Câu 2. Luật Đất đai hiện hành quy định về quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê đất của nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê có ý nghĩa gì?
Trang 1BỘ 60 CÂU HỎI ÔN TẬP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI
Câu 1 Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp xảy ra là yêu cầu bắt buộc hay chỉ mang tính khuyến khích? Trình bày ý nghĩa của hòa giải đất đai tại
- Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao quy định: “ Đối với các tranh chấp về “ai là người có quyền
sử dụng đất” mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật TTDS năm 2015”
- Quy định trên cho thấy, tranh chấp về: “ai là người sử dụng đất” là tranh chấp đất
đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, còn các tranh chấp khác như: “tranh chấp về thừa kế, chia tài sản chung giữa vợ và chồng, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất” thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp
xã, mà chỉ hòa giải theo thủ TTDS khi TAND thụ lý vụ việc dân sự
Ý Nghĩa:
- Thứ nhất là hòa giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã là một trong những điều kiện để cơ quan nhà nươc có thẩm quyền thụ lý, xem xét giải quyết tranh chấpđất đai
- Thứ hai là giá trị pháp lý của hòa giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thực hiện biểu hiện ở chỗ cơ quan nhà nước có thẩm quyền có sự cộng nhận đối với kết quả hòa giải tranh chấp.Trong đó điểm đặc biệt là pháp luật đất đai đã quy định đối
Trang 2với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường để các cơ quan này trình UBND cùng cấp quyết định việc công nhận thay đổi ranh giới thữa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
Câu 2 Luật Đất đai hiện hành quy định về quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê đất của nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê có ý nghĩa gì?
Khi thuê đất để đầu tư và phát triển kinh tế , các tổ chức sẽ phải lựa chọn 2 hình thức để trả tiền thuê đất đó là trả tiền hằng năm và trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê
Quyền Của Tổ Chức Thuê Đất Trả Tiền Hằng Năm:
Theo Điều 175, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bao gồm:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuêđất theo mục đích đã được xác định;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xâydựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Quyền Của Tổ Chức Thuê Đất Trả Tiền Một Năm:
Trong khoản 2, điều 174, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau: Bên cạnh các
Trang 3quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 Luật này, tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đốivới trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật
Ý nghĩa: So sánh giữa hai điều luật 174 và 175 đã nêu ở trên, chúng ta có thểthấy khác biết cơ bản nhất giữa hai hình thức này về quyền đó là đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền
chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất Trong khi
đó, đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền
sử dụng đất.Có thể thấy việc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức thuê đất sẽ có được nhiều quyền lợi hơn
Câu 3 Trình bày các điều kiện đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai hiện hành?
Trang 4Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định: (i) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được nhận tăng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm
2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho; (iii) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ
sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính
Và trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013
Câu 4 Tại sao Luật Đất đai năm 2013 lại quy định căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải trên cơ sở “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp Huyện được phê duyệt?
- Giao đất và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là một vấn đề quan trọng, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục đích phát
Trang 5triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo góp phần vào sự phát triển của địa phương, xã hội
- Nhà nước giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Bên cạnh đó việc cá nhân tổ chức tiếnhành thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền
sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụngđất theo quy hoạch sử dụng đất sẽ được duyệt bằng quyết định hành chính khi người sử dụng có yêu cầu
- Tùy theo loại đất mà UBND cấp huyện sử dụng hàng năm như thế nào mà nhà nước mới giao đất hay cho thêu đất Nếu đất đấy đã được UBND cấp huyện sử dụng vào mục đích nào đó mà nhà nước vẫn cho thêu hay giao đất sẽ dẫn đến tranhcãi không đáng có Vậy khi nhà nước giao đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện
Câu 5 Trình bày các quy định về điều kiện đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất theo Luật đất đai hiện hành?
Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụngđất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không
Trang 6được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể
từ ngày được giao đất lần thứ hai
2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chứccông chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có
- Thủ tục:
+ Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong
hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng
+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có
+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe
+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng
Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật
* Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trang 7- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu 6 Trình bày quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật đất đai hiện hành?
Theo khoản 3 điều 183 LDD 2013 thì quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thêu
để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của luật đất đai hiện hành thì:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất Đai:+ Theo điều 166 quyền của người sử dụng đất:
1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp
5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình
6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này
7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
Trang 8+ Theo điều 170 nghĩa vụ của người sử dụng đất
1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan
2 Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất
5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợppháp của người sử dụng đất có liên quan
6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất
7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng
Câu7: Nêu và phân tích các quy định của Luật đất đai hiện hành về hình thức thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất?
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”
Trong đó:
1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các bên chuyển giao đất và chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộluật dân sự và pháp luật về đất đai ( căn cứ theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai
2013 )
2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng chuyển giao đất và quyền sử đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng
3 Thừa kế quyền sử dụng đất: Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của
bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
Trang 94 Tặng cho quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất tặng cho đất và quyền sử dụng đất cho người được tặng cho (có thể có điều kiện hoặc không)
5 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Là việc đưa giá trị quyền sử dụng đất của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi Người góp
sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án
6 Cho thuê, người cho thuê là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền
và đối tượng cho thuê là tài sản hoặc quyền sử dụng đất Nôi dung cho thuê: cóquyền sử dụng đất hợp pháp, cho chủ thể bên kia khai thác sử dụng tài sản, bênkia trả tiền Về bản chất pháp lý: cho thuê không chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng và bên thuê chỉ có quyền khai thác sử dụng
7 Cho thuê lại, người đi thuê cho người khác thuê lại và được sự đồng ý của người cho thuê Riêng đối với đất đai thì chủ thể được cho thuê lại nếu thuê đấtcủa nhà nước trả tiền một lần (trừ một số trường hợp nhất định)
Câu 8 Trình bày các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật đất đai hiện hành?
1 Các quyền của người sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân có các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật đất đai và các quyền được quy định tại Khoản 1 Điều 179, cụ thể như sau:
- Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình
Trang 10Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp phápcủa mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở gồm (quy định tại Điều 126 Luật nhà ở đã sửa đổi):
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lênthì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
Người có quốc tịch Việt Nam;
Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước
+ Người gốc Việt Nam không thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu
và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinhsống ở trong nước được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một
Trang 11nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Các đối tượng này được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở nêu trên thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó
- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai năm 2013 gồm tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền
sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Ngoài ra, còn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
- Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ
2 Các nghĩa vụ của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có các nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013, như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan
Trang 12- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng
Câu 9: Trình bày các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định của Luật đất đai hiện hành?
1 Các quyền của người sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 179 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền sau đây:
- Quyền chung của người sử dụng đất, được quy định cụ thể tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013, như sau:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp phápcủa mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
Trang 13- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theoquy định của pháp luật;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định
2 Các nghĩa vụ của người sử dụng đất
Người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có các nghĩa vụ được quy định tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng
Câu 10 Trình bày các quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật đất đai hiện hành?
1 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất Đai 2018
Trang 142 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật
3 Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật Đất Đai 2018
4 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Trang 15b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
Câu 11 Trình bày các quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định của Luật đất đai hiện hành?
1 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuêđất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối vớiđất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xâydựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
2 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ giađình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự
Trang 16Câu 12 Trình bày các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm luật đất đai theo quy định của Luật đất đai hiện hành? Việc đề ra các trường hợp đó
có ý nghĩa gì đối với công tác quản lý đất đai?
* Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm luật đất đai theo quy định của Luật đất đai:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, côngnhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt
vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mứctiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng
* Việc đề ra các trường hợp đó có ý nghĩa:
Trang 17Thu hồi đất là biện pháp pháp lí quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Nếu giao đất, cho thuê đất là cơ
sở để làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng thì thu hồi đất có ậu quả pháp lí hoàn tioanf ngược lại đó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng, bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu
tư và người bị thu hồi đất Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan tâm đến lợi ích xã hội cũng như quyền lợi của người s dụng đất Với ý nghĩa
là nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên những căn cứ pháp lí rõ ràng, phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư
Câu 13: Theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước có những khoản thu tài chính nào từ đất đai? Đưa ra ví dụ về những khoản thu bị thất thu trên thực tế thời gian qua?
Những khoản thu tài chính theo quy định của pháp luật
Điều 107 Các khoản thu tài chính từ đất đai
1 Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
Trang 182 Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt
vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
Vậy những khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước là:
+ Tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
+ Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê
+ Thuế sử dụng đất
+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
+ Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai
+ Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất
• Ví dụ về những khoản thất thu trên thực tế thời gian qua
- Thay vì ghi đúng giá trị thực tế trong hợp đồng mua bán đất theo quy định, những người mua bán đất đai đã bắt tay nhau khai thấp xuống nhiều lần giá trị thửađất thực tế giao dịch để tránh phải nộp một khoản tiền thuế khá lớn, gây thất thu cho nguồn ngân sách
Câu 14: Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất? Có trường hợp nào không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường tài sản trên đất không? Cho ví dụ?
Điều 82: Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
1 Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này
2 Đất được Nhà nước giao để quản lí
3 Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và
d khoản 1 Điều 65 của Luật này
4 Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừtrường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này
Trang 19• Có trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường tài sảntrên đất
2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ
3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụngkhông thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành
Câu 15: Theo quy định của Luật hiện hành, có bao nhiêu loại hạn mức được
áp dụng đối với đất nông nghiệp? Trình bày quy định của pháp luật về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp?
• Luật đất đai 2013 quy định 2 loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp bao gồm:
– Hạn mức giao đất nông nghiệp (quy định tại Điều 129)
– Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (quy định tại Điều 130)
• Quy định của pháp luật về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2013 quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: Hạn mức nhận chuyển
Trang 20quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đối với khu vực, đốivới hộ gia đình, cá nhân gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng phòng hộ và rừng sản xuất, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 130 được hướng dẫn bởi Điều 44 Nghị định
43/2014/NĐ-CP như sau:
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được Nhà nước áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất,
xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể:
– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: Không được phép nhận chuyển quyền quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long và không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại
– Đối với đất trồng cây lâu năm thì cá nhân, hộ gia đình không được phép nhận quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và không quá 300 héc
ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi
– Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng thì không được phép nhận quá 150 héc tađối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và không quá 300 héc ta đối với các
xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi
Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất bao gồm đất trồng câyhàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối thì hạn mức
Trang 21nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định đó.
– Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền
– Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy địnhy mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm
2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sửdụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền
Như vậy, pháp luật về đất đai hiện nay có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền
sử dụng đất nông nghiệp tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành theo đó, người nhận chuyển nhượng phải đảm bảo về hạn mức nhận chuyển
nhượng không vượt quá hạn mức mà nhà nước quy định chúng tôi đã trình bày ở nội dung trên, thực hiện nghĩa vụ liên quan đến hạn mức chuyển quyền sử dụng đấtphải nộp nghĩa vụ tài chính khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng
Câu 16 Chỉ rõ các biểu hiện cụ thể của vấn đề minh bạch, công khai hóa trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư?
Nếu như giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh QSDĐ của người sử dụng thì thu hồi đất có hậu quả pháp lý hoàn toàn ngược lại, đó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt QSDĐ của người sử dụng, bằng một quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền Hậu quả pháp lýcủa việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị thu hồi đất Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan tâmđến lợi ích của xã hội cũng như quyền lợi của người sử dụng đất Với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên những căn cứ pháp lý rõ ràng, phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư
Công khai trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc CQNN có thẩm quyền công
bố rộng rãi cho người sử dụng đất biết về lý do, thời gian, kế hoạch di chuyển, quyết định thu hồi đất, giá đất được xác định làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ,tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Trên cơ sở đó, người bị thu hồi đất so sánh,
Trang 22đối chiếu với các quy định của pháp luật để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời giám sát việc áp dụng pháp luật của CQNN.
Minh bạch trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc CQNN công bố chính xác, trung thực, rõ ràng, đúng pháp luật về các nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư liên quan trực tiếp đến lợi ích của người bị thu hồi đất, bao gồm: lý do, thời gian, kế hoạch di chuyển, quyết định thu hồi đất, giá đất được xác định làm căn cứ
để tính bồi thường, trình tự, thủ tục thực hiện và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Sự công khai, minh bạch trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nội dung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ (sau đây gọi là các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng - GPMB) nhìn dưới góc độcông khai, minh bạch cho thấy, lĩnh vực pháp luật này đang có:
Thứ nhất, nội dung các quy định về bồi thường, GPMB đã thể hiện tương đối rõ nét tính cụ thể, rõ ràng, rành mạch:
- quy định cụ thể những trường hợp Nhà nước THĐ ,trên cơ sở đó, Nhà nước thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC không giống nhau đối với các trường hợp THĐ
- quy định cụ thể thời hạn thông báo cho người bị THĐ biết về quyết định THĐ nhằm tạo điều kiện để họ chủ động trong việc thu hoạch mùa màng, thu dọn đồ đạc, di chuyển chỗ ở để sớm bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư
- quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế và các trường hợp SDĐ vào mục đích sản xuất - kinh doanh
- quy định cụ thể chức năng quản lý quỹ đất thu hồi đã thực hiện bồi thường, GPMB nhưng chưa có dự án đầu tư
- quy định cụ thể điều kiện được bồi thường khi Nhà nước THĐ Điều 75 Điều nàygóp phần làm giảm những tranh chấp, khiếu kiện không cần thiết xung quanh việc bồi thường khi Nhà nước THĐ
- quy định rõ nguyên tắc: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi” Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng người bị THĐ đòi hỏi giá bồi thường quá cao
Trang 23do giá trị của đất đai tăng lên từ việc chuyển mục đích SDĐ hoặc do sự đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Pháp luật đất đai hiện hành quy định rõ ràng trách nhiệm của Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc lập và thực hiện các dự
án TĐC trước khi THĐ để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị THĐƠ mà phải di chuyển chỗ ở
Thứ hai, các quy định hiện hành về bồi thường, GPMB được công bố rộng rãi cho mọi người dân biết thông qua những hình thức như: công bố toàn văn nội dung LĐĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, truyền hình; trên cổngthông tin điện tử của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh v.v ; tổ chức các lớp tập huấn, tuyên truyền
về LĐĐ và các văn bản hướng dẫn thi hành; tổ chức các cuộc thi tìm hiểu LĐĐ , phát tờ rơi tuyên truyền về nội dung những chế định cụ thể của LĐĐv.v ; (iv) lồngghép việc công bố các quy định về bồi thường, GPMB khi Nhà nước THĐ vào công tác tư vấn, trợ giúp pháp lý, công tác hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai, v.v đã tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận, tra cứu, tìm hiểu
Thứ ba, các quy định về bồi thường, GPMB của LĐĐ 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã dự liệu tương đối toàn diện các trường hợp phát sinh từ việc Nhà nước THĐ gây ra Điều này thể hiện, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể các trường hợp bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất; những trường hợp không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường thiệt hại
về tài sản gắn liền với đất và các trường hợp THĐ không được bồi thường cũng như những quy định về TĐC, hỗ trợ ổn định cuộc sống và đào tạo chuyển đổi nghềcho người nông dân bị THĐ nông nghiệp không có đất để sản xuất, v.v
Câu 17 Trình bày thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ở Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật hiện hành?
1 THẨM QUYỀN CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Khoản 1, 2, Điều 203, Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọitắt là Luật đất đai năm 2013) quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án như sau:
Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong 03 trường hợp sau:
Trang 24a Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 như những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dânchủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng
ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật
Xem thêm: Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ
về quyền sử dụng đất là gì? ( phần 1)
b Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
Căn cứ tại Khoản 4, Điều 3, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
Theo đó, Khoản 2, Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập
Trang 25liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng
và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
c Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì việc giảiquyết tranh chấp có thể thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nếu đương sự lựa chọn
Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật đất đai năm 2013 được trình bày cụ thể trong bài viết: Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất là gì? ( phần 1)
So với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã mở rộng hơn thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, đó là bổ sung thêm trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì việc giảiquyết tranh chấp có thể thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nếu đương sự lựa chọn giải quyết Việc mở rộng thẩm quyền của Toà án như vậy đã các bên chủ thể tranh chấp có thêm sự lựa chọn trong quá trình giải quyết, đồng thời, giảm bớt gánh nặng công việc cho Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
Câu 18 Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền
gì đối với đất đai?
Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sửdụng, định đoạt đất đai
Ở Việt Nam, sở hữu toàn dân có chủ thể duy nhất là Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Vì vậy, được gọi là sở hữu nhà nước Khách thể của sở hữu toàn dân bao gồm: đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời; phần vốn và đất do nhà nướcđầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá,
xã hội, khoa học, kĩ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước (Điều 17 Hiến pháp năm 1992)
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Sở hữu toàn dân về đất đai được đề cập cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 như sau:
Trang 26Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định củaLuật này.
Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ
sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và khai thác những lợi ích vật chất của tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép
Điều 192 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.Quyền của Nhà nước đối với đất đai theo quy định của pháp luật
Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sửdụng, định đoạt đất đai Cụ thể
1.1 Quyền chiếm hữu đất đai:
Các tổ chức, công dân thực hiện quyền chiếm hữu bằng cách chiếm giữ trực tiếp hoặc chiếm giữ pháp lí, còn Nhà nước lại đại diện thực hiện quyền chiếm hữu tài sản toàn dân bằng cách ban hành các văn bản pháp quy, quy định việc bảo quản, quy định thể lệ kiểm kê tài sản định kì và đột xuất để kiểm tra tài sản mà Nhà nước
đã giao cho các cơ quan, doanh nghiệp của Nhà nước Các cơ quan, doanh nghiệp phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định này
Hàng năm hoặc hàng quý, Nhà nước tiến hành kiểm tta tài sản, vật tư, máy móc, thiết bị, nhà xưởng, vốn và việc sử dụng vốn mà Nhà nước đã giao quyền quản lí,
sử dụng Các doanh nghiệp có nghĩa vụ sử dụng có hiệu quả, bảo toàn và phát triểnvốn do Nhà nước giao sử dụng có hiệu quả tài nguyên, đất đai và các nguồn lực khác, Nhà nước trao cho các cơ quan chức năng của Nhà nước theo hệ thống dọc (bộ, ngành) hoặc cơ quan quản lí hành chính theo địa hạt trực tiếp ban hành các văn bản như Chỉ thị, Thông tư, Quy định về việc sử dụng các loại tài sản giao cho các cơ quan, đơn vị trực thuộc
- Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kĩ thuật, nghiệp vụ vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất đẩ nắm hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm
vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm đực sự phân bố đất đai, hiện
Trang 27trạng sử dụng đất ở các địa phương, hoạt động đăng kí quyền sử dụng đất, thống
kê, kiểm kê đất đai để nắm đc biến động qua các thời kỳ
- Khác với quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất thì quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước có đặc điểm sau:
+ Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai dựa trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
+ Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai
là vĩnh viễn, trọn vẹn
Tính vĩnh viễn thể hiện ở Nhà nước không bao giờ mất đi quyền chiếm hữu đất đaicủa mình mặc dù đã giao hoặc chưa giao đất cho bất cứ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định, lâu dài
Tính trọn vẹn thể hiện ở Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia bao gồm đất liền, hải đảo và vùng đất ngập nước thuộc khu vực lãnh hải
+ Quyền sử dụng đất đia của Nhà nước là gián tiếp, mang tính khái quát
và môi trường quản lí Rừng, chim, thú rừng giao cho Bộ nông nghiệp và phát triểnnông thôn Hoặc Nhà nước thành lập các doanh nghiệp do Nhà nước đầu tư vốn và
tổ chức quản lí, giao cho doanh nghiệp này một số tư liệu sản xuất để hoạt động
Trang 28kinh doanh, hoạt động công ích nhàm thực hiện các mục tiêu kinh tế-xã hội nhất định được Nhà nước giao.
Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất của mình thông qua các hình thức chủ yếu sau:
- Thông qua việcxây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể
- Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lí
và sdđ buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sdđ =>thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất của ng sử dụng mà các ý tưởng sd đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực; đồng thời, Người sử dụng đất trong quá trình sd phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu đc từ việc sử dụng đấtđai thông qua các nghĩa vụ tài chính
1.3 Quyền định đoạt đất đai:
là quyền quyết định số phận pháp lí của đất đai Đây là quyền rất quan trọng và chỉ
có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai mới đc thực hiện quyền định đoạt đất đai
Cũng như các chủ thể khác, đây là quyền định đoạt tài sản về mặt pháp lí và là quyền năng cơ bản của sở hữu Nhà nước đại diện định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân bằng nhiều phương thức khác nhau Nhà nước có thể chuyển giao tài sản cho các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân những chủ thể này được quyền sử dụng tài sản để thực hiện nhiệm vụ được giao Nhà nước thành lập những cơ quan quàn lí nhà nước ở trung ương và địa phương để trực tiếp quyết định việc chuyển giao tài sản trong phạm vi chức năng, quyền hạn do pháp luật quy định
Để thực hiện quyền định đoạt, Nhà nước cho các cơ quan quản lí nhà nước ở địa phương quyền được định đoạt một phần trong phạm vi quyền sở hữu đất đai Những cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cũng đồng thời có thẩm quyền thu hồi đất nếu người sử dụng đất không thực hiện đúng chính sách, pháp luật của Nhà nước về mục đích sử dụng của từng loại đất, bảo vệ đất
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua các phương thức chủ yếu sau đây:
- Thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nhằm thực hiện việc phân chia một cách hợp lí vốn đất đai đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội
Trang 29- Nhà nước quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và chỉ có cơ quan nàhnước có thẩm quyền mới đc phép thay đổi mục đích sử dụng đất Ngừoi sử dụng đất khg đc phép tự ý thay đổi mđsdđ trong quá trình sử dụng đất Nếu họ có nhu cầu thay đổi mđ sdđ thì phải xin phép cơ quan nàh nước có thẩm quyền giao đất vàcho thuê đất
- Nhà nước quy định về hạn mức sử dụng đất và thời hạn sdđ nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất đai của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vừa có tính hợp lí và vừamang tính ổn định, lâu dài
- Thông qua việc quyết định giá đất để NN quản lí đất đaim điều chỉnh các quan hệđất đai thông qua việc tác động, điều tiết, xử lí lợi ích kinh tế của các bên Theo đó,BGĐ và GDDCT do NN xác định được sử dụng làm căn cứ để xđ các vấn đề tài chính về đất đai như: tiền sd đất, tiền thuê đất, thuế sd đất, thuế thu nhập từ chuyểnquyền sử dugnj đất, tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phí và lệ phí trong quá trình quản lí, sdđ đai, v.v
- Nhà nước quyết định quyền và nghĩa vụ của Người sử dụng đất và có cơ chế đê rbaor đảm cho các quyền và nghĩa vụ này đc thực hiện trên thực tế
- Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai nhằm thực hiện vai trò là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sd đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợcho ng có đất thu hồi nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất
- Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng nhằm điều tiết vấn đề đất đai để sd vào mđ quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và đáp ứng nhu cầu thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, anh ninh hoặc trong tìnhtrạng chiến tranh, trình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai
Câu 19 Hãy cho biết nguồn hình thành quỹ đất công ích và mục đích sử dụng quỹ đất này? Thực trạng quản lý đất công ích hiện nay?
• Nguồn hình thành quỹ đất công ích (Khoản 1 Điều 132 Luật đất đai)
Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản đểphục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương
Trang 30Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của
xã, phường, thị trấn
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa
phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất
• Mục đích sử dụng quỹ đất công ích (Khoản 2,3 Điều 132 Luật đất đai)
- Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;
- Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương
Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích trên thì Ủy ban nhân dân cấp
xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý
và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật
• Thực trạng (http://baoquangngai.vn)
Quỹ đất công ích cho thuê quá thời hạn quy định;
Đất công ích bị lấn chiếm, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
Thậm chí, đối với diện tích đất công ích manh mún, nhỏ lẻ, một số địa phương còn cho người dân “mượn”, nên rất dễ phát sinh tình trạng “hợp thức hóa” đất công ích
Trang 31Câu 20 Hãy chỉ rõ nghĩa vụ tài chính mà sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu này? Ví dụ?
• Nghĩa vụ tài chính mà sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
- Thuế thu nhập cá nhân;
(https://namhaluat.com/nhieu-lo-hong-Trong các hoạt động mua bán, sang nhượng đất đai, dự án BĐS… các đối tượng còn lợi dụng triệt để những lỗ hổng pháp luật nhằm giảm bớt thuế, phí phải nộp.Khi mua bán, sang nhượng quyền sử dụng đất, dự án BĐS… người dân, doanh nghiệp phải thực hiện các loại nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, phí trước bạ… dựa trên tỉ lệ % giá trị hợp đồng chuyển nhượng BĐS Tuy nhiên, các cá nhân, doanh nghiệp thường sẽ ký các hợp đồng
“giả cách” để làm thủ tục sang tên với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần so với thực tế, thậm chí thấp hơn hoặc chỉ bằng với giá đất hàng năm mà UBND các tỉnh, thành phố công bố Bằng cách này giá trị thuế, phí phải nộp thông qua các hợp đồng “giả cách” đó sẽ thấp hơn rất nhiều lần so với thực tế
Ví dụ: Theo Quyết định 61/2012/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh thì các thửa đất mặt tiền đường Tô Ngọc Vân, phường Thạnh Xuân, quận 12, đoạn từ Quốc lộ 1A đến đường Hà Huy Giáp, phải đóng tiền sử dụng đất và thuế đất theo khung quy định là 1,6 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, ông Hải đã tìm cách “phù phép”
để “hoán đổi” vị trí cho những lô đất của mình vào vị trí đất hẻm nhựa và một phầnthuộc đường Tô Ngọc Vân, để được hưởng mức đóng tiền sử dụng đất thấp (vị trí trong hẻm có mức giá 350.000 đồng/m2) Bằng thủ thuật này, thay vì thực tế 4 lô
Trang 32đất trên phải đóng số tiền hơn 9,6 tỷ đồng thì bằng những “hồ sơ mới”, ông Hải chỉđóng khoảng hơn 2,1 tỷ đồng…
Câu 21 Hạn mức đất là gì? Phân tích hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai hiện hành?
Hạn mức giao đất nông nghiệp là quy định về giới hạn diện tích đất tối đa mà một
hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước giao để sử dụng vào mục đích nông nghiệp Ngoài hạn mức đó, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định
• Phân tích hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai hiện hành
"Điều 129 Hạn mức giao đất nông nghiệp
1 Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác
2 Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi
3 Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất
Trang 334 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng câyhàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồngbằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta
5 Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặtnước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
6 Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi
hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này
7 Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài
xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân
Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông
nghiệp
8 Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này."
Trang 34- Đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất dùng để trồng cây hàng năm, đất sử dụng vào việc nuôi trồng thủy sản, đất làm muối như sau:
+ Đối với đất thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nằm ở khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long thì mỗi hộ gia đình, cá nhân được giao không quá 03 héc ta;
+ Nếu đất thuộc địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác thì mỗi hộ gia đình, cá nhân được giao tối đa là 02 héc ta;
- Đối với đất sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, pháp luật quy định chophép giao đất trong hạn mức tối đa là 10 héc ta cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở xã, phường, thị trấn ở khu vực đồng bằng; tối đa 30 héc ta đối với đất ở
xã, phường, thị trấn thuộc vùng trung du, miền núi
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất thì tối đa hạn mức nhà nước giao đất cho mỗi cá nhân, hộ gia đình là 30 héc ta
- Nếu mỗi hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao nhiều loại đất khác nhau gồm cả đất trồng cây hàng năm, đất sử dụng làm muối, đất để nuôi trồng thủy sản thì pháp luật quy định tổng hạn mức giao đất tối đa là 05 héc ta
- Trường hợp được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức được giao đất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân là không quá 05 héc ta đối với đất thuộc xã, phương, thị trấn thuộc vùng đồng bằng, và tối đa là 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn thuộc vùng trung du, miền núi
- Đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao thêm đất rừng sản xuất thì tối đa hạn mức đất được giao sẽ là 25 héc ta
- Trường hợp đất núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng, đất trống được giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân khi đưa vào sử dụng theo quy hoạch
để thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, làm muối, pháp luật quy định hạn mức tối đa được giao đất là không quá hạn mức giao đất được quy định các Khoản 1,2,3 Điều 129 và không được tính vào hạn mức giaođất đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân được quy định tại các Khoản 1,2,3 của Điều 129
Câu 22 Phân tích nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông
nghiệp? Bằng các quy định của Luật đất đai hiện hành hãy chứng minh
nguyên tắc này?
Trang 35 Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp:
Pháp luật đất đai thể hiện nguyên tắc này như sau:
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối có đất để sản xuất
- Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả trước tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất
- Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc
từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Luật đất đai năm 2013 quy định tại Điều 57 phân loại thành trường hợp chuyển mục đích phải xin phép vàtrường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhằm xác định tráchnhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất Khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện nhận
chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấn mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
- Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức và cá nhân khai hoang phục hoá lấn biển, phủ xanh đất trống, đối núi trọc sử dụng và mục đích nông nghiệp
- Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tuỳ tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa
Với các quy định nêu trên, bên cạnh việc hạn chế tới mức tối đa mọi hành vi
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác thì việc khuyến khích mở rộng thêm từ vốn chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp là rất quan trọng
Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp qua quy định của luật Đất đai hiện hành:
Thứ nhất, nhà nước hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng với mục đích khác Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử
Trang 36dụng vào mục đích khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch, kế hoạch và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được chuyển qua sử dụng với mục đích khác theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 131 Luật Đất Đai 2013; Đất trồng lúa theo quy định tại Điều 134 Luật Đất Đai 2013 hạn chế chuyển sang sử dụng với mục đích phi nông nghiệp.Nhà nước đặt ra những quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Thứ hai, nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất Khuyến khích sử dụng những vùng đất có khả năng làm muối để sản xuất muối quy định tại Khoản 3 Điều 138 Luật Đất Đai 2013.
Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất (Điều 54 Luật Đất Đai 2013), nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất
Nội dung này thể hiện được sự quan tâm của nhà nước ta trong việc khuyến khích người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất Ở nước ta, đất nông nghiệp sử dụng với quy mô ở từng địa phương là khác nhau Do đó, việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng theo Điều 129 LuậtĐất Đai năm 2013 có ý nghĩa đáng kể đã tạo cho người sử dụng đất tâm lý vững vàng để từ đó khuyến khích được việc tăng gia sản xuất
Đối với đất thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được bồi thường chi phí đầu tư theo Điều 76 Luật Đất Đai 2013; đối với đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư theo Điều 77 Luật Đất Đai
2013 ngoài ra còn các chính sách hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất (Điểm b Khoản 2 Điều 83 Luật Đất Đai 2013)
Thứ tư, nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp để mở rộng diện tích đất nông nghiệp Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Đất Đai 2013:
“Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và thành tựu khoa học công nghệ vào các việc sau đây:Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào
Trang 37sử dụng theo đúng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất” Thông qua quy định này cho thấy nhà nước rất quan tâm, khuyến khích mở rộng diện tích đất nông nghiệp là giải pháp thiết thực, phù hợp tình hình hiện nay.
Thứ năm, nhà nước ta nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư
từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa theo quy định tại Khoản
4 Điều 143 Luật Đất Đai 2013 Ngoài ra, nhà nước còn ban hành những quy định riêng về chính sách bảo vệ, sử dụng đất trồng lúa nước (Nghị định 42/2012)
Người sử dụng đất chuyên trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu mỡ của đất Miễn giảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp
Câu 23 Trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn để xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu?
* Cơ sở lý luận: một số luận điểm của chủ nghĩa Mác – Lê nin về tính tất yếu khách quan của việc quốc hữu hóa đất đai:
- Xét trên phương diện kinh tế, việc tích tụ, tập trung đất đai đem lại năng suất lao động và hiệu quả kinh tế cao hơn so với việc sản xuất nông nghiệp trong điều kiện duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai
- Đất đai không do bất cứ ai tạo ra, có trước con người và là tặng vật của thiên nhiên ban tặng cho con người, mọi người đều có quyền sử dụng, không ai có quyềnbiến đất đai thành tài sản của riêng mình
- Kết luận của C.Mác: “Mỗi một bước tiến của nền sản xuất tư bản chủ nghĩa là một bước đẩy nhanh quá trình kiệt quệ hóa đất đai”
- Quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện phải gắn liền với vấn đề giành chính quyền và thiết lập chuyên chính vô sản
- Việc xóa bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp tư sản phải là một quá trình tiến hành lâu dài, gian khổ
Trang 38đúng bản chất này, nhưng không vì số ít đó mà đánh giá sai lệch bản chất này được.
- Về phương diện lịch sử, ở nước ta hình thức sở hữu nhà nước về đất đai (đại diện
là nhà vua ở các nước phong kiến) đã xuất hiện từ rất sớm và tồn tại trong suốt chiều dài lịch sử phát triển của dân tộc
- Về mặt thực tế, hiện nay nước ta còn gần một nửa diện tích đất tự nhiên chưa sử dụng chủ yếu là đất trống, đồi núi trọc Việc xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý sẽ giúp Nhà nước có điều kiện thuận lợi trong việcxây dựng quy hoạch sử dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ và từng bước đưa diện tích đất này vào khai thác, sử dụng hợp lý đi đôi với cải tạo, bồi bổ vốn đất đai
- Về mặt xã hội, việc duy trì, củng cố hình thức sở hữu toàn dân về đất đai trong giai đoạn hiện nay còn căn cứ vào lý do thực tiễn sau:
+ Các quan hệ về quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta được xác lập dựa trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý đã mang tính ổn định trong một thời gian khá dài (từ năm 1980 đến nay) Nay nếu thay đổi hình thức sở hữu đất đai này sẽ dẫn đến những sự xáo trộn trong lĩnh vực đất đai, làm tăng tính phức tạp của các quan hệ đất đai, thậm chí dẫn đến sự mất ổn định về chính trị - xã hội của đất nước
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân là để nhằm ngăn ngừa sự tập trung, tích tụ ruộng đất của một bộ phận người giàu có, quy trở lại bóc lột nông dân
+ Đất đai là vĩnh viễn còn chu kỳ sống của con người có giới hạn nên đất đai chỉ
có thể gắn với con người một thời gian nhất định Vì vậy không thể có việc con người sở hữu đất đai vĩnh viễn
Câu 24 Sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức sử dụng đất thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm là gì?
“Điều 174 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
2 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
Trang 39a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.”
“Điều 175 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuêđất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối vớiđất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xâydựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”
Trang 40=> So sánh giữa hai điều luật 174 và 175 đã nêu ở trên, chúng ta có thể thấy khác biết cơ bản nhất giữa hai hình thức này về quyền đó là đối với đất thuê trả tiền thuêđất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặngcho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất Trong khi đó, đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Câu 25 Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào có trách nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng?
cơ quan có trách nhiệm quản lý:
Theo quy định tại Điều 164 của Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.– Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ”
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý chặt chẽ quỹ đất chưa sử dụng và việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng tại địa phương theo quy định sau:
• Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính
+ Khi thống kê, kiểm kê đất đai thì đất chưa sử dụng chia thành ba (03) loại gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây