Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

sử dụng đất 56 3.2.5 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy 3.2.7 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường 3.2.8 Quản lý, giám sát v

PHẠM THỊ THU THÀNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS ĐỖ VĂN NHẠ

HÀ NỘI – 2015

đầy đủ theo quy định

Tác giả

Phạm Thị Thu Thành

các thầy giáo cô giáo khoa Quản lý đất đai, Ban đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt

là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS Đỗ Văn Nhạ, người hướng dẫn khoa học,

đã giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, chuyên viên các phòng, ban UBND thành phố Hạ Long, UBND các phường Hồng Hải, Hồng Gai, Bãi Cháy đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập, điều tra và tổng hợp

số liệu và đã có những ý kiến đóng góp quý báu cho tôi hoàn thành luận văn này Tôi cũng xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều kiện, đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả Luận văn

Phạm Thị Thu Thành

1.2 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 13

thành phố Hạ Long 32

2.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá

sử dụng đất 56

3.2.5 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy

3.2.7 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường

3.2.8 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

3.2.9 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp

3.3 Thực trạng đấu giá QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh

3.3.1 Quy chế đấu giá trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng

3.3.2 Thực trạng đấu giá QSDĐ một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ

3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án trên địa bàn

3.5 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng

Kết luận 96

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KHPL Khoa học pháp luật

PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

3.4 Biểu tổng hợp danh sách 23 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm,

khu dân cư, tái định cư tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long 73

tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải tại phường Hồng

3.6 Tổng hợp danh sách 15 ô đất đấu giá thành công thuộc dự án Khu trung

tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long 75

3.8 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô đất đấu giá

thuộc dự án Kho than 1, 2 tại phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long 773.9 Kết quả đấu giá QSDĐ 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Kho than 1, 2

3.10 Tổng hợp danh sách 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Cái Dăm và

3.14 So sánh nguồn ngân sách thu được giữa giá trúng đấu giá với giá

đất theo bảng giá quy định của UBND Tỉnh và giá giao đất có thu

Sơ đồ 3.2 Sơ đồ vị trí của thành phố Hạ Long trong mối liên hệ vùng tỉnh 51

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất

và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội Đất đai được xem là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất Do vậy hiệu quả kinh

tế mà đất đai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả đó được thể hiện trong giá trị

sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai

Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH-HĐH đất nước Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá trình phát triển đất nước

Cùng với nhịp độ phát triển của Tỉnh, thành phố du lịch Hạ Long đang nắm vững cơ hội là trung tâm khu vực đông Bắc Bộ và là một trung tâm du lịch của đất nước Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, thành phố Hạ Long thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của Thành phố, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí

gây thất thoát ngân sách nhà nước Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ

Trong nhưng năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và thành phố Hạ Long nói riêng đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước

và cải thiện đời sống nhân dân Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng

cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm chưa phù hợp với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, tính minh bạch trong đấu giá chưa cao hay trình tự thủ tục còn rườm rà, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có

hiệu quả, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng đấu giá

quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy Các chỉ tiêu thu thập cần đảm bảo để phân tích đánh giá được thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử dụng đất

- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS

và động sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Ở Việt Nam tại Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 đã quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất động sản, và động sản Điều 174 quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)

Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật

về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và một số loại BĐS khác theo quy định của pháp luật) (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2006) Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS

1.1.1.2 Thị trường Bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố

xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động

có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản (Viện nghiên cứu quản lý kinh

tế trung ương CIEM, 2008)

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường, theo các quy luật của nền kinh tế (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2 Giá đất, định giá đất và bất động sản

1.1.2.1 Giá đất

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay quyền sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước

Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả

năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó

Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu

tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý,

xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

1.1.2.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

[i] Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,

ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí

ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

[ii] Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu

tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông,

hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn, v.v (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp)

sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất

[iii] Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh

thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện

có sức thu hút dân cư đến ở Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất sẽ thấp

[iv] Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,

có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa

là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng, sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở Bên cạnh đó, giá trị của đất ở còn phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường Cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà SDĐ đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra xa đô thị, vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá đất cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Hoạt động định giá đất và bất động sản vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Về chế độ định giá bất động sản

Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng Việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước Trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu

* Về phương pháp định giá đất và bất động sản

Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

[i] Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất

đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Sau đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của thửa đất cần định giá

[ii] Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá

[iii] Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn

hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

[iv] Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự

án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật vàhạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu [v] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất Giá đất của thửa đất cần định giá

sẽ bằng giá đất theo quy định nhân với hệ số điều chỉnh

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không

có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

* Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá

Có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước

- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:

+ Chức năng: Xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước;

+ Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản được định giá theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu Những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban Định giá Trung ương phê

duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương do các tổ chức định giá

tư nhân thành lập tham gia) Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa

ra toà để giải quyết Quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong

cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan

Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm i) Đấu giá: Bán đấu giá Bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt

trả giá, ai trả giá cao nhất thì được mua (Viện Ngôn ngữ học, Trung tâm từ điển, 2002)

ii) Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán

công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá

iii) Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất

đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b)

iv) Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà

nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b)

1.1.3.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng a) Nguyên tắc:

Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005 : “Bán đấu giá bất động sản”

1 Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc nơi do người bán đấu giá xác định

2 Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá

3 Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản tiền đó

4 Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá

5 Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

b) Phạm vi áp dụng:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền sử dụng đất”:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài

sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b)

c) Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:

Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau Có

3 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:

i) Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao

thì giá trị của BĐS càng lớn

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

cư trong vùng

- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với

BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS

mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố

thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất và ngược lại

ii) Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình

trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

iii) Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của

Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

- Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình

hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do

tốc độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung

- cầu bị phá vỡ Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm ) (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003)

1.2 Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Tại Trung Quốc

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá QSDĐ đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988 (Lưu Quốc Thái, 2008)

Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời hạn 50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2008)

Để có cơ sở cho việc thực hiện THPL về đấu giá, Trung Quốc đã ban hành Luật bán đấu giá tài sản Luật này được Ủy ban thường vụ Quốc hôi thông qua ngày 5/7/1996 (Trần Tiến Hải, 2015)

Năm 1998, Bộ Đất đai - Tài nguyên đã ban hành Thông tư về khuyến khích việc chuyển QSDĐ của Nhà nước bằng đấu thầu và đấu giá Những thửa đất chuẩn bị chuyển nhượng sẽ được thông báo công khai tại nơi có đất và các phương tiện thông tin đại chúng Những trường hợp này sẽ được tổ chức đấu giá

“mở” một cách công khai (Lưu Quốc Thái, 2008)

Vào năm 2001, Hội đồng nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra yêu cầu thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2008)

Tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là

“Xuất nhượng quyền sử dụng đất”

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định

cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn

và Định giá Bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên

về Bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC

có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về Bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động sản (Tổng cục quản lý đất đai, 2012)

1.2.2 Tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây (Bộ Tư pháp, 2004)

Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản

TOÀ ÁN

NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ

LÀM THỦ TỤC THAM GIA IÁNGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ

ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO PHÉP BÁN

THÔNG BÁO HẠN NỘP TIỀN

XÁC NHẬN BÁN

TIẾN HÀNH NỘP TIỀN ĐĂNG KÝ

(chuyển nhượng quyền

Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO

-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền;

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản

cụ thể riêng

1.2.3 Tại Thái Lan

Ở Thái Lan, đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu, vì vậy bán đấu giá QSDĐ được quy định trong Bộ Luật dân sự và Luật thương mại

Theo đó tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể cũng như các đối tượng không cụ thể, có giá trị có thể chiếm dụng được, đất đai cũng nằm trong số đó

Tài sản và đất đai mang bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện mang ra bán đấu giá hay bị bắt buộc mang đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp

Việc bán đấu giá kết thúc khi người điều hành phiên đấu giá thông báo Trước đó, bất kỳ người nào trả giá cũng có thể rút lại giá mình đã trả Người tham gia đấu giá bị ràng buộc bởi nội quy đấu giá và tuyên bố của người điều hành phiên đấu giá

Người điều hành phiên đấu giá và người có tài sản đấu giá không được phép trả giá hoặc thuê người trả giá Người có tài sản đấu giá có thể rút lại tài sản của mình bất kỳ lúc nào nếu nhận thấy giá được trả cao nhất vẫn không đạt yêu cầu

Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá và phải trả giá bằng tiền mặt khi kết thúc phiên đấu giá hoặc vào thời điểm trên thông báo đấu giá quy định Nếu người trả giá cao nhất không trả tiền mua thì phải chịu thanh toán khoản chênh lệch thu được khi người bán đấu giá tiếp tục bán đấu giá tài sản đó lần sau

Bộ luật này cũng quy định việc bán đấu giá bắt buộc trong việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố và lưu kho (Bộ Tư pháp, 2004)

1.2.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được trong phát triển sản xuất Các nước trên thế giới đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và

hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực

trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành giá đất tại Việt Nam

Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã ra đời cách đây gần ba ngàn

ba trăm năm, từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước công nguyên, bằng việc thách cưới các lễ vật cho Sơn Tinh và Thủy Tinh

Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, sự phát triển của đấu gía qua các giai đoạn sau:

* Giai đoạn trước năm 1946

Nước Pháp đã thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc-Trung-Nam Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là luật

“Mẫu quốc”, xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực hiện các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại dụ số

31 ngày 23/7/1934” Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trước thì thanh toán tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá

* Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988

Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế năm 1986

* Giai đoạn từ 1989 đến 1995

Sự hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989

* Giai đoạn từ 1996 đến 2004

Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản Đây là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu giá tài sản

* Giai đoạn từ 2005 đến nay

Ngày 18/1/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 86/1996 Đây là văn bản pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN

Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về ban hành quy chế đấu giá QSDĐ

Ngày 04/3/2010 chính phủ ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 05/2005 với những quy định mới, đẩy mạnh xã hội hóa về bán đấu giá tài sản

Ngày 04/4/2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp ban hành Thông

tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định chi tiết về việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Nghị quyết Hội nghị TW 7 (Khoá IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt và QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS

Thực hiện Nghị quyết TW 7 (Khoá IX) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Một trong những nội dung đó là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998,

2001, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số NĐ, TT đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này :

[i] Luật Đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người SDĐ rất hạn chế,

người SDĐ chỉ " được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người SDĐ có được một cách hợp pháp trên đất được giao", được

Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi

[ii] Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDĐ được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Sau khi sửa đổi

bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong

đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa gắn liền QSDĐ Quá trình phát triển tăng trưởng kinh tế, ứng với từng thời kỳ, vấn đề cung - cầu về nhà đất cũng biến động và phát triển mạnh, QSDĐ được chuyển nhượng trôi nổi, giấy chuyển nhượng hợp pháp, bất hợp pháp được trao tay luân hồi không quy luật Dĩ nhiên tiền chuyển nhượng đất đai, nhà ở bằng giấy trao tay không chỉ gây ảnh hưởng xấu trong dư luận xã hội mà còn làm tổn hại đến nền kinh tế đất nước, Nhà nước thất thu trên tài sản do chính mình làm chủ sở hữu

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm

1994 đến trước khi có Luật Đất đai 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường mở này theo từng lĩnh vực:

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban Vật giá CP - Tài chính - Xây dựng - TCĐC hướng dẫn thi hành NĐ số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành NĐ số 193/NĐ-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Nghị định số 85/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao, cho thuê đất

- Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế đấu thầu

- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ

- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;

- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT

[iii] Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất đai này như sau:

- Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất,

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng

dẫ việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

[iiii] Luật đất đai năm 2013

Theo các quy định giai đoạn này, giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá đấu giá đất cao nhất Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất đai này như sau:

- Luật đất đai ngày 29/11/2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

1.3.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam

1.3.3.1 Sơ lược tình hình đấu giá đất

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc

Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm

để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó (Tổng cục Địa chính, 2002)

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì

tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá (Tổng cục Địa chính, 2002)

- Đấu giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn (Tổng cục Địa chính, 2002)

Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước Một

số mô hình đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng

Sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua

a Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm

2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm

2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần

65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án

từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền

sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha (Lê Thành Công, 2013)

Theo báo cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch); huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng (vượt 22% kế hoạch) (Tổng cục quản lý đất đai, 2015)

b Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người

trúng đấu giá (Lê Thành Công, 2013)

Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó

Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ

tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá

Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không

thành Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá

Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã

hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và

mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản (Lê Thành Công,2013)

c Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công

có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành) (Lê Thành Công, 2013)

Năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng

từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng

Trong năm 2015, Thành phố sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất nhiều khu đất đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, dự kiến thu về 700 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước (Nguyễn Thị Kim Ngân, 2015)

1.3.3.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh và trên địa bàn thành phố Hạ Long (từ năm 2011 đến 2014)

a Cơ sở pháp lý về bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp về Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP;

- Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 của Bộ Tài chính Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản;

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 của UBND Tỉnh Quảng Ninh “V/v bàn hành quy chế bán đấu giá tài sản”;

- Quyết định số 2076/2012/QĐ-UBND ngày 21/8/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 1314/QĐ-UBND ngày 18/5/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc bãi bỏ Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15 tháng 03 năm

2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về ban hành quy chế bán đấu giá tài sản;

- Quyết định số 3293/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 Về việc quy định thu phí đấu giá, phí tham gia đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh theo Nghị định số 173/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 của Hội đồng nhân dân

b Kết quả triển khai thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất:

Kết quả thực hiện trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh:

Năm 2011: Tổ chức Hội nghị triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP trên địa bàn tỉnh và ban hành Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh Công tác bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh đã được quản lý thống nhất, bán đấu giá quyền sử dụng đất đã dần được chuyển giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Thực hiện báo cáo Bộ Tư pháp kết quả 01 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Công tác xã hội hóa hoạt đấu giá bước đầu được thực hiện, toàn tỉnh có 03 tổ chức hành nghề đấu giá (01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 02 doanh nghiệp) hoạt động

Toàn tỉnh đã thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công được 501

ô đất, thu nộp ngân sách nhà nước 420.302,888 tr.đ, trong đó: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện ký 05 hợp đồng bán đấu giá thành công 36 ô đất (32.201,405 trđ); doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện ký 05 hợp đồng bán đấu giá thành công 21 ô đất (16.250,351 tr.đ); Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện bán đấu giá thành công 444 ô đất (371.851,132 tr.đ) (Sở Tư pháp – tỉnh Quảng Ninh, 2013)

Năm 2012: Công tác bán đấu giá tài sản tiếp tục được thực hiện có hiệu quả theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ và Quy chế tạm thời về bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 của UBND tỉnh Năm 2012, trên địa bàn Tỉnh có 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và 03 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công được 103 ô đất thu nộp ngân sách nhà nước 43.389,1 tr.đ, trong đó: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện ký 3 hợp đồng bán đấu giá thành công 20 ô đất (9.425,067 tr.đ); doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện ký 04 hợp đồng bán đấu giá thành công 16 ô đất (7.740,054 tr.đ); Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện bán đấu giá thành công 79 ô đất (26.223,979 tr.đ) (Sở Tư pháp tỉnh Quảng Ninh, 2013)

Năm 2013: UBND tỉnh đã phê duyệt Kế hoạch “Phát triển và tăng cường năng lực đội ngũ Đấu giá viên trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 –

2015, định hướng đến năm 2020”; Sơ kết 03 năm thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Công tác bán đấu giá tài sản tiếp tục được thực hiện theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Năm

2013 trên địa bàn tỉnh có 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, 04 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công được 213 ô đất thu nộp ngân sách nhà nước 102.073,735 tr.đ, trong đó: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện ký 6 hợp đồng bán đấu giá thành công

28 ô đất (12.518,143 tr.đ); doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện ký 7 hợp đồng bán đấu giá thành công 25 ô đất (12.980,485 tr.đ); Hội đồng đấu giá quyền

sử dụng đất cấp huyện bán đấu giá thành công 160 ô đất (76.575,107 tr.đ) (Sở Tư pháp tỉnh Quảng Ninh, 2013)

Năm 2014: Công tác bán đấu giá tài sản tiếp tục được thực hiện theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Năm 2014 trên địa bàn tỉnh có 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, 04 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công được 150 ô đất thu nộp ngân sách nhà nước 89.976,7 tr.đ do Trung tâm dịch

vụ bán đấu giá tài sản thực hiện (Sở Tư pháp tỉnh Quảng Ninh, 2015)

Kết quả thực hiện trên địa bàn thành phố Hạ Long:

Năm 2011: Tổng số bán đấu giá: 70 ô đất, tổng giá trị theo giá khởi điểm: 258.901,7 tr.đ Trong đó: Số ô đất bán đấu giá thành công: 31 ô đất, tổng giá trị trúng đấu giá: 123.517,554 tr.đ; Số ô đất bán đấu giá không thành công: 39 ô đất, tổng giá trị bán đấu giá không thành: 155.092,4 tr.đ (UBND thành phố Hạ Long, 2013)

Năm 2012: Tổng số bán đấu giá: 51 ô đất, tổng giá trị theo giá khởi điểm: 171.836,53 tr.đ Trong đó: Số ô đất bán đấu giá thành công: 3 ô đất, tổng giá trị trúng đấu giá: 1.875,382 tr.đ; Số ô đất bán đấu giá không thành công: 48 ô đất, tổng giá trị bán đấu giá không thành: 170.107,33 tr.đ (UBND thành phố Hạ Long, 2013)

Năm 2013: Tổng số bán đấu giá: 170 ô đất, tổng giá trị theo giá khởi