Khảo sát đánh giá tình hình quản lý và phát triển nhà ở từ năm 1991 đến nay

Nhiều cơ chế chính sách về quản lý và phát triểnnhà ở đã được ban hành như chính sách cấp giấy quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà

MỞ ĐẦU

I Đặt vấn đề

Nhà ở là một những nhu cầu thiết yếu trong đời sống con người Cải thiệnchỗ ở ngày một tốt hơn là yêu cầu cấp bách để nâng cao mức sống nhân dân, tạođièu kiện phát triển nguồn lực con người và cũng là biểu hiện cụ thể của nhữngthành tựu đạt được trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thực hiện mục tiêu "dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh" của Đảng và Nhà nước

Vấn đề cải thiện nhà ở cho nhân dân luôn luôn được Đảng và Nhà nước tahết sức quan tâm, thể hiện cụ thể ở hệ thống luật pháp và các chính sách tạo điềukiện để phát triển nhà ở cho các tầng lớp nhân dân Từ năm 1991 quán triệt Nghịquyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Nhà nước đã ban hành pháp lệnh nhà

ở nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở và khẳngđịnh quyền sở hữu nhà ở là một trong những quyền lợi chính đáng và hợp phápcủa mọi thành viên trong xã hội Nhà nước thực hiện chính sách xoá bỏ chế độbao cấp về nhà ở, chuyển sang thực hiện cơ chế tạo điều kiện đồng thời từngbước đưa tiền nhà vào lương và chuyển hoạt động cho thuê nhà ở từ cơ chế baocấp sang phương thức kinh doanh để huy động tiềm năng của các thành phầnkinh tế chăm lo phát triển nhà ở, đồng thời khắc phục tâm lý trông chờ ỷ lại vàochính sách phân phối, báo cấp về nhà ở vốn không phù hợp và có nhiều bất cập

Từ chủ trương đúng đắn nêu trên, trong những năm gần đây, linh vực đầu

tư phát triển nhà ở đã huy động được khá lớn tiềm lực về vốn, tật tư, vật liệu xâydựng và lực lượng lao động Nhiều cơ chế chính sách về quản lý và phát triểnnhà ở đã được ban hành như chính sách cấp giấy quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở tại đô thị, chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho ngườiđang thuê, chính sách ưu đãi đầu tư để xây dựng nhà ở để bán và cho thuê;Chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; Chính sách hỗtrợ đồng bào các dân tộc thiểu số nghèo, các hộ vùng thường thường xuyên ngập

lũ đồng bằng sông Cửu Long cỉa thiện nhà ở; Phong trào xây dựng nhà tìnhnghĩa, nhà tình thương, phòng trào vận động giúp đỡ người nghèo xây dựng nhà

ở và nhiều chính sách khác đã tác động tích cực, góp phần giải quyết nhu cầu

bức xúc của nhân dân về chỗ ở trong thời gian qua, đồng thời góp phần tích cựcvào chủ trương kích cầu của Chính phủ.

Tuy nhiên trong thời gian qua, nhất là từ khi thcự hiện chính sách pháttriển kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng

xã hội chủ nghĩa, công tác quản lý và phát triển nhà ở trong phạm vi cả nước đãbộc lộ nhiều tồn tại cần được khắc phục Tình trạng phát triển nàh ở manh mún,

tự phát, trái với quy định của pháp luật còn diễn ra phổ biến Quỹ nhà ở trênphạm vi cả nước mặc dù có tăng lên nhưng do tình trạng xây dựng không phùhợp với quy hoạch, thiếu sự giám sát, hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nướcdẫn đến tình trạng phát triển tự phát, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến trúc vàmôi trường sống diễn ra hàng ngày ở cả đô thị và nông thôn Nhà ở cho các đốitượng có thu nhập thấp ( cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngânsách; công nhân làm việc trong các khu công nghiệp tập trung; sinh viên cáctrường đại học, cao đẳng ) chưa được quan tâm đúng mức Xu thế xây dựngnhà ở nhằm mục đích thương mại, xây dựng nhà ở sang trọng, đắt tiền để báncho các đối tượng có thu nhập cao nhằm mục đích thu nhiều lợi nhuận có chiềuhướng phát triển nhanh đang lấn át ý nghĩa xã hội của nhà ở

Mặt khác qua thời gian, tình hình kinh tế - xã hôi của đất nước đã cónhiều thay đổi Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội cả nước đến năm 2020 đãđược Đảng và Nhà nước xác định Cả nước đang trong qúa trình phát triển theohướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xãhôi của cảnước nói chung và của từng vùng nói riêng đã được nghiên cứu xâydựng Để phù hợp với xu hướng hội nhập Quốc tế, Nhà nước ta đã và đang tậptrung nghiên cứu xây dựng mới, đồng thời rà soát để sửa đổi, bổ sung nhiều bộluật, đạo luật nhằm quản lý có hiệu quả mọi hoạt động thuộc các lĩnh vực củađời sống xã hội

Các chính sách thuộc lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở không thể nằmngoài khuôn khổ điều chỉnh của luạt pháp Những chính sách về quản lý và pháttriển nhà ở ban hành trước đây do vậy, có nhiều điểm còn chưa phù hợp với các

văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực nhà ở được Nhà nước ban hànhhoặc sửa đổi, bổ sung trong thời gian gần đây.

Ngoài ra, các chính sách về lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở còn chưađồng bộ Còn thiếu một số chính sách phát triển nhà ở cho các đối tượng có thunhập thấp như cán bộ, công chức, viên nước, công nhân làm việc trong các khucông nghiệp, ku chế xuất, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, nhà ở côngvụ Đặc biệt là từ trước đến nay tuy Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách vềquảnlý và phát triển nhà ở nhưng chủ yếu tập trung cho khu vực đô thị mà chưa cócác chính sách lơn đối với việc quản lý và phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc nghiên cứu, thực hiện đề án "

khảo sát đánh giá tình hình quản lý và phát triển nhà ở từ năm 1991 đến nay.

Đề xuất các cơ chế chính sách về quản lý và phát triển nhà ở để hoàn thiện hệthống pháp luật nhà ở" là một đòi hỏi khách quản và hết sức cần thiết

II Mục tiêu của dự án:

1/ Trên cơ sở kết quản điều tra khảo sát tình hình quản lý và phát triển nhà

ở tại một số đô thị và vùng nông thôn tiêu biểu đại diện cho các vùng miền trong

cả nước đánh giá tổng quan tình hình quản lý và phát triển nhà ở trong phạm vi

cả nước từ năm 1991 đến nay; phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý vàphát triển nhà ở; phân tích, đánh giá nguyên nhân của các tồn tại trong công tácquản lý và phát triển nhà ở

2/ Phân tích, đánh giá các chính sách đã ban hành liên quan đến công tácquản lý và phát triển nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn; phân tích nhữngđiểm chưa phù hợp hoặc còn thiếu cần bổ sung của các chính sách đã ban hành

để phù hợp vời tình hình thực tế và chưa phù hợp với các văn bản quy pháp luậtmới được Nhà nước ban hành hoặc sửa đổi, bổ sung

3/ Trên cơ sở phân tích đánh giá thực trạng công tác phát triển nhà ở và phântích, đánh giá các chính sách hiện hành liên quan đến công tác quản lý và phát triểnnhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn đề xuất các cơ chế chính sách về quản lý vàphát triển nhà ở để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà ở Đễ xuất các cơ chế chínhsách về quản lý và phát triển nhà ở để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà ở

III Phạm vi nghiên cứu của dự án.

1/ Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình quản lý và phát triển nhà ởtrong phạm vi cả nước, trong đó chú trọng các đô thị lớn trực thuộc trung ương

có quỹ nhà ở lớn và tốc độ phát triển nhanh; các khu vực nông thôn thuộc cácvùng miền: Đồng bằng Sông Hồng, Trung Bộ, khu vực miền núi, Đông Nam

Bộ, đồng bằng sông Cứu Long Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng nhà

ở trong các làng nghề truyền thống

2/ Tổng hợp, phân tích, đánh giá các chính sách mà Nhà nước ban hànhliên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị và nông thôn

3/ Nghiên cứu, đề xuất các cơ chế chính sách về quản lý và phát triển nhà

ở để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà ở

IV Nội dung của Dự án:

Nội dung của Dự án gồm 6 phần:

1/ Mở đầu: Phân tích sự cần thiết phải nghiên cứu, thực hiện Dự án;

2/ Đánh giá tổng quan thực trạng công tác quản lý và phát triển nhà ở tại

đô thị và nông thôn;

3/ Tổng hợp, phân tích đánh giá các chính sách hiện hành có liên quanđến công tác quản lý và phát triển nhà ở tại đô thị và nông thôn;

4/ Đề xuất các cơ chế chính sách về công tác quản lý và phát triển nhà ởphù hợp;

5/ Kết luận: Hiệu quả của Dự án:

6/ Phần phụ lục: Thực trạng công tác quản lý và phát triển nhà ở tại một

số tỉnh và thành phố trọng điểm

Phần thứ nhất TỔNG QUAN VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ &

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TỪ NĂM 1991 ĐẾN NAY A/ TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân cư, là mộttrong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình, làlĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế và giải quyếtvấn đề xã hội của đất nước

Từ năm 1991, quán triệt Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thức VI,Nhà nước đã ban hành pháp lệnh nhà ở với mục tiêu khuyến khích các tổ chức,

cá nhân tham gia xây dựng nhà ở và khẳng định quyền sở hữu chính đáng về nhà

ở được tạo lập hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội Nhà nước thực hiệnchính sách xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, đưa tiền nhà vào lượng và chuyềnhoạt động cho thuê nhà ở theo cơ chế bao cấp sang phương thức kinh doanh làbước đi quan trọng để huy động tiềm năng của các thành phần kinh tế vào chăm

lo sự nghiệp nhà ở, Khắc phục tâm lý trông chờ, ỷ lại vào chính sách phân phốinhà ở vốn đã không hợp lý và kéo dài nhiều năm tại các đô thị Từ chủ trươngđúng đắn này mà hơn 10 năm qua, trên phạm vi cả nước đã huy động khá lớntiềm lực về vốn, vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị và lực lượng lao độngvào lĩnh vực phát triển nhà ở Chính sách khuyến khích phát triển nhà ở theo dự

án bảo đảm đồng bộ giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đượctriển khai ở nhiều địa phương Trong đó thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh là hai thành phố có nhiều dự án đã và đang được triển khai Những kết quảđạt được của công tác phát triển nhà ở đã khăng định tính ưu việt của chính sách

về kinh tế - xã hội, kiến trúc, cảnh quan và môi trường sống của cộng đồng dân

cư và của từng hộ gia đình

Cùng với việc đổi mới các cơ chế chính sách trong quản lý và phát triểnnhà ở, việc phát triển mạnh mẽ của khoa học công nghệ xây dựng, công nghệsản xuất vật liệu xây dựng và các sản phẩm công nghiệp phục vụ yêu cầu xâydựng nhà ở trong những năm qua đã góp phần nâng cao chất lượng và tiện nghinhà ở.

Về lực lượng lao động tham gia xây dựng nhà ở hơn 10 năm qua đã đượctăng lên đáng kể cả số lượng và chất lượng Thị trường lao động phục vụ yêucầu xây dựng nhà ở tập trung cũng như nhà ở do dân tự xây dựng được hìnhthành và phát triển ở nhiều đô thị

Chính sách bán nhà ở thuộc sử hữu Nhà nước cho người đang thuê, chínhsách về đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, chính sách về cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, chính sách hỗ trợ những người có công với cáchmạng, chính sách hỗ trợ đồng bào các dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăncải thiện nhà ở, phong trào xây dựng nhà tình nghĩa , nhà tình thương và nhiềuchính sách khác đã tác động tích cực và trực tiếp đến công tác phát triển nhà ở

để giải quyết những yêu cầu bức xúc của nhân dân về chỗ ở góp phần tích cựcvào thực hiện chủ trương kích cầu của Chính phủ trong những năm gần đây

I Những kết quản đạt được trong lĩnh vực nhà ở từ năm 1991 đến nay.

1- Hơn 10 năm qua Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm thúcđẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyền từ cơ chế bao cấp vềnhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động cải thiện chỗ ở

Một số chính sách lơn Nhà nưcớ đã ban hành trong thời gian này bao gồm:Pháp lệnh nhà ở ban hành năm 1991 Chính Sách xoá bỏ bao cấp, đưa tiềnnhà vào tiền lương ban hành năm 1992 luật Đất đai và các chính sách chuyểnhoạt động cho thuê nhà ở sang phương thức kinh doanh ban hành đầu năm 1993.Chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và chính sách mua bán vàkinh doanh nhà ở ban hành năm 1994 Chính sách hỗ trợ người có công cải thiệnnhà ở ban hành năm 1996 Năm 1997 và 1998 ban hành thí điểm một số cơ chế

ưu đãi và khuyến khích đầu tư xây dựng nàh ở Năm 1998 Chính phủ đã áp dụng

cơ chế vay vốn cỉa thiện nhà ở đối với đồng bào bị bão lụt đồng bằng Sông Cửu

Long Năm 1999 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết về giao dịchdân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 Năm 2000 Chính phủban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động cách mạng trước Cách mạng tháng

8 năm 1945 cải thiện nhà ở và từ năm 1999 đến nay đã ban hành một số chínhsách ưu đãi về tiền sử dụng đất, một số cơ chế về thuế đối với hoạt động đầu tưxây dựng nhà ở Cuối năm 2001 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2001/

NĐ - CP về ưu đại đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê và NGhị định số81/2001/NĐ - CP về việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ởtại Việt Nam Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 173/2001/QĐ -TTG về phát triển kinh tế xã hội vùng đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2001

- 2005 trong đó có nội dụng xây dựng cụm tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũđồng bằng sông Cửu Long, quyết định 134/2004/QĐ - TTG về một số chínhsách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho các hộ đồng bào dântộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn Quyết định 76/QĐ - TTG ngày06/5/2004 về định hướng phát triển nhà ở năm 2020 Đặc biệt năm 2003 Quốchội thông qua Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, Luật sửa đổi bổ sung một sốđiều của Luật đất đai năm 2001

Các cơ chế chính sách do Nhà nước ban hành đã tạo điều kiện cho các tổchức, doanh nghiệp và các nhân tích cực tham gia phát triển nhà ở Diện tích nhà

ở cả nước không ngừng tăng thêm Năm 1991 tổng diện tích nhà ở trong phạm

vi cả nước là 629 triệu m2, hiện nay đã đạt trên 800 triệu m2 Trong đó diện tíchnhà ở do nhân dân tực xây dựng mới và cải tạo chiếm 75% Nhà ở do các doanhnghiệp xây dựng chiếm 25% Nhờ kết quả đầu tư xây dựng nhà ở đạt được trongnhững năm qua đã nâng tổng số hộ gia đình có nhà ở từ 95% năm 1990 lên99/93% vào năm 1999 Diện tích ở của đa số hộ gia đình được tăng lên rõ rệt

Tỷ lệ hộ gia đình có diện tích nhà ở các loại thể hiện như sau:

Bảng: Cơ cấu nhà ở theo diện tích:

( theo tỷ lệ % số hộ)

- Diện tớch ở bỡnh quõn đầu người cũng được tăng lờn đỏng kể Từ năm

1991 đến nay, diện tớch nhà ở bỡnh quõn tại khu vực đụ thị tăng từ 7,5m2 lờn103m2/người; tại khu vực nụng thụn tăng từ 7,5m2 lờn 10m2/ người

Chất lượng nhà ở trong những năm vừa qua đó được nõng lờn rừ rệt.Những khu nhà ở mới khang trang thay thế cho nhà ở cũ đó xuống cấp ở hầuhết cỏc đụ thị đều đó và đang xuất hiện những khu đụ thị mới, khu nhà ở mới,tuyến phố mới và nhiều nhà ở của nhõn dõn được xõy dựng mới hoặc cỉa tạo,nhờ đú đó gúp phần thay đổi diện mạo của đụ thị và tạo ra chỗ ở bền vững( khu

1991 2004

Diện tích bình quân nhà ở đô

thị Diện tích bình quân nhà ở nông thôn

nhà ở Linh Đàm, Định Công, Làng Quốc Tế Thăng Long tại Hà Nội: khu đô thịmới Nam Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng tại Thành Phố Hồ Chí Minh ).

Nhà ở phát triển đa dạng cả về chất lượng xây dựng và trang trí nội, ngoạithất Bên cạnh việc phát triển các loại nàh biệt thự, nhà vườn, nhà liên kết, một

số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cưcao tầng với kiến trúc hiện đại và cơ cấu căn hộ hợp lý

Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những tiến bộ

rõ rệt Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các khu nhà chung cư cũ đã đượcthay thế bằng các căn hộ mới khép kín với diện tích các phòng ở thích hợp hơn

Bên cạnh việc phát triển về chất lượng kiến trúc nhà ở, giải pháp quyhoạch chi tếit một số khu nhà ở đô thị đã có sự kết hợp hài hoà giữa nhà caotầng và nhà thấp tầng

2- Từ 1991 đến nay công tác quy hoạch của các đô thị về cơ bản đã đượclập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây là cơ sở rất quan trọng cho việctriển khai các dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanhnhà cũng như hoạt động xây dựng nhà ở của nhân dân Nhờ có sự tham gia củanhiều thành phần kinh tế trong đầu tư xây dựng nhà ở của toàn xã hội tăng lênđáng kể so với những thập niên trước

3 - Từ năm 1991 đến nay, tại các khu vực đô thị, bên cạnh nhà ở do dânxây dựng, đã từng bước hình thành mô hình phát triển nhà ở theo các dự án Đây

là mô hình phát triển nhà ở bền vững có nhiêu ưu điểm, phù hợp với nội dung,yêu cầu của công tác xây dựng và chỉnh trang đô thị Nhờ thực hiện mô hìnhphát triển nhà ở theo dự án, các đô thị có điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụngquỹ đất; phát triển đồng bộ và hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội củakhu vực dự án; tạo không gian, cảnh quan và môi trường ở tốt hơn Nếu ở gianđoạn 1991 đến 1995 cả nước mới chỉ có 98 dự án nhà ở ( chủ yếu là ở thành phố

Hồ Chí Minh và Hà Nội) thị trong giai đoạn từ 1996 đến 2004 tại cac đô thị trênphạm vi cả nước đã có trên 1.000 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diệntích đất dành cho các dự án trên 1 vạn ha

Tại thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn trước năm 1993 bình quân mỗinăm xây dựng từ 15 đến 16 ngàn căn nhà với diện tích trên 500.000m2/năm thì

từ năm 1993 thành phố đã chú trọng đầu tư phát triển nhà ở chung cư cao tầng,tổng số căn hộ nhà chung cư cao tầng xây dựng năm 1994 so với năm 1992 tănghơn 5 lần Trong giai đoạn 1996 đến 2004 thành phố đã triển khai gần 800 dự

án, xây dựng trên 10 triệu m2 nàh ở, trong đó 87 dự án hàon thành đưa vào sửdụng Thành phố đã chỉ đạo triển khai có kết quả chương trình giải toả nhà ở lụpxụp dọc kênh Nhiêu lộc - Thị Nghè, đồng thời thực hiện việc xây dựng quỹ nhà

ở tái định cư cho trên 40.000hộ gia đình

Tại thủ đô Hà nội, trong kế hoạch 5 năm 1991 - 1995 đã thực hiện xâydựng trên 800.000m2 nàh ở Giai đoạn 1996 - 2004 đã triển khai gần 200 dự ánnhà ở những phần lớn là dự án có quy mô không lớn Bình quân mỗi năm Thủ

đô Hà Nội xây dựng mới thêm hơn 200.000m2 nhà ở Trong 3 năm gần đây bìnhquân mỗi năm đã xây dựng mới hơn 1.000.000m2

Các thành phố trực thuộc Trung ương: Đà Nẵng, Hải Phòng, Hạ Long,Nha Trang, Biên Hoà, Cần Thơ, Đà Lạt, Quy Nhơn, Rạch Giá, Đồng Hới, Đồng

Hà, Bắc Ninh.v.v bước đầu đã chú trọng phát triển nhà ở theo dự án để đảmbảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với nhà ở Các dự án nhà ở

đã và đang triển khai tuy quy mô còn nhỏ bé chưa tạo được những chuyển biếnđáng kể như mong muốn nhưng cũng tạo được những tiền đề ban đầu cho sựphát triển đúng hướng Từ kinh nghiệm tốt trong phát triển nhà ở theo dự án củacác thành phố trực thuộc trung ương, bước đầu đã tạo sự thống nhất của lãnhđạo các cấp ở nhiều đô thị về chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án Tuyvậy, cũng còn nhiều tỉnh còn khó khăn, thu nhập của nhân dân chưa cao cộngvới thị trường bất động sản nhà đất chưa phát triển nên việc xây dựng nhà ở chủyếu vẫn là tự phát của những người có nhu cầu cải thiện chỗ ở

Một vài địa phương đã áp dụng thành công việc quai đê lấn biển để tạothêm quỹ đất xây dựng nhà ở như Quảng Ninh, Kiên Giang, Ninh Bình

Một số thành phố, thị xã tuy chưa tổ chức phát triển nhà ở theo dự án song

đã có nhiều cố gắng trong việc quản lý xây dựng nàh ở theo quy hoạch như Thái

Bình, Phúc Yên, Lào Cai, Lạng Sơn, hà Giang, Thủ dầu Một Các khu nhà ởxây dựng theo dự án đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như kếtquả việc quản lý hoạt động xây dựng nhà ở tại các đô thị trong cả nước đã gópphần tạo nên sự phát triển bền vững, tạo cảnh quan, môi trường nâng cao điềukiện sống của nhân dân.

4 - Mô hình huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đa dạng bước đầu tạođiều kiện cho các đơn vị có điều kiện phát triển nhà ở theo dự án Sự thành côngcủa cơ chế huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi

và vốn của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án thực hiện có kết quảcông tác đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựngnhà ở và các công trình phúc lợi xã hội để sớm đưa dự án vào khai thác có hiệuquả Ước tính trong 9 năm ( 1996 - 2004) tổng số vốn huy động để phụ vụ côngtác phát triển nhà ở khoảng 45.000 tỷ đồng do các doanh nghiệp tự huy động vàkhoảng 3.000 tỷ đồng do Nhà nước hỗ trợ ( chủ yếu được sử dụng từ nguồn bánnhà thuộc sở hữu nàh nước theo quy định của Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994của Chính phủ)

Một số đơn vị đã mạnh dạn áp dụng hình thức huy động vốn thông qualiện doanh liên kết và bước đầu áp dụng việc huy động vốn qua phát hành tráiphiếu xây dựng dự án Một số địa phương đã tập trung nguồn vốn bán nhà ởthuộc sở hữu Nhà nước để các doanh nghiệp được vay vốn phát triển nhà ở

Việc huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nàh ở cũng đã cónhững chuyển biến nhất định Từ năm 1995 đến nay, một số dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài đã được triển khai thí điểm tại Thành Phố Hồ Chí Minh vàThủ đô Hà Nội Quá trình thực hiện cac dự án cso vốn đầu tư nưcớ ngaòi chothấy bước đầu đã có kết quả tốt, đặc biệt là về bố cục không gian, kiến trúc, cảnhquản, chất lượng xây dựng và cơ chế quản lý sau đầu tư

5 - Từ năm 1991 đến nay Lực lượng tư nhân tham gia đầu tư xây dựngnhà ở phát triển khá mạnh ở hầu hết các đô thị, đặc biệt là thủ đô Hà Nội, Thànhphố Hồ Chí Minh và một số đô thị lớn khác Ngoài việc phục vụ nhu cầu nhà ở

của bản thân, lực lượng này đã đóng góp một phần quan trọng vào sự hoạt độngcủa thị trường bất động sản nhà ở.

6 - Để đáp ứng yêu cầu xây dựng mới và cải tạo một khối lượng đáng kểnàh ở của nhân dân và nhà ở thuộc sử hữu Nhà nước, các địa phương trong cảnước đã hình thành, củng cố và phát triển các doanh nghiệp với hàng vạn laođộng hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Trong sốtrên 800 doanh nghiệp có 3 tổng Công ty chuyên về đầu tư phát triển nhà và khu

đô thị mới ( một của Bộ Xây dựng, một của Thành phố Hà Nội và một của Thànhphố Hồ Chí Minh) Tiêng Thành phố Hồ Chí Minh trong lĩnh vực này có 153doanh nghiệp Nhà nước và trên 300 doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tếkhác

Các doanh nghiệp đã góp phần tích cực của mình vào việc đầu tư xâydựng làm tăng quỹ nhà ở của toàn xã hội góp phần thực hiện các mục tiêu của sựnghiệp phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước: tham gia có kết quảchủ trương kích cầu của Chính phủ và chuẩn bị các điều kiện để tham gia tíchcực hơn trong hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta theo tinh thầnhNghị quyết Trung ương của Đảng Cùng với việc phát triển nhà ở trong 10 nămqua, thị trường về vật liệu xây dựng nhà ở cũng được tăng cường cả về số lượng

và chất lượng đã tạo ra gái trị hàng hoá cho xã hội và tạo công ăn việc làm đáng

kể cho một bộ phận lao động

7- Trong giai đoạn từ 1991 đến nay, nhà ở nông thôn phát triển mạnh mẽ

về số lượng và hcất lượng Điều kiện ở của người dân nông thôn ngày càngđược cải thiện đặc biệt là Đồng Bằng Bác Bộ và các khu vực phát triển cây côngnghiệp và du lịch dịch vụ Nhà ở vùng ngập lũ Đồng Bằng Sông Cửu Long đangđược sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ, sự quan tâm của các ngành, của chínhquyền các cấp, nhân dân đã và đang triển khai những biện pháp có hiệu quả nhưtôn nền để xây dựng nhà ở Nhiều đề tài nghiên cứu ứng dụng của các đơn vị,nhiều sản phẩm nhà ở, cá loại vật liệu mới phù hợp với điều kiện khí hậu củavùng ngập lụt đã được đaư vào áp dụng Các chính sách hỗ trợ tạo điều kiện đểđồng bào dân tộc thiểu số đời sống khó khăn cải thiện nhà ở của Nhà nước ban

hành trong thời gian qua đã được triển khai thcự hiện tốt ở cac địa phương.Hàng nghìn hộ gia đình đồng bào các dân tộc thiểu số Pacô - Vân Kiều QuảngTrị, đồng bào dân tộc thiểu số ở các tỉnh Tây Nguyên, miền núi phía Bắc đãđược hỗ trợ về nhà ở.

Ngoài việc phát huy vai trò tự lực cánh sinh trong phát triển nhà ở tại khuvực nông thôn, ở nhiều địa phương trong cả nước đã triển khai có kết quả chínhsách hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn cải thiện nhà ở thông qua cácchương trình xoá bỏ nhà tạm, nhà tranh, tre, nứa, lá; huy động cộng đồng, dòng

họ giúp đỡ các hộ nghèo xây dựng nhà ở, cho các hộ nghèo vay vốn cải thiệnnàh ở với lãi xuất ưu đãi Nhờ đó mà trong thời gian qua, nhà ở tại khu vựcnông thôn đã có những chuyển biến tích cực góp phần cải thiện có kết quả chỗ ởcho người dân nông thôn

8- Trên phạm vi cả nước những năm vừa qua đã phát động và nhận được

sự hưởng ứng có hiệu quả phong trào xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.Đây là hoạt động thể hiện sự quan tâm của Nhà nước, của các đoàn thể, tổ chức

và cá nhân trong việc cải thiện chỗ ở cho nhứng đối tượng thuộc diện toàn xãhội có trách nhiệm chăm lo Các địa phương đã và đang thcự hiện có kết quảchính sách hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nàh ở theo chính sáchcủa Nhà nước đã ban hành Trong 9 năm 1996 - 2004, trong phạm vi toàn quốc

đã xây dựng được trên 5.000 căn nhà tình nghĩa; Giải quyết hỗ trợ cải thiện nhà

ở cho gần 10.000 trường hợp thuộc diện chính sách

II Những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý và phát triển nhà ở

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được nói trên, lĩnh vực phát triển nhà ởnhững năm qua cũng bộc lộ những tồn tại, yếu kém cần được khắc phục Cụ thể là:

1- Chủ trương xoá bao cấp, tạo điều kiện để mọi thành phần kinh tế, mọi cánhân phát triển nhà ở là hoàn

toàn đúng đắn song việc chỉ đạo thcự hiện ở nhiều địa phương chưa đạt được kếtquả mong muốn Quỹ nhà ở giai đoạn 1991 đến nay tuy có tăng lên đáng kể sovới thời kỳ 1981 - 1990 nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của xãhội Với tộc độ gia tăng dân số đô thị do quá trình đô thị hoá nhanh làm cho việc

giải quyết chỗ ở ngày một khó khăn Vì vậy diện tích nhà ở bình quân đầu ngườikhu vực đô thị vẫn còn thấp Số nhà ở xây dựng cho cán bộ, công chức, viên chức

và người có thu nhập thấp mua hoặc thuê chưa được chú trọng đã dẫn đến sự cáchbiệt ngày càng rõ rệt về điều kiện ở giữa hộ giàu và hộ nghèo Phần lớn nhữngngười có thu nhập thấp tại đô thị và nông thôn

Nhìn tổng thể quỹ nhà ở quốc gia còn trong tình trạng chất lượng thấpkém Nhà ở kiên cố mới chiếm 13%; nhà ở bán kiên cố chiếm 50%; nhà khung

gỗ chiếm 14% và nhà tạm ( đơn sơ) chiếm tỷ lệ 23% Trong đó, một số vùng nhà

ở đơn sơ chiếm tỷ lệ cao như: Đồng bằng sông Cửu Long ( 56%) Tây Bắc(29%), Tây Nguyên ( 20%); Đông Bắc ( 15%); Đông Nam Bộ ( 21%) và vùngduyên hải Nam Trung Bộ ( 19%)

Biểu đồ về chất lượng nhà ở trong tổng quỹ nhà ở theo thống kê 1999

Các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng,Huế và một số đô thị loại II khác, số lượng các hộ sống trong những nhà chậtchội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch; các " xóm liều" còn tồn tại ở các đôthị Số lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong tình trạng xuống cấp rấtnguy hiểm cần phải cải tạo và xây dựng lại để đảm bảo an toàn tính mạng, tàisản cho những hộ gia đình đang sống tại đây Ngoài ra các thành phố khác nhưViệt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Hạ Long, Hỉa Phòng quỹ nàh cao tầng xây dựngtrong thời kỳ bao cấp cũng đứng trước tình trạng xuống cấp và nguy hiểm

2- Trong những năm qua nhiều địa phương đã tiến hành việc giao đất đểnhân dân xây dựng nhà ở Đây là việc làm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội

Nhà khung g?

Nhà t?m

của nước ta những năm vừa qua Tuy vậy trước khi giao đất chính quyền các cấpchưa có biện pháp huy động nguồn vốn để tạo hạ tầng kỹ thuật; chưa tập hợp và

bố trí các hộ có nhu cầu nhận đất xây dựng nhà ở vào các dự án; thiếu tổ chứcchỉ đạo việc quảnlý xây dựng nhà ở tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, cảnh quanmôi trường dẫn đến tình trạng xây dựng tự phát vừa lãng phí của cải lại khôngđồng bộ về hạ tầng, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị Đây là kết quả của sự chưatập trung chỉ đạo điều hành hoạt động xây dựng nhà ở của các cấp chính quyềntrong những năm vừa qua

Nhà ở tại khu công nghiệp, các vùng nông thôn, miên fnúi chưa đượcquan tâm nghiên cứu cả về chính sách, về vốn, vật liệu xây dựng cũng như cácgiải pháp về kiến trúc, kỹ thuật để giúp cho đồng bào có những mẫu nhà ở hợp

lý, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội cũng như thiên nhiên từng vùng Tìnhtrạng " thả nổi" để nhân dân tự lo liệu mà thiếu sự chỉ đạo, hướng dẫn hoặcchậm đề xuất chính sách sáng tạo điều kiện của Nhà nước đã ảnh hưởng đến tiến

độ và chấtlượng quá trình cải thiện chỗ ở của nhân dân Nhìn chung tại nhữngkhu vực này cần có những biện pháp hỗ trợ của Nhà nước và hướng dẫn của các

cơ quan chuyên môn để tạo sự chuyển biến trong công tác phát triển nhà ở, gópphần nâng cao điều kiện ở cho nhân dân và xây dựng nông thôn ngày càngkhang trang, sạch đẹp và văn minh

3- Việc đầu tư xây dựng nhà ở những năm qua tuy đã có chú ý đa dạngcác loại nhà, nhưng do khối lượng nhà ở của dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn lạikhông được hướng dẫn, kiểm tra về thiết kế, kiến trúc, về hạ tầng.v.v do đónhà ở xây dựng mới tăng lên đáng kể, song bộ mặt đô thị vẫn trong tình trạnglộn xộn và mất mỹ quan Kiến trúc nhà ở lai tạp còn rất phổ biến từ đô thị đếnnông thôn Xu hướng này vẫn tiếp tục có chiều hướng tăng lên

Việc áp dụng công nghệ mới cũng như vật liệu xây dựng nhà ở để đẩymạnh tốc độ xây dựng, nâng cao chất lượng và hạ giá thành nhà ở chưa đượcchú trọng Những năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinhdoanh nhà ở quan tâm nhiều đến yếu tố kinh tế đơn thuần mà ít chú ý đến tínhchất xã hội của nhà ở, do đó số lượng nhà ở dùng để bán và cho thuê đối với

người thu nhập thấp còn hạn chế Một số doanh nghiệp kinh doanh nhà chỉ mớidừng kại ở mức độ khai thác quỹ đất để bán mà chưa chú ý đến việc đầu tư xâydựng để tăng diện tích nhà ở, đồng bộ về cơ sở hạ tầng góp phần vào việc gaỉiquyết nhu cầu nàh ở cũng như điều kiện sống của nhân dân.

4- Mô hình tổ chức phát triển nhà ở theo dự án là thể hiện xu hướng đúngđắn nhưng do những nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhiều đô thị chưatriển khai được chủ trương này mà chủ yếu là nhà ở xây dựng tự phát, thiếu tuânthủ quy hoạch Kết quả xây dựng nàh ở tự phát đã để lại hậu quả nghiêm trọngđòi hỏi tốn kém nhiều tiền của cũng như thời gian để xử lý chúng trong tương lại

Việc triển khai thực hiện các cơ chế chính sách đã ban hành từ năm 1991đến nay tại các tỉnh, thành phố còn chậm Đặc biệt là chủ trương triển khai hoạtđộng phát triển và kinh doanh nhà ( Nghị định số 61/CP) cũng như việc cấp giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ( Nghị định số 60/CP) là

cơ sở để tạo điều kiện đẩy mạnh công tác quản lý và phát triển nhà ở chưa đạtđược yêu cầu mong muốn của Nhà nước cũng như của nhân dân

Tại nông thôn, còn tình trạng nha fở xây dựng không có quy hoạch khá phổbiến Người dân xây dựng nhà ở thiếu sự hướng dẫn về kiến trúc Hiện tượng laitạp, không phù hợp về kiến trúc nhà ở xuất hiện ngày càng nhiều Hạ tầng kỹthuật tại nhiều khu vực nông thôn chưa được quan tâm Xen kẽ giữa các khu dân

cư là các làng nghề phát triển tự phát với tốc độ nhanh không theo quy hoạch làmảnh hưởng nặng nề đến môi sinh, môi trường trong khu vực dân cư Việc quản lýnhà ở nông thôn hầu như còn bỏ ngỏ chưa có sự quan tâm của các cấp, các ngành

Điều kiện về nhà ở của các hộ nghèo, đặc biệt là các khu vực thuộc vùngsâu, vùng xa còn gặp nhiều khó khăn Một số bộ phận dân cư còn sinh sốngkhông an toàn và ổn định trong các khu vực vạn đò, vạn chài thuộc các tỉnh venbiển miền Trung là vấn đề bức xúc đòi hỏi các cấp chính quyền cần sớm có chínhsách và giải pháp để giúp các hộ nghèo tại khu vực này có chỗ ở bảo đảm cuộcsống bền vững

III Nguyên nhân của những tồn tại trong công tác quản lý và phát triển nhà ở

Qua nghiên cứu và phân tích đánh giá kết quả khảo sát thực tế cho thấy cónhiều nguyên nhân ( cả khách quan và chủ quan) dẫn đến những tồn tại, yếu kémtrong công tác quảnl ý và phát triển nhà ở những năm qua Cụ thể gồm nhữngnguyên nhân chủ yếu sau:

1- Nhận thức chưa đầy đủ về vị trí và tầm quan trọng cả về kinh tế - xã hội,đặc biệt là sự đóng góp vào tăng trưởng kinh tế ( GDP), đẩy mạnh kích cầu cóhiệu quả của lĩnh vực phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở, vì vậy tìnhtrạng thả nổi công tác quản lý và phát triển nhà ở diễn ra khá phổ biến ở cả khuvực đô thị và nông thôn Từ cơ chế bao cấp về nhà ở chuyển sang chính sách tạođiều kiện để nhân dân tham gai xây dựng nhà ở là bước chuyển vô cùng phức tạpnhưng hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa xây dựng đượcchương trình phát triển nhà ở của địa phương Vì vậy các địa phương không cócăn cứ để lập kế hoạch phát triển nhà ở Việc thực hiện lập quy hoạch và triểnkhai thcự hiện quy hoạch cũng như chuẩn bị các dự án, chuẩn bị các điều kiệnhuy động vốn, lực lượng không có cơ sở Bất động sản nhà ở chủ yếu hình thành

tự phát, thiếu vai trò điều hành, quản lý của Nhà nước

Các yếu tố cơ bản để bảo đảm cho công tác phát triển nhà ở đạt kết quả nhưđất đai, tài chính, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng Chưa được quy định

cụ thể để bảo đảm phù hợp với đặc điểm của từng nơi Cơ chế về tín dụng trongđầu tư xây dựng nhà ở cũng như trong kinh doanh bất động sản chưa được coitrọng Thời hạn vay trả, lãi suất, điều kiện thế chấp không phù hợp với tình chấttíng dụng phát triển nhà ở đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư kinhdoanh bất động sản nhà ở

2- Phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư chưa là chỉtiêu bắt buộc trong kế hoạch phát triển kinhtế - xã hội từ Trung ương đến địaphương Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức đến hoạt động đầu tư xâydựng và kinh doanh nhà ở Một số địa phương đã thả nổi toàn bộ hoạt động nàycho doanh nghiệp và cho dân tự lo liệu, vì vậy nhiều doanh nghiệp không đủ sứcthực hiện chương trình chăm lo cỉa thiện nhảơ và tác động không tốt đến công tácbảo đảm xây dựng theo quy hoạch

3- Nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà ở vừa thiếu vốn lại vừa thiếu cán bộ

kỹ thuật, cán bộ quản lý có kinh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất độngsản nhà ở Vì vậy, để có vốn các doanh nghiệp tranh thủ khai thác quỹ đất " chilô" để " bán" đã diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, đơn vị Điều này đã gópphần vào tình trạng đầu cơ đất đai, mau bán lại khá phổ biến Việc xây dựng nhà

ở lộn xộn, thiếu sự quản lý về kiến trúc, không gian đã tác động tiêu cực đến hoạtđộng của các dự án Hệ thống hạ tầng không được xây dựng đồng bộ ảnh hưởngđến cảnh quan môi trường đô thị cũng như điều kiện sống của dân cư Nhìn chungcác doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở chưa được hiện toàn và củng cố để hoạtđộng có hiệu quả trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà đất Nhiều doanhnghiệp chưa tạo dựng được " chữ tín" trong hoạt động kinh doanh, vì vậy chưaphát huy được khả năng huy động vốn ứng trước của nhân dân cũng như chưahuy động được hệ thống Ngân hàng tham gia vào quá trình đầu tư kinh doanh bấtđộng sản nhà ở Trình độ cán bộ còn nhiều bất cập, chưa đủ sức đáp ứng với yêucầu của một lĩnh vực kinh doanh phức tạp, liên quan đến nhiều ngành

4- Công tác quy hoạch xây dựng tại đô thị và nông thôn còn nhiều bất cập

là một trong những nguyên nhân quan trọng gây khó khăn, cản trở đến tốc độ pháttriển nhà ở Công tác tư vấn có vị trí và tầm quan trọng đặc biệt trong lĩnh vựcđầu tư xây dựng nhà ở chưa được chú ý, nên nhà ở của nhân dân phát triển theo

xu hướng phô trương hình thức dẫn đến lãng phí tiền của và sử dụng nhiều dạngkiến trúc lai tạp không hài hoà với cảnh quan và không phù hợp với tập quán, lốisống, gây tốn kém và không thích dụng Tiêu chuẩn nhà ở không được kiểm soátchặt chẽ đã để lại nhiều nhà ở với tiêu chuẩn thấp kém hoặc chất lượng xây dựngthấp

5- Sự chậm trễ trong điều hành thị trường bất động sản nàh đất, vừa khôngtạo đà cho sự phát triển của lĩnh vực sản xuất có vai trò quan trọng thúc đẩy tăngtrưởng của nền kinh tế, vừa gây thất thu cho ngân sách đồng thời ảnh hưởng đếntâm lý của số đông nhân dân có nhu cầu cải thiện chỗ ở

6- Trong những năm gần đây tốc độ phát triển nhà ở tăng nhanh nhưngnhìn chung vẫn chưa đáp ứng nhu cầu, nhất là cho các đối tượng có thu nhập thấp

Giá cả nhà đất rất cao đã làm cho hầu hết cán bộ công chức, lực lượng vũ trang,những người làm công ăn lương không thể tiếp cận những căn nàh khang trangvới đầy đủ tiện nghi.

Một bộ phận khá lớn người dân nông thôn, nhất là đồng bào dân tộc thiểu

số, người dân vùng sâu, vùng xa,vùng thường xuyên bị ngập lũ đồng bằng sôngCửu Long còn khó khăn về nhà ở Cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, vệ sinh môitrường tại nhiều khu vực nông thôn còn tình trạng thấp kém ảnh hưởng đến chấtlượng cuộc sống của người dân

B Thực trạng tình hình quản lý và phát triển nhà ở từ năm 1991 đến nayI/ Thực trạng công tác quản lý nhà ở

Trước năm 1991, quỹ nhà ở nước ta được hình thành từ nhiều nguồn khácnhau như tiếp quản từ chế độ cũ, thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa,được xây dựng và phân phối theo kế hoạch của Nhà nước Do được quản lý theo

cơ chế tập trung bao cấp trong một thời gian dài nên hậu quả để lại rất nặng nề:Tình trạng nhà ở xuống cấp nghiệm trọng tại các khu chưng cư, khu tập thể, việcngười dân tự tiện cơi nới, chắp vá sửa chữa làm ảnh hưởng đến mỹ quan và độbền vững nhà ở Đối với quỹ nàh ở thuộc sở hữu nhà nước thì tồn tại nhiều trườnghợp không chịu trả tiền thuê nhà, tự ý chuyển nhượng nàh ở trái pháp luật

Bước vào thời kỳ đổi mới, Nhà nước thcự hiện chủ trương chính sách xoá

bỏ chế độ bao cấp về nhà ở Nhà nước đã ban hành pháp lệnh nàh ở 1991, Quyếtđịnh số 118/TTG ngày 27/11/1992 về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vàotiền lương, Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ vềmua ban và kinh doanh nhà ở, Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 vềquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và một số văn bản khácnhằm huy động tiềm lực trong dân, thực hiện xã hội hoá về nhà ở và tăng cườngquản lý nhà nước về nhà ở Kết quản là trong gần 15 năm trở lại đây quỹ nhà ở đãtăng mạnh cả vềq uy mô, số lượng và chất lượng, công tác quản lý nhà ở bướcđầu có một số kết quả nhất định

Tuy nhiên, song song với việc phát triển nàh ở có tốc độ nhan, công tácquản lý xây dựng nhà ở cũng bộc lộ nhiều tồn tại Nhà ở xây dựng không theo

quy hoạch, tình trạng xây dựng không phép, trái phép, lấn chiếm xảy ra khá phổbiến Việc đăng ký kê khai nhà ở hầu như chưa được thực hiện Công tác cấp giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởcòn chưa đáp ứng yêu cầu; Các giao dịch dân sự về nhà ở rất sôi động nhưng lạidiễn ra không đúng quy định của pháp luật làm thất thoát lớn cho ngân sách nhànước, gây khó khăn cho công tác quản lý đồng thời cũng chính là nguyên nhângây ra những tranh chấp khiếu kiện phức tạp kéo dài trong nhiều năm.

Thông qua điều tra, khảo sát tình hình quản lý nàh ở tại một số địa phương,sau khi đã tổng hợp, phân tích số liệu thống kê cho thấy thực trạng công tác quản

lý nàh ở nước ta thể hiện rõ nét ở các nội dung sau:

1-1 Về công tác đăng ký kê khai nhà ở và quản lý thông tin:

1 Đăng ký 05/7/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 60/CP về quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, trong đó điều 3 và điều 8 quy địnhnhà ở phải được đăng ký, kê khai tại cơ quan cấp xã nơi có nhà ở Tuy nhiên đếnnay hầu hết nhà ở tại đô thị đều chưa được đăng ký theo quy định này Nguyênnhân chủ yếu là chưa có chế tài xử lý trường hợp nhà ở tại đô thị hoặc người sửdụng nhà ở không thực hiện việc đăng ký nêu trên Ngoài ra các quy định đểhướng dẫn thực hiện đăng ký cũng chưa rõ ràng gây khó khăn cho người có nhà ở

và cho cả cơ quan quản lý nhà

Để tạo điều kiện cho người dân thực hiện việc kê khai, đăng ký dễ dàng thìcần có các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký, những giấy tờ cần có trong

hồ sơ đăng ký Bên cạnh đó khi thay đổi về các nội dung như thay đổi chủ sở hữu,tiện tích, kết cấu, tầng cao thì cũng phải có quy định để việc đăng ký đạt đượchiệu quả Những quy định cụ thể trên sẽ là sơ sở pháp lý buộc các chủ thể thcựhiện việc đăng ký kê khai nhà ở đồng thời tạo điều kiện để cơ quan quản lý nhànắm bắt được những biến động về nhà ở tại địa phương

2 Quản lý thông tin:

Thực tế khảo sát tại các địa phương cho thấy cac tỉnh, thành phố đều cóđiều tra, thống kê nhà ở trên địa bàn Hầu hết các địa phương đã sử dụng côngnghệ thông tin trong quản lý nhà ở, đất ở, đất ở Tuy nhiên, việc nghiên cứu áp

dụng phần mềm chuyên ngành trong công tác quản lý nhà ở, đất ở mới chỉ đượcthực hiện tại 3 thành phố Hà Nội, Hải Phòng và thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 06/5/2004 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số76/2004/QĐ - TTG phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, trong

đó yêu cầu UBND các tỉnh trong năm 2004 phải chỉ đạo các cơ quan chức năngnghiên cứu xây dựng chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 và định hướngđến năm 2020 Để triển khai thực hiện, Bộ xây dựng có văn bản số 976/BXD -QLN ngày 30/6/2004 hướng dẫn các địa phương xây dựng chương trình phát triểnnhà ở Tuy nhiên, các địa phương triển khai thực hiện chưa đạt tiến độ theo yêucầu Đến nay mới có 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện Nguyênnhân chính là do công tác điều tra,khảo sát là công việc khó khăn, phức tạp, đòihỏi nhiều thời gian Do chưa xây dựng được chương trình quản lý và phát triểnnhà ở trên địa bàn nên chưa tập hợp được nhiều thông tin về nhà ở nói chung vànhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nói riêng

Nhứng tồn tại chủ yếu trong công tác điều tra, thống kê, khảo sát hiện trạngnhà ở là:

- Các chỉ tiêu thống kê chưa thống nhất, chưa khoa học Ví dụ: Chỉ tiêu vềdiện tích sử dụng và diện tích sàn xây dựng: có địa phương dùng chỉ tiêu là căn

hộ ( thành phố Hồ Chí Minh), có địa phương lại dùng chỉ tiêu là hợp đồng thuênhà ( Hà Nội) Thậm chí có địa phương còn đồng nhất giữa một căn nhà với mộttoà nhà chung cư Điều đó đã làm cho các thông tin không chính xác, thậm chísai lệch làm cho việc tổng hợp số liệu gặp nhiều khó khăn

- Các thành phố chưa xây dựng kế hoạch điều tra, thống kê, khảo sát hiệntrạng nhà ở trên địa bàn

Việc thực hiện các công việc này chỉ được thực hiện thông qua các đề tàinghiên cứu khoa học, không được thực hiện theo định kỳ nên không thườngxuyên cập nhật được những thay đổi về số liệu nhà ở; từ đó chưa kịp thời cónhững biện pháp khắc phục những vướng mắc phát sinh

- Báo cáo không được thực hiện thường xuyên Các số liệu không được cậpnhật hàng tháng nên chưa phản ảnh sát với thực tế đang diễn ra, một số số liệu

báo cáo còn mâu thuận, điều đó cho thấy công tác báo cáo thống kê chưa đượcquan tâm đúng mức.

1-2 Về tổ chức bộ máy:

Nghị định số 36/2003/NĐ - CP của Chính phủ quy định chức năng Bộ Xâydựng thực hiện thống nhất quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở Cụ thể tại điều 2của Nghị định quy định một số nhiệm vụ của Bộ Xây dựng về quản lý nhà ở nhưsau:

- Chủ trì phối hợp các cơ quan có liên quan xây dựng trình Chính phủ cácgiải pháp chính sách về quản lý nhà ở

- Hướng dẫn công tác điều tra, tổng hợp đánh giá quỹ nhà ở

- Hướng dẫn uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngtrong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định củapháp luật

Trên cơ sở chức năng nhiệm vụ quy định trong Nghị định của Chính phủ,đồng thời theo thẩm quyền quy định trong các văn bản về quản lý nàh đất nhưpháp lệnh nàh ở, Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP Bộ Xây dựng đã triển khaithực hiện nhiệm vụ như đôn đốc, kiểm tra hướng dẫn các cơ quan, đơn vị, tổ chứctrong lĩnh vực quản lý nhà ở và ban hành một số quy chế, quy định về quản lý nhà

ở như Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ( ban hành kèm theo quyết định số10/2003/QĐ - BXD ngày 3/4/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), Quy chế quản

lý sử dụng nhà ở chung tại đô thị

Ngoài ra Bộ Xây dựng còn giao cho cục Quản lý nàh là cơ quan thực hiệnquản lý nàh ở trên phạm vi toàn quốc Điều 2 Quyết định số 754/QĐ - BXD ngày30/5/2003 của Bộ trưởng quy định nhiệm vụ của Cục quản lý nhà như sau:

- Nghiên cứu đề xuất tổ chức soạn thảo các chủ trương chính sách quản lý nhà ở

- Theo dõi tổng hợp đánh giá và báo cáo tình hình thực hiện các nhiệm vụtrong lĩnh vực nàh ở trên phạm vi cả nước

- Phối hợp các cơ quan đơn vị, tổ chức có liên quan các địa phương để thcựhiện chức năng quản lý nhà nước của Bộ về lĩnh vực nhà ở

- Tổ chức hướng dẫn công tác điều tra, thống kê, tổng hợp đánh giá quỹ nhà ở

- Hướng dẫn uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngthực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Là nơi cơ quan thường trực Ban chỉ đạo Nhà nước về nhà ở

Hiện nay, Cục quản lý nhà là cơ quan thực hiện chức năng quản lý nàh ởtrên phạm vi cả nước Trong những năm qua cùng với sự phát triển mạnh mẽ củanền kinh tế, tốc độ phát triển quỹ nhà ở của Cục gặp nhiều khó khăn do khốilượng công việc lớn trên phạm vi rộng, lực lượng còn mỏng so với yêu cầu thựctế

Theo quy định hiện nay thì Trung ương chức năng quản lý nhà nước về nhà

ở do Bộ Xây dựng đảm nhận, chức năng quản lý nàh nước về đất đai lại do BộTài Nguyên và Môi Trường đảm nhận

Nhà ở gắn liền với đất đai không thể tách rời nhưng lại do 2 cơ quan củaTrung ương quản lý nên đôi khi còn có những quan điểm về cấp giấy chứng nhận

Bộ Xây dựng cho rằng do nhà ở và đất gắn liền với nhau nên phải cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong cùng giấy chứng nhận, doluật đất đai năm 2003 quy định sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theomột mẫu thống nhất trong cảnước ( Điều 48 Luật đất đai năm 2003) nên cần phảiban hành mẫu giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở riêng nhằm đảm bảo quyền

và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Bộ tài nguyên Môi trường lại cho rằng đất đaihầu như không biến động, chỉ có nhà ở là thường xuyên biến động ( cải tạo, sửachữa ) nên đề nghị chỉ cần đăng ký quyền sở hữu nhà ở, trong khi Luật đăng ký

sở hữu chưa được ban hành Vì vậy nhiều chính sách cần được ban hành nhưngkhông có sự nhất trí giữa các ngành có liên quan

Tại địa phương lực lượng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ở các thànhphố còn mỏng về số lượng và yếu về chất lượng Hiện nay chức năng quản lý nhà

ở tại hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được Uỷ ban nhân dân lạigiao cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất đảm nhận Việc giao cho các cơquan quản lý chuyên ngành về nhà ở có sự không không nhất nên công tác quản

lý nhà ở từ Trung ương đên địa phương gặp nhiều khó khăn Cơ quan quản lý nhà

ở nói trên lại giao chức năng này cho các công ty kinh doanh nhà thực hiện Cáccông ty kinh doanh nhà có các chức năng chủ yếu sau:

- Quản lý quỹ nhà công cho thuê ( ký hợp đồng thuê nhà, gia hạn hợp đồng,thu tiền nhà, giải quyết tranh chấp khiếu kiện, duy tu sửa chữa quỹ nhà đượcgiao ), trong đó có quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy định tạiNghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ

- Tổ chức tiếp nhận các nhà tự quản của các cơ quan chuyên giao sangngành nhà đất để bán hoặc quản lý

- Đầu tư cải tạo, nâng cấp và phát triển nhà theo quy hoạch của thành phố

- Nhận thầu xây lắp các công trình có quy mô vừa và nhỏ

- Dịch vụ tư vấn, thông tin môi giới về nhà đất

Với chức năng như vậy nhưng bộ máy của mỗi công ty thực tế chỉ cókhoảng từ 200 - 300 người, trong đó số người có trình độ đại học là 28,4%, trungcấp là 30%, sơ cấp là 3,4 và chưa qua đào tạo là 38,2%

Quản lý nhà ở là một công việc rất phức tạp liên quan đến nhiều mặt của đờisống xã hội Với lực lượng như vậy thì không thể hoàn thành nhiệm vụ được giao

1- 3 Về quản lý sở hữu nhà ở:

Điều 58 Hiến pháp 1992 quy định " Công dân có quyền sở hữu về thu nhậphợp pháp của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, vốn và tài sản khác trong doanhnghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác và " Nhà nước bảo hộ quyền sở hữuhợp pháp của công dân" Từ quy định này mà Nhà nước tiếp tục ban hành cácchính sách nhằm cụ thể hoá quyền sở hữu về nhà ở của công dân đồng thời tạo cơ

sở để thcự hiện việc quản lý nàh nước trong lĩnh vực này Các chinh sách về quản

lý sở hữu nhà ở được tập trung chủ yếu tại 2 văn bản pháp quy là Bộ luật Dân sựngày 28 tháng 10 năm 1995, Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 củaChính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và các văn bảnhướng dẫn thi hành 2 văn bản nêu trên

Qua khảo sát tại địa phương cho thấy việc triển khai thực hiện Nghị định số60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị đã

đạt được những kết quả nhất định Theo số liệu báo cáo của 40 tỉnh thành thì tínhđến 31/12/2004 các địa phương đã cấp được 1.121.101 giấy chứng nhận Trong đótại 4 thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh thcự hiệnđược như sau:

để Nhà nước thực hiện công tác quản lý các hoạt động liên quan đến lĩnh vực nhàở

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 60/CP trong thời gianqua cũng bộc lộ nhiều vấn đề bất cập so với yêu cầu của nền kinh tế thị trường, thểhiện trên các mặt:

- Nhà đất vốn là vấn đề phức tạp, liên quan đến chỉ đạo của nhiều ngành nhưxây dựng, đất đai, tài chính hệ thống pháp luật thay đổi nhiều lần, đặc biệt là nhữngchính sách về quản lý đất đai, công tác quản lý bị buông lỏng trong nhiều năm,

- Tỷ lệ nhà đất không có giấy tờ hợp lệ rất lớn ( khoảng 70% - 80%), trong

đó số lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, xây dựng sai phép, không phép, mua bán traotay không giấy tờ, tranh chấp khiếu kiện cũng chiếm một tỷ lệ không nhỏ dẫn đếnviệc xem xét, thẩm tra, giải quyết tốn nhiều thời gian

- Nhận thức của người dân còn đơn giản, chưa thấy được ý nghĩa thiết thựccủa giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

- Số hộ gia đình, cá nhân khôngc ó giấy tờ hợp lệ phải nộp tiền sử dụng đất,thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ để được cấp giấy chứng nhận chiếm

số đông nhưng hầu hết là họ chưa có khả năng nộp trong khi những quy định vềnghĩa vụ tài chính còn nhiều bất cập và cao so với thu nhập của họ.

- Do lần đầu tiên tổ chức thực hiện một chính sách lớn, phức tạp nên chưa cónhiều kinh nghiệm, hơn nữa lực lượng trực tiếp triển khai thực hiện ở hầu hết các địaphương đều chưa đủ cả về số lượng và trình độ, trong khi lại quá cầu toàn nên dẫnđến quy trình, thủ tục đo đạc, xét duyệt để cấp giấy còn phức tạp, thời gian kéo dài

Nghị định số 60/CP còn có một số tồn tại cần được khắc phục Nghị địnhchưa quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại khu vực nông thôn

và các loại công trình xây dựng khác không phải là nhà ở, trong khi nhu cầu về cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu với khu vực nông thôn và các loại nhà này cũng rấtlớn Hiện nay, số lượng nhà ở tại nông thôn chiếm khoảng 74% tổng số nhà ở trong

cả nước, số lượng các công trình xây dựng không pahỉ nhà ở chiếm khoảng 30%tổng số công trình xây dựng Nhiều địa phương đã đề nghị mở rộng phạm vi cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu để đáp ứng nhau cầu của các cơ quan, tổ chức, cánhân có nhà ở, công trình xây dựng có điều kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ củachủ sở hữu theo quy định của pháp luật Nghị định này cũng chưa quy định trình tựthủ tục cấp giấy chứng nhận nên chưa phân định rõ trách nhiệm triển khai thực hiệncủa từng cấp địa phương

1- 4 Về quản lý kinh doanh nhà ở:

Hiện nay chính sách có liên quan trực tiếp đến quản lý kinh doanh nhà ở thểhiện qua 3 văn bản pháp quy là Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở,Nghị định 21/CP, Nghị định 71/2001/NĐ - CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 về ưuđãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Tuy nhiên các văn bản nêu trênchưa quy định cụ thể về phạm vi, đối tượng, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của tổchức, cá nhân trong và ngoài nước tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở, chưa quyđịnh cụ thể việc quản lý hoạt động dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở

Nghị định 61/CP quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chongười đang thuê, kinh doanh nhà ở, mua bán nhà ở không nhằm mục đíchkinh doanh bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê là một trongnhững chính sách nhằm thực hiện tư nhân hoá về nàh ở, tạo điều kiện cho

người đang thuê cải thiện nhà ở, đồng thời góp phần thu ngân sách cho Nhànước Theo số liệu thống kê dựa trên báo cáo của 40/64 tỉnh, thành phố thìtính đến hết thành 12/2004 các địa phương đã tiến hành bán được 130.172căn Trong đó qua khảo sát điều tra thực tế tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng,Thành phố Hồ Chí Minh, Tây Ninh, Vĩnh Long thì tình hình thực hiện bánnhà theo Nghị định 61/CP của các địa phương trên như sau:

Để tập trung quản lý và thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chongười đang thuê theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 củaChính phủ hoặc quản lý cho thuê theo chính sách hiện hành, Bộ Xây dựng đãban hành Thông tư số 01/BXD ngày 04 tháng 3 năm 1996 " hướng dẫnchuyển giao nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thuộc diện được bán từ các cơquan hành chính sự nghiệp, lực lượng vụ trang, đoàn thể nhân dân, tổ chứcchính trị, xã hội, các doanh nghiệp Nhà nước cho bên bán nhà" Tuy nhiên,cho đến nay việc abnf giao cũng gặp không ít khó khăn do thiếu hồ sơ thiết

kế, thiếu bản vẽ quy hoạch chi tiết hoặc chưa có thoả thuận của cơ quan quản

lý quy hoạch về khu vực quy hoạch nhà ở, thiếu hợp đồng thuê nhà, chưa truythu đầy đủ số tiền thuê nhà chưa trả, chưa phân bổ được số tiền do nhiều cơquan và hộ dân đóng góp khi sửa chữa, cải tạo Mặt khác, theo quy định trênthì chuyền giao những nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện được bán, còn

những nhà ở không thuộc diện được abns thì cũng có thể không chuyển giao

và như vật tình trạng quản lý phân tán cũng như chưa chấm dứt được

Để thống nhất quản lý đồng thời thcự hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữuNhà nước cần đẩy mạnh công tác chuyển giao quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhànước do các cơ quan tự quản sang các công ty kinh doanh nàh địa phương

Ngày 03/12/2004, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 43/CT - TTG vềviệc chuyển giao nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho Uỷ ban nhân dân các tỉnhthành phố trực thuộc Trung ương Trong đó có Chỉ thị nêu rõ việc bán quỹ nhà ởnày phải hoàn thành trong năm 2005, đồng thời yêu cầu các địa phương nghiêncứu xây dựng kế hoạch cải tạo lại nhà ở không thuộc diện được bán hoặc nhà ở

mà người đang thuê không mua báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong quý I/2005.Thực hiện Chỉ thị số 43/2004/CT - TTG, hiện nay các địa phương đang đôn đốccác cơ quan tự quản chuyển giao quỹ nhà ở mà cơ quan đang quản lý sang chothành phố để quản lý và bán theo Nghị định 61/CP Tuy nhiên, việc triển khaicông tác chuyển giao nhà ở này còn rất chậm

Theo quy định tại Nghị định 61/CP nagỳ 05 tháng 7 năm 1994 củaChính phủ thì kinh doanh nhà ở là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả cáchoạt động nhằm mục đích sinh lợi như: Cho thuê nhà ở, Mua bán nhà ở, nhậnquyền sử dụng đấy để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng

cơ sở hj tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất;Dịch vụ mua bán và cho thuê nàh ở Ngày 05/10/2001 Chính phủ đã ban hànhNghị định 71/2001/NĐ - CP nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanhnghiệp trong việc tham gia các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán và chothuê Phải thừa nhận rằng mặc dù có nhiều nỗ lực trong việc cải thiện nhà ởcho người dân nhưng nhu cầu về nhà ở trong dân là rất lớn Nghị định 71/CP

đã góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở, đăp ứng phần nào yêu cầu về nhà ởcho người dân

Tuy nhiên, qua thực tế cho thấy nảy sinh vấn đề là một số địa phươngquy định chủ đầu tư ( hoặc tổ chức kinh tế) khi xây dựng nhà để bán, cho thuêphải đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng thì mới được bán

Nhưng theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Luật Thương Mại thì nhà ở dùng đểkinh doanh dưới hình thức cho thuê, mua, bán là hàng hoá Hơn nữa, hiện nayNhà nước chưa có quy định bắt buộc tổ chức kinh tế có chức năng kinh doanhnàh ở phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở ( hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu) trước khi bán đối với nhà ở mà tổ chức đó xây dựng trong dự án đượccấp có thẩm quyền phê duyệt Trong trường hợp này nhà ở là hàng hoá vì vậytrong khi Luật kinh doanh bất động sản chưa ban hành thì việc mua bán nhà ởnêu trên được tiến hành theo quy định của pháp luật về thương mại, việc kêkhai nộp lệ phí trước bạ phải thực hiện theo các quy định của pháp luật đốivới tài sản là hàng hoá ( Điều 3 Nghị định số 176/199/NĐ - CP nagỳ11/12/1999 của Chính phủ) Qua vướng mắc nảy sinh trong thực tế có thểthấy hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập chưa thống nhất.

1-5 Thực trạng về quản lý sử dụng nhà ở:

Hiện nay, phần lớn nàh ở tại các tỉnh, thành phố đều bố trí xen kẽ giữacác hình thức sở hữu khác như sở hữu nàh nưcớ, sở hữu tập thể, sở hữu tưnhân hoặc xen lẫn sở hữu hỗn hợp giữa các hình thức sở hữu trên, nhiều ngôinhà được bố trí xen kẽ giữa làm việc và ở, phần lớn các ngôi nhà được bố tricho nhiều hộ ở, 10% xen kẽ làm việc và ở, khoảng 20% sử dụng nhà ở chung

mà đặc biệt là các nhà chung cư đang là một nội dung lớn cần quan tâm

Qua điều tra, khảo sát tại các địa phương cho thấy tình trạng quản lý sử

dụng nhà ở hiện nay đang diễn ra hết sức phức tạp Cac vi phạm về quản lý sửdụng nhà ở vẫn tiếp tục xảy ra Đối với nhà ở chung thì các vi phạm như cơinới, chiếm dụng diện tích, không gian thuộc quyền sở hữu chung dưới mọihình thức, làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung, xã rác thải, nướcthải khí thải,chất độc hại bừa bãi, gây thấm dột, ô nhiễm môi trường, chănnuôi giai súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu chung xảy ra thườngxuyên Đối với khu vực nhà chung cư thì lại diễn ra các hiện tượng như gâytiếng ồn quá mức quy định, làm ảnh hướng đến trật tự trị an nhà chung cư,đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ

tầng kỹ thuật trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chungcư.

Ngoài ra, thực tế cho thấy sự phát triển của các dịch vụ đã đem lại tiệních cho con người thì bên cạnh đó cũng phát sinh những vướng mắc mỡi nhưtình trạng quảng cáo, viết, vẽ trái quy định, kinh doanh dịch vụ gây ồn ào, ônhiễm môi trường ( nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô, lò

mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác) Điều này làm chotình hình trật tự trị an xã hội thêm phần căng thẳng, ảnh hướng đến đời sốngcủa người dân Các hành vi vi phạm trên đang xảy ra nhưng do chưa có chếtài xử lý dứt điểm nên công tác quản lý nhà ở gặp nhiều khó khăn

Ngày 16/8/1994, Bộ trưởng Bộ xây dựng đã ký Quyết định số 1127 BXD/QLN ban hành quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị trong

-đó có quy định về đăng ký, sử dụng, bảo dưỡng sửa chữa và quản lý nhà ởchung Quy chế này đã góp phần quản lý tốt nhà ở chung thuộc sở hữu Nhànước, trong đó có nhà chung cư Tiếp đó, ngày 03 tháng 4 năm 2003, Bộtrưởng Bộ Xây dựng đã ký Quyết định số 10/2003/QĐ - BXD ban hành quychế sử dụng nhà chung cư Như vậy đến nay đã có chính sách quy định cụ thể

về quản lý phần sở hữu chung, về tổ chức thực hiện quản lý sử dụng nhà, đặcbiệt đã quy định những hành vi bị nghiêm cấm đối với chủ sử dụng nhà vàkinh phí phục vụ cho quản lý sử dụng nàh chung cư

Thực tế cho thấy trong tổng số quỹ nhà ở nước ta thì nàh ở thuộc sởhữu nàh nước đặc biệt là nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước chiếm một tỷ

lệ không nhỏ Mặc dù được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau và thời gian

sử dụng lâu nhưng việc tồn tại nhà ở chung cư vẫn là điều cần thiết đối vớingười dân, nhất là đối với người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chứcnàh nước Chính vì vậy, vấn đề quản lý sử dụng đối với quỹ nhà này là rấtquan trọng, một mặt góp phần cải thiện nhà ở cho người dân, mặt khác thôngqua các số liệu, thực trạng đó để đưa ra biện pháp nhằm giải quyết các tồn tạivướng mắc trên

Nhà ở chung cư thuộc sở hữu nàh nước phần lớn tập trung tại các thànhphố lớn tại Hà Nội là 26% số căn hộ và 23% diện tích sử dụng, tại Hải Phòng

là 43% số căn hộ và 23% diện tích sử dụng, tại Đà Nẵng là 14% số căn hộ và14% diện tích sử dụng Như vậy, nhà ở chung cư tại Hải Phòng có bình quândiện tích nhỏ nhất, số căn hộ chiếm tới 43% tổng số căn hộ quỹ nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước nhưng lại chỉ chiếm có 23% tổng số diện tích sử dụng Tại

Đà Nẵng tỷ lệ số căn hộ nhà chung cư trên tổng số căn hộ nhà ở chung cư trêntổng số căn hộ của quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước ngang bằng với tỷ lệ diệntích sử dụng của những căn hộ so với tổng số diện tích sử dụng của quỹ nhà ởthuộc sở hữu nhà nước ( 14%), điều đó cho thấy diện tích sử dụng bình quâncủa những căn hộ nàh ở chung cư tại thành phố Đà Nẵng là lớn hơn cả so vớidiện tích bình quân của những căn hộ nhà ở chung cư tại thành phố Hà Nội,hải Phòng và thành phố Hồ Chí Minh

Bảng số liệu nhà ở chung cư thuộc sở hữu nhà nước tại 4 thành phố:

TT Thành phố Số căn nhà Tổng số căn hộ Diện tích sử

ở ngay trên mái nàh cũ nhà 5 tầng nay nhìn vao thành 6 tầng Phần lớn diệntích đất trống của các khu chung cư theo thiết kế là diện tích công trình côngcộng nay đều bị chiếm dụng xây dựng lên đủ các loại nhà , từ nhà tạm đếnnhà kiên cố từ nhà tầng 1 đến nàh tầng 2,3 hoặc 4,5 tầng có nhiều ngôi nhàchung cư cao tầng nay không còn nhìn thấy ngôi nhà chính ngày trước nữa vì

đã bị các ngôi nhà xây dựng lấn chiếm che khuất Ở trong nhà chủ yếu là đụcphá, cải tạo lại nội thất phá bỏ cả các bức tường ngăn, tường chịu lực để xâydựng lại, bố trí lại các khu phụ, đục phá tường, sàn để lắp đặt lại các hệthống điện, nước, lắp đặt hệ thống đèn, bể nước, điều hoà miễn là đáp ứngyêu cầu sử dụng của gia đình

Việc xây dựng lấn chiếm, sửa chữa, cải tạo diễn ra ở cả mặt trước vàmặt sau ngôi nhà ở cả hai đầu hồi ngôi nhà chính, đua ban công, lồng sắt bằng

đủ các loại vật liệu như gỗ, tôn, cót ép thậm chí dùng liếp, chiếu, nilông.v.v

Diện tích lưu không của các khu chung cư nhất là các khu cung cư caotầng bị chiếm dụng là rất lớn, làm ảnh hưởng đến mỹ quan cũng như các điềukiện về phòng chống cháy, phòng chống sập đổ, thông thoáng và môi trường.Hầu hết các khu chung cư cao tầng nhất là ở thành phố Hà Nội toàn bộ diệntích đất trống ở tầng 1 giáp ngôi nhà chính đã bị chiếm dụng, xây dựng cáccông trình bất kể đó là bể phốt, hệ thống cống ngầm hay tuyến hạ tầng kỹthuật, trên đó những người ở các tầng trên lại tiếp tục xây dựng chồng lênkhông theo bất cứ một quy định hay nguyên tắc nào

Đối với các khu nhà ở chung cư thấp tầng, hiện tượng phổ biến cũng làcơi nới cải tạo chiếm mọi diện tích trống có thể xây dựng được, người ở thuê

tự thoả thuận với nhau để phân chia cả các diện tích dùng chung như đường

đi, sân chơi, khu phục Sau đó tự xây dựng các công trình theo nhu cầu củagia đình mình Nhiều người ở thuê tự phá bỏ căn nhà thuê trước đây để xâydựng một ngôi nhà ở mới tạo sự xen kẽ giữa những ngôi nhà cũ và mới, tạo

sự tranh chấp trong quá trình xây dựng cũng như quá trình sử dụng Nhữngngôi nhà ở tầng trên cũng chiếm những diện tích có thể ở dưới đất đồng thờivới việc cơi nới mọi chỗ mọi phía tầng trên Thực trạng sửa chữa cải tạokhông chỉ diễn ra với những ngôi nhà mà cả với hệ thống những công trìnhphục vụ như điện, nước, đường xá của khu chung cư, hiện tượng phổ biến ởhầu hết các khu nhà ở chung cư là hệ thống cấp và thoát nước đã được người

đó cải tạo lại dưới nhiều hình thức như tự làm hệ thống cấp nước riêng củatừng nhà, xây dựng thêm bể nước trong nhà, ở ngaòi hành lang chung của

ngôi nhà, lắp đặt thêm đủ các loại máy bơm nước Hệ thống thoát nước cũngđược cải tạo lại cho phù hợp với sự cải tạo, cơi nới nhà, có thể cho vào chung

hệ thống thoát nước của toàn bộ ngôi nhà, khu nhà chung cư cũng có thể làmmới một hệ thống thoát nước riêng miễn sao tiện lợi trong khi làm cũng nhưgiảm được chi phí tới mức thấp nhất

Thực trạng sử dụng những khu nhà ở chun cư là không quản lý được,tình hình cơi nới cải tạo hoặc xây dựng trái phép diễn ra phổ biến ở mọi nơi

và với nhiều hình thức khác nhau Với thực trạng sử dụng như vậy cho nên ởhầu hết các khu nhà chung cư đặc biệt là các khu nhà chung cư cao tầng, nhất

là ở tại thành phố Hà Nội hệ thống dây dẫn điện cũng như hệ thống cấp thoátnước không còn tuân thủ thiết kế ban đầu, chạy dọc ngang với đủ các loạidây, các loại ống dẫn khác nhau Hệ thống bảo vệ, sân phơi ngoài hành langmỗi nơi làm kiểu khác nhau cộng với việc cơi nới tuỳ tiện đã ảnh hưởng đếnđiều kiện sống của người dân ở các khu nhà ở chung cư và làm ảnh hướngđến điều kiện sống của người dân ở các khu nhà ở chung cư và làm ảnhhưởng nghiêm trọng đến mỹ quan thành phố, bộ mặt kiến trúc của các khuchung cư vốn đã đơn điệu nay trở nên hỗn độn và chắp vá Kết cấu công trình

bị vi phạm nghiêm trọng dẫn đến tình trạng lún nứt, thấm dột

Trên đây là thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cư thuộc sở hữu nhànước Mặc dù Quyết định số 10/2003/QĐ - BXD ban hành quy chế sử dụngnhà chung cư đã được ban hành nhưng lại chỉ có thể áp dụng đối với các viphạm xảy ra kể từ khi Quyết định trên có hiệu lực Đối với các quy định cụthể làm cơ sở cho chủ sử dụng nhà ở thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.Ngoài ra cơ quan quản lý nhà đất cảu thành phố, chính quyền địa phương đềuchưa quan tâm chỉ đạo thực hiện nghiêm túc các quy định của nhà nước,không xử lý hoặc xử lý không triệt để những vi phạm diễn ra phổ biến thườngxuyên và trên diện rộng, ở tất cả các khu chung cư làm hầu hết các chính sáchkhông được thực hiện

1-6 Về quản lý công tác bảo trì, cải tạo nhà ở:

Theo quy định của pháp luật thì bảo trì nhà ở bao gồm việc duy tu, bảodưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chấtlượng của nhà ở Pháp luật hiện hành quy định chủ sở hữu nhà ở có tráchnhiệm bảo trì nhà ở của mình Chủ sở hữu có thể tự thực hiện công tác bảo trìnếu có đủ năng lcự, trường hợp khác thì phải được thực hiện theo đúng quyđịnh của pháp luật về xây dựng Còn đối với việc cải tạo nhà là thực hiệnmột, một số hoặc tất cả các công việc về đầu tư nâng cấp, đầu tư mơt rộng đốivới nhà ở hiện có Chủ sở hữu nhà ở được quyền cải tạo nhà ở của mình Việccải tạo nhà ở cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Mặc dù vậy, có thể thấy rằng công tác bảo trì, cải tạo nhà ở trên thực tếdiễn ra rất phức tạp Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể về quyền vànghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở Do đó hiệntượng xây dựng, cải tạo nhà trái phép còn phổ biến và không quản lý được.Bên cạnh đó cũng chưa có quy định về vấn đề này đối với các khu nhà ởchung hoặc nhà chung cư Trong khi thực tế đặt ra là cần phải có những quyđịnh cụ thể để công tác quản lý về cải tạo sửa chữa quỹ nhà ở này được tiếnhành đồng bộ hiệu qủ Đặc biệt là đối với quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Có thể nói phần lớn quỹ nhà ở thuộc sở hữu nàh nước ở nước ta có tuổithọ trên 50 năm, nhiều nhà ở đã hết niên hạn sử dụng Hiện nay, số nhà ởnguy hiểm thuộc sở hữu nàh nước cần phải phá dỡ chiếm khoảng 20% quỹnhà ở này Đặc biệt, tình trạng xuống cấp, hư hỏng ở các khu nhà ở chung cưrất đáng lo ngại, theo số liệu thống kê, chỉ riêng 3 thành phố Hà Nội, HảiPhòng và thành phố Hồ Chí Minh có tới 8.227 căn hộ, tương ứng với398,829m2 thuộc diện nguy hiêm, có nguy cơ sụp đổ nên cần phải xây dựnglại Trong số các nhà chung cư hư hỏng có một số đã ở trong tình trạng nguyhiểm có thể sụp đổ cần phải di dời người ở ra chỗ khác, phá vỡ để đảm bảo antoàn cho người dân cũng như đảm bảo an toàn cho các khu nhà liền kề nhưnhà 5 tầng A6 khu chung cơ cao tầng Giảng Võ Hà Nội Hiện trạng hư hỏngxuống cấp chất lượng công trình nhà ở chung cư ( đặc biệt là các khu nhà ởchung cư cao tầng) chủ yếu thể hiện ở hư hỏng: lún nứt, mối nối thấm dột và

hạ tầng kỹ thuật, những phần chung như hành lang cầu thang, bancông xuống cấp nhan, nhất là hệ thống cấp nước, thoát nước, điện và đãnhiều nàm không được tu sửa, nâng cấp, cải tạo, người dân tự ý sửa chữa cảitạo không theo quy định vì thế làm ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị.

Nguyên nhân của thực trạng trên là hầu hết các khu chung cư được xâydựng từ thời còn cơ chế bao cấp Nhà ở xây dựng để phân phối theo tiêuchuẩn nên phần lớn các căn hộ chỉ có từ 1 đến 2 phòng ngũ, trong đó số căn

hộ chỉ có một phòng chiếm phần lớn Sau nhiều năm số nhân khẩu tăng lênkhông đáp ứng được yêu cầu về diện tích ở của hộ gia đình nên dẫn đến việcngười sử dụng tự cải tạo, cơi nới cho phù hợp Diện tích phụ bố trí cũngkhông hợp lý và thường rất nhỏ, không thuận tiện và không đủ chỗ để sinhhoạt nên cũng phải cải tạo, sửa chữa, cơi nới

Tiền cho thuê nhà ở quá thấp trong một thời gian dài hàng chục nămbao cấp về nhà ở, chỉ tạm đủ chi cho bộ máy quản lý, không đủ cả tiền đểquét vôi, sơn cửa Việc sửa chữa lớn hư hỏng nguy hiểm vẫn do ngân sáchnhà nước trợ cấp hàng năm, chi phí sửa chữa chỉ đáp ứng được một phần rấtnhỏ vì vậy việc bảo dưỡng sửa chữa định kỳ nàh ở chung cư là không thựchiện được, đang để lại một số lượng lớn yêu cầu sửa chữa hư hỏng trên 80%quỹ nhà ở chung cư cho thuê, với tốc độ xuống cấp nhanh

Trong thực tế hiện nay, khối tài sản rất lớn là quỹ nhà ở chung cư thuộc

sở hữu nhà nước chưa được các cấp các ngành quan tâm đúng mức, ngaytrong công tác bảo dưỡng sửa chữa nhà ở chưa được coi trọng như mộtchuyên ngành xây dựng Chỉ tính riêng trong lĩnh vực bảo dưỡng sửa chữacấu kiện tấm lớn và mối nối, sửa chữa lún đã thấy thiếu hầu hết quy trình, quyphạm, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, định mức đơn giá trong khi đặc thù củacông tác này là sự khó khăn hơn xây dựng mới về điều kiện mặt bằng khảosát và thi công ( vì đang có người ở), về sự phức tạp kỹ thuật hơn xây dựngmới, chi phí cao hơn về nhân công, vật tư, thiết bị

Về phía người sử dụng, mặc dù rất bức xúc về vấn đề nhà ở, về chỗ ởcủa mình nên đã phải cải tạo, cơi nới trái phép, không tar tiền thuê nhà ở.v.v

Tuy nhiên, một số người sử dụng nhận thức chưa đúng trong vấn đề nhà ở,nhiều người nghĩ rằng thời kỳ trước và thời kỳ bao cấp nhà ở được cấp hoặcđược phân phối đương nhiên là nhà ở thuộc sở hữu của mình, người sử dụng

có mọi quyền lợi cho nên không chịu thực hiện các chính sách của nhà nước (không chịu trả tiền thuê nhà, không mua nhà ở đang thuê, tự ý sửa chữa cảitạo ).Một bộ phận lớn người sử dụng không có ý thức, không có trách nhiệmchung trong việc quản lý và sử dụng nhà ở chung cư

Vì vậy vấn đề đặt ra là huy động nguồn vốn trong dân kết hợp với ngân sáchnhà nước để tiến hành công tác duy tư, sửa chữa, cải tạo nhà ở tạo điều kiện cảithiện nhà ở nói chung và nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước nói riêng

1-7 Về quản lý các giao dịch dân sự về nhà ở

Các giao dịch dân sự về nhà ở bao gồm các hoạt động mua bán, chothuê, tặng cho, chia, thừa kế và thế chấp về nhà ở

1 Quản lý hoạt động mua bán nhà ở:

Hiện nay các chính sách về quản lý hoạt động mua bán nhà ở chủ yếutập trung tại các văn bản pháp quy là Bộ Luật Dân sự ngày 28 tháng 10 năm

1995 và Nghị định số 61/CP nagỳ 05 tháng 07 năm 1994 của Chính Phủ vềmua bán và kinh doanh nhà ở Nhóm chính sách này giúp Nhà nước tăngcường quản lý đối với các hoạt động mua bán nhà ở, với các bên mua bán nhà

ở là các tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoàibán nhà ở khi không còn nhu cầu sử dụng, bán nhà được thừa kế, bán nhàđược biếu tặng, còn bên mua có nhu càu mua nhà để sử dụng

Trên thực tế, nhu cầu mua bán nhà ở đã và đang diễn ra hàng ngày vàtập trung nhiều nhất tại các đô thị lớn Theo số liệu báo cáo của 24 tỉnh thànhtrong cả nước thì năm 2003 có 29.129 giao dịch về nhà ở được đăng ký COn

số này chiếm khoảng 25% đến 30% tổng số giao dịch trên thực tế Điều nàycho thấy rằng hầu hết các giao dịch dân sự về nhà ở đều không được kiểmsoát Đây là một trong những nguyên nhân gây thất thoát thiệt hại cho ngânsách Nhà nước Bên cạnh đó nhiều nhà ở được mua bán là những nhà ở chưahợp pháp ( chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định

của pháp luật), từ đó việc mua bán nhà ở kể cả thông qua hợp đồng mua bánbằng văn bản cũng không được pháp luật thừa nhận Vì vậy nhiều trường hợptranh chấp, khiếu kiện trong mua bán nhà ở nảy sinh và nhiều trường hợp đãkhông xử lý được.

2 Chính sách về quản lý cho thuê nhà ở:

Nhóm chính sách về quản lý cho thuê nhà ở tập trung chủ yếu tại cácvăn bản là Bộ Luật Dân sự ngày 20 tháng 10 năm 1995, Nghị định số 61/CPngày 05 tháng 07 năm 1994 và Nghị định số 56/ CP ngày 18 tháng 05 năm

1995 của Chính phủ ban hành quy chế cho người nước ngaòi, người Việt namđịnh cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam

Hiện nay các cơ quan quản là nhà đất chưa theo dõi được tình hình chothuê nhà ở yại địa phương, người cho thuê nhà chưa thực hiện đầy đủ nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở

Chính sách về quản lý hoạt động cho người nước ngoài, người ViệtNam định cư ở nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam đang thực hiện, thcự hiệntheo quy định tại Nghị định 56/CP ngày 18 tháng 05 năm 1995 của Chínhphủ, tuy nhiên lại quá chặt chẽ, chưa tạo điều kiện để đơn giản thủ tục thuênhà Đề khắc phục vấn đề này Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản bãi bỏ một

số giấy phép kinh doanh trong đó có giấy phép cho người nước ngoài , ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam, bãi bỏ việc đăng kýhợp đồng cho thuê nhà nhưng đến nay vẫn chưa sửa đổi cho phù hợp

Đặc biệt, những bất cập về việc cho thuê nhà ở lại thể hiện tập trung ởđối với nhà nước Do những nguyên nhân về quản lý phân tán, tổ chức yếukém nên chưa ký kết hợp đồng thuê nhà, về giá cho thuê nhà quá thấp không

đủ chi phí để quản lý và sửa chữa Ngày 27/11/1992 của Thủ tướng Chínhphủ đã ban hành Quyết định số 118 /TTG về gia cho thuê nhà ở và đưa tiềnnhà ở vào tiền lượng Chính sách này nhằm xoá bỏ chế độ phân phối nàh ởnâng cao giá cho thuê nhà ở từ bình quân 36 đồng/m2 sử dụng lên 1.350đồng/1m2 sử dụng ( tăng 54 lần) để chuyển việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhànước sang phương thức kinh doanh Đồng thời để đảm bảo cho cán bộ công

nhân viên chức có khả năng chi trả tiền nhà ở theo giá mới, Nhà nước đã đưatiền nhà ở vào cơ cấu tiền lương ( khoảng 8%) Tuy nhiên đến nay, tiền chothuê nhà ở cũng không đủ chi cho công tác duy tu bảo dưỡng và công tácquản lý, lại càng không đủ cho công tác sửa chữa lớn định kỳ Vì vậy chấtlượng nhà ở ngày càng bị giảm sút.

Sự hư hỏng, xuống cấp nhanh chóng của quỹ nàh ở thuộc sở hữu Nhànước có nguyên nhân rất quan trọng là giá cho thuê nhà quá thấp, không đủchi phí cải tạo, sửa chữa Kinh phí đầu tư cho sửa chữa, cải tạo chủ yếu lấy từnguồn thu tiền nhà nhưng giá cho thuê nhà lại quá thấp và tiền cho thuê nhàthu được chỉ đạt khoảng 70 - 80% số tiền dự kiến, lại phải nộp khấu hao chongân sách 60% sso tiền thu được Vì vậy, chỉ riêng việc tập trung đầu tư cảitạo những ngôi nhà đã xuống cấp trầm trọng cũng không có đủ kinh phí

Với mức giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như hiện nau thìkhông những không duy trì được chất lượng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhànước hiện có mà cúng không thể đáp ứng nhiệm vụ phát triển quỹ nhà ở này

là yêu cầu rất quan trọng, đặc biệt trong quá trình đô thị hoá với tốc độ nhanhnhư hiện nay

3 Về tặng cho, chia, thừa kế nhà ở:

Theo pháp luật hiện hành, việc tặng cho, chia, thừa kế nhà ở chỉ thựchiện được khi người có nhà có giấy tờ sở hữu hợp pháp nhà ở, tuy nhiên vìnhiều lý do khác nhau, phần lớn nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

4 Về thế chấp nhà ở:

Chính sách về thế chấp nhà ở hiện nay được thể hiện tập trung ở cácvăn bản pháp quy là Bộ Luật Dân sự ngày 20 tháng 10 năm 1995, Nghị định

số 08/2000/NĐ - CP ngày 10 tháng 03 năm 2000 của Chính phủ về đăng kýhiao dịch đảm bảo và Quyết định số 217/QĐ - NH1 ngày 18 tháng 05 năm

1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế thế chấp, cầm

cố tài sản và bảo lãnh vay vốn Ngân hàng

Hiện nay chỉ quy định là sở Địa chính, sở Địa chính - Nhà đất là sơquan có thẩm quyền đăng ký giao dịch đảm bảo đối với tổ chức có sở hữu nhà

ở Như vậy có những nơi mà Sở xây dựng là cơ quan cấp giấy hoặc Uỷ bannhân dân cấp huyện thực hiện việc cấp giấy thì việc quy định như trên là bấthợp lý

Khoản 3 Điều 346 Bộ Luật Dân sự quy định " Bất động sản có đăng kýquyền sở hữu có thể được thế chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ được bảođảm, trừ trường hợp có thảo thuận khác hạơc pháp luật có quy định khác".Như vậy, theo quy định trên thì tài sản là nhà ở có thể được thế chấp ở nhiềunơi để thực hiện nhiều nghĩa vụ Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện lại gặpkhó khăn Do pháp luật quy định khi thế chấp tài sản là nhà ở thì bên nhận thếchấp sẽ được giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản đó Quyđịnh như vậy nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp nhưng đồngthời lại gây khó khăn cho chủ sở hữu tài sản khi muốn thế chấp nhiều nơi để

có thể khai thác hiệu quả giá trị tài sản của mình phục vụ cho đầu tư, sản xuất

và các mục đích khác

Ngoài ra, Nghị định 181/CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 cóquy định việc đăng ký thế chấp và xoá đăng ký thế chấp ở tại một cơ quan làvăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất là hai cơ quan khácnhau Theo nguyên tắc thì cơ quan nào tiến hành đăng ký thfi cơ quan đó cóthẩm quyền xoá đăng ký Vì vậy, việc quy định đăng ký và xoá thế chấp tạimột cơ quan là chưa hợp lý

II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

Từ năm 1991 đến nay, thực hiện việc xoábỏ cơ chế bao cấp chuyển

sang cơ chế tạo điều kiện trong phát triển nhà ở, Nhà nước đã ban hành nhiềuchính sách khuyến khích mội tổ chức, đơn vị, cá nhân tham gia phát triển nhà

ở Vì vậy trong các năm qua quỹ nhà ở cả nước đã tăng lên đáng kể cả về sốlượng lẫn chất lượng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư

1 Về phát triển số lượng nhà ở:

Hơn một thập kỷ từ khi nước ta thcự hiện chính sách đổi mới, lĩnh vựcnhà ở phát triển mạnh mẽ Nhà ở tăng cao về số lượng và nâng cao về chấtlượng Kết quả khảo sát vào báo cáo cho thấy tổng diện tích nhà ở toàn quốclên đến trên 800 triệu m2 ( năm 1991 là 629 triệu m2), trong đó khu vực đô thị

là 245 triệu m2, khu vực nông thôn là 555 triệu m2 Nhà ở do dân tự xây dựngchiếm 75%, nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng chiếm 25% Tổng số hộ giađình có nhà ở tăng từ 95,2% năm 1990 lên 99,9% năm 1999 ( Cả khu vực đôthị và nông thôn số hộ có nhà ở đều chiếm 99,9%)

Tình trạng nhà ở toàn quốc, thành phị, nông thôn và 4 thành phố lớn là

Hà Nội TP Hồ Chí Minh, hải Phòng và Đà Nẵng như sau:

Tổng số hộ

Số hộ không có nhà ở

Số hộ có nhà ở Tổng

Nhà khung gỗ lâu bền

Nhà đơn sơ

Không xác định Toàn quốc 16.661,