Phân tích việc thu thập và sửu dụng thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh

Họ và tên: Bùi Văn Hiếu STT: 12 Lớp: 57/02.1.LT2 Bài kiểm tra điều kiện: Định giá tài sải 1 Đề bài: Phân tích việc thu thập và sửu dụng thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản

Họ và tên: Bùi Văn Hiếu

STT: 12

Lớp: 57/02.1.LT2

Bài kiểm tra điều kiện: Định giá tài sải 1

Đề bài: Phân tích việc thu thập và sửu dụng thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh

Bài làm

Trước khi đi vào phân tích, chúng ta cần nắm được một số khái niệm cơ bản

*) Các khái niệm

a) Bất động sản là gì?

Bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình , có hình thể vật chất, có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất

b) Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình kiến trúc gắn liền đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam hoặc thông lệ quốc tế

c) Thẩm định giá theo phương pháp so sánh là gì?

Thẩm định giá theo phương pháp so sánh là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên bằng chứng thị trường của các bất động sản tương tự đó giao dịch trong thời gian gần nhất

*) Tầm quan trọng của thông tin thị trường

- Là cơ sở quan trọng giúp thẩm định viên tiếp cận được nguồn thông tin để có thể

so sánh, đánh giá so với bất động sản cần thẩm định

- Thông tin thị trường giúp cung cấp thông tin một cách khách quan, liên tục được cập nhật, nhanh chóng cho người thẩm định viên

- Thông tin thị trường là một nguồn thông tin lớn, đáng tin cậy giúp cho người thẩm định bất động sản có thể lựa chọn thông tin phù hợp nhất và ra quyết định cuối cùng cho bất động sản cần thẩm định

- Nếu như không có thông tin thị trường hoặc nguồn thông tin so sánh quá ít có thể làm cho giá của bất động sản thẩm định viên đưa không chính xác, cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá

*) Khi thu thập và sử dụng thông tin thị trường để thẩm định giá Bất động sản, người thẩm định viên cần áp dụng các nguyên tắc sau:

- Đối với việc thu thập thông tin:

+ Thẩm định viên có thể tiếp cần nguồn thông tin thị trường nhiều cách và phương thức khác nhau như trên mạng internet, các sàn giao dịch bất động sản, thông tin từ bạn bè, người thân

+ Cần thu thập những thông tin có tính hiện tại cao, và lựa chọn những thông tin phù hợp nhất: người thẩm định viên cần thu thập những thông tin thị trường có những đặc điểm, tính chất chất giống hoặc gần giống, tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trong thời gian gần đây nhất so với thời điểm thẩm định giá bất động sản

Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tìa sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá Theo quy định hiện hành, các giao dịch thị trường có thể so sánh được phải diễn ra trong thời hạn 1 năm trước thời điểm thẩm định giá Ví dụ: bất động sản cần thẩm định là 1 căn biệt thự với diện tích 600m2, đầy đầy đủ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, nằm trong khu vực đông đúc dân cư thì thẩm định viên cần thu thập những thông tin giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, lựa chọn những thông tin nào có tính chất

và đặc điểm tương tự Trong trường hợp người thẩm định lựa chọn những thông tin thị trường để so sánh với bất động sản mục tiêu như 1 căn hộ 90m2, không được phép cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, được xây dựng ở vùng ngoại ô, hẻo lánh thì khi đem so sánh với bất động sản mục tiêu sẽ làm cho giá thị trường của bất động sản cần thẩm định sẽ không được phản ánh đầy đủ và chính xác Đồng thời, nếu như người thẩm định cũng lựa chọn các thông tin trong quá khứ quá lâu, 5 năm hoặc 10 năm trước thì cũng cần loại bỏ thông tin này, vì vậy, đối với việc thẩm định giá, thẩm định viên cầm nắm rõ các quy tắc về thẩm định giá để tránh các rủi ro cho các nhà đầu tư

+Những thông tin thị trường thu thập được cần phải có nguồn tài liệu tin cậy, chính xác, khách quan và không bị ảnh hưởng của mối quan hệ

Khi thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phải lựa chọn các thông tin

có nguồn gốc đáng tin cậy, đặc biệt các giao dịch bất động sản mà thẩm định viên thu thập được cần phải đảm bảo tính khách quan bởi vì nếu như các giao dịch đó

có ảnh hưởng của các mối quan hệ thì sẽ làm ảnh hưởng đến giá thị trường của bất động sản mục tiêu Ví dụ: người thẩm định viên thu thập được thông tin về 1 giao dịch 1 bất động sản có đặc điểm, tính chất gần giống với bất động sản cần thẩm định nhưng bất động sản đó được giao dịch trong mối quan hệ họ hàng, hay mối quan hệ trong gia đình thì cần phải xem xét lại tính chính xác của giá trị bất động sản so sánh

+ Theo quy định hiện hành của Việt Nam để thẩm định giá bằng phương pháp

so sánh người thẩm định viên cần phải tìm được tối thiểu 3 BĐS tương tự để so sánh Nhưng để đảm bảo tính chính xác hơn, hiện nay, trên kinh nghiệm của các thẩm định viên thì nên tìm từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

- Đối với việc sử dụng thông tin sau khi thu thập được:

+Sau khi lựa chọn được thông tin thị trường phù hợp, thẩm định viên cần kiểm tra lại 1 lần nữa về tính chính xác của những thông tin đã được chọn thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên sàn giao dịch ; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thông tin thị trường của các thẩm định viên về giá ; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh Đồng thời thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán

+ Do các BĐS so sánh không thể giống hoàn toàn, chính xác 100% như BĐS mục tiêu nên thẩm định viên sẽ cần phải điều chỉnh các BĐS so sánh theo nguyên tắc: “Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh từng yếu tố khác biệt của BĐS so sánh Nếu các BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại

- Sau khi điều chỉnh giá các BĐS so sánh, người thẩm định viên có thể đưa ra giá thị trường ước tính cho BĐS cần thẩm định

*) Ưu điểm của thẩm định giá BĐS phương pháp so sánh trực tiếp:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt học thuật, vì: không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, có cơ sở vững chắc

để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như: Phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá BĐS

*) Hạn chế của thẩm định giá BĐS phương pháp so sánh trực tiếp:

- Phải có các giao dịch về BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể so sánh được Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu, thì kết quả có độ chính xác kém

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Đây là điều không thể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp