HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG

LỜI MỞ ĐẦUTrên thế giới nghề thẩm định giá không còn là mới lạ, được ra đời từ khoảngnhững năm 1940, nghề thẩm định giá là công việc định giá cho một tài sản, cóthể là động sản, bất động

MỤC LỤC

BẢNG KÊ CHỮ VIẾT TẮT………

LỜI MỞ ĐẦU.……….

Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản……….1

1.1.1 Khái niệm bất động sản……… 1

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản……….1

1.1.3 Phân loại bất động sản………5

1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản……….6

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản………6

1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản……….8

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản……… 8

1.2.4 Căn cứ thẩm định giá bất động sản……… 10

1.2.5 Yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản……… 11

1.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản……… 14

Chương II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG 2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty………15

2.1.2 Đặc điểm cơ cấu tổ chức doanh nghiệp………21

2.1.3 Đặc điểm về nguồn lực của công ty……… 24

2.2 Kết quả thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long……… 26

2.3 Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long………27

2.3.1 Các phương pháp thẩm định giá BĐS được công ty sử dụng……… 272.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản……… 28

2.4 Đánh giá quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long………30

2.4.1 Điểm mạnh trong quy trình thẩm định giá bất động sản……… 302.4.2 Điểm yếu trong quy trình thẩm định giá bất động sản……….302.4.3 Nguyên nhân của điểm yếu trong quy trình thẩm định giá BĐS……….31

Chương III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG

3.1 Phương hướng quản lý hoạt động thẩm định giá của Nhà nước trong giai đoạn hiện nay……… 33 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty

cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long……….35

3.2.1 Đảm bảo thu thập đầy đủ và chính xác thông tin bất động sản…………353.2.2 Cần xác định rõ cơ sở giá trị của bất động sản cần thẩm định………… 363.2.3 Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản………363.2.4 Kết hợp và sử dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản…….373.2.5 Nâng cao kỹ năng phân tích thông tin trong thẩm định……….……… 373.2.6 Nâng cao kỹ năng trình bày báo cáo, chứng thư thẩm định giá BĐS… 383.2.7 Ứng dụng công nghệ thông tin trong quy trình thẩm định giá BĐS……39

3.3 Kiến nghị điều kiện thực hiện giải pháp……… 39

3.1.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước……….…393.1.2 Kiến nghị với Hội thẩm định giá Việt Nam……….….41

KẾT LUẬN……… DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………

BẢNG KÊ CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

TĐG: Thẩm định giá

DNNN: Doanh nghiệp Nhà nước

DVFC: Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định giá Thăng LongTĐV: Thẩm định viên

LỜI MỞ ĐẦU

Trên thế giới nghề thẩm định giá không còn là mới lạ, được ra đời từ khoảngnhững năm 1940, nghề thẩm định giá là công việc định giá cho một tài sản, cóthể là động sản, bất động sản, thương hiệu, một doanh nghiệp, một dự án đầutư Bất kì một tài sản nào cũng mang trong mình một giá trị và nhiệm vụ củamột nhà thẩm định giá là tìm ra giá trị đích thực của nó, phục vụ cho các nhucầu khác nhau của con người

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mànền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơchế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Ngày nay, cùng với sự tăngtrưởng của nền kinh tế, sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trườngngày càng có nhiều các công ty thẩm định giá hình thành ở Việt Nam Các công

ty không chỉ gia tăng về số lượng mà chất lượng dịch vụ cung cấp cũng ngàycàng đa dạng

Là một sinh viên trường Đại học Kinh tế quốc dân, em đã được trang bị tươngđối đầy đủ lý thuyết cơ bản về kinh tế vĩ mô, vi mô và lý thuyết chuyên ngành

về quản lý kinh tế Tuy nhiên để nâng cao hơn nữa về nghiệp vụ chuyên môn thìcần có quá trình thực hành thực tế Qua một thời gian thực tập tại công ty cổphần giám định và thẩm định giá Thăng Long đã giúp em trau dồi thêm đượcnhiều kinh nghiệm quý báu đồng thời củng cố thêm kiến thực được học trongtrường,

Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng nhưng bản chuyên đề thực tập này không tránhkhỏi những thiếu sót Kính mong sự chỉ dẫn của các thầy cô giáo, sự góp ý củacác bạn sinh viên để chuyên đề thực tập của em được hoàn thiện hơn

Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được dùng phổ biến ở các nước trên thế giới Ởnước Anh, bất động sản có nghĩa là Real estate(tài sản bất động); ở Pháp, bấtđộng sản là Immobilie(bất động sản); còn ở Trung Quốc lại dùng thuật ngữ làĐịa sản

Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó, các tài sản khác do pháp luật quy định

Tại điều 174 Bộ luật dân sự 2005 nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Namquy định bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, công trình xây dựnggắn liền với nhà

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

1.1.2.1 Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý

Do đặc tính của BĐS là gắn liền với đất và không thể di dời nên mỗi BĐS đều

có vị trí riêng, cố định Tuy không trực tiếp tạo nên giá trị của BĐS nhưng vị trícủa BĐS có sự tác động rất lớn đến giá trị thị trường của BĐS Một BĐS đượchình thành trong khu trung tâm đông đúc, gần các siêu thị, các chợ, trường học,trung tâm thương mại chắc chắn sẽ có giá cao hơn là một BĐS khác cùng loạinhưng nằm xa khu trung tâm Mặc khác, do nằm cố định và không thể di dời nênmuốn trao đổi mua bán trên thị trường thì người mua phải tìm đến nó, khônggiống như những hàng hóa thông thường khác có thể mang đi trao đổi

1.1.2.2 Tính dị biệt và khan hiếm

Tính cá biệt và tính khan hiếm của bất động sản là do diện tích bề mặt trái đất là

có hạn và chắc chắn sẽ còn giảm dần theo thời gian Chính tính khan hiếm, cốđịnh và không di dời được của bất động sản làm nên tính cá biệt của nó Trongthực tế không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, cho dù hai bấtđộng sản đó được thiết kế giống hệt nhau, nhưng sẽ khác nhau về vị trí địa lý, vềhướng Kể cả trong một công trình, các căn hộ trong một tòa cao ốc được thiết

kế với nhiều loại diện tích khác nhau, hướng khác nhau Tính cá biệt sẽ là mộtyếu tố tác động rất lớn đến giá của bất động sản, một bất động sản có thiết kếđẹp mắt, vị trí thuận lợi chắc chắn sẽ có giá cao hơn một bất động sản có thiết kếlộn xộn, cẩu thả và ở vị trí xấu

1.1.2.3 Bất động sản có tính lâu bền

Mỗi bất động sản, đặc biệt là những bất động sản có quy mô lớn như nhà cửa,các công trình xây dựng: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trụ sở cơquan…cần rất nhiều thời gian từ khâu thi công đến lúc hoàn thành Tuổi thọ củamột bất động sản từ khi xây dựng đến lúc xuống cấp, sụp đổ có thể kéo dài hàngchục năm, thậm chí hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Tuổi thọ của bất động sảnđược chia thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ kinh tế của bất độngsản phụ thuộc vào điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động của bất động sản,tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với mứclợi ích mà bất động sản đó đem lại Tuổi thọ vật lý của bất động sản lại phụthuộc vào kết cấu vật liệu xây dựng lên bất động sản, tuổi thọ vật lý thường cóthời gian lâu hơn tuổi thọ kinh tế

Công thức để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là:

P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r)

Trong đó:

r – lãi suất tiền vay;

I – luồng thu nhập;

C- tổng chi phí kinh tế.

Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại

1.1.2.4 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Giá trị của một bất động sản sẽ chịu sự tác động của bất động sản khác đặt bêncạnh nó Tác động về giá có thể là tăng hay giảm tùy thuộc vào giá trị của bấtđộng sản bên cạnh nó Ví dụ khi Nhà nước xây dựng mới một con đường caotốc, những gia đình trước kia nằm trong ngõ giờ đây được ra mặt đường sẽ tănggiá so với trước kia, giá trị của những ngôi nhà nhờ đó được tăng lên nhờ có sựxuất hiện của con đường Hoặc khi hai ngôi nhà được xây dựng cạnh nhau, cóthiết kế tương tự nhau, khi một ngôi nhà bên cạnh có dấu hiệu lún hoặc nghiêng

sẽ ảnh hưởng tới giá trị của ngôi nhà bên cạnh nó, làm giảm giá trị của ngôi nhàđó

1.1.2.5 Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao

Để xây dựng được một BĐS cần sự đầu tư rất lớn về tài chính Do đặc tính gắnliền với đất mà giá đất lại cao, chi phí nguyên vật liệu đầu vào cao cùng với đó

là các chi phí xây dựng khác nên BĐS luôn có giá trị cao Thực tê thị trườngBĐS ở Việt Nam cho thấy giá trị của BĐS đã bị thổi phồng lên quá mức, giá củaBĐS vẫn còn quá cao khiến những người có nhu cầu về BĐS, đặt biệt là BĐSnhà ở, nhà chung cư không thể mua được Nguyên nhân dẫn đến tính trạng nàychính là do sự phát triển quá nóng của thị trường, hiện tượng đầu cơ gom hàng

và một hiện tượng thường thấy tại mỗi dựa án BĐS là việc chủ đầu tư phải bỏ ramột khoản tiền không nhỏ cho chi phí bôi trơn

1.1.2.6 Bất động sản có khả năng thích ứng với những điều kiện kinh tế

Mỗi BĐS được sinh ra đều chứa đựng những công năng sử dụng riêng, chủ sởhữu của BĐS có thể thay đổi công năng của BĐS để thích ứng với sự biến đổicủa thị trường mà vẫn giữ được những đặc trưng vốn có của BĐS đó Ví dụ, khithị trường BĐS đóng băng như hiện nay, rất nhiều căn hộ chung cư không bánđược đã phải chuyển sang hình thức cho thuê Hoặc với một BĐS trước kia chỉ

được dùng làm văn phòng, thì nay có thể được cải tạo để sử dụng làm nhà ở, chủnhân của BĐS chỉ cần thay đổi những nội thất trước kia làm văn phòng bằngnhững nội thất phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người mà không cần thayđổi kết cấu BĐS Tính thích ứng của BĐS là yếu tố quan trọng giúp BĐS có thểsinh lời trong những hoàn cảnh, điều kiện kinh tế khác nhau.

1.1.2.7 Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Để tạo ra một BĐS cần một thời gian dài và sự đầu tư rất lớn về mặt tài chính,

do vậy việc quản lý BĐS là rất cần thiết Đối với các công trình BĐS công cộng

sử dụng vốn NSNN thì Nhà nước chính là chủ thể quản lý BĐS đó, do nguồnvốn NSNN là có hạn và nó không thuộc về một chủ thể nhất định nào nên nếukhông được quản lý chặt chẽ sẽ rất dễ gây ra tham nhũng, lãng phí nguồn vốn sửdụng mà chất lượng công trình lại không đảm bảo Thực tế ở Việt Nam cho thấyhiệu quả sử dụng vốn NSNN để đầu tư xây dựng các công trình công cộng rấtthấp, gây thất thoát lãng phí lớn, chất lượng công trình không đạt tiêu chuẩn.Nguyên nhân chính là do sự quản lý của Nhà nước còn rất lỏng lẻo, mang tínhhình thức, công tác thanh kiểm tra chưa sâu sát

1.1.2.8 BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Thực tế cho thấy ở mỗi quốc gia, mỗi vùng, mỗi khu vực thì kết cấu của BĐS có

sự khác nhau Sự khác nhau đó là do BĐS chịu sự chi phối của tập quán, thị hiếu

và tâm lý xã hội ở mỗi khu vực có sự khác biệt Nhà cửa ở khu vực miền núichắc chắn sẽ khác với nhà ở khu vực thành thị, nhà ở miền núi thì vật liệu chủyếu để tạo ra ngôi nhà là gỗ, còn ở khu vực thành thị là sắt thép, bê tông Nhà ởkhu vực hay xảy ra bão lũ sẽ không kiên cố bằng nhà tại khu vực không có bãolũ… Bất động sản còn phụ thuộc vào tập quán, điều này thể hiện rất rõ ở khuvực có đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống, họ quen sống trên nhà sàn, nhàRông, tập quán này đã có từ lâu đời nên rất khó có thể thay đổi

1.1.3 Phân loại bất động sản

Từ định nghĩa bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, cóthể phân chia bất động sản như sau:

Bất động sản là đất đai:

Phân loại theo bản chất giá trị gồm có

 Giá trị quyền sử dụng đất(có thời hạn hoặc vô hạn)

 Giá trị quyền sử dụng đất thuê

 Giá trị lợi thế vị trí của đất

 Đơn giá bình quân quyền sử dụng đất trong một khu vực nhất định

 Đơn giá cho thuê quyền sử dụng đất

Phân loại theo hình thức sử dụng gồm có

 Đất mua bán, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho…

 Đất được giao có thu tiền sử dụng đất

 Đất được giao không thu tiền sử dụng đất

 Đất được thuê trả tiền một lần

 Đất được thuê trả tiền hàng năm

Phân loại theo mục đích sử dụng gồm có

 Đất ở, thổ cư, thổ vườn

 Đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dụng

 Đất nông nghiệp

 Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản…

Phân loại theo thời hạn sử dụng gồm có

 Đất sử dụng ổn định, lâu dài

 Đất sử dụng có thời hạn(10 năm, 20 năm, 50 năm)

Bất động sản là công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất

Bất động sản là công trình xây dựng, vật kiến trúc

 Nhà ở: Nhà phố, biệt thự, nhà chung cư, nhà đơn lẻ…

 Các công trình kinh doanh thương mại: Chợ, siêu thị, trung tâm thươngmại, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí

 Các công trình công nghiệp: Nhà xưởng sản xuất, kho chứa, nhà máy sảnxuất công nghiệp, đập thủy điện

 Các công trình xã hội: Trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan

 Các công trình hạ tầng: Hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, thôngtin liên lạc, hệ thống chiếu sáng

 Các công trình khác: Chùa chiền, nhà thờ, am tự, các vật kiến trúc khácBất động sản là tài sản gắn liền với đất

 Các khu vườn cây công nghiệp, cao su, cà phê, điều, tiêu…

 Các vườn cây ăn trái

 Các khu rừng trồng, rừng phòng hộ

 Các mỏ tài nguyên khoáng sản: đá, than bùn…

 Các tài sản khác

1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Nước ta từ khi tiến hành đổi mới năm 1986 cho đến nay đã đạt được rất nhiềunhững thành quả, sự ra đời của những thành phần kinh tế mới cùng với đó là quátrình cổ phần hóa và tái cấu trúc các DNNN dẫn đến một khối lượng khổng lồ vềnhu cầu đánh giá và thẩm định giá tài sản Thẩm định giá không còn là hoạtđộng mới mẻ trên thế giới nhưng nó mới xâm nhập vào thị trường nước ta khôngbao lâu và đã dần khẳng định được vai trò cần thiết của mình Nghiên cứu vềthẩm định giá là hết sức cần thiết, chỉ khi đã hiểu về nó, chúng ta mới có thể vậndụng được nó vào thực tiễn một cách chính xác và hiệu quả Các chuyên gia

kinh tế trong và ngoài nước đã đưa ra một số khái niệm về thẩm định giá nhưsau:

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan- một nhà nghiên cứu lâu năm trong lĩnh vực xâydựng và bất động sản tại trường Đại học Quốc gia Singapore thì: “Thẩm địnhgiá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thểcủa một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểmcủa tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường baogồm các loại đầu tư lựa chọn.”

- Tại điều 4 Pháp lệnh của UBTVQH số 40/2002/PL-UBTVQH ngày10/05/2002 về giá nêu rõ: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giátrị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theotiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

Từ những khái niệm trên, ta có thể thấy thẩm định giá có một số đặc điểm nhưsau:

Thứ nhất, thẩm định giá chỉ là sự “ước tính” bằng tiền của một vật, một tài sản

cho nên giá trị ước tính sẽ khác với giá trị thực

Thứ hai, thẩm định giá chỉ diễn ra tại một địa điểm, thời điểm nhất định và giá

trị của thẩm định giá chỉ được áp dụng cho địa điểm và thời điểm ấy

Thứ ba, giá trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ

Thứ tư, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn và phương pháp

1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản nhằm những mục tiêu sau:

- Xác định giá trị tài sản cho việc giải quyết tranh chấp

- Xác định giá trị để cho vay

- Xác định giá trị để trao đổi, chuyển nhượng

- Xác định giá trị để góp vốn đầu tư

- Xác định giá trị để tính thuế, nộp tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa

- Xác định giá trị để bảo toàn nguồn vốn

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

1.2.3.1 Nguyên tắc cung- cầu

Giá thị trường được xác định tại vị trí cung cầu gặp nhau Khi lượng cung tănglên mà lượng cầu không thay đổi thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm

mà lượng cầu không thay đổi thì giá trị trường sẽ tăng Thực tế hiện nay chothấy giá nhà đất tại Việt Nam nói chung và trên địa bàn Hà Nội nói riêng là quácao so với khả năng tài chính của đại đa số người dân Sự đi xuống của thịtrường bất động sản kéo theo vô vàn khó khăn cho các doanh nghiệp, nhưngchính nó cũng đưa giá nhà đất trở lại giá trị thực ban đầu của nó

1.2.3.2 Nguyên tắc phù hợp

Việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đốivới toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sửdụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiềuloại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch

vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…Vì vậy, khi định giá một bất động sản phảicăn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không đượclẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

1.2.3.3 Nguyên tắc thay đổi

Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì cáclực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tácđộng làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất độngsản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế vềquy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản

1.2.3.4 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậytính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thôngthường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác địnhgiá của bất động sản Người mua bất động sản có thể thích một ngôi nhà nàynhưng người đó cũng có thể thay bằng một loại nhà ở khác(ví dụ như chung cư)nếu chất lượng vẫn như vậy nhưng giá rẻ hơn Những người kinh doanh bấtđộng sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thịtrường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

1.2.3.5 Nguyên tắc giá trị của bất động sản bị tác động bởi bất động sản khác

Trong cùng một khu vực địa lý, giá của bất động sản này có thể bị ảnh hưởngbởi sự xuất hiện của một bất động sản khác Giá trị thị trường của những bấtđộng sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bấtđộng sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị caohơn nhiều lần Ngược lại, những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong mộtkhu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp, thì giá trị thịtrường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trịthực của nó

1.2.3.6 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Mỗi bất động sản được sử dụng vào những mục đích khác nhau với những nhucầu khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định dựa vào điều kiện nóđược sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả

nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnhkinh tế xã hội phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, pháp lý, tài chính vàđem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

1.2.3.7 Nguyên tắc dự tính các khoản thu nhập trong tương lai

Trong quá trình định giá bất động sản, cần đặc biệt lưu ý tới những bất động sản

có khả năng sinh lời trong tương lai Việc ước tính giá trị của những tài sản đóluôn phải dựa trên các triển vọng trong tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từquyền sử dụng tài sản của người mua

1.2.3.8 Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc cân bằng trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tưhợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc cácbất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từchúng đạt tới mức cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệuquả nhất của bất động sản, cần phân tích xem liệu bất động sản đó đã đạt đến sựcân bằng như vậy hay chưa

1.2.3.9 Nguyên tắc tăng giảm thu nhập

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuấtdiễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhậpròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân

tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

1.2.4 Căn cứ thẩm định giá bất động sản

Các văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ thẩm định giá:

 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBNTVQH10 ngày 26/4/2002 của Ủy Banthường vụ quốc hội khóa X

 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ về việcquy định chi tiết thi hành mốt số điều của pháp lệnh giá

 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩmđịnh giá

 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của bộ tài chính hướngdẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của bộ Tài Chính về việchướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 củachính phủ về thẩm định giá

 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/205 của Bộ tài Chính về việcban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ Tài Chính vềviệc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính vềviệc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

Các văn bản pháp lý liên quan khác:

 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005

 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003

 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005

 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006

 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản

1.2.5.1 Cơ sở thẩm định giá

Việc thẩm định giá chủ yếu dựa trên hai cơ sở là giá trị thị trường và giá trị phithị trường, tùy vào từng trường hợp mà thẩm định viên sử dụng phương phápthích hợp Đa số các giao dịch trên thị trường diễn ra độc lập, khách quan trong

điều kiện thương mại bình thường sẽ sử dụng giá thị trường Một số giao dịchđặc biệt như xác định giá trị đầu tư, giá trị thanh lý, bảo hiểm, giá trị tài sảnđang trong quá trình sử dụng sẽ sử dụng…sẽ sử dụng giá trị phi thị trường Việcxác định sai cơ sơ thẩm định giá sẽ sẽ đem đến kết quả sai

1.2.5.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá

Tiêu chuẩn thẩm định giá là một hệ thống văn bản pháp luật mà Nhà nước đưa

ra bắt buộc các tổ chức, cá nhân khi tiến hành thẩm định giá phải tuân theo Mỗinước sẽ đưa ra những tiêu chuẩn riêng tùy thuộc vào tình hình kinh tế, chính trịnước mình nhưng phải phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế Nếu hoạt động thẩm địnhgiá mang tính quốc tế cần dựa trên tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ban hànhhoặc dựa trên sự thỏa thuận đôi bên Tiêu chuẩn thẩm định giá góp phần bảmđảm tính khách quan, trung thực trong thẩm định giá, nâng cao tính chuyênnghiệp của thẩm định viên và hạn chế rủi ro trong quá trình thẩm định

1.2.5.3 Phương pháp thẩm định giá

Có 5 phương pháp thẩm định giá chủ yếu là: phương pháp so sánh trực tiếp,phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư và phươngpháp lợi nhuận Khi lựa chọn phương pháp thẩm định giá cần lưu ý một số yếu

1.2.5.5 Quản lý Nhà nước về thẩm định giá

Quản lý Nhà nước về thẩm định giá là một hoạt động mang tính tất yếu, kháchquan trong nền kinh tế thị trường vẫn còn nhiều khuyết tật Quản lý Nhà nước vềthẩm định giá là việc Nhà nước ban hành các văn bản pháp lý về thẩm định giá,

về xây dựng, quy hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam Nhà nướcban hành những văn bản quy định tiêu chuẩn thẩm định giá, hành lang pháp lýcho hoạt động thẩm định giá; tổ chức nghiên cứu, hợp tác quốc tế về thẩm địnhgiá; kiểm tra những sai phạm trong thẩm định giá

Thực tế hiện nay, thẩm định giá nước ta vẫn còn nhiều bất cập, mặc dù đã có sựcan thiệp của Nhà nước nhưng vẫn còn nhiều kẽ hở cho kẻ xấu lợi dụng Mộtthực trạng đáng nói là hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi kèn” trong thẩm địnhgiá, khi Nhà nước vừa là người mua, vừa là người bán lớn nhất trong xã hội.Nếu hoạt động quản lý thẩm định giá của Nhà nước bị buông lỏng, rất dễ phátsinh tiêu cực và dĩ nhiên kết quả thẩm định giá sẽ không còn chính xác

1.2.5.6 Trình độ chuyên môn của thẩm định viên

Thẩm định viên là người trực tiếp tham gia vào quá trình thẩm định giá, là nhân

tố tác động mạnh nhất đến tính chính xác trong quá trình thẩm định giá Nếu

thẩm định viên được đào tạo bài bản, có năng lực chuyên môn tốt, có kinhnghiệm lâu năm và tư cách đạo đức tốt thì quá trình thẩm định giá sẽ diễn rakhách quan, minh bạch đem lại kết quả chính xác Ngược lại nếu thẩm định viênthiếu năng lực chuyên môn, thiếu kinh nghiệm sẽ thẩm định sai giá trị tài sản,hơn nữa nếu thẩm định viên có tư cách đạo đức không tốt, còn dễ bị mua chuộcgây phương hại đến lợi ích các bên.

1.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình chung trong thẩm định giá bất động sản gồm 6 bước:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu, xác định bất động sản cần thẩm định giá và mụcđích thẩm định giá

Bước 2: Lập phương án thẩm định giá bất động sản

Bước 3: Khảo sát, thu thập thông tin thị trường có liên quan tới bất động sảncần thẩm định giá

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Chương II:

THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG

LONG 2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

2.1.1.1 Tên, quy mô và địa chỉ của công ty

Công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long(DVFC) ra đời năm2011

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0106060577

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

THĂNG LONG

Tên viết tắt: DVFC., JSC

Tên bằng tiếng nước ngoài: THANG LONG CONTROL AND VALUATION

JOINT STOCK COMPANY

Người đại diện theo pháp luật của công ty

- Chức danh: Chủ tịch Hội đồng quản trị

- Họ tên: Nguyễn Việt Dũng

2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển

Ngành nghề kinh doanh:

- Dịch vụ thẩm định giá

- Dịch vụ giám định giá

- Dịch vụ đấu giá tài sản

- Dịch vụ tư vấn đầu tư tài chính

- Dịch vụ tài chính khác: Cho thuê tài chính, chứng minh tài chính, lập hồ sơ vayngân hàng, tái cơ cấu doanh nghiệp

Văn phòng đại diện:

Hiện tại công ty đang có 3 văn phòng đại diện đặt tại Bắc Giang, Hà Tĩnh vàPhú Thọ

- Văn phòng đại diện tại Bắc Giang

+ Địa chỉ: Số nhà 105 đường Trần Quốc Toản, phường Ngô Quyền, thành phốBắc Giang

+ Người ĐDPL: Hà Minh Phú

+ Điện thoại: 0240.385.9605

- Văn phòng đại diện tại Hà Tĩnh

+ Địa chỉ: Số 1, đường Nguyễn Tất Thành, phường Tân Giang, thành phố HàTĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

+ Người ĐDPL: Nguyễn Thị Hòa

+ Điện thoại: 0393.881.263

- Văn phòng đại diện tại Phú Thọ

+ Địa chỉ: Số 25/B27 khu nhà ở và dịch vụ thương mại Minh Phương, phườngMinh Phương, Việt Trì, Phú Thọ

+ Người ĐDPL: Tạ Thị Hảo

+ Điện thoại: 0210.381.3585

2.1.1.3 Lĩnh vực hoạt động

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt các công ty nói chung và cáccông ty thẩm định giá nói riêng luôn phải tìm những giải pháp hữu hiệu nhất đểvừa thu được lợi nhuận cao vừa tuân thủ những quy định pháp luật hiện hànhcủa Nhà nước.

Với đội ngũ cán bộ nhân viên có chất lượng tốt và kinh nghiệm thực tiễn sâusắc, công ty đã đa dạng nhiều loại hình dịch vụ được khách hàng đánh giá cao.Hiện nay công ty đang cung cấp những dịch vụ chủ yếu sau:

Một là dịch vụ thẩm định giá: Thẩm định giá bất động sản, động sản, thẩm định

giá máy móc thiết bị, thẩm định giá tài sản vô hình, thẩm định dựa án đầu tư,xác định giá trị doanh nghiệp cho các tổ chức và cá nhân nhằm mục đích sau:

- Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn Ngân sách Nhà nước

- Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án, công trình

- Thế chấp vay vốn ngân hàng

- Mua, bán, xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng

- Bán đấu giá tài sản

- Xét thầu các dự án

- Góp vốn, liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp

- Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án

- Hạch toán kế toán tính thuế

- Xác định giá trị được bảo hiểm

- Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế

- Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi giao đất

- Cổ phần hóa doanh nghiệp

Hai là dịch vụ giám định: Giám định hàng hóa, kiểm định chất lượng hàng hóa,

phân tích mẫu hàng hóa, giám sát xếp hàng và giấy chứng nhận

Ba là dịch vụ đấu giá: Tổ chức bán đấu giá tài sản do các tổ chức, cá nhân gửi

đến là động sản, bất động sản và các quyền tài sản

Bốn là dịch vụ tài chính khác:

- Cung cấp thông tin về giá: Với cơ sở dữ liệu giá được xây dựng và lưu trữ đầy

đủ bằng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại, công ty luôn đáp ứng được yêucầu về cung cấp thông tin về giá của tài sản cho khách hàng nhanh chóng vàhiệu quả cho nhiều mục đích như làm cơ sở để quyết định giá mua, bán tài sản,lập dự toán, kiểm tra số liệu quyết toán

- Tư vấn tài chính doanh nghiệp: Công ty cung cấp dịch vụ tư vấn tài chínhdoanh nghiệp đa dạng và toàn diện theo các lĩnh vực: Soát xét hoạt động và soátxét tài chính, tư vấn chia tách, mua bán, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp, tư vấntái cấu trúc doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa

- Tư vấn đầu tư: Đánh giá môi trường đầu tư, nghiên cứu khả thi, lập dự án đầu

tư, đăng kí kế hoạch đầu tư, thiết lập quan hệ kinh doanh

2.1.1.4 Định hướng, chiến lược phát triển

Sứ mệnh:

- Trở thành đối tác về giám định, thẩm định giá, đấu giá được lựa chọn và đángtin cậy nhất của khách hàng nhờ khả năng cung cấp các dịch vụ tài chính đadạng và dựa trên cơ sở luôn coi khách hàng là trọng tâm

- Tạo dựng cho cán bộ nhân viên một môi trường làm việc tốt nhất với nhiều cơhội để phát triển năng lực, đóng góp giá trị và tạo dựng sự nghiệp thành đạt

- Mang lại cho cổ đông những lợi ích hấp dẫn, lâu dài thông qua việc triển khaimột chiến lược phát triển kinh doanh nhanh mạnh song song với việc áp dụngcác thông lệ quản trị doanh nghiệp và quản lý rủi ro chặt chẽ theo tiêu chuẩnquốc tế

- Cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho xã hội trong đó tập trung vào trẻ em, gia đìnhcủa họ, các vấn đề quan trọng mà họ phải đối mặt Cung cấp hỗ trợ cho các cơ

sở giáo dục, các cơ quan dịch vụ xã hội, các hiệp hội, cơ quan y tế và các tổchức văn hóa

- Hoàn thành nghĩa vụ thuế cho Nhà nước, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội,

sự thịnh vượng của người dân

Tầm nhìn:

DVFC là một công ty đa dạng hóa dịch vụ về thẩm định giá, giám định, đấugiá Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiệt thành, kết hợp cùng các cộngtác viên, cố vấn giàu kinh nghiệm, công ty luôn hướng tới mục tiêu xử lý chínhxác mối quan hệ lợi ích giữa các bên, đảm bảo nguyên tắc công bằng đáp ứng sựtin tưởng của khách hàng

DVFC hướng tới tầm nhìn trở thành: “Một tập đoàn chuyên nghiệp hàng đầu

về thẩm định giá, giám định, đấu giá cho các tổ chức cá nhân trên toàn cầu” Giá trị cốt lõi:

- Đoàn kết và phát triển: Công ty luôn chú trọng tạo dựng và phát triển một độtngũ nhân sự chuyên nghiệp và nhiệt thành, bởi lẽ yếu tố con người luôn là yếu

tố quyết định đến sự phát triển bền vững của một doanh nghiệp

- Tư duy và đổi mới: Không ngừng tư duy, thu nhận tri thức nhân loại, công tycũng áp dụng các chiến lược đã được chứng minh trong những cách mới lạ tạo

ra các giải pháp để giải quyết những thách thức phức tạp ngày nay

- Uy tín và niềm tin: Với hệ thống sản phẩm dịch vụ chất lượng cao, bằng uy tíntrách nhiệm là yếu tố giúp công ty chinh phục được lòng tin của khách hàng

- Quan hệ lâu dài: Công ty xây dựng mối quan hệ lâu dài, ổn định với các kháchhàng và đối tác của mình dựa trên sự tin cậy và minh bạch

- Trách nhiệm xã hội: Cùng với sự phát triển lớn mạnh của công ty, sẽ có nhiềuhơn sự hỗ trợ cộng đồng vì một hành tinh lành mạnh

Về quy mô tổ chức: DVFC là một công ty còn non trẻ, còn thiếu nhiều kinh

nghiệm và các nguồn lực Tuy nhiên để đáp ứng quy mô hoạt động và yêu cầuphát triển các lĩnh vực mới, Ban lãnh đạo công ty nhận định cần phải mở thêmcác chi nhánh tại các tỉnh thành phố trong cả nước, cụ thể công ty đã mở thêm 3chi nhánh mới tại Bắc Giang, Phú Thọ và Hà Tĩnh góp phần tiếp thị, marketing

hình ảnh của công ty đến với khách hàng một cách thuận tiện và hiệu quả nhất.Trong thời gian tới công ty đang có kế hoạch mở thêm 1 chi nhánh tại thành phốBắc Ninh.

Về nguồn nhân lực: Con người luôn là nhân tố quyết định đến sự thành công của

một doanh nghiệp, nhất là trong lĩnh vực thẩm định giá, một lĩnh vực đòi hỏicon người cần có những kĩ năng về chuyên môn vững vàng, tính tỉ mỉ, sự cẩntrọng cũng như tư cách đạo đức tốt Bởi lẽ, do đặc thù nghề nghiệp, người làmtrong ngành thẩm định giá phải tiếp xúc với một khối tài sản giá trị lớn, chỉ cầnmột sơ xuất nhỏ cũng có thể làm sai lệch giá trị tài sản gây tổn hại đến kháchhàng của mình Nhận thức được điều này, ban lãnh đạo công ty luôn coi trọngcông tác đào tạo nhân lực, đào tạo kĩ thuật, các kĩ năng nghề nghiệp, nâng caotay nghề cho nhân viên, bồi dưỡng đội ngũ kế cận và bồi dưỡng đạo đức nghềnghiệp cho nhân viên của mình

Về xây dựng thương hiệu: DVFC không phải là công ty duy nhất hoạt động

trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam Một số công ty có thể kể tới như:Thẩm định giá TDG, thẩm định giá Đông Nam, thẩm định giá IVC, thẩm địnhgiá BTC đều là những công ty có tên tuổi và kinh nghiệm hoạt động lâu năm.Hơn nữa do mới thành lập, thương hiệu công ty còn chưa nhiều người biết tới,nên hoạt động marketing thương hiệu của công ty đến với khách hàng là rất cầnthiết DVFC định hướng lấy chất lượng dịch vụ làm nền tảng cho việc xây dựngthương hiệu của công ty, đến với công ty khách hàng luôn có được sự phục vụtốt nhất

Về lĩnh vực hoạt động: Song song với việc giữ vững thế mạnh và uy tín của dịch

vụ thẩm định giá truyền thống Công ty không ngừng nghiên cứu nhằm đáp ứngyêu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng và mở rộng hoạt động sang nhữnglĩnh vực khác phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế Với nguồn lực

có chuyên môn tốt, công ty đang hướng tới triển khai thêm các dịch vụ mới như:đầu tư tài chính, kiểm toán, hoạt động cho vay tài chính, kiểm định về xây dựng,