Đề tài một số vấn đề về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của tổng công ty đầu tư và phát triển nhà hà nội thông qua một số dự án

Lêi nãi ®Çu Chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp Lêi nãi ®Çu Bíc vµo thêi k× ®æi míi, nÒn kinh tÕ níc ta ph¸t triÓn kh¸ m¹nh C¸c ®« thÞ hiÖn cã ph¸t triÓn c¶ vÒ chiÒu s©u lÉn quy m«, ®ång thêi h×nh thµnh nhi[.]

Lời nói đầu

Bớc vào thời kì đổi mới, nền kinh tế nớc ta phát triển khámạnh Các đô thị hiện có phát triển cả về chiều sâu lẫn quymô, đồng thời hình thành nhiều đô thị mới Bắt đầu có sựtăng dân số cơ học tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn

nh Hà Nội, TP HCM Hiện nay, cả nớc có gần 80 đô thị có quymô dân số trên 30 nghìn dân nhng trên 50% nhà ở tập trungvào 2 Thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM

Theo kết quả nghiên cứu của chơng trình KC11 – Bộ xâydựng, dự báo đến năm 2010 dân số toàn quốc là 100 triệudân trong đó 30 triệu dân đô thị Đến năm 2050 con số đó

sẽ phát triển đến 140 triệu trong đó 70 triệu là dân c đô thị.Song song với sự phát triển dân số là nhu cầu về nhà ở Dựkiến đến năm 2020 Hà Nội phải là thành phố có quy mô từ 6 –

8 triệu dân Khi đó nhu cầu đáp ứng về cơ sở vật chất đôthị là rất lớn Năm 2003, Thành phố có thêm 2 quận mới là LongBiên và Hoàng Mai Dự kiến đến năm 2020 sẽ có thêm một sốquận mới Với quy mô dân số nh trên cùng với chỉ tiêu diện tích

đề ra trong chơng trình KC11 là 8 m2/ ngời tính trung bình

từ nay đến năm 2020, mỗi năm Hà Nội phải xây dựng đợc 3triệu m2 nhà ở mới đảm bảo chiến lợc phát triển đô thị

Nhng một nền kinh tế thị trờng lại đang trong giai đoạn sơkhai thì không tránh khỏi những căn bệnh vốn có của nó nh:phân hoá giàu nghèo, t lợi, lạm phát, độc quyền nên việc kinhdoanh xây dựng cơ sở hạ tầng nói chung và nhà ở nói riêng đãkhó do vấn đề tài chính lại càng khó hơn trong việc phânphối và tiêu thụ sản phẩm

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn trong khi vẫn có nhiều nhóm

ng-ời có mức thu nhập thấp (TNT), mức tiết kiệm từ 7 – 10% nênkhả năng mua nhà hoặc có điều kiện tiện nghi sinh hoạt bìnhthờng là rất khó khăn Vì vậy họ thờng ở trong những căn nhàtạm không đảm bảo vệ sinh, mức độ an toàn Nó ảnh hởngxấu tới mỹ quan đô thị và làm giảm tốc độ đô thị hoá và CNH– HĐH đất nớc

Là một trong những doanh nghiệp đầu ngành trong ngànhxây dựng trực thuộc UBND Thành phố Hà Nội Tổng công ty

Đầu t và phát triển nhà Hà Nội đợc thành lập theo mô hìnhTổng công ty 90 của nhà nớc hoạt động trong lĩnh vực chủ yếu

là đầu t phát triển nhà, đô thị và dân dụng, công nghiệp.Tổng công ty bao gồm trên 20 đơn vị công ty thành viên vớikinh nghiệm trên 40 năm hoạt động trong ngành xây dựng.Tổng công ty đã và đang thực hiện nhiều dự án đầu t xâydựng mới và cải tạo các khu nhà ở, các tuyến phố, khu đô thịgóp phần thay đổi bộ mặt mỹ quan đô thị

Nhng lĩnh vực đầu t xây dựng nhà ở để bán trả dần, trả gópcho những đối tợng có TNT thì mới đợc triển khai đầu t dới sựchỉ đạo của Thành uỷ UBND Thành phố Hà Nội Đây là lĩnhvực mới mẻ lại thêm nhiều bất cập nảy sinh nh: tình hình huy

động vốn, thu hồi vốn đầu t, xác định đối tợng mua nhà nêngặp rất nhiều khó khăn và phức tạp

Nội thông qua một số dự án” làm chuyên đề thực tập tốt

nghiệp

Mục đích nghiên cứu đề tài:

- Hệ thống hoá cơ sở lí luận về phát triển nhà ở cho ngờithu nhập thấp

- Nghiên cứu hiện trạng phát triển nhà ở cho ngời có thunhập thấp của Tổng công ty Đầu t và Phát triển nhà HàNội, thông qua một số dự án, phát hiện các vớng mắc trongviệc đầu t xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp

- Đề xuất các giải pháp khắc phục các vớng mắc trong việcphát triển nhà ở cho ngời có TNT của Tổng công ty Đầu t

và Phát triển nhà Hà Nội nói riêng và giải quyết nhà ở chongời có TNT nói chung hiện nay ở nớc ta

Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu và kết luận, chuyên

ơng III – Một số giải pháp tăng cờng phát triển nhà ở cho ngời

có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu t và Phát triển nhà HàNội

Bằng phơng pháp nghiên cứu thực tiễn các dự án xây dựngnhà ở cho ngời có TNT của Tổng công ty Đầu t và Phát triểnnhà Hà Nội, để thông qua đó thấy đợc các vớng mắc, khó khăntrong lĩnh vực này

Đây là một vấn đề mới mẻ, nhiều khó khăn và phức tạp Lần

đầu tiên đợc tiếp xúc với công việc thực tế, lại thêm trình độ

lí luận có hạn nên không tránh khỏi những sai sót

Tôi xin trân thành cảm ơn cô giáo, Th.s Vũ Thị Thảo cùng cácthầy cô giáo trong Khoa và các Cán bộ Phòng Quản lí Dự án –Tổng công ty Đầu t và Phát triển nhà Hà Nội đã giúp đỡ tôihoàn thành Báo cáo chuyên đề thực tập này

SV Vũ Nh Công.

nội dungChơng I – Cơ sở lí luận về phát triển nhà ở cho ngời có

thu nhập thấp

1-Khái niệm về ng ời có thu nhập thấp.

Cho đến nay cha có một khái niệm rõ ràng về “ Ngời có thunhập thấp” Tuy nhiên, theo khái niệm thông thờng và đang đ-

ợc chấp nhận ở nhiều nớc thì ngời đợc coi là ngời có thu nhậpthấp (TNT) là ngời có mức thu nhập bình quân thấp hơn mứcthu nhập bình quân của xã hội Chẳng hạn theo số liệu củaTổng cục Thống kê thì mức thu nhập bình quân khu vực đôthị của nớc ta năm 2001 là 1.079.910 đ/ngời/tháng Vậy theocách hiểu trên thì ngời nào có mức thu nhập bình quân thấphơn mức nêu trên sẽ đợc coi là ngời có TNT

Trong chơng trình phát triển nhà ở cho ngời có TNT, kháiniệm ngời có TNT là: Ngời có thu nhập ổn định trên ngỡngnghèo và dới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tíchluỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhng vẫn cần sự hỗ trợ củanhà nớc nh cho vay dài hạn với mức lãi suất u đãi trả góp, chínhsách về đất đai và cơ sở hạ tầng

Theo số liệu điều tra năm 2000 Tại TP HCM, mức TNT là250.000 đ - 1.000.000 đ/ngời/tháng tức là 1,25 triệu – 5 triệu

đồng/hộ/tháng Tại TP Hà Nội là 220.000 đ - 900.000 ời/tháng tức là 1,1 – 4,5 triệu đồng/hộ/tháng Với mức thu nhập

đ/ng-nh vậy thì hầu đ/ng-nh không có khả năng tích luỹ để đầu t cảitạo nhà ở Theo tính toán của Ngân hàng phát triển Châu áthì số hộ này chiếm tới 50% số hộ tại đô thị Đây là một con

số tơng đối lớn rơi vào các nhóm ngời sau:

Ngời có TNT đợc hiểu là những ngời có thu nhập tơng đối ổn

định bao gồm mức thu nhập trên ngỡng nghèo và gần đến mứctrung bình (Theo Quyết định số 6033/QĐ - UB ngày 20 tháng

11 năm 2000 của UBND Thành phố Hà Nội thì những ngời cóthu nhập 120.000 VND/ tháng ở nông thôn và170.000VND/tháng ở ngoại thành là những ngời nghèo) Còntheo Thông t 03/2001/TT – BLĐTBXH – BTC – UBDTMN, lơng cỏbản có giá trị 210.000 đ/tháng Với mức lơng này thì nhữngngời vừa mới vào làm công ăn lơng chỉ đủ chi tiêu cho ăn uốngchứ cha thể trả tiền thuê nhà hay tích luỹ để mua nhà chí ít

là trả góp, trả dần

Theo đánh giá của ADB mức thu nhập bình quân đầu ngờitại Hà Nội từ 200.000 – 800.000VND/tháng (thời điểm năm2000) và từ 1.100.000 – 2.500.000 VND/ hộ đợc xếp vào hộTNT

Dựa vào Nghị định 03/2003/NĐ-CP ngày 15 tháng1 năm

2003 về việc điều chỉnh tiền lơng, trợ cấp xã hội và đổi mớicơ chế quản lí tiền lơng, quy định mức lơng cơ bản tối thiểu290.000 đ Vậy tính theo hệ số lơng trung bình cho ngời lao

động là 1,7 thì mức lơng có thể coi là TNT khi ngời lao động

có thu nhập 500.000 đ/tháng

Tuy nhiên nớc ta đang tồn tại một “nền kinh tế phi chínhthức”, có khả năng làm tăng thu nhập cho mỗi ngời (cũng phichính thức) cao hay thấp tuỳ thuộc vào từng ngành kinh tế vàtừng vùng lãnh thổ Điều này dẫn đến một thực tế là trongnhiều trờng hợp, rất khó xác định đợc mức thu nhập thật củamỗi ngời Vì vậy nếu chỉ căn cứ vào những thông số đợc công

bố chính thức về mức thu nhập để kết luận ngời này hoặcngời kia thuộc diện TNT là không chính xác

Một thực tế nữa là có thể với một cá nhân thì đó là ngờiTNT, nhng với một hộ gia đình (mà cá nhân đó là thành viên)thì không phải là hộ TNT do tổng thu nhập của cả hộ thuộcdiện cao hơn mức thu nhập bình quân tính theo hộ của xãhội.

Một vấn đề rất quan trọng cần phải đặt ra là khả năng

“ng-ời TNT” không phải luôn đồng nghĩa với việc ng“ng-ời đó cần đợc

hỗ trợ để cải thiện nhà ở: Cán bộ về hu đợc sở hữu nhà ở docon cái làm ăn thành đạt xây dựng; ngời TNT đợc thừa kế vềnhà ở, đất đai vv…Vì vậy đối tợng TNT thuộc diện đợc hỗ trợcải thiện nhà ở phải là đối tợng vừa có TNT vừa thực sự khókhăn về nhà ở Đây cũng là vấn đề hết sức quan trọng trongviệc xác định đối tợng mua nhà bán trả dần, trả góp

2 - Đặc điểm nhà ở của ng ời có thu nhập thấp.

Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là nhữnghàng hoá đặc biệt Đặc biệt cả ở giá trị và giá trị sử dụng Đất

đai không tự sinh ra trong khi nhu cầu thì ngày một lớn, dĩnhiên giá trị không thể đứng yên hay thấp đi Nhà ở và cáccông trình phục vụ sinh hoạt trên đất cũng là những tài sản cógiá trị lớn

Với mức TNT thì việc chi tiêu cho các hàng hoá thông thờngcũng trở lên khó khăn Thậm chí nhiều ngời nhiều hộ cònkhông đủ ăn, huống chi đến việc dành tiền để mua sắm,

đầu t, nâng cấp, cải thiện nhà ở Hoặc nếu có tích luỹ nhnglại ở mức từ 7 – 10% thu nhập thì không biết trong bao nhiêunăm họ mới có đủ tiền đề xây dựng hay chí ít là cải tạo nhà

ở Vì vậy nhà ở của họ thờng có những đặc điểm sau:

+ Diện tích bình quân đầu ngời thấp

Tuy có tăng lên so với thời kì bao cấp nhng vẫn thuộc loại thấp

so với mức trung bình của xã hội Theo tính toán của Vụ cơ sởhạ tầng – Bộ kế hoạch và Đầu t năm 2000 thì diện tích bìnhquân các nhóm ngời ở đô thị là 7,7 m2 Cụ thể TP Hà Nội: 6,8

m2/ ngời, TP HCM 7,8 m2 Nh vậy diện tích bình quân đầu

ng-ời của nhóm ngng-ời TNT may ra ở TP Hà Nội là 5m2/ngời, TP HCM6m2/ngời Và dự kiến đến năm 2005 ở TP Hà Nội (diện tíchbình quân xã hội): 8,4m2/ ngời, TP HCM 8,9m2/ngời Điều này

có nghĩa là diện tích bình quân của nhóm TNT cao lắm cũngchỉ khoảng hơn 6m2/ngời (TP Hà Nội) và khoảng 7m2/ngời (TPHCM)

Nhóm ngời TNT bao gồm nhiều đối tợng, ngoài các đối tợng làcán bộ công nhân viên chức (CBCNVC) có hộ khẩu thờng trú tại

đô thị còn có các đối tợng ngoại tỉnh nh công nhân các KCN,KCX, sinh viên các trờng đại học, cao đẳng, ngời buôn bán nhỏthì diện tích ở của họ phải nói là rất thấp Chẳng hạn nh hiệnnay ở TP Hà Nội nhiều nơi cho thuê nhà trọ với giá 200 – 300ngàn đồng mà có khi đến 10 ngời (thợ xây) chen chúc cùngnhau nấu ăn và nghỉ ngơi Mà với giá đó thì diện tích phòngcho thuê chỉ vào khoảng trên 10 m2 Hay một số khu KTX trungbình mỗi sinh viên từ 1 – 1,2 m2

+ Về mặt kiến trúc

- Đối với những ngời di c từ nơi khác đến đô thị, nhất là từnông thôn ra kiếm việc, làm ăn buôn bán nhỏ Nhà ở của họ lànhững lều lán dựng tạm bợ bởi các vật liệu kém chất lợng nênhình thức kiến trúc rất nghèo nàn đơn sơ Họ tạo dựng ngôinhà bằng tất cả các loại vật liệu có thể nh: tre, nứa, cót ép, ládừa nớc, giấy giầu, thậm chí là các phế liệu thải ra sản phẩm

công nghiệp Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ yếu

là loại rẻ tiền, dễ kiếm và tận dụng lại

- Đối với nhóm ngời định c từ trớc khi nền kinh tế chuyển đổivẫn còn cơ chế bao cấp thì họ thờng ở trong những căn hộtập thể do nhà nớc phân phối Nay đã xuống cấp nghiêm trọng,nún nứt, quá liên hạn sử dụng và lạc hậu Do đó nhìn chunghình thức kiến trúc nhà ở của ngời TNT có giá trị thẩm mỹthấp Màu sắc tại các khu nhà ở đơn điệu có phần ảm đạmbởi màu sắc các vật liệu tái chế và phế thải

+ Về mặt không gian kiến trúc và chức năng ngôi nhà

Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch thậmchí là lấn chiếm vô tổ chức Do vậy nhà ở đối với ngời TNT th-ờng thuộc diện giải toả Nhà ở là nơi tái sản xuất sức lao độngsau mỗi ngày làm việc mà còn có ý nghĩa tâm lí xã hội,phong tục tập quán của dân tộc Nhng nhà ở của ngời TNT tạicác đô thị thì những chức năng đó mới chỉ ở mức tối thiểu.Các không gian trong nhà thờng đợc sử dụng đa năng Chỗ tiếpkhách cũng là chỗ ngủ, nghỉ ngơi của các thành viên trong hộkhi bị ốm đau bệnh tật Vì không có không gian riêng, các căn

hộ gần nh không có không gian phụ nh: bếp nấu ăn, phòng ăn,phòng tắm, phòng vệ sinh Trong nhà thờng thiếu ánh sáng tựnhiên do thiết kế không khoa học nh các khu tập thể cũ: Kimliên, Nguyễn Công Trứ

+ Về mặt môi trờng

Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch kể cả các công trìnhcông cộng Hệ thống cấp thoát nớc không đến đợc các hộ dân,cống thoát nớc lộ thiên, hệ thống điện quá tải không đợc sử lí,

ý thức vệ sinh môi trờng của ngời dân kém nên ngày càng dẫn

đến môi trờng sống trong các khu này trở nên bị ô nhiễm,

không đủ tiêu chuẩn cho phép Trong quá trình ở hầu nh rất ítthậm chí không đầu t cải tạo, sửa chữa nên đã xuống cấp mộtcách nhanh chóng.

TNT kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh, không chỉ vấn

đề ở mà còn những sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống của

họ nh: y tế, giáo dục, vệ sinh môi trờng Nghèo lại vẫn cứ nghèonếu nh Đảng và Nhà nớc không có chính sách hỗ trợ, giúp đỡ họ

Đây là một trong những vấn đề bức xúc mà bất cứ một nớcXHCN nào cũng phải nhanh chóng giải quyết, đảm bảo côngbằng xã hội theo đúng bản chất của nó

3 Sự cần thiết phải đầu t nhà ở cho ng ời có thu nhập thấp.

Sau hơn 10 năm kể từ khi nhà nớc ban hành nhiều văn bảnxoá bỏ, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở Chínhsách đầu t về nhà ở cũng chuyển dần từ đầu t có tính chấtbao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi dậy đợc tiềmnăng của nhân dân trong xây dựng nhà ở Vì vậy trongnhững năm qua, quỹ nhà ở tăng đáng kể cả về số lợng lẫn chấtlợng, giải quyết đợc một bớc nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dânc

Tại các đô thị lớn nhiều khu nhà ở mới đã và đang đợc xâydựng theo quy hoạch với quy mô lớn, hiện đại, đồng bộ bao gồmcả hệ thống hạ tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn Các công trìnhdịch vụ thơng mại, thể thao vui chơi giải trí và dành đất tạo

ra khu vực cây xanh hợp lí, đảm bảo tiêu chuẩn về môi trờng,

xử lí nớc thải và chất thải Đó là các khu đô thị mới ở TP Hà Nộinh: Linh Đàm, Định Công, Khu làng quốc tế Thăng Long, khu đôthị mới Trung Hoà - Nhân Chính, Trung Yên Nhiều khu tái

định c, khu nhà ở cho ngời TNT, khu nhà ở cho giáo viên, sinhviên đã và đang đợc xây dựng nh: Khu tái định c Nam Đại CồViệt, các dự án xây dựng thí điểm nhà ở cho ngời TNT B3, B4,B5 thị trấn Cầu Diễn – Từ Liêm, CT1B Phờng Xuân La – Q Tây

Hồ, nhà ở cho ngời TNT tại xã Xuân Đỉnh – Q.Tây Hồ

Bên cạnh những thành tựu đạt đợc, việc đầu t xây dựng nhà

ở theo cơ chế mới, thời gian vừa qua đã bộc lộ nhiều bất cập,

đặc biệt là xây dựng nhà ở cho ngời có TNT

Theo ớc tính của Ngân hàng phát triển Châu á thì số hộ TNT

ở TP Hà Nội là từ 100.000 – 150.000 hộ chiếm tới 50% c dânthành phố và đó là cán bộ, công nhân viên chức nhà nớc, lực l-ợng vũ trang, công an, ngời lao động, buôn bán nhỏ, là lực lợngnòng cốt đang tham gia trực tiếp lao động sản xuất tạo ra củacải vật chất cho xã hội Do vậy cần phải có cái nhìn nhận mới

để cải thiện đợc vấn đề theo hớng tìm kiếm các giải pháp

đầu t nhà ở thích hợp vừa khả năng thanh toán của ngời TNT,

đồng thời đẩy mạnh khả năng giải quyết nhu cầu nhà ở bứcxúc này

Ngời TNT thờng ở trong những ngôi nhà đã quá liên hạn sửdụng Quá nửa nhà ở đô thị nói chung có độ tuổi trên 50 nămcần đợc sửa chữa và nâng cấp, nhiều nhà nguy hiểm phải phá

đi làm lại Tại TP Hà Nội có 300.000 m2 nhà h hỏng nặng, trong

đó có 44 khu chung c cao tầng bị nún nứt nguy hiểm Nhiều

hộ sống chen chúc nhau trong một nhà thiếu các tiện nghi phục

vụ tối thiểu Hiện tợng cơi lới lộn xộn, lấn chiếm đất công diễn

ra khắp nơi Các vụ tranh chấp, kiện cáo về nhà đất tăng lên

mà việc giải quyết rất khó khăn và thờng kéo dài qua nhiềunăm

Quỹ nhà ở tăng lên đáng kể nhng diện tích bình quân đầungời vẫn thấp vì dân số đô thị tăng nhanh, đặc biệt là tăngcơ học Một bộ phận dân c thu nhập cao có điều kiện xâydựng nhà ở khan trang nhng một bộ phận dân c có thu nhậptrung bình và thấp hầu nh cha đợc cải thiện là bao Nhiều khunhà ở tạm, nhà “ổ chuột” tại các đô thị lớn nh Hà Nội,TP HCMcha đợc cải tạo; việc sử lí các khu chung c cao tầng đã bịxuống cấp nghiêm trọng, nguy hiểm, không an toàn cho ngời sửdụng tại các đô thị thực hiện chậm chạp Xu hớng xây dựngnhà ở dắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán cho ngời giàungày càng phát triển, trong khi việc xây dựng cho ngời có khókhăn về nhà ở thì bị sao nhãng thậm chí là không quan tâm.Việc chăm lo cho cán bộ, công chức, viên chức và ngời TNT cha

đợc quan tâm đúng mức Nhu cầu nhà ở cho các đối tợng họcsinh, sinh viên, ngời lao động tại các khu công nghiệp tập trung,KCX, Khu đô thị cha đáp ứng đợc nhu cầu tối thiểu cần thiết Trớc tình hình đó, Đảng và nhà nớc ta cần quan tâm hơnnữa tới việc xây dựng nhà ở cho các đối tợng TNT gặp khókhăn về nhà ở Nó không chỉ phản ánh bản chất tốt đẹp củamột nớc XHCN mà còn giải quyết các vấn đề về trật tự, côngbằng xã hội, kinh tế – chính trị

4 Chính sách áp dụng trong đầu t phát triển nhà ở cho ng

ời TNT.

Nhà nớc ta là nhà nớc của dân, do dân và vì dân, do vậymọi đờng lối chính sách của Đảng và Nhà nớc đều nhằm mục

đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho nhân dân Xoá

bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi cho một số tầng lớp dân ctrong xã hội, trong đó là các nhóm dân c có TNT gặp khó khăn

về nhà ở Nhà nớc ta đã và đang có nhiều chính sách huy

động mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế thamgia, khuyến khích u đãi đối với các doanh nghiệp, tổ chức

đầu t phát triển nhà nhằm tăng quỹ nhà, giảm giá thành đểcác đối tợng gặp khó khăn về nhà ở có khả năng chi trả Nghị

Định số 71/2001/NĐ - CP ngày 15 tháng 10 năm 2001 của Chínhphủ về việc u đãi đầu t xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.Nghị định mở ra nhiều triển vọng cho ngời gặp khó khăn vềnhà ở và trực tiếp tác động đến nhà đầu t Cụ thể:

- Về thủ tục đầu t và xây dựng

Hiện nay, các thủ tục đầu t và xây dựng ở nớc ta còn rờm ràlàm mất nhiều thời gian, chậm tiến độ thi công, vốn “chết”của các doanh nghiệp, các nhà đầu t, ảnh hởng trực tiếp tới lợinhuận của họ Vì vậy cần tạo cơ chế “thoáng”, cơ chế “mộtcửa”, giảm bớt các thủ tục không cần thiết Điêu7 NĐ 71 quy

định: “Đối với những khu vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu t dự án nhà ở đợc tạo điều kiện và u đãi chỉ cần lập một bớc báo cáo nghiên cứu khả thi ” hoặc “các công trình có thiết kế kĩ thuật đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt thì đợc miễn cấp giấy phép xây dựng”.

- Về huy động vốn và u đãi trong đền bù giải phóng mặtbằng, tiền sử dụng đất

Khi tham gia xây dựng các dự án, vốn là yếu tố cơ bản chiphối toàn bộ quá trình hoạt động đầu t xây dựng của nhà

đàu t Vốn đợc sử dụng trong việc thuê đất, đền bù giải phóngmặt bằng, xây dựng các công trình và hạng mục công trình.Nhà nớc cho phép và tạo điều kiện để các chủ đầu t dự án đ-

ợc huy dộng vốn ứng trớc của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

về nhà ở Đợc phép vay vốn của các tổ chức tín dụng (Điều 10NĐ 71) Đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những vấn

đề hết sức nhạy cảm và phức tạp Mức đền bù đợc gọi là thoả

đáng không phải là nhỏ, nhà nớc hỗ trợ bằng nguồn vốn ngânsách để giảm bớt gánh nặng cho các doanh nghiệp Chủ đầu

t đợc giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệthại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp đợc trừ toàn bộ sốtiền đền bù thiệt hại về đất của dự án Trong trờng hợp doanhnghiệp trong nớc gặp khó khăn về vốn thì nhà nớc tạo điềukiện cho vay để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng (Điều

8 NĐ 71/2001/NĐ - CP) Điều 13 - NĐ cũng u đãi về tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất Chủ đầu t đợc miễntiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung ccao tầng; đợc giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà ởkhông phải là nhà chung c cao tầng trong phạm vi dự án, đợcmiễn giảm thuế sử dụng đất 3 năm kể từ khi giao đất đối vớidiện tích đất xây dựng nhà chung c cao tầng Nhà nớc đầu t

từ Ngân sách để xây dựng các công trình, hạng mục côngtrình hạ tầng kỹ thuật Nếu nhà nớc cha cân đối kịp thì cácDoanh nghiệp, Chủ đầu t có thể huy động các nguồn vốn hợppháp, các nguồn vốn này sẽ đợc trừ khi các Doanh nghiệp, Chủ

đầu t phải nộp các khoản vào Ngân sách Nhà nớc theo qui

định

- Về thuế suất, thuế thu nhập Doanh nghiệp

Khi tham gia các chơng trình hỗ trợ, phát triển mang tínhchất chính trị – xã hội thì Nhà nớc phải đứng ra gánh chịu cácthiệt thòi, hoạt động với ý nghĩa phúc lợi, là một tổ chức hoạt

động vì lợi ích công cộng không vì mục tiêu lợi nhuận Do vậytrong dự án đầu t xây dựng nhà ở, Nhà nớc có nhiều chính

sách khuyến khích các doanh nghiệp, chủ đầu t tham gia Mộttrong nhiều chính sách đó là giảm thuế suất, thuế thu nhậpdoanh nghiệp Cụ thể Điều 14 – NĐ số 71/2001/NĐ-CP quy

định: “ Thuế suất 15% đối với nhà chung c cao tầng và các loại nhà ở khác trên địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; thuế suất 20% đối với các nhà chung c cao tầng và các loại nhà ở khác tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; thuế suất 25% đối với nhà chung c cao tầng và các loại nhà ở khác tại địa bàn còn lại”.

Nh vậy NĐ 71/2001/NĐ-CP đã tạo điều kiện cho cả phía cung

và cầu về nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở cho ngời có TNT.Giải quyết vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập thấp không chỉmang tính chất chính trị – xã hội mà nó còn là một nghĩaphản ánh đúng bản chất của một nớc XHCN Trong nhóm ngời

có TNT ngoài những đối tợng là CBCNVC, sinh viên các trờng Đạihọc, Cao đẳng còn không ít ngời là các hộ, cá nhân thơngbinh, gia đình liệt sỹ, những ngời có công với cách mạng

Trên cơ sở NĐ71/2001/NĐ-CP, UBND TP HCM đã có chỉ thị số07/2003/CT-UB ngày 23/4/2003 về nhà ở cho đối tợng có thunhập thấp Cụ thể:

- Về quy hoạch sử dụng đất

Các cấp, các ngành chức năng và các đơn vị trực tiếp tham gia

đầu t phát triển quỹ nhà ở cho các đối tợng thu nhập thấp cầntiếp tục thực hiện chỉ thị 08/2002/CT- UB của UBND thànhphố về việc tăng cờng quản lý Nhà nớc về nhà, đất trên địabàn TP HCM theo hớng khuyến khích phát triển các dự án nhà ở

đầu t xây dựng chung c cao tầng hạn chế tối đa việc quyhoạch phân lô nhà phố Sở địa chính – nhà đất (nay là SởTNMT& Nhà đất) đề xuất điều chỉnh quy hoạch và dự án

theo hớng tăng tỷ trọng xây dựng chung c cao tầng, tiết kiệmquỹ đất, tạo khả năng đáp ứng nhu cầu về chỗ ở, nâng caohiệu quả sử dụng đất Trong đó, cần đề xuất chọn một số dự

án thích hợp để yêu cầu phải xây dựng một tỷ lệ nhà chung c

để Nhà nớc mua lại hoặc nhà diện bán trả góp và nhà cho thuê

đối với hộ có thu nhập thấp

- Về u đãi trong đầu t xây dựng

Hỗ trợ các dự án đầu t nhà ở cho các đối tợng thu nhập thấptheo quy định của NĐ 71/2001/NĐ-CP (đợc vay vốn với lãi suất u

đãi); hỗ trợ ngời có thu nhập thấp có điều kiện vay vốn để tạolập nhà ở, khuyến khích cá nhân góp vốn đầu t xây dựngnhà ở cho chính mình, u đãi không nộp tiền sử dụng đấtphần diện tích quy hoạch xây dựng các loại nhà này kể cả cáccông trình phúc lợi xã hội: Nhà ăn, th viện… các loại nhà cấp 3,nhà lắp ghép đợc xây dựng tại các khu công nghiệp mới pháttriển xa trung tâm thành phố để giảm giá thành đầu t ban

đầu; miễn giảm hoặc thoái thu thuế thu nhập doanh nghiệpcho các đơn vị khi tham gia đầu t xây dựng 3 loại nhà: nhà ởthu nhập tháp, nhà lu trú công nhân & KTX sinh viên, khôngphân biệt nhà chung c cao tầng hay thấp tầng; miễn hoặcthoái thu thuế gia tăng cho việc xây dựng nhà lu trú côngnhân và KTX sinh viên

Giá bán các căn hộ cho ngời có thu nhập thấp đợc tính trên cơ

sở bảo toàn vốn, không tính các khoản Ngân sách Nhà nớc cấp

hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng và các khoản u đãi về thuế, vềtiền sử dụng đất (nếu có) Ngời thu nhập thấp đợc mua trả gópcăn hộ trong thời hạn từ 10-15 năm; giá thuê các căn hộ thu nhậpthấp đợc tính trên cơ sở giá thành xây dựng áp dụng mức khấuhao cơ bản không quá 50 năm

UBND Thành phố Hà Nội cũng đã có những chính sách khuyếnkhích đầu t vào lĩnh vực nhà ở trong đó có nhà ở cho ngời cóTNT nh :Quy định tạm thời thí điểm về quản lí mua nhà ở tạicác dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ( banhành kèm theo Quyết định số 87/2004/QĐ - UB ngày19/5/2004).

Điều 2 : Đối tợng và điều kiện mua nhà ở tại quy định này

( bao gồm cả ngời có TNT)

1/ Ngời đang c trú, có hộ khẩu thờng trú tại Hà Nội, ngời ViệtNam đinh c ở nớc ngoài theo quy địnhtại Nghị Định81/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 11 năm 2001 của Chính phủ

2/ Những ngời đợc mua nhà ở pahỉ có các điều kiện sau : a/ Là cán bộ công chức hởng lơng từ ngân sách nhà nớc( cán bộ,CNVC thuộc các cơ quan hành chính sự nghiệp, cán

bộ, chiến sĩ các lực lợng vũ trang…) ; ngời lao động làm việctrong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế

b/ Có diện tích nhà ở bình quân dới 5m2/đầu ngời ( hoặccha có nhà ở)

c/ Có thời gian công tác từ 5 năm trở lên, có nơi làm việc vàthu nhập ổn định, có đủ khả năng tài chính để trả ngayphần giá thành xây dựng và trả góp hàng tháng

d/ Đợc thủ trởng cơ quan xác nhận đụng các điều kiện trên

và cam kết hỗ trợ cho ngời mua nhà ít nhất là 10% phần chênhlệch giữa giá bán và giá thành xây dựng

Điều 5 : Giá bán và phơng thức thanh toán.

1/ Giá bán phấn nhà ở thuộc quyền quản lí của các chủ đầu t

do chủ đầu t và ngời mua nhà thoả thuận theo điều kiện thịtrờng tại thời điểm kí kết hợp đồng mua bán, cả về phơng

thức thanh toán và bàn giao nhà, hoàn thành các thủ tục theoquy định của pháp luật.

2/ Giá bán nhà cho các đối tợng tại khoản 2 điều 2 là giá tạikhoản 1 điều này, đợc phân ra làm hai phần gồm:

a/ Giá thành xây dựng cho 1 căn hộ (không tính tiền sửdụng đất)  đợc xác định theo dự toán đợc cấp có thẩm quyềnphê duyệt và đợc hội đồng định giá thành phố chấp thuận.Phần này ngời mua nhà trả ngay một lần cho chủ đầu t xâydựng nhà

b/ Phần tiền còn lại bằng giá bán tại khoản 1 điều này trừ

đi giá thành xây dựng tại điểm a khoản 2 điều này Phần này

đơn vị có ngời mua nhà và ngời đợc mua nhà trả dần vào quỹ

đầu t phát triển thành phố, thời hạn không quá 20 năm Ngờimua nhà đợc cấp giấy chứng nhậnquyến sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở và ghi nợ phần tiền đợc trả dần

Hay nh Điều 11 Quyết định số 91/2004/QĐ-UB của UBNDThành phố Hà Nội ngày 20 tháng 5 năm 2004 về việc ban hànhquy định quản lí kinh doanh nhà ở trên địa bàn thành phố HàNội, u đãi, khuyến khích hoạt động kinh doanh nhà ở cho thuê

Cụ thể đợc:

- Huy động vốn ứng trớc của các tổ chức cá nhân cónhu cầu về thuê nhà ở

- Vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng cáchình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy

- Ưu đãi về miễn giảm, chậm nộp tiến sử dụng đất vàthuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- áp dụng mức thuế suất thấp nhất đối với thuế thunhập doanh nghiệp, thuế thu nhập từ hoạt động chothuê nhà, đảm bảo thu hồi vốn và bù đắp chínhsách xã hội

- Ngân sách nhà nớc đầu t các công trình, hạng mụccông trình hạ tầng kĩ thuật ngoài phạm vi dự án đấunối với các hệ thống chung trong khu vực

Ngoài ra Thành phố Hà Nội còn một số các văn bản khác nhằmkhuyến khích đầu t vào lĩnh vực nhà ở nh: Chỉ thị số18/2004/ CT-UB ngày 25 tháng 5 năm 2004 của UBND thànhphố Hà Nội về việc tăng cờng công tác quản lí mua bán nhà ởtại các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới trên địa bànthành phố; Quyết định số 91/2004/QĐ-UB ngày 20 tháng 5 năm

2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy địnhquản lí kinh doanh nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nhìn chung để giải quyết vấn đề nhà ở cho ngời có thunhập thấp cần có sự quan tâm phối hợp của các Bộ, Sở banngành chức năng mà Chính phủ là “ đầu tàu” trong việc thuhút và phát triển các nguồn vốn trong xã hội

Ch¬ng II - Thùc tr¹ng ph¸t triÓn nhµ ë cho ngêi

cã thu nhËp thÊp cña Tæng c«ng ty §Çu t

Mục tiêu của Tông công ty Đầu t và Phát triẻn nhà Hà nội là pháthuy truyền thống phấn đấu trở thành tập đoàn kinh tế mạnh

có tầm cỡ trong khu vực Để thích ứng với những thách thứccũng nh để nắm vững các vận hội, Tổng công ty khôngngừng phát huy nội lực và sẵn sàng hợp tác với các tổ chức cánhận trong và ngoài nớc để phát triển sản xuất kinh doanh.Chỉ tính riêng năm 2004 vừa qua TCT đã vinh dự đợc thànhphố phê duyệt 5 công trình gắn biển chào mừng 50 năm ngàygiải phóng thủ đô, đó là các công trình: Chung c tái định c tạichỗ lô 8c dự án Đại Cồ Việt, công trình nhà cao tầng HoàngQuốc Việt, công trình chung c cao tầng CT3.3 – dự án Mễ TrìHạ, công trình trung tâm thơng mại Thanh Trì, công trìnhxây dựng chợ Bởi…Cũng trong năm 2004, Tổng công ty đã chỉ

đạo các đơn vị thành viên đợc giao thực hiện hoàn tất dự án,tập trung giải quyết dứt điểm những khó khăn vớng mắc vớicác Sở ngành với các bên liên quan để bàn giao và thu hồi vốncho chủ đầu t tại các dự án nhà ở cho ngời có thu nhập thấp tạiCầu Diễn – Từ Liêm, Xuân La – Tây Hồ… Đồng thời, TCT tiếptục chuẩn bị các thủ tục để triển khai các dự án xây dựng nhà

ở trên quỹ đất 20% tại các dự án Cầu Diễn, Cổ Nhuế – Xuân

Đỉnh, Sài Đồng – Long Biên

Với đặc thù là một TCT lớn của thủ đô Hà Nội với chức năngnhiệm vụ đợc giao và mục tiêu phát triển đúng đắn, phù hợp,Tổng công ty Đầu t và Phát triển Nhà Hà Nội đã, đang và chắcchắn sẽ đóng góp không nhỏ vào sự nghiệp phát triển đô thị

và cả nớc

2 Hiện trạng phát triển nhà ở cho ng ời có thu nhập thấp của Tổng công ty qua một số dự án.

- Công trình CT1B – Phờng Xuân La – Quận Tây Hồ – Thànhphố Hà Nội, khởi công Quý IV năm 2002.

Công trình do đơn vị thành viên Tổng công ty – Công ty xuấtnhập khẩu và đầu t xây dựng Hà Nội làm chủ đầu t Lô đấtxây nhà 5 tầng CT1B có diện tích 1.119,6m2 Phía Tây giápvành đai 2, phía Đông và nam giáp với vùng quy hoạch khu vực,phía Bắc giáp nhà CT1A của dự án Công trình bao gồm 36căn hộ từ tầng 2-5 và diện tích kinh doanh tầng 1 Tổng vốn

đầu t của công trình là 8.674.788.000đ không bao gồm chiphí đền bù giải phóng mặt bằng, hoa màu và tiền sử dụng

- Nhà B3 – 5 tầng khởi công QuýIV năm 2002 có:

+ Diện tích xây dựng: 415m2

+ Diện tích sàn : 2.060m2

+ Gồm 28 căn hộ và diện tích kinhdoanh tầng 1

+ Tổng vốn đầu t khoảng:3.918.295.863 đ

- Nhà B4– 7 tầng khởi công đầu Quý III năm 2003 có:

+ Diện tích xây dựng: 421m2

+ Diện tích sàn:2.947 m2

+ Gồm 30 căn hộ, diện tích kinhdoanh tầng 1 và tầng hầm để trông giữ xe

+ Tổng vốn đầu t khoảng:7.148.365.000đ

- Nhà B5– 7 tầng khởi công Quý III năm 2002 có:

+ Diện tích xây dựng: 425,8 m2

+ Diện tích sàn:2.838,6 m2

+ Gồm 36 căn hộ và diện tích kinhdoanh tầng 1

+ Tổng vốn đầu t khoảng:7.689.228.000đ

2.2 Tình hình huy động vốn đầu t cho các dự án của Tổngcông ty

Mặc dù thành phố Hà Nội đã có những chủ trơng dành quỹ

đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp cho các tổ chức, doanhnghiệp xây dựng nhà nói chung và cho ngời có thu nhập thấpnói riêng Nhng tình hình hiện nay cha tiến triển là bao Lẽ ratrớc khi đầu t vốn xây dựng nhà cho các đối tợng thì nên xác

định rõ đối tợng và cơ chế bán để các đối tợng góp vốn xây

dựng cho chính ngôi nhà của họ Thế nhng việc xây cứ xây,còn việc xác định các đối tợng thì để sau dẫn đến một thực

tế là nhiều doanh nghiệp xây nhà xong 2-3 năm cơ chế báncha đợc xác định hoặc chờ thành phố xét duyệt, do đódoanh nghiệp đã chịu nhiều sức ép lại thêm sức ép về lãi suấtlàm cho doanh nghiệp ngày càng khó khăn hơn

Các Ngân hàng tín dụng, tổ chức tài chính thì không “ mặnmà” mấy trong việc cho vay đối với các Doanh nghiệp xâydựng Các Doanh nghiệp xây dựng đầu t trong lĩnh vực này

đòi hỏi phải sử dụng vốn nhiều, thời gian thu hồi vốn thờngtrên 10 năm, thậm chí 15-20 năm nên cần vay theo hợp đồngdài hạn Trong khi ấy các tổ chức kinh doanh tiền tệ cho vaydài lắm cũng chỉ đợc 10 năm Quỹ đầu t phát triển nhà ở củathành phố tuy đáp ứng một phần vốn với lãi suất u đãi nhngthực tế triển khai rất chậm, không kịp thời buộc các Doanhnghiệp phải huy động từ các nguồn hợp pháp chẳng hạn vốn

đầu t cho công trình B3, B4 – Dự án tại thị trấn Cầu Diễnhuyện Từ Liêm, bao gồm:

+ Vốn tự có huy động Cán bộ CNVC của Công ty đầu t xâydựng số 8 Hà Nội: tỷ trọng 15% (góp vốn xây dựng nhà chochính họ)

+ Nguồn vốn vay tín dụng thơng mại, huy động các nguồnvốn khác: 85%, lãi suất 9%/năm

Với công trình CT1B – Xuân La, Q Tây Hồ: Đối tợng mua nhàcủa dự án là ngời thu nhập thấp nhng dự án đã hoàn thành cơbản khối lợng xây lắp mà vẫn cha đợc các cấp có thẩm quyềnxác định vì vậy dự án cha huy động đợc nguồn vốn từ ngờimua nhà Căn cứ vào tình hình thực hiện dự án, vốn đầu tcho các dự án thực hiện chủ yếu là vốn huy động của Doanh

nghiệp nên 50% vốn huy động từ các nguồn vốn hợp pháp củaDoanh nghiệp, còn 50% vốn vay của Quỹ phát triển nhà ởthành phố Hà Nội Mức vay vốn của Quỹ phát triển nhà ở đợcvay ở mức 50% xong vì không kịp thời vay đợc nên 8 tháng

đầu (kể từ khi thực hiện xây lắp) chủ đầu t đã huy động cácnguồn vốn hợp pháp của Doanh nghiệp để thi công và giá trịthi công nhiều khi đạt tới 75% tổng chi phí cho thực hiện dự

án

Rõ ràng thị trờng vốn có vai trò rất quan trọng đối với các chủ

đầu t trong lĩnh vực xây dựng Mặc dù các Doanh nghiệp xâydựng có khả năng huy động vốn từ các nguồn vốn hợp pháp củaDoanh nghiệp (1 tỷ lệ nhất định) nhng các nhà lãnh đạo khôngthể không quan tâm, bằng các chính sách hỗ trợ về vốn thôngqua các quỹ, các tổ chức tín dụng để huy động vốn choDoanh nghiệp góp phần giải quyết vấn đề về nhà ở cho cácnhà đầu t nói chung và đầu t nhà ở cho ngời có thu nhập thấpnói riêng

2.3 Ph ơng án xây dựng đầu t nhà ở cho ng ời có thu nhậpthấp

Theo sự chỉ đạo của Thành uỷ UBND thành phố Hà Nội đốivới các Tổng công ty Đầu t và Phát triển nhà ở Hà Nội thì suất

đầu t/m2 sàn không quá 2 triệu đồng/m2 Thế nhng do một sốcông trình lắp đặt thang máy, gia cố thêm nhiều cọc bê tông,vốn vay chậm chủ yếu là do Doanh nghiệp tự huy động nên đãlàm tăng chi phí với suất đầu t trên 2 triệu đồng/m2

- Công trình B3, B4 dự án Cầu Diễn huyện Từ Liêm

Khối nhà B3, B4 nằm trong khu vực quy hoạch của dự án nhà ởcho ngời có thu nhập thấp Cầu Diễn Đợc thiết kế theo kiểu nhà

có cầu thang, hành lang trung tâm, bố trí hài hoà với các công

trình kiến trúc xung quanh nhằm tạo ra tổng thể không giankiến trúc cân xứng hợp lý Khoảng cách giữa các công trình đ-

ợc thiết kế đảm bảo cho diện tích giao thông đối nội, ánhsáng và thông gió tự nhiên cho từng nhà

Nhà B3 gồm 5 tầng trong đó:

+ Tầng 1: Do tình hình địa chất đặc trng tại khu vực côngtrình phức tạp, trung bình tại vị trí -10m có một lớp cát hạttrung dày khoảng 6m, dự tính ép cọc để qua lớp cát này rấtkhó khăn Vì vậy sẽ chỉ ép cọc đến lớp cát đất này Do đóviệc bố trí tầng 1 không những phục vụ rất tốt những dịchvụcông cộng và bố trí kỹ thuật cho toà nhà mà còn tăng độ

ổn định cho toàn công trình

+ Từ tầng 2-5: Bố trí các căn hộ ở đều đảm bảo tính độclập, khép kín Mặt bằng linh hoạt kết hợp với diện tích giaothông để tạo ra không gian đa năng, tạo sự thông thoáng chonhu cầu sinh hoạt, ăn ở Diện tích các căn hộ đợc thiết kế tính

đến tiêu chuẩn dành cho ngời thu nhập thấp Mỗi căn hộ gồm

có 1 phòng khách kết hợp với một phòng ăn, bếp, khu WC, từ 1-2phòng ngủ cùng các ban công Các phòng đợc thiết kế tận dụngtối đa ánh sáng và thông gió tự nhiên Thành phần giao thông

đứng gồm 2 cầu thang bộ bố trí ở các vị trí hợp lý để thônggió cũng nh lấy ánh sáng tự nhiên và đáp ứng đợc các tiêuchuẩn phòng cháy chữa cháy

Nhà B4 gồm 7 tầng đợc thiết kế cùng kiểu với nhà B3 nhng cóthêm tầng hầm

- Công trình B5 Cầu Diễn huyện Từ Liêm

Nhà B5 cao 7 tầng với diện tích sàn 2.838,6 m2

Tầng 1 đợc sử dụng để kinh doanh dịch vụ Từ tầng 2-7 gồm

36 căn hộ, mỗi căn hộ gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, khu

phụ và ban công Các bộ phận công cộng gồm có: khu cầuthang bộ khu quản lý kĩ thuật, lối hành lang, thang cứu hộ.

- Công trình CT1B – Phờng Xuân La, Quận Tây Hồ

Xây dựng mới nhà 5 tầng cấp II khung bê tông cốt thép, tờngbao che và ngăn bằng gạch, gia cố nền móng bằng cọc bê tôngcốt thép Mặt bằng bố trí các phòng hợp lý, rõ ràng, tiện lợitrong sử dụng và tiết kiệm đất xây dựng Các phòng ở, phòngsinh hoạt đều đợc bố trí ra mặt thoáng phía trớc và phía saucông trình để các phòng đều tiếp xúc với thiên nhiên, đợcthông thoáng và chiếu sáng thiên nhiên tốt Hình thức kiến trúccông trình đẹp, giản dị phù hợp với công năng sử dụng Hệthống cầu thang đợc bố trí hợp lý cho việc ra vào các căn hộ Mẫu nhà CT1B gồm 2 đơn nguyên, có 2 cầu thang, tầng 1 cao4,2m, các tầng trên có độ cao 3,2m Tầng 1 của nhà là các gianhàng và các gian dịch vụ, tầng 2 đến tầng 5 bao gồm 36 căn

hộ

+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 4.104 m2

+ Diện tích xây dựng: 1.127 m2

+ Diện tích sàn xây dựng tầng 2-5: 2.977 m2 trong đó:

* Đơn nguyên I có 5 căn hộ cho mỗi tầng với diện tích sànxây dựng là 54 m2; 72,6 m2; 59,9 m2 và 56,25 m2

* Đơn nguyên II có 4 căn hộ cho mỗi tầng, diện tích sànxây dựng là 81,0 m2; 66,96 m2 và 54 m2

* Còn lại là diện tích khu sử dụng chung nh: cầu thang,hành lang, nơi đổ rác…chiếm 176,6 m2

3 Ph ơng thức phân phối nhà ở cho ng ời có thu nhập thấp của Tổng công ty.

(Phơng án kinh doanh nhà ở cho ngời có thu nhập thấp của

Tổng công ty)3.1 Vấn đề xác định đối t ợng đ ợc h ởng lợi của dự án

Theo quy chế thí điểm của UBND thành phố Hà Nội tháng12/2004 về việc “ Đầu t xây dựng nhà ở để bán trả dần, trảgóp tại các dự án B3,B4,B5 Cầu Diễn; 9 tầng Xuân Đỉnh củaTổng công ty Đầu t và Phát triển nhà Hà Nội” thì đối tợng đợchởng u đãi là:

- Là Cán bộ công nhân viên chức và các Doanh nghiệp thuộcthành phố Hà Nội

- Có hộ khẩu thờng trú tại Hà Nội

- Có thâm niên công tác 10 năm trở lên

- Có mức thu nhập bình quân trong gia đình dới 500.000

đồng/ thángvà hiện đang gặp khó khăn về nhà ở Cụ thể cha

đợc Nhà nớc phân đất, cha đợc phân nhà lần nào (kể cả vợ,chồng, con cái), đang phải ở nhà chật hẹp, có diện tích bìnhquân dới 5 m2/ngời

Mặt khác các Công ty đơn vị thành viên làm chủ đầu t cókiến nghị với các cấp có thẩm quyền xin giữ lại 1 tỷ lệ căn hộnhất định để bán cho CBCNV thuộc Công ty có thu nhập thấp

+ 35% quỹ nhà của dự án để làm quỹ nhà ở cho công tác didân, giải phóng mặt bằng cho dự án thí điểm cải tạo đầu txây dựng tại khu đô thị Văn Chơng.

Công ty xuất nhập khẩu và đầu t xây dựng Hà Nội- chủ đầu

t công trình CT1B xin đợc mua 30% diện tích căn hộ cho các

đối tợng thu nhập thấp cha có nhà ở của công ty

Nh vậy việc xác định đối tợng mua nhà trả dần, trả góp xem

ra đã tỏ, việc các chủ đầu t xin các cấp có thẩm quyền giữ lạimột căn hộ để bán cho công nhân viên chức có thu nhập thấpthuộc Công ty mình cũng đã xin Thế nhng hiện nay các côngtrình gần nh hoàn thành, có công trình hoàn thành đến 1năm nay mà việc xác định đối tợng mua nhà trả dần, trả góp,các ý kiến xin phép của các Công ty vẫn phải chờ thành phốxét duyệt Đây là một vấn đề rất phức tạp và bức xúc, nó ảnhhởng rất lớn đến các tác nhân liên quan đến nhà ở cho ngời cóthu nhập thấp Các chủ đầu t thì bị thất thoát vốn, chi phítăng do phải bảo quản, thu hồi vốn chậm Ngời thu nhập thấpthì mong ngóng để có nhà sử dụng Các công trình xây dựngxong không có ngời sử dụng nên xuống cấp nhanh chóng Các

tổ chức tín dụng lo sợ về rủi ro vốn cho vay

Nh trên đã đề cập vấn đề xác định đối tợng mua nhà phải

đ-ợc xác định trớc khi đầu t để một phần huy động thêm vốncho Doanh nghiệp, một phần tránh đợc cái bị động sau khixây dựng xong công trình

3.2 Ph ơng thức bán

Đây là một vấn đề mà thực tế cha diễn ra, mới chỉ tồn tạitrên các Báo cáo nghiên cứu khả thi bởi lý do việc xác định đốitợng đợc hởng lợi từ dự án cha đợc xác định cụ thể, rõ ràng và

đi đến thực thi

Phơng thức bán do chủ đầu t tự quyết định trên cơ sở sự chỉ

đạo của UBND thành phố Hà Nội về giá, nhng bảo toàn vốn chochủ đầu t

Đối với mỗi chủ đầu t thì có phơng án kinh doanh khác nhau

Có thể tính chi phí đầu t xây dựng tầng 1 (tầng kinh doanhdịch vụ) phân bổ vào các tầng trên (căn hộ) với lý do tầng 1 làcác dịch vụ sử dụng chung cho các hộ tầng trên, hoặc cũng cóthể các chủ đầu t giữ lại diện tích kinh doanh tầng 1; có sự lựachọn cho khách hàng (ngời thu nhập thấp) mua trả 1 lần hoặctrả góp hàng tháng trong vòng 9 năm Mỗi phơng án đều cónhững lợi thế hoặc khó khăn cho chủ đầu t và đối tợng muanhà

3.2.1 Công trình B3 do Công ty đầu t xây dựng số 2 Hà Nộilàm chủ đầu t

- Tổng vốn đầu t của dự án: 3.918.295.863VNĐ

- Lãi suất kinh doanh (3% tổng mức đầu t): 117.548.876

đồng

Tổng:4.035.844.739 đồng

- Diẹn tích kinh doanh tầng 1: 134 m2

Đơn giá bán diện tích kinh doanh tầng 1: Dự kiến là6.500.000đ/m2

Doanh thu ớc tính: 6.500.000 * 134 m2 = 871.000.000đ

- Đơn giá cho 1m2 diệntích ở là:

Thànhtiền

1 Nhà loại 1 46,27 2.529.652

117.046.998

2 Nhà loại 2 46,01 2.529.652

116.389.289

3 Nhà loại 3 43,74 2.529.652

110.646.978

Nguồn: Báo cáo NCKT

- Căn cứ vào chi phí đầu t xây dựng, giá thị trờng, hệ sốtầng, tham khảo NĐ 61/CP của Chính phủ Công ty đa ra hệ sốgiá bán theo tầng nhà cho dự án nh sau:

Hệ số giá bán theo tầng Bảng 2

Tầngnhà Hệ số tầng

Tầng 1

Bán theo giá kinh doanhdịch vụ

Tầng 2 1,1Tầng 3 1,03Tầng 4 0,97Tầng 5 0,9

Nguồn: Báo cáo NCKT

- Căn cứ vào đơn giá tính toán cho các căn hộ và hệ số caotầng ta có bảng giá căn hộ theo tầng sau:

Lo¹i 1 46,27 117.046.988 1,03 120.558.398Lo¹i 2 46,01 116.389.288 1,03 119.880.967Lo¹i 3 43,74 110.646.978 1,03 113.966.387

Lo¹i 1 46,27 117.046.988 0,97 113.535.578Lo¹i 2 46,01 116.389.288 0,97 112.897.609Lo¹i 3 43,74 110.646.978 0,97 107.327.569

Lo¹i 1 46,27 117.046.988 0,9 105.342.289Lo¹i 2 46,01 116.389.288 0,9 104.750.359Lo¹i 3 43,74 110.646.978 0,9 99.582.280

Nguån: B¸o c¸o NCKT

đầu t, giảm chi phí quản lý và những rủi ro do thị trờng manglại Giá bán trả tiền một lần đợc tính nh sau:

Lo¹i 1 128.751.687 1.931.275 126.820.411Lo¹i 2 128.028.217 1.920.423 126.107.794Lo¹i 3 121.711.676 1.825.675 119.886.001TÇng 3

Lo¹i 1 120.558.398 1.808.376 118.750.022Lo¹i 2 119.880.967 1.798.214 118.082.752Lo¹i 3 113.966.387 1.709.496 112.256.892TÇng 4

Lo¹i 1 113.535.578 1.703.034 111.832.545Lo¹i 2 112.897.609 1.693.464 111.204.145Lo¹i 3 107.327.569 1.609.914 105.717.655TÇng 5

Lo¹i 1 105.342.289 1.580.134 103.762.155Lo¹i 2 104.750.359 1.571.255 103.179.104Lo¹i 3 99.582.280 1.493.734 98.088.546

Nguån: B¸o c¸o NCKT

Ph¬ng ¸n nµy chØ phï hîp víi 1 sè Ýt ngêi mua cã kh¶ n¨ng tµichÝnh

b/ B¸n tr¶ gãp trong vßng 9 n¨m

Theo ph¬ng ¸n nµy, ngêi mua nhµ sÏ tr¶ tríc 50% gi¸ trÞ tiÒnmua nhµ, 50% cßn l¹i sÏ tr¶ gãp trong vßng 9 n¨m Trong thêigian nµy ngêi mua sÏ ph¶i chÞu thªm l·i suÊt Ng©n hµng VÒphÝa chñ ®Çu t, thêi gian thu håi vèn bÞ kÐo dµi, chÞu thªm chi

phí quản lý và những rủi ro do thị trờng Tuy nhiên phơng ánnày lại khá phù hợp với khả năng tài chính của những ngời đợcmua nhà là những ngời có thu nhập thấp Hàng tháng hoặchàng năm (Thờng là hàng tháng) ngời mua sẽ phải trả 1 khoảntiền đều đặn

Gọi A là khoản tiền phải trả đều đặn hàng năm

P: Tổng số tiền cần trả tại thời điểm ban đầu

r: lãi suất Ngân hàng trong thời gian tính toán (9%/Năm)

128.028.21

7

64.014.108 64.014.108 10.677.477

889.790 Loại 3

121.711.67

6

60.855.838 60.855.838 10.150.681

845.890 Tầng 3

119.880.96

7

59.940.483 59.940.483 9.998.001

833.167 Loại 3

113.966.38

7

56.983.194 56.983.194 9.504.728

792.061 Tầng 4

112.897.60

9

56.448.805 56.448.805 9.415.593

784.633 Loại 3

107.327.56

9

53.663.784 53.663.784 8.951.055

745.921

9

52.375.180 52.375.180 8.736.117

728.010 Lo¹i 3 99.582.280 49.791.140 49.791.140 8.305.103 692.092

B¶ng 5 : sè tiÒn ph¶i tr¶ hµng n¨m, hµng th¸ng

§¬n vÞ : §ång

Nguån: B¸o c¸o NCKT

Nh×n vµo b¶ng tÝnh gi¸ trªn ta thÊy ngêi mua nhµ tr¶ 1kho¶n tiÒn hµng th¸ng vÉn kh¸ cao so víi møc tÝch luü cña hä(tõ 350-500 ngh×n/th¸ng)

+ Vay quü ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë 40%

6.725.503.000® * 0,3% * 18 th¸ng=145.271.000®

Bảng 7: Giá bán các căn hộ thu tiền một lần.

Căn hộ

Giá bán(đồng)

Số lợng căn

hộ (cái)

Doanh thu(đồng)Tầng 2: Hệ số

1,15

Loại: 47,2 m2 192.340.000 2 384.680.000Loại: 50,7 m2 206.602.000 2 413.204.000Loại: 56,7 m2 231.052.000 1 231.052.000Loại: 73,7 m2 300.327.000 1 300.327.000Tầng 3: Hệ số

1,1

Loại: 47,2 m2 184.080.000 2 368.160.000Loại: 50,7 m2 197.730.000 2 395.460.000Loại: 56,7 m2 221.130.000 1 221.130.000Loại: 73,7 m2 287.430.000 1 287.430.000Tầng 4: Hệ số

Lo¹i: 47,2 m2 175.584.000 2 351.168.000Lo¹i: 50,7 m2 188.604.000 2 377.208.000Lo¹i: 56,7 m2 210.924.000 1 210.924.000Lo¹i: 73,7 m2 274.164.000 1 274.164.000TÇng 5: HÖ sè

1,0

Lo¹i: 47,2 m2 167.230.000 2 334.460.000Lo¹i: 50,7 m2 179.630.000 2 359.260.000Lo¹i: 56,7 m2 200.888.000 1 200.888.000Lo¹i: 73,7 m2 261.119.000 1 261.119.000TÇng 6: HÖ sè

0,95

Lo¹i: 47,2 m2 158.875.000 2 317.750.000Lo¹i: 50,7 m2 170.656.000 2 341.312.000Lo¹i: 56,7 m2 190.852.000 1 190.852.000Lo¹i: 73,7 m2 248.074.000 1 248.074.000TÇng 7: HÖ sè

0,95

Lo¹i: 47,2 m2 158.875.000 2 317.750.000Lo¹i: 50,7 m2 170.656.000 2 341.312.000Lo¹i: 56,7 m2 190.852.000 1 190.852.000Lo¹i: 73,7 m2 248.074.000 1 248.074.000