BÀI TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI: Câu 1. Phân tích các quy định pháp luật về hoà giải tranh chấp đất đai? Hoà giải có được coi là thủ tụcbắt buộc trong tiến trình giải quyết tranh chấp đất đai hay không? Phân biệt hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với hoà giải tranh chấp đất đai tại tổ hoà giải ở cơ sở?Câu 2: Ông K chuẩn bị thành lập doanh nghiệp và muốn được Nhà nước cho phép sử dụng một diện tíchđất lớn để đầu tư kinh doanh. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì các tổ chức kinh tế trong nước có thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất với những hình thức nào? Ông K muốn biết sự khác nhau giữa các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật để có thể lựa chọn cho phù hợp. Anh (Chị) hãy tư vấn cho ông K và cho ông thấy rõ các quyền lợi của mình trong từng hình thức sử dụng đất?
Trang 1BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÀI TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC
PHẦN MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
Hà Nội, 2022
Trang 2ĐỀ BÀI
Câu 1: (5 điểm)
Phân tích các quy định pháp luật về hoà giải tranh chấp đất đai? Hoà giải có được coi là thủ tục bắt buộc trong tiến trình giải quyết tranh chấp đất đai hay không? Phân biệt hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với hoà giải tranh chấp đất đai tại tổ hoà giải ở cơ sở?
Câu 2: (5 điểm)
Ông K chuẩn bị thành lập doanh nghiệp và muốn được Nhà nước cho phép sử dụng một diện tích đất lớn để đầu tư kinh doanh Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì các tổ chức kinh
tế trong nước có thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất với những hình thức nào? Ông K muốn biết sự khác nhau giữa các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật để có thể lựa chọn cho phù hợp Anh (Chị) hãy tư vấn cho ông K và cho ông thấy rõ các quyền lợi của mình trong từng hình thức sử dụng đất?
Trang 3MỤC LỤC
Câu 1 Phân tích các quy định pháp luật về hoà giải tranh chấp đất đai? Hoà giải có được coi là thủ tục bắt buộc trong tiến trình giải quyết tranh chấp đất đai hay không? Phân biệt hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã với hoà giải tranh chấp đất đai tại tổ hoà giải ở cơ sở? 3
3 Hoà giải có được coi là thủ tục bắt buộc trong tiến trình giải quyết tranh chấp đất đai hay
4 Phân biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã và hòa giải tranh chấp đất đai tại tổ
2 Sự khác nhau giữa các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật 7
Trang 41
Câu 1
1 Những vấn đề lý luận về hòa giải trong tranh chấp đất đai
1.1 Tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.1
Có các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay như: tranh chấp về quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; tranh chấp về mục đích sử dụng đất
1.2 Khái niệm và đặc điểm của hòa giải tranh chấp đất đai
Theo từ điển tiếng việt, hoà giải được hiểu là hoạt động thuyết phục các bên chủ thể chấp thuận chấm dứt mâu thuẫn, xích mích một cách ổn thỏa
Hoà giải tranh chấp đất đai là biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thoả thuận
Căn cứ theo Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hoà giải tranh chấp đất đai:
“1 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở
2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”
Như vậy, Luật đất đai năm 2013 quy định 3 hình thức hòa giải: tự hoà giải, hoà giải ở cơ sở và hoà giải ở Uỷ ban nhân dân cấp xã (UBND)
Tự hoà giải là phương pháp các bên tự đối thoại, tìm kiếm sự đồng thuận để giải quyết tranh chấp đất đai Trong trường hợp các bên tranh chấp không thể tự hoà giải thương lượng được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ hoà giải ở cơ sở Nếu hoà giải ở cơ sở vẫn không đạt được sự thống nhất thì các bên có quyền gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi
có tranh chấp để yêu cầu tổ chức việc hòa giải
2 Các quy định pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai
2.1 Hình thức hòa giải
Theo quy định của pháp luật hiện hành, trên thực tế tồn tại hai hình thức hòa giải tranh chấp đất đai là hòa giải trong tố tụng tư pháp và hòa giải ngoài tố tụng tư pháp Cụ thể:
Hòa giải trong tố tụng là hòa giải tiến hành tại Tòa án nhân dân khi cơ quan này giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của các bên Theo đó, Tòa án nhân dân trong quá trình tiến hành tố tụng phải thực hiện nguyên tắc hòa giải Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định nguyên tắc hòa giải trong tố tụng dân sự: “Tòa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của Bộ luật này”2
Hòa giải ngoài tố tụng là hòa giải trung gian được các bên tiến hành trước khi đưa vụ tranh chấp ra cơ quan tư pháp hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Trong lĩnh vực đất đai, loại hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm:
- Hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn: Đây là việc hòa giải Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp đối với các tranh chấp về đất đai theo quy định của Luật
1 Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013
2 Điều 10 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Trang 52
đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
- Hòa giải ở cơ sở là hòa giải được tổ chức ở xóm, thôn, ấp, tổ dân phố Đây là loại hình hòa giải
tự nguyện được ghi nhận trong Luật hòa giải cơ sở năm 2013, được tiến hành bởi các thành viên của Tổ hòa giải nhằm mục đích giải quyết các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn nhỏ, đơn giản trong nội bộ nhân dân về lĩnh vực dân sự, hôn nhân và gia đình, đất đai
2.2 Nguyên tắc hòa giải
Việc hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai cần phải tuân thủ ba nguyên tắc cơ bản như sau:
Thứ nhất, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu Các quy định về hòa giải là sự vô cùng cần thiết trong bối cảnh hiện nay, sao cho bảo đảm phù hợp với các chính sách pháp luật của Nhà nước hiện hành, tương thích với đạo đức xã hội và các phong tục tập quán tốt đẹp, phát huy tinh thần đoàn kết tương trợ, tương thân tương ái giữa các thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư,
Thứ hai, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa
giải trong nội bộ nhân dân trên cơ sở tự nguyện, nghiêm cấm tuyệt đối các hành việc lợi dụng việc hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai ở cơ sở để ngăn cản, cưỡng ép các bên liên quan bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, hoặc trốn tránh việc xử lý vi phạm hành chính, xử lý hình
sự
Thứ ba, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất,
mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương.3
2.3 Hòa giải ở cơ sở trong giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở;
2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”
Các bên đương sự phải trực tiếp gặp gỡ nhau để tự hoà giải trước khi tiến hành hoà giải cơ sở, nếu tự hoà giải không có kết quả, khi đó các bên sẽ làm đơn gửi UBND xã, phường, thị trấn nơi
có vị trí đất đang tranh chấp, để yêu cầu tiến hành hoà giải cơ sở
Theo Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 2 Luật hoà giải ở cơ sở năm 2013 quy định:
“1 Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này
2 Cơ sở là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân
cư khác (sau đây gọi chung là thôn, tổ dân phố).”
Có thể thấy rằng, hoà giải cơ sở chỉ có sự tham gia của tổ hoà giải là tổ chức tự quản của nhân dân được thành lập ở thôn, xóm, bản, ấp, tổ dân phố và các cụm dân cư khác thực hiện Cơ cấu
tổ hoà giải có tổ trưởng và các tổ viên do Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn phối hợp
3 Pháp luật về hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn thi hành: luận văn thạc sĩ Luật học/ Lại Nhật Quang; PGS TS Phạm Hữu Nghị hướng dẫn
Trang 63
với các tổ chức thành viên của Mặt trận lựa chọn, giới thiệu để nhân dân bầu và do UBND cùng cấp công nhận
2.4 Hoà giải ở UBND cấp xã trong giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Khoản 1, Khoản 2 kết hợp cùng Khoản 3 của Điều 202 Luật đất đai năm 2013 với một
số quy định chi tiết, cụ thể hơn về trách nhiệm của chủ tịch UBND cấp xã và thời hạn hoà giải
“…3 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”
Việc hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được tiến hành một trình tự thủ tục tương đối chặt chẽ cụ thể là phải đảm bảo thời hạn luật định, việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được thành lập thành biên bản có chữ ký của các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã, và biên bản hoà giải này được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp và gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, việc hòa giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thực hiện không phải là việc giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thẩm quyền Ở đây cấp xã, phường, thị trấn không phải là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai, mà chỉ đóng vai trò trung gian hoà giải, giúp đỡ, hướng dẫn các bên tranh chấp đạt được thoả mãn, xử lý giải quyết ổn thoả tranh chấp
Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp
xã mà không thành thì được giải quyết như thế nào, quy định khái quát được tính chất pháp lý khi bắt buộc phải hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã như sau:
- Hoà giải tranh chấp đất đai tại cấp xã là cơ sở căn cứ, để Tòa án nhân dân xem xét, thụ lý giải quyết vụ việc
- Giá trị pháp lý của hoà giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thực hiện bằng việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận đối với kết quả hoà giải tranh chấp Trong đó, điểm đặc biệt
là Luật đất đai năm 2013 đã quy định đối với trường hợp hoà giải mà có thay đổi hiện trạng ranh giới sử dụng đất hoặc chủ thể sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hoà giải đến phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở tài nguyên và Môi trường để các cơ quan này trình UBND cùng cấp quyết định việc công nhận thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc hoà giải của UBND xã, phường, thị trấn kết hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Toà
án nhận đơn khởi kiện tranh chấp đất đai của đương sự
3 Hoà giải có được coi là thủ tục bắt buộc trong tiến trình giải quyết tranh chấp đất đai hay không?
3.1 Hòa giải trong tố tụng
Hòa giải tranh chấp đất đai được coi là một thủ tục tố tụng bắt buộc trong quá trình giải quyết
vụ án dân sự tại Tòa án Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án phải tuân theo những nguyên tắc do pháp luật tố tụng dân sự quy định tại Chương II Những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 Theo đó hòa giải là trách nhiệm của Tòa án nhằm giúp đỡ đương sự thỏa thuận với nhau
Theo truyền thống tố tụng dân sự ở Việt Nam thì hòa giải có tính bắt buộc phải tiến hành trước khi mở phiên tòa sơ thẩm, trừ những vụ án không được tiến hành hòa giải hoặc không hòa
Trang 74
giải được và ở các giai đoạn tố tụng tiếp theo nếu thấy có khả năng hòa giải thì Tòa án cũng tiến hành hòa giải Sự có mặt của Tòa án trong hòa giải khẳng định vị trí trung gian của Tòa án trong việc hòa giải tranh chấp đất đai Đặc điểm này là dấu hiệu để phân biệt hòa giải trong tố tụng với hòa giải ngoài tố tụng và trường hợp các đương sự tự hòa giải
3.2 Hòa giải ngoài tố tụng
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở Như vậy, việc hòa giải ở cơ sở trên cơ sở sự tự nguyện của các bên tranh chấp, không phải là thủ tục bắt buộc
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP về các trường hợp chưa có đủ điều kiện: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều
192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Vì vậy, đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trước khi đưa ra khởi kiện tại Tòa án thì bắt buộc phải thực hiện việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp
4 Phân biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã và hòa giải tranh chấp đất đai tại tổ hòa giải ở cơ sở
Luật điều
chỉnh
Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013 và các văn bản có liên quan như: Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
và biện pháp thi hành Luật Hòa giải ở cơ
01/2014/NQLT/CP-UBTƯMTTQVN ngày 18/11/2014 giữa Chính phủ và Ủy ban Trung ương MTTQVN về hướng dẫn phối hợp thực hiện một số quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở,…
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
Bản chất Hòa giải ở cơ sở nói chung và hòa giải
tranh chấp đất đai thông qua hoạt động hòa giải ở cơ sở nói riêng là phương thức
tổ chức giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp trên cơ sở khuyến khích, thuyết phục các bên tự nguyện thỏa thuận với nhau nhằm xóa bỏ mâu thuẫn, bất đồng, từ đó đạt được thỏa thuận phù
Hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là hoạt động hòa giải mang tính chất thủ tục hành chính tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp đối với các tranh chấp về đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, theo đó Luật Đất đai khẳng định Nhà
Trang 85
hợp với pháp luật và đạo đức xã hội, góp phần xây dựng tinh thần đoàn kết trong nội bộ nhân dân, tương thân tương ái, giữ gìn đạo đức, tình làng nghĩa xóm, giữ gìn an ninh chính trị, trật tự an toàn
xã hội trong cộng đồng dân cư
nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải
tiến hành
hòa giải
Hoạt động hòa giải ở cơ sở được thực hiện bởi các hòa giải viên thuộc các tổ hòa giải Tổ hòa giải là tổ chức tự quản của nhân dân được thành lập ở cơ sở để hoạt động hòa giải Hòa giải viên được bầu ra trong số những người có các tiêu chuẩn như: Có phẩm chất đạo đức tốt, có
uy tín trong cộng đồng dân cư; có khả năng thuyết phục, vận động nhân dân, có hiểu biết pháp luật Sau khi bầu chọn được hòa giải viên, tổ trưởng tổ hòa giải
sẽ phụ trách tổ hòa giải 4
Hoạt động hòa giải trong giải quyết các tranh chấp đất đai do Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai thực hiện
Cơ cấu thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND
là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ Quốc xã, phường, thị trấn, Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.5
Thời gian
và địa điểm
tiến hành
hòa giải
Địa điểm là nơi xảy ra vụ, việc hoặc nơi
do các bên hoặc hòa giải viên lựa chọn, bảo đảm thuận lợi cho các bên, hòa giải được tiến hành trực tiếp, bằng lời nói với
sự có mặt của các bên Trong trường hợp các bên có người khuyết tật thì có sự hỗ trợ phù hợp để có thể tham gia hòa giải.Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày được phân công, hòa giải viên bắt đầu tiến hành hòa giải, trừ trường hợp cần thiết phải hòa giải ngay khi chứng kiến
vụ, việc hoặc các bên có thỏa thuận khác
về thời gian hòa giải
Được tiến hành ngay tại trụ sở UBND cấp xã và được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể
từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai Đây là thủ tục hòa giải mang tính chất hành chính và có tính bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã không làm mất đi quyền khởi kiện của đương sự Tuy nhiên, nếu không thực hiện qua thủ tục hòa giải này mà yêu cầu trực tiếp đến Tòa án thì Tòa án sẽ không thụ
lý vụ việc theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
pháp lý của
việc hòa
giải
Đối với hoạt động hòa giải ở cơ sở, nếu hòa giải thành, các bên có thể thỏa thuận lập văn bản hòa giải thành và có thể yêu cầu Tổ hòa giải gửi đơn lên Tòa án Nhân dân yêu cầu ra Quyết định công nhận vụ việc hòa giải thành theo quy định tại Công văn số 1503/BTP-PBGDPL ngày 05/5/2017 của Bộ Tư pháp về hướng dẫn thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án công
Đối với hoạt động hòa giải trong giải quyết các tranh chấp đất đai, kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được
4 Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013
5 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
Trang 96
nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở; nếu hòa giải không thành thì các bên có quyền yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật
gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã Các bên buộc phải thực hiện và chịu trách nhiệm
về nghĩa vụ của mình
Câu 2
1 Các hình thức sử dụng đất mà Nhà nước cho phép tổ chức kinh tế
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì các tổ chức kinh tế trong nước có thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất với những hình thức:
- Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:
+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất6
+ Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
+ Được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
+ Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác (Căn cứ theo Điều 169 Luật đất đai năm 2013)
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất: Nhận chuyển đổi; Nhận chuyển nhượng; Nhận thừa kế, tặng cho; Nhận góp vốn
+ Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác (Căn cứ theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013)
Theo đó ta phân tích với giao đất không thu tiền, các chủ thể đáp ứng yêu cầu là: hộ gia đình,
cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp,…được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng…; tổ chức
sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu Và đa số mục đích sử dụng đất của hình thức này là phục vụ lợi ích cộng đồng, phi lợi nhuận Ông K thành lập doanh nghiệp, mục đích lập doanh nghiệp để kiếm lợi nhuận và doanh nghiệp của ông K không thuộc các chủ thể nêu trên, do đó ông K không đáp ứng được yêu cầu của hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền
Với hình thức chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất Trong khi chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng với người đang sử dụng một diện tích đất và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng của nó, thì công nhận quyền sử dụng đất áp dụng với những người không
có giấy tờ đất nhưng đang sử dụng ổn định một diện tích đất Xét yêu cầu của cả hai hình thức trên ta thấy ông K mới chuẩn bị thành lập doanh nghiệp và muốn được Nhà nước cho phép sử dụng một diện tích đất lớn để đầu tư kinh doanh do đó ông đang không sử dụng diện tích đất nào
cả Do đó ông K không đáp ứng được hai yêu cầu của hai hình thức trên
Những hình thức sử dụng đất ông K được Nhà nước cho phép là:
- Được Nhà nước giao đất
- Được Nhà nước cho thuê đất
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất:
6
Khoản 2 và Khoản 4 Điều 55 Luật đất đai năm 2013
Trang 107
- Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác
2 Sự khác nhau giữa các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Ông K có nhu cầu tiếp cận một diện tích đất lớn để đầu tư kinh doanh nên hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác không phải phương án tối ưu Bởi ông K có thể sẽ phải thực hiện giao dịch với nhiều người sử dụng đất, hơn nữa cũng không thể nhận những ưu đãi từ Nhà nước khi ông K thực hiện những dự
án đầu tư thuộc diện được ưu đãi đầu tư Vì vậy, ông K có thể tham khảo hai hình thức tiếp nhận quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp hiện nay là được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất (gồm thu tiền một lần và thu tiền hàng năm)
Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Được nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm
Được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Luật điều
chỉnh - Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
- Khoản 2 và Khoản 4 Điều
55 Luật đất đai năm 2013
- Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
- Điểm đ, e Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm
2013
Hình thức
thực hiện
Có hai hình thức: thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và loại không thông qua đấu giá Trình tự thủ tục và hồ sơ xin giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất sẽ thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
và đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá/ hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Trường hợp không thông qua đấu giá thì được thực hiện theo quy định tại Điều
4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Điều 60, Điều 61 Nghị định
43/2014/NĐ-CP như sau:
+ Bước 1: Nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất (theo Điều
60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Hồ sơ gồm các giấy tờ quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT + Bước 2: Phòng Tài nguyên và môi trường kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất; và trình các chủ thể có thẩm quyền phê duyệt
+ Bước 3: Sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh,
Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp UBND cấp xã, chủ đầu tư tiến hành giao đất trên thực địa
Mục đích
sử dụng
- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp
Thời hạn sử
dụng đất
Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai năm 2013
Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài