(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh

(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh(Luận văn thạc sĩ file word) Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh

TP.HỒCHÍMINH– 2015

Chuyênngành :Quản lýxâydựng Mãsố : 60-58-0302

LUẬNVĂNTHẠCSĨ

Ngườihướngdẫnkhoahọc:

NgườiHDKH1:PGS.TS.LÊVĂNHÙNG NgườiHDKH2:TS.KTS.LÊQUANGNINH

TP.HỒCHÍMINH-2015

ĐỀ

TÀI: GIẢIPHÁPQUẢNLÝXÂYDỰNGDỰÁNPHÁTTRIỂNNHÀỞTẠITP.HCM

QUADỰÁNNHÀỞTHỊTRẤN TÂNTÚC HUYỆNBÌNHCHÁNH

Ý

KIẾNCỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN:

NgườiHDKH1:PGS.TS.LÊVĂNHÙNG ………

………

………

………

NGƯỜIHDKH2:TS.KTS.LÊQUANGNINH ………

………

………

………

Ý KIẾN CỦA BỘ MÔN: CÔNG NGHỆ VÀ QLXD

………

………

………

………

Ý KIẾNCỦA HỘI ĐỒNGKHOA HỌC:

………

………

………

………

………

LỜI CẢMƠN

Trong công tác hiện tại của một kiến trúc sư tham gia tư vấn thiết kế cácdự án đầu tư xây dựng trên địa bàn TP.HCMcủa mình Bản thân đã nhận ramột số vấn đề cần được chú trọng, quan tâm trong công tác quản lý dự án xâydựng ngay từ bước chuẩn bị đầu tư để dự án được triển khai một cách thuậnlợivàh i ệ u quả

Nộidungnghiêncứucủaluậnvănđãđượctạolậptrênnhữngkiếnthứchọcthu ậtkhithamgiakhóacaohọccủatrường,quatrảinghiệmthựctếcôngtácvàđặcbiệtlà

đượcsựđộngviên,giúpđỡ,hướngdẫntậntìnhcủaThầyhướngdẫnPGS.TSLê VănHùngvàTS.KTS.LêQuangNinhnênluậnvănđượchoànthànhtheoquyđịn

h.

Tácgiảcũngkhôngquêncámơnsựhỗtrợnhiệttìnhcủalãnhđạocôngty Tư vấn kiến trúc và xây dựng thành phố (tên cũ-Viện thiết kế thành phố) vàtậpthể cáccánbộthiết kếxínghiệp Quy

hoạchKiếntrúcxâydựngđãtạođiềukiệntiếpcậnvềtưliệuvàkinhnghiệmliênquanđếnđ ềtài

Vớil ò n g k í n h t r ọ n g v à b i ế t ơnt ấ t c ả c á c T h ầ y C ô , G i á o S ư t r o n g

v à ngoài trường đại học Thủy Lợi, mong rằng những kết quả đạt được trong quátrình nghiên cứu, và kết quả khoa học đạt được trong nghiên cứu của luận vănlàtấmlòngbiếtơnsâusắcnhấtcủatácgiả….

Xintrântrọngcảmơn./.

Tácgiả

VÕNGỌCHỒNGPHƯỚC

h của các giảng viên, giáo sư, tiến sĩ cộng với kinh nghiệm làm việc tại cơ quan, sựgiúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp

và đặc biệt là sự giúp đỡ, hướng dẫn củaPGS.TS.Lê VănHùng,TsLêQuangNinh.

Ngoài những tư liệu mang tính thông tin Các kết quả nghiên cứu củaluậnvăn là thành quả lao động, là sự tổ hợp của các yếu tố mang tính nghề nghiệpcủachính Tác giả và công sức hướng dẫn của các Thầy Tác giả cam đoan khôngsaochépbấtkỳnộidungnàocủacácnghiêncứukhác./

Tp.Hồ ChíMinh,tháng4năm 2015

Tácgiả

VÕNGỌCHỒNGPHƯỚC

ĐỀ

TÀI: GIẢIPHÁPQUẢNLÝXÂYDỰNGDỰÁNPHÁTTRIỂNNHÀỞTẠITP.HCM

QUADỰÁNNHÀỞTHỊTRẤN TÂNTÚC HUYỆNBÌNHCHÁNH

Mục lục

A PHẦNMỞĐẦU 01

1 TÍNHCẤPTHIẾTCỦAĐỀTÀI 01

2 MỤCTIÊUNGHIÊNCỨUCỦALUẬNVĂN 01

3 NỘIDUNGNGHIÊNCỨUCHÍNHCỦALUẬNVĂN 02

4 CÁCGIỚIHẠNNGHIÊNCỨU 02

5 ĐỐITƯỢNGVÀPHẠMVINGHIÊNCỨU 02

6 ÝNGHĨAKHOAHỌCVÀTHỰCTIỄNCỦAĐỀTÀI 03

7 KẾTQUẢDỰKIẾNĐẠTĐƯỢC 03

8 CẤUTRÚCCỦALUẬNVĂN 04

B PHẦNNỘIDUNGLUẬNVĂN 05

CHƯƠNG 1.T Ổ N G Q U A N TÌNHHÌNHQUẢNLÝDỰÁNĐẦUTƯ XÂYDỰNGPHÁTTRIỂNNHÀỞ 05

1.1 TìnhhìnhĐTXDpháttriểnnhàởtại ViệtNamvàTP.HCM 05

1.1.1 TìnhhìnhĐTXDpháttriểnnhàởtạiViệtNam 05

1.1.2 TìnhhìnhĐTXDpháttriểnnhàởtạiTP.HCM 06

1.2.TìnhhìnhquảnlýxâydựngcácdựánpháttriểnnhàởtạiViệtNamvà TP.HCM 09

1.2.1 Quảnlýxâydựngcácdựánpháttriểnnhàở 09

1.2.2 Hành langpháplýchocông táclậpdựánvàquyhoạchxâydựng 12

1.2.3 Tìnhhìnhquảnlýxâydựngcácdựánpháttriểnnhàởtronggiai đoạnchuẩnbịđầutư 14

1.2.4 Tìnhhìnhtàichínhđầutưdựánxâydựng 16

1.3 DựánĐTXDKhu dâncưThịtrấn TânTúc–BìnhChánhTP.HCM 18

1.3.1 Thôngtinchủđầutư 18

1.3.2 Thôngtinchungvềdựán 18

1.3.3 Phươngánquyhoạchchitiếtxâydựng 21

1.3.4 Tìnhhìnhtriểnkhaidựán 22

1.4.Thựctrạngvànhữngkhókhăn,tháchthứcđốivớicôngtácquảnlýxâydựngđối vớicácdựánĐTXD 23

1.4.1 Nhữngkhókhăn,tháchthức đốivớicôngt á c q u ả n l ý x â y d ự n g , chínhsách nhàở…củanướctahiện nay 23

1.4.2 Cácvấn đềcầnquantâmtrongc ô n g t á c q u ả n l ý d ự á n ở b ư ớ c chuẩnbịđầutưđểđạthiệuquảđầutư 23

1.5 Kếtluậnchương1 24

CHƯƠNG 2.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC &PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂNNHÀỞ 25

2.1 Phươngphápnghiêncứu 25

2.1.1 Cácphươngphápnghiêncứu 25

2.1.2 Trìnhtựthựchiệnnghiêncứu 26

2.2.Cáccơsởkhoahọcvàpháplý 27

2.2.1 Cácquyđịnhpháplýhiệnhànhliênquanđếncôngtáclậpdựán ĐTXD-tronglĩnh vựcpháttriểnnhàở 27

2.2.2 Cácquyđịnhpháplýhiệnhànhliênquanđếncôngtácquyhoạch xâydựng 30

2.2.3 Cácquychuẩnkỹ thuậtliênquanđếnquyhoạchxâydựngdự án 33

2.2.4 Cáccơsởtínhtoántổng mứcđầutưxâydựngdựán 34

2.2.5 Tìnhhìnhđầutưtàichínhliênquancủathịtrườngtàichính ngânhàng 41

2.2.6 CáctưliệuliênquanđếndựánpháttriểnNhà ởtạithịTrấnTân Túc-BìnhchánhTp.HCM 47

2.3 Kếtluậnchương2 54

CHƯƠNG 3 KẾTQUẢNGHIÊNCỨU–GIẢIPHÁPQUẢNLÝDỰÁNĐẦU TƯPHÁT TRIỂNNHÀỞ 55

3.1 Quytrìnhlậpdựánđầutưxâydựng 55

3.2 Quytrìnhcôngtáclậpquyhoạchxâydựng 62

3.3 Cácgiảipháp“tàichính”đểdựánđạthiệuquảkinh tế 66

3.4 Vậndụngcáckếtquảnghiêncứuchoviệcquảnlýxâydựngdựánpháttriể nnhàởtạithịtrấnTânTúc-BìnhChánh,TP.HCM 76

3.5 Kếtluậnchương3 90

C PHẦNKẾTLUẬN&KIẾNNGHỊ 91

1 Nhữngkết quảđạtđược 91

2 Nhữngtồntạitrongquátrìnhthựchiệnluậnvăn 95

3 Nhữngkiếnnghịvềhướngnghiêncứutiếp theo 95

D TÀILIỆUTHAMKHẢO

E PHẦNPHỤLỤC

CHƯƠNG1:TỔNGQUANTÌNHHÌNHQUẢN LÝ DỰ

ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNGPHÁT TRIỂN NHÀỞ

1.1 TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠIVIỆTNAMVÀTP.HỒCHÍ MINH:

CHƯƠNG 2 :PHƯƠNGPHÁPNGHIÊNCỨU, CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC

& PHÁPLÝ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰÁNĐẦUTƯ PHÁTTRIỂNNHÀỞ

CHƯƠNG 3 :KẾTQUẢNGHIÊNCỨU -GIẢI PHÁP QUẢN LÝ DỰ ÁNĐẦU TƯPHÁT TRIỂN NHÀỞ

3.4 VẬN DỤNG CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHO VIỆC QUẢN

LÝXÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THỊ TRẤN

4 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.5.

nêncácdựánthườngđượctriểnkhairấtchậmsovớicácdựánkháctrongnước,hoặccácdựáncùngloạiởnướckhác.Mặtkhác,cácxungđộtđócũnggâyrấtnhiềukhókhănchocôngtácquảnlý,thựchiệndựánđốivớichủđầutư,cácnhàtưvấnhayngay

cảcáccơquanquảnlýnhànướclàmkéodàitiếnđộthựchiệndựántăngchiphíđầutưdẫntớihiệuquảđầutưcủadựánkhôngcao,khôngđápứngđượckỳvọngcủanhàđầutư

Trên cơ sở nghiên cứu, thu thập phân tích các tài liệu về công tác quản lýxâydựng trong và ngoài nước, công tác quản lý xây dựng của TP.HCM (trong giaiđoạnchuẩn bị đầu tư) trong bối cảnh đô thị hóa và trong giai đoạn khủng hoảng kinh tếhiện nay cũng như hành langpháp lý chưa thật chặt chẽ và qua dự án nhà ở thị trấnTân Túc, huyện Bình Chánhcủa Công ty Cổ phần Điện Lực Thành phố để đề xuấtmột số giải pháp trong côngtác quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở phù hợp vàđạthiệuquảchodựánngaytừbướcchuẩnbịđầutư

Ởgócđộhẹptronglĩnhvựcquảnlýquyhoạchthiếtkếxâydựngmàluậnvănmongmuốnnghiêncứuđólà:

“Giảiphápquảnlýxâydựng”cácdựánpháttriểnnhà ởtronggiaiđoạnchuẩn

quảnhất địnhvề tiến độvà hiệuquả kinhtế, trong giai

đoạnchuẩnbịđầutưthựchiệndựán

-Cácquytrìnhtrên chỉnghiêncứutrêncơsởpháplýchínhquy;

- Một số thông tin dự án, luận văn tự giả thiết (như việc lựa chọn chủ đầutư,cách xác định các định mức tính toán tài chính ) hoặc xem như được xác địnhởtrạngthái“lýtưởng”(khôngbaogồmcác vấnđềmangtính“xãhội”)

5.1-ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU:- Đối tượng nghiên cứu“cơ sở lý luận”là cácdự

án nhà ở đô thị - nhà ở thương mại (không bao gồm các dự án xây dựng khunhà

ở nông thôn, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ ),thuộc các dự án thương mại

+Lậpdựánđầutưxâydựng

• Nghiên cứu vận dụng: Vận dụng quản lý DA ĐTXD dự án phát triển nhà ở

-Bước CBĐT nhằm đạt được những hiệu quả tài chính phù hợp qua các côngtácnhư:+ Lậpdựán;lậpquyhoạchchitiết;

+ Tính toán tài chínhcho dự án qua dự ánK h u d â n c ư T h ị t r ấ n

T â n T ú c - huyệnBìnhChánh

5.2-PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Trọng tâm nghiên cứu chính là công tác quản lý

xâydựng dự án phát triển nhà ở cuốigiai đoạn chuẩn bị đầu tư(các giai đoạn xin

“chủtrương“đầut ư ha ychấpt h u ậ n địađiểmđầut ư , đấut h ầ u l ự ac h ọ n c h ủ đầut ư …XemnhưThànhphốsẽ/đãgiaochochủđầutư)

- Sản phẩm nghiên cứu của luận văn có thể vận dụng thực tế cho công tác quảnlýxây dựng chủ yếu đối với chủ đầu tư, các nhà kế hoạch hoạch định kinh doanhxâydựng,cácnhàtưvấnxâydựng…chobướcChuẩnbịđầutư

- Mặt khác, đây cũng là giải pháp đề nghị vận dụng cho công tác quản lý dự áncụthể tại DA phát triển nhà ở KDC Tân Túc, Bình Chánh - TP.HCM mà chính tácgiảthamgiaquảnlývớivaitrònhàtưvấnđầutưvàtưvấnXDởgiaiđoạnCBĐT

3.-Vậndụngcáckếtquảnghiêncứucơsởtrênđểvậndụngquảnlýxâydựngđốivớid ự á n ĐTXDp h á t t r i ể n N h à ởK D C Thịt r ấ n T â n T ú c -

huyệnB ì n h c h á n h , thànhphốHồChíMinh-bướcchuẩnbịđầutư

8 CẤUTRÚCCỦA LUẬNVĂN:

Luận văn được trình bày trong 96 trang viết (không bao gồm các trangphụlục, bảng biểu, hình ảnh, tài liệu tham khảo ), được trình bày theo dạng báocáokhoahọcvớicấutrúcnhưsau:

A-PHẦNMỞĐẦU(4trang)

B-PHẦNNỘIDUNGLUẬNVĂN(86trang)baogồmcácchương:

Chương 1 T ổ n g q u a n t ì n h h ì n h q u ả n l ý d ự á n ĐTXDp h á t t r i ể n n h à ở(20 trang),trìnhbàycácnộidungchínhsau:

 TìnhhìnhĐTXDpháttriểnnhàởtạiViệtNamvàTP.HCM

 Tìnhhìnhq u ả n l ý x â y d ự n g c á c d ự á n p h á t t r i ể n n h à ởt ạ i V i ệ t N a m v àTP.HCM

1.1-TÌNHH Ì N H ĐẦUT Ư X Â Y D Ự N G P H Á T T R I Ể N N H À ỞT Ạ I V I Ệ T NAMVÀ TẠITP.HỒCHÍMINH

1.1.1 -Tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại Việt Nam :

Trongbốicảnhtìnhhìnhkinhtếthếgiớivẫncónhiềudiễnbiếnphứctạp,phụchồichậmhơndựbáo;nềnkinhtếtrongnướcvẫnđangtrong giaiđoạnkhókhăn; thịtrườngBĐSvẫn còntrầmlắng;sảnxuấtkinhdoanhcủa

cácdoanhnghiệpvẫntrongtìnhtrạngkhókhăn,xửlýhàngtồnkhovànợxấu.Dođó,đểduytrìđờisống,việclàmchongườilaođộnghiệnnayđanglàmộttháchthứclớnđốivớicácdoanhnghiệp…

Hiệnn a y, n h i ề u d ự án lạit i ế p tục đượcđầutư b ằ n g n h i ề u h ì n h t h ứ c k h ác nhau Tuy nhiên, trong gần 3 năm qua, tình hình thế giới có nhiều diễn biến rất

phứctạpnhư:Xung đột và thiên tai xảy ra ởnhiều nơi; Kinhtếthế giới phục hồi

chậmhơndựbáo;CuộckhủnghoảngtàichínhvàsuythoáikinhtếtoàncầulầnnàyđượcđánhgiálàtrầmtrọngnhấtkểtừĐạisuythoáikinhtếthếgiới1929-

1933.Nhiềunướccôngnghiệppháttriểnđãđiềuchỉnhmạnhchínhsáchđểbảohộsảnxuấttrongnước Cạnh tranh quyếtliệt giữa các nước lớntại khu vực và diễn biếnphức tạp

trênBiểnĐông,BiểnHoaĐông

Thực trạng trên tác động bất lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của cácnước.Điều này đã dẫn đến ảnh hưởng sâu sắc tới tình hình đầu tư xây dựng pháttriển nhàởcủacácnước,trongđócóViệtNam

Tỷ lệ đô thị hóa cả nước tiếp tục tăng, đạt khoảng 33,47%, trong đó 79%dânsố đô thị được cung cấp nước sạch thông qua hệ thống cấp nước tập trung, 84% rácthải đô thị được thu gom và

xử lý Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đạt100% và tỷ lệ quy hoạch phânkhu/quy hoạch chi tiết 1/2000 đạt 70% (tăng 10% sovới năm 2012) Đặc biệt, diệntích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng thêm 0,6m2sàn/người, đạt19,6m2sàn/người;

cả nước cókhoảng1triệum2sànn h à ở x ã h ộ i , tương đương với khoảng 20 nghìn cănhộ; tổng sản lượng xi măng tiêu thụ khoảng61triệutấn,đạt107,5%sovớikếhoạchnăm…

(Xemthêmhình1.1)

Luậnv ă n t h ạ c s ỹ - V õ

N g ọ c H ồ n g P h ư ớ c

Hình1.1-CácdựánKhuđôthịmớitạiViệtNam

TỔNGTHỂKHUĐÔTHỊTÂYHỒTÂY

ánmớidochiphíđầuvàongàycàngtăng.Thị

trườngnhàởlâmvàotìnhtrạngtrìtrệkéodàivànhiềuphânkhúccủathịtrườngnàybị“đóngbăng

”,đãảnhhưởngđếntìnhhìnhsảnxuấtkinhdoanh,vốnbịtồnđọngkhôngquayvòngđược,tácđộngđếncácngànhkhácnhưximăng,sắtthép,trangtrínộithất,

TạiTP.HCM,SởXâydựngđãnghiêncứu,cụthểhóacácchủtrươngchínhsáchcủaTrungươngtạiNghịquyếtsố02/NQ-CPngày

Nhữngảnhhưởngcủakhủnghoảngkinhtếtoàncầu,làmchongànhxâydựngvàđịaốcảnhhưởngkhôngnhỏ.Nhằmtháogỡnhữngkhókhănđó,cácnướckhácđãquảnlýxâydựngmộtcáchchặcchẽhơn,nhằmnângcaohiệuquảcủadựán.Cácdựán ở nước ngoài được tiến hành bài bản và có định hướng.Nghiên cứu từ thị trường,nhucầunhàởrồipháttriểndựántheomộttrậttựchung

Thựctiễnpháttriểnnhàởtrongnhữngnămvừaqua,chothấynhữnggiađìnhcó điều kiện kinh

tế khá, nhà ở đã được cải thiện đáng kể Tuy nhiên, một bộ phậnvừa đông về số lượng vừa bức xúc về nhà ở

lương,nhữngngườicóthunhậpthấpcòngặpnhiềukhókhăntrongviệccảithiệnnhàở.Donhậnthức chưa thật đầy đủ nên xu thế thị trường hóa đang lấn át yếu tố xã hội củalĩnh vực nhà ở Tính độc quyền trongđầu tư và kinh doanh còn thể hiện khá rõ dẫnđếnnhà ởkém chấtlượngvàthiếunhàởcònphổbiếnởnhiềuđịaphương,đặcbiệt

là các đô thị lớn và các khu công nghiệp tập trung Mặt khác, vì trình độ quảnlýchưatheokịpvớinềnkinhtếthịtrườngđangpháttriểnmạnhmẽlàmchothịtrườngnhàởcónhiềubiếnđộng,dẫnđến nhữngxáotrộntrongđờisốngnhândân.

Nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng, vì vậy Chínhphủcủa tất cả các nước đều đặc biệt quan tâm Đối với Việt Nam, cơ chế bao cấpvềnhàở cho cán bộ công nhân viên trong thời kỳ trước những năm 1990 tuy có giảiquyếtmột số khó khăn tức thời nhưng đã không còn phù hợp với cơ chế kinh tế mớicũngnhưbảnchấtvốncócủathịtrườngbấtđộngsảnnhàở.Vìvậy,đểphùhợpvớicơchếđổi mới nềnkinh tế, Chính phủ các cấp chính quyền phải xây dựng được kếhoạchquảnlýxâydựngvàpháttriểnnhàởchohợplývàcóhiệuquả

Nếu như trước đây, các dự án đầu tư xây dựng chủ yếu lấy số lượng là

chính,còn về mặt thẩm mỹ thì kém hơn so với các nước khác trên Thế Giới Thì ngày nay,giải pháp đầutư xây dựng 1 dự

án đãcóchiều hướngthay đổithiên về cái

“đẹp”nhiềuhơn.Trướctìnhhìnhbấtđộngsảnbịđóngbăngnăm2012,dẫnđến“lãngphítrongxâydựng”vàtrìtrệnguồnthutừcáccôngtrìnhtrongdựánlàmchocácchủđầu tư không dám đầu

tư mạnh vào thị trường bất động sản tại Việt Nam thì hi

vọngvớithựctrạngtìnhhìnhđầutưxâydựngcủaViệtNamnóichungvàcủaTP.HCMnóiriêngnhưhiệnnay,cácdựáncầnđượcđầutưvàquảnlýsátsaohơn.Hãyhọchỏi các nước đã phát triển, chú trọng đến thẩm mỹ của dự án hơn là số lượng căn

hộđểsinhlợinhuậntrướcmắt.Vìmộtdựánmangtínhthẩmmỹ,chấtlượngtốtvẫnbềnvữnghơnmộtdựánvìlợinhuậntrướcmắtmàgâytổnthấtnhiềuhơntrongquátrìnhvậnhànhsửdụng

Điển hình một dự án của tập đoàn GS E&C của Hàn Quốcđầu tư vàoTP.HCM.Tại nước bản địa nhà đầu tư thuê hẳn một công ty tư vấn nghiên cứu đầu

tư và quảnlý dự án Dự án dựa theo thực trạng và xu thế phát triển trong hoạt động xây dựngcác khu đô thị ở các khu

đô thị mới vùng TP.HCM - Thành phố đã phát triển một sốkhu đô thị như khu đô thị Phú MỹHưng, khu đô thị mới Nhà Bè Trong đó xu thếphát triển trong hoạt động xây dựng khu đô thị mới

đượckiếntạotheonhữngnguyêntácnhằmmanglạinhữnggiátrịvềchấtlượngvàthẩm

mỹnhư:tạotrụcđôthịhướngsôngnước,cáctuyếnbộhànhkếtnốicáctiểukhu,tạocửangõvàbiểutượngpháttriển,xâydựngtòanhàcaotầngvàkhudạochơidọc bờsông, xây dựng các khu phức hợp kết hợp vui chơi giải trí Bên cạnh đó, dựán còn hình thành lá phổi xanh chokhu đô thị (công viên sinh thái, khu hội chợ),xây dựng trung tâm hoạt động vàphần kết nối các khu vực Lập tuyến bộ hànhthânthiệnvớimôitrườngkếthợpkhudạochơicôngcộngx u n g quanhkhucôngviêntrungtâm.Vớimộtsốthôngtincụthểnhư:

(Xemthêmhình1.2a&b)

Hình1.2a-SơđồvịtríKhuđôthịmớiGS-NhàBè

Hình1.2b-DựánKhuđôthị mớiGS-NhàBè

1.2.1-Quảnlý xây dựng các dự án phát triển nhà ở:

Các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM nói riêng cũng như tạicácthành phố khác trên cả nước nói chung đều được đầu tư và quản lý thông quacácquy định pháp lý hiện hành Do đó, khái niệm về dự án cũng như khái niệmquản lýdự án đầu tư xây dựng tất cả đều được quy định tại Luật xây dựng 50/2014/QH13vàLuậtnhàởnhưsau:

Khái niệmvềdựánđầutư xây dựng:

“Dựánđầutưxâydựnglàtậphợpcác đềxuấtcóliênquanđến

việcsửdụngvốnđểtiếnhànhhoạt độngxâydựngđểxâydựngmới,sửachữa,cảitạocôngtrìnhxâydựngnhằmpháttriển,duytrì,nângcaochấtlượngcôngtrìnhhoặcsảnphẩm,dịchvụtrongthờihạnvàchiphíxácđịnh.Ởgiaiđoạnchuẩnbịdựánđầutưxâydựng,dựán được thểhiệnt h ô n g q u a B á o c á o n g h i ê n c ứ u t i ề n k h ả t h i

2 Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trìnhxâydựng của dự án gồm dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dựánnhómCtheocáctiêuchíquyđịnhcủaphápluậtvềđầutưcông

3 Dự án đầu tư xây dựng gồm một hoặc nhiều công trình với loại, cấp côngtrìnhxâydựngkhácnhau.”TríchĐiều49,Mục1,ChươngIII

Trongđó,dựánpháttriểnnhàởđượcquyđịnhrõtạiLuậtnhàởsố65/2014/

QH13nhưsau:“Dựánđầutưxâydựngnhàởchỉđượclập,phêduyệtvàtriểnkhaithựchiệntạikhuvựcđãcóquyhoạchchitiếtđượcphêduyệt,tuânthủcácnộidungquyếtđịnhchủtrươngđầutưcủacơquannhànướccóthẩmquyềnvàđáp

“ - Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹthuật,hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theoquyhoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấpI),trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tưxâydựng; nhà ở và các công trìnhkiếntrúckhác (dự áncấpII)do chủ đầut ư

c ấ p I hoặcchủđầutưcấpIIthựchiệnđầutưxâydựng;

- Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ởđộclậphoặcmộtcụmcôngtrìnhnhàở,kểcảcôngtrìnhcómụcđíchsửdụnghỗnhợplàmnhàở,vănphòng,trungtâmthươngmại,dịchvụ(sauđâygọichunglàcôngtrìnhnhàởcómụcđíchsửdụnghỗnhợp)trênđấtđãcóhệthốnghạtầngkỹthuật(dựáncấpIItrongdựánpháttriểnkhunhàởquyđịnhtạikhoản1Điều4Nghịđịnhnàyhoặctrongkhuđôthịmới)hoặcdựánpháttriểnnhàởđộclậptrongkhuđôthịcảitạo(sauđâygọichunglàdựánpháttriểnnhàởđộclập).”

Khái niệmvề quản lý dự án tạiViệt Nam hiện nay :

Quản lý dự án là một quá trình hoạch định (Planning), tổ chức(Organizing),lãnh đạo (Leading/Directing) và kiểm soát (Controlling) các côngviệc và nguồn lựcđểhoànthànhcácmục tiêuđãđịnh.(1)

Cónhiềukháiniệmvềquảnlýdựán:Quảnlýdựánlàmộtnghề, thuậtngữquản lý dự án được dùng để miêu tả một hoạch định về việc tổ chức trong việc

quảnlýnhữnghoạtđộngdangdiễnra.Nhữnghoạtđộngnàythườngđượcgọilàquảnlýdự án Nói chung, quản lý dự án là việc lập kế hoạch, giám sát và kiểm tra tất cả cáckhía cạnh của dự án và thúc đẩy tất cả các thành phần liên quan đến dự án nhằm

đạtđượcm ụ c t i ê u c ủ a d ự á n t h e o đúngt h ờ i h ạ n đãđịnhv ớ i c h i p h í , c h ấ t l ư ợ n g v àphươngphápđãđượcxácđịnh

Công tác quản lý dự án xoay quanh 3 nội dung chủ yếu là(1) lập kế hoạch, (2) Tổchức phối hợp thực hiện mà chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí thực

hiệnvà(3)giámsátcáccôngviệcdựánnhằmđạtđượccác mụctiêuđãđịnh

NhưvậycóthểhiểurằngQuảnlýdựánlàsựứngdụngcáckiếnthức,kỹnăngcôngcụvàphươngtiệnkỹthuậttrongcáchoạtđộngcủadựánnhằmđápứngnhữngyêucầucủachủđầutưvà

mụctiêucủadựántrongcácràngbuộcvềthờigian,nguồnlực…

Ngoàir a c ò n c ó m ộ t s ố nhómn g ư ờ i đượcg ọ i l à b ê n l i ê n q u a n đếnd ự á n Nhữngtổchứcvàcánhânnàycómốiquanhệvềlợiíchhoặcnhiều,hoặcít,hoặcgián tiếp, hoặc trực tiếp vớidự án Tuy nhiên, đểquảnlý dự án được chặtchẽ vàhiệu

quả,chutrìnhđầutư xâydựng phảinắmvữngcácgiaiđoạn thựchiệntheocácquy định pháp lý hiệnhành để đảm bảo tiến độ cũng như phân tích tài chính sao

chohiệuquả,đemlạilợinhuậnchochủđầutưvàlợiíchchocộngđồng.Nhưvậy,cácgiaiđoạnnàyphải đượcthựchiệnsátsaodựatheohànhlangpháplý.Căn

cứtheoNghịđịnh12/2009/NĐ-CPvềquảnlýdựánđầutưxâydựngcôngtrình.Theođó,trongchutrìnhđầutưxâydựngcóthểchiathành3giaiđoạnlớnnhưsau:

*Giaiđoạnchuẩnbịđầutư:đượcxemlàkhá quantrọng, đâylàgiaiđoạnhìnhthành

ýtưởng

đếnkhitiếnhànhthicônghoànthànhcôngtrìnhGiaiđoạnnàybắtđầutừkhihìnhthànhphôithaiýtưởng Trong đầu tưxâydựngdựánphát triển

nhàthìgiaiđoạnnàybắtđầutừkhicóýtưởngxâydựngmộtdựánpháttriểnnhàtớiviệclựachọnđịađiểm,thiếtkếsơphát,lậpdựánđầutư,thiếtkếsơbộrồithiếtkếkỹthuậtthicôngviệcphảitổchứcsaochodựánđạthiệuquả,vàtínhtoánđượchiệu quả để đi đến quyết định đầu tư của dự án vô cùng quan trọng Trong giai

đoạnnàyphảilậpBáocáonghiêncứutiềnkhảthiđầutưxâydựng,Báocáonghiêncứukhảthiđầutưxâydựng,Báocáokinhtế-

nghiệmthubàngiaođưavàohoạtđộng.(Xemhình1.3)

1 Báocáonghiên cứutiềnkhảthiđầut ưxâydựnglàtàiliệutrìnhbàycácnộidu

ngn g h i ê n c ứ u s ơ b ộ v ề s ự c ầ n t h i ế t, tínhkhảthivàhiệuquảcủaviệcđầutưxây dựng,làmcơsởxemxét,quyếtđịnhchủtrươngđầutưxâydựng

2 Báocáonghiêncứukhả thi đầut ư xâyd ự n g l à t à i l i ệ u t r ì n h b

à y c á c n ộ i dungnghiêncứuvềsựcầnthiết,mứcđộkhảthivàhiệuquảcủaviệcđầutưxâydựng theo phương án thiết kế cơ sở

đượclựachọn,làmcơsởxemxét,quyếtđịnhđầutưxâydựng

xemxét,quyếtđịnhđầutưxâydựng

TríchLuậtXâydựngsố50/2014/QH13

CPcủaChínhPhủngày17/8/1994b a n h à n h điềul ệ q u ả n l ý đôt h ị ,

đ ã b ắ t đầuc h o c á c L u ậ t , N g h ị định,thôngtưliênquanđếnquyhoạchxâydựngcũngnhưdựánđầutưxâydựngđượcbanhànhdựatrêncơsở,nềntảngcủađiềulệquảnlýnày

LuậtXâydựng(số50ápdụngtừ1/1/2015)phânđịnhrõcácdựánđầutưxâydựngsửdụngcácnguồnvốnkhácphảicóphươngthứcvàphạmviquảnlýkhácnhau.CôngtácquảnlýxâydựngphảithốngnhấtcáchoạtđộngxâydựnggồmlậpvàquảnlýDAĐTXDcôngtrình,khảosátxâydựng,lậpquyhoạchxâydựngthiếtkếxâydựng,thicôngxâydựngvàquảnlýchấtlượngvàđưavàokhaithácsửdụng.LuậtQuyhoạchđôthịsố30/2009/

QH12ngày17/6/2009đãđềcập tạiKhoản 4,

Điều29,“Đồánquyhoạchphânkhuđãđượcphêduyệtlàcơsởđểxácđịnhcácdự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.”Khoản 4, Điều 30,Luậtnàyquyđịnh:“Đồánquyhoạchchitiếtđãđượcphêduyệtlàcơsởđểcấpgi

ấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”.Như vậy, để triển khai đầu tưxây

dựng 1 dự án phải có quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉlệ1/2000 hoặc quy hoạch phân khu, quy hoạch chung để dự án khi triển khai đảmbảo phù hợp với định hướng đã đề

ra Đối với khu vực lập dự án có Quy hoạch chitiết tỉ lệ 1/2000 thì việc triển khaitương đối nhanh và dễ dàng hơn so với khu vựcchưalậpquyhoạch

Đối với khu vực đã có Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000, Chủ đầu tư có thểlàmthủ tục xin cấp chứng chỉ quy hoạch để làm cơ sở lập Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500.Sau khi quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt,

hànhlậpd ự án.N h ư v ậ y thờig i a n t h ự c h i ệ n t ố i đac ủ a m ộ t đồá n Q u y hoạch ch i t i ết

Tuynhiên,thờigianthựctếđểthựchiệnđồánQHCTcóthểkéodàihơnsovớiquyđịnhdotìnhhìnhthựctếtạimỗiđịaphương,cácđồánđôikhiphảithựchiệnthôngquanhiềubướchơnvàmỗikhâuquảnlýsẽcónhữngthủtụchànhchínhđòihỏicầncóthờigianđểcungcấp,cũngnhưhướngdẫnchủđầutưthựchiện

đồán.Chưakểđếncácbảnđồđịahình,địachínhcầnđượccungcấpchochủđầutưthựchiện.ĐốivớiđồánQHCTTL1/500cầnphảicókhảosátđịahìnhTL1/500màhầunhưhiệnnay,ởcácSởTàiNguyên–MôitrườngchỉcóbảnđồđịahìnhTL1/5000hoặc1/2000.Nhưvậy, đểlậpđược1

Như vậy, để bước chuẩn bị đầu tư xây dựng 1 dự án được hoàn chỉnh vànhanh chóng, bước quy hoạch xây dựng cần phải được chuẩn bị tốt các công táccó liên quan ảnh hưởng đến quá trình lập quy hoạch về mặt pháp lý, quy chuẩnhiện hành Phương án đề xuất quy hoạch và giải pháp quy hoạch hạ tầng kỹthuật,đánhgiámôitrườngchiếnlượccầnđượcnghiêncứurõràng,cụthểvàs átvới hiệntrạngkhuvựclậpquyhoạch,tìnhhìnhkinhtế-xãhộithựctếtạiđịaphương cũng như các định hướng quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quyhoạchchitiếttỉlệ1/2000.

1.2.3-Tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở trong giai đoạn chuẩn bị đầutư:

Việc tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng cũng được quy định rõvềcác cấp chính quyền có trách nhiệm chỉ đạo, điều phối việc quản lý quy hoạchxâydựngtheotừngcấpđộnhưsau:

“1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo xây dựng chương trình, kếhoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, nông thôn, khu chức năngđặcthùthuộcđịa bànmìnhquản lýtheoquy hoạchxâydựngđãđượcphêduyệt.

2 BộXâydựngcótráchnhiệmchỉđạo,điềuphốiviệcquảnlýquyhoạchxâydựngvùngliêntỉn hgồm:

d) Chủtrìphốihợp vớiChủtịchỦyban nhândâncấptỉnhcóliênquanđịnhkỳ báocáo Thủ tướng Chính phủ việc thực hiện quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh theogiaiđoạnthựchiệnquyhoạch.

3 Kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phải xác định thời gian thực hiện

quyhoạch đối với từng khu vực cụ thể trên cơ sở phù hợp với mục tiêu quy hoạch xâydựngvànguồnlựcthựchiệnquyhoạchxâydựng.”TríchĐiều48,Mục8,ChươngII.

Bên cạnh việc đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch xâydựng,kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch; tăng cường quản lýđầu tưxây dựng và hiệu quả sử dụng vốn đầu tư… Bộ Xây dựng đã tiến hành đồng

bộ cácgiải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiếnlược pháttriển nhà ở quốc gia Trong năm 2013, Bộ đã tập trung nghiên cứu xâydựng trìnhQuốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hàng loạt các văn bản quyphạm phápluật,chươngtrình,đềánquantrọngvềlĩnhvựcnhàở

BộXâydựngsẽtiếptụctậptrunghoànthiệncáccơchế,chínhsáchtrongcáclĩnhvựccủaNgành,trọngtâmlàhoànthiệnđểtrìnhQuốchội,Chínhphủthôngqua LuậtXây dựng (sửa đổi) vàcácNghị định hướngdẫn thực hiện, LuậtNhà

ở(sửađổi)vàLuậtKinhdoanhbấtđộngsản(sửađổi);nghiêncứucáccơchế,chínhsáchđểthuhút,huyđộngcácnguồnlựctrongvàngoàinướcchođầutưpháttriểnhạtầngđôthị…

- Đồngthời,tiếptụcđổimới,nângcaochấtlượngcôngtácquyhoạch,ràsoátđiềuc

hỉnh bổsungcácquyhoạchvùng,quyhoạchchungtrênphạmvicảnước,đẩynhanhtốcđộphủkín q u y hoạchphânkhu, q u

y hoạchchi tiết Tiếp tụctriểnkhai CP,tăngcườngcôngtácquảnlý,kiểmtra,giámsáttrongđầutưxâydựngvàthựchiện

thựchiệnNghịđịnh15/2013/NĐ-Nghịđịnhsố11/2013/NĐ-CP,tăngcườngquảnlývà kiểmsoátchặtchẽcácdựán

pháttriểnđôthị theoquyhoạch,kếhoạch Tuy nhiên, công tác quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở của nướctahiện nay chưa được hoàn thiện , còn nhiều bất cập gây khó khăn trong việc lựachọný tưởng kinh doanh, đây cũng là giai đoạn vô cùng quan trọng hình thành nhữngýtưởngbanđầuảnhhưởngxuyênsuốtquátrìnhđầutư

- Khichủđầutưcóđược

ýtưởngđầutưthìphảinghĩngayđếnviệcliệucóphùhợpvớiđịnhhướngpháttriển,quyhoạchchung,quyhoạchphânkhucủakhuvựchaykhông,côngtácvềthuế,đềnbùvàgiảiphóngmặtbằngcũngảnhhưởngkhôngnhỏtớiquátrìnhđầutư.Vìởnướctatronggiaiđoạnhiệnn

ay,

nhànướcthựchiệncácđồánđịnhhướngpháttriểnđôthị,quyhoạchchungvàquyhoạchphânkhu.Chủđầutưthựcsựchỉđượcthamgiaởkhâuquyhoạchchitiết1/500điềunàyđãdẫntớisựgòbótrongquátrìnhthựchiệndựán,chủđầutưnhiềukhilạiphảixinchủtrươngđểđượcphépđiềuchỉnhquyhoạchphânkhulạimàtronggiaiđoạn hiệnnaymột đồánphânkhuthựchiệnnếutheo đúngNghịđịnhquyđịnhkhoảng9-

12tháng.Tuynhiên,thựctếcácloạiđồánnàythườngphảikéodàihơnthờigianquyđịnhrấtnhiềulần,cóđồánlêntới9năm(nhưđồánquyhoạchphânkhuởBìnhChánhđượcthựchiệntừnăm2005đếnnăm2014mớiđượcphêduyệtđầyđủ)

1.2.4-Tình hìnhtàichính đầu tưdựán xây dựng:

1.2.4.1-Cácquy địnhyêucầutàichínhchocácdựánđầutư:

- TheoLuậtđầutư,Luậtnhàở Chủđầutưkýquỹđểthựchiệndựántheoquy

địnhcủaphápluậtvềđầutư;đóngtiềnbảolãnhgiaodịchnhàởtheoquyđịnhcủaphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsản;bảođảmnănglựctàichínhđểthựchiệndựántheoquyđịnhcủaphápluậtphảichứngminhcónguồnvốnchủsởhữu(cóthểsửdụnglàmnguồnvốndựán) chiếm khoảng15%tổngmứcđầutưdựánkhidựáncóquymônhỏhơn20ha;vàchiếmkhoảng20%tổngmứcđầu tưlớnhơn20ha(theoquyđịnh của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) thì mới được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấpthuậnđầutư.Nguồnvốnnàychủyế u đểthực hiệncác côngtác:đềnbùgiảiphóng

 Vốnhuyđộngtừnướcngoàivàcácnguồn vốnhợpphápkhác

Nguồn vốn vay ưu đãi của chính phủ hiện nay không áp dụng cho phát triểnnhàở thương mại Điều này làm cho các dự án khát vốn buộc phải chuyển qua xin làmnhà ở xã hội (để tăng diệntích thương mại, tiếp cận vốn ưu đãi, giảm phần chỉ tiêuhạtầng, chỉtiêunhàở,chỉtiêu

mới,gâykhókhăntrongcôngtácquảnlýnhàở…

- Khả năng tài chính các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt namnóichung và tại Tp.HCM đều không cao Theo đó các dự án luôn luôn cần mguồntàichính qua kênh ngân hàng Tuy nhiên theo quy định hiện nay, sau thời kỳ nợ xấutừ2008-2014,cácdựánđềuphảihoànchỉnhvềmặt “thủtụcpháplý”

Theo đó công tác chuẩn bị đầu tư từ giai đoạn lập dự án và quy hoạch chi tiếtxâydựngcầnđượcthựchiện,quảnlý mộtcáchđầyđủvàđúngpháplý

kỹthuật,tổngmứcđầutưđồngthờilàdựtoánxâydựngcôngtrìnhđượcxácđịnh phùhợpvớinộidung báocáokinh tế-kỹthuậtvà thiếtkếbản

vẽthicông.Làmộttrongnhữngcơsởđểđánhgiáhiệuquảkinhtếvàlựachọnphươngánđầutư;làcơsởđểchủđầutưlậpkếhoạchvàquảnlývốnkhithựchiệnđầutưxâydựngcôngtrình

-MộtsốquyđịnhchínhcủaNhànướchiệnhànhđểxác

địnhquymôđầutưcủadựán.Cụthểnhư:

1 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phậnkếtcấu công trình năm 2013 ban hành kèm theo Quyết định số 634/QĐ-BXDngày09/6/2014củaBộXâyDựng;

2 Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính Phủ về quảnlýchiphíđầutưxâydựngcôngtrình;

3 Thôngtư04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010hướngdẫnlậpvàquảnlýchiphí

- Mặt khác, việc thắt chặt tín dụng hiện nay của các ngân hàng đã làm cho

cácdự án cànglúc phải chuẩn bịvà chính xáctrong từngbước kháitoán đểdựá n khôngbịvỡkếhoạch

1.3-DỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNGKHUDÂNCƯTHỊTRẤN TÂNTÚC– BÌNHCHÁNHTP.HCM

- Tradincorp sẽ tận dụng thế mạnh của từng đơn vị sáng lập để hướng đến

mộttập đoàn mạnh, đa ngành, đa lĩnh vực Trước mắt, dựa vào kinh nghiệm vànăng lựcsẵncó,Tradincorptậptrunghoạtđộngkinhdoanhvàocáclĩnhvựcsau:

Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan, tư vấn đầu tư, hoàn thiệncôngtrìnhxâydựng,tưvấnquảnlý,xâydựngnhàcácloại,xâydựngcôngtrìnhdândụng,côngnghiệp,cơsởhạtầngkhucôngnghiệp,khudâncư,xâydựngcáccôngtrìnhkỹthuậtdândụng,kinhdoanhbấtđộngsản,…

c/.Cơcấunguồnvốn:Nguồnvốnthựchiệndựándựkiến:khoảng1.566tỷđồng(làTMĐTthựchiệ

ndựánchưatínhđếnlãivaytrongthờigianxâydựng,tạmtínhtheođơngiátạithờiđiểmtínhtoánXemthêmphầntổngmứcđầutư).Trongđócơcấuphânbổvốncụthểnhưsau:

+Vốncủachủsởhữu:chủđầutưtậptrungkhoảng235tỷđồng(tươngđương50%vốnđiềulệ),khoảng15%nguồnvốn(theoquyđịnhcủaNghịđịnhsố71/2010/NĐ-

CP)đểthựchiệndựán.Nguồnvốnnàychủyếuđểthựchiệncáccôngtác:đềnbùgiảiphóngmặtbằng,cáccôngtácchuẩnbịđầutư(lậpquyhoạch,khảosát,ĐTM,l ậ p d ự á n ,

… ) v à x â y dựngm ộ t p h ầ n h ạ t ầ n g k ỹ t h u ậ t t o à n k h u ( g i a o thôngn ộ i b ộ , s a n n

ề n v à t h o á t n ư ớ c m ư a , c ấ p điệnt h ô n g t i n l i ê n l ạ c , c ấ p t h o á t nước,vệsinhmôitrường)

+Vốnk h á c ( b a o g ồ m v ố n h u y độngt ừ h o ạ t độngk i n h d o a n h , v ố n v a y … ) :khoảng85%vốn(khoảng1.331tỷđồng)

- Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Điện Lực Tp.HCM sẽ đầu tư theo hình

thứcđầutưtrựctiếplàđầutưpháttriểnkinhdoanhthôngquakinhdoanhcácloạihìnhnhàở.Chủđầutưsẽápdụngcáchìnhthứcđầutưcụthểđốivớitừngloạicôngtrìnhtrongdựánnhưsau:

- Đối với các công trình nhà ở :Chủ đầu tư được giao khu đất dự án quy

môkhoảng 18,79 ha, trong đó có 90.997 m2diện tích đất để xây dựng mới nhà ở(khôngtínhđếndiệntíchđấtởhiệnhữuchỉnhtrang)vớiướctínhkhoảng1.224căn,trongđócó khoảng

318 căn nhà ở chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh (không tính đến các lôđấtnềntáiđịnhcưvàcáccănhộchungcư)

 Phần xây dựng nhà ởđể kinhdoanh :Chủđầutưsẽđầutưxâydựngcácloạinhà ở (nhà liên kế,

biệt thự) khoảng 318 căn (100 căn biệt thự, kích thướcTB10x20m;và218cănnhàliênkế,kíchthướcTB5x20,5x15)đểkinhdoanhnhàở (có kèm theochuyển quyền sử dụng đất) bán cho người dân có nhu cầu,ngoài ra còn một số căn nhà phố liên kếtrong quỹ đất tái định cư còn lại (saukhiđãbốtrítáiđịnhcư)

+Chủđầutưsẽsửdụngvốnsởhữucủadoanhnghiệp,vốnvayđểđầutưgiai

đoạn1:đềnbùvàGPMB,cáccôngtáctưvấnchuẩnbịđầutưvàxâydựnghạtầngkỹthuậtkhudựán(san nề n , giaothông, đườngdâyđườngốngcấpđiện,cấpnước,thoátnước,câyxanh,TTLL…)

+ Giai đoạn 2, 3 : Chủ đầu tư sẽ đầu tư dự án (xây dựng khu biệt thự, nhà liên kế

vàcác công trình cộng cộng do chủ đầu tư trực tiếp xây dựng và kinh doanh)bằngvốnchủsởhữu,vốnvayngânhàngvàvốnhuyđộngtừhoạtđộngkinhdoanh.Chủđầutưcó thểhuyđộngvốnbằngnhiềucách,cụthể:

+Chủđầutưsẽchocáccánhânđăngkýmuanhàtrảtiềnthành4đợt,từtiềnthucủacácđợtđầu(đợt1,

2)chủđầutưsẽsửdụngđểđầutưxâydựnghoànthiệnHTKTvàphầnthôcáccôngtrìnhnhàở.S a u đóchủđầutưsẽ sử dụngvốnvayngânhàng,vàvốnthuđượctừhoạtđộngkinhdoanh(cácđợtthutiếptheo