ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC PHÂN TÍCH CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài nhằm tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình, đồng thời đề xuất được những phương pháp nâng cao chất lượng hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp.
Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay KHDN tại chi nhánh
- Phân tích thực trạng công tác thẩm tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của chi nhánh
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình Địa chỉ: 352 Trần Hưng Đạo, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình SĐT: 0232.390.8868
- Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong giai đoạn 2017-2021
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập dữ liệu
- Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính của ngân hàng trong giai đoạn năm 2017-2021, các trang web, các văn bản, quy định nội bộ về quy trình thẩm định tín dụng cũng như thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng.
Phương pháp xử lý số liệu
- Phương pháp phỏng vấn: Phỏng vấn những nhân viên, cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định giá, chuyên viên quan hệ KHDN về hoạt động kinh doanh, các quy định, nguyên tắc, các khó khăn gặp phải khi thực hiện công tác thẩm định giá và đánh giá kết quả thẩm định giá bất động sản trong giai đoạn nói trên
- Phương pháp so sánh dùng để so sánh độ chênh lệch của chỉ tiêu giữa các năm, giúp ta biết được cụ thể và chính xác tốc độ tằng giảm của chỉ tiêu qua từng năm, từ đó nhận xét sự tăng giảm đó ảnh hưởng tốt hay xấu đối với Ngân hàng Ngoài ra phương pháp so sánh số tuyệt đối và tương đối để đánh giá sự biến động về tình hình cho vay khách hàng cá nhân của Chi nhánh qua các năm dựa trên các chỉ tiêu: tổng dư nợ, doanh số cho vay, nợ xấu, lợi nhuận của Ngân hàng
- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Sử dụng công cụ phần mềm Excel để hỗ trợ phân tích luận văn làm nổi bật những ưu điểm cũng như hạn chế của từng phương pháp định giá bất động sản từ đó khẳng định có 4 phương pháp định giá bất động sản cơ bản nhất đáng để sử dụng trong các cuộc thẩm định giá
- Phương pháp tổng hợp: dùng để tổng hợp các tài liệu, tin tức liên quan và ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình, từ đó đưa ra những đề xuất hợp lý để giải quyết những hạn chế đối với Ngân hàng.
Kết cấu đề tài
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại các ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái quát về công tác thẩm định tín dụng trong cho vay khách hàng doanh nghiệp
1.1.1 Khái quát về thẩm định và thẩm định tín dụng
Thẩm định là hoạt động xem xét, xác định, đánh giá và đưa ra quyết định mang tính pháp lý bằng văn bản về một vấn đề nào đó
Thẩm định tín dụng là việc sử dụng các công cụ phân tích nhằm kiểm tra, đánh giá mức độ tin cậy của những thông tin khách hàng đã cung cấp và đánh giá những rủi ro ngân hàng có thể gặp phải khi ra quyết định cấp tín dụng
1.1.2 Khái quát về tài sản bảo đảm
“Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.” (Căn cứ theo quy định tại khoản 7 điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP)
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn (doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay (ngân hàng) về khả năng hoàn trả nợ vay của mình
Tài sản đảm bảo là dạng tài sản tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật hiện hữu, là giấy tờ có giá trị và là quyền tài sản:
Tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền
- Theo quy định về thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng Tài sản dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng là bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán được dễ dàng, bao gồm:
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
• Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp
• Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thời điểm ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận
- Điều kiện của các tài sản vay thế chấp ngân hàng:
• Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay như: Đất phải thuộc quyền của khách hàng theo quy định của pháp luật về đất đai Tài sản của doanh nghiệp nhà nước phải là tài sản do nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng
• Tài sản được phép giao dịch: là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh…
• Tài sản không tranh chấp: là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng…
• Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm và khách hàng đã mua bảo hiểm trong thời hạn đảm bảo tiền vay
- Những tài sản không thể dùng để thế chấp ngân hàng Ngân hàng và các tổ chức tín dụng không chấp nhận những loại tài sản sau khi vay vốn ngân hàng:
• Các tài sản mà nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng
• Tài sản đang còn tranh chấp
• Tài sản đi thuê, đi mượn
• Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp
1.1.3 Vai trò của công tác thẩm định
Về phía chủ đầu tư: Việc thẩm định dự án đầu tư giúp chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tối ưu, có tính khả thi cao, phù hợp với điều kiện, khả năng tự có cũng như khả năng huy động các nguồn vốn, giảm chi phí chuẩn bị cũng như tiến hành hoạt động đầu tư đem lại lợi nhuận cao trong tương lai để quyết định đầu tư
Về phía các NHTM: Việc thẩm định sẽ giúp họ đánh giá, xem xét lại các chi phí và hiệu quả của dự án, các luồng dịch chuyển về giá trị và dòng tiền dự án trên cơ sở đó xem xét các kế hoạch trả nợ và đưa ra quyết định tài trợ đúng đắn Điều này giúp cho các nhà tài trợ hỗ trợ chủ dự án sử dụng đồng vốn có hiệu quả đồng thời bảo đảm sự an toàn tài chính cho chính các ngân hàng
Như vậy, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có vai trò rất quan trọng Chính vì vậy, các NHTM luôn tìm mọi biện pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư cũng như hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư để góp phần đảm bảo an toàn và hiệu quả cho đồng vốn đầu tư của ngân hàng
1.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp 1.2.1 Khái quát về bất động sản
1.2.1.1 Phân loại bất động sản
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVS, bất động sản là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 về phân loại tài sản, bất động sản là các tài sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được bao gồm:
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
- Phân loại bất động sản
Bất động sản và hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong
1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản
- Tính cố định: Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm, và không có khả năng dịch chuyển cũng như sự thay đổi thêm về số lượng, diện tích Đây là thuộc tính tự nhiên và là tiêu chí truyền thống để phân biệt với động sản (máy móc, thiết bị, dây chuyển sản xuất, công nghệ, phương thiện vận tải) Đặc điểm này làm cho giá trị của BĐS phụ thuộc rất lớn vào yếu tố không gian cũng như vị trí của nó hay quy hoạch phân vùng
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Tổng quan về Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
2.1.1 Tổng quan về quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
2.1.1.1 Tổng quan về tỉnh Quảng Bình và tình hình thị trường bất động sản
Tỉnh Quảng Bình nằm ở Bắc Trung Bộ, Việt Nam, với diện tích tự nhiên là 8.065 km2, dân số năm 2019 là 895.430 người Quảng Bình có điều kiện vô cùng thuận lợi để kết nối các địa phương khác của Việt Nam và thế giới; có nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú, tiềm năng phát triển du lịch
Chính vì vị trí địa lý có nhiều tài nguyên thiên nhiên và ưu đãi như vậy nên trong những năm gần đây trong khi thị trường bất động sản tại những địa phương khác như Khánh Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu đang bão hòa thì Quảng Bình lại đang là “thỏi nam châm” có hấp lực mạnh mẽ với các nhà đầu tư nhờ sở hữu nhiều lợi thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông…, bên cạnh đó, chính quyền địa phương còn triển khai nhiều giải pháp thiết thực, hiệu quả trong công tác kêu gọi, xúc tiến đầu tư Nhờ sự đổi thay đáng kể trong hạ tầng giao thông và đô thị đã giúp Quảng Bình trở thành một trong những tỉnh miền Trung thu hút lượng lớn dòng vốn đầu tư Đến tháng 3/2021, toàn tỉnh có
494 dự án với tổng vốn đăng ký 48.000 tỷ đồng đã được phê duyệt chủ trương đầu tư Trước đó, năm 2020, UBND tỉnh cũng chấp thuận đầu tư 85 dự án với tổng mức đầu tư 9.000 tỷ đồng Thị trường bất động sản của tỉnh Quảng Bình còn nhiều dư địa, được đánh giá là thị trường tiềm năng trong những năm tới, sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn từ trong và ngoài nước
2.1.1.2 Khái quát về ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, viết tắt là HDBank, được thành lập năm 1990 HDBank phát triển mạng lưới 285 điểm giao dịch ngân hàng và gần 14.000 điểm giao dịch tài chính; phục vụ 7 triệu khách hàng trong hệ sinh thái đặc quyền từ hàng không, siêu thị, viễn thông, tài chính- ngân hàng… đặc biệt tại khu vực nông thôn
Chi nhánh ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh tại Quảng Bình được thành lập từ năm 2007, tại địa chỉ 352 Trần Hưng Đạo, Đồng Hới, Quảng Bình Trải qua thời gian 11 năm hoạt động chi nhánh đã có sự phát triển mạnh mẽ, bền vững trong suốt thời gian qua, luôn nhận được sự tín nhiệm của khách hàng và đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của địa phương Với mong muốn mang đến cho khách hàng những trải nghiệm tài chính tốt hơn không chỉ về sản phẩm, dịch vụ mà còn về không gian giao dịch, chất lượng phục vụ
2.1.1.3 Các giai đoạn phát triển của Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
Ngày 4 tháng 1 năm 1990, Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Nhà TP Hồ Chí Minh, tiền thân của HDBank ngày nay, được thành lập theo quyết định số 47/QĐ-
UB do Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp, với khoảng 50 nhân viên, vốn điều lệ
Ngày 06/06/1992, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp giấy phép hoạt động số 00019/NH-GP cho Ngân hàng TMCP phát triển nhà TP Hồ Chí Minh
Ngày 19/9/2011 HDBank được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chấp thuận đổi tên thành Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh
Năm 2013, HDBank mua lại 100% vốn cổ phần của công ty tài chính Societe Generale Viet Finance (SGVF) - công ty con của tập đoàn ngân hàng Societe Generale (Cộng hòa Pháp) và đổi tên công ty SGVF thành HDFinance
Cũng trong năm 2013, HDBank sáp nhập thành công Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Á (tên viết tắt: DaiA Bank) Tại thời điểm sáp nhập DaiA Bank có lịch sử hoạt động 20 năm, vốn điều lệ 3.100 tỷ đồng
Năm 2016, HDBank có tổng tài sản hơn 150.000 tỷ đồng, vốn điều lệ là 8.100 tỷ đồng, đội ngũ nhân viên hơn 11.000 người Đến tháng 6 năm 2017, HDBank có hơn
240 điểm giao dịch trên toàn quốc, có mặt tại hầu hết các trung tâm kinh tế lớn của cả nước như: TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh, Đắk Lắk, Gia Lai, Kon Tum, Lâm Đồng, Bình Thuận, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Ngãi, Đà Nẵng, Thừa Thiên - Huế, Hà Tĩnh, Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Hải Dương, Lào Cai, Long An, Vĩnh Long, Cần Thơ, Sóc Trăng, Cà Mau, Đồng Tháp, An Giang, Kiên Giang Định hướng phát triển của HDBank trong tương lai là hoàn thiện chương trình tái cấu trúc Xây dựng các hệ thống quản lý nội bộ với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin, trên nguyên tắc an toàn, đúng pháp luật và tuân thủ các quy định hiện hành Đẩy mạnh tiến độ mở rộng mạng lưới, nâng cao hiệu quả hoạt động của mạng lưới Triển khai chiến lược ngân hàng bán lẻ Xây dựng mô hình ngân hàng Đầu tư, trọng tâm là khối Nguồn vốn và Kinh doanh Tiền tệ với công cụ là các công ty trực thuộc HDBank như công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ…Xây dựng phương án đầu tư tài chính vào doanh nghiệp khác mang lại hiệu quả cao Đa dạng hoá các mô hình đầu tư Xây dựng thương hiệu chuyên nghiệp, đồng bộ trên toàn hệ thống HDBank đã đạt được nhiều danh hiệu và giải thưởng do các tổ chức uy tín trong nước và quốc tế trao tặng Đến nay, HDBank đang không ngừng lớn mạnh, phát triển toàn diện và vươn tầm thế giới Các sản phẩm chính của Ngân hàng:
Sản phẩm tiết kiệm ngân hàng HDBank
Các sản phẩm tiền gửi thanh toán
Tài khoản tiền gửi thanh toán chi lương
Các sản phẩm tiền gửi tiết kiệm
Tiết kiệm gửi góp linh hoạt
Tiết kiệm không kỳ hạn
Tiết kiệm lĩnh lãi định kỳ
Gói sản phẩm vay vốn
Có tài sản đảm bảo
Không tài sản bảo đảm
Vay mua bất động sản
Vay hỗ trợ vốn phát triển kinh tế gia đình trung dài hạn
Vay bổ sung vốn lưu động
Ngoài ra, một số dịch vụ khác mà HDBank cung cấp như: Dịch vụ thẻ, Dịch vụ ngân hàng điện tử, dịch vụ bảo hiểm, ngoại hối, SMS Banking…
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức và nhiệm vụ các phòng ban chức năng tại HDBank Quảng Bình
Hình 2.1 Sơ đồ Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
(Nguồn: Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình)
Quan hệ trực tuyến Quan hệ chức năng
Phòng quan hệ khách hàng cá nhân
Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp
Phòng dịch vụ khách hàng
Phòng hành chính Ngân quỹ
Nhiệm vụ các phòng ban chức năng
Phòng quan hệ khách hàng cá nhân
• Quản lý, thực hiện chỉ tiêu bán hàng theo các sản phẩm cụ thể
• Tiếp thị và quản lý khách hàng, chăm sóc khách hàng cá nhân
• Phân tích, thẩm định, đề xuất cấp tín dụng và chức năng khác
Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp
• Quản lý, thực hiện chỉ tiêu bán hàng theo các sản phẩm cụ thể
• Tiếp thị và quản lý khách hàng, chăm sóc khách hàng doanh nghiệp
• Phân tích, thẩm định, đề xuất cấp tín dụng và chức năng khác
Phòng dịch vụ khách hàng
• Làm đầu mối cung cấp tất cả các sản phẩm của Ngân hàng cho khách hàng
• Triển khai các tác nghiệp từ khâu tiếp xúc, hướng dẫn và lập chứng từ kế toán
• Xây dựng kế hoạch kinh doanh hằng tháng, hằng năm và theo dõi đánh giá quá trình thực hiện
Phòng Hành chính Ngân quỹ
• Thực hiện cung ứng tiền mặt cho các tổ chức tín dụng
• Quản lý công tác an toàn kho quỹ
• Tổ chức mua sắm tài sản cố định, công tác xây dựng cơ bản, bố trí, sử dụng tài sản và các cơ sở vật chất khách thuộc quyền quản lý của Ngân hàng Bản Việt Chi nhanh Đà Nẵng
• Mở và quản lý tài khoản tiền gửi, tiền gửi thanh toán, tài khoản tiết kiệm của khách hàng là các tổ chức kinh tế, cá nhân Thực hiện việc chuyển tiền thanh toán trong nước, thanh toán thẻ tín dụng, dịch vụ W.U, thu đổi ngoại tệ kịp thời, chính xác
• Hạch toán chứng từ phát sinh trong ngày kịp thời, chính xác, đầy đủ và chịu trách nhiệm về các giao dịch thực hiện
• Phong tỏa, giải toả tài khoản, sổ tiết kiệm theo đề nghị của các Phòng/ban liên quan
• Tư vấn khách hàng và giải quyết các khiếu nại của khách hàng trong phạm vi thẩm quyền cho phép, đảm bảo bí mật thông tin cho khách hàng
2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Phát triển
Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn năm 2017 – 2021
Qua bảng số liệu, ta thấy tình hình hoạt động kinh doanh của HDBank Quảng Bình như sau:
Doanh số cho vay tăng nhẹ qua các năm Điều này cho thấy ngân hàng đã đưa ra mức lãi suất phù hợp để thu hút khách hàng Bên cạnh đó, nhu cầu doanh nghiệp mở rộng hệ thống chi nhánh ngày càng gia tăng nên có xu hướng vay cao Cụ thể doanh số cho vay năm 2019 là 2.295.282 triệu đồng, năm 2020 có xu hướng tăng mạnh lên 3.443.923 triệu đồng tương ứng 50% bởi trong những năm gần đây tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn Quảng Bình phát triển tốt, đời sống của người dân được nâng cao, các làng nghề truyền thống, tiểu thủ công nghiệp phát triển, nên nguồn vốn trong những năm gần đây liên tục tăng cao Hoạt động cho vay từ dân cư và doanh nghiệp cũng vì vậy mà gặp nhiều thuận lợi
Doanh số thu nợ có xu hướng tăng mạnh qua các năm trong giai đoạn 2017-
2021 chứng tỏ ngân hàng đã tích cực trong công tác thu hồi nợ Dư nợ vào năm 2019 là 3.195.557, năm 2020 là 4.293.335 và tăng vọt vào năm 2021 lên 7.598.670 triệu đồng, tăng trưởng hơn gấp đôi so với năm 2019( tương ứng tỉ lệ 77%) Nhằm chia sẻ với những khó khăn của người dân, doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thực hiện “mục tiêu kép” của Chính phủ là vừa phòng, chống dịch vừa phát triển kinh và người dân, trong thời gian qua, Chi nhánh ngân hàng đã triển khai nhiều biện pháp như: giảm lãi suất, miễn, giảm một số loại phí giao dịch thanh toán… để hỗ trợ khách hàng bị thiệt hại do dịch Covid-19 gây ra Đồng thời có tín hiệu tốt khi năm 2021 số lượng vaccine được hỗ trợ gần như đầy đủ, nền kinh tế đang dần phục hồi nhờ vậy mà khả năng thu hồi nợ được giải quyết nhanh chóng, đem lại hiệu quả cao
Dƣ nợ tăng ít hơn so với doanh số cho vay qua mỗi năm Điều này cho thấy ngân hàng đã mở rộng tín dụng đối với mọi đối tượng khách hàng Do sự phát triển ngày càng mạnh của thành phố tạo ra nhiều ngành nghề kinh doanh đa dạng, phong phú làm cho nhu cầu vốn ngày càng tăng cao Sự dịch chuyển này là do nền kinh tế đã phục hồi sau khủng hoảng, bắt đầu vào chu kỳ phát triển ổn định mới, doanh nghiệp tin tưởng hơn vào tương lai do đó nhu cầu vốn cho đầu tư trung dài hạn cao hơn
Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng ngày biến động và tăng trong 2 năm 2017-2018 , tuy nhiên đến giai đoạn 2019-2021 thì chỉ số này càng giảm, cụ thể là năm 2019 là 0.43% , năm 2020 là 0.24% và năm 2021 là 0.15% Công tác thẩm định và quản lý nợ xấu của ngân hàng ngày càng được cải thiện, điều này đã góp phần lớn trong việc hạn chế rủi ro trong ngân hàng
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 64 3.1 Cơ sở đề xuất kiến nghị
3.1 Cơ sở đề xuất kiến nghị
3.1.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động cho vay KHDN tại NHTM cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình trong giai đoạn 2017-2021
Trong năm 2017 được xem là năm bắt đầu tăng tốc của HDBank, hướng đến giai đoạn 2017-2021 phát triển mạnh mẽ hơn Giai đoạn 2017 -2021 chi nhánh phấn đấu ba chỉ tiêu chủ yếu gồm tổng nguồn vốn huy động và tổng dư nợ cho vay tăng trưởng hàng năm tối thiếu theo chỉ tiêu của toàn ngân hàng khoảng 19-20%, tỷ lệ nợ xấu dưới mức quy định của NHNN
So với năm 2019, hoạt động kinh doanh của HDBank tăng trưởng khá mạnh Dựa trên các định hướng chính sách vĩ mô, bám sát chiến lược 5 năm cũng như phân tích thực trạng 2021 và căn cứ vào điều kiện hoạt động của mình, HDBank sẽ tiếp tục hoàn thiện cơ cấu tổ chức Để đạt được mục tiêu kinh doanh đã đề ra, việc hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại chi nhánh là điều cấp thiết Với kết quả trong công tác thẩm định giá bất động sản nêu trên, trong những năm tới BĐS làm tài sản bảo đảm sẽ vẫn tiếp tục giữ tỷ trọng lớn trong hoạt động cho vay thế chấp tại đơn vị Vì vậy, trong hoạt động thẩm định cần quán triệt một số quan điểm sau:
• Đa dạng hóa được các loại hình BĐS thế chấp, kết hợp linh hoạt nhiều phương pháp thẩm định Cần hiểu rõ mục đích cuối cùng của việc thẩm định nhằm phục vụ cho công tác tín dụng, do vậy trong quá trình thẩm định và sử dụng các phương pháp định giá cần có sự nhất quán, tuân thủ theo quy định an toàn của ngân hàng
• Các BĐS dùng làm TSBĐ tại ngân hàng đều phải yêu cầu khách hàng cung cấp giấy tờ gốc chứng minh quan hệ sử dụng hoặc sở hữu theo quy định của pháp luật Các loại giấy tờ này phải được lưu giữ cẩn thận tại HDBank
3.1.2 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình trong giai đoạn 2017 – 2021 Để đạt được mục tiêu kinh doanh đã đề ra, việc hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại chi nhánh là điều cấp thiết Với kết quả trong công tác thẩm định giá bất động sản nêu trên, trong những năm tới BĐS làm tài sản bảo đảm sẽ vẫn tiếp tục giữ tỷ trọng lớn trong hoạt động cho vay thế chấp tại đơn vị Vì vậy, trong hoạt động thẩm định cần quán triệt một số quan điểm sau:
- Đa dạng hóa được các loại hình BĐS thế chấp, kết hợp linh hoạt nhiều phương pháp thẩm định Cần hiểu rõ mục đích cuối cùng của việc thẩm định nhằm phục vụ cho công tác tín dụng, do vậy trong quá trình thẩm định và sử dụng các phương pháp định giá cần có sự nhất quán, tuân thủ theo quy định an toàn của ngân hàng
- TĐG cần theo dõi sự biến động của thị trường BĐS và báo cáo với lãnh đạo theo chu kỳ cuối quý hoặc giữa năm Điều này nhằm đảm bảo cho công tác TĐG hiệu quả hơn, nắm rõ tình hình thị trường góp phần làm cho kết quả thẩm định gần với giá thị trường hơn và tăng tính thuyết phục đối với khách hàng Đáng lưu ý, giá trị BĐS được xác định trên cơ sở giá thị trường phải được xác lập trong điều kiện bình thường của thị trường
3.1.3 Nhận định về thị trường cho vay khách hàng Doanh nghiệp của tỉnh Quảng Bình trong thời gian tới
Năm 2022, tỉnh Quảng Bình đang là địa phương được đánh giá có nhiều tiềm năng, lợi thế trong việc phát triển kinh tế và thu hút đầu tư Là tỉnh có vị trí địa lý đẹp, nằm trên các trục giao thông huyết mạch cả nước; sự hội tụ của cảnh quan thiên nhiên rừng, biển, đồng bằng; đường bờ biển dài (116km) với nhiều bãi tắm đẹp hàng đầu cả nước Cơ sở hạ tầng bao gồm các khu công nghiệp, khu kinh tế (2 khu kinh tế và 8 khu công nghiệp) có vị trí và điều kiện tự nhiên thuận lợi để xây dựng các nhà máy, cơ sở kinh doanh thương mại dịch vụ có sức lan tỏa cả khu vực… Đồng thời chính quyền địa phương tại tỉnh Quảng Bình, trong suốt thời gian qua đã không ngừng nỗ lực để nâng cao năng lực cạnh tranh của tỉnh, cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, kinh doanh
Thị trường bất động sản nửa đầu 2021 của Việt Nam nói chung và tỉnh Quảng Bình nói riêng diễn ra tương đối gian nan khi liên tiếp gánh chịu những tác động của các đợt tái phát dịch bệnh Covid-19 và những cơn sốt đất liên hoàn Tuy nhiên đến năm 2022 sau khi cả nước đã hoàn thành tiêm phòng 2 mũi vacxin phòng Covid-19, tình hình dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát và các hoạt động kinh tế - xã hội được tổ chức và hoạt động trở lại Đồng thời để tránh tình trạng “sốt đất ảo”, “thổi phồng” giá đất như hiện nay, các ngân hàng đang thực hiện siết chặt cho vay bất động sản và khuyến khích cho vay sản xuất, với chính sách trên sẽ làm cho giá bất động sản của cả nước và tỉnh Quảng Bình sẽ trở về gần đúng giá trị thực, giảm đi nguồn tiền “dễ dãi”, các doanh nghiệp hoạt động trở lại, đầu tư vào sản xuất Điều đó giúp công tác thẩm định giá BĐS của ngân hàng chính xác hơn và giảm tình trạng nợ xấu
Cùng những lợi thế về vị trí địa lý vừa có thể phát triển kinh tế rừng, vừa có thể phát triển kinh tế biển và du lịch, có Cảng hàng không Đồng Hới, hệ thống các khu công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu và ven biển được đầu tư mở rộng; hạ tầng kinh tế, xã hội, giao thông ngày càng đồng bộ Cùng với cam kết đổi mới mạnh mẽ lề lối, phong cách, thái độ làm việc, nói đi đôi với làm của các cấp chính quyền, các sở, ban, ngành, địa phương trong tỉnh, chính sách đầu tư thuận lợi, chính sách lãi suất cho vay sản xuất hấp dẫn, dự kiến thị trường cho vay khách hàng doanh nghiệp của tỉnh Quảng Bình sẽ rất sôi động, và nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai trong khi các tỉnh khác như Khánh Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu đang dần bão hòa
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trong cho vay KHDN tại Ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
3.2.1 Đối với Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình
- Về quy trình và phương pháp định giá
Hiện nay, phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại Chi nhánh là phương pháp so sánh trực tiếp và chi phí Với ưu điểm dễ dàng áp dụng và không có quá nhiều kĩ thuật phức tạp, kết quả có thể gần sát với giá thị trường Tuy nhiên việc áp dụng dễ mang tính chủ quan vì thông tin không phản ánh được đặc tính quá khứ của tài sản Do đó, trong tương lai, ngân hàng nên đa dạng trong phương pháp thẩm định và bổ sung nhiều công đoạn trong phương pháp định giá Cụ thể như sau: khảo sát thị trường bất động sản tại thời điểm định giá, thu thập và nghiên cứu các cuộc giao dịch BĐS diễn ra gần nhất Bên cạnh đó, phải có căn cứ rõ ràng trong việc xác định CLCL của các công trình xây dựng
- Hoàn thiện quy trình và công tác tổ chức định giá
Quy trình định giá được bắt đầu từ khâu tiếp nhận hồ sơ thẩm định đến việc phân công cán bộ định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá và trao kết quả cho phòng tín dụng và khách hàng để ra quyết định cho vay Như vậy công việc định giá đồi hỏi rất nhiều thời gian và năng lực chuyên môn của người định giá Bởi vậy để hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp trước hết phải đòi hỏi có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận chức năng, quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của bộ phận định giá Hoàn thiện quy trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ những vẫn đảm bảo tính pháp lý, và tính chính xác của giá trị cần định giá Cần rút ngắn thời gian trong một số khâu của quy trình định giá, đặc biệt là khẩu thẩm định hồ sơ của chuyên viên thẩm định giá tài sản và bộ phận kiểm soát để làm sao việc định giá chỉ tiến hành trong khoảng thời gian ngắn nhất để tiết kiệm thời gian và chi phí Nhìn chung một quy trình định giá cần tuân thủ theo các bước sau:
Hình 3.1 Đề xuất quy trình định giá áp dụng cho Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình
Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ định giá
Tiếp nhận hồ sơ và phân Hồ sơ đủ công nhân viên định giá Xác định vấn đề định giá
Hồ sơ thiếu hoặc hồ sơ khiếu nại
Gửi HSTS đề nghị phòng QLRR/Phòng HTTD thẩm định tài sản
Lên kế hoạch định giá
Phòng QLRR/Phòn g HTTD kiểm HSTS
Hồ sơ bổ sung đủ
Khảo sát hiện trường và điều tra thực tế Áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá
Hoàn thành báo cáo định giá và tiến hành giao dịch
- Về dữ liệu Để phục vụ tốt hơn cho công tác thẩm định giá BĐS, chi nhánh nên phát triển một nhánh thông tin con trong website nội bộ ngân hàng, có thể chứa đựng thông tin về thị trường nhà đất, các dự án đầu tư, Bên cạnh đó, việc nâng cấp và hướng dẫn chi tiết về phần mềm hỗ trợ định giá hiện tại của Chi nhánh cũng là điều cần thiết Phần mềm hiện tại vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của công viêc, đa phần cán bộ thẩm định vẫn phải xử lý thủ công các dữ liệu thô, nhập dữ liệu so sánh cần thiết, quá trình này làm mất thời gian và thực sự chưa đem lại hiệu quả
- Về cơ sở pháp lý
Như đã nêu, một trong những khó khăn đối với cán bộ thẩm định là xác định tính pháp lý của tài sản Vì vậy, trong tương lai, HDBank cần xem xét bổ sung các văn bản pháp luật, các quy định chi tiết, cập nhật các quyết định, thông tư vừa sửa đổi hoặc sự ra đời của các văn bản mới để kịp thời thực hiện nhằm tăng tính chính xác cho kết quả thẩm định
- Hoàn thiện phần mềm hỗ trợ thẩm định
Hiện tại, HDBank sử dụng các phần mềm tin học văn phòng căn bản như: Word, Excel, để hỗ trợ cho công tác thẩm định giá Tuy nhiên, phần mềm hiện tại vẫn chưa đáp ứng được tính chất của công việc và nhu cầu của định giá viên Do đó, ngân hàng cần hoàn thiện và nâng cấp hơn phần mềm hiện tại để phù hợp với yêu cầu công việc thực tế
3.2.2 Đối với các cơ quan quản lý
- Đối với các cơ quan quản lý nhà nước
• Ban hành khung giá đất và gía tối thiểu xây dựng nhà ở mới:
Ngày 04/3/2021, UBND tỉnh Quảng Bình đã ban hành Công văn số 291/UBND-
KT về việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản và giá đất trên địa bàn tỉnh