Chơng 5 : đầu t bất động sản I. Những vấn đề chung về đầu t bất động sản I.1 Cơ cấu thị trờng đầu t và chất lợng của một hoạt động đầu t + Khái niệm đầu t BĐS: Đầu t BĐS là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS nhằm thu đợc những lợi ích lớn hơn trong tơng lai dới dạng giá trị (Thu nhập hoặc lợi nhuận). Đầu t bất động sản là một trong những hớng đầu t lớn trong cơ cấu thị trờng đầu t. Khi lựa chọn đầu t ngời ta cân nhắc giữa các hớng sau đây: mua cổ phiếu của các công ty; mua các trái phiếu với lãi suất cố định và đầu t bất động sản. Việc cân nhắc một hoạt động đầu t đợc tiến hành dựa trên cơ sở các tiêu chí phản ánh chất lợng của hoạt động đầu t. Các tiêu chí cơ bản bao gồm: - Mức độ an toàn đối với vốn đầu t bỏ ra, nghĩa là vốn ít có nguy cơ bị mất. Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu t. Xét theo khía cạnh này thì đầu t BĐS và đầu t vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu t vào các tài sản không có rủi ro nh trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v - Tính chất đều đặn của các khoản thu nhập: thu nhập đều đặn sẽ phục vụ cho việc chi tiêu thờng xuyên và là mong muốn của nhiều nhà đầu t. Chẳng hạn nhà đầu t chỉ đầu t vào một tài sản và chi phí thờng xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng. - Dễ dàng mua và bán lại kết quả đầu t, nghĩa là chi phí cho việc mua bán thấp và không mất nhiều thời gian. Về mặt này, đầu t BĐS bất lợi hơn các hớng đầu t khác, vì việc mua bán thờng tốn nhiều thời gian và chi phí. - Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu t. Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bán từng phần. Đây là điểm yếu của đầu t BĐS. - ít bị ảnh hởng bởi lạm phát: các tài sản có tăng giá cùng với tốc độ lạm phát hay không? Đại đa số các BĐS có lợi thế về phơng diện này bởi lẽ BĐS gắn liền với đất đai, mà giá đất thì thờng tăng nhanh hơn tốc độ lạm phát. - Sự gia tăng giá trị của kết quả đầu t. Giá có tăng cao hơn lạm phát hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian? Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi trên với mức độ khác nhau. Thông thờng có sự đánh đổi giữa u thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu t. I.2 Những đặc điểm của đầu t bất động sản Để thấy rõ những đặc điểm của đầu t BĐS ngời ta tiến hành so sánh với đầu t cổ phiếu và trái phiếu. Bất động sản Cổ phiếu BĐS thờng có giá trị lớn vì vậy thờng thuộc sở hữu của các công ty lớn. Các CP có giá trị nhỏ vì vậy các cá nhân có ít tiền cũng có thể sở hữu CP. Tính không đồng nhất của BĐS: mỗi tài sản có đặc điểm riêng. Cổ phiếu của một công ty hoàn toàn đồng nhất. Sở hữu BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý. Chủ sở hữu cổ phiếu thờng mua luôn dịch vụ quản lý. Đầu t BĐS có thể đợc hoàn thiện thông qua việc bỏ thêm vốn và thực hiện quản lý tích cực Chủ sở hữu cổ phiếu không thể làm gì để nâng cao chất lợng hoạt động của công ty Không có thị trờng tập trung cho BĐS. Các thị trờng mang tính địa phơng. Thời gian mua và bán thờng dài hơn so với CP. CP và TP đợc giao dịch trên thị trờng tập trung, ở đó ngời bán và ngời mua tiếp xúc với nhau và hình thành nên một giá thị tr- ờng thống nhất. Các thông tin về thị trờng thờng không đầy đủ và đợc giữ kín. Tất cả các thông tin đều đợc công khai. Dòng thu nhập thờng ổn định trong một khoảng thời gian dài trớc khi có sự xem xét lại hợp đồng thuê. Thu nhập từ cổ tức có thể thay đổi liên tục theo tình trạng hoạt động của công ty (Thờng 6 tháng 1 lần) BĐS gắn liền với đất đai. Trong khi giá đất thờng tăng lên theo thời gian thì giá BĐS thờng giảm đi do hao mòn vô hình và hữu hình. Giá trị cổ phiếu tăng (giảm) dới tác động của nhiều nhân tố trong đó có các nhân tố làm tăng (giảm) khả năng sinh lời của công ty. II. Các loại hình đầu t và các nhà đầu t trong kinh doanh bất động sản II.1Các loại hình đầu t chủ yếu Các loại hình đầu t BĐS rất đa dạng và có thể chia thành các loại hình chủ yếu sau đây: - Đầu t cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ các loại, trung tâm thơng mại - Văn phòng và địa điểm kinh doanh. - Nhà xởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh. - Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe. - Bất động sản trong nông nghiệp - Nhà ở. - Đầu t bất động sản ở nớc ngoài Cơ cấu giữa các loại hình BĐS thay đổi theo thời gian và theo từng quốc gia. ở nớc ngoài thì 3 loại hình cơ bản là các cửa hàng bán lẻ, văn phòng và nhà xởng công nghiệp. Chẳng hạn, ở Anh năm 1995 các nhà đầu t BĐS cho rằng cơ cấu đầu t lý tởng là: 50% cho hệ thống bán lẻ, 30% cho văn phòng và 20% cho nhà xởng công nghiệp. Năm 1995, theo báo cáo thờng niên thì ở Anh đầu t BĐS chỉ chiếm 6% tổng giá trị tài sản và có cơ cấu nh sau: 44% - các cửa hàng bán lẻ, 39% - văn phòng, 14% - nhà x- ởng công nghiệp và 3% - các loại hình đầu t khác. 2.1.1 Đầu t cho hệ thống bán lẻ Đây dợc xem là lĩnh vực đầu t mang lại hiệu quả cao nhất bởi lẽ hệ thống bán lẻ có liên quan trực tiếp đến sự chi tiêu của công chúng. Sự gia tăng tiêu dùng nhanh chóng đợc biến thành sự chi tiêu cho mua sắm ở các cửa hàng, cửa hiệu. Hoạt động hiệu quả của các nhà bán lẻ cho phép họ trả tiền thuê cửa hàng cao hơn, vì vậy giá thuê cửa hàng đợc đẩy lên một cách đều đặn qua các đợt thỏa thuận lại hợp đồng thuê. Một sạp hàng có diện tích 1,5 m 2 ở chợ Bến Thành, TPHCM có giá chuyển nhợng lên tới 350 cây vàng, nghĩa là gần 3 tỷ đồng/m 2 . Các dạng cửa hàng đợc quan tâm đầu t bao gồm: - Mở thêm các cửa hàng ở các phố mua sắm chính - Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thơng mại đang hoạt động. - Xây dựng các trung tâm thơng mại mới ở các khu vực ven đô (Metro, Melinh Plaza ) - Xây dựng các siêu thị độc lập. - Các trung tâm hội chợ, triển lãm. Các cửa hàng ở các phố chính thờng thuộc sở hữu của các nhà đầu t nhỏ. Thông th- ờng, ngời ta chỉ sử dụng tầng 1 làm nơi kinh doanh, còn tầng trên có thể sử dụng làm nơi ở hoặc kho chứa. Đối với các loại cửa hàng bán lẻ nói chung, yếu tố vị trí đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Vị trí phải tiện cho khách hàng có thể gửi xe và ít phải đi bộ nhất, đồng thời tiện cho những ngời sử dụng phơng tiện giao thông công cộng. Việc thiết kế, bố trí gian hàng cũng có tác dụng nâng cao tính hấp dẫn đối với khách hàng. Lựa chọn vị trí cửa hàng nằm trong khu vực phát triển mạnh cũng là yếu tố gia tăng l- ợng khách hàng và vì vậy có thể nâng giá cho thuê cửa hàng. Bảo đảm an ninh ninh cho hoạt động kinh doanh cũng là vấn đề hết sức quan trọng, vì vậy phải xây dựng đ- ợc mối quan hệ tốt với chính quyền cơ sở, với lực lợng bảo vệ pháp luật và các đơn vị dịch vụ trên địa bàn. Nh vậy, đầu t cho hệ thống bán lẻ phải chú ý đến đối tợng thuê là ai (loại hình kinh doanh nào) để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của họ, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho họ kinh doanh hiệu quả và đó là tiền đề để có thể cho thuê dễ dàng với giá cao. 2.1.2 Đầu t xây dựng văn phòng cho thuê. Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên rất cao. Xu hớng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng cao cùng với làn sóng đầu t trực tiếp nớc ngoài vào Việt Nam khi Việt Nam gia nhập WTO. Việc xây dựng văn phòng cho thuê cần chú ý đến sự thay đổi cách thức hoạt động của các văn phòng và vì vậy những đòi hỏi về chất lợng văn phòng cũng thay đổi. Mặt khác, yêu cầu tiết kiệm diện tích cũng đóng vai trò quan trọng vì tiền thuê văn phòng chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng chi phí của một tổ chức. Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hởng của các nhân tố: - Sự phát triển của công nghệ thông tin làm cho nhu cầu về chỗ ngồi làm việc của các nhân viên giảm đi, đặc biệt là ở những địa điểm trung tâm thành phố, bởi lẽ họ có thể trao đổi thông tin cũng nh tiếp cận các cơ sở dữ liệu từ mọi nơi, mọi lúc thay vì phải trực tiếp đến các văn phòng. - Công nghệ thông tin cũng cho phép tiết kiệm diện tích phụ trong các văn phòng bởi các dữ liệu không cần phải lu trữ dới dạng các tài liệu in ấn mà có thể ở dạng các tập tin trên máy tính, các đĩa CD hoặc ổ đĩa cứng, đĩa mềm. - Công nghệ hiện đại cũng cho phép giảm thiểu số nhân viên của các văn phòng và làm cho nhu cầu về diện tích văn phòng giảm đi. Nh vậy, khi đầu t vào việc xây dựng văn phòng cho thuê cần tính đến các yếu tố làm giảm nhu cầu về diện tích cũng nh những thay đổi yêu cầu đối với chất lợng các văn phòng. Cụ thể là: việc giảm số nhân viên văn phòng, giảm diện tích cần thiết cho một nhân viên văn phòng và hiệu suất sử dụng diện tích văn phòng thông qua giảm các diện tích phụ dành cho các thiết bị cồng kềnh, những tủ chứa tài liệu lu trữ Yêu cầu về chất lợng thay đổi tùy theo đặc tính hoạt động của các văn phòng nhng về cơ bản phải bảo đảm các yếu tố phù hợp với phơng thức hoạt động hiện đại với các ph- ơng tiện kỹ thuật thông tin liên lạc, lu trữ và xử lý thông tin. 2.1.3 Đầu t xây dựng nhà xởng, kho bãi và địa điểm kinh doanh. Đây là lĩnh vực đợc xem là chứa đựng nhiều rủi ro nhất bởi lẽ mặt bằng nhà xởng, kho bãi thờng đợc thiết kế riêng cho từng loại hình sản xuất đặc thù, nghĩa là phạm vi các khách hàng tơng đối hẹp. Chẳng hạn, nhà xởng thiết kế cho việc sản xuất cơ khí không thể cho các nhà sản xuất thực phẩm thuê. Mặt khác, các nhà xởng công nghiệp cũng nh địa điểm kinh doanh thờng nhanh chóng bị lạc hậu về công nghệ vì vậy chu kỳ của các dự án này thờng ngắn. Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này cần chú ý những vấn đề sau: - Tìm hiểu kỹ nhu cầu của các đối tợng thuê tiềm năng để có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ. Tốt nhất là ký hợp đồng trớc khi thực hiện dự án. - Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng. - Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho những ngời thuê địa điểm. - Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong tơng lai, đồng thời phù hợp với khả năng về nguồn lực cũng nh khả năng quản lý. 2.1.4 Đầu t cho hoạt động vui chơi, giải trí Phạm vi của loại hình đầu t này rất rộng và ngày càng thu hút đợc sự quan tâm của các nhà đầu t. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu vui chơi, giải trí ngày càng tăng mạnh, vì vậy có thể coi dây là lĩnh vực đầu t có nhiều triển vọng. Các loại hình đầu t chủ yếu thuộc lĩnh vực này bao gồm: - Các công viên và các khu vui chơi, giải trí. - Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập. - Các vũ trờng, quán bar. - Các trung tâm chăm sóc sức khỏe. - Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cợc, casino Việc xây dựng các công trình thuộc loại hình đầu t này có thể kết hợp với các loại hình đầu t khác nh các cửa hàng mua sắm, dịch vụ ăn uống Đồng thời có thể tận dụng các công trình hạ tầng phụ trợ của các loại hình đầu t khác. Chẳng hạn bãi đỗ xe của các cửa hàng vào ban ngày có thể sử dụng cho các điểm vui chơi, giải trí vào ban đêm (vũ trờng, rạp chiếu phim ) 2.1.5 Đầu t kinh doanh nhà ở Hiện tại ở Việt Nam đây là lĩnh vực kinh doanh khó khăn nhất. Mặc dù nhu cầu về thuê nhà ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp hiện rất lớn nhng có rất ít các nhà đầu t thực sự quan tâm đến lĩnh vực này. Cơ hội đầu t thực sự chỉ dành cho các nhà đầu t nhỏ lẻ với những điều kiện sẵn có. Chẳng hạn dân c ở xung quanh các khu công nghiệp, các trờng học có nhiều đất tạm thời nhàn rỗi có thể xây dựng các nhà tạm với chất lợng thấp để cho thuê với giá thấp phù hợp với khả năng chi trả của ngời thuê. Trong khi đó các nhà đầu t lớn đầu t một cách bài bản rất khó có khả năng thu đợc hiệu quả từ hoạt động đầu t này. Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là: - Chính sách nhà ở của Việt Nam cha đợc xây dựng một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai. - Khả năng chi trả của những ngời có nhu cầu thuê nhà thờng rất thấp bởi đối tợng chủ yếu là những ngời nghèo nh sinh viên, công nhân tay nghề thấp, lao động nhập c từ nông thôn - Thói quen trong việc thuê nhà của ngời dân cha mang tính phổ biến. Các nhà đầu t cha thực sự năng động trong việc nắm bắt nhu cầu của ngời thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp đợc nhau. Để hoạt động đầu t này phát triển cần có sự tác động của Nhà nớc. Đặc biệt cần sự hỗ trợ về chính sách đất đai, chính sách tín dụng và chính sách thuế. Việc kêu gọi đầu t nớc ngoài cũng là một trong những hớng quan trọng để thúc đẩy đầu t trong lĩnh vực này. 2.2 Các nhà đầu t chủ yếu Các nhà đầu t chủ yếu trong lĩnh vực đầu t BĐS bao gồm: - Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ đầu t, các công ty bảo hiểm, quỹ hu trí ) - Các công ty kinh doanh bất động sản. - Các nhà đầu t nớc ngoài. - Các công ty xây dựng. - Các nhà đầu t t nhân. Các nhà đầu t t nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn. Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ lơng hu, quỹ bảo hiểm để đầu t vào BĐS là một hớng vô cùng quan trọng, bởi lẽ nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu t vào các BĐS. Tuy nhiên, ở Việt Nam các nguồn này cha trở thành nguồn vốn đầu t phục vụ cho đầu t BĐS. Nguồn vốn chủ yếu vẫn là của các ngân hàng với thời gian huy động trung hạn và ngắn hạn vì vậy mà rủi ro rất cao khi đầu t vào BĐS. III. Phơng pháp đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu t bất động sản III.1 Phơng pháp đánh giá truyền thống: Dựa trên cơ sở các chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận, thời hạn thu hồi vốn đầu t, điểm hòa vốn III.1.1Thời hạn thu hồi vốn đầu t. Là thời gian cần thiết để thu hồi lại toàn bộ số vốn bỏ ra ban đầu nhờ vào thu nhập trong tơng lai. Phơng pháp này có u điểm là đơn giản dễ sử dụng. Tuy nhiên, nó có hạn chế lớn là không xét đến yếu tố thời gian: giá trị thời gian của đồng tiền cũng nh thời gian của dự án, đặc điểm của dòng thu trong tơng lai. Đặc biệt khi cần so sánh, lựa chọn giữa 2 dự án loại trừ lẫn nhau thì dự án có thời hạn thu hồi vốn ngắn hơn cha chắc đã là dự án tốt hơn. Ví dụ: Có 3 dự án loại trừ lẫn nhau đều có vốn đầu t ban đầu là 100 tỷ đồng. Dòng thu thuần sau thuế của 3 dự án này nh sau: Dự án A Dự án B Dự án C Vốn đầu t ban đầu 100 100 100 Thu thuần sau thuế Năm 1 Năm 2 Năm 3 30 70 50 70 30 50 70 0 30 Năm 4 Năm 5 50 50 50 0 100 100 Tổng thu thuần sau thuế của các dự án lần lợt là: 250, 200 và 300 tỷ đồng. Thời hạn thu hồi vốn đầu t là: 2, 2 và 3 năm. Tuy nhiên ta không thể nói là dự án nào tốt hơn. Dự án C mặc dù có thời hạn thu hồi vốn đầu t dài hơn nhng lại cho tổng thu thuần lớn hơn. 3.1.2 Tỷ suất lợi nhuận (Hệ số hiệu quả) của vốn đầu t. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t phản ánh số lợi nhuận thu đợc bình quân năm tính trên 1 đồng vốn đầu t. Nói cách khác, 1 đồng vốn đầu t vào dự án 1 năm mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận bình quân. Công thức tính: E = P/K Trong đó: P là lợi nhuận sau thuế bình quân năm K là tổng vốn đầu t để thực hiện dự án. Lợi nhuận sau thuế có thể lấy mức bình quân hàng năm trong giai đoạn dự án đã hoạt động ổn định. Tổng vốn đầu t đợc tính tại thời điểm hoàn thành xây dựng và đa công trình vào vận hành nghĩa là tính đổi chi phí vốn đầu t hàng năm về thời điểm bàn giao công trình. Để sử dụng chỉ tiêu này phải so sánh với một chuẩn gọi là tỷ suất lợi nhuận định mức (Ký hiệu E đm ). Tỷ suất lợi nhuận định mức là giới hạn tối thiểu về mức lợi nhuận phải thu đợc hàng năm tính trên 1 đồng vốn đầu t. Nó đợc xác định trên cơ sở chi phí cơ hội về sử dụng vốn đầu t và chính là tỷ suất chiết khấu của dự án. Đối với các dự án độc lập và nguồn vốn không bị giới hạn thì tất cả các dự án có hệ số E da E đm đợc xem là hiệu quả và có thể chấp nhận. Trờng hợp phải lựa chọn giữa các dự án xung khắc (dự án loại trừ lẫn nhau) thì không thể so sánh trực tiếp tỷ suất lợi nhuận để lựa chọn mà phải tính hệ số hiệu quả vốn đầu t bỏ thêm (hệ số hiệu quả của phần vốn chênh lệch). Công thức tính: E bt = E i/j = P/K = (P i P j )/(K i K j ) (3.16) Trong đó: P i , P j : lợi nhuận bình quân năm của các dự án i và j K i , K j : tổng vốn đầu t của các dự án i và j E bt : tỷ suất lợi nhuận của phần vốn đầu t chênh lệch Nếu E bt E đm thì dự án có vốn đầu t lớn hơn sẽ đợc chọn. Ngợc lại, E bt < E đm thì chọn dự án có vốn đầu t nhỏ hơn. Nếu phải so sánh nhiều dự án thì thực hiện so sánh từng cặp dự án bất kỳ và loại trừ dần cho đến khi còn một dự án tốt nhất. Ví dụ 7: Có 5 dự án xung khắc đợc đa ra so sánh, lựa chọn. Các chỉ tiêu chủ yếu đợc cho trong bảng dới đây: Dự án 1 2 3 4 5 Tổng vốn đầu t (Tr. đồng) 2.000 3.000 4.500 5.500 6.000 Lợi nhuận bình quân năm (Tr. đồng) 300 420 550 700 740 Tỷ suất lợi nhuận 0,15 0,14 0,122 0,13 0,12 Cho E đm = 0,1. Ta nhận thấy rằng tất cả các dự án đều có tỷ suất lợi nhuận lớn hơn tỷ suất lợi nhuận định mức và đợc sắp xếp theo thứ tự vốn đầu t tăng dần. áp dụng công thức 3.16 để so sánh lần lợt. Trớc hết so sánh dự án 1 với dự án 2: E 2/1 = (420 300)/(3.000 2.000) = 0,12 > E đm Dự án 2 đợc chọn, cũng có nghĩa là dự án 1 bị loại. Tiếp tục so sánh dự án 2 với dự án 3: E 3/2 = (550 - 420)/(4.500 3.000) = 0,08 < E đm Dự án 3 bị loại vì dự án 2 tốt hơn. So sánh tiếp dự án 2 với dự án 4: E 4/2 = (700 420)/(5.500 4.500) = 0,112 > E đm Dự án 4 tốt hơn và dự án 2 bị loại. Cuối cùng ta so sánh dự án 4 với dự án 5: E 5/4 = (740 700)/(6.000 5.500) = 0,08 < E đm Ta kết luận: dự án 4 là dự án tốt nhất trong số 5 dự án đa ra so sánh. Trong trờng hợp đặc biệt, khi các dự án có tổng vốn đầu t ban đầu nh nhau thì có thể so sánh trực tiếp tỷ suất lợi nhuận để lựa chọn: dự án nào có tỷ suất lợi nhuận lớn nhất sẽ là dự án tốt nhất. III.2 Phơng pháp chiết khấu dòng tiền III.2.1Đặc điểm của dòng tiền tài chính trong các dự án đầu t bất động sản. BĐS là tài sản gắn liền với đất đai nên trong đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu t luôn phải tách thành 2 yếu tố: đất đai và các công trình xây dựng trên đó. Đất đai có xu hớng tăng giá nhanh hơn trong khi đó giá trị các tài sản có xu hớng giảm dần theo thời gian do hao mòn hữu hình và vô hình. Đặc điểm này làm do dòng tiền của các dự án BĐS có những đặc tính riêng khác biệt với dòng tiền của các dự án thông thờng. Cụ thể là: - Vốn đầu t cho dự án BĐS thờng rất lớn, trong đó vốn dành cho mua đất thờng chiếm tỷ trọng khá cao. Vì vậy sử dụng tiết kiệm đất là điều hết sức quan trọng. - Chi vận hành của dự án thờng rất thấp, bởi lẽ những chi phí cho sửa chữa thờng xuyên, chi mua bảo hiểm th ờng do bên thuê chịu trách nhiệm. Chủ sở hữu thờng chỉ phải chi cho công tác quản lý và sửa chữa bên ngoài. - Dòng thu của dự án chủ yếu là tiền cho thuê tài sản và có những khác biệt rất lớn giữa các loại BĐS khác nhau. Đối với những BĐS cho thuê với thời hạn ngắn (nhà ở, nhà trọ, khách sạn ) thì mức thu đ ợc rải đều cho từng tháng hoặc từng quý. Những tài sản có thời hạn cho thuê dài hơn thờng có mức thu ổn định trong một thời gian nhất định (3 hoặc 5 năm theo thời hạn hợp đồng và thờng tăng lên sau mỗi đợt xem xét lại hợp đồng cho thuê. Chẳng hạn, giá thuê quầy ở một chợ trung tâm quy định cứ 5 năm ký lại hợp đồng một lần thì mức thu trong suốt 5 năm đó là ổn định và sau thời gian 5 năm mức thuê có thể tăng lên tùy thuộc tình trạng cung cầu ở thời điểm xem xét lại hợp đồng. Các loại BĐS có thời gian cho thuê dài thì khoản thu có thể thực hiện 1 lần ngay khi ký hợp đồng thuê. Tuy nhiên, dù việc thanh toán theo hình thức nào chăng nữa thì vẫn phải bảo đảm nguyên tắc: tổng giá trị hiện tại của các dòng thu phải nh nhau với một tỷ suất chiết khấu nhất định. Chẳng hạn, TSCK của dự án khu công nghiệp là 12%, nếu mức tiền thuê trong hình thức thanh toán 1 lần là 30 USD/m 2 /50 năm, thì mức tiền thuê theo hình thức thanh toán mỗi năm 1 lần phải đợc xác định sao cho tổng giá trị hiện tại của dòng thu hàng năm phải đúng bằng 30 USD. - Các khoản chi phí về sửa chữa và bảo dỡng tài sản có thể do bên thuê gánh chịu hoặc đợc phân chia giữa chủ sở hữu và ngời thuê. Thông thờng, giá cho thuê bao gồm cả chi phí quản lý nhng không bao gồm chi phí cho việc sửa chữa tài sản cũng nh tiền mua bảo hiểm (những khoản này thờng do ngời thuê tự chịu trách nhiệm). - Giá trị thanh lý tài sản có thể rất lớn do giá đất tăng mạnh, vì vậy hiệu quả của một hoạt động đầu t BĐS phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá trị đất khi thanh lý dự án. [...]... 2 tài sản đợc lựa chọn: Tài sản A: Tỷ suất lợi nhuận có thể thu đợc là 15% trong trờng hợp thuận lợi và 5% trong trờng hợp không thuận lợi Xác xuất của mỗi tình huống này là nh nhau và bằng 0,5 Tài sản B: Tỷ suất lợi nhuận có thể thu đợc là 12% trong trờng hợp thuận lợi và 8% trong trờng hợp khó khăn Xác suất xuất hiện từng trờng hợp cũng là 0,5 Lập bảng so sánh 2 loại tài sản: Chỉ tiêu Ký hiệu Tài. .. ví dụ giá cho thuê biến động theo chiều hớng xấu, tỷ lệ diện tích cho thuê giảm (tỷ lệ sử dụng công suất), tỷ lệ thất thu - Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản: tài sản bị h hỏng trớc thời hạn dự kiến, tài sản bị lạc hậu do tiến bộ KH và công nghệ, tài sản bị giảm giá do biến động thị trờng và kéo theo giá cho thuê cũng giảm theo - Rủi ro liên quan đến các khoản chi phí: giá đầu vào tăng lên, mức tiêu... sánh 2 loại tài sản: Chỉ tiêu Ký hiệu Tài sản A Tài sản B Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng E(X) 10% 10% Phơng sai 25% 4% Độ lệch chuẩn 5% 2% Ta nhận thấy, tài sản A và B đều cho tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng nh nhau, nhng phơng sai và độ lệch chuẩn của A lớn hơn nhiều, nghĩa là tài sản A sẽ cho hiệu quả rất cao nếu thuận lợi nhng rủi ro thì cũng lớn hơn + Nếu 2 tài sản A và B có tỷ suất lợi nhuận luôn biến động... đều khó khăn Giả sử ta đầu t vào 2 tài sản này với tổng số vốn nh nhau thì trong trờng hợp khó khăn tỷ suất lợi nhuận bình quân thu đợc là (8 + 5)/2 = 6,5% và trong trờng hợp thuận lợi TSLN bình quân là (12 + 15)/2 = 13,5% TSLN kỳ vọng của cả 2 tài sản sẽ là: (13,5 + 6,5)/2 = 10% đúng bằng TSLN kỳ vọng của từng tài sản riêng rẽ Phơng sai trong trờng hợp kết hợp 2 loại tài sản sẽ là: [(6,5 10)2 + (13,5... độ lệch chuẩn là 1,5% Trong thực tế, rất khó có thể xác định đợc khi nào thì các tài sản có TSLN biến động theo quy luật nào nhất là khi trong danh mục có rất nhiều loại tài sản Tuy nhiên, cũng có thể xây dựng một danh mục đầu t tối u trong đó kết hợp giữa những tài sản có rủi ro thấp và mang lại lợi nhuận thấp với những tài sản có rủi ro cao nh ng có khả năng cho lãi suất cao Điều đó đòi hỏi kinh nghiểm... tiêu thức khác nhau: + Căn cứ vào đối tợng phát sinh rủi ro, ngời ta chia thành 2 loại: rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản Thông th ờng, đa dạng hóa hoạt động đầu t bằng cách xây dựng một danh mục đầu t hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản riêng lẻ + Căn cứ vào các yếu tố cấu thành có thể chia thành các loại rủi ro: - Rủi ro liên quan đến dòng... trong trờng hợp kết hợp 2 loại tài sản sẽ là: [(6,5 10)2 + (13,5 10)2] :2 = 12,25 Độ lệch chuẩn là 3,5% Nh vậy rủi ro không hề giảm + Nếu 2 tài sản trên có TSLN luôn biến động ngợc chiều (nghĩa là khi A thuận lợi thì b gặp khó khăn và ngợc lại) thì việc kết hợp 2 tài sản sẽ làm giảm đáng kể rủi ro trong khi vẫn đạt đợc TSLN trung bình nh cũ Vẫn ví dụ trên, nếu A gặp khó khăn thì B sẽ thuận lợi và TSLN... cơ sở các lý thuyết chung của kinh tế học, bao gồm: lý thuyết về sự lựa chọn dựa trên cơ sở tối đa hóa độ thỏa dụng, Lý thuyết về sự hơn kém trong lựa chọn, lý thuyết số lớn và mô hình đánh giá giá trị tài sản Hiệu quả của một hoạt động đầu t thờng tỷ lệ thuận với mức độ rủi ro, chính vì vậy các nhà đầu t luôn luôn tìm cách tối đa hóa lợi ích của mình bằng cách kết hợp hợp lý giữa rủi ro với tỷ suất... ro có nguồn gốc từ bên ngoài bao gồm: rủi ro thị trờng, rủi ro chính sách, rủi ro do thiên nhiên gây ra Rủi ro bên trong có thể có nguyên nhân từ công nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật, nguyên liệu h hỏng bất thờng), nguyên nhân từ phí ngời lao động, từ phía quản lý 4.2Xử lý rủi ro Có nhiều phơng pháp xử lý rủi ro: + Tiến hành phân tích độ nhạy của dự án đầu t để thấy rõ nguy cơ rủi ro chủ yếu... đồng mỗi năm Ngoài ra, công ty có thể thu thêm từ việc cung ứng các dịch vụ mỗi năm 100 triệu đồng Thuế thu nhập DN công ty phải nộp hàng năm là 180 triệu đồng Sau 30 năm tồn tại, nếu công ty đem bán tài sản này (gồm cả giá trị đất) có thể thu đợc 70 tỷ đồng 2) Ông A mua một mảnh đất 100 m 2 với giá 10 triệu đồng/m2 Ông đã bỏ ra 150 triệu đồng xây thành 8 gian nhà cấp 4 để cho thuê (thời gian xây dựng . Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản: tài sản bị h hỏng trớc thời hạn dự kiến, tài sản bị lạc hậu do tiến bộ KH và công nghệ, tài sản bị giảm giá do biến. 2 loại tài sản: Chỉ tiêu Ký hiệu Tài sản A Tài sản B Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng E(X) 10% 10% Phơng sai 25% 4% Độ lệch chuẩn 5% 2% Ta nhận thấy, tài sản