Bài giảng định giá đất

VỀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤTGiá đất phổ biến trên thi ̣ trường là mức giá xuất hiện với tần xuất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền s

Pháp lý định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên nguyên tắc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghi ̣ đi ̣nh số 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung ta ̣i Khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thư ̣c hiê ̣n khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

- Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Việc xây dựng Bảng giá đất vừa phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và vừa phải phù hợp với khung giá đất do Chı́nh phủ quy đi ̣nh Đồng thời trước khi ban hành Bảng giá đất phải thì phải được HĐND cùng cấp thông qua

Bảng giá đất được xây dựng dựa trên vị trí đất đối với 11 loại đất chính quy định trong khung giá đất, bao gồm 5 loại đất nông nghiệp và 6 loại đất phi nông nghiệp.

IV VỀ BẢNG GIÁ ĐẤT

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận QSDĐ có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

a) Xác định loại đất trong bảng giá đất, vị trí đất theo loại xã đồng bằng, trung du, miền núi và theo loại đô thị trên địa bàn đơn vị hành chính cấp tỉnh; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

d) Xây dựng bảng giá đất và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá đất trong bảng giá đất tại khu vực giáp ranh; đ) Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất; e) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình UBND cấp tỉnh; g) Thẩm định dự thảo bảng giá đất; h) Trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất; i) UBND cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất.

Giá đất khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập tương đồng thì áp dụng cùng một mức giá Trong trường hợp khác biệt về các yếu tố trên, giá đất khu vực giáp ranh có thể chênh lệch, nhưng tối đa không quá 30%.

- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo bảng giá đất của địa phương cho UBND cấp tỉnh có đất giáp ranh; đăng dự thảo bảng giá đất trên Trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, STNMT

- Trường hợp chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong dự thảo bảng giá đất vượt mức quy định tại Khoản 2 Điều này thì UBND cấp tỉnh có đất giáp ranh phải chủ động thống nhất về mức giá đất tại khu vực giáp ranh.

4 Về xử lý vấn đề chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (tiếp)

Trường hợp không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh, UBND cấp tỉnh phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15/9 của năm xây dựng bảng giá đất để giải quyết Nếu UBND cấp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường không thống nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp để xử lý chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong quá trình xây dựng bảng giá đất.

5.1 Các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất a) Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; b) Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.

5 Về điều chỉnh bảng giá đất

5.2 Nội dung điều chỉnh bảng giá đất a) Điều chỉnh giá của một loại đất, một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong bảng giá đất; b) Điều chỉnh bảng giá đất tại một vị trí đất, một số vị trí đất hoặc tất cả các vị trí đất.

Giá đất trong bảng giá đất điều chỉnh phải phù hợp với khung giá đất và quy định về mức chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh.

Trong kỳ ban hành bảng giá đất mà cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thay đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung các đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiê ̣n hành nhưng không thuô ̣c trường hơ ̣p quy đi ̣nh ta ̣i Khoản 1 Điều 14 của Nghi ̣ đi ̣nh số 44/2014/NĐ-CP thì UBND cấp tỉnh căn cứ giá đất trong bảng giá đất hiê ̣n hành để quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và trình Thường trực HĐND cùng cấp thông qua trước khi quyết đi ̣nh ban hành STNMT có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh trong việc quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất.

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

V VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

- Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không thông qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần tính tiền sử dụng đất đối với các tổ chức phải nộp tiền sử dụng đất.- Trường hợp Nhà nước cho thuê đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất phải tính tiền thuê đất.

1 Về phạm vi áp dụng giá đất cụ thể (tiếp) d) Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Để xác định giá đất chính xác, cần xác định mục đích định giá rõ ràng, tiến hành điều tra, tổng hợp thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, áp dụng phương pháp định giá phù hợp Sau đó, xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh, thẩm định phương án, hoàn thiện dự thảo và trình UBND cấp tỉnh quyết định Cuối cùng, UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định giá đất chính thức.

a) Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại;

b) Đối với trường hợp xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; c) Giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;

a) Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại;

Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; b) Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

5.1 Xác định giá đất cụ thể theo 04 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư

STNMT có trách nhiệm tham mưu, hỗ trợ UBND cấp tỉnh trong quá trình xác định giá đất cụ thể khi áp dụng 4 phương pháp định giá, gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư.

Tiêu đề	Bài giảng định giá đất
Chuyên ngành	Định giá đất
Thể loại	Bài giảng

Định dạng
Số trang	33
Dung lượng	226,85 KB