Trình tự dự án ĐTXD ND 07052021

TÓM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Tài liệu được cập nhật ngày 0752021 theo các văn bản QPPL liên quan mới được ban hành như Nghị định 152021NĐ CP quy định chi tiết một số vấn đề về đầu tư xây dựng

Trang 1

TÓM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC

CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Tài liệu được cập nhật ngày 07/5/2021 theo các văn bản QPPL liên quan mới được ban hành như:

Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng (theoLuật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của LuậtXây dựng); Nghị định 25/2020/NĐ-CP và thông tư 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn Luật Đấu thầu

về lựa chọn nhà đầu tư; Luật Đầu tư 61/2020/QH14; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 hợp nhất bởiVPQH 17/2/2021; Nghị định 148/2020/NĐ-CP điều chỉnh một số quy định hướng dẫn Luật đất đai…Tài liệu được tổng hợp từ nhiều nguồn, dùng để tham khảo và chia sẻ kinh nghiệm

Nghị định 15/2021/NĐCP Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng Điều 4 Trình tự đầu tư xây dựng

-1 Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựngnăm 2014, được quy định cụ thể như sau:

a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, Báo cáonghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phêduyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; lập, thẩmđịnh Báo cáo nghiên cứu khả thi để phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việccần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn(nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xâydựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn nhà thầu và ký kết hợpđồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khốilượng hoàn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao côngtrình đưa vào sử dụng và các công việc cần thiết khác;

Trang 2

c) Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán

dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ

sơ liên quan và các công việc cần thiết khác

2 Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình khẩn cấp thực hiện theo quy định tạiĐiều 58 Nghị định này Trình tự thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư có cấuphần xây dựng (sau đây gọi là dự án PPP) thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theophương thức đối tác công tư Đối với các dự án còn lại, tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuậtcủa dự án, người quyết định đầu tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đốivới các hạng mục công việc quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này, phù hợp với các nộidung tại quyết định phê duyệt dự án

3 Theo tính chất của dự án và điều kiện cụ thể, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thựchiện tại giai đoạn chuẩn bị dự án hoặc thực hiện dự án, đảm bảo phù hợp trình tự, thủ tục theo quyđịnh của pháp luật về đất đai

TRÌNH TỰ MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO CÁC HÌNH THỨC LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ

Chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự san theo một trong ba hình thức:

- Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (theo Luật Đất đai – xem tham chiếu I)

- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (theo Luật Đấu thầu - xem tham chiếu II)

- Quyết định chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư - xem tham chiếu III)

I

CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN THEO HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT:

(Chữ thẳng là thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện)

1 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kq trúng đấu giá; Giấy chứng nhận QSD đất)

2 Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)

3 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có) (xem Tham chiếu IV.02)

4 Lập và phê duyệt dự án đầu tư

5 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu IV.03)

6 Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)

7 Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở

8 Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện

9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC

10 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)

11 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu IV.07)

12 Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)

13 Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC

từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)

14 Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có)

15 Thông báo khởi công xây dựng

16 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu IV.09)

17 Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử

18 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động)

Trang 3

19 Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu IV.11)

20 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

21 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ

từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độchại…)

22 Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giaiđoạn vận hành dự án

23 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động

24 Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở

25 Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng

26 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)

27 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu IV.12)./.

(Xem thêm Tham chiếu I)

II CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN THEO HÌNH THỨC ĐẤU THẦU CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ:

1 Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhàđầu tư; Hợp đồng thực hiện đầu tư DA)

2 Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)

3 Thông báo thu hồi đất

5 Thẩm duyệt thiết kế PCCC

6 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi công)

9 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu IV.03)

từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)

11 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem Tham chiếuIII.06)

12 Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặtbằng

13 Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

14 Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa

Trang 4

21 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động) (xem Tham chiếu IV.10)

24 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ

từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độchại…)

(Xem thêm Tham chiếu II)

III CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN THEO HÌNH THỨC QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ:

1 Chấp thuận chủ trương đầu tư/ Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu địa điểm xâydựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngoài tham gia)

2 Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt bằng (Xem tham chiếu IV.02)

3 Lập dự án ĐTXD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a) Báo cáo đầu tư xây dựng công trình nếu là công trình có quy mô lớn, đặc biệt (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình (đối với công trình tôn giáo; công trình có tổng mức đầu tư

< 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).

4 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu IV.03)

5 Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư trong đô thị (xem Tham chiếu IV.04)

7 Thẩm duyệt thiết kế PCCC

8 Chọn chủ đầu tư dự án XD nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở (xem Tham chiếu IV.05)

9 Thông báo thu hồi đất

10 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem Tham chiếuIV.06)

11 Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền

bù, nhận mặt bằng

12 Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

13 Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trang 5

15 Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

16 Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa

17 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

18 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)

19 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)

từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) (Được phépthực hiện song song, đồng thời với các thủ tục hành chính về đất đai)

23 Cấp Giấy phép xây dựng (xem Tham chiếu IV.08)

24 Chuẩn bị thi công xây dựng (xem Tham chiếu IV.09)

25 Thông báo khởi công xây dựng

28 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động)

(xem Tham chiếu IV.10)

31 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng

(Xem thêm Tham chiếu III)

-Tham chiếu I: “Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư ”

Luật Đất đai 2013, Điều 118 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đấttrong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

Trang 6

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sởhoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

3 Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không

có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất

là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấugiá quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013, Điều 119 Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2 Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;

b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

(Luật Nhà ở số 65/2014/QH13) NĐ 30/2021/NĐ-CP (điều chỉnh NĐ 99/2015/NĐ-CP) - Điều 18 Các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu

đô thị có nhà ở

“Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở (bao gồm cả

dự án có thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dânxây dựng nhà ở) được thực hiện theo quy định sau đây:

1 Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xâydựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở

2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu

tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

2 Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ cácđiều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bấtđộng sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xácđịnh nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Trang 7

này để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều này.Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện thôngqua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên.

4 Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều này thực hiện nhưsau:

a) Hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư bao gồm:

b) Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thìnhà đầu tư được xác định tại khoản 3 Điều này (…);

c) Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản này, Bộ Xâydựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, ban hành Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xâydựng nhà ở theo thẩm quyền Trường hợp nhà đầu tư không đủ điều kiện được công nhận chủ đầu

tư thì trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có văn bảnthông báo cho nhà đầu tư đó biết rõ lý do;

d) Nội dung của quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở bao gồm: căn cứ pháp lýban hành quyết định, tên chủ đầu tư được công nhận, hiệu lực của văn bản công nhận, trách nhiệmcủa chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án theo quy định pháp luật

5 Nhà đầu tư được công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điềunày có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của Nghịđịnh này, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan Việc thỏa thuậnphân chia lợi nhuận giữa các bên đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiệntheo quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị định này; trường hợp các bên có thỏa thuận phân chia lợinhuận bằng sản phẩm nhà ở thì bên được phân chia sản phẩm nhà ở (không phải là chủ đầu tư) chỉđược ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở với khách hàng sau khi đã được cấp Giấychứng nhận đối với nhà ở đó

6 Việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khu đô thị có nhà ở phải đáp ứng quy định tại Điềunày, các quy định của pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị và pháp luậtkhác có liên quan.”

(UBND TP Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Quyết định 27/2020/QĐ-UBND ngày 18/11/2020.

dung-dat-de-giao-dat-co-thu-tien-su-dung-dat-Ha-Noi-458255.aspx)

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/Quyet-dinh-27-2020-QD-UBND-dau-gia-quyen-su-Tham chiếu II: “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án”

Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư

NĐ 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức bao gồm: đấuthầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương

đầu tư theo Luật Đầu tư Trong đó, NĐ 25 nêu rõ điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất (để

đấu thầu/ đấu giá) trước hết là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định

của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình pháttriển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị Thứ hai là phù hợp với kế hoạchphát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quyđịnh của pháp luật Thứ ba là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đai

Trang 8

NĐ 25 cũng quy định cụ thể các nội dung về xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; tiêuchuẩn, nguyên tắc xét duyệt trúng thầu; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụngđất, tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu…

NĐ25/2020, Điều 10 Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất

1 Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:a) Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;

b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tạikhoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;

c) Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này

2 Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:

a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam là thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện;

b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đókhông có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ vềnăng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;

c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đềnghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầubảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh

3 Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu

NĐ25/2020 - Mục 2 CHỈ ĐỊNH NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Điều 67 Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư

1 Lập hồ sơ yêu cầu:

a) Căn cứ lập hồ sơ yêu cầu:

- Danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị;

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, quy hoạch xây dựng có tỷ

lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ

1/5.000 theo quy định của pháp luật;

- Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư được duyệt;

- Quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan

b) Nội dung hồ sơ yêu cầu theo quy định tại khoản 2 Điều 47 Nghị định này Tiêu chuẩn và phương pháp đánh giá hồ sơ đề xuất theo quy định tại Điều 48 Nghị định này song không cần so sánh, xếp hạng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về tài chính - thương mại

2 Thẩm định, phê duyệt hồ sơ yêu cầu và xác định nhà đầu tư được đề nghị chỉ định thầu:

a) Hồ sơ yêu cầu phải được thẩm định theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Nghị định này trước khi phêduyệt;

b) Việc phê duyệt hồ sơ yêu cầu phải bằng văn bản, căn cứ vào tờ trình phê duyệt và báo cáo thẩm định hồ sơ yêu cầu;

c) Trường hợp áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 Luật Đấu thầu và khoản 3 Điều 10 Nghị định này, nhà đầu tư được xác định để nhận hồ sơ yêu cầu khi có tư

Trang 9

cách hợp lệ theo quy định tại các điểm a, b, c, d, e và g khoản i Điều 5 của Luật Đấu thầu và có đủ năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án.

Điều 68 Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư

1 Hồ sơ yêu cầu được phát hành cho nhà đầu tư đã được xác định

2 Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đề xuất theo yêu cầu của hồ sơ yêu cầu

Điều 69 Đánh giá hồ sơ đề xuất

Việc đánh giá hồ sơ đề xuất phải được thực hiện theo tiêu chuẩn đánh giá quy định trong hồ sơ yêu cầu Trong quá trình đánh giá, bên mời thầu mời nhà đầu tư đến làm rõ hoặc sửa đổi, bổ sung các nội dung thông tin cần thiết của hồ sơ đề xuất

Điều 70 Nguyên tắc xét duyệt trúng thầu

Nhà đầu tư được đề nghị lựa chọn khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

1 Có hồ sơ đề xuất hợp lệ;

2 Có năng lực, kinh nghiệm đáp ứng yêu cầu;

3 Có đề xuất về kỹ thuật đáp ứng yêu cầu;

4 Có giá đề nghị trúng thầu bao gồm các thành phần đáp ứng yêu cầu sau:

a) Có đề xuất tổng chi phí thực hiện dự án (M1) không thấp hơn m1 được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu;

b) Có đề xuất giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) không thấp hơn m2 được phê duyệt trong hồ

sơ yêu cầu;

c) Có đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành (M3) không thấp hơn giá sàn được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu

NĐ25/2020, Điều 11 Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

1 Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặcthuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quyđịnh của pháp luật về phát triển đô thị

2 Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạchxây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật

3 Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

về đất đai

NĐ25/2020 Điều 12 Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh

mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Dự án do nhàđầu tư đề xuất phải thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định này

(Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh) (Nếu đề xuất được đưa vào danh mục, nhà

đầu tư đăng ký để đấu thầu như bình thường)

Điều 60: Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi

thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án Đồng thời, việc giao đất cho cho nhà đầu tư trúngđầu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông quahình thức đấu giá quyền sử dụng đất

NĐ25/2020, Điều 12 Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, 2 b) Trường hợp dự án do nhà đầu

tư đề xuất:

Trang 10

Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sửdụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Dự án do nhà đầu tư đề xuất phải thuộc

phạm vi điều chỉnh theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định này ( Dự án đầu tư có sử dụng

đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh ) và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định này Nhà

đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp Hồ sơ đề xuất bao gồm cácnội dung sau đây:

- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu mọi chi chí, rủi ro

nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận; (bình luận: hoặc đề xuất được chấp nhận nhưng

sau đó không trúng thầu)

- Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: Tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ bộ tổng chi phíthực hiện dự án, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tíchhiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;

- Hồ sơ về tư cách pháp lý, năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư;

- Đề xuất nhu cầu sử dụng đất;

- Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có)

Sau khi đề xuất dự án và được chấp thuận đưa vào danh mục dự án, nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng kýthực hiện dự án trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia để thực hiện đấu thầu như các nhà đầu tưkhác

NĐ25/2020, Điều 60 Triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

1 Sau khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp

có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cưtheo quy định của pháp luật về đất đai Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) vàgiá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lýnhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng Không tính lãi vay đối với chi phíthực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tưtrúng thầu:

a) Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuêđất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếucó)

b) Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hộiđồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất,tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quyđịnh của pháp luật về đất đai

3 Nhà đầu tư trúng thầu triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại hợp đồng,pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các pháp luậtkhác có liên quan

(Nhà đầu tư trúng thầu không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư)

Hạn mức áp dụng hình thức chỉ định thầu: Điều 22 Luật Đấu thầu và các Điều 54, 55, 56 Nghị

định số 63/2014/NĐ-CP.

Gói thầu có giá trị trong hạn mức được áp dụng chỉ định thầu gồm:

Trang 11

- Không quá 500 triệu đồng đối với gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, dịch vụ công;không quá 1 tỷ đồng đối với gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp, mua thuốc, vật tư y tế,sản phẩm công;

- Không quá 100 triệu đồng đối với gói thầu thuộc dự toán mua sắm thường xuyên

Theo đó, các hạn mức nêu trên được áp dụng đối với tất cả các gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnhcủa Luật Đấu thầu

Ngoài ra, theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 22 Luật Đấu thầu thì gói thầu rà phá bom, mìn, vật

nổ để chuẩn bị mặt bằng thi công xây dựng công trình được phép áp dụng chỉ định thầu nhưng phảiđáp ứng điều kiện chỉ định thầu quy định tại khoản 2, Điều 22 Luật Đấu thầu

Khoản 3, Điều 6 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định đối với gói thầu xây lắp có giá gói thầu khôngquá 5 tỷ đồng chỉ cho phép nhà thầu là doanh nghiệp cấp nhỏ và siêu nhỏ theo quy định của phápluật về doanh nghiệp tham gia đấu thầu Trường hợp không có nhà thầu là doanh nghiệp nhỏ, siêunhỏ đáp ứng yêu cầu của gói thầu thì bên mời thầu cần báo cáo chủ đầu tư để xem xét, quyết định

xử lý tình huống theo hướng cho phép các nhà thầu không phải doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ tham dựthầu

Tham chiếu III: “Quyết định chủ trương đầu tư”

Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 - Mục 2 CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ - Điều 29 Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư

1 Lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

c) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này

2 Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điềunày được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộcdiện chấp thuận chủ trương đầu tư

3 Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấugiá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọnnhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan cóthẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quyđịnh của pháp luật có liên quan

4 Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuậnchủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấuthầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,

an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của phápluật và đất đai;

b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thựchiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồiđất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

d) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật

Trang 12

Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

số 61/2020/QH14 Mục 2 CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ Điều 29 Chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư

-1 Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư được quy định tại các Điều 30, 31 và 32Luật Đầu tư (sau đây gọi là cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư) Trường hợp dự án đầu tư có cácmục tiêu, nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan chấp thuận chủtrương đầu tư khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối vớitoàn bộ dự án

2 Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các Điều 30, 31 và 32của Luật Đầu tư, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư vàquyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án như sau:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tưthuộc diện phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và khu đất dự kiếnthực hiện dự án đầu tư đã được giải phóng mặt bằng Trong trường hợp này, cơ quan chấp thuậnchủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật về đất đai để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án;

b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu

tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành vàkhông đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này Cơ quanchấp thuận chủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu thầu lựa chọn nhàđầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu Quyết định chấp thuận chủ trươngđầu tư đồng thời là Quyết định phê duyệt Danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đấuthầu;

c) Đối với các dự án đầu tư quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư và các dự án không thuộctrường hợp quy định tại các điểm a và b khoản này, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xétchấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án không thông quađấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại khoản 5 Điều này

3 Việc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư được thực hiện nhưsau:

a) Đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia hoặc đã tổchức đấu giá ít nhất 02 lần không thành theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đã đăng tải Danh mục dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu nhưng chỉ có một nhà đầu

tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm hoặc nhiều nhà đầu tư đăng kýnhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định củapháp luật về đấu thầu;

c) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá, đấu thầu có trách nhiệm xem xét việc đáp ứngcác điều kiện quy định tại các điểm a và b khoản này và có văn bản thông báo cho cơ quan đăng kýđầu tư và nhà đầu tư (nếu có) để thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại cáckhoản 1, 2 và 3 Điều 30 của Nghị định này

4 Nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định tại các điểm a và b khoản 2 Điều này triển khai thực hiện

dự án như sau:

a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá hoặc phê duyệt kết quả lựachọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu Quyết định phê duyệt kết quả trúngđầu giá hoặc Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư được gửi cho cơ quan chấp thuậnchủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư;

b) Nhà đầu tư trúng đấu giá, trúng thầu thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định củapháp luật về đất đai, đấu thầu và triển khai thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp

Trang 13

thuận chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá hoặc Quyết định phê duyệt kếtquả lựa chọn nhà đầu tư.

5 Đối với các dự án đầu tư quy định tại điểm c khoản 2 Điều này, cơ quan chấp thuận chủ trươngđầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông quađấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất là nhà đầu tư đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật về đất đai và tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, khu vực đất do nhàđầu tư đang sử dụng không thuộc Danh mục dự án cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh,thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được Hội đồng nhân dâncấp tỉnh thông qua, trừ trường hợp đang sử dụng đất do được gia hạn hoạt động dự án đầu tư theoquy định tại khoản 6 Điều 27 của Nghị định này;

b) Nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng, nhận gópvốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

d) Các dự án không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a và b khoản 2 Điều này;

đ) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theoquy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu và pháp luật có liên quan

6 Thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư thựchiện theo quy định tại các Điều 30, 31, 32 và 33 Nghị định này

7 Trường hợp dự án đầu tư quy định tại các điểm c, d và đ khoản 5 Điều này mà có từ hai nhà đầu

tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm trong thời hạn 20ngày (đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ) hoặc

15 ngày (đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấptỉnh) kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ của nhà đầu tư đầu tiên thì Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quanđăng ký đầu tư thực hiện thủ tục sau:

a) Thông báo bằng văn bản cho các nhà đầu tư về việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu

tư và lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại khoản này trong thời hạn 25 ngày (đối với dự án thuộcthẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ) hoặc 20 ngày (đối với dự ánthuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) kể từ ngày nhậnđược hồ sơ hợp lệ của nhà đầu tư đầu tiên Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư khôngxem xét và trả lại hồ sơ của các nhà đầu tư khác (nếu có) nộp sau thời hạn 20 ngày (đối với dự ánthuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ) hoặc 15 ngày (đối với dự

án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) kể từ ngày nhậnđược hồ sơ hợp lệ của nhà đầu tư đầu tiên;

b) Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tương ứng tại Điều 32 hoặc Điều 33của Nghị định này trên cơ sở để xuất dự án đầu tư của nhà đầu tư đầu tiên Trường hợp đề xuất dự

án đầu tư của nhà đầu tư đầu tiên không đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 33 củaLuật Đầu tư thì thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo nguyên tắc xem xét lần lượt đềxuất dự án đầu tư của từng nhà đầu tư tiếp theo;

c) Căn cứ đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoặc cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan chấp thuậnchủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và giao cơ quan nhà nước có thẩm quyềnchọn áp dụng pháp luật về đấu thầu để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư trong số những nhà đầu tư đãnộp hồ sơ hợp lệ;

d) Nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tương ứng tạikhoản 2 hoặc khoản 4 Điều 30 của Nghị định này

Điều 30 Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư

Trang 14

1 Nhà đầu tư duy nhất đã đăng ký tham gia đấu giá hoặc nhà đầu tư đề nghị thực hiện dự án đầu tưsau khi tổ chức đấu giá ít nhất 02 lần nhưng không thành theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 29Nghị định này được xem xét chấp thuận theo thủ tục sau:

a) Nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận nhà đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư gồm: vănbản đề nghị chấp thuận nhà đầu tư, tài liệu quy định tại các điểm b, c, e, g và h khoản 1 Điều 33 LuậtĐầu tư;

b) Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư gửi

hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan nhà nước có liên quan về việc đáp ứng yêu cầu quy định tại các điểm b,

c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư Đối với dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấpthuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư đồng thời gửi hồ sơ lấy ý kiến Bộ Kế hoạch và Đầutư;

c) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan đượclấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, gửi cơ quan đăng ký đầutư;

d) Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại điểm a khoản này, cơquan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm các nội dung theo quy định tại các điểm b, c và dkhoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

đ) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhândân cấp tỉnh chấp thuận nhà đầu tư và gửi Quyết định chấp thuận nhà đầu tư cho Bộ Kế hoạch vàĐầu tư (đối với dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư); cơquan tổ chức đấu giá; cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư

2 Nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm b khoản 3 Điều 29 Nghị định này được xemxét chấp thuận theo thủ tục sau:

a) Nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận nhà đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư gồm: vănbản đề nghị chấp thuận nhà đầu tư, tài liệu quy định tại các điểm b, c, e, g và h khoản 1 Điều 33 củaLuật Đầu tư;

b) Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư gửibáo cáo kết quả đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm và hồ sơ quy định tại điểm a khoản này để lấy

ý kiến của cơ quan nhà nước có liên quan về việc đáp ứng yêu cầu quy định tại các điểm b, c và dkhoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư Đối với dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủtrương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư đồng thời gửi hồ sơ lấy ý kiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư;

c) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan đượclấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, gửi cơ quan đăng ký đầutư;

d) Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại điểm a khoản này, cơquan đăng ký đầu tư lập báo cáo gồm các nội dung quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33Luật Đầu tư, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

đ) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo, Ủy ban nhân dân cấptỉnh chấp thuận nhà đầu tư và gửi Quyết định chấp thuận nhà đầu tư cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư (đốivới dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư) và nhà đầu tư

3 Trường hợp bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ tổ chức đấu thầu thì các cơ quannày lập báo cáo kết quả đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm và chấp thuận nhà đầu tư trongtrường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư.Quyết định chấp thuận nhà đầu tư được gửi cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư (đối với dự án đã đượcQuốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư), cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầutư

4 Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thực hiện tại khu kinh tế quy định tại khoản 2

Trang 15

a) Nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận nhà đầu tư cho Ban quản lý khu kinh tế gồm: vănbản đề nghị chấp thuận nhà đầu tư; tài liệu quy định tại các điểm b, c, e, g và h khoản 1 Điều 33 củaLuật Đầu tư;

b) Ban quản lý khu kinh tế gửi hồ sơ lấy ý kiến của các cơ quan nhà nước có liên quan theo quy địnhtương ứng tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

c) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của Ban quản lý khu kinh tế, cơ quan đượclấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, gửi Ban quản lý khu kinhtế;

d) Ban quản lý khu kinh tế chấp thuận nhà đầu tư trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ

sơ hợp lệ quy định tại điểm a khoản này

Điều 31 Hồ sơ, thủ tục lập, thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư

1 Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án đầu tư được lập theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản

2 Điều 33 của Luật Đầu tư và các khoản 2 và 3 Điều này

2 Tài liệu, giấy tờ giải trình đề xuất hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại các khoản 1 và 2Điều 33 Luật Đầu tư gồm:

a) Bản sao Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; giấy tờchứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trườnghợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật về đất đai;

b) Bản sao Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; giấy tờchứng minh đất chưa được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trongtrường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất Trong trườnghợp này, đề xuất dự án đầu tư xác định sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án được xác định trên cơ sởtổng mức đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng, không bao gồm chi phí bồithường, hỗ trợ, tái định cư

Trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về xã hội hóa, pháp luậtchuyên ngành, tài liệu giải trình căn cứ pháp lý và điều kiện áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tưthông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành;

c) Tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dâncấp tỉnh thông qua; bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng chothuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sảnkhác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấpthuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29của Luật Đầu tư;

d) Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyểnnhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ cácgiấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đềxuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhậnchuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sảnxuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư

3 Đối với dự án đầu tư xây dựng, đề xuất dự án đầu tư gồm:

a) Nội dung quy định tại điểm d khoản 1 hoặc điểm b khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư; thuyết minh việcđáp ứng mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở; dự kiếnphân chia dự án thành phần (nếu có); sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ;

sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở và việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; sơ bộ phương án đầu tưxây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng

Trang 16

đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệmbàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.Đối với dự án khu đô thị, trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khảthi, nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nộp hoặc sử dụng báo cáo nghiên cứutiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tưgiữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đềxuất bàn giao cho địa phương;

b) Nội dung quy định tại điểm d khoản 1 hoặc điểm b khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư, dự kiến phân chia

dự án thành phần (nếu có) đối với các dự án đầu tư xây dựng không thuộc trường hợp quy định tạiđiểm a khoản này

4 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tưtheo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 33 của Luật Đầu tư gồm:

a) Bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trươngđầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướngChính phủ;

b) Cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ban quản lý khucông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trươngđầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dâncấp tỉnh

5 Cơ quan tiếp nhận Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư:

a) Bộ Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu

tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ;

b) Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu

tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ngoài khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư được thực hiện đồng thời ở cảtrong và ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế; dự án đầu tư trongkhu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế nơi chưa thành lập Ban quản lý khucông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc không thuộc phạm vi quản lý củaBan quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế tiếp nhận hồ sơ đềnghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trươngđầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệcao, khu kinh tế

6 Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư gồm:

a) Nội dung quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật Đầu tư;

b) Căn cứ pháp lý và điều kiện áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều

29 của Luật Đầu tư và Điều 29 của Nghị định này

7 Việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo quy định tại điểm a khoản 3Điều 33 Luật Đầu tư được thực hiện như sau:

a) Trường hợp quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh chưa được quyết định hoặcphê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì việc đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với cácquy hoạch đó được thực hiện trên cơ sở đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạchtheo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 59 của Luật Quy hoạch về việc thực hiện quy hoạch được tíchhợp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh và Nghị quyết của Chính phủ banhành Danh mục các quy hoạch được tích hợp vào các quy hoạch này;

b) Trường hợp các quy hoạch được tích hợp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy

Tiêu đề	Trình tự dự án ĐTXD ND 07052021
Trường học	Đại Học Xây Dựng - http://www.haui.edu.vn
Chuyên ngành	Xây dựng và Quản lý Dự án
Thể loại	Tổng quan về trình tự dự án đầu tư xây dựng
Năm xuất bản	2021
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	33
Dung lượng	247,71 KB