Quy trình đầu tư dự án xd ND 0992019

Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm 2014 được quy định cụ thể như sau: a Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, t

Trang 1

TÓM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC

CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

(Cập nhật, chỉnh sửa ngày 09/9/2019) Tài liệu tổng hợp từ nhiều nguồn và chỉ có tính chất để tham khảo

TS KTS Nguyễn Dũng

CÔNG TY CỔ PHẦN CONTECH GROUP

Sđt: 0913531718 Email: dungkts62@gmail.com

Thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng:

“Về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định của Luật Đất đai, Luật Đấuthầu và Luật Đầu tư chưa tương thích với nhau Cụ thể, Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải

áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợpphải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trươngđầu tư Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào, đã được hoặc chưa được giảiphóng mặt bằng Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấuthầu rồi có phải giải quyết quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không”

“Luật Đầu tư 2014 không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bấtđộng sản, dự án có sử dụng đất Tuy vậy, Khoản 2, Điều 22, Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn LuậtĐầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sửdụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quảtrúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xâydựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư”

Sự thiếu tương thích giữa các luật như trên dẫn tới sự lúng túng của các địa phương trong việc áp dụngcác quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất

Luật Đầu tư (sửa đổi) đang được dự thảo (tại thời điểm 9/2019)

Trang 2

I Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015, Điều 6 Trình tự đầu tư xây dựng:

1 Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm

2014 được quy định cụ thể như sau:

a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu

tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹthuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiếtkhác liên quan đến chuẩn bị dự án;

b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có); chuẩn

bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế,

dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xâydựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sátthi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoànthành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việccần thiết khác;

c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng gồm các công việc:

Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây dựng

2 Tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết địnhtrình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công việc quy định tại cácĐiểm a, b và c Khoản 1 Điều này

3 Các bản vẽ thiết kế đã được thẩm định, đóng dấu được giao lại cho chủ đầu tư và chủ đầu tư cótrách nhiệm lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ Chủ đầu tư có trách nhiệm đáp ứng kịpthời yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng khi cần xem xét hồ sơ đang lưu trữ này Chủ đầu tưnộp tệp tin (file) bản vẽ và dự toán hoặc tệp tin bản chụp (đã chỉnh sửa theo kết quả thẩm định) về cơquan chuyên môn theo quy định tại Khoản 13 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014về xây dựng để quản lý

II Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư số 67/2014, Điều 22 Trình tự thực hiện dự án đầu tư:

1 Tùy thuộc tính chất, quy mô và điều kiện của từng dự án, dự án đầu tư được thực hiện theo mộthoặc một số thủ tục sau đây:

a) Quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư

d) Thực hiện thủ tục về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có)

2 Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thựchiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, vănbản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật

có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư

B/ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐTXD THEO CÁC HÌNH THỨC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ

Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (Theo quy định tại Điều 118, Điều 119, Luật Đất

đai năm 2013);

Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan thẩm quyền giao đất, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, không phải làm các thủ tục về đất đai,

Trang 3

chỉ thực hiện đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư (nếu có nhu cầu cấp GCNĐKĐT) và làm các thủ tục vềxây dựng, bảo vệ môi trường theo quy định để thực hiện dự án;

b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (Theo quy định của Luật Đấu thầu và Nghị định

số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấuthầu về lựa chọn nhà đầu tư);

Sau khi có kết quả phê duyệt trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, nhà đầu tư trúngthầu không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà được thực hiện các thủ tục tiếptheo đúng trình tự tại Quy định này

c) Quyết định chủ trương đầu tư (Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013).

- Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã được cơ quan có thẩm quyền giaođất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất hoặc đất tổ chức đang sử dụng hợp pháp theo quy định của LuậtĐất đai) nhưng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất (thuộc trường hợp quy định tại Điều 57,Luật Đất đai) thì phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và các thủ tục tiếp theo theo quyđịnh của pháp luật và Quy định cụ thể của từng địa phương;

- Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã được cơ quan có thẩm quyền cho giaođất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất hoặc đất tổ chức đang sử dụng hợp pháp theo quy định của LuậtĐất đai) và có nhu cầu đầu tư mới hoặc bổ sung, thay đổi công năng sử dụng của công trình, nhưngkhông làm thay đổi mục đích sử dụng đất (không thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đấtquy định tại Điều 57, Luật Đất đai), Nhà đầu tư tiến hành lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệtđiều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng và thực hiện các thủ tục về xây dựng mà không phải thực hiệnthủ tục về chủ trương đầu tư và các thủ tục về đất đai

-HÌNH THỨC I - “Đấu giá quyền sử dụng đất”

Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng

dẫn Luật Nhà ở Đã có danh mục dự án (với các nội dung cơ bản: Tên dự án; địa điểm xây dựng; quy

mô dự án; diện tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng đất; các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc; hệ số sửdụng đất, mật độ xây dựng; tổng mức đầu tư dự kiến của dự án )

Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện)

1 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kq trúng đấu giá; Giấy chứng nhận QSD đất)

2 Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)

3 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có)

4 Lập và phê duyệt dự án đầu tư

5 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu III.03)

6 Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)

7 Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở

8 Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện

9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC

10 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)

11 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu III.07)

12 Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)

13 Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từcấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)

14 Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có)

15 Thông báo khởi công xây dựng

16 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu III.09)

Trang 4

17 Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử

18 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động)

(xem Tham chiếu 10)

19 Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu III.11)

20 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

21 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ

7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)

22 Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạnvận hành dự án

23 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động

24 Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở

25 Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng

26 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)

27 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu III.12)./.

Tham chiếu:

I.1 – Đấu giá QSDĐ

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai vàpháp luật về đấu giá tài sản Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấugiá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118 Luật đất đai 2013, cụ thể:

1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3 Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”

Điều 199 Luật đất đai 2013 quy định thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:

“1 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

I.2 – Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại

Tại Khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở quy định "Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

Trang 5

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này,

có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Lu t này" ật này".

Tại Điều 23 Luật Nhà ở quy định hình thức sử dụng đất để thực hi n dự án đầu tư xây dựng nhà ởện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại gồm: "(1) Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

… (4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp lu t về đất đai để xây dựng nhà ở ật này" thương mại".

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.”

Theo quy định nêu trên, việc chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng đối với trườnghợp sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở để xây dựng nhà ở thương mại (trường hợp một đơn vị A đang sở hữu hợp pháp 1 khu đấtkhông thuộc đất ở thì không được chỉ định làm CĐT để thực hiện dự án xd nhà ở trên khu đất đó)

ND 99/2015/NĐ-CP - Điều 18 - Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

1 Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tưtheo quy định sau đây:

a) Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông quahình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiệntheo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá

Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự ánthì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làmchủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và phápluật về kinh doanh bất động sản; tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khaithực hiện dự án theo quy định tại các Điều 12, 13, 15, 16 và Điều 17 của Nghị định này;

b) Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông quahình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ởđăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư Sở Xây dựng chủ trì giúp

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tạiĐiểm này Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiệntheo quy định của pháp luật về đấu thầu;

c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trườnghợp quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này

I.3 – Tổ chức đấu giá QSDĐ của UBND Tỉnh Thừa Thiên Huế

dung-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tu/cid/AB6AD40B-42A1-45C1-9543-101DA3EF2768)

(https://thuathienhue.gov.vn/vi-vn/Doanh-nghiep/Quy-trinh-thu-tuc-dau-tu/tid/Dau-gia-quyen-su-Bước 1 – Sơ tuyển Nhà đầu tư:

- Trên cơ sở danh mục dự án kêu gọi nhà đầu tư đã công bố, Nhà đầu tư gửi bản đăng ký nghiêncứu dự án đến UBND tỉnh và Sở Kế hoạch và Đầu tư (theo mẫu)

- UBND tỉnh tổ chức họp nghe nhà đầu tư báo cáo ý tưởng đầu tư (thời gian tổ chức họp tối đasau 07 ngày làm việc kể từ khi UBND tỉnh nhận được văn bản đăng ký)

Trang 6

- UBND tỉnh có văn bản đồng ý cho phép nghiên cứu dự án đầu tư hoặc không đồng ý (không quá

02 ngày sau khi họp)

Lưu ý: UBND tỉnh có thể cho phép nhiều nhà đầu tư cùng nghiên cứu dự án đầu tư đối với mộtđịa điểm trong cùng thời điểm Không chấp nhận bản đăng ký nghiên cứu dự án của nhà đầu tư nếugửi đến UBND tỉnh sau khi hết hạn kêu gọi đầu tư đã công bố

- Nhà đầu tư nghiên cứu dự án đầu tư: Sau khi hết hạn kêu gọi đầu tư đã công bố, nhà đầu tưphải nộp báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư

- Nhà đầu tư nộp hồ sơ báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư (phụ lục đính kèm) cho UBND tỉnh, Sở

Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường và UBND cấp huyện nơi thực hiện dự án

- UBND tỉnh tổ chức họp nghe nhà đầu tư báo cáo nội dung đề xuất của nhà đầu tư về dự án vànăng lực của nhà đầu tư, cùng các nội liên quan (thời gian tổ chức họp tối đa sau 07 ngày làm việc kể

từ khi UBND tỉnh nhận được báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư)

- UBND tỉnh kết luận về năng lực của nhà đầu tư và nội dung đề xuất đầu tư dự án (sau không quá

02 ngày sau khi họp với nhà đầu tư)

Bước 2 – Lựa chọn Nhà đầu tư:

- Hội đồng định giá và đấu giá đất tỉnh tổ chức cho các nhà đầu tư đấu giá quyền sử dụng đấttheo Quy chế đấu thầu quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trênđịa bàn tỉnh do UBND tỉnh ban hành (không quá 05 ngày sau khi có kết luận của UBND tỉnh đối với nhàđầu tư cuối cùng); báo cáo kết quả đến UBND tỉnh và Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

- Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tổng hợp toàn bộ quá trình lựa chọn nhà đầu tư, thẩmđịnh và trình UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho nhà đầu tư thựchiện dự án (không quá 05 ngày sau khi tổ chức đấu giá)

- UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (không quá 03 ngày kể từ ngày nhậnvăn bản trình của Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư)

- Nhà đầu tư được UBND tỉnh phê duyệt trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện việc nộp choHội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm cam kết thực hiện dự án có giá trị bằng 2% tổng mứcđầu tư tối thiểu, nhưng tối thiểu là 500 triệu đồng, tối đa là 3 tỷ đồng (sau không quá 30 ngày kể từngày UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất) Bảo đảm cam kết thực hiện dự án cóhiệu lực cho đến khi dự án có khối lượng thực hiện đạt khoảng 70-80% tổng mức đầu tư đăng ký

- Đối với dự án thuộc diện phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sửdụng đất phải hoàn chỉnh các thủ tục theo quy định của pháp luật, nộp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư đểthẩm định trình UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Bước 3 – Nhà đầu tư triển khai dự án đầu tư:

Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá và được cấp Giấy chứng nhận đầu

tư, nhà đầu tư phải làm việc với các cơ quan chức năng liên quan của tỉnh để hoàn tất các thủ tục triểnkhai đầu tư, đảm bảo điều kiện khởi công dự án; một số công tác chủ yếu như sau:

- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có): tùy theo địa bàn đầu tư, nhà đầu tư làm việc với các

cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng (Sở Xây dựng, UBND cấp huyện)

- Lập và phê duyệt dự án đầu tư: nhà đầu tư chủ động thực hiện

- Thẩm định thiết kế cơ sở: nhà đầu tư nộp thiết kế cơ sở tại Sở Xây dựng để Sở Xây dựng chủ trì

tổ chức thẩm định

- Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất: nhà đầu tư làm việc với Sở Tài chính

- Thu hồi, giao đất, cho thuê đất; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường: nhà đầu tưlàm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường

- Cấp phép xây dựng (nếu có): làm việc với các cơ quan quản lý cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng,UBND cấp huyện)

Trang 7

I.4 – Tổ chức đấu giá QSDĐ của UBND Tỉnh Bắc Ninh

dung-dat-khi-nha-nuoc-giao-dat-co-thu-tien-Bac-Ninh-396577.aspx)

(https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thuong-mai/Quyet-dinh-24-2018-QD-UBND-dau-gia-quyen-su-Về quyết định đấu giá quyền sử dụng đất:

1 Căn cứ hồ sơ thửa đất, khu đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đấtchuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, UBND cấp có thẩm quyền quyếtđịnh đấu giá quyền sử dụng đất

2 Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện bằng văn bản và có những nội dung chính sauđây:

- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

- Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, khu đất; hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất, khu đất(nếu có); mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu giá;

- Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất,khu đất đấu giá;

- Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất, khu đất.Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nội dung quyết định đấu giá quyền

sử dụng đất còn có:

Tên dự án; hình thức đầu tư; mục tiêu đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất;ranh giới sử dụng đất; các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc; hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng; tổngmức đầu tư dự kiến của dự án; thời gian và tiến độ thực hiện dự án; nguồn vốn; phương án quản lý,vận hành dự án; các ưu đãi đầu tư (nếu có) và các nội dung liên quan đến điều kiện của dự án đối với

dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện; nội dung liên quan đến chấp thuận đầu tư dự án phát triểnnhà ở đối với dự án nhà ở và chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị mới đối với dự án xây dựng khu đôthị mới

3 Thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất:

- UBND tỉnh quyết định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợpquy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013;

- UBND cấp huyện quyết định đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2,khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013

Về điều kiện đất được đem đấu giá QSDĐ:

1 Thuộc diện nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại khoản 1Điều 4 Quy định này;

2 Phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được UBND tỉnh quyết định phê duyệt;

3 Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

4 Đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất; quyết định đấu giáquyền sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất;

5 Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị,nông thôn:

Chỉ được tổ chức đấu giá sau khi đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật Đối với các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹtnếu tận dụng được hạ tầng kỹ thuật hiện có thì không phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhưngphải nêu cụ thể trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, UBND cấp huyện, UBND cấp xã có trách nhiệm huy động các nguồnlực xã hội, Quỹ Phát triển đất, Quỹ đầu tư phát triển… để ứng vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuậtthửa đất, khu đất đấu giá

Trang 8

6 Trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư:

Đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa thực hiện đầu tư xây dựng hạtầng kỹ thuật; có bản vẽ chỉ giới đường đỏ và văn bản thông tin hạ tầng kỹ thuật; văn bản của cơquan Nhà nước có thẩm quyền xác định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất; quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩmquyền phê duyệt (nếu có) Khu đất đấu giá thực hiện dự án đầu tư phải có diện tích tối thiểu từ 5.000m2 trở lên

Nhà đầu tư trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm:

Lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định về phâncông, phân cấp quản lý dự án đầu tư xây dựng của UBND tỉnh với tổng mức đầu tư của dự án khôngthấp hơn mức đầu tư tối thiểu theo quy định của nhà nước; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; quyết toán dự án hoàn thành trình cấp có thẩmquyền phê duyệt; thực hiện các thủ tục để thực hiện ghi thu tiền sử dụng đất, ghi chi chi phí đầu tư hạtầng của dự án vào ngân sách nhà nước

-HÌNH THỨC II - “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án”

Phạm vi áp dụng: Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn

nhà đầu tư thuộc danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phêduyệt để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại

và dịch vụ; tổ hợp đa năng; các khu đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định triển khai theo hình thứcđấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

Khu đất đã có quy hoạch phân khu xây dựng, tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500

Đã có Quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi (NĐ 30/2015 hướng dẫn Luật Đấu thầu, Điều26), hồ sơ dự án và các tài liệu liên quan Khi chưa thực hiện đền bù, GPMB đối với dự án xây dựng nhà

ở (NĐ 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở)

1 Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầutư; Hợp đồng thực hiện đầu tư DA)

2 Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)

3 Thông báo thu hồi đất

5 Thẩm duyệt thiết kế PCCC

6 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi công)

7 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu III.07)

9 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu III.03)

10 Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từcấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)

11 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem Tham chiếu III.06)

12 Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng

13 Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

14 Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa

15 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 9

16 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)

17 Cấp Giấy phép xây dựng

19 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu III.09)

21 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động) (xem Tham chiếu III.10)

22 Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu III.11)

24 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ

7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)

Tham chiếu II:

II.1 Đấu thầu: Tại Khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo

hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định của Luật đấuthầu Hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu, trong nước hoặc quốc tếtheo quy định tại Điều 9 Nghị định số 30/2015/N Đ -CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ; Dự án áp dụnghình thức chỉ định thầu theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 NĐ này

II.2 Các bước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án: (Nghị định số 30/2015/NĐ-CP hướng

dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư)

1 Lập, phê duyệt và công bố danh mục dự án có sử dụng đất

Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có).Công bố danh mục dự án: Nội dung công bố phải bao gồm các thông tin về: Địa điểm thực hiện dự án,diện tích khu đất, chức năng sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt, hiện trạng khu đất,các thông tin cần thiết khác

2 Lập phương án sơ bộ bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án đầu tư có sử dụng đất (nếu có)

3 Phê duyệt giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất

4 Sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư (nếu có)

5 Lập, thẩm định và phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư

6 Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư:

a) Đối với dự án đầu tư trong lĩnh vực xã hội hóa (thuộc phạm vi điều chỉnh tại khoản b, mục I.1, phầnA):

Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký thực hiện: trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày công bốdanh mục dự án kêu gọi đầu tư trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, Sở Kế hoạch và Đầu tư thựchiện thẩm định, tham mưu UBND tỉnh về chủ trương đầu tư dự án theo quy định pháp luật về đầu tư.Trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện tại cùng 01 khu đất: thực hiện theo hình thứcđấu thầu rộng rãi trong nước hoặc quốc tế

Trang 10

b) Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất khác (thuộc phạm vi điều chỉnh tại khoản a, c, d mục I.1, phầnA):

Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời sơ tuyển; chỉ có một nhàđầu tư trúng sơ tuyển; Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bímật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn: thực hiện theo hình thức chỉ định thầu

Trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký vào cùng 01 khu đất: thực hiện theo hình thức đấu thầurộng rãi trong nước hoặc quốc tế

7 Đàm phán, hoàn thiện, kết hợp đồng dự án

-HÌNH THỨC III – “Quyết định chủ trương đầu tư”(chỉ định Chủ đầu tư)

Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu theo quy định tại Luật Đất đai vàkhông thuộc trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trên đất thuộc quyền sử dụng của nhà đầutư

1 Chấp thuận chủ trương đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu địa điểm xâydựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngoài tham gia) (Xem tham chiếu 01)

2 Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt bằng (Xem tham chiếu 02)

3 Lập dự án đầu tư XD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a) Báo cáo đầu tư xây dựng công trình nếu là công trình có quy mô lớn, đặc biệt (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình (đối với công trình tôn giáo; công trình có tổng mức đầu tư < 15

tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).

4 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu 03)

5 Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư trong đô thị (xem Tham chiếu 04)

7 Thẩm duyệt thiết kế PCCC

8 Chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư dự án khu đô thịmới (xem Tham chiếu 05)

9 Thông báo thu hồi đất

10 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem Tham chiếu 06)

11 Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền

bù, nhận mặt bằng

12 Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

13 Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

14 Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

15 Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

16 Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa

17 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

18 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)

19 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)

20 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu 07)

Trang 11

22 Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từcấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) (Được phép thực hiệnsong song, đồng thời với các thủ tục hành chính về đất đai)

23 Cấp Giấy phép xây dựng (xem Tham chiếu 08)

24 Chuẩn bị thi công xây dựng (xem Tham chiếu 09)

26 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu 09)

28 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động)

(xem Tham chiếu 10)

29 Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu 11)

31 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng

Tham chiếu:

III.1 Quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư (Luật Đầu tư 2014):

Hồ sơ cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm:

Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;

Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản saoGiấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu

tư là tổ chức;

Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy môđầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về laođộng, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án;

Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợtài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tàichính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xácnhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án đầu tư đối với dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danhmục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ gồm cácnội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tìnhtrạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính;

Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC

Nhà đầu tư nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư

Thủ tục cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm:

- Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư phải thôngbáo kết quả cho nhà đầu tư

Tiêu đề	Tóm tắt trình tự các bước của một dự án đầu tư có sử dụng đất
Tác giả	TS. KTS. Nguyễn Dũng, Công Ty Cổ Phần Contech Group
Chuyên ngành	Xây dựng
Thể loại	Tóm tắt quy trình đầu tư dự án xây dựng có sử dụng đất
Năm xuất bản	2019

Định dạng
Số trang	23
Dung lượng	234,66 KB