Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đông hưng, tỉnh thái bình

ðến Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện quyền chuyển sử dụng ñất QSDð theo quy ñịnh của pháp luật.. Người không phải là chủ sở hữ

ðẶNG THỊ HẢO

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN

HUYỆN ðÔNG HƯNG, TỈNH THÁI BÌNH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TRẦN TRỌNG PHƯƠNG

HÀ NỘI - 2015

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm

Tác giả Luận văn

ðặng Thị Hảo

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ựât ựai, Khoa sau ựại học Ờ Học viện nông nghiệp Việt Nam ựã tạo mọi ựiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Trần Trọng Phương, là

người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ựã tận tình giúp ựỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân huyện đông Hưng, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đông Hưng, Ủy ban nhân dân và cán bộ ựịa chắnh của các xã, thị trấn thuộc huyện đông Hưng ựã tạo mọi ựiều kiện thuận lợi và cung cấp ựầy ựủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ựồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia ựình và bạn bè ựã giúp ựỡ và ựộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ựể hoàn thành luận văn này

Tác giả Luận văn

đặng Thị Hảo

Lời cam ñoan i

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 20

1.3 Cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 26

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 30

2.3.1 đánh giá khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện

2.3.2 Hiện trạng sử dụng ựất của huyện đông Hưng năm 2014 35

2.3.3 đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ựất của các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn huyện đông Hưng giai ựoạn 2008-

2.3.4 đề xuất một số giải pháp thực hiện các QSDđ ở huyện đông Hưng 35

2.4.2 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu, tài liệu 36

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện đông Hưng có ảnh hưởng

3.2 Hiện trạng sử dụng ựất của huyện đông Hưng năm 2014 53

3.3 đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ựất huyện đông Hưng giai

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất 56

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất 59

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất 65

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ựất 68

3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ựất 71

3.3.8 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ựình, cá nhân về việc thực hiện

3.3.9 đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất ở

3.4 đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ựất ở

3.4.1 Giải pháp về ựầu tư nhân lực và cơ sở vật chất 87

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ựộng thực hiện các quyền sử

DANH MỤC BẢNG

3.1 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2014 huyện đông Hưng, tỉnh Thái Bình 53

3.2 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2014 của thị trấn và các xã ựiều tra 55

3.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển ựổi QSDđ theo các xã, thị trấn

DANH MỤC CÁC HÌNH

3.2 Biểu ñồ thể hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo 2 giai ñoạn 573.3 Biểu ñồ thể hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo 2 giai ñoạn 603.4 Biểu ñồ thể hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất theo 2 giai ñoạn 653.5 Biểu ñồ thể hiện quyền thừa kế QSDð theo 2 giai ñoạn 683.6 Biểu ñồ thể hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất theo 2 giai ñoạn 713.7 Biểu ñồ thể hiện hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng ñất theo

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên ñặc biệt, là nguồn lực quan trọng ñể phát triển ñất nước ðất ñai chính là môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế,văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng ðất ñai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất ñặc biệt cho các ngành kinh tế

Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, ñất nước ta ñang trong thời kì công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế ñã làm cho nhu cầu sử dụng ñất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho ñất ñai, các vấn ñề liên quan ñến ñất ñai ngày càng phức tạp vì vậy ñất ñai luôn ñược quan tâm và chú trọng hàng ñầu

Trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi Hiến pháp năm 1980 ra ñời ñã quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân ðến Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện quyền chuyển sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường là

sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDð Luật ñất ñai 203 ñã có những quy ñịnh về việc giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình,cá nhân sử dụng ñất Tuy nhiên hiện nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập như:

- Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển mục ñích sử dụng ñất trong nông nghiệp ñang diễn ra tự phát, thiếu thông tin, và không có sự kiểm soát của Nhà nước

- Thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn chiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng của thị trường QSDð, nhưng người dân không muốn nhận mà mà vẫn thực hiện giao dịch ngầm

- Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa vào khung giá

ựất do Nhà nước quy ựịnh nhưng vẫn còn nhiều bất cập Giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến ựộ ựầu tư của các công trình

- Tâm lý của người dân ở vùng ựồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ựất dẫn ựến vấn ựề nông dân không có ựất do chuyển nhượng ngày càng tăng

Huyện đông Hưng nằm về phắa đông Bắc tỉnh Thái Bình, có vị trắ thuận lợi cho phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ ựất cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu ựô thị mới tập trung mạnh mẽ ựang diễn ra trên ựịa bàn huyện Nhu cầu về QSDđ cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDđ khai báo chưa ựầy ựủ, chưa tuân thủ ựúng quy ựịnh của pháp luật tại huyện đông Hưng vẫn còn diễn ra để tìm hiểu kỹ tình trạng này, cũng như ựưa

ra những giải pháp phù hợp ựể giải quyết tôi tiến hành thực hiện ựề tài : Ộđánh giá thực trạng và ựề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện đông Hưng, tỉnh Thái BìnhỢ

3 Yêu cầu của ựề tài

- Các số liệu ựiều tra khách quan, có ựộ tin cậy cao, ựánh giá ựúng tình hình thực hiện các QSDđ

- Các giải pháp ựề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ựẩy việc thực hiện các QSDđ ở huyện đông Hưng, tỉnh Thái Bình

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất

1.1.1 Quyền sở hữu

Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật…” (Bộ luật dân sự, 2005) Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, )

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Bộ luật dân sự, 2005)

- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân (Bộ luật dân sự, 2005)

- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó Chủ sở hữu thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong

thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Bộ luật dân sự, 2005)

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai

Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh

Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau Tuy nhiên, quyền

sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Hỉến pháp Việt Nam,

1980, 1992) ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992) (Hiến pháp Việt Nam, 1980, 1992) Luật ðất ñai 1993 cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững (Luật ðất ñai, 1993)

Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ

sở hữu toàn dân về ựất ựai và thống nhất quản lý Nhà nước về ựất ựaiỢ (điều 7) Với

tư cách là ựại diện chủ sở hữu toàn dân về ựất ựai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ựất ựai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ựảm cho ựất ựai ựược sử dụng theo ựúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, ựảm bảo lợi ắch của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện ựầy ựủ các quyền của chủ sở hữu,

ựó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ựịnh ựoạt (Luật đất ựai, 2003) Ngày 28/11/2013, Quốc hội nước ta ựã thông qua Hiến pháp mới điều 53 Hiến Pháp ựã khẳng ựịnh rõ: Ộđất ựai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước ựầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lýỢ (Hiến pháp Việt Nam, 2013) Trên cơ sở Hiến pháp, ngày 29/11/2013, Quốc hội ựã thông qua Luật đất ựai điều 4, Luật đất ựai quy ựịnh: Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ựại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng ựất cho người sử dụng ựất theo quy ựịnh của luật nàyỢ (Luật ựất ựai, 2013)

Về quyền chiếm hữu về ựất ựai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ựất ựai thuộc

phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ựối và không ựiều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng ựược quyền chiếm hữu trên những khu ựất, thửa ựất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ựể sử dụng rất ựúng mục ựắch, dưới các hình thức giao ựất không thu tiền, giao ựất có thu tiền và cho thuê ựất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDđ của Nhà nước ựược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân) trên những thửa ựất cụ thể QSDđ ựai của Nhà nước và QSDđ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ựộ nhưng ựều thống nhất trên từng thửa ựất về mục ựắch sử dụng và mức ựộ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước ựiều tiết các nguồn thu từ ựất theo quy ựịnh của pháp luật ựể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ựịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ựảm bảo lợi ắch quốc gia, lợi ắch cộng ựồng, ựồng thời ựảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ựất ựược hưởng lợi ắch từ ựất do chắnh mình ựầu tư mang lại (Nguyễn đình Bồng, 2006)

Về quyền sử dụng ựất ựai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi

từ tài sản, tài nguyên ựất ựai; ựây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ựể Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ựất ựai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ựất ựai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ựó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ựất vào mọi mục ựắch Như vậy, QSDđ lại ựược trắch ra ựể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân) trên những thửa ựất cụ thể; quyền sử dụng ựất ựai của Nhà nước trong trường hợp này ựược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ựất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ựất do ựầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn đình Bồng, 2006)

Về quyền ựịnh ựoạt ựất ựai: Quyền ựịnh ựoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt ựối, gắn liền với quyền quản lý về ựất ựai với các quyền năng: giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (GCNQSDđ) Việc ựịnh ựoạt số phận pháp lý của từng thửa ựất cụ thể liên quan ựến QSDđ, thể hiện qua việc chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDđ; những quyền này là hạn chế theo từng mục ựắch sử dụng, phương thức nhận ựất và ựối tượng nhận ựất theo quy ựịnh cụ thể của pháp luật (đào Trung Chắnh, 2007)

1.1.3 Quyền sử dụng ựất

Như vậy, Nhà nước là người ựại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ựịnh ựoạt về ựất ựai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ựịnh của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng ựó, cũng không ựược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về ựất ựai mà chỉ là ựại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ựó trên thực

tế Vậy chủ sở hữu của ựất ựai là toàn dân, Nhà nước là người ựại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên ựã nói, quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ựó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung ựó, không phải là các ựồng chủ sở hữu ựối với ựất ựai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ựình) có QSDđ Thông qua Nhà nước - cơ quan ựại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ựược Nhà nước giao

ựất, cho thuê ựất sử dụng điều này ựã ựược Hiến pháp cũng như Luật đất ựai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật đất ựai năm 1993 ựã xuất hiện khái niệm

Ộquyền sử dụng ựấtỢ và Ộngười sử dụng ựấtỢ, hay nói cách khác là QSDđ của

người sử dụng (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

Theo ựiều 1 Luật đất ựai 1993: Ộ Nhà nước giao ựất cho các tổ chức kinh tế, ựơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chắnh trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ựình và cá nhân sử dụng ổn ựịnh, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất Tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ựấtỢ (Luật đất ựai 1993, 1998, 2001)

ỘQuyền sử dụng ựấtỢ là một khái niệm có tắnh sáng tạo ựặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong ựiều kiện ựất ựai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào ựể người dân thực hiện ựược quyền của mình? để người dân có thể khai thác, sử dụng ựất ựai có hiệu quả, ựáp ứng ựược nhu cầu của sản xuất và ựời sống mà lại không làm mất ựi ý nghĩa tối cao của tắnh toàn dân, không mất ựi vai trò quản lý với tư cách ựại diện chủ sở hữu của

Nhà nước? Khái niệm Ộquyền sử dụng ựấtỢ của Ộngười sử dụng ựấtỢ chắnh là sự

sáng tạo pháp luật, giải quyết ựược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà ựược các lợi ắch của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn đình Bồng, 2006) Nội dung QSDđ của người sử dụng ựất bao gồm các quyền năng luật ựịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ựược cấp GCNQSDđ, quyền ựược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ắch của ựất và ựược hưởng thành quả lao ựộng, kết quả ựầu tư trên ựất ựược giao) và một số quyền năng ựặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ựất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDđ ựược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ựất gì và ựược Nhà nước giao ựất hay cho thuê ựất

QSDđ của các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất bao gồm: ỘQuyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) (Luật ðất ñai, 2003) ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế

sử dụng ñất Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân

sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc

sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003) Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển ñổi QSDð: là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông

dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng

1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp

người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược

quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Cho, tặng, thừa kế QSDð: là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc

biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan

hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Trần Tú Cường và các cộng

sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong quan

hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng

ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc

ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012)

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

1.2.1.1 Thụy ðiển

Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về ñất ñai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v ñều ñược luật hoá Dưới ñây

là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:

- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng

ký Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc ñược trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

đăng ký ựất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp ựồng chứ không phải từ việc ựăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp ựồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của

cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ựăng ký Nhưng ở Thụy điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ựều ựược ựăng ký Vì việc ựăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền ựược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ựó và quan trọng hơn, quyền sở hữu ựược ựăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn ựề thế chấp: Quyền sở hữu ựược ựăng ký sau khi hợp ựồng ựược ký

kết nhưng thế chấp lại ựược thực hiện theo một cách khác Theo quy ựịnh của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ựể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu ựất ựai phải làm ựơn xin thế chấp ựể vay một khoản tiền nhất ựịnh Nếu ựơn ựược duyệt thì thế chấp ựó sẽ ựược ựăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp này sẽ ựược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ựược thực hiện sau khi ựăng ký Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy điển (2) Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp ựược gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ựối với thế chấp Yêu cầu ựối với thế chấp chỉ ựược xét ựến khi thực sự sử dụng bất ựộng sản ựể vay vốn (tức là chỉ ựược xem xét ựến ở bước 2) Các yêu cầu ựặt ra khi thế chấp là: bên ựi vay phải là chủ sở hữu bất ựộng sản; bên cho vay cần ựặt ra các ựiều kiện cho người ựi vay; bên ựi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay

sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không ựáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp đó là trình tự thế chấp theo quy ựịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ựều do ngân hàng và các tổ chức tắn dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên ựi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ựồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ựồng thế chấp (thế chấp bất ựộng sản) và một ựơn gửi toà án ựể xin ựăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ựầu tiên và gửi ựơn xin thế chấp ựến toà án Sau khi ựược xử lý, ựơn xin thế chấp lại ựược chuyển lại ngân hàng và lưu trong

hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay Bước (3) ñược

áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm Khi không ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho thế chấp Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá

- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược

tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế) Chủ ñất có thể bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các mục ñích chung của

xã hội Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân) ðất Nhà nước

là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước

và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa nhà và ñất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật)

Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: Bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000)

1.2.1.3 Cộng hòa Liên bang ðức

ðối với Cộng hòa Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp

lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi

Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua- bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất

và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng – với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác- bên giao quyền thừa kế xây dựng – theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm Người mua quyền

có nghĩa vụ phải trả hằng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 – 7% giá trị của mảnh ñất Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì quyền sở hữu căn hộ và một dất trong khuôn viên tòa nhà Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà ( Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003)

Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bât ñống sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU Khác với

ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán

Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hóa tập trung tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc, nghĩa

là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên ñất Séc Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003)

1.2.2 Một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất ñai ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế Nếu 10 năm ñất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào

ñể ño ranh giới thửa ñất

ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất

ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ñất Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi

có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa chính Loại giấy

này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "ðược sử dụng" Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít

nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm hữu

và sử dụng ñất trước năm 1954 Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại ñất này không ñược chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng ñược

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất Lâm nghiệp

bị thoái hoá Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4

- ðất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000)

1.2.2.2 Malaixia

Theo Bộ Luật ñất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công nhận

là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên bang ñể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán ñiền thổ chính là bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã ñăng ký trong ñó chính là chủ sở

hữ ñược mô tả trong bằng khoán Trước khi ñăng ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn

là ñất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) ñều phải ñăng

ký, nếu không thì ñó chỉ là hợp ñồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không ñược Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán ñược cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ñóng tiền, ) trên ñất ñai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên ñó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh Ranh giới thửa ñất còn ñang là tạm thời Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn chế (QT) có quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới ñất còn tạm thời

+ Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ Luật ñất ñai, chủ sở hữu không ñược chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai và không ñược ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên ñất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại ñất ñã ñược giao cấp bằng biện pháp thu hồi

bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi ñất các chủ sở hữu ñược ñền bù thỏa ñáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ñối với ñất bị thu hồi có thể phản ñối về việc chia tiền ñền bù Những phản ñối này chỉ ñược ñưa ra nếu như

cá nhân ñó ñã khiếu nại với Cơ quan quản lý ñất ñai khi ñược thẩm vấn và vụ việc sẽ ñược chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền ñền bù, cơ quan tổ chức sẽ có ñược ñất ñai hợp pháp cho dù còn có các phản ñối (Chu Tuấn Tú,2000)

1.2.2.3 Trung Quốc

Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất ñai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn) Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng theo ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm 1988, QSDð ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong ñiều kiện này, QSDð ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai

Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDð ñược “cấp”

và QSDð ñược “giao” QSDð ñược "cấp" là loại QSDð truyền thống ñược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào ðối với trường hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng) Việc mua bán này có thể ñược thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất

có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDð

Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân

sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể

có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn ñầu tư cho việc

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách ñáng nghi ngờ”, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð trong trường hợp này Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð

- Cho thuê QSDð

Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn

20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp ñồng là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð

- Thế chấp QSDð

Người sử dụng ñất có thể thế chấp QSDð thông qua giấy chứng nhận QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới

ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp QSDð ñể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ñược coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ñi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006) (Lưu Quốc Thái, 2007)

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và ñiều tiết quyền sử dụng ñất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất ñộng sản,

ñặc biệt là những vấn ñề rất cơ bản như thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam là

gì và phát triển thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam như thế nào ñể phù hợp với thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường ñất ñai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết ñược những vấn ñề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường ñất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch ñịnh chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần ñược ñề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban ñầu ñể

hình thành và phát triển thị trường ñất ñai Do những ñiều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất ñai ở nước ta có những ñặc ñiểm ñặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất ñộng sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý

loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Do ñó,

về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất ñộng sản, trong ñó có thị trường ñất ñai là việc làm cần thiết ðặc biệt trong ñiều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong ñó có giao dịch kinh

doanh bất ñộng sản, ñều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là ñiều kiện ñể khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế ñến thị trường bất ñộng sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu

tố ñầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình ñó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa ðể tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy ñịnh về những vấn ñề cơ bản như phạm vi, ñối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy ñịnh các bên tham gia thị trường, xác ñịnh các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất ñộng sản cụ thể, về thủ tục và hợp ñồng thực hiện các giao dịch dân sự

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường ñất ñai, tức là

các yếu tố như cung, cầu, giá cả ñất ñai và mức ñộ ñiều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất ñộng sản phù hợp với

ñiều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về ñất ñai, tránh gây ra những thay ñổi ñột biến trên thị trường ñất ñai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng ñất ñai Cần có các biện pháp ñền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung ñột có liên quan ñến ñất ñai do giá ñền bù thiếu thỏa ñáng hoặc

sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật ñộ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà ñất

ñể ñiều tiết mật ñộ dân cư như ñánh thuế cao ñối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và ñánh thuế thấp ñối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà ñất nông thôn, khống chế ñược tình trạng ñầu cơ ñất nông thôn và giữ bình ổn thị trường

1.3 Cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất

ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Pháp luật quy ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam ñược ñánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ñất năm 1953 Ngày

29/12/1987 Quốc hội đã thơng qua Luật ðất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật ðất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của ðại hội lần thứ VI của ðảng và Hiến pháp 1980 (ðiều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật ðất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này cĩ nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDð của Luật ðất đai 1987 là: Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ khơng cĩ quyền chuyển QSDð đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Luật ðất đai, 1987)

Sau 4 năm thi hành Luật ðất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đĩ là người sử dụng đất thực sự khơng cĩ quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDð trong các trường hợp: Khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp

và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đĩ vẫn tiếp tục sử dụng đất đĩ Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà

ở đồng thời được QSDð ở cĩ ngơi nhà đĩ, sau khi được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002) Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bĩ, chưa đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002)

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn ñầu tư không chỉ ñối với ñầu tư trong nước mà cả ñối với nước ngoài ðặc biệt, Quốc hội thông qua Luật ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục ñổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn ñã khẳng ñịnh cho người

sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð”

Hiến pháp 1992 còn quy ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất

có quyền chuyển QSDð theo quy ñịnh của pháp luật” (Hiếp pháp Việt Nam,

1980, 1992) Do ñó, Quốc hội ñã ñưa việc sửa ñổi Luật ðất ñai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật ðất ñai

1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ñất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện 5 quyền: Chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð Như vậy, luật ñưa ra những quy ñịnh theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ ñịnh ñoạt hạn chế QSDð của mình Nghĩa là chuyển QSDð phải tuân theo ñiều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai quy ñịnh Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác ñộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ ñất ñai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn ñề lịch sử còn chưa ñược xử lý thì các vấn

ñề mới lại nảy sinh mà Luật ðất ñai 1993 chưa có quy ñịnh Vì vậy, năm 1998 Luật ðất ñai ñược sửa ñổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người

sử dụng ñất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDð, quyền cho thuê lại QSDð

Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước cho thuê ñất ñã trả tiền sử dụng ñất cho cả thời gian ñầu tư hoặc tiền thuê ñất ñã trả trước còn lại là 05 năm cũng ñược thực hiện các QSDð như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDð Riêng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân mới trả tiền thuê ñất hàng năm thì chỉ

ñược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDð (Luật ðất ñai, 2003)

ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và ñể ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật ðất ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm

2000 Luật ðất ñai lại ñược ñưa vào chương trình sửa ñổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai

Luật lần này ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về QSDð như sau:

- Cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp sang mục ñích khác; ñược chuyển ñổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ñối với ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

- Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDð theo quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng ñất cũng ñược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð tại các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ñộng tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, tình hình quản lý và sử dụng ñất sau 3 năm thực hiện Luật ðất ñai sửa ñổi 2001 ñã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa ñổi Luật ðất ñai 1993 (Luật sửa ñổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ñất, bảo ñảm tính

ổn ñịnh của pháp luật, ñồng thời, thế chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng về ñất ñai trong thời kỳ mới Luật ðất ñai năm 2003 ñã

ñược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDð của hộ gia ñình, cá nhân: Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 ñồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDð của hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không phải là ñất thuê; không quy ñịnh các ñiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDð ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo ñịnh hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDð như sau: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106) (Luật ðất ñai, 2003)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ñai Việt Nam: Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê ñất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền ñược ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam Luật ðất ñai năm 2013 ñã ñược Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 ñã có những ñổi mới tích cực, nhằm hoàn thiện hơn, rõ ràng hơn về các quyền của người sử dụng ñất Một lần nữa, nước ta lại khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn

do ñó Nhà nước là ñại ñiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, các quyền của Nhà nước ñối với ñất ñai gồm: quyền của ñại diện chủ sở hữu; quyền quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất; quy ñịnh hạn mức sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ñất; quyền quyết ñịnh thu hồi, trưng dụng ñất ñai; quyền quyết ñịnh giá ñất; chính sách tài chính về ñất ñai…

Luật ðất ñai năm 2013 cũng ñược hoàn thiện theo hướng quy ñịnh cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia ñình và tổ chức sử dụng ñất phù hợp với từng hình thức như giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất và quy ñịnh các ñiều kiện khi

người sử dụng ñất thực hiện các quyền của mình

Bên cạnh ñó, Luật quy ñịnh bình ñẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về ñất giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho ñầu

tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài

Qua các quy ñịnh của Luật ðất ñai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ñang dần dần ñưa ra những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ñất nhưng vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð

ðể thực hiện tốt các QSDð, từ năm 1993 ñến nay Nhà nước ñã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

1.3.2.1 Luật

- Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Luật Thuế chuyển QSDð 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;

- Bộ luật dân sự ngày 28/10/1995;

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999;

- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð 2000;

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001;

- Luật ðất ñai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành ñể sửa ñổi, bổ sung ðiều

126 của Luật nhà ở và ðiều 121 của Luật ðất ñai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009;

- Luật ðất ñai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị ñịnh số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

và quyền sử dụng ñất ở tại nông thôn;

- Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDð;

- Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai;

- Thông tư số 278/TT-ðC ngày 07/03/1997 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð;

- Nghị ñịnh số 85/1999/Nð-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của bản quy hoạch về việc giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình,

cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao ñất làm muối cho hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài;

- Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð;

- Nghị ñịnh số 79/2001/Nð-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð;

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai;

- Nghị ñịnh số 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy ñịnh

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDð, thu hồi ñất, thực hiện QSDð, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết

khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy ñịnh

bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất;

- Nghị ñịnh số 105/2009/Nð-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất;

- Quyết ñịnh số 44/210/Qð-TTg ngày 10 tháng 06 năm 2010 của Thử tướng Chính phủ về việc miễn tiền sử dụng ñất, miễn tiền thuê ñất xây dựng công trình phụ trợ ñường cao tốc quốc gia;

- Thông tư số 57/TT-BTC ngày 01 tháng 06 năm 2010 của Bộ Tài chính quy ñịnh việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ñăng ký thế chấp quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;

- Quyết ñịnh số 2093/Qð-TTg ngày 23 tháng 11 năm 2011 của Thử tướng Chính phủ về việc giảm tiền thuê ñất trong năm 2011 và năm 2012 ñối với một

- Nghị ñịnh 47/21014/Nð- CP ngày 15/05/2104 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư 37/2014/ TT- BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với ñất

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng Trong giai ñoạn từ năm 1990 ñến năm 2000 Nhà nước ñã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất cho khoảng 13 triệu hộ gia ñình, cá nhân (trong ñó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng ñất cho các mục tiêu phát triển kinh