Đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện sông lô, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 2018​

Ngoài ra, giáđất còn là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước.Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giáđất là một công cụ k

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN ĐÌNH BINH

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trongbất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Minh Thùy

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trongBan quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại họcNông Lâm Thái Nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Phan Đình Binh là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của, Văn phòng UBNDhuyện Sông Lô, phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi Trường, Vănphòng đăng ký đất đai chi nhánh Sông Lô, các phòng ban và nhân dân các xã,thị trấn của UBND huyện Sông Lô, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sựđộng viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Minh Thùy

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 2

LỜI CẢM ƠN vi

MỤC LỤC vii

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Thị trường bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2.Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 4

1.2.Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15

1.2.1 Khái niệm về giá đất 15

1.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17

1.3 Định giá đất 22

1.3.1 Định giá tài sản 22

1.3.2 Khái niệm định giá đất 22

1.3.3 Mục tiêu của định giá đất 23

1.3.4 Vai trò của định giá đất 24

1.3.5 Công tác định giá đất trên thế giới 24

1.3.6 Công tác định giá đất tại Việt Nam 26

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.2.Nội dung nghiên cứu 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 30

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 30

2.3.2.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.3.3.Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 33

2.3.5 Phương pháp so sánh 34

2.3.6 Phương pháp minh họa bằng đồ thị 34

CHƯƠNG III KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Văn hoá xã hội 45

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 47

3.2 Giá đất ở quy định và sự biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô. 49

3.2.1.Cơ sở để xác định giá đất 49

3.2.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Sông Lô 50

3.2.3 Sự biến động của giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô 52

3.3 Thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô 53

3.3.1 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính 57

3.3.2 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô 72

3.4 Đề xuất giải pháp: 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị, đề xuất 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Sông Lônăm 2018 48

Bảng 3.2 : Khung giá đất ở tại nông thôn 49

Bảng 3.3 Khung giá đất ở tại đô thị 50

Bảng 3.4 Giá đất ở quy định tại thị trấn tam Sơn, huyện Sông Lô 50

Bảng 3.5 Giá đất ở quy định tại các khu vực xã Đức Bác, xã Đồng Thịnh, huyện Sông Lô 51

Bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại khu vực xã Lãng Công, huyện Sông Lô. 51

Bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vực xã Hải Lựu, huyện Sông Lô 52

Bảng 3.8 Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 53

một số tuyến đường từ năm 2016 đến 2018 trên địa bàn huyện 53

Bảng 3.9 So sánh mức tăng số hồ sơ chuyển nhượng qua các năm 55

Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vực I 58

Bảng 3.11: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vực II 62

Bảng 3.12: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vựcIII 67

Bảng 3.13: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vựcIV 70

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Nó gắn

bó với con người một cách chặt chẽ về cả vật chất và tinh thần, là tư liệu sảnxuất đặc biệt không gì thay thế được Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sửdụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội,phát triển đô thị ngày càng tăng Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh sangnền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sửdụng đất đai phải có hiệu quả, trong đó việc quản lý Nhà nước về giá đất vàđịnh giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới Ngoài ra, giáđất còn là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước.Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giáđất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơchế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phânphối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nướcđiều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật Ngoài ra,giá đất cũng đang là vấn đề bức xúc liên quan đến việc thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địaphương, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa giá đất donhà nước quy định và giá đất trên thị trường

Sông Lô là một huyện miền núi của tỉnh Vĩnh Phúc với tổng diện tích

tự nhiên là 150,32 km2, điều kiện kinh tế - xã hội thuộc diện khó khăn củatỉnh, nền kinh tế của huyện chủ yếu phụ thuộc vào phát triển nông nghiệp.Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây khi huyện có chiến lược phát triển kinh tếchuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường, ưu tiên đầu tư cho phát

triền ngành công nghiệp và dịch vụ thì thị trường bất động sản trở nên sôiđộng hơn, giá đất ở một số khu vực trọng điểm của huyện có mức độ biếnđộng mạnh theo hướng tăng lên Bên cạnh đó Giá đất đã và đang là vấn đềbức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nướcthực hiện các dự án đầu tư để phát triển kinh tế - xã hội, hiện tượng chênhlệch giá đất các tuyến đường giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thịtrường còn diễn ra phổ biến.

Nguyên nhân của việc biến động giá đất ở tại huyện Sông Lô có mức

độ mạnh trong thời gian gần đây là do chịu sự tác động của nhiều yếu tố Việcđánh giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyệnmột cách khách quan chính xác sẽ là một trong những nội dung hết sức quantrọng cho các nhà lãnh đạo huyện, nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợpvới cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Xuất phát từ thực tế trên,tác giả thực hiện đề tài “Đánh giá hiện trạng

và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018”

2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Sông lô, tỉnh

- Tìm hiểu và đánh giá mức độ biến động của giá đất ở tại một sốđường, khu vực đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất

ở huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc;

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản

lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc

3. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:

Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của Luật Đất đai (2013), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan.

- Ý nghĩa trong thực tiễn:

Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giáđất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô, trên cở

sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nóichung và địa bàn nghiên cứu nói riêng

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm

1.1.1.1 Thị trường

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lạilẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi traođổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người vớingười, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

1.1.1.2.Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quanđến bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thờiđiểm nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọngcủa nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nềnkinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

1.1.2.Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam

1.1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triểncủa thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hànghoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theogiá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm pháttriển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừnghoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ…

Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạnphát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng gópquan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đãđược xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất

không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Cácquốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không ápđặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành cáctrang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữuhoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển vàcác khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tếhoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phùhợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây

là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tạiNhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khốngchế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tếvào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảmmạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốntrong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm

1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trongcác năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhàđất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã banhành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10%giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹđầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêngnước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứngkhoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăngdầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữliên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi

suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi mộtcuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005).

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc giađang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thịtrường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chínhphủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chếquyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sởhữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đếnnăm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đươngnhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khôngđược bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trongmột số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình ỞBungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnhđất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên

Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần làhưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950,mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh táccộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởikhả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không cònkhả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu

mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đấtđai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuêđất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốcgia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực

kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay (Lê Phương Thảo, 2007).

1.1.2.2 Thị trường bất động sản Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trongmấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoáthuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hìnhthành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

• Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hộithực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu nhưkhông tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ củanông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

• Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luậtquan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đãkhẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sởhữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Cáchoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai vànhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theotruyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuậnvới nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất độngsản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịchmua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

• Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàndân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đãxác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất

đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọihình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũngquy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi đượcngười khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôinhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán,không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, nhữnggiao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức muabán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua vàngười bán.

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường vàkhuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền

tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơbản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòihỏi của thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nướcgiao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cánhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của phápluật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là muabán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất)gắn liền với BĐS đó

• Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạnnày đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bảnpháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này Luật Đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nướcxác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khigiao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từngvùng và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật Đất đai 1993) Như vậy, từ khiLuật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người

sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển củathị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam

Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa muanhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội chonhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đấthoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đấtbắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007)

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồnlực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chínhthức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bướcvào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐSkhông chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu

tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đãchuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cánhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩulao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao độngtại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồnglao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã

cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sửdụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai-BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm

1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội,Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phốtrong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn nàytăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bìnhquân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầutiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐSgiao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vựcChâu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liêntục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạngphá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấubằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấtđai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh vàgóp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung cáctrường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CPngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

- Hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

- Cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnhcủa nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi kýkết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách chongười Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhấtđất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiệncông bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch pháttriển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho cácvùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìmkiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó lànhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trênthị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ ChíMinh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thịtrường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy địnhmới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quyđịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyềnnăng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sửdụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trongnước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhànước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điềukiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ

sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất đểthực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặtbằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụngvào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhànước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thịtrường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khádài (Lê Phương Thảo, 2007)

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giớiWTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loạt cơ chếchính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nướcngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trườngBĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu

dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàngđến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹtrong năm 2007 Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luậtcàng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọngphát triển trong thời gian tới

Luật Đất Đai năm 2013 của Quốc Hội, ban hành ngày 29/11/2013 vớimột số quy định mới như:

Luật quy định cụ thể rõ ràng chi tiết từ các nguyên tắc đến nội dung và mởrộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch

Luật đảm bảo quyền và lợi ích của những người sử dụng đất hợp phápđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vàbảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đồng thời khắc phụcmột cách cơ bản những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đảm bảo sự bình đẳnggiữa những người sử dụng đất và ổn định chính trị xã hội ở nông thôn

Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơchế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồngthời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủđầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệpcông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Theo đó, có một số điểm nổi bật vềgiá đất Đó là: Khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lầnđối với từng loại đất, theo từng vùng

Luật quy định cụ thể và đầy đủ quyền và nghĩa vụ của cá nhân, hộ giađình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất khôngthu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất… Bên cạnh đó,Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tưtrong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triểnkinh tế của tổ chức nước ngoài.

Từ những quy định mới của Luật Đất đai năm 2103 như trên, thị trườngbất động sản tại Việt Nam từ năm 2014 đến nay đang dần sôi động hơn, giáđất biến động liên tục qua các năm và có thể tăng hơn nữa trong thời gian tới

1.1.2.3.Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàntoàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủyếu sau:

• Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ởchỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinhdoanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệucủa các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó làchúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đốivới sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưachính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách vàcác biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệđất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng củaNhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhucầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết cácquan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận độngtrong một thị trường không chính thức

• Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bấtthường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh

tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đãdiễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995, 2001 – 2003 và 2006 - 2008.Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải donhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tácđộng bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu vàgây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

• Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nướcViệc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được

thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiềukhông làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuếchuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị,hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các

“văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn khôngđăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm

“văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinhdoanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 – 80 % lượng giao dịchtrên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thứcmua bán trao tay

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đấtđai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạolập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sangnền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhânchủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và khôngkiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xâydựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu

của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn (Nguyễn Thế Huấn và Phạm Thị Thu Hằng, 2008).

1.2.Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tônhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đaitrong kinh tế Tại Khoản 19, Khoản 20, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bàng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích

đất (Luật Đất đai, 2013)

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối

với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đấtđai, 2013)

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đấtđai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểmnhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nềnkinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữuđất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất

Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tàisản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấuthành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Dovậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc cóđược định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại mộtthời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều

chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản

lý, sử dụng đất đai

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó,đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạtđộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói cách khác giá cảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thulợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… (Nguyễn ThếHuấn và Phạm Thị Thu Hằng, 2008)

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểuhiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giáđất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu chínhmảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

1.2.1.2 Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhànước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường đượchình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mụcđích của Nhà nước Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phốilẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối,còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo giá quy định tại Điều 114, Luật Đất đai năm 2013

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tại Điều 18, Luật Đất đai 2013 quy định: “1 Nhà nước quy địnhnguyên tắc, phương pháp định giá đất 2 Nhà nước ban hành khung giá đất,bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”

1.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hànhđịnh giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Cácnhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu như sau :

1.2.2.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tínhphổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cảđất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở đểquyết định giá cụ thể cho các loại đất (Hồ Thị Lam Trà, 2005)

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giáđất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nângcao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đấtbao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, cónhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cảđất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọngtrong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất củacác thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau

thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có

ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chứcnăng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăngthì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh

tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm,nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chínhcũng có những tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhânkhẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhânkhẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhânkhẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thứcsinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ

đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối vớinhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản vàđất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thờihạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống

an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéotheo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng vàlợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tốnày có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúcđẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăngcao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khuvực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thịtrường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế,chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trongnước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tìnhhình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởngđến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng

có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhậpquốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu vềđất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tươngquan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương

ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối vớigiá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đốivới mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình

và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiềnđầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thếchấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khảnăng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cầnnắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách vềcho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độthu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởngtới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.2.2.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế củanơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị tríkinh tế, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâmthương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cảmức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thànhphố hoặc các loại đất (Nguyễn Thế Huấn và Phạm Thị Thu Hằng, 2008)

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giáđất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nướcngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trườnghọc, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ sốbảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly (Nguyễn Thế Huấn và Phạm Thị ThuHằng, 2008)

- Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm,môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môitrường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ônhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hìnhnghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực(Nguyễn Thế Huấn và Phạm Thị Thu Hằng, 2008).

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụngđất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế

độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tươngquan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đấtchức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và Phạm Thị Thu Hằng,

2008) 1.2.2.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nêncũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức làảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều dài: Thửa đất quá ngắn hoặc quá dài so với mặt phố đều khó sửdụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữnhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đềukhông thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giáđất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem lànhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cáchbao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.3 Định giá đất

1.3.1 Định giá tài sản

Theo GS W Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh) “Định giá là sự ước tính về giá trị cua các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo GS Lim Lan Yuan (khoa xây dựng và bất động sản, Đại họcQuốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tínhgiá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xácđịnh, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cảcác yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Định giá là một hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế - kỹ thuật,tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hìnhthành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển củathị trường định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiềukhái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy cómột số khác biệt Ngày ngay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lýthuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâutrong nền kinh tế (Nguyễn Viết Tuyến, 2011)

1.3.2 Khái niệm định giá đất

* Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt

- Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: Làvật có thực, có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằmtrong sự chiếm hữu của con người, có dặc trưng giá trị và là đối tượng củagiao lưu dân sự.

- Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích;

+ Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng;

+ Có khả năng sinh lợi: Tỏng quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sửdụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khôngnhững không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên

* Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũnggiống như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tàisản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lýchi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, như trên

đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tínhđúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau:

Định giá đất được hiều là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Nguyễn Viết Tuyến, 2011).

1.3.3 Mục tiêu của định giá đất

Tuy mọi cuộc định giá đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá củatài sản trên thị trường, nhwgn điều mà người định giá quan tâm hơn trước khitiến hành định giá đó là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá thịtrường, giá có thể chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng nhằm phục

vụ cho mục đích gì Một số mục tiêu chính của định giá đất như sau:

- Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ;

- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn lien doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất;

- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;

- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đồi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thửa kế quyền sử dụng đất …

1.3.4 Vai trò của định giá đất

Định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai trò rất quantrọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước vàngười sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quá trình quản lý, kinhdoanh và trong các giao dịch dân sự khác (Nguyễn Viết Tuyến, 2011)

1.3.5 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thểbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là mộtnghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trongmột thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đấtcũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nênyếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quyđịnh cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang pháttriển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chútrọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùngxem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với nhữngnét tương đồng với Việt Nam

Công tác định giá đất của một số nước trên thế giới như:

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90

của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lậpvới nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quantới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giáđược tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trungương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗtrợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu;tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tưtrong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và saukhi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành nhữngkhoản mục khấu hao… (Lê Phương Thảo, 2007).

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước vàkhách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản củaLuật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuếtrước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác (Lê

* Định giá đất ở Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xácđịnh giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thịtrường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người muamua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tintốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế haykhông và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trịxác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bốtrong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thìkhông cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyêntắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Lê Phương Thảo, 2007).

1.3.6 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽtrong Luật Đất đai 2013 và một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,

cụ thể như sau:

* Luật Đất đai năm 2013:

Điều 112 quy định Nguyên tắc, phương pháp định giá đất:

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùngmục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đốivới những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc s ử dụngđất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Điều 113 quy định về khung giá đất

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từngloại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đấtphổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnhkhung giá đất cho phù hợp

Điều 114 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủyban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thôngqua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khunggiá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dâncấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ítnhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan

có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn

về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báocáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biếnđộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tácquản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất TạiKhoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lýđất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việcxác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấptỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xácđịnh giá đất cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thôngtin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệuđất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xácđịnh giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đấtxem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnhlàm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chứcnăng tư vấn xác định giá đất

Trên cơ sở đó, Nhà nước cũng đưa ra một số quy định về phương phápđịnh giá đất, Điều 4, nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương phápđịnh giá đất như sau:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thôngqua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sửdụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hìnhthể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đãchuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh,xác định giá của thửa đất cần định giá

2. Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền vớiđất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắnliền với đất)

3. Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằngthương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn

vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đếnthời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàncấp tỉnh

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặcđược phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằngcách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả địnhcủa bất động sản

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đấtbằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giáđất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu: Hiện trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 - 2018

* Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu các tuyến đường chính và một

số khu vực trọng điểm trên địa bàn huyện Sông Lô trong thời gian từ năm

2016 đến năm 2018

2.2.Nội dung nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu 5 nội dung:

Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sông Lô.

*Điều kiện tự nhiên

* Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

* Văn hóa xã hội

* Hiện trạng sử dụng đất

Nội dung 2: Giá đất ở quy định, tìm hiểu hiện trạng giá đất và sự biến

động của giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô

*Cơ sở để xác định giá đất

* Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Sông Lô

* Sự biến động của giá đất ở, hiện trạng trên địa bàn huyện Sông Lô

Nội dung 3: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa

bàn huyện Sông Lô

Nội dung 4: Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về giá

đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Thống kê huyện, qua mạng Internet…để

tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tìnhhình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vựcnghiên cứu.

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và điềukiện thực tế của huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc Tác giả chọn các tuyếnđường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội củahuyện và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 4 khu vựcchính: Khu vực thị trấn Tam Sơn (Khu vực I); Khu vực xã Đồng Thịnh, xãĐức Bác (Khu vực II); Khu vực xã Lãng Công (Khu vực III); Khu vực xã HảiLựu (khu vực IV)

* Khu vực thị trấn Tam Sơn (Khu vực I):

Lựa chọn 03 tuyến đường:

- Tỉnh lộ 307: Đoạn từ ngã ba Then đến hết địa phận thị trấn (giáp địa phận xã Nhạo Sơn);

- Tỉnh lộ 307 kéo dài: Đất hai bên đường 24m (đoạn từ tỉnh lộ 307 đi đê

tả Sông Lô);

- Đoạn từ Cống Anh Trỗi đi hết đường Gò Cam

* Khu vực xã Đồng Thịnh, xã Đức Bác (khu vực II)

Lựa chọn 05 tuyến đường:

Xã Đồng Thịnh:

-Tỉnh lộ 306: Đoạn từ hết đất nhà ông Ba (Tài) đến đường vào nhà ông

Mỹ (Hội);

- Tỉnh lộ 306: Đoạn từ giáp địa phận xã Yên Thạch đến hết đất nhà ông

- Tỉnh lộ 306: Đoạn từ đường vào nhà ông Mỹ (Hội) đến hết xã Đồng Thịnh (giáp địa phận xã Đức Bác)

Xã Đức Bác:

-Đất khu dân cư hai bên đường đê Sông Lô đoạn từ giáp xã Cao Phong

đến hết địa phận xã Đức Bác (giáp xã Tứ Yên);

- Đoạn từ hết UBND xã Đức Bác đến chân đê tả Sông Lô (Quán ôngThự)

* Khu vực xã Lãng Công (Khu vực III):

Lựa chọn 03 tuyến đường:

- Tỉnh lộ 307B: Đoạn từ hết đất nhà ông Quang (Hà) đến Cầu Sống (Khu chợ Lãng Công);

- Tỉnh lộ 307B: Đoạn từ hết Cầu Đồng Thảy Dưới đến hết đất nhà ông Quang (Hà);

- Đoạn từ đất nhà ông Tuấn Thúy đến hết địa phận xã Lãng Công (giáp địa phận xã Nhân Đạo);

* Khu vực xã Hải Lựu (khu vực IV):

Lựa chọn 02 tuyến đường:

- Đoạn từ đường vào trường Tiểu học xã Hải Lưu đến Cây Xăng xã HảiLựu (Nhà ông Cúc);

- Đoạn từ chân đê tả Sông Lô (nhà ông Hồng) đi xã Lãng Công

2.3.3.Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

* Tiến hành phỏng vấn trực tiếp những cán bộ chuyên môn làm việc tạicác xã, thị trấn: Tam Sơn, Đức Bác, Đồng Thịnh, Lãng Công, Hải Lựu để thuthập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, và tìnhhình các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các các xã, thị trấn nghiên cứu

* Xây dựng bộ câu hỏi điều tra, sử dụng bộ câu hỏi điều tra phỏng vấntrực tiếp người dân để thu thập thông tin từng thửa đất … qua đó, làm cơ sởcho việc điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở thực tế trên thị trườnghuyện Sông Lô

* Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường thuộc các nhóm

đã phân chia Tiến hành phỏng vấn trực tiếp đối với các hộ dân tại khu vực có