Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế => mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngo[r]
Trang 1Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai 1
Company
LOGO
CHƯƠNG II GIÁ ĐẤT VÀ CSKH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Company name
NỘI DUNG CHƯƠNG II
Giá đất
&
CSKH Xác định
Giá đất
Cơ sở khoa học xác định giá đất Các loại giá đất
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Đặc điểm của giá đất Khái niệm giá đất
Company name
KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT
đất đai là sản phẩm phi lao động
giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định
Trang 2Company name
ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT
Không giống nhau về phương thức biểu thị
Không giống nhau về thời gian hình thành
Không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có
xu thế tăng cao rõ ràng
Có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Company name
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Company name
Trang 3Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai 3
Company name
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế
thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng
Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với
đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành:
Company name
Company name
NHÂN TỐ THÔNG THƯỜNG
Những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất
Trang 4Company name
Company name
1 NHÂN TỐ HÀNH CHÍNH
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá cả đất
Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá
đất
Company name
Trang 5Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai 5
Company name
1.1 Chế độ về đất đai và nhà ở
Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất và chế
độ sử dụng đất Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá
cả đất đai
Nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức
lưu chuyển đất đai chỉ có cấp phát không tồn tại giá đất
Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt đất đai có
giá
Company name
1.2 Quy hoạch đô thị
Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công
dụng, suất dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất
Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn
Suất dung tích là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng
Company name
1.3 Chính sách giá đất, thuế
Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá cả đất đai
Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất làm cho mức giá đất
hạ xuống hoặc ngưng trệ lại
Chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm
lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp
Trang 6Company name
1.4 S bin đi v hành chính
Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho
giá cả đất đai ở đó tăng
Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại:
Nâng cấp
Chuyển quyền quản lý
Company name
2.1 Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên
Trang 7Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai 7
Company name
2.2.Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với
trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu
Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở
Company name
2.3 Cu thành nhân khu gia đình
Kết cấu gia đình ngày càng nhỏ
Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ
làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng
Company name
3 NHÂN TỐ XÃ HỘI
Trang 8Company name
3.1 Trng thái n đ nh chính tr
Cục diện chính trị ổn định => việc đầu tư vào
nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận => lòng tin của nhà đầu tư lớn => giá đất tăng
Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống
Company name
3.2 An ninh xã hội
Ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy
Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp,
trật tự xã hội tốt => mọi người sẽ cảm thấy an toàn => họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú=>
giá đất tăng lên
Company name
3.3 Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng
và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận
Ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là
mức giá đất thị trường
Trang 9Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai 9
Company name
3.4 Tiến trình đô thị hóa
Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc
đô thị hóa càng cao mà tổng diện tích đất nói chung là không đổi ảnh hưởng tới giá đất, biểu hiện ở hai mặt:
Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao
Tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa
có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác
Company name
4 NHÂN TỐ QUỐC TẾ
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà
đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế
Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới
tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước
Company name
Trang 10Company name
Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không
có ngoại lệ
Bong bóng kinh tế
Company name
4.2 Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế => mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi
mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại
Company name
5 NHÂN TỐ KINH TẾ
Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự
tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định