tăng lên làm phát sinh nhu cầu nhà ở thoải mái, tiện nghi hơn dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên

- Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về đất

- Đô thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số

và sự phát triển của quy mô đô thị Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu về nhà ở

Nhóm các yếu tố tâm lý xã hội:

- Các yếu tố tâm lý xã hội: có ý nghĩa trong xã hội phương Đông như thế đất, hướng nhà, hướng bếp, nở hậu…

1.2.5.2 Nhóm các yếu tố vi mô

- Địa điểm: Địa điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản cao Bất động sản có vị trí thuận lợi gần chợ, trường học, bệnh viện và tiện ích cho sinh hoạt thì giá trị càng lớn

- Hình dáng lô đất: Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu có giá trị hơn những lô đất méo mó, tóp hậu Những lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố rộng thì có giá trị hơn

- Quy mô diện tích lô đất: Quy mô lô đất phổ biến cho từng loại bất động sản, nhỏ quá hay vượt quá giới hạn quy mô sẽ làm giảm giá trị bất động sản

- Kiểu nhà, kích thước nhà và tuổi thọ: Kiểu nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hòa với khu vực chung quanh thì có giá trị

- Môi trường: Bao gồm môi trường về vật chất như khói bụi, tiếng ồn, môi trường về xã hội như trật tự an ninh, môi trường kinh tế như thuận lợi cho kinh doanh buôn bán Môi trường càng thuận lợi làm giá trị bất động sản càng cao

1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

1.2.6.1 Phương pháp so sánh

 Khái niệm:

Là một hình thức xác định giá trị của bất động sản bằng cách so sánh các bất động sản tương đồng đã được giao dịch Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong thẩm định giá và cũng là phương pháp đơn giản nhất, hầu như là phương pháp chủ yếu của thẩm định giá

 Các bước tiến hành:

Tiến hành theo phương pháp so sánh về cơ bản có 5 bước sau:

Bước 1: Khảo sát chi tiết bất động sản

Những đặc điểm cụ thể của bất động sản cần được khảo sát cẩn thận để tìm ra những điểm không tương đồng cần cho bước điều chỉnh khi so sánh với các bất động sản khác Những đặc điểm cần nghiên cứu kỹ như mục đích sử dụng, thời gian xây dựng,… hay cần kiểm tra tại các cơ quan thẩm quyền thích hợp như phòng địa chính; sở tài nguyên môi trường, phòng quản lý đô thị,…

Bước 2 :Tìm kiếm dữ liệu thông tin cần thiết

Thẩm định viên cần liệt kê những thông tin cần thiết liên quan đến bất đông sản thẩm định

Bước 3 : Chọn lựa dữ liệu so sánh

Thẩm định viên phải truy tìm những dữ liệu bán đã giao dịch trước đây Phải

tìm ra cho được các tài sản tương đồng nhất nằm gần bất động sản thẩm định

Bước 4 : Kiểm tra phân tích dữ liệu

Những yếu tố cần lưu ý là giá bán ép buộc, người mua đặc biệt hay các giao dịch không khách quan Đối với những trường hợp như vậy, dù đã có thông tin, cũng phải cần tìm ra những yếu tố hay tình huống làm giá bán không phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản

Có 4 phương cách để điều chỉnh:

o Điều chỉnh toàn bộ

o Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình

o Điều chỉnh theo đơn giá đất xây dựng (tính cả đất và nhà)

o Điều chỉnh theo đơn giá đất trống ( áp dụng cho đất trống)

Bước 5 : Ước tính giá trị thị trường

Bất cứ phương pháp nào sử dụng đến phân tích thì các dữ liệu thông tin cần phải tổ

chức thu thập thông tin Người nghiên cứu phải tiến hành điều chỉnh để tìm ra giá trị những khác biệt để tìm ra giá trị phù hợp nhất

1.2.6.2 Phương pháp chi phí

 Khái niệm:

Là phương pháp xác định giá trị vốn hay giá trị thị trường của bất động sản bằng cách cộng giá trị công trình vào giá trị đất Giá trị công trình trên đất bao gồm chi phí xây dựng mới hay chí phí xây dựng thay thế và trừ đi hao mòn tích lũy Phương pháp này cũng được gọi là phương pháp của nhà thầu

 Áp dụng trong thực tiễn:

Chủ yếu dùng để xác định giá trị của bất động sản trong những trường hợp sau:

o Không có chứng cứ trực tiếp các giao dịch tương tự trên thị trường

o Không có chúng cứ có thể rút được từ các cuộc thẩm định giá trước hoặc từ các nguồn thông tin đã được cung cấp

o Những bất động sản đặc biệt ít được chuyển nhượng như nhà máy, trường học cây xăng, bến cảng,bệnh viện,…

o Khi các bất động sản còn mới nguyên mà không có bất động sản nào để so sánh

o Dùng để kiểm tra các phương pháp Thẩm định giá khác để chứng minh kết luận của thẩm định viên

 Công thức tính:

Giá trị công trình XD

Đất nhàn rỗi được phép phát triển

Công trình đang tồn tại được phép phát triển

Công trình không hữu ích về kinh tế, cần phải thay đổi và cải tạo hoàn toàn

 Công Thức

Giá trị đất = Giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển

1.3 Cơ sở lý thuyết về cho vay thế chấp

1.3.1 Định nghĩa về thế chấp cầm cố

Thế chấp tài sản: là việc một bên có thể là cá nhân, pháp nhân, hay một tổ chức theo quy đinh của pháp luật mà dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia cũng có thể cá nhân, pháp nhân, tổ chức và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Việc thế chấp tài sản phải được các bên tự nguyện thống nhất và lập thành văn bản theo đúng trình tự và thủ tục của pháp luật quy định

Diện tích

Chất lƣợng còn lại ( %)

Cầm cố: là việc bên đi vay có nghĩa vụ giao tài sản và giấy tờ chứng minh

quyền sở hữu tài sản cho bên cho vay Đối với giấy tờ có đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận tài sản do khách hàng vay, bên bảo lãnh hoặc bên thứ ba giữ nhưng bên cho vay phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

 Phương án vay vốn, trả nợ hoặc Dự án đầu tư

 Các hồ sơ, chứng từ chứng minh cho Phương án và đối tượng vay vốn như :

 Hợp đồng kinh tế, dân sự;

 Phiếu xuất, nhập kho;

 Thư chào hàng, Giấy báo giá;

 Các Hoá đơn, chứng từ khác có liên quan

- Hồ sơ pháp lý:

Hồ sơ pháp lý chung đối với các loại hình Doanh nghiệp:

- Văn bản định giá tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh của các tổ chức tín dụng

- Giấy tờ tùy thân và hộ khẩu hoặc giấy xác nhận địa chỉ thường trú, tạm trú của bên cầm cố thế chấp, bảo lãnh và được bảo lãnh cá nhân

- Các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân ( giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận chưa đăng ký kết hôn ), giấy chứng minh tài sản chung, tài sản riêng theo quy đinh của pháp luật nếu có

- Đối với pháp nhân cần có: giấy phép thành lập, đăng ký kinh doanh, quyết định bổ nhiệm người đứng đầu pháp nhân, giấy tờ tùy thân của người đại diện pháp nhân, giấy ủy quyền của người đại diện pháp nhân cho người khác trong trường hợp người đại diện pháp nhân không trực tiếp đến phòng công chứng ký hợp đồng, giấy tờ tùy thân của người đại diện theo ủy quyền Trường hợp pháp nhân là công ty trách nhiệm hữu hạn, hoặc công ty cổ phần cần có : biên bản họp thành viên công ty, hoặc

biên bản họp hội đồng quản trị có nội dung về việc thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh

và cử người đại diện của pháp nhân thực hiện ký kết hợp đồng

- Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh

- Trường hợp có chứng từ sở hữu hợp lệ về nhà ở, đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, chủ sở hữu cần liên hệ với UBND quận để xác nhận nhà không thuộc diện Nhà nước quản lý

- Các bên có thể thỏa thuận đối tượng của hợp đồng thế chấp, cầm cố là giá trị quyền sử dụng đất hoặc tách rời

- Khi chứng nhận hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh công chứng viên có thể yêu cầu các bên xuất trình thêm các giấy tờ khác liên quan theo quy định của pháp luật

Các giấy tờ khác là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực của cơ quan

có thẩm quyền hoặc bản sao do Khách hàng sao chụp và ký, đóng dấu xác nhận Nếu là bản sao do Khách hàng sao chụp và ký, đóng dấu xác nhận, thì Cán bộ tín dụng phải đối chiếu với bản chính và ký xác nhận, ghi rõ ngày đối chiếu

AGRIBANK đề nghị Khách hàng gửi đầy đủ các Hồ sơ khi giao dịch lần đầu tiên và gửi bổ sung ngay sau khi có thay đổi

Hồ sơ pháp lý phải đảm bảo tính cập nhật hiện hành đối với Khách hàng

- Hồ sơ kinh tế:

Đối với Doanh nghiệp và các Pháp nhân có hoạt động kinh tế

Báo cáo tài chính định kỳ, lập theo mẫu quy định của Bộ Tài chính gồm có:

 Bảng cân đối kế toán;

 Bản quyết toán tài chính (Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh);

 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ (nếu có);

 Thuyết minh Báo cáo tài chính;

 Các báo cáo của Kiểm toán độc lập (nếu có)

Thời hiệu của Báo cáo tài chính:

 Đối với khoản vay trung, dài hạn hoặc khoản vay ngắn hạn không có tài sản bảo đảm: Báo cáo tài chính quý gần nhất và 3 năm liên tục gần nhất hoặc từ khi thành lập nếu hoạt động chưa đến 3 năm

 Đối với khoản vay ngắn hạn: Báo cáo tài chính quý gần nhất và 2 năm liên tục gần nhất hoặc từ khi thành lập nếu hoạt động chưa đến 2 năm

 Đối với Khách hàng quan hệ tín dụng thường xuyên tại AGRIBANK đã gửi Báo cáo tài chính định kỳ cho AGRIBANK: Căn cứ vào Hồ sơ hiện có, AGRIBANK chỉ yêu cầu Khách hàng gửi bổ sung

Đối với Hộ kinh doanh cá thể, Tổ hợp tác:

Báo cáo về tình hình sản xuất, kinh doanh

“Bảng kê luân chuyển vật tư, sản phẩm, hàng hoá” (lập hàng tháng theo quy định của Bộ Tài chính) hoặc chứng từ, hoá đơn nộp thuế

c/ Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi

nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác

d/ Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, và các giấy tờ giá trị tương đương tiền Riêng đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành khách hàng vay không được cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó e/ Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

f/ Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật

g/ Tàu biển theo quy định của bộ luật hàng hải Việt Nam, máy bay theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố

h/ Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận

i/ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố, cũng thuộc tài sản cầm cố, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định ; trường hợp tài sản cầm cố được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố

- Đối với quyền về tài sản quy định tại điểm d, e, f, tổ chức tín dụng cầm cố khi xác định được giá trị cụ thể do các bên thỏa thuận, hoặc thêu tổ chức tư vấn, tổ chức

chuyên môn xác định

1.3.3.2 Tài sản thế chấp:

a/ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

b/ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thê chấp

c/ Tàu biển theo quy định của bộ luật hàng hải Việt Nam, máy bay theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp

d/ Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận

e/ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận

- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp, cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế

chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

Chương 2: Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá BĐS cho mục đích thế chấp tại ngân hàng NN & PTNT – Chi nhánh

An Sương

2.1 Tổng quan về ngân hàng NN&PTNT

2.1.1 Giới thiệu chung:

Tên ngân hàng: Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn Việt Nam Tên giao dịch : Viet Nam Bank of Agriculture and Rual Development

Tên viết tắt : AGRIBANK

Trụ sở chính : 02 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội,Việt Nam

Website : http://www.agribank.com.vn/

Ngân hàng Nông nghiệp - Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) sẽ chính thức trở thành công ty TNHH một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ Đây là nội dung của Quyết định số 214/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 30.1

Agribank hiện có vốn điều lệ 20.708,7 tỉ đồng; hoạt động kinh doanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và các hoạt động khác theo quy định của pháp luật Agribank phải hoàn tất các thủ tục chuyển đổi và xử lý tài sản, tài chính để xác định chính xác số vốn Nhà nước thực có đến thời điểm 30.6.2010 để làm căn cứ xác định mức vốn điều lệ thực có của ngân hàng khi thực hiện chuyển đổi Sau khi xác định mức vốn điều lệ thực có, Agribank có trách nhiệm thực hiện việc điều chỉnh mức vốn điều lệ theo quy định hiện hành

Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng:

Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn Việt Nam có tiền thân là Ngân hàng phát triển nông nghiệp việt nam được thành lập ngày 26/3/1988 theo nghị định số 53/ HĐBT của chủ tịch hội đồng bộ trưởng ( nay là Thủ Tướng Chính Phủ ) Từ ngày thành lập đã đổi tên hai lần: lần thứ nhất với tên gọi ngân hàng nông nghiệp việt nam theo quyết định số 400/CT ngày 14/11/1990 của Thủ Tướng Chính Phủ, lần thứ hai với tên gọi là Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn

Việt Nam theo quyết định số 280/QĐ – NH5 ngày 15/10/1996 của thống đốc ngân hàng nhà nước được thủ tướng chính phủ ủy quyền ký quyết định thành lập ngày 11/7/1996 theo văn bản số 3329/ĐMDN

2.1.2 Khái quát ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn chi nhánh An Sương

Quá trình hình thành và phát triển

Ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn chi nhánh An Sương là một chi nhánh trong hệ thống ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn Trước đây ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn chi nhánh An Sương là chi nhánh cấp II, thành lập năm 1993 tại 66/7 Đông Lân, xã Bà Điểm, Hóc Môn Đến ngày 26/3/2008 được nâng lên thành chi nhánh cấp I trực thuộc ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn Việt Nam Hiện nay ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn chi nhánh An Sương có hai phòng giao dịch là:

 Phòng giao dịch Bà Chiểu tại 378 Bùi Hữu Nghĩa, Q.Bình Thạnh

 Phòng giao dịch Cộng Hòa tại 39 Cộng Hòa, phường 4, Q.Tân Bình

Vị trí ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn chi nhánh An Sương nằm tại nơi giao nhau giữa quận tân bình, quận 12, huyện hóc môn Nên rất thuận lợi để thực hiện tất cả các dịch vụ của ngân hàng như huy động vốn, cấp tín dụng, mở thẻ ATM, thanh toán quốc tế, cho tất cả các khách hàng có nhu cầu trên địa bàn quận tân bình, quận 12, huyện hóc môn và các khu vực lân cận khác

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động:

Bảng 1.1 sơ đồ cơ cấu tổ chức

2.1.4 Các loại tài sản đƣợc thẩm định tại ngân hàng NN&PTNT

 Tài sản là bất động sản:

- Thẩm định giá các căn nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn, chung cư,

- Thẩm định nhà kho, nhà xưởng,

- Thẩm định công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp

- Thẩm định giá nhà ở, lô đất trống, đất nền, đất công nghiệp, nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm

- Các dự án bất động sản, các nhà hàng khách sạn, các resort,

PHÓ GIÁM ĐỐC 1

GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC 2

PHÒNG KIỂM TRA – KIỂM SOÁT NỘI BỘ

Nội Bộ

Doanh

PHÒNG HÀNH CHÍNH NHÂN SỰ

2 PHÒNG

GIAO DỊCH

PHÒNG KẾ HOẠCH KINH DOANH

PHÒNG KẾ TOÁN NGÂN QUỸ

PHÒNG MARKETING

PHÒNG THANH TOÁN QUỐC

TẾ

 Tài sản là động sản:

- Phương tiện vận tải: tàu khách, tàu đánh cá, tàu vận tải nội địa và quốc tế, tàu sông, sà lan, ngoài ra còn đường bộ như : xe 2 bánh, xe 4 bánh, các loại vận tải nhẹ, hạng nặng, xe chuyên dùng, xe bồn, xe cần cẩu, cần trục xe nâng,

- Máy xây dựng, máy công cụ, các thiết bị điện công nghiệp,

- Các thiết bị viễn thông, tin hoc,

 Xác định giá trị doanh nghiệp:

- Cơ sở sản xuất, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Xác định giá trị doanh nghiệp để bảo lãnh, thế chấp,

2.1.5 Quy trình thẩm định giá:

Bước 1:

Khi khách hàng có nhu cầu vay, nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch sẽ hướng dẫn khách hàng về hồ sơ tài sản thế chấp Nhân viên tín dụng căn cứ vào quy định về hồ sơ của ngân hàng Nếu hồ sơ không đầy đủ, yêu cầu khách hàng bổ sung

Bước 2:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ tài sản của khách hàng, nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch , chi nhánh văn phòng giao dịch kiểm tra hồ sơ tài sản của khách hàng : giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất , tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ ,

Bước 3:

Nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch , chi nhánh văn phòng giao dịch hướng dẫn khách hàng điền vào phiếu yêu cầu cung cấp thông tin tài sản

Bước 4:

Nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch , chi nhánh văn phòng giao dịch lên

kế hoạch thẩm định , nghiên cứu hồ sơ tài sản, hẹn khách hàng thời điểm thẩm định thực tế