kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai.Thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay thế cho[r]
Trang 1CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
CÁC NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
BÙI NGUYÊN HẠNH
1 Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn
vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật
hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của thị trường
1 Khái niệm định giá đất
Định giá đất
nắm chắc tư liệu thị trường đất;
căn cứ vào thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất;
xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố;
dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất.
phương pháp;
nguyên tắc;
Tổng hợp để định ra giá cả cho một thửa hoặc nhiều
thửa đất
tại một thời điểm nào đó
với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất
Trang 21 Khái niệm định giá đất
ĐGĐ được hiểu là sự ước tính về giá trị của
QSDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một MĐSD đã
được xác định, tại một thời điểm xác định
2 Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình
trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập
về bất động sản đó Thông tin càng chính
xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì
định giá càng chính xác
Thông tin thu thập được chính là những yếu
tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu
thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến
định giá sai lệch giá trị của bất động sản
2.1 Giá trị của thông tin trong định giá
Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người
mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác
hơn và giảm được rủi ro Thông tin là một
loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn
sàng trả tiền để mua chúng
Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh
Trang 3Thông tin thực
là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:
a) Quyền sở hữu, sử dụng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá theo đúng chế độ và quy định của Nhà nước.v v
b) Đặc điểm về đất đai
+ Diện tích
+ Kích thước
+ Vị trí
+ Địa hình
c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai
+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về những hạn chế của tài sản
Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.
2.2 Phương pháp xác định thông tin
Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín
hiệu Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn
liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong,
nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn
cấp hai
Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là
tiền đề sinh ra tin tức Chúng ta xem xét đến
các nguồn tin về đất đai như sau:
2.2 Phương pháp xác định thông tin
- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ
- Văn tự, thông tin do chủ sử dụng, sử hữu cung cấp
- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh
thêm về những thông tin đã thu được theo định
lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận Đặc
biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có
Trang 42.2 Phương pháp xác định thông tin
Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:
+ Văn tự về đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn…
+ Tên và địa chỉ chủ nhân
+ Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm
+ Những hạn chế hoặc giới hạn.
+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục
đích, thời gian.
+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.
+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.
+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ,
giao thông, tưới tiêu điện nước…
3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3 NGUYÊN TẮC ĐGĐ
Thay thế
SD hiệu
quả nhất
Biến
độ ng
Nguyên tắc thay thế
Trang 5Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của
một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt
bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự
về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ
thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh toán
Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào
đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá
trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó
3.1 Nguyên tắc thay thế
3.1 Nguyên tắc thay thế
Khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch
vụ giống nhau hoặc tương tự như nhau thì
hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu
cầu cao nhất.
Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay
thế so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn
nhau mới quyết định.
3.1 Nguyên tắc thay thế
Khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều
kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất
đai để định giá cả đất đai.Thông qua điều tra
những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của
những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất
đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để
xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá,
nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong
định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở
Trang 63.1 Nguyên tắc thay thế
Khi định giá đất rất khó tìm được vật thay thế
có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống
nhau như các hàng hóa thông thường, vì
vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh
mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị
trường để xác định giá cả cho các thửa đất
chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.
3.1 Nguyên tắc thay thế
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một
trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện
hành vi, kinh tế hợp lý.
Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng,
là một trong những nội dung trung tâm của
nguyên tắc định giá.
Trang 7Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
thông thường một thửa đất bao giờ cũng có
một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá
trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng
thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý
thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất
3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
““““ Sử Sử Sử dụng dụng dụng hiệu hiệu hiệu quả quả quả nhất nhất nhất được được
xem
xem là là là một một một trong trong trong số số số các các
nguyên
nguyên tắc tắc tắc quan quan quan trọng trọng trọng nhất nhất
của
của định định định giá giá giá đất đất đất ””””