Bài tập lớn môn đất đai 1299

ĐỀ BÀI TÌNH HUỐNG SỐ 5: Tranh chấp QSDĐ 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, 2006 ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 32009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng. Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ. Hỏi: Giải quyết như thế nào? Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau ngày 172004 theo quy định của pháp luật là gì? B. PHẦN NỘI DUNGI. GIẢI THÍCH KHÁI NIỆMsự trong trường hợp pháp luật có quy định. II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1.Giải quyết việc ông H đòi lại QSDĐ như thế nào? 2. Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay không?3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau 172004 theo quy định của pháp luật là gì? C.KẾT LUẬN

ĐỀ BÀI TÌNH HUỐNG SỐ 5:

Tranh chấp QSDĐ 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng Sau đó, 2006 ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai Nay ông H đòi lại QSDĐ Hỏi: Giải quyết như thế nào? Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau ngày 1/7/2004 theo quy định của pháp luật là gì?

A.LỜI MỞ ĐẦU

Như chúng ta đã biết xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu không ngừng tăng cao Trước những biến đổi đó, các nhà làm luật không dự liệu được hết những tình huống xảy ra trong thực tế Thực tế, muốn chuyển nhượng QSDĐ phải có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCNQSDĐ, sau khi hoàn mọi thủ tục thì giao dịch

đó được pháp luật thừa nhận và bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các bên Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, thời hạn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dài hơn trong chuyển đổi QSDĐ, rất rườm rà và rắc rối, đã phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này em xin tìm hiểu tình huống

đề bài nêu ra làm bài tập học kì Bài tập còn nhiều thiếu sót mong thầy cô tận tình giúp đỡ để bài trở nên hoàn thiện hơn

B PHẦN NỘI DUNG

I GIẢI THÍCH KHÁI NIỆM

1 Chuyển nhượng QSDĐ: thường được gọi là mua bán đất, bên chuyển nhượng QSDĐ gọi là bên bán đất, bên được chuyển nhượng là bên mua Về nguyên tắc, người sử dụng đất phải có “Giấy đỏ” hoặc “Giấy hồng” thì mới được quyền

chuyển nhượng đất

2 Giao dịch dân sự vô hiệu: là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự

- Nội dung và mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định

II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1.Giải quyết việc ông H đòi lại QSDĐ như thế nào?

Vì thời điểm các giao dịch được xác lập xen lẫn cả thời điểm BLDS 2005 chưa có hiệu lực (đó là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N), do đó cần phải xem xét cả quy định của BLDS 1995 Phân tích hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông N Điều đầu tiên cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng QSDĐ với mảnh đất này hay không ?

Theo quy định của LĐĐ 2003 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCNQSDĐ Tuy nhiên, Luật cũng mở ra một hướng giải quyết đối với những người sở hữu chỉ có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003

- Thứ nhất, đó là theo khoản 1, Điều 146, Luật đất đai 2003, có quy định :" Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản

1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì

cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."

- Thứ hai, về thời hạn hoàn thành việc cấp GCN, Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg,

trong đó có quy định:" Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, trọng tâm là đất ở tại đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ các loại" Nội dung của chỉ thị là phấn đấu đến 2005, do

vậy nếu đến năm 2005 mà chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1, Điều

146 và đến khi có nghị định 84/2007/NĐ-CP thì có thể thấy khoản 1, Điều 146 không còn hiệu lực Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng QSDĐ khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,

2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực Do đó, như đề bài đã nêu: “Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai” Có thể hiểu đây là một trong những giấy tờ thuộc vào khoản 1,2 và 5 điều 50 LĐĐ 2003 Theo quy định của BLDS 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại điều 707, BLDS 1995: Điều

707: Hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nếu như hợp đồng giữa ông H và N thỏa mãn hai điều kiện trên thì hợp đồng có hiệu lực Ông H không có quyền đòi lại đất và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông H và ông M trong trường hợp này phải dựa theo quy định tại

khoản 2,3 điều 203 Luật Đất Đai năm 2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

2.Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a, Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 điều này;

b, Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về

tố tụng dân sự;

3 Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

2 Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay không?

Theo điều 134 BLDS 2005 quy đinh: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”

Pháp luật quy định tất cả các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều phải bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên là vô hiệu Tuy nhiên, không phải giao dịch chuyển

nhượng đất đai nào không làm thủ tục đều vô hiệu: sau đây ta đi phân tích ví dụ trên để làm rõ hơn vấn đề cần giải quyết:

- Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của ông N với ông L từ khi BLDS 2005 có hiệu lực (01/01/2006) cho đến khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực Đối với các hợp đồng được thực hiện trong giai đoạn này có một thay đổi rất quan trọng đó

là các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng và chứng thực mới có hiệu lực pháp luật Sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp luât có quy định "hình thức là điều kiện có hiệu lực" không tuân theo quy định đó, đương sự không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có hiệu lực Nó không đương nhiên vô hiệu mà có điều kiện Nếu như trong vòng 2 năm, kể từ khi giao kết hợp đồng đó mà một trong các bên khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu vì hình thức thì Tòa án sẽ giải quyết theo Điều 134, BLDS 2005 Nhưng nếu quá thời hạn 2 năm, sẽ không bên nào có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo khoản 1 Điều 136, BLDS 2005 Có thể thấy, các giao dịch chuyển nhượng giữa ông H với ông N, giữa ông N với ông D, giữa ông D với ông L, đều là các giao dịch mà pháp luật có quy định là “hình thức là điều kiện

có hiệu lực” Tuy nhiên, trong vòng 2 năm vẫn không có người đứng ra khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên là vô hiệu nên các giao dịch này đều đã có hiệu lực Phân tích hợp đồng giữa ông L và ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm này Nghị định 84

đã có hiệu lực): Để hợp đồng này có hiệu lực, bắt buộc một điều đó là phải có GCNQSDĐ và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực Nếu trường hợp không có GCNQSDĐ thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 cũng mở ra một lối thoát tại khoản 2 điều 11 cho chủ sở hữu đang tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 LĐĐ 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày

01/01/2008)

3 Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau

1/7/2004 theo quy định của pháp luật là gì?

Theo nguyên tắc chung, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ được xác lập từ sau ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) được Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán ban hành ngày 10-8-2004 tại mục 2.3 hướng dẫn chỉ công nhận hợp đồng chuyển QSDĐ khi hợp đồng đó có đầy đủ những điều kiện sau:

Thứ nhất: người tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự; Thứ hai: người tham gia giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện;

Thứ ba: mục đích và nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, đạo đức xã

hội;

Thứ tư: đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ theo

Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013;

Thứ năm: bên chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên

nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

Thứ sáu: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập thành văn bản có chứng nhận

của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền Riêng đối với một số trường hợp cụ thể, pháp luật quy định như sau Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giao kết trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) vi phạm điều kiện tại điểm 4 nêu trên, nhưng đã có một trong những giấy

tờ được coi là căn cứ để xét cấp GCN QSDĐ theo quy định tại Luật Đất đai năm

2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 1-7-2004 mới yêu cầu tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này Theo quy định

tại khoản 1 Điều 11 nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25/5/2007 : “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận quyền chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận, tặng, cho QSDĐ hoặc nhà ở gắn liền với QSDĐ (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng

có giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ kí của bên chuyển quyền (không có xác

nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP” Trước ngày 1/7/2004: áp dụng quy định LĐĐ

1993 và BLDS 1995 Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện tại điểm 4 và điểm 6 nêu trên, nhưng sau đó được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ hoặc có một trong các giấy tờ được coi là căn cứ để xét cấp GCNQSDĐ mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 1/7/2004 mới có yêu cầu tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006 áp dụng quy định LĐĐ 2003 và BLDS 1995 Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luật đất đai 2003) và không

có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực Từ sau ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: áp dụng quy định LĐĐ 2003 và

BLDS 2005 Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luật đất đai 2003) và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực Từ sau ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 áp dụng quy định LĐĐ 2003, BLDS 2005 và Nghị định 84/2007/NĐ-CP Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hoặc nhà ở gắn liền với QSDĐ ở trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Đối với các trường hợp chuyển nhượng sau

1/7/2004, thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định mới được pháp luật công nhận ( theo điểm b khoản 1 điều 127 Luật đất đai 2003) Theo quy định tại Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì việc chuyển QSDĐ khi chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ chỉ được thực hiện trước ngày 01/07/2004 Sau ngày 01/07/2004, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Sau ngày 1/7/2014 áp dụng luật đất đai 2013 và BLDS năm

2005 thì theo quy đinh tại điều 188 Luật Đất Đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ khi thỏa mãn điểm a,b.c,d k1 điều 188; ngoài điều kiện tại k1 còn phải thỏa mãn k2 Ngoài ra vi ệc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai theo k3 điều 188 Hình thức hợp đồng được quy định tại k3 điều 167 theo đó, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được phân thành hai nhóm: Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới được xem là hợp pháp và có giá trị về mặt pháp lý; nhóm thứ hai, cho phép một hoặc các bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hay không

C.KẾT LUẬN

Đất đai là một vấn đề nóng bỏng được quan tâm nhiều hiện nay, cho nên đất đai rất có giá trị Do đó gần đây những giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho… trở nên phổ biến hơn Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập, gây ra những khó khăn nhất định cho người sử dụng đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có như trong tình huống nêu trên Vì vậy, Nhà nước ta cần có những sửa đổi bổ sung để hoàn thiện

hệ thống pháp luật và tạo thuận lợi trong việc thực hiện

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Luật Đất đai năm 2013 và năm 2003 (Đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) Giáo trình Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Tư pháp Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai