BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ

Từ những so sánh trên ta có các tính toán saumỗi điểm kém hơn bị trừ 5% điểm Giá trị lô đất C kém lô đất A 5 điểm... Bài 2: Diện tích lô đất nằm trong hạn mức sử dụng đất và được sử dụn

Bài 1:

Theo bài ta có: A, B, C, D là các lô đất phục vụ cho mục đích kinh doanh

Chúng ta sẽ lấy BĐS C, D là bất động sản chứng cứ và C,D đã được định giá và giao dịch thành công trước đây, BĐS C có diện tích là : 5 x 15 = 75 m2 BĐS D có diện tích: 5 x 60 = 300 m2

Giá giao dịch thành công là : 1 tr/m2

A

D

75m

5m

25m

* Xác định giá trị lô đất A:

- So sánh BĐS A với BĐS C :

+ Giống nhau: có mặt tiền giáp mặt đường bằng nhau = 5m

+ Khác nhau: Diện tích: lô A > lô C (gấp 5 lần)

Giả sử: Diện tích của lô A được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì có thể đánh giá diện tích của lô C là 5 điểm

So sánh lô đất A với lô đất D:

+ Giống nhau: Có cùng chiều rộng là : 5m

+ Khác nhau: Lô A giáp mặt đường, lô D không giáp mặt đường Lô A có diện tích lớn hơn lô D

Giả sử: Chiều rộng mặt đường của lô A được đánh giá tối ưu: 10 điểm

Thì chiều rộng mặt đường của lô D được đánh giá là : 6 điểm

Diện tích của lô A được đánh giá tối ưu là : 10 điểm

Thì diện tích của lô D nhỏ hơn, là : 5 điểm

Từ những so sánh trên ta có các tính toán saumỗi điểm kém hơn bị trừ 5% điểm)

Giá trị lô đất C kém lô đất A 5 điểm -> C bị giảm giá so với A là: 5% x 5 = 25%

 Giá trị lô đất C’ (là giá trị lô đất C được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất A) = 75 + 75 x 25% = 93,75 triệu

Giá trị lô đất D kém lô đất A 9 điểm-> lô đất D bị giảm giá trị so với A là: 5% x 9 = 45%

 Lô đất D được điều chỉnh trong mối tương quan khác biệt với lô đất A

Giá trị lô đất D’ (là giá trị lô đất Dkhi được điều chỉnh để có điều kiện tương đương với lô đất A)= 300 + 300 x 45% = 435 triệu đồng

 Giá của 1 m2 lô đất C’ = 93,75 / 75 = 1,25 triệu đồng

 Giá của 1 m2 lô đất D’ = 435 / 300 = 1,45 triệu đồng

Như vậy ta có giá của 1 m2 lô đất A = (1,25 + 1,45) / 2 = 1,35 triệu đồng

 Giá trị lô đất A = 375 x 1,35= 506,25 triệu đồng

* Xác định giá trị lô đất B:

Ta lại có:

- So sánh lô đất B với lô đất C:

+ Giống nhau: Có cùng độ sâu của lô đất

+ Khác nhau: Lô B có mặt tiền rộng gấp 5 lần lô C

Lô B có diện tích lớn gấp 5 lần so với lô C

Giả sử mặt tiền của lô B được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì lô C được đánh giá là 2 điểm (giá trị lô C kém 8 điểm so với giá trị lô B hay lô C bị giảm giá hơn lô B 5% x 8 = 40%)

Giả sử diện tích của lô B được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì lô C được đánh giá là 5 điểm (giá trị lô C kém 5 điểm so với giá trị lô B hay lô C bị giảm giá hơn lô B 5% x 5 = 25%)

- So sánh lô B với lô A:

+ Giống nhau: Có cùng diện tích

+ Khác nhau: Độ rộng mặt tiền của lô B lớn gấp 5 lần lô A

Độ sâu của lô A gấp 5 lần lô B.

Giả sử: Độ rộng mặt tiền của lô B được đánh giá tối ưu 10 điểm thì độ rộng mặt tiền của lô A là 5 điểm (giá trị lô A kém 5 điểm so với giá trị lô B hay lô A bị giảm giá hơn lô B 5% x5 = 25%)

Độ sâu của lô B được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì độ sâu của lô A sẽ được đánh giá là 8 điểm.(giá trị lô A kém 2 điểm so với giá trị lô B hay lô A bị giảm giá hơn lô B 5% x 2 = 10%)

Ta có:

Giá trị lô đất C’ (là giá trị lô đất C được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất B) = 75 + 75 x (40% + 25%) = 123,75 triệu đồng

Giá trị cuả 1 m2 lô đất C’ = 123,75 / 75 = 1,65 triệu đồng

Giá trị lô đất A’ (là giá trị lô đất A được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất B): 506,25 + (506,25 x 35%) = 683,4375 triệu đồng

Giá trị 1 m2 lô đất A’ = 683,4375 / 375 = 1,8225 triệu đồng

Như vậy ta có giá 1 m2 là: (1,65 + 1,8225) / 2 = 1,7363 triệu đồng

Vậy giá trị của lô đất B là: 375 x 1,7363 = 651,1125 triệu đồng

Bài 2:

Diện tích lô đất nằm trong hạn mức sử dụng đất và được sử dụng cho mục đích kinh doanh

Theo đề bài ta có thể lấy một lô đất A có diện tích và vị trí tương đương với giá trị chuyển nhượng là 3.000.000 đ/m2 và lô B nhưng với giá theo UBND địa phương định là 2.000.000 đ/m2 làm 2 lô đất chứng cứ

- So sánh lô đất cần thực hiện thẩm định giá với lô đất A ta có:

+ Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau

+ Khác nhau: Lô đất A có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch)

Giả sử nếu cho lô đất A tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 8 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 2 điểm so với giá trị lô A hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô A 5% x2 = 10%)

Giá trị lô đất A’ (là giá trị lô đất A được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) = 100 x 3.000.000 (1 - 0,1 ) = 270.000.000 đồng

Giá trị cuả 1 m2 lô đất A’ = 270.000.000 / 100 = 2.700.000 đồng

- So sánh lô đất cần thẩm định với lô đất B:

+ Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau

+ Khác nhau: Lô đất B có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch)

Giả sử nếu cho lô đất B tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 8 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 2 điểm so với giá trị lô B hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô B 5% x2 = 10%)

Giá trị lô đất B’ (là giá trị lô đất B được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) = 100 x 2.000.000 (1 - 0,1 ) = 180.000.000 đồng

Giá trị cuả 1 m2 lô đất B’ = 180.000.000 / 100 = 1.800.000 đồng

Như vậy ta có giá 1 m2 của lô đất cần định giá là: (2.700.000 + 1.800.000) /2 = 2.250.000 đồng

Giá trị của lô đất cần thẩm định là: 100 x 2.250.000 = 225.000.000 đồng

Bài 3:

Lô đất cần thẩm định là đất dùng với mục đích để ở.

Diện tích lô đất nằm ngoài hạn mức sử dụng đất.(500m2)

Theo đề bài ta có thể lấy một lô đất A có diện tích và vị trí tương đương với giá trị chuyển nhượng là 1.500.000 đ/m2 và lô B nhưng với giá theo UBND địa phương định là 1.000.000 đ/m2 làm 2 lô đất chứng cứ

- So sánh lô đất cần thực hiện thẩm định giá với lô đất A ta có:

+ Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau

+ Khác nhau: Lô đất A có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch)

Giả sử nếu cho lô đất A tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 6 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 4 điểm so với giá trị lô A hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô A 5% x 4 = 20%)

Giá trị lô đất A’ (là giá trị lô đất A được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) = 500 x 1.500.000 (1 - 0,2 ) = 600.000.000 đồng

Giá trị cuả 1 m2 lô đất A’ = 600.000.000 / 500 = 1.200.000 đồng

- So sánh lô đất cần thẩm định với lô đất B:

+ Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau

+ Khác nhau: Lô đất B có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch)

Giả sử nếu cho lô đất B tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 6 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 4 điểm so với giá trị lô B hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô B 5% x 4 = 20%)

Hạn mức đất là 150m2

Giá trị lô đất B’ (là giá trị lô đất B được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) =(500 x 1.000.000 + 150 x 1.000.000 x 50% + 350 x 1.000.000 x 100%) )x (1 - 0,2 ) = 740.000.000 đồng

Giá trị cuả 1 m2 lô đất B’ = 740.000.000 / 500 = 1.480.000 đồng

Như vậy ta có giá 1 m2 của lô đất cần định giá là: (1.200.000 + 1.480.000) /2 = 1.340.000 đồng

Giá trị của lô đất cần thẩm định là: 500 x 1.340.000 = 670.000.000 đồng

Bài 4:

Các lô đất phục vụ cho kinh doanh

Theo đề bài ta có thể lấy A, B, C là các bất động sản chứng cứ để xác định giá trị của biệt thự Sao Mai

So sánh các bất động sản với nhau ta có những kết quả sau:

- So sánh Sao Mai với A:

+ Giống nhau: Theo đề bài thì Sao Mai và bất động sản A có nhiều điểm giống nhau và A bị tòa án phát mãi với giá trị là: 400.000.000 (VNĐ)

+ Khác nhau: Không có điểm nào khác nhau

A' là bất động sản được điều chỉnh thưo biệt thự Sao Mai

Như vậy, giá trị của mỗi m2 đất A = 400.000.000 / 400 = 1.000.000 (VNĐ)

- So sánh Sao Mai với B:

+ Giống nhau: Cùng là các bất động sản có mặt đường và cùng diện tích

+ Khác nhau: Bất động sản B có thêm khu vườn so với A với giá trị là 40.000.000 (VNĐ)

Bất động sản B vừa được bán với điều kiện trả trong 5 đợt cách nhau mỗi đợt là 1 năm Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 6%, 2 năm là 7%, 3 năm là 8% và 4 năm là 9%

Như vậy, giá trị hiện tại của bất động sản B được xác định như sau:

Giá trị B = 300 + 265(1+0,06) + 228(1+0,07) + 188.956.800(1+0,08) +

169.389.793(1+ 0,09) = 1.020.000.000

B' là bất động sản được điều chỉnh theo bất động sản biệt thự Sao Mai B' được định giá với giá trị:

Giá trị B' = 1.020.000.000 - 40.000.000 = 980.000.000 (VNĐ)

Như vậy, giá của mỗi m2 lô đất B' là = 980.000.000 / 400 = 2.450.000 (VNĐ)

- So sánh Sao Mai với C:

+ Giống nhau: Hai bất động sản này có cùng diện tích và có vị trí giống nhau + Khác nhau: Bất động sản C nội thất kém hơn bất động sản A với giá trị kém hơn được định là 20.000.000 (VNĐ)

Bất động sản C không có giấy tờ hợp lệ: Như vậy nếu cho điểm giấy tờ của Sao Mai là 10 điểm thì bất động sản C được 4 điểm hay bất động sản C kém hơn giá trị Sao Mai 6 điểm (hay 30%)

Xác định giá trị của bất động sản C: (hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200m2)

Giá trị bất động sản C = 560.000.000 + 200*1.000.000*0,5 + 200*1.000.000

= 860.000.000(VNĐ) Bất động sản C' là bất động sản được điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai với giá trị = 860.000.000 + 20.000.000 + 860.000.000 * 0,3 = 1.138.000.000 (VNĐ)

Giá trị mỗi m2 đất C' là: 1.138.000.000 / 400 = 2.845.000 (VNĐ)

Giá trị mỗi m2 biệt thự Sao Mai là:

(1.000.000 + 2.450.000 + 2.845.000) / 3 = 2.098.333,3333 (VNĐ)

Như vậy giá trị của biệt thự Sao Mai là = 2.098.333,33 * 400 = 839.333.332 (VNĐ)

Bài 9:

1 Quyền cho thuê BĐS trong 30 năm( chưa tính đến chi phí sửa chữa)

Áp dụng công thức:

Tổng chi phí sửa chữa trong thời gian cho thuê BĐS bao gồm:

Áp dụng công thức:

- Chi phí xây lại cầu thang sau 2 năm:

- Chi phí để sửa chữa hệ thống điều hoà sau 5 năm:

- Chi phí xây lại tường bao sau 8 năm:

⟹ Tổng chi phí sửa chữa = 7834+5428+1881=20568(USD)⟹ Giá trị của quyền cho thuê BĐS=

2

Giá trị của quyền cho thuê BĐS trong 8 năm

Áp dụng công thức

Số tiền chủ sở hữu thu đựơc khi bán BĐS sau 8 năm

Áp dụng công thức:

⟹Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn =

Hoặc có thể: giá quyền sở hữu vĩnh viễn= giá quyền thuê+ số tiền thu được khi bán BĐS

Bài 11:

Ta có, thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là : 79.000 USD

Chi phí quản lý thường xuyên: 1,5% x 79.000 = 1.185 USD

 Thu nhập ròng mỗi năm là: 79.000 – 1.185 = 77.815 USD

Giá mua có thể chấp nhận khi chưa tính đến chi phí giao dịch Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiển đều nhau trong tương lai:

PV0 = f(6,5 % , ∞) = 77815 x {1 – (1 + 6,5%)-∞ / 6,5%}

Do ( 1 + 6,5 %)-∞ ~= 0

 PV0 = 77815 / 6,5 % = 1.197.154 USD

Giá mua có tính cả chi phí giao dịch:

X = 1.197.154 – 2,75 % X

-> X = 1.165.113 USD

Vậy chúng ta có thể tư vấn cho Jonh mua BĐS này với giá khoảng 1165113 USD

Bài 14:

Nhận xét: Mảnh đất mục tiêu thuộc dạng BĐS có khả năng phát triển

Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép xây dựng nhà ở Giả định dự án đầu tư xây dựng thỏa mãn nguyên tắc SDTNVHQN Vì vậy giá trị của mảnh đất này sẽ được ước lượng dựa vào khả năng sinh lời ( hay phương pháp thặng dư)

Quy mô của 1 lô đất:

10.000 x 60% : 60 = 100 m2

Chi phí cho sự phát triển:

0.2 x 10.000 x 106 + 300 x 106 +600 x 106 = 2900 (trđ) Sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật thì lô đất có giá trị:

10.000 x 1 x 60% = 6000 (trđ)

Giá trị của mảnh đất trống:

6000 – 2900 = 3100 ( trđ) Giá trị tương ứng của 1 lô đất:

3100 : 100 = 310 ( trđ)

Bài 15:

Thời gian phát triển là 1 năm

1 Tiền thu về bán bất động sản

- Cho thuê cửa hàng một năm : 20.000 USD

- Cho thuê văn phòng một năm :10 USD x 1.800 m2 = 18.000USD

Vậy tổng thu 1 năm: 20.000 +18.000 =38.000 USD

-Giá trị của bất động sản sau khi phát triển 38.000 / 6%= 633.333,333 USD

2 Chi phí bán

- Chi phí quảng cáo và mô giới cho thuê chiếm 3% giá bán bất động sản nên chi phí dành cho quảng cáo và mô giới sẽ là: 633.333,333 USD x 3% =19.000 USD

-Chi phí pháp lý chuyển quyền sử dụng bất động sản khoảng 20% tiền thu 1 năm : 38.000 x 20% = 7.600USD

Vậy chi phí bán : 19.000 + 7.600 = 26.600 USD

3.Thu nhập thuần khi bán BDS = (1)-(2)

633.333,333 – 26.600 = 606.733,333 USD

4.Chí phí phát triển

+) Chi phí phí xây dựng :

- Chi phí VL,NC và SXC : 7.000m2 x 30 USD/m2 = 21.0000 USD

- Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12%: 210.000 x 12%=25.200 USD

- Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ là 2.800 USD

Vậy chi phí xây dựng : 210.000 + 25.200 + 2.800 = 238.000 USD

+) Chi phí cấp vốn tài trợ : 10%

-Cấp vốn cho phá dỡ : 10% x 2.800 = 280 USD

-Cấp vốn cho xây dựng : 10% x 238.000 x 0,5 = 11.900 (chỉ xin cấp vốn cho nửa thời kỳ đầu phát triển)

Vậy công chi phí cấp vốn tài trợ : 11.900 + 280 = 12.180 USD

Vậy tổng chi phí phát triển : 238.000 + 12.180 = 250.180 USD

+) Lợi nhuận cho nhà xây dựng 20% tổng chi phí phát triển:

250.180 x 20% =50.036 USD

5 Giá trị đầu tư cho nhà xây dựng :

25.180 + 50.036 = 30.0316 USD

6.Giá trị đầu tư vào đất đai ( thặng dư) (3)-(5)

606.733,333 – 300.216 = 306.517,333 USD

+) Giá đất giá định: X (USD)

+) Chi phí mua đất chiếm 4% giá đất nên chi phí mua đất là 4%X (USD)

+) Chi phí cấp vốn tài trợ với lãi suất 10%/năm nên ta có chi phí cấp vốn tài trợ

sẽ là

10% x(X + 4%X) = 0,104 X (USD)

Vậy tổng chi phí đầu tư vào đất là:X +0,04X +0,104X =1,144X (USD)

Vì tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20% nên lợi nhuận cho nhà đầu tư khi đầu tư vào đất sẽ là :20% x 1,144X = 0,22X (USD)

7.Giá trị đầu tư vào đất đai là 1,144X + 0,22X = 1,364X (USD)

8.Giá trị mảnh đất là: X = 306.517,333 / 1,364 = 224.719,452 (USD)

Bài 21:

1 Giá trị các khoản phải thu sau khi đánh giá lại ( xử lý nợ):

( 100 – 40 ) 30% = 18 triệu đồng

2 Giá trị hàng tồn kho sau khi đánh giá lại:

250 – 30 = 220 triệu đồng

3 Giá trị tài sản cố định hữu hình sau khi đánh giá lại:

500 + 150 = 650 triệu đồng

4 Đối với giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: giả sử tỷ lệ suất hiện đại hóa là 20% thì giá trị lợi thế của quyền được thuê tài sản có thể được tính thông qua bảng

- Giá thuê hiện

hành trên thị trường

- Giá thuê theo hợp

đồng

- Khoản tiền tiết

kiệm được

25

20 5

25

20 5

25

20 5

25

20 5

25

20 5

25

20 5

25

20 5

25

20 5

25

20 5

25

20 5

Như vậy giá trị lợi nhuận của quyền thuê tài sản có thể được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong tương lai:

Trong đó:

PV0: Giá trị hiện tại của các khoản tiền đều nhau trong tương lai

T: Khoản tiền tiết kiệm được mỗi năm

i :Tỷ suất hiện đại hóa

n : Số năm nhận được khoản tiền

Hoặc tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một đồng tiền theo công thức trên với i=20% và n=10 năm, ta có: