Các Mác đã khẳng định: Đất là kho tàng cung cấp cho con người mọi thứ cần thiết, vì vậy trong quá trình sử dụng đất muốn đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất thiết phải có kế hoạch cụ thể về thời gian và lập quy hoạch về không gian. Đất đai là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con người,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội. Bên cạnh đó, vấn đề luôn thu hút sự quan tâm của dư luận đó là các quy định về giá đất bởi nó liên quan thiết thực đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Để làm rõ vấn đề này, em xin chọn đề tài số 18: “Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?” làm đề tài cho bài tập học kì của em.
Trang 1BÀI TẬP HỌC KỲ
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
Đề 18: “Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân
tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai
giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?”
Trang 2MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 3
NỘI DUNG 3
1 Khái niệm giá đất 3
2 Các loại giá đất theo pháp luật hiện hành 4
3 Cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể: 4
4 Những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay 6
KẾT LUẬN 7
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 9
Trang 3LỜI MỞ ĐẦU
Các Mác đã khẳng định: "Đất là kho tàng cung cấp cho con người mọi thứ cần thiết, vì vậy trong quá trình sử dụng đất muốn đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất thiết phải có kế hoạch cụ thể về thời gian và lập quy hoạch về không gian" Đất đai là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con người,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh
tế xã hội Bên cạnh đó, vấn đề luôn thu hút sự quan tâm của dư luận đó là các quy định về giá đất bởi nó liên quan thiết thực đến quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất Để làm rõ vấn đề này, em xin chọn đề tài số 18: “Pháp luật hiện hành
quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?” làm đề tài cho bài tập học kì của
em
NỘI DUNG
1 Khái niệm giá đất.
Pháp luật Việt Nam quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất” theo Khoản 19 điều 3 Luật đất đai 2013.
Trong nền kinh tế thị trường giá đất được hiều là biểu hiện mặc giá trị của quyền sử dụng đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt “Giá quyền sử dụng đất gọi tắt là giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
Trang 4hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Giá đất là sự cấu thành của các yếu tố quyền năng, xã hội, tự nhiên… mà nó có hoặc nó ảnh hưởn, để tạo thành giá trị bằng hình thái tiền tệ khi đem ra trao đổi
2 Các loại giá đất theo pháp luật hiện hành.
Căn cứ vào cơ chế hình thành nên giá đất thì giá đất bao gồm 2 loại:
- Giá đất thị trường : Hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá nhà nước Giá thỏa thuận trong các giao dịch do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước
- Giá đất Nhà nước : Giá đất do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất
3 Cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể:
a Đối với Nhà nước:
Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo những nguyên tắc:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
- Đất đai tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương,
có kiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau
Trang 5- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đất giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
- Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật
b Đối với các cá nhân và các doanh nghiệp:
- Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh;
- Phân chia tài sản;
- Mua bán quyền sử dụng đất;
- Thế chấp vay vốn ngân hàng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính khác;
- Đền bù giải tỏa, …
Trang 64 Những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay.
Cũng từ nhiều năm nay, mức chênh lệch quá xa giữa giá đất nhà nước (do UBND cấp tỉnh quy định, được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, các khoản thuế đất ) và giá đất thị trường là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới rất nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, với mức độ ngày càng gay gắt Giá đất cũng là một vấn đề được bàn luận sôi nổi trong những ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sắp trình Quốc hội
Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định còn khoảng cách khá xa so với giá
thị trường.
Giá đất phù hợp với thị trường vẫn do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất quyết định theo một trình tự thủ tục riêng theo quy định và chưa có hành lang pháp lý nào xác định giá đất phù hợp với thị trường Đât
là một cơ chế dẫn đến nguy cơ tham nhũng rất cao
Khung giá đất do Chính phủ ban hành trên thực tế đã không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường, hạn chế sự linh hoạt, chủ động của các địa phương trong việc cập nhật, điều chỉnh giá đất thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất khi cổ phần hóa nông nghiệp, một số địa phương không áp dụng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định khi giá dất thị trường tại địa phương biến động vượt khung, giá đất đầu vào và giá đất đầu ra không đồng nhất về mặt tiêu chí
Thứ hai, giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành thấp dẫn đến thất thu
cho ngân sách nhà nước.
Trong điều kiện thị trường quyền sử dụng đất đã hình thành nhưng giá đất do UBND tỉnh quy định quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng dất thực tế
là một kẽ hở cho những người đầu tư bất động sản được hưởng lợi nhuận siêu ngạch ngoài vòng kiểm soát của nhà nước Công ty đầu ư phát triển hạ tầng Khu
Trang 7công nghiệp được thuê đất với giá thuê rất thấp, nhưng cho thuê lại dự án với giá đất khá cao
Cách quyết giá đất của cơ quan Nhà nước hiện nay chưa phù hợp với cơ chế thị trường, thiếu khách quan, tính độc lập
Thứ ba, quy định giá đất điều chỉnh hàng năm chưa phù hợp.
Trên thực tế, dự án từ khi được giới thiệu địa điểm đến khi nhà đầu tư được giao đất chính thức phải kéo dài qua nhiều năm Trong khi giá đất được điều chỉnh và công bố hàng năm có xu hướng năm sau cao hơn năm trước Người dân có tâm lý chờ đợi, kéo dài thời gian để được nhận đền bù với mức giá cao hơn, một dự án có nhiều giá đền bù, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài
Thứ tư, việc xác định giá đất cá biệt cho từng dự án chưa đủ cơ sở pháp lý,
khó thực hiện, kéo dài thời gian và thiếu độ tin cậy.
Thứ năm, công tác định giá đất còn gặp khó khăn, thiếu chính xác.
Đội ngũ cán bộ định giá đất hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, thiếu kinh nghiệm Sự phát triển của thị trường đất đai đôi khi còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động một cách cực đoan
Thứ sáu, tranh chấp về giá đất không có cơ quan nào phán xử.
Thực tế cho thấy, nhiều vụ việc tranh chấp giải quyết không thể dứt điểm, nhiều quyết định của chính quyền địa phương không được người dân đồng tình, phát sinh khiếu kiện kéo dài Nguyên nhân do: khiếu nại về giá đất cũng được coi
là một trong những khiếu nại hành chính thông thường, quyết định của các cơ quan
có thẩm quyền thiếu logic chặt chẽ
KẾT LUẬN
Tóm lại, Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng Khi hai giá trị này đươck thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua
Trang 8và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất Như vậy, với tình hình phức tạp về giá đất ở Việt Nam như hiện nay thì những tồn tại, bất cập trong chính sách pháp luật về giá đất là khó có thể tránh khỏi Nhà nước cần có những giải pháp phù hợp, hiệu quả góp phân thúc đẩy thị trường đất đai Việt Nam phát triển theo cơ chế thị trường, ổn định và tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước Đây cũng là điều kiện hết sức quan trọng thúc đẩy nên kinh tế nước nhà phát triển trong quá trình hội nhập kinh tế hiện nay
Trang 9DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Luật đất đai 2013, NXB: Lao động
2 Giáo trình Luật đất đai 2016 , NXB: Công an nhân dân, Trường đại học Luật
Hà Nội
3 Thuvienphapluat
4 “Giá đất theo quy định của pháp luật, sự tác động của giá đất đến nguồn thu tài chính từ đất đai,
https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2036
5 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam, https://tailieu.vn/doc/de-tai-nhung-nhan-to-anh- huong-den-gia-quyen-su-dung-dat-lien-he-voi-thi-truong-bat-dong-san-o-vie-274058.html
6 Những vấn đề chung về giá đất và bất động sản,
http://tailieu.vnuf2.edu.vn/claroline/backends/download.php?
url=L0JhaV9naWFuZ19EaW5oX2dpYV9CRFMucGRm&cidReset=true&ci dReq=DGBDS
7 https://www.vietcomland.vn/tin-tuc-bds/bang-gia-dat-nha-be-2018-i344
8. “Phân loại giá đất”, https://lawnet.thukyluat.vn/posts/t8731-phan-loai-gia-dat