Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 2018

Trong khi đó, đểđảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại tăngkhông nhiều nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phátsinh nhiều vấn đề khó

Trang 1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––

VŨ MẠNH HÙNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,

TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-VŨ MẠNH HÙNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,

TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ QUÝ

Thái Nguyên, năm 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các sốliệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được aicông bố trong bất kì công trình nào khác

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019

Tác giả luận văn

Vũ Mạnh Hùng

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhậnđược sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báucủa tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Quý, là

người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đềtài và viết luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,

Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019

Tác giả luận văn

Vũ Mạnh Hùng

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 4

1.1.3 Cơ sở khoa học 5

1.2 Các quy định liên quan đến giá đất 9

1.2.1 Giá đất và định giá đất 9

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 11

1.2.3 Phương pháp định giá đất 13

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14

1.3 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam 20

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới 20

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 22

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thành phố Uông Bí 26

1.3.4 Cơ sở pháp lý 27

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 28

Trang 6

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 Phạm vi nghiên cứu

2.2 Đối tượng nghiên cứu

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Uông Bí

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018

2.3.3 Thực trạng giá đất quy định tại thành phố Uông Bí năm 2017 - 2018

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

Chương 3:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Uông Bí

3.1.1 Vị trí địa lý

3.1.2 Điều kiện tự nhiên của thành phố Uông Bí

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng

3.2 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018

3.3 Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Uông Bí

3.3.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước 3.3.2 Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

Trang 7

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành

thành phố Uông Bí 58

3.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở 58

3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở 64

3.4.3 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở 65

3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích của lô đất đến giá đất ở 67

3.5 Đề xuất một số giải pháp 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 77

Trang 8

: Kinh tế: Quyền sử dụng đất: Sử dụng đất

: Tự nhiên: Thành phố: Uỷ ban nhân dân: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Xã hội

Trang 9

DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG

Hình 2.1 Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Phương Đông 36

Hình 2.2 Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Thanh Sơn 36

Hình 2.2 Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Yên Thanh 36

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính Thành phố Uông Bí 36

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Uông Bí 49

Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị 55

Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại nông thôn 55

Bảng 3.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu các năm 2017 đến 2018 .57

Bảng 3.5: Giá đất ở của các đường phố Nhóm I 58

Bảng 3.6: Giá đất ở của các đường phố Nhóm II 61

Bảng 3.7: Giá đất ở của các đường phố Nhóm III 62

Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố 63

Bảng 3.9: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở 65

Bảng 3.10: Đặc điểm của một số khu dân cư 66

Bảng 3.11: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 66

Bảng 3.12: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có hình thể tốt 68

Bảng 3.13: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có hình thể xấu 68

Bảng 3.14: So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm 68

Trang 10

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai

là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của

sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển Đất đai là mộtsản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tàinguyên không thể thay thế, cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không tựtăng lên cũng không tự mất đi Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hànghóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của mộtloại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng

Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sảnxuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thịngày càng tăng Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kếhoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏiviệc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và địnhgiá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới

Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bánloại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trườngcòn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường này ởViệt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng Đến nay,các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả,tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi Trong thị trường này, quyền

sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giáđất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụnggiá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sửdụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai

Trang 11

Thành phố Uông Bí nằm cách Thủ đô Hà Nội 130 km, cách thành phốHải Dương 60 km, cách trung tâm thành phố Hải Phòng 30 km, cách thànhphố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45 km; có mạng lưới giao thông đường bộ,đường sắt và đường thủy thuận tiện cho giao lưu, tiêu thụ hàng hóa

Thành phố Uông Bí nằm trong vùng tam giác động lực phát triển miềnBắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; là đô thị loại II đang trong quá trìnhđẩy mạnh CNH - HĐH, với kỳ vọng sẽ trở thành một đô thị kiểu mẫu, pháttriển nhanh và bền vững ở vùng Đông Bắc Việt Nam Nền kinh tế - xã hộiđang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, kinhdoanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất Chính vì vậy, giáđất trên thị trường luôn biến động và có xu hướng tăng cao Trong khi đó, đểđảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại tăngkhông nhiều nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phátsinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù,giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tàichính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đấtở…Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là mộttrong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất thị trường phùhợp Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trườngthì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phốUông Bí, tỉnh Quảng Ninh là cần thiết

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một

số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 2018”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông

Bí từ đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giáđất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất

Trang 13

Trang 14

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịchđất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời giannhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động cóliên quan trực tiếp đến gao dịch đất đai Xây dựng và phát triển thị trườnggiao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đấtnước (Lưu Quốc Thái, 2005)

Trang 15

1.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tếquốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọngtrong nền kinh tế, cụ thể:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai

vào chi phí sản xuất

- Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và

cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.1.3 Cơ sở khoa học

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quantâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất làmột nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắcphục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan ThịThu Hằng, 2008)

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đấtđai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do

Trang 16

Trang 17

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạtđộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóađịa tô

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất baogồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1.1.3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự rađời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự dotạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nôtạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất,địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuậnbình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tưbản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanhnông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, cócác loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở nhữngruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ caohơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suấtcao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm

canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu

Trang 18

về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, cònđịa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửađất đó

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khôngcòn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hìnhthành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênhlệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)

1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khiquyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ítnhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suấtngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thờigian tương đối dài

Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó ngườidân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng

để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hànggiảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra vớigiá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửivào ngân hàng

Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướnggiảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đấthơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tănglên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được

Trang 19

giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lạilợi nhuận

Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suấtngân hàng

1.1.3.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thườngđược quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thìgiá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiênnhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thànhđối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thaythế nhau cũng có giới hạn

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khôngthể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai

Trang 20

Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trênthế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều nănđược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị củaquyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theoquy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

Trang 21

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyềnchuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằngquyền sử dụng đất

1.2.1.2 Định giá đất

a Định giá tài sản

Theo GS W Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo GS Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại họcQuốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tínhgiá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xácđịnh, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cảcác yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hìnhthành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển củathị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiềukhái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy cómột số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyếtđịnh giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trongnền kinh tế

Trang 22

không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu

tố về tâm lý, xã hội Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị

mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (việnNghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015)

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Vì vậy khi

định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:

- Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự vềgiá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậmtrễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả củamột thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụngtương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc thu nhập

Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giáđất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ramức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báocho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vựctrong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng

và suất lợi tức hoàn vốn Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư vàphương pháp hoàn vốn trong định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Xét

về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng chothu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sửdụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa

Trang 23

hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gianxác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Sửdụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhấtcủa định giá đất

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng

số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăngtheo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tưthì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm

đi Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm ra điểm ngoặt tănggiảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thunhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cungcầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệcung cầu Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên cónhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi Loại đất cótính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

- Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấuthành là đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong côngtác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiếntrúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS

- Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cầnxem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng

Trang 24

- Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nênkhi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môitrường xung quanh Nếu hòa hợp với môi trường xung quanh thì việc sử dụngđất có thể phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi

- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất

1.2.3 Phương pháp định giá đất.

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điềukiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

1.2.3.2 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhậpròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suấttiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loạitiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãisuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

1.2.3.3 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bấtđộng sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Trang 25

đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

1.2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất

do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủyban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

(Nguồn: NĐ số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ)

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4.1.Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tínhphổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cảđất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở đểquyết định giá cụ thể cho các loại đất

a.Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất Yếu tốhành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, cónhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọngtrong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất

là rõ ràng

- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất.Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớnđối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối

Trang 26

ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi

về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất

b Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chínhtrị trong nước Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vậnhành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợinhuận Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên vàngược lại

- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn

sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến

động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này ảnh hưởngđột xuất đến giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩuđông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thịhóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhânkéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phươngĐông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệttrong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất.Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơnnhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

c Yếu tố kinh tế

Trang 27

Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giáđất không rõ ràng như yếu tố xã hội Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗiquốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đếnnền kinh tế bao gồm:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhậpquốc dân Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lànhmạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhucầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đấttương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối

tương quan thuận Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao Người dân nếu có tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành

vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong TT nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền

đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng Vì vậynhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong

cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến độngmức lãi suất

d Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đócác chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhânkhẩu gia đình Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xétđoán và điều kiện thực tế về xã hội Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăngthì giá đất cũng tăng Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáodục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Sự thay đổi phương thức sinh hoạttruyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự

Trang 28

Trang 29

thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ởmột cách tương ứng

e Yếu tố quốc tế

Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh

tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu

về đất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất

1.2.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ởphạm vi hẹp Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính củakhu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó Các mặt biểuhiện của yếu tố khu vực bao gồm:

- Vị trí địa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương

do đặc

điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên

- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể

nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở

hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếpcận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cungnhanh hơn sự thay đổi của cầu

- Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các

điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố nhữnghạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng vàảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn

Trang 30

Trang 31

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu

tố về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫutrong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực

tế gầm tương tự nhau

+Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm qui mô diện tích chuẩn -Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể (hình thể tốt, hình thể xấu)

- Yếu tố hướng nhà

Theo quan niệm của người xưa thì “Lấy vợ hiền hòa, ở nhà hướng

Nam”, do đó khi mua đất làm nhà người Việt Nam thích xây dựng nhà vềhướng Đông, hướng Nam Nhìn chung, việc chọn hướng cũng phải có khoahọc, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt không phải chịuđựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốtcho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổisáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ Do đó yếu tố hướng nhàcũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản như trên, tuỳ theođặc điểm của mỗi loại bất động sản mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởngkhác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tựnhư cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

1.2.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt củabản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể củatừng thửa đất Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:

- Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt,kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnhđối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa

Trang 32

đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên,nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết địnhđến giá cả đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnhhưởng đến giá đất

- Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tínhtiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựngtrên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy

mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá haynhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiềusâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng

đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc củacông trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất vàđôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do

đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất

là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành,hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đếngiá đất

- Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa

đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất Ở những khu vực

Trang 33

Trang 34

thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thìgiá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn (Huỳnh VănChương, 2010)

1.3 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chínhsách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộcvào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

1.3.1.1.Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theochu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

-Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ địnhgiá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợitức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không

đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giáxây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giáthành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

1.3.1.2 Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đãđược bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gầngiống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực củabất động sản đó

Trang 35

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bấtđộng sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thitrường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương

pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được

đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa

là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tàisản

đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếuphụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương phápnày chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của nó tạo

ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sảnkhông phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng

trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.Đây là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả chođất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sảnsau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

1.3.1.3.Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan

Trang 36

địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất x Mức thuế

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

-Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ vềviệc phân loại đô thị

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điềucủa Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định về thu tiền sử dụng đất

1.3.2.2 Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Trang 37

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách

điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tínhcủa thửa đất cầnđịnh giá theotừng thửa đất sosánh

b Phương pháp chiết trừ

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

được xác định theo công thức sau:

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất Giá trị bất Giá trị hiện tại của tài

của bất động = động sản - sản gắn liền với đất của

Trang 38

Giá đất của bấtđộng sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

c Phương pháp thu nhập

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròngbình quân mộtnăm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị củathửa đất cầnđịnh giáRiêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời

hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo

công thức:

r x (1 + r) n

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

(1+r) n - 1Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá

(tính theo năm)

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

=

đất cần định giá

d Phương pháp thặng dư

Trang 39

Trang 40

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục

đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Bước 4: Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển

của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại

thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương

mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất

động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

Định dạng
Số trang	113
Dung lượng	725,39 KB

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 2018​

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 2018