Tài liệu Phương pháp lợi nhuận ppt

Phương pháp lợi nhuận 1/ Cơ sở lý luận 2/ Các trường hợp áp dụng 3/ Nguyên tắc áp dụng 4/ Các bước tiễn hành 5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp 1/ Cơ sở lý luận : Dựa

Phương pháp lợi nhuận

1/ Cơ sở lý luận

2/ Các trường hợp áp dụng

3/ Nguyên tắc áp dụng

4/ Các bước tiễn hành

5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

1/ Cơ sở lý luận :

Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng

năm đặc trưng cho tài sản thu nhập này, sau đó được chuyên hóa thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư

2/ Các trường hợp áp dụng :

‹ _ Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời

5Ö Phương pháp lợi nhuận được sử dụng thâm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng hoặc là những tải sản khác mà việc so

sánh với các tài sản tương tự găp khó khăn do giá trị của tài sản thâm định chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời

3/ Nguyên tắc áp dụng :

5 Nguyên tắc sử dụng cao nhât và tôt nhât

4/ Các bước tiễn hành :

Cách tiếp cận của phương pháp : ước tính tông số thu nhập, trừ những chỉ

phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ các khoản lãi trên vốn mà người

sử dụng bất động sản nhận từ von của họ, và một số tiền thưởng công cho nhà

kinh doanh vì rủi ro và sự tháo vát của người đó

Số dư còn lại là số lượng được col là hợp lý để trả cho sự sử dụng bất động sản, Giá trị ước tính đó sẽ được chuyên hóa thành vốn

Các bước tiễn hành như sau :

° Bước I : Ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản

° Bước 2 : Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm

khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động

° Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

° Bước 4 : Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá

Loi nhuan rong Gia tri tai san = -

Lai suat von hoa

5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

5.1/ Điều kiện cần xem xét :

- Cần phải có số liệu chính xác và phải xem xét hết sức cần thận nguồn gốc về khoản thu và khoản chi, chủ yếu là xem xét ghi chép của các năm trước ( ít nhất

là 3 năm liền gần thời điểm thấm định giá) thì các khoản lợi nhuận và chỉ phí

có khả năng chính xác, trường hợp số liệu có chứa những khoản bất bình

thường thì các khoản này cần phải được xem xét kỹ và cần thiết thì loại bỏ

- Tỷ lệ phần trăm đối với phần của người hưởng dụng chưa có cách tính cụ thể, theo kinh nghiệm thực tế : nên lẫy mức trung bình của ngành công nghiệp

- Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, trường

hợp có tiềm năng tăng thu nhập ( VD : lượng khách du lịch tăng ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách sạn) thì lãi suất được sử dụng cũng cần phải phản ảnh được điều đó

5.2/ Những hạn chế :

- Khó khăn trong việc xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

- Chỉ áp dụng đối với tài sản hoạt động có tạo ra lợi nhuận

- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực ( Một

mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của

người điều hành tài sản đó)

- Đòi hỏi nhà thâm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài sản

thâm định.