Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn sapa, huyện sapa, tỉnh lào cai​

Trước đó, Luật đất đai 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 2 điều : “Giá quyền sử dụng đất giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được h

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018

Thái Nguyên - 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018

Lớp : K46 – QLĐĐ N01 Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên - 2018

LỜI CẢM ƠN

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa - Tỉnh Lào Cai Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình

Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa, tỉnh Lào Cai đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy giáo hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè

đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 15 tháng 05 năm 2018

Sinh viên

Nguyễn Thị Mai Hương

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Sa Pa năm 2017 35

Bảng 4.2: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số tuyến đường chính tại thị trấn SaPa 41

Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nước quy định với giá 42

thị trường tại thị trấn Sa Pa năm 2017 42

Bảng 4.4: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2017 47

Bảng 4.5: Bảng giá cho thuê đất vị trí 1 trên thị trường năm 2017 48

Bảng 4.6: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá 50

đất cùng vị trí 1 năm 2017 50

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên loại đường phố 45

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học 4

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 4

2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 8

2.2 Cơ sở pháp lý 10

2.3 Cơ sở thực tiễn 11

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 11

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 18

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1 Đối tượng 23

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 23

3.3 Nội dung nghiên cứu 23

3.4 Phương pháp nghiên cứu 23

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 23

3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp 24

3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý số liệu 25

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Sa Pa 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

4.1.2 Tài Nguyên đất 28

4.1.3 Điều kiệnkinh tế - xã hội tại Sa Pa 29

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa 30

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 30

4.3 Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng 41

4.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa 44

4.4.1 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 44

4.4.2 Yếu tố thửa đất 45

4.4.3 Yếu tố cở sở hạ tầng 46

4.4.4 Yếu tố điều kiện sinh lợi 48

4.4.5 Yếu tố hình thể lô đất 49

4.4.6 Các yếu tố khác 51

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

5.1 Kết luận 54

5.2 Kiến nghị 54

Phụ Lục 57

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại nói chung và của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít Vì vậy con người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao

Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v.v Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất

Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc Những bất hợp lý

về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng

sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng

Thị Trấn SaPa là địa bàn trung tâm của huyện SaPa, đây là địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện Tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập Giá đất

là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi

người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi, em tiến hành thực

hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

+ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn

Sa Pa

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương

để áp dụng thực tế sau này

- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định

- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước đưa ra

- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Khái niệm giá đất

Khoản 19 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Trước đó, Luật đất đai

2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 2 điều : “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.” Như vậy, Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay

Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải

là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa

thông thường Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất

có trạng thái tăng

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định

về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố nhân khẩu

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu Khu vực có tố chất nhân khẩu cao thường là xã hội trậ tự ổn định môi trường tốt đẹo, do đó tạo được ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với lọai này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình

sẽ làm thay đổi nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Nhu cầu về căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên rõ ràng

Yếu tố xã hội

- Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diên chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng

lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,

vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dùng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận

- Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất được biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; Hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh làm cho giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

Yếu tố kinh tế

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Dự trữ và đầu tư có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Khi tỷ

lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp đó là thời kỳ nóng bỏng

về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng

là biệu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, dẫn đến tình trạng tranh mua

số ít hàng hoá, đặc biệt là việc mua nhà đất, làm cho nhu cầu vệ nhà đất tăng, thúc đẩy giá đất tăng lên

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Sau khi giải quyết vấn đề ăn

no mặc ấm con người sẽ có nhu vầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai

- Biến động vật giá: Biến động vật giá có tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của

thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao

- Mức lãi xuất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi tiêu ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay

Yếu tố khu vực

- Vị trí: Là vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nhiệp hoặc các trung tâm tập trung dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Chủ yếu bao gồm: Điện, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ta còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng

Yếu tố cá biệt

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá dều không dễ dang trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính cuả người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hường đến giá đất

- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chứ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ

lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình

sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5]

2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Khái niệm định giá đất

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định

Thông tin trong định giá đất

Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [6]

Nguyên tắc định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn

nhất và trong khoản thời gian xác định, loại sử dụng đó lý thuyết định giá gọi

là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của đinh giá đất

- Nguyên tắc biến động: Nó là kết qủa tác đông lẫn nhau giữa các nhân

tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thảnh trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Phương pháp định giá đất

* Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất

thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác

Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa

đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là tắt

là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất

* Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay

phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị

là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập

* Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để

định giá trong những trường hợp sau

- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu

* Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của

bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị

trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản

để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

2.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 14/05/2014 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

- Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, quyết định số 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 và quyết định số 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai, về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định

về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 4057/2015/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 của UBND tỉnh lào Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa

- Quyết định số 1725/2016/QĐ-UBND ngày 08/06/2016 của UBND tỉnh Lào Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa

- Quyết định số 111/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017

- Quyết định số 497/2017/QĐ-UBND ngày 15/02/2017 của UBND tỉnh Lào Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường và giá đất để giao đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa

- Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Sa Pa

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai

a) Khái niệm

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

b) Đặc điểm của thị trường đất đai

* Có sự tách biệt giữa hang hóa và địa điểm giao dịch

Đất có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường cũng không thể đem đến địa điểm giao dịch Thị trường đất đai là thị trường

mà người mua phải đến với đất đai thay vì đem đất đai về

Đất đai có giá trị rất lớn nên quan hệ giao dịch đất đai thường có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: Đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý

và cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài

* Thị trường đất đai mang tính khu vực

Do đặc điểm cố định vị trí của đất đai, đất đai gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Các quan hệ cung cầu, giá cả đất đai thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi từng

vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến các vùng, địa phương khác Vì vậy khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả đất đai phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

* Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy

đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo

* Cung chậm co giãn khi giá cả thay đổi

Giống như các hang hóa khác, giá cả đất đai chịu ảnh hưởng bởi quan hệ cung cầu Khi xem xét thị trường đất đai cần chú ý:

- Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá đất Việc chống các cơn sốt giá đất đai bằng các tăng cung là rất hạn chế

- Đối với việc quản lý nhà nước cần phải có các chính sách ổn định dài hạn thị trường BĐS và đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách rộng rãi

* Hoạt động của thị trường đất đai chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước

Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động thị trường này Để thị trường đất đai vận hành hiệu quả, Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho hang hóa đất đai, đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh Nhà nước quản lý đất đai bằng việc quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng…Đó là những điều kiện quan trọng để đất đai có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch

* Thị trường đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Mọi giao dịch liên quan đến đất đai thường cần một lượng vốn tương đối lớn so với các giao dịch hang hóa thông thường khác Thị trường đất đai chỉ có thể phát triển khi nơi đó có một thị trường vốn lành mạnh, sôi động

Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho

phù hợp

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính

phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên

Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài

Thị trường đất đai Việt Nam

Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán

nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong

đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007) [8]

Đây cũng là thời điểm nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai – BĐS, thêm vào là đó nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài chuyển về Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền

sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các

nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn: + Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, mở mang đô thị Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch, là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn Cơn sốt thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

* Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện

đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường Các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất

từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường; xử

lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai

2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian (Lê Phương Thảo, 2007) [8]

* Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Luật đất đai năm 2013 Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

Luật đất đai 2013 đã có sự thay đổi trong các quy định về định giá đất ở hai nội dung là nguyên tắc định giá đất và phương pháp định giá đất

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.3.2.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Sau đây chúng ta cùng xem công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới

* Định giá đất ở Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh là vấp huyện không có cơ quan định giá (Đây là điểm khác biệt với

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc,định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ

XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm

vụ quản lý nhà nước về BĐS, ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều

có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; tính thuế…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

* Định giá đất ở Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và Úc Tại Thụy Điển Giá trị định giá mà

tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được

BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá (Lê Phương Thảo, 2007) [8]

2.3.2.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

* Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau (Điều 4, điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) [3]

* Phương pháp định giá đất

a) Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

b) Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

c) Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng

thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

d) Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi

là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Điều 4, điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) [3]

* Áp dụng phương pháp định giá đất

1 Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá; b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất

2 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính; đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này (Điều 4, điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) [3]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp

+ Địa điểm: Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa – tỉnh Lào Cai

+ Thời gian : Từ 25/8/2017 đến 25/11/2017

3.3 Nội dung nghiên cứu

+ Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa

+ Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Sa Pa

+ Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa

+ Đánh gía sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng

+ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn

Sa Pa

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

+ Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội trong năm 2017 của thị trấn SaPa

+ Số liệu chuyển nhượng quyến sử dụng đất năm 2017

+ Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó

Số liệu thu thập tại các phòng ban chức năng của huyện SaPa, phòng Tài

nguyên và Môi trường, phòng Thống kê huyện SaPa

3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu

Căn cứ vào bảng giá đất theo quy định của UBND tỉnh Lào Cai tiến hành lựa chọn các tuyến đường để nghiên cứu Tuyến đường được chọn để nghiên cứu cần có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, giá đất của khu vực, đường phố đó có nhiều biến động, thể hiện rõ được những yếu tố tác động điển hình nhất của giá đất để có thể đánh giá hiệu quả nhất nhằm đề xuất các phương án định giá đất hiệu quả Theo đó tôi tiến hành chọn 5 tuyến đường và mỗi tuyến đường tìm hiểu giá đất tại vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3

05 tuyến đường được chọn là 05 trục đường chính của thị trấn Sa Pa, đây cũng là những tuyến đường có nhiều giao dịch về đất đai nhất trên địa bàn thị trấn SaPa:

(1)-Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4

(2)-Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng (3)-Đường Thạch Sơn, từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết

số nhà 01

(4)-Đường Mường Hoa, từ phố Cầu Mây đến hết đất khách sạn Sapa Ladge

(5)-Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh

3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp

+ Điều tra giá đất thực tế trên thị trường thị trấn SaPa bằng phiếu điều tra

có sẵn đối với các hộ gia đình, cá nhân nằm trên 05 tuyến phố chính đã được đề tài lựa chọn Mỗi tuyến phố điều tra ngẫu nhiên 10 phiếu, tổng số hộ điều tra của đề tài là 50 phiếu

+ Việc điều tra phỏng vấn được tiến hành ngẫu nhiên các hộ dân tại 5 tuyến đường đã lựa chọn, từ đó tìm hiểu các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất và

tỷ lệ % mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất