Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã sông cầu, tỉnh phú yên

Trong những năm gần đây, tại các xã, phường thuộc thị xã Sông Cầu có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất làmột trong những nguyên nhân

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã ghi rõ nguồn gốc

Huế, tháng … năm 2018

Tác giả

Trần Thị Ngọc Huyền

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian học tập và thực hiện đề tài, đến nay luận văn cũng đã được hoànthành Với sự nổ lực của bản thân, cùng với sự giúp đỡ động viên của gia đình, bạn bè vàđặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường Đại học Nông lâmHuế đã giúp tôi hoàn thành khóa học một cách tốt đẹp Tôi xin chân thành cảm ơn:

Quý thầy cô trường Đại học Nông lâm Huế đã tận tình giúp đỡ, hết lòng quntâm trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường

Quý thầy cô khoa quản lý đất đai đã tận tình chỉ dạy và truyền đạt những kinhnghiệp vô cùng quý báu

Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Huỳnh VănChương đã tận tình hướng dẫn và cho tôi những lời khuyên bổ ích trong việc nghiêncứu và hoàn thành đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Yên, PhòngTài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Văn phòng ĐKĐĐ, đã tạo điều kiệngiúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Huế, tháng … năm 2018

Tác giả

Trần Thị Ngọc Huyền

TÓM TẮT

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhànước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng với nhiều mục đích khác nhau nhưtính thuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp của thịtrường nên giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tốảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xâydựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trườngđất đai

Trong những năm gần đây, tại các xã, phường thuộc thị xã Sông Cầu có tốc độ

đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất làmột trong những nguyên nhân gây vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khiNhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiệnnghĩa vụ tài chính…Những bất cập trên dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyềntrong việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương

Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trênđịa bàn thị xã Sông Cầu cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường caohơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điềukiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trongkhu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càngcao Giá trên bảng giá hàng năm do UBND tỉnh Phú Yên ban hành có sự biến độngnhưng không theo kịp giá chuyển nhượng thị trường

Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại tuyến đường màcác yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau Những đường phố có khả năngkinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năngsinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố vềhình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, Những thửa đất trongngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độsâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tựnhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quantrọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích

Rất khó để định lượng được tác động của từng yếu tố đến giá đất ở hay nóikhác mong muốn của các nhà quản lý có thể đưa ra một công thức chung, một thuậttoán để xác định thể hiện mối quan hệ, tác động qua lại giữa từng yếu tố và giữa cácyếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên, việc hiểu bản chất cơ chế ảnh hưởng củatừng yếu tố đến giá đất ở sẽ giúp nhà quản lý đưa ra các công cụ, phương pháp quản

lý đất đai hiệu quả hơn Đây cũng là ý nghĩa của đề tài

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI 1

2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 1

2.1 Mục đích chung 1

2.2 Mục đích cụ thể 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 3

1.1.1 Khái niệm về giá đất 3

1.1.2 Khái niệm định giá đất 6

1.1.3 Các nguyên tắc cơ bản định giá đất 8

1.1.4 Các phương pháp xác định giá đất ở đô thị 9

1.1.5 Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất 21

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 22

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 27

1.2.1 Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất của các nước trên thế giới 27

1.2.2 Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam 28

1.2.3 Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất ở tỉnh Phú Yên 32

1.2.4 Các văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất, bất động sản 24

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 34

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 39

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 39

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 40

2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 40

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích 41

2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 41

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 42

3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên. 42

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47

3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU 52

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 52

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 57

3.2.3 Tình hình biến động diện tích các loại đất 58

3.3 KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH VỚI GIÁ ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CÁC VỊ TRÍ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU 63

3.3.1 Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí I 63

3.3.2 Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí III 65

3.3.3 Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí IV 67

3.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN 69

3.4.1 Yếu tố về vị trí lô đất 69

3.4.2 Yếu tố Điều kiện cơ sở hạ tầng 70

3.4.3 Yếu tố về quy hoạch sử dụng đất 71

3.4.4 Yếu tố về tốc độ tăng trưởng kinh tế 72

3.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP 73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 KẾT LUẬN 75

2 KIẾN NGHỊ 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 79

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là

BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường

QH, KHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú

Yên từ năm 2011 đến 31/12/2016 53

Bảng 3.2 Tình hình đăng ký biến động trên địa bàn thị xã 2011-2016 56

Bảng 3.3 Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí I 63

Bảng 3.4 Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí III 65

Bảng 3.5 Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí IV 67

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp 10

Hình 1.2 Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp 11

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị xã Sông Cầu 42

Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị xã Sông Cầu 2016 58

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp đểtạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư cho phát triển, thúc đẩy sự hìnhthành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất làmột công cụ, biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ

mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giáđất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảonguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, khắc phục những yếu kém trongcông tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhànước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng với nhiều mục đích khác nhau như tínhthuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp của thị trường nêngiá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tố ảnh hưởng đếngiá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy địnhcho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Trong những năm gần đây, tại các xã, phường thuộc thị xã Sông Cầu có tốc độ

đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất làmột trong những nguyên nhân gây vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khiNhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiệnnghĩa vụ tài chính…Những bất cập trên dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyềntrong việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong côngtác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị

xã Sông Cầu, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên”

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung

Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xãSông Cầu, tỉnh Phú Yên nhằm mục đích đề xuất được một số giải pháp giúp cho việc xácđịnh giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại địa bàn

- Đề xuất được giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về giá đất và công tácđịnh giá đất, góp phần hoàn thiện về chính sách giá đất hiện nay của địa phương

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài, góp phần giúp chính quyền địa phương nắm bắtđược giá đất thực tế và giá đất Nhà nước trên địa bàn thị xã Sông Cầu Từ đó, cónhững điều chỉnh cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượngthực tế trên thị trường Đồng thời là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên ngànhquản lý đất đai và các ngành có liên quan khác

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đấtđai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sựthu lợi trong quá tình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp được quyết địnhbởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đếnđâu thì có thể thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiệnmặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bánquyền sỡ hữu đất chính là mệnh giá của quền sở hữu mảnh đất ddos trong không gian

và thời gian xác định

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai làsản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đấtđai, giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thulợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô Như vậy có thể nói, cơ sởkhoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệcung cầu [5]

1.1.1.1 Địa tô

Theo Các Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”

Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đăc trưng của thunhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được Đó là sản phẩm thặng dư do những người sảnxuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất Để tìm hiểu bản chấtcủa địa tô, cần lấy chủ sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng

Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trongnông nghiệp thì lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinhdoanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ cóquyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình Họ có thể trực tiếp sản xuất nôngnghiệp trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê Muốn

sử dụng ruộng đất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoảntiền thuê ruộng đất theo hợp đồng Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đươngnhiên số tiền được hình thành một cách khách quankhoong phụ thuộc vào nhà tư bản

hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế.

Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai củađịa chủ nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do côngnhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảođược lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoảndôi ra để nộp địa tô cho địa chủ Như vậy, địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đấtđược thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất [5]

1.1.1.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyếtđịnh đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ítnhất cũng bằng số tiền gửi đến ngân hàng Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàngvới lãi suất phổ biến có thể tính trong thời gian tương đối dài

Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đóngười dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng đểhưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng giảm thì

số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại

để thu được thu nhập lớn hơn

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm,trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiềnvào ngân hàng, do đó mà giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Vì vậy nhà tư bảnkinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả Trong đó, tăng trưởngkinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó, giá đất có xu hướng tăng lên,việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ tuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãisuất ngân hàng [5]

1.1.1.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăngcao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằngcung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnhtranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điềuchỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụthuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóathông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theonguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khôngsinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đềugiới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu

là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn,nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đốitượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhaucũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả

Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưuthông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cungcấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá

cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thịtrường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thờigian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sựxem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cungcầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trongđịnh giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trongmột khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mứctăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năngcủa hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụthể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việcđiều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nôngnghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quihoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị

Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại

đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển vàtăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đấtngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn

Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào nhữngkhoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển,thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm

Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung

tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phươngtiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vìvậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũngtăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ôthành phố cũng theo đó được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu vềđất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đôthị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đôkhác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biếnthiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giácủa nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biếnđộng nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khảnăng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụngvào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đấtđai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải

có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được Tốc độ phát triển công nghiệp đầu

tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lựclượng lao động từ khu vực nông nghiệp [5]

1.1.2 Khái niệm định giá đất

1.1.2.1 Định giá tài sản

Định giá là một hoạt động vừa mang tính chuyên môn vừa mang tính kinh tế

-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hìnhthành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại phát triển của thị trường

Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng nhiều khái niệm sử dụngtrong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Định giáđược một số tác giả định nghĩa như sau:

Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của mộttài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tàisản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cácloại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – đại họcquốc gia Singapore)

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS W Sealrooke – viện đại họcPortsmouth – Vương quốc Anh [9]

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giáđất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế

và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạtđộng kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về pháttriển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đấtđai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đócho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất Ðấtđai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của laođộng con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiềuyếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường

Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt củariêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởngcủa các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hìnhthành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằnggiá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thịtrường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được

xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả côngbằng chính xác và khách quan

Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chínhphủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng mộtloại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làmcho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả địnhgiá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá

Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn

Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai vàkhảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó

là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội

Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cảđược định ra không ý nghĩa [5]

1.1.3 Các nguyên tắc cơ bản định giá đất

1.1.3.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt mộtkhoảng thời gian xác định cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và

về mặt pháp luật

- Về mặt vật chất: một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụngtốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều yêu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho mộtngười cụ thể)

- Về mặt pháp luật: một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốtnhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Việc một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đốivới một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trườnghợp thu nhập thực từ một thửa đấtlại dưới dạng không thể lượng hóa được bằng tiền

Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất dộng sản vàtrong một chừng mực nào đó nó được vật chất hóa như một chỉ tiêu để chỉ mặt vậtchất và bất dộng sản [5]

1.1.3.2 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Nó lf kếtquả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giáthì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quátrình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt vànhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu tố này Vìcác yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa những yếu tốnày và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do

đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việcđịnh giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, màđồng thời phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng

về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác [5].

1.1.3.3 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không baogiờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổithửa đất, làm thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư của thửa đất…) đối với loại thửa đất

đó Bên cạnh đó, nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của conngười cũng thay đổi không ngừng Vì vây, người định giá phải bám sát thị trường,nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp vớigiá cả thị trường tại thời điểm định giá

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào

ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên

cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị và thời điểm định giá Nguyên tắc thay thế luôn kếthợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhànước, về sự biến động của thị trường đất đai [5]

1.1.4 Các phương pháp xác định giá đất ở đô thị

1.1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

a. Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là mộttrong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng làmột trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phântích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành cônghoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểmđịnh giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựatrên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giácủa các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần

Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thờigian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vàothời điểm định giá

b Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp

Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trườngthì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị

trường Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất

đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thaythế Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng củathị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủyếu, nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 1.1 dưới đây:

Mẫu giao dịch So sánhthực tế 1

Mẫu giao dịchthực tế 2

Mẫu giao dịch So sánhthực tế 3

Hình 1.1 Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìmđược 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau Nhưng trong cùng một thị trường, đối vớingười mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để muavào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được,còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đềucăn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình vớigiá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi củamình Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thaythế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định

Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửađất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá đểtính ra giá cả của thửa đất chờ định giá

c. Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ vào yêu cầu của so sánh trực tiếp, trình tự của phương pháp so sánhtrực tiếp thể hiện Trong một cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản

cơ bản: hiệu chỉnh tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực vàhiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng

Tóm tắt theo sơ đồ sau:

thửa đấtcủa mẫu

so sánh

Hiệuchỉnhnhân tốkhu vực

Hình 1.2 Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp

Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức:

Trong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh

Chỉ số tình huống bình thường

A =

Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá

B =

Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá

D =

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá

E =

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánhNhư vậy, công thức 4-3 cũng có thể biểu thị bằng công thức 4-4:Giá cả thửa đất chờ

Khoản đầu tiên trong công thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phảixác định khi mẫu giao dịch so sánh phát sinh trong tình hình mua bán bình thườnghoặc chỉ số tình huống định giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có

tử số 100, thể hiện chỉ số giá cả của ngày định giá xác định với chỉ số giá cả của cácmua bán là 100; Tử số của khoản thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân

tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh phải xác định bằng cách sosánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá

là 100%

d Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp

*Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận

Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năngthay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ragiá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gầnthời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễđược tiếp nhận

(2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửađất Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thựchiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cảcủa đất đai chờ định giá

(3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai đượcxác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thựcdụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phươngpháp còn chưa hoàn thiện

(4) Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năngvận dụng thực tế Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, sosánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực vànhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt

và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác

(5) Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác địnhmột cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao

độ chính xác khi xác định giá đất đai

* Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa trên điều kiện cơ bản là mộtthị trường đất đai phát triển lành mạnh, và nắm được đầy đủ thông tin của các mẫugiao dịch Điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp là thị trường đất đai phát triển

và tư liệu mẫu giao dịch phong phú Do vậy phương pháp so sánh chỉ phù hợp để sửdụng đối với những vùng có một lượng lớn các mẫu giao dịch, và các mẫu giao dịchphải có tính tương quan và có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá, đối vớinhững vùng mà số lượng mẫu giao dịch ít hoặc không có mẫu giao dịch thì không thể

sử dụng phương pháp này

Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

(1) Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khixác định giá đất Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lýtưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tưởng nhất), mới có thể thoảmãn được yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Nếu lượngmẫu giao dịch quá ít (ít hơn 10), có thể tạo ra tình trạng không khách quan trong quátrình so sánh xác định giá đất

(2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đấtđai chờ định giá Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rấtquan trọng, những thông tin đó còn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá,

mà mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt,trong số thông tin của 10 mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơbản phải có khả năng thay thế lớn nhất

(3) Độ tin cậy của tài liệu Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảođảm cho việc nâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất,cho nên thứ nhất là phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phảitiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực,nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phùhợp của tài liệu

(4) Tính hợp pháp Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất,không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý,

mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch

đô thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích tất yếu sẽ dẫn đến

sự biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất Cho nên khidùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịchtương tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phântích, so sánh

* Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiềnthuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thếchấp Đối với việc xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin

của mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so sánh

để xác định giá cả bất động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tương ứng

Xác định giá cả của đất đai

Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùngmục đích sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu lànhững nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai Tiến hành hiệu chỉnh so sánhnhư vậy mới có thể xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác

Phương pháp này đã được trình bày chi tiết ở phần trên Nhưng điều đáng chú

ý là vấn đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còn tồn tại nhiềucông trình, do vậy trong quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các côngtrình và ảnh hưởng của sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và cóthể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất

Xác định giá của các công trình trên đất

Cũng như trên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọnmẫu giao dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các côngtrình trên đất chờ định giá Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là công trình, cho nên đốivới các nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thường

ra, còn phải gia tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của công trình, như diện tích tàisản , kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng đểthuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của

các công trình

Xác định giá cả đất đai và các công trình

Phương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiếnhành phân tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các côngtrình, vì sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cảtổng thể

Xác định tiền thuê

Xác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phươngpháp dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫuđất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá

Phương pháp này thích hợp với những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợpđồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một trong những phương pháp cơ bản để xác địnhgiá đất tiền thuê bất động sản Phương pháp này thích hợp với vùng đất có thị trườngphát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá vớimẫu cho thuê thực tế là phù hợp [5]

1.1.4.2 Phương pháp thu nhập

a) Định nghĩa phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thườngdùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bấtđộng sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương phápnày để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trởthành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập

là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giávới một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhậpvào thời điểm định giá

b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập

Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích,tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đaikhông những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn cóthể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau Khi đem thu nhập đó tính theogiá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoànvốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổikhách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập

Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100 nghìn đồngthu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với mức 5% suất lợitức hoàn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu đó phải là 2 triệu đồngmỗi m2 Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hoànvốn đất đai Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thìthu nhập hàng năm của người đó nhận được cũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đấtđai nói trên Cho nên, đối với người chủ sở hữu đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng làngang bằng với giá trị của vốn

Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình thứcđặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tứchoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là không có hạnđịnh Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công thức tính toán giá cả thu nhập đất đai sẽthay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trong phương pháp thu nhập

c) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập

Đặc điểm của phương pháp thu nhập

1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận Lý luận về địa tô và lý luận vềphân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập Thu nhậpsản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tố này phân

phối Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đemlại Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thunhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thunhập đất đai

2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả

có được gọi là "giá cả thu nhập" Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếuđem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đóđược xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu

nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai

3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập đượcquyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn

Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoànvốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đấtđai Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu thenchốt của phương pháp thu nhập

Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xácđịnh giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sảnnhà đất có thu lợi Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xínghiệp đều có thể dùng phương pháp này Phương pháp thu nhập là một loạiphương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng Đối với việcđịnh giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như

cơ quan, trường học, công viên thì phương pháp này không phù hợp Đồng thời, vìphương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thunhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phùhợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thịtrường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạnchế của phương pháp thu nhập) [5]

1.1.4.3 Phương pháp thặng dư

a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phươngpháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể pháttriển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có đượcđất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân

xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán racủa đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cảcủa đất đai thuộc đối tượng định giá

b) Nguyín lý của phương phâp thặng dư

Nguyín lý của phương phâp thặng dư dựa trín lý luận: nếu có một người muốnmua một thửa đất để tiến hănh phât triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không

ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó văo chỗ khâc, lúc đó giâ cả caonhất mă ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó lă mức còn lại sau khi lấy giâ nhă (giâhỗn hợp nhă đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xđy dựng, chi phí nghiệp

vụ, lợi tức, lợi nhuận vă thuế

Ngoăi ra, phương phâp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để

có được giâ cả của đất đai hoặc nhă ở

Phương phâp thặng dư ngoăi việc dùng để định giâ đất đai ra, còn được sửdụng nhiều trong định giâ câc hạng mục phât triển tăi sản nhă đất vă quyết sâch đầu

tư Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đđy:

1. Xâc định giâ cả cao nhất mă nhă đầu tư có đất chờ phât triển có thể chi trả

Ðối với mỗi hạng mục phât triển, nhă đầu tư phải phđn tích vă dự toân giâ cả bất độngsản sau khi đê hoăn thănh phât triển, giâ thănh phât triển vă lợi nhuận bình thường mẵng ta cần thu được, từ đó để xâc định giâ cao nhất của khu đất mă ông ta chi trả được,giâ mua thực tế của nhă đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giâ đó để bảo đảm được thu nhập bình thường

2. Xâc định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phât triển cụ thể Sau khi có đượcđất đai, chi phí để có được đất lúc đó lă chi phí đê biết, lấy tổng giâ trị phât triển đấtđai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phât triển thì phần còn lại lă lợi nhuận thu được từhạng mục phât triển đó Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuậnmong muốn của nhă đầu tư thì hạng mục đó lă khả thi, nếu không thì hạng mục đóphải tiến hănh chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ

3. Xâc định chi phí giâ thănh cao nhất có thể phât sinh trong câc hạng mục phâttriển Khi đê xâc định được chi phí mua đất vă lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùngphương phâp thặng dư để tính toân số khống chế cao nhất của câc chi phí giâ thănhtrong quâ trình phât triển để đảm bảo chi phí giâ thănh của câc hạng mục trong quâtrình phât triển được khống chế một câch có hiệu quả

d) Ðặc điểm của phương phâp thặng dư vă phạm vi ứng dụng Ðặc điểm của phương phâp thặng dư

Căn cứ văo nguyín lý vă công thức tính toân của phương phâp thặng dư, địnhgiâ theo phương phâp thặng dư lă phđn tích trín góc độ của thương gia phât triển, đểtính toân chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất Độ tin cậy của phương phâp thặng

dư quyết định bởi mấy điểm sau đđy:

(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sửdụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nộithất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp phápcủa định giá đất đai;

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình

Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:

(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thànhcủa các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bấtđộng sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đềucăn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xácgiá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trongthời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), màcác loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống) Cho nên trong

định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liênquan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽkhông phát sinh những biến động lớn Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá

để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng cóthể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định

kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cáchchính xác hơn

(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên

(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn

Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản )

Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư

Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây:

(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;

(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển

(3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đigiá nhà, phần còn lại là giá đất.

Như vây, khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đaihoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả

để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất cókèm theo công trình, mặc dầu có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá

cả của đất trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp,thì phải giảm giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế thì khóđưa ra kết quả chính xác, còn dùng phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cảđất đai có kèm theo công trình Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong trạngthái được sử dụng hiệu quả nhất, thì phương pháp thặng dư mới là phương pháp hiệu quảnhất; nếu không thì dùng phương pháp này cũng không chắc có được giá cả thích hợp

Phương pháp nói trên là có hiệu quả để bình xét giá đất có kèm công trình Về lý luận lànhư vậy, nhưng trên thực tế thì đa số lại khó có được giá cả thích hợp Ví dụ, khi nhà cửađược xây dựng không lâu, mà sử dụng không phải là hiệu quả nhất, thì dùng phương pháp

dư đất đai để tìm ra giá đất thoả đáng là tương đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiềnthuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ đất đai, thì tìm ra được giá cả thu nhập đất đai một cáchthoả đáng cũng khó khăn

Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương đối nhiều nhân

tố có thể thay đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những người địnhgiá khác nhau đối với cùng một thửa đất Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọngcủa kinh nghiệm của người định giá và tài liệu Xét từ thị trường bất động sản hiệnnay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dưvẫn là một phương pháp định giá quan trọng đáng tin cậy và thực dụng[5]

Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức làkhông có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá Việc định giágiá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi làphương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể

được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa

là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng cóđầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so vớichi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

b) Những hạn chế

Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:

Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạnchế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánhtrực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí

Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều

bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ

Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do

có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có mộtphương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm

để có thể áp dụng được phương pháp này

Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa

ra các dự báo giá trị phù hợp Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá cógiá trị hiệu lực

c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu

Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:

- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trườnghọc, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu là các tài sản

ít có những chứng cớ so sánh thị trường;

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu[5]

1.1.4.5 Phương pháp phân tích hồi qui

a) Cơ sở lý luận

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở cácgiao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tốlên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp

- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sảnthường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễdàng được điều tra

- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chínhxác, có thể kiểm chứng được trên thực tế

Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có kiếnthức về toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập môhình định giá[5]

1.1.5 Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất

1.1.5.1 Vai trò của định giá đất

Định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai trò quan trọngtrong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho nhà nước và người sử dụngđất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và giao dịch dân sự khác

1.1.5.2 Vai trò quản lý nhà nước về giá đất

Vai trò quản lý của Nhà nước về giá đất có ý nghĩa quan trọng thể hiện cácphương diện sau:

-Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ môGiá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vàonhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới cơcấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thươngmại, dịch vụ, du lịch

-Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lýTrong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quay luật cung cầu,

mà còn phụ thuộc vào xu hướng phát triển Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách,chủ trương để quản lý, điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất Mặt khác,Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

-Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng

Việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng Qua đó,bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ich giữa các tầng lớp nhândân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tếcao và phát triển bền vững

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.6.1 Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chủ yếu chỉ là sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bắncác chính sách phát luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sửdụng đất tổng thể Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm

vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên, hoặc giảm xuống của giá đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất động sản, do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều đến giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửađất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khácbiệt rất lớn Do vậy, quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với

sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá bất động sản vì thuế tăng thì tivhslũy trong xã hội giảm, từ đó, giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúcnày, các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm nên giá cả đất giảm

Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất lại tăng lên [2]

1.1.6.2 Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội Ảnh hưởngcủa yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độ nhân khẩu, tốchất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu vềđất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quân với trình

độ giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu tỷ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này

Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa khiến kếtcấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi làm tăng nhu cầu đốivới nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng [2]

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động củagiá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quátrình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỷ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thịhóa sẽ kéo theo mức độ và tốc độ giá đất tăng cao hơn so vớ thông thường [2]

1.1.6.4 Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh

tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tếcủa mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đấtqua các chỉ tiêu:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân

Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thấtnghiệp giảm, sản xuất mở rộng, do đó tổng thu cầu về đất tăng, làm giá đất tăng lên

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuậnvới nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng trưởng tương ứng Như vậy,phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất có thể khái quátbằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữnhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trườngnhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tưtrong thị trường bất động sản là khoản vay hoặc đem tài sản đất thế chấp ngân hành

do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể chi trả ngay một khoản vay lớn

vì vậy, nhà đàu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơcấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình biến độngmức lãi xuất [2]

1.1.6.5 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của nơi cóđất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnhhưởng đến quyết định mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng

và thiết bị phục vụ, đó là: Đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến trường học, bệnh viện…

- Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏa và đời sống củacộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cuãng góp phần quyết định quyết định đến giá đất.

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất thông qua tính chất sử duingj của đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lýgiao thông…Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tínhchất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng chức năng khác nhau [2]

1.1.6.6 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân thửa đất, nên gọi là nhân tốthửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả củatừng thửa đất

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễdàng sử dụng nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: loại đất quá nông hay quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nen ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn cácdạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành…đều không htuaanj lợi cho việc sửdụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

-Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cábiệt bao gồm tỷ lệ với dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất…

- Vị trí thửa đất: Thửa dất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa….Thửa đất nằm đầu đường haygóc phố đều ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi

từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất [2]

1.1.7 Các văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất, bất động sản

1.1.7.1 Luật đất đai năm 2013

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Trước đó, Luật Đất đai năm

2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.” Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn

trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Nhưng xét vềphương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá củaquyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Qua đó, giá đất cóthể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp địnhgiá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theothời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùngmục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng mộtthời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thunhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Nguyên tắc nàygiúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trênthị trường

Nếu như Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhaudẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất thì LuậtĐất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất và giá đất cụthể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định

Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1hàng năm Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bốcông khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra tính ổn định của giá đất

Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định các nghĩa vụ tài chínhquy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 Bảng giá đất được thường xuyêncập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảnggiá đất Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất

cả các mục đích như quy định trước đây Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất,định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất UBND cấp tỉnh quyếtđịnh giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quyđịnh tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọngđối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng đểtính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế

Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thànhphố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan cóchức năng xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm gópphần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện

nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưnggiá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp [13].

1.1.7.2 Nghị định 44/2014 quy định về giá đất

Năm phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tạiĐiều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giáđất, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thunhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Việc áp dụngcác phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so vớitrước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập Do đó, giá trịthực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời Giá đấthình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất khách quan trên thị trường Việc Nhà nước quy định hoặc quyết định giá đấtphù hợp giá đất trên thị trường cũng là một bước đổi mới tiến bộ, tạo ra một ngữ cảnhkhông có nguy cơ tham nhũng, một môi trường hoạt động kinh tế bình đẳng

Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất,theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đấttại địa phương Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thốngnhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngthì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảmtrên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp Việc quyđịnh về khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ thể tại các điều 6, 7,

8, 9 Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP của chính phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ

có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địaphương nhất định

Luật Đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấngiá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều

115, 116) Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung,vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc cácdoanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham giahoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủyban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất Khi người dân hay cơ quan Nhà nước khôngthỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập.Với tư cách độc lậptrong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước vềgiá đất Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảmbảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà

nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sựnghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước [3].

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 1.2.1 Tổng quan về định giá đất và định giá bất động sản của các nước trên thế giới

Tùy theo những quy định của hệ thống pháp luật mỗi nước lại có quy định cụthể về định giá đât Ở các nước phát triển và nhiều nước phát triển trên thế giới, hệthống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từngbước đi vào ổn định

1.2.1.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm từ thập kỷ 90của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản được thành lậpvới nhiệm vụ quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện một số dịch vụ liên quantới định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản Việc định giá đượctiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản Ngoài cơ quan ở Trung ương,các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bêngiao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sảnmang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tíndụng; tính giá trị tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế,tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…[1]

1.2.1.2 Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộlãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập từ năm 1979 với nhiệm vụ cungcấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàngtheo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của Luật đất đai để đưa ranhững đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc chia ra làm 02 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộphận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá đất gồm 02 nhóm:

- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3thành phần công việc chính:

+Định giá để phục vụ cho việc thống kê tổng thể+Định giá tạm thời

+Định giá để phân xử đơn khiếu nại

-Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch

vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác [2]

1.2.1.3 Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giáđất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khảnăng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất

về tài sản cần mua và người bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị địnhgiá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra đượcbất động sản có khả năng đóng thuế không và cũng phải chỉ ra được bất động sản nào sẽquyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc

về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những bất động sản bất động sản

mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá bất động sản được tiếnhành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [2]

1.2.2 Tổng quan về định giá bất động sản ở Việt Nam

1.2.2.1 Khái quát thị trường bất động sản ở Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua

có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trườngđất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt được đưa ra traođổi mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển tị trường đất đai ở nước tathành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945Thời kỳ này Việt Nam có 02 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thựcdân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong thời gian này hầu như không tồn tại

Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địachủ, thực dân Khi đó giá đất được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980Sau Cánh mạng Tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bảnluật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đãkhẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cánhân Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt độnggiao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiệntuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quáncộng đồng do các bên giao dịch tự thỏa thuận với nhau Mặc dù không có các văn bảnpháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làmcác thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quền

sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dan vànghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đườnglối chuyển đổi kinh tế sang cơ cáu thị trường, song luật đái đai năm 1988 vẫn quyđịnh “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên để cho ngườidân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “ Người được thừa kế nhà ở hoặcngười chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơquan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sở hữu ngôi nhàđó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừanhận sự phát triển thị trường bất động sản là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch muabán về đất ở vẫn diễn ra ngầm, núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếuđược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn nàyđánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản pháp quyhướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai năm 1993 đã cụ thểhóa điều 18 của Hiến pháp năm 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhànước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpquyền sử dụng đất”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giáđất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giắ trị tài sản khi giaođất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loạiđất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy,

từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 05 quyền của người sửdụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trườngbất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam Từchỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa là mua nhà nayđược thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho người dân cótiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở mộtcách chính thức Lượng cầu về nhà, đất bắt đầu tăng lên

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tưnước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hòa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏcấm vận đối với Việt Nam Nền kinh trế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng lànhân tố cơn bản thúc đấy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầuthực tại mà còn tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó,nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai Thêm vào đó,luồng vốn cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó pahir kể đến những người xuất

khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tạiĐức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khisát nhập Đông-Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyểnquyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo

ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thịtrường bất động sản những năm 1994-1995

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá đất liên tục giảm, thị trườngđóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998, thị trường bất động sản đã có đấu hiệu phục hồi trở lại, đánh đấubằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai

1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lịa quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chứctrong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạiquyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đãban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện cácquyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đãđược mở rộng hơn

Đến năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tếtrong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mạiViệt-Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam dịnh cư nước ngoàiđược mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểmkhởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, tong đó Chính quyền các tỉnh,thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế-xã hội đến 1010

và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tê-xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch pháttriển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùngđất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thôngtin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy giatăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ởcác đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có

cơ hội phát triển Cơn sốt thị trường bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuốinăm 2003

Luật đất đai 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủtrương của Nghị quyết 26-NQ/TW với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đấtđai và thị trường bất động sản Luật này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàndân đối với đất đai, trong dó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phùhợp với cơ chế thị trường Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng