ĐỀ CƯƠNG vấn đáp môn LUẬT đất ĐAI

Đề cương ôn thi vấn đáp môn luật đất đai gồm 40 đề được biên soạn rất tâm huyết, chi tiết, đầy đủ. Các bạn khi mua tài liệu sẽ không phải hối hận ạ :)))ĐỀ CƯƠNG VẤN ĐÁP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAIĐỀ SỐ 011 Hãy cminh rằng pháp luật đất đai qua các giai đoạn phát triển khác nhau có xu hướng ngày càng quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất.

ĐỀ SỐ 01: 1

ĐỀ SỐ 02: 3

ĐỀ SỐ 03: 5

ĐỀ SỐ 04: 6

ĐỀ SỐ 05: 12

ĐỀ SỐ 06: 13

ĐỀ SỐ 07: 18

ĐỀ SỐ 08: 22

ĐỀ SỐ 09: 26

ĐỀ SỐ 10: 30

ĐỀ SỐ 11: 34

ĐỀ SỐ 12: 36

ĐỀ SỐ 13: 40

ĐỀ SỐ 14: 42

ĐỀ SỐ 15: 44

ĐỀ SỐ 16: 46

ĐỀ SỐ 17: 50

ĐỀ SỐ 18: 52

ĐỀ SỐ 19: 55

ĐỀ SỐ 20: 58

ĐỀ SỐ 21: 63

ĐỀ SỐ 22: 65

ĐỀ SỐ 23: 66

ĐỀ SỐ 24: 70

ĐỀ SỐ 25: 71

ĐỀ SỐ 26: 75

ĐỀ SỐ 27: 79

ĐỀ SỐ 28: 83

ĐỀ SỐ 30: 93

ĐỀ SỐ 31: 94

ĐỀ SỐ 32: 95

ĐỀ SỐ 33: 97

ĐỀ SỐ 34: 99

ĐỀ SỐ 35: 103

ĐỀ SỐ 36: 107

ĐỀ SỐ 37: 109

ĐỀ SỐ 38: 109

ĐỀ SỐ 39: 111

ĐỀ SÔ 40: 112

ĐỀ CƯƠNG VẤN ĐÁP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ SỐ 01 1/ Hãy cminh rằng pháp luật đất đai qua các giai đoạn phát triển khác nhau có xu hướng ngày càng quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất.

* Luật 1993 sửa đổi:

- Hộ gia đình, cá nhân: bổ sung quyền góp vốn tại các tổ chức trong nước

- Tổ chức kinh tế: được nhận chuyển nhượng, thuê và nhận góp vốn đối với qsdđ từ tổ chứckinh tế, hộ gđ, cá nhân

- Tổ chức kinh tế được NN giao đất có thu tiền sdđ hoặc được NN cho thuê đất trả tiền cho cảthời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời gian trả tiền còn lại ít hơn 5 năm: có quyền chuyểnnhượng, cho thuê lại, thế chấp tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân trong nước góp vốn

- Doanh nghiệp NN: được sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm để góp vốn sx kinhdoanh với các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài

* Luật đất đai 2003:

- HGĐ, cá nhân: bổ sung quyền tặng cho tại các tổ chức trong nước

- Tổ chức kinh tế trong nước được NN giao đất có thu tiền sdđ hoặc tổ chức kinh tế nướcngoài được NN cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê: có quyền chuyểnnhượng, tặng cho vì mục đích xã hội; cho thuê, cho thuê lại trong khu CN; thế chấp tại các tổchức tín dụng có pháp nhân trong nước góp vốn.

- Tổ chức kinh tế trong nước: được nhận chuyển nhượng, thuê và nhận góp vốn đối với qsdđ

+ Cơ sở tôn giáo

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài;

- Ngoài các quyền chung (Đ 166) thì các chủ thể lại có các quyền riêng được quy định chi tiết

ở các điều khoản VD:

+ Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm ng sdđ mà có chung qsdđ (K2 Đ 167)

+ Các trường hợp được nhận qsdđ (Đ 169), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị qsdđ (điểm B K1), ng VNđịnh cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN thì được nhận chuyển nhượngqsdđ ở trong các dự án ptrien nhà ở (điểm Đ K1)

2/ Phân tích nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp? Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này.

2.1 Phân tích nguyên tắc:

VN là nước có bình quân đầu người về đất nông nghiệp thuộc loại thấp trên thế giới Bìnhquân chung của thế giới là 4000m2/người thì ở VN chỉ khoảng 1000m2/người Là một nướccòn chậm phát triển với hơn 70% dân số còn tập trung ở khu vực nông thôn, đất đai là điềukiện sống còn của một bộ phận lớn dân cư Vì vậy, để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia,đáp ứng nhu cầu về lương thực, thực phẩm cho xã hội thì vấn đề bảo vệ và ptrien quỹ đấtnông nghiệp có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước

Từ trước tới nay, các quy định của pháp luật đất đai và các chính sách về nông nghiệp luôndành sự ưu tiên đối với việc phát triển nông nghiệp, nông thôn và nông dân Để bảo vệ và mởrộng vốn đất nông nghiệp cần phải xuất phát từ 2 phương diện:

+ Cần coi trọng việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ trên diện tích hiện có.+ Tích cực khai hoang mở rộng ruộng đồng từ vốn đất chưa sd có khả năng nông nghiệp

2.2 Quy định của pháp luật:

- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản và làm muối có đất để sx (Điều 38, Điều 54, Điều 56)

- Đối với tổ chức, hộ GĐ và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong hạn mức sửdụng đất thì ko phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phépchuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất (Điều 57)

- Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc từ loại đấtkhông thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được ápdụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

- QĐ cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước

và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích kháckhi chưa được sự đồng ý của cơ quan NN có thẩm quyền (Điều 134, 58)

- Khuyến khích mọi tổ chức cá nhân khai hoang phục hóa lấn biển, phủ xanh đất trống, đồinúi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp (Điều 9)

- Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chếviệc lập vườn từ đất trồng lúa

Với các quy định nêu trên, bên cạnh việc hạn chế tới mức tối đa mọi hành vi chuyển mụcđích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác thì việc khuyến khích mở rộng thêm từ vốnđất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp là rất quan trọng

ĐỀ SỐ 02 1/ Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, hãy chỉ rõ quyền sử dụng đất của những NSD đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đại diện của NN đối với đất đai,

vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác sử dụng đất (TRÙNG CÂU 1 ĐỀ 24).

→ Xuất phát từ quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai

→ NN trao cho NSDĐ những quyền mà trong khuôn khổ mà PL cho phép NSDĐ có toànquyền sử dụng mảnh đất của mình tuy nhiên NSDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn

đề phát sinh trong quá trình thực hiện quyền năng của mình, phải theo hành động ý chí của

NN tức điểu kiện thực hiện quyền mà Nhà nước quy định trong pháp luật

1.1 Quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất mang tính độc lập với quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong quá trình khai thác, sử dụng đất:

- Mục 1, 2, 3 và 4 Chương 11 Luật Đất đai 2013 → Nêu một số

 NSD đất có các quyền đc NN mở rộng và bảo hộ, có quyền tự do giao kết, thực hiện cácgiao dịch đầu tư về qsd đất đai phù hợp với các quyết định pháp luật => Độc lập hơn so vớiluật cũ và độc lập hơn so với NN (ko phải có sự phê duyệt của NN)

1.2 Quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong quá trình khau thác, sử dụng đất:

- Mục 5 Chương 11 Luật Đất đai 2013 (quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người

hc về đất đai; qđ XLVP

2/ Phân tích nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này.

- Nhiều tỉnh phía Nam có S đất trồng lúa nước không mang lại hiệu quả kinh tế cao Nếu

sử dụng để nuôi trồng thủy sản mang lại lợi nhuận lớn cho nsx nông nghiệp và nhu cầu xuất

khẩu => Cần chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi phù hợp với điều kiện tự nhiên, khí hậu,thổ nhưỡng của từng vùng mà khai thác đất đai có hiệu quả.

=> Cần hiểu việc sử dụng đất đai hợp lí và tiết kiệm trên tinh thần tận dụng mọi diện tích sẵn

có dùng đúng vào mục đích quy định theo quy hoạch và kế hoạch sd đất được phê duyệt

2.2 Quy định của pháp luật:

- Ghi nhận tại Điều 6.

- Khai hoang phục hóa Điều 9.

quyền sử dụng đất dưới những hình thức nào? (TRÙNG CÂU 1 ĐỀ 40).

Khoản 2 Điều 142 Luật đất đai 2013 quy định đất sử dụng cho kinh tế trang trại gồm: + Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho hộ giađình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối quyđịnh tại Điều 129 của Luật này;

+ Đất do Nhà nước cho thuê;

+ Đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho;

+ Đất do nhận khoán của tổ chức;

+ Đất do hộ gia đình, cá nhân góp (để hợp tác sxkd với nhau => HGĐ nào có khả năng sảnxuất giỏi thì vẫn có thể phát triển tốt mô hình kinh tế trang trại với quy mô diện tích lớn

( Đọc thêm: - Bên cạnh việc nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm

kinh tế trang trại còn có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo quy định củapháp luật

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp quy hoạch, kể hoạch

sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp thìđược tiếp tục sử dụng theo quy định sau đây:

+ Thứ nhất: trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ giađình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quyđịnh tại khoản 1 Điều 54 của Luật đất đai 2013 thì được tiếp tục sử dụng theo quy định tạikhoản 1 Điều 126 của Luật đất đai 2013;

+ Thứ hai: trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhânkhông trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thờihạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất;

+ Thứ ba: trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, đượcthừa kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì đượctiếp tục sử dụng theo quy định của Luật đất đai 2013).

2/ Hãy chỉ ra những dạng tranh chấp đất đai điển hình xảy ra trên thực tế thời gian qua

và cho biết nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp đó.

2.1 Những dạng tranh chấp đất đai điển hình xảy ra trên thực tế thời gian qua:

- Tranh chấp về QSD đất (giữa NSD đất với nhau; qhe thừa kế, ly hôn; các chủ thể trong điềuchỉnh ruộng đất; giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào chuyên xây dựng kinh tếmới; với nông lâm trường, tổ chức khác)

- Nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: thực hiện hợp đồng về qsd đất; bồi thườnggiải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi

Sự cần thiết và phù hợp trong việc duy trì và bảo vệ chế độ SHTD về đất đai trong nền kinh

tế thị trường định hướng XHCN tức ý nghĩa và sự phù hợp của chế độ này được thể hiện trên

cả phương diện cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn:

- Cơ sở lý luận:

+ Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN thì chế độ SHTD về đất đai sẽ

giúp tích tụ, tập trung đất đai đem lại năng suất lao động và hiệu quả kinh tế cao hơn so vớiviệc sản xuất nông nghiệp trong điều kiện duy trì hình thức SHTN về đất đai

+ Thứ hai, các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác – Lenin nhận thấy: đất đai không do bất cứ ai tạo

ra, có trước con người và là vật tặng của thiên nhiên ban tặng cho con người, mọi người đều

có quyền sử dụng Không ai có quyền biến đất đai – tài sản chung của con người thành củariêng mình

+ Thứ ba, xét về phương diện xã hội, SHTN về đất đai vô hình chung trở thành phương tiện

để giai cấp tư sản thực hiện việc khai thác, bóc lột người lao động để làm giàu cho mình.Muốn giải phóng người lao động tiến lên xây dựng một xã hội công bằng, bình đẳng và tiến

bộ cần phải thủ tiêu hình thức SHTN về đất đai của giai cấp tư sản chiếm thiểu số trong xãhội

+ Thứ tư, quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện phải gắn với vấn đề giành chính

quyền và thiết lập chuyên chính vô sản

+ Thứ năm, việc xóa bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp tư sản phải là một quá trình

tiến hành lâu dài, gian khổ

- Cơ sở thực tiễn:

+ Thứ nhất, về mặt chính trị:

 Chế độ SHTD về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có ýnghĩa trong việc bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất vì ở nước ta, vốn đất đai quý báu

do công sức, mồ hôi, xương máu của các thế hệ người Việt Nam lập nên, vì vậy nó phải thuộc

về toàn thể nhân dân

 Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Việt Nam đang thực hiện Cuộccách mạng công công nghiệp lần thứ tư (cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0) với việc “mởcửa”, chủ động hội nhập từng bước vững chắc vào nền kinh tế khu vực và trên thế giới vàtham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu thì việc duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân là cầnthiết, giúp bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất, nhằm góp phần củng cố và bảo vệ vữngchắc nền độc lập dân tộc

+ Thứ hai, về phương diện lịch sử: Ở nước ta, hình thức sở hữu nhà nước về đất đai (đại diện

là nhà vua ở các nhà nước phong kiến) đã xuất hiện từ rất sớm và tồn tại trong suốt chiều dàilịch sử phát triển của dân tộc Sự ra đời của hình thức sở hữu này, xuất phát từ:

 Yêu cầu của công cuộc đấu tranh chống ngoại xâm giành và giữ nền độc lập dân tộc;

 Khẳng định chủ quyền quốc gia của dân tộc Việt đối với các nước láng giềng và với cácnước khác trên thế giới;

Tạo điều kiện để các nhà nước phong kiến huy động sức mạnh của toàn dân vào công tácđắp đê, làm thủy lợi trên quy mô lớn (phục vụ cho nghề trồng lúa nước);

 Nước ta đại đa số người dân sống bằng nghề nông thì đất đai có ý nghĩa quan trọng trêncác phương diện CT, KT, XH

→ Giúp các nhà nước phong kiến trong lịch sử thực hiện củng cố chính quyền nhà nước nói

chung và xây dựng nhà nước trung ương tập quyền nói chung

+ Thứ ba, về mặt thực tế, hiện nay nước ta còn hơn 4,5 triệu ha đất tự nhiên chưa sử dụng

(4.508.600 ha), chủ yếu là đất trống, đồi núi trọc Việc xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý sẽ giúp Nhà nước có điều kiện thuận lợi trong việc xây dựngquy hoạch sử dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ và từng

bước đưa diện tích này vào khai thác, sử dụng hợp lý đi đôi với việc cải tạo, bồi bổ vốn đấtđai quý giá của quốc gia Bên cạnh đó, trong giai đoạn đẩy mạnh toàn diện công cuộc đối mớiđất nước hiện nay thì việc xác lập hình thức sở hữu toàn dân về đất đai sẽ tạo ưu thế và thuậnlợi cho Nhà nước trong việc sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội vì lợi íchchung của toàn xã hội.

+ Thứ tư, việc duy trì và bảo vệ hình thức SHTD về đất đai trong giai đoạn hiện nay là cần

thiết và phù hợp còn căn cứ vào lý do thực tiễn sau: Các quan hệ về quản lý và sử dụng đấtđai ở nước ta được xác lập dựa trên cơ sở đất đai thuộc SHTD do Nhà nước thống nhất quản

lý mang tính ổn định trong một thời gian khá dài (từ năm 1980) Nay nếu thay đổi hình thức

sở hữu đất đai này sẽ dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực đất đai, làm tăng tính phức tạp củacác quan hệ đất đai; thậm chí dẫn đến sự mất ổn định về chính trị xã hội của đất nước

+ Thứ năm, ngoài ra:

 Về mặt thực tế, chế độ SHTD về đất đai giúp Nhà nước quản lý thống nhất theo quyhoạch, đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa Việc xác lập đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý sẽ giúp Nhà nước có điều kiện thuận lợi trong việcxây dựng quy hoạch sử dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ vàtừng bước đưa diện tích này vào khai thác, sử dụng hợp lý đi đôi với việc cải tạo, bồi bổ vốnđất đai quý giá của quốc gia Bên cạnh đó, sẽ tạo ưu thế và thuận lợi cho Nhà nước trong việc

sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích chung của toàn xã hội

 Chế độ SHTD về đât đai giúp ổn định các quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội hiện nay, hạnchế tranh chấp đòi lại đất Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai giúp Nhà nước có cơ sở bảo vệquỹ đất Nhà nước

1.2 Pháp luật cần phải có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế:

- Thứ nhất, cần làm rõ nội hàm về quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai,

cũng như trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất với các vấn đề như: toàn dântrao quyền đại diện CSHĐĐ cho NN theo cơ chế nào? Việc giám sát, kiểm soát việc thựchiện quyền đại diện này như thế nào để phòng chống tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhómtrong việc định đoạt đối với đất? Toàn dân bao gồm những đối tượng cụ thể nào và cần phảihiểu NN như thế nào với vai trò đại diện CSH? Cần xác lập cơ chế định giá đất ntn để đảmbảo sự công bằng, khách quan, bảo vệ quyền lợi của nsdđ?  Cần xác định rõ, Quốc hội là cơquan đại diện sở hữu toàn dân và Chính phủ là cơ quan quản lý việc sử dụng đất Theo đó,Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cảnước; quyết định việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quyếtđịnh khung giá đất và việc sử dụng nguồn tài chính thu được từ đất; thực hiện quyền giám sáttối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước; Quốc hội cũng phải cónghĩa vụ bảo đảm đầu tư nâng cao chất lượng, giá trị và sử dụng có hiệu quả quỹ đất quốcgia

- Thứ hai, với các quy định hiện hành, QSDĐ được thừa nhận có giá và tham gia giao dịch

trên thị trường Tuy nhiên, pháp luật lại chưa chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất là tài sảnđược nhà nước bảo hộ

- Thứ ba, hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất; chế định pháp lý về trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất Đến nay, quyền của chủ thể sử dụng đất đã được pháp luật quy

định khá cụ thể tại điều 166 Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, còn thiếu các chế tài quy định

rõ về trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng, như: chủ thể sử dụng đất được quyềntham gia góp ý kiến vào việc quy hoạch sử dụng đất, được công khai phổ biến quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền chính thức thông qua… Cơ chế giao đất, chothuê đất phải bảo đảm công khai, minh bạch, thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộngđối tượng được thuê đất Đất đã được giao chỉ bị thu hồi theo quyết định hành chính nhằmmục đích công ích, hoặc phục vụ những dự án có ý nghĩa lớn đối với quốc kế dân sinh, khiHĐND tỉnh quyết nghị, nhưng phải được bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng để đảm bảo có cuộcsống từ bằng đến tốt hơn trước khi bị thu hồi Đồng thời, hoàn thiện cơ chế khuyến khích, hỗtrợ tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao, gắn vớibảo đảm việc làm và thu nhập bền vững cho nông dân, giữ vững ổn định chính trị - xã hội ởnông thôn

2/ Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có nhiều quy định thể hiện những yêu cầu cụ thể về công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tuy nhiên trên thực tế thực hiện chưa nghiêm túc và chưa hiệu quả vấn đề này Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, anh chị hãy làm sáng tỏ vấn đề này

Minh bạch là đảm bảo sự rõ ràng, không chỉ đáp ứng được tính công khai (tức là sự sẵn

sàng chia sẻ thông tin) mà còn đảm bảo khả năng tiếp cận được thông tin, sẵn sàng tham giatrao đổi một cách thẳng thắn, trung thực về quá trình ban hành các chính sách và quyết định

Công khai là việc cơ quan có thẩm quyền công bố, cung cấp thông tin chính thức về nội

dung nhất định, ở đây là về quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất

2.1 Mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Nguyên tắc minh bạch, công khai là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt được áp dụng triệt đểtrong Luật Đất đai 2013:

- Minh bạch, công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng đối vớiquản lý nhà nước về đất đai:

+ Giúp CQNN có thẩm quyền lập quy hoạch và kế hoạch phù hợp với chiến lược phát triểnkinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của địa phương và trên phạm vi cả nước

+ Đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lí tập trung thống nhất, kiểm soát mọi diễn biến về tình hìnhđất đai, ngăn chặn tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi lãng phí

+ Trước khi áp dụng luật 2013 đã biểu hiện những thiếu sót mà nguyên nhân chủ yếu từ sựthiếu minh bạch, công khai => Lạm quyền, lợi ích nhóm, tư lợi đối với TLSX => Nguyên tắc

trên khắc phục triệt để những bất cập còn tồn tại, có hiệu quả cao khi NN thực hiện vai trò đạidiện SHTD để quản lý đất đai.

+ Quản lý minh bạch, công khai giúp các cấp, các ngành thực hiện được đồng bộ, hạn chếchồng chéo trong công tác quản lý Ngăn chặn hành vi tự lợi, tham nhũng; tiện theo dõi, giámsát, đánh giá chất lượng Nếu tính công khai minh bạch về thông tin đất đai thấp thì cácdoanh nghiệp, người dân không thể tiếp cận được thông tin đất đai, gây cản trở cho hoạt độngđầu tư, sản xuất – kinh doanh Trong khi đó, một số công chức làm nhiệm vụ quản lý nhànước về đất đai do tiếp cận nắm được thông tin về đất đai (đặc biệt là thông tin về quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất) đầu cơ thu gom đất chờ khi quy hoạch sử dụng đất được triển khai đểbán, chuyển nhượng kiếm lời Mặt khác, thông tin về đất đai trên thực tế được hình thành cáckênh không chính thức do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ cho lợi ích riêng của họ Đây là

kẽ hở tạo điều kiện cho giới đầu cơ kinh doanh bất động sản “thổi giá”, đẩy giá đất lên caogấp nhiều lần giá trị thực của đất đai nhằm mục đích kiếm lời

+ Tạo cơ sở thực hiện một số nội dung trong quản lí NN về đất đai: Giao đất, cho thuê đất,thu hồi đất, chuyển MĐSD…

- Minh bạch, công khai hóa quy hoạch, kế hoạch SD đất có tác động tích cực đến việc sửdụng đất của người dân:

+ Giúp người dân dễ dàng tiếp cận các thông tin để định hướng đầu tư phát triển kinh tế hiệuquả, có kế hoạch sử dụng đất phù hợp (trồng cây gì, bao nhiêu lâu )

- Nguyên tắc lập QH, KH: dân chủ và công khai (Khoản 6 Điều 35)

- Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 43), có hai hình thức lấy ý kiến: trựctiếp và gián tiếp

- Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 48)

+ Trách nhiệm công khai (K2 Đ48):

Thông tin công khai Hình thức công khai CQ chịu trách

nhiệm

Quy định tại

Quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất cấp quốc

gia

Công bố, công khai tại trụ sở

cơ quan và trên cổng thôngtin điện tử của Bộ TN & MT

Bộ TN & MT Điểm a, K2

Đ48

Quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất cấp tỉnh

Công bố, công khai tại trụ sở

cơ quan và trên cổng thông

UBND cấp tỉnh Điểm b K2

Đ48

tin điện tử của UBND cấptỉnh

Quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất cấp huyện

Công bố, công khai tại trụ sở

cơ quan, trên cổng thông tinđiện tử của Ủy ban nhân dâncấp huyện và công bố côngkhai nội dung quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất cấp huyện

có liên quan đến xã, phường,thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhândân cấp xã

huyện

Điểm c K2Đ48

+ Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sauđây (K3 Đ48):

 Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quannhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

 Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

* Tuy nhiên trên thực tế thực hiện chưa nghiêm túc và chưa hiệu quả vấn đề này: (TRÙNG Ý 3 CÂU 2 ĐỀ 24)

- Điều đáng chú ý trong báo cáo về PAPI (Chỉ số hiệu quả Quản trị và Hành chính công cấp

tỉnh ở Việt Nam), thì việc công khai, minh bạch về quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất đượcnhìn nhận là còn hạn chế

Một kết quả nhất quán khi đo mức độ công khai, minh bạch đất đai là từ năm 2011 đến 2018,chưa đến 1/4 số đối tượng được hỏi cho biết có thể truy cập thông tin về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của địa phương và chưa đến 1/3 có cơ hội đóng góp ý kiến cho các bản quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương Nội dung thành phần “công khai, minh bạch quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, khung giá bồi thường thu hồi đất”, với mức điểm trung bìnhtoàn quốc chỉ đạt 1,34 điểm

- Theo quy định hiện nay, với thông tin quy hoạch, Phòng Tài nguyên - Môi trường củaquận/huyện nơi mảnh đất tọa lạc sẽ nắm thông tin này và sẽ cung cấp thông tin khi có yêucầu của người dân Tuy nhiên, trên thực tế, không dễ để người dân có được thông tin từ cơquan này Ngoài việc chồng chéo dữ liệu giữa UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên - Môi trường

và các phòng/văn phòng công chứng, thì không ngoại trừ trường hợp gây khó dễ để đòi "phílót tay" Cũng không ngoại trừ một số lãnh đạo địa phương ém nhẹm quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất, không công bố rộng rãi, mà chỉ cung cấp cho một số nhà đầu tư, nhằm đầu cơ trụclợi

- Tại một số địa phương cũng đã đưa vào áp dụng Cổng thông tin quy hoạch và kế hoạch sửdụng đất do Sở Tài nguyên - Môi trường quản lý, nhưng quá trình tiếp cận thông tin quyhoạch qua hình thức này thực tế còn rất nhiều hạn chế, vướng mắc Cụ thể, trên bản đồ quyhoạch có nhiều ký hiệu chuyên môn, các đồ án quy hoạch phân khu bao hàm các nội dung kỹthuật, nên người dân khó tiếp cận và khó hiểu các nội dung đồ án quy hoạch.

- Không ít dự án có bản đồ quy hoạch rõ ràng để xin phép đầu tư, nhưng khi triển khai đầu tưthì giấu đi nên cơ quan chức năng hoặc người dân khó giám sát Đặc biệt “buồn cười” hơn là

đã xảy ra tình trạng mất bản đồ quy hoạch, mà vụ khu đô thị Thủ Thiêm là minh chứng từnggây chấn động dư luận

ĐỀ SỐ 05 1/ Tại sao khoản 2 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 lại quy định: Lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.

1.1 Lí do cho phép LLVT sử dụng đất nông nghiệp… kết hợp nhiệm vụ QP, AN:

- Việc cho phép sử dụng đất làm nhiệm vụ quốc phòng – an ninh kết hợp làm kinh tế là mộtbiện pháp linh hoạt vừa đảm bảo cho nhà nước kiểm soát quỹ đất lại cũng vừa tạo thêmnguồn thu vào ngân sách nhà nước, tránh lãng phí quỹ đất sd làm nhiệm vụ QP, AN

- Tạo ra sự bình đẳng về mặt lợi ích đối với các doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích sảnxuất, kinh doanh, sinh ra lợi nhuận

1.2 Lí do quy định LLVT sử dụng đất nông nghiệp… kết hợp nhiệm vụ QP, AN chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm mà không được trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê:

- Trên thực tế, các đơn vị vũ trang nhân dân khi được phép làm kinh tế thường không sử dụngmột diện tích cố định với thời gian sử dụng chỉ là tạm thời Nhiệm vụ quan trọng của họ làhuấn luyện trong thời bình và chiến đấu bảo vệ tổ quốc trong thời chiến, làm kinh tế là chỉgóp phần khai thác đất có hiệu quả trong điều kiện có hòa bình mà thôi Do vây, trong thờibình quỹ đất sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh được tận dụng cho mục đích làmkinh tế thì hình thức hữu hiệu, triệt để nhất là cho thuê đất trả tiền hằng năm

- Mục đích chính là mục đích quốc phòng an ninh nên khi kết hợp làm kinh tế thì mục đíchquốc phòng an ninh vẫn phải được đảm bảo và đặc biệt ưu tiên hàng đầu

2/ Luật đất đai năm 2013 quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phải dựa trên cơ sở “Kế hoạch hóa sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt” có ý nghĩa gì? (TRÙNG CÂU 2 ĐỀ 30).

* CSPL: Khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất

phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm:quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểmdân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003  Đây là một trong hai căn cứ đểgiao đất, cho thuê đất bên cạnh căn cứ nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơnxin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Khoản 2 Điều 52 Luật Đất Đai 2013)

 Kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện được lập hằng năm để bám sát vào thực trạng nhằm

cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh đảm bảo tính khả thi, hiệu quả, tiết kiệm, vàtránh được tình trạng quy hoạch chồng chéo, không đồng nhất Với kế hoạch sử dụng đấthàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt sẽ khắc phục được tình trạng quy hoạchtreo, dự án treo Theo đó, việc giao đất cho thuê đất sẽ sát với nhu cầu sử dụng đất cũng nhưdiễn biến, hiện trạng và tình hình sử dụng đất của địa phương và chặt chẽ hơn

- Giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với diện tích đất được phân bổ -> đảm bảo quản lý nhànước về đất đai đồng bộ thống nhất

- Giao đất, cho thuê đất, chuyển MĐSD đất sao cho không trùng với vị trí, diện tích đất phảithu hồi -> Tránh trường hợp vừa được giao, cho thuê, chuyển MĐSD thì bị thu hồi sẽ gây rathiệt hại về kinh tế

- Người dân thực hiện quyền kiểm tra, giám sát hoạt động của cơ quan nhà nước

ĐỀ SỐ 06 1/ Hãy chỉ rõ những quy định nào của Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính khả thi của các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án treo hiện nay? Phân tích cụ thể các quy định đó? (TRÙNG CÂU 2 ĐỀ 23 VÀ CÂU 1 ĐỀ 31)

1.1 Khái quát:

- Quy hoạch treo: Luật không quy định khái niệm thế nào là quy hoạch treo hay quy hoạch

treo là sao nhưng có thể hiểu: Quy hoạch treo hay gọi chính xác là quy hoạch sử dụng đất

treo là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong

kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để

thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch thì gọi là quy hoạchtreo.

Bởi Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định: diện tích đất nằm trong quy hoạch sửdụng đất hàng năm của huyện đã công cố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển mụcđích sử dụng mà hết 03 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mụcđích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh,hủy bỏ quy hoạch và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đíchđối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất

Do đó, có thể hiểu thời hạn thời hạn quy hoạch treo là sau khoảng thời 03 năm kể từ khi cócông bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm mà: Không thực hiện kế hoạch sử dụng đất và cũngkhông công bố điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đấttrên thì được gọi là đất quy hoạch treo

- Dự án treo: Các dự án lớn, nhỏ chính là cách cụ thể hóa những kế hoạch để thực hiện các

quy hoạch sử dụng đất đã duyệt Nhưng khi các dự án đã được giao đất trong kế hoạch quyhoạch mà triển khai chậm tiến độ hoặc không triển khai thì các dự án đó được gọi là “dự ántreo”

1.2 Quy định và phân tích quy định:

- Các nguyên tắc lập QH, KH (Điều 35), đặc biệt nguyên tắc ở khoản 1, 2, 8: Đảm bảo cho

việc lập QH, KH đảm bảo tính thống nhất, tránh mâu thuẫn giữa các cấp quy hoạch, các loạiquy hoạch với nhau Từ đó làm tăng tính khả thi và hiệu quả thi hành của QH, KH

- Các căn cứ lập QH, KH (khoản 1, 3 các Điều 38, Điều 39, Điều 40, Điều 41): Trên cơ sở hệ

thống quy hoạch được quy định tại Điều 36, LĐĐ 2013 xác định các căn cứ lập QH, KH theotừng cấp độ nhất định, tức là có sự phân biệt căn cứ lập QH cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, quốc phòng và an ninh  Đảm bảo tính xác thực, phù hợp với tình hình từng địa phương Sửa đổi, bổ sung QH, KH khi không còn phù hợp với thực tiễn

- Nội dung của QH, KH (khoản 2, 4 các Điều 38, Điều 39, Điều 40, Điều 41): Căn cứ vào hệ

thống QH, KH từng cấp, nội dung của QH, KH sdđ được xác định một cách cụ thể

Từ việc xđ các mục tiêu nêu trên có thể đưa ra các giải phát nhằm hiện thực hoá QH, đưa

QH vào cuộc sống tránh tình trạng không xem xét đầy đủ mọi yếu tố KT, XH, BVMT, làmcho nhiều QH, KH không mang tính khả thi gây cản trở đời sống và sự phát triển

- Kỳ QH, KH (Điều 37): LĐĐ 2013 quy định về kì QH, KH sdđ và thời gian QH khác nhaugiữa các cấp QH là cần thiết, nhờ đó phát huy được vai trò của QH, bảo đảm tính khả thi củapháp luật QH sdđ Quy định trên có ý nghĩa định kỳ QH, phân bổ và điều chỉnh lại cho phùhợp và sát với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và nhu cầu thực tế

- Được thẩm định bởi cơ quan độc lập => Khách quan, phù hợp thực tế

- Công bố công khai QH, KH (Điều 48): Sau khi được các cqnn có thẩm quyền quyết định,phê duyệt thì QH, KH phải được công bố công khai đến người dân tại trụ sở UBND cấp cơ

sở, tại cơ quan quản lí đất đai và thông qua các phương tiện thông tin đại chúng để người dân

có thể tiếp cận đầy đủ thông tin về QH để biết và thực hiện

- Lấy ý kiến của người dân về QH, KH (Điều 43): Nội dung điều luật xem trong LĐĐ để

phân tích (hình thức, nội dung, thời gian, cơ quan có thẩm quyền lấy ý kiến, )

=> Thể hiện được cơ quan nhà nước có coi trọng và lắng nghe ý kiến của nhân dân, có thiệnchí tìm hiểu, cân đối giữa lợi ích của NN và lợi ích của nhân dân, giúp cho việc QH, KHđược lập ra nhận được sự đồng thuận cao của người dân, giúp việc triển khai thực hiện trênthực tế bớt gặp phải trở ngại từ sự phản đối của người dân

- Thực hiện QH, KH (Điều 49)  Quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan tổ chức

thực hiện và sự phối hợp giữa các cơ quan tránh đùn đẩy trách nhiệm, chồng chéo khi lập, công bố, thực hiện QH, KH SDĐ

+ Quy định giao cho Chính phủ chỉ đạo và kiểm tra quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạchhóa sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước, UBND tỉnh, thành phố thực thuộc trung ương,huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất và kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch của UBND cấp dưới (Khoản 1 Điều 49) Với cơ chế này đã ràng buộc các cấp chính quyền vào cuộc trong chỉ đạo và thực hiện quyhoạch, nhanh chóng phát hiện các biểu hiện vi phạm về quy hoạch để xử lí, ngăn chặn kịpthời các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.+ Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của những dự án, công trình mà sau nhiều nămkhông được thực hiện hoặc không thực hiện được thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vềxét duyệt quy hoạch, kế hoạch phải có quan điểm, ý kiến rõ ràng về tương lai của những quyhoạch, kế hoạch đó, tránh tình trạng quy hoạch treo mà người chịu tác động lớn nhất là ngườidân nằm trong vùng quy hoạch Vì vậy, khoản 3 Điều 49 Luật đất đai xác định rõ: đối vớidiện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi đất thực hiện dự án,công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo

kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtphải thực hiện quyền điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đồng thời công bố cho người sửdụng biết

+ Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thựchiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơquan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt (Khoản 4 Điều 49)

- Nước ta có thế mạnh nông nghiệp => ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp => phát huy điểm mạnh, đảm bảo an toàn lương thực quốc gia

2/ Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định

của pháp luật đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy định này dưới khía cạnh triển khai thực tế?

2.1 Các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành:

* Tiếp cận từ phía nhà nước

- Giao đất, cho thuê đất:

+ Giao đất: là việc nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đốitượng có nhu cầu sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, giao đất hiện nay

có 02 hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Việcgiao đất có thể xác định thời hạn hoặc không xác định thời hạn thùy thuộc vào mục đích sửdụng đất:

 Theo quy định của Luật đất đai 2013 các nhà đầu tư chỉ được áp dụng hình thức giao đất cóthu tiền sử dụng đất

 Giao đất có thu tiền sử dụng đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết địnhhành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho nhànước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Nhà đầu tư có thể được nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinhdoanh nhà ở để bán hoặc kinh doanh nhà ở để bán kết hợp cho thuê; thực hiện dự án đầu tư

hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạtầng (Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Luật Đất đai 2013)

+ Cho thuê đất: là việc nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng Đối với những dự án đầu tư khác,chủ thể đầu tư chỉ được nhà nước cho thuê đất và có quyền lựa chọn giữa hai hình thức trảtiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các trườnghợp (Điểm đ, e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013):

 Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng côngtrình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để chothuê;

 Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp

- Đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sửdụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức,

cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch)  Điểm a đếnđiểm e Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013.

* Tiếp cận đất đai thông qua thị trường: Chủ thể đầu tư có thể thực hiện các giao dịch dân

sự thông qua việc thuê, thuê lại, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằngquyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh (chủ thể đầu tư nước ngoài không đượcnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân)

2.2 Đánh giá các quy định về các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài dưới khía cạnh triển khai thực tế:

* Ưu điểm:

- Thu hút nguồn vốn lớn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần

thúc đẩy thị trường này phát triển mạnh mẽ

- Tạo cơ hội cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư trong lĩnh vực này.

- So với các quy định trước đây thì các quy định về căn cứ giao đất đã có nhiều điểm mới,theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì việc giao đất phải căn cứ vào kế hoạch

sử dụng đất hằng năm của cấp huyện Khắc phục những bất cập hạn chế trong Luật Đất đainăm 2003 và các quy định trước đây, có thể nói công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất ngày càng đi vào thực chất, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý

và có hiệu quả Việc quy định giao đất cần phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong

dự án đầu tư, đơn xin giao đất nhằm xác định rõ chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự,tránh tình trạng giao đất gây lãng phí đất đai và bất công trong xã hội

* Hạn chế:

- Việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưađược triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất theo hình thức chỉ định, chủđầu tư chạy xin cho để được có dự án hưởng lợi cực lớn

- Hiện nay việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất không đảmbảo tính công khai, minh bạch trong chi và thu ngân sách do không bóc tách hai giai đoạnNhà nước chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giai đoạn Nhà nước thu từ giao đất chochủ đầu tư

- Giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư là nhà ở, khi di dời các nhà máy, biển báo, khotàng rất thấp theo giá UBND tỉnh ban hành

=> Tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng trong lĩnh vực đất đai

ĐỀ SỐ 07

1/ Hãy chỉ ra sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm? (TRÙNG Ý 1 CÂU 2 ĐỀ 17)

Quyền của tổ chức sử dụng đất thuế trả tiền

một lần (cho cả thời gian thuê) > Điều 174

LĐĐ 2013.

“1 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền

chung quy định tại Điều 166 của Luật này.

2 Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất

thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1

Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) …Cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với

trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước;

tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân

cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích

chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa

gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả

tiền hàng năm > Điều 175 LĐĐ 2013.

“1 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu

tiền thuê đất hàng năm có các quyền sauđây:

> Quyền chung quy định tại Điều 166

của Luật này;

> Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện

quy định tại Điều 189 của Luật này; ngườimua tài sản được Nhà nước tiếp tục chothuê đất theo mục đích đã được xác định;

> Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo

hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đốivới đất đã được xây dựng xong kết cấu hạtầng trong trường hợp được phép đầu tưxây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đốivới đất khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,khu kinh tế

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp

tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định

của pháp luật

3 Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính

được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã

trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và

khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải

được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan

Nhận xét: (chú ý những chỗ in đậm):

+ Tổ chức bao gồm: tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập (nhận diện)

+ Điểm khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là:

· Đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tổ chức thuê đất có thểchuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất

· Trong khi đó, đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, tổ chức thuê đất không đượcquyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất mà chỉ đượcthực hiện các giao dịch bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuê

→ Như vậy, quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có sự hạn chề hơn so vớiquyền của tổ chức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

2/ Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân? Phân tích ý nghĩa của những quy định này (Ý 1 CÂU NÀY TRÙNG Ý 1 CÂU 2 ĐỀ 18 VÀ TRÙNG

Ý 1 CÂU 2 ĐỀ 24).

2.1 Khái quát:

- K2 Đ3 LĐĐ 2013: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theokhông gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệmôi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất

của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong mộtkhoảng thời gian xác định.

- K3 Đ3 LĐĐ 2013: Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thờigian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất

- Đ37 LĐĐ 2013 về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy

ý kiến đóng góp của nhân dân vì:

CSPL: Khoản 1 Điều 43 LĐĐ 2013 > chỉ áp dụng đối với Chính phủ và UBND cấp tỉnh,

huyện (tức quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện)

- Thứ nhất, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhân dân ủy quyền cho Nhà nước thực hiện

quyền đại diện CSH toàn dân về đất đai (Đ4 LĐĐ 2013), khi Nhà nước ban hành quy hoạch,

kế hoạch sdđ, thông qua quy hoạch để quản lý đất đai; về pháp luật dân sự, khi thực hiện phải

có sự cho phép của chủ sở hữu

- Thứ hai, do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những phương thức quản lý đất

đai của Nhà nước (một trong những căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất và thu hồi đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt ) ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất của nhân dân nóichung và người sử dụng đất nói riêng Do vậy để đảm bảo quy hoạch, kế hoạch phù hợp vớithực tiễn, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, phát huy quyền làm chủ củanhân dân với tư cách CSH đất đai, huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân, tạo sự đồngthuận, thể hiện nguyện vọng

- Thứ ba, tạo cơ hội cho người dân có thể tiếp cận đầy đủ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất thể hiện sự công khai, minh bạch, dân chủ trong quá trình xây dựng, lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất

=> Khắc phục những hạn chế trước đây trong Luật Đất đai năm 2003 khi giao hoàn toàntrách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch cho các cơ quan nhà nước và không thể hiện được vaitrò của nhân dân, nhân dân không được biết bề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2.3 Những quy định của pháp luật đất đai thể hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi phê duyệt phải được lấy ý kiến đóng góp của nhân dân và ý nghĩa:

- Thứ nhất, việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân được thực hiện trong quá trình tổ chức lập

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcấp quốc gia;quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện(Khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai 2013)

- Thứ hai, việc tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất Điều này có nghĩa là trong quá trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

cơ quan nhà nước có thẩm quyền bắt buộc phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân Nếu khôngthực hiện thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vi phạmpháp luật đất đai

- Thứ ba, hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất được thực hiện cụ thể như sau (Khoản 3 Điều 43 Luật Đất đai 2013):+ Một là, việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp

quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môitrường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tỉnh)

Trong khi đó, việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấphuyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khaithông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử củaUBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện

 Sở dĩ có sự khác nhau này là bởi vì, một trong những sửa đổi của Luật đất đai năm 2013;

đó là đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) không lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của địa phương mà nội dung sử dụng đất của cấp xã được thể hiện trong kếhoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện Điều này có nghĩa là việc lập kế hoạch sử dụngđất hàng năm của cấp huyện có ảnh hưởng trực tiếp đến việc quản lý đất đai của cấp xã vàviệc sử dụng đất của nhân dân; nên nó nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhân dân Vì vậy,bên cạnh việc lấy ý kiến góp ý qua trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và UBND cấphuyện; UBND cấp huyện phải tổ chức hội nghị lấy ý kiến trực tiếp Thông qua hội nghị này,

cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện trực tiếp tiếp xúc,lắng nghe ý kiến góp ý của cán bộ cấp xã, người dân và trao đổi, giải trình, trả lời những bănkhoăn, thắc mắc; đồng thời tiếp thu những ý kiến đóng góp hợp lý, tâm huyết và có cơ sởkhoa học nhằm không chỉ hoàn chỉnh, nâng cao chất lượng dự thảo quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất mà còn tạo sự đồng thuận từ phía người dân Có như vậy thì quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất của cấp huyện được cấp có thẩm quyền xét duyệt mới nhanh chóng đi vào cuộcsống và phát huy tác dụng tích cực

+ Hai là, nội dung lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các dự án công trình thực hiện trong kỳ quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất

+ Ba là, thời gian lấy ý kiến góp ý của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 30

ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến

- Thứ tư, cơ quan có trách nhiệm lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách

nhiệm xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiệnphương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất (Khoản 4 Điều 43 Luật Đất đai 2013)

 Điều này có nghĩa là việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất không phải mang tính hình thức, làm qua loa, chiếu lệ mà đây là việc làm thực chất;

cơ quan có trách nhiệm lấy ý kiến có trách nhiệm xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giảitrình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khitrình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  Ở đây trách nhiệm của cơ quannhà nước có thẩm quyền trong việc tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến đóng góp của nhândân được đề cao sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản trị đất đai dựa trên tiêu chí dân chủ,công khai và minh bạch

- Thứ năm, đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, Bộ Quốc phòng,

Bộ Công an có trách nhiệm lấy ý kiến UBND cấp tỉnh trong quá trình tổ chức lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất (Khoản 5 Điều 43 LĐĐ 2013)  Điều này vừa bảo đảm bí mật về quốcphòng, an ninh vừa đảm bảo tính dân chủ trong quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất quốc phòng, an ninh

nộp thuế sử dụng đất hằng năm

Có thể lựa chọn giữa trả tiềnhằng năm hoặc trả tiền một lầncho toàn bộ thời gian thuê

Chủ thể được nhà nước cho thuêđất trả tiền hằng năm chỉ cóquyền định đoạt tài sản thuộc sởhữu của họ trên đất thuê

2/ Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: "Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc" (TRÙNG CÂU 2 ĐỀ 21)

2.1 Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng:

* Về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

- Chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tưnhư nhà đầu tư trong nước thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, cụ thể: tùythuộc vào mục đích sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cậnhình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất (Điều 55 vàĐiều 56 Luật ĐĐ 2013)

Theo đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lần đầu tiên được tiếp cận hình thức giaođất có thu tiền sử dụng đất như các nhà đầu tư trong nước để thực hiện hoạt động đầu tư

→ Điều này đã xóa bỏ được sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận hình thức sử dụng đất như ởluật đất đai năm 2003 trước đây Việc mở rộng hình thức sử dụng đất cho doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài trong luật đất đai năm 2013 là sửa đổi quan trọng tạo cơ sở cho việc

“từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và nười nướcngoài tham gia đầu tư”; tạo cơ hội nâng cao năng lực cạnh tranh của các thành phần kinh tế;không ngừng xây dựng và hoàn thiện thị trường đảm bảo từng bước tạo môi trường cạnhtranh hoàn hảo

* Về thu hồi, trưng dụng, bồi thường, hỗ trợ đất:

- Thu hồi, trưng dụng đất đối với cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài nếu cócăn cứ thu hồi, trưng dụng đất (Điều 61 → Điều 65, Điều 72 Luật Đất Đai 2013)

- Bồi thường đất: K6 Đ75, K3 Đ79, K3 và K4 Đ81, K3 và K4 Đ82

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Đ83

* Tài chính về đất đai: → Nghĩa vụ nộp các khoản tài chính về đất đai (Đ107) + đấu giáquyền sử dụng đất (mục 3 chương VIII)

* Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

- Mục 4 Chương 11 có quy định riêng về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài

- Quyền được minh bạch, công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi đầu tư

- Quyền được cung cấp các dịch vụ công thuận lợi, minh bạch và công khai khi đầu tư

- Được hưởng các quyền và nghĩa vụ như nhau giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài khi

có hình thức sử dụng đất giống nhau

* Giải quyết tranh chấp về đất đai: → Hòa giải → Giải quyết ở UBND xã → không thành(Tòa án/ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giảiquyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại

Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính) → Điều 202 và Điều 203Luật Đất đai 2013.

* Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai: → Điều 206:

- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị

xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật

- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho ngườikhác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hạithực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại

2.2 Việc thực thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc:

- Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa hoàn toàn xóa bỏ sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong

nước và nước ngoài Vì đặt nặng vấn đề lí thuyết về chủ sở hữu đất đai mà hạn chế quyềntặng cho quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho cộng đồngdân cư ở Việt Nam để phục vụ lợi ích công cộng là không hợp lí

- Thứ hai, về quyền thế chấp quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 vẫn chỉ cho phép người

sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng thế chấp tại các

“tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” Tất nhiên, nếu mở rộng quyền thế chấp

này tại các tổ chức tín dụng không hoạt động tại Việt Nam thì không hợp lí bởi lẽ hậu quả làcác tổ chức tín dụng nước ngoài sẽ ồ ạt vào xử lí đất đai ở Việt Nam Nhưng quy định hiệnhành còn đồng nghĩa với việc hạn chế người sử dụng đất thế chấp tài sản hợp pháp của mìnhtại các tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước khác không phải là tổ chức tín dụng Việc này

đã làm mất đi những kênh quan trọng để huy động vốn của các doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài để phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh

- Thứ ba, Khoản 1 Điều 184 đã quy định về doanh nghiệp liên doanh trong đó tổ chức kinh tế

góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc tiền đã trả cho việcnhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tuy nhiên lại không có bất

kì quy định nào về việc nếu khoản tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Như vậy, sựthiếu xót này không thể không khiến chúng ta đặt ra những câu hỏi: trong trường hợp tiền sửdụng đất, tiền thuê đất hoặc tiền nhận chuyển nhượng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhànước thì doanh nghiệp liên doanh sẽ có những quyền gì hay không có bất kì quyền nào liênquan đến các quyền thực hiện các giao dịch? Hoặc trong trường hợp này tổ chức kinh tế cóđược phép dùng quyền sử dụng đất này để góp vốn liên doanh hay không?

- Thứ tư, có sự mâu thuẫn giữa Điều 55,56 Luật đất đai 2013 với Điều 183 Luật đất đai 2013

và quy định trong Nghị định hướng dẫn Cụ thể Khoản 3 Điều 55 có quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” Điểm đ Khoản 1 Điều 56 quy định: Nhà nước cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất “để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”.

Như vậy có thể hiểu rằng chỉ khi được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới được quyền bán nhà ở, còn đối với trường hợp đượcnhà nước cho thuê đất kể cả là thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì khi đầu

tư xây dựng nhà ở chủ thể này cũng chỉ được phép cho thuê nhà ở đó mà không được phépbán Tuy nhiên tại Khoản 3 Điều 183 thì quyền cuả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàiđược giao đất và cho thuê đất trả tiền một lần được quy định như nhau Có nghĩa là trongtrường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền mộtlần cho cả thời gian thuê thì không chỉ có quyền cho thuê lại đất, cho thuê nhà ở xây dựngtrên đất mà còn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như bán nhà ở Cũng theo

đó, Khoản 1 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về vấn đề “Trình tự thủ tục đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự

án phát triển nhà ở” có quy định một trong các giấy tờ mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở

có trách nhiệm gửi Sở tài nguyên và môi trường đó là: Giấy chứng nhận hoặc quyết định giaođất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ

dự án phát triển nhà ở Như vậy với quy định này thì chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài chỉ có “quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền” vẫn có thể chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở

ĐỀ SỐ 09 1/ Bằng kiến thức đã học và tích lũy, anh (chị) hãy chỉ rõ vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt động quản lí nhà nước về đất đai? Tại sao Luật Đất đai

2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa trên cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt"? Chỉ rõ quy định như vậy giải quyết được tồn tại, vướng mắc gì trong thực tiễn thời gian qua? (Ý 2 TRÙNG VỚI CÂU

2 ĐỀ 5 VÀ CÂU 2 ĐỀ 30 NHƯNG KHÔNG CÓ Ý CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT).

1.1 Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt động quản lí nhà nước về đất đai:

* Khái quát:

- Định nghĩa quản lí đất đai: Là thuật ngữ dùng để chỉ phương thức, cách thức con ngườiquản lí đất đai nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao trong quátrình khai thác các thuộc tính có ích của đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người Quản líđất đai là hoạt động quản lí có mục đích mang tính chủ quan của con người.

- Định nghĩa quản lí NN về đất đai: Là một phương thức quản lí đất đai được thực hiện bởi

NN nhằm bảo vệ các lợi ích chung của NN, của XH trong chiếm hữu, sử dụng, định đoạt

- Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị tríkhông gian cho các mục tiêu kinh tế -xã hội, bảo đảm cơ sở khoa học và thực tế của các mụctiêu kinh tế -xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổnhưỡng và từng ngành sản xuất

Quy hoạch đất đai bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch hóa đất đai bởi vì kế hoạch hóa đất đaichính là việc xác định các biện pháp thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch Do vậy trongmột số trường hợp quy hoạch hóa đất đai đã bao hàm cả kế hoạch hóa đất đai

 Định nghĩa quy hoạch, kế hoạch SD đất: Khoản 2, 3 điều 3 Luật đất đai:

+ Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng

cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thíchứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnhvực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xácđịnh

+ Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện

trong kỳ quy hoạch sử dụng đất

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một nội dung quan trọng trong việc quản lý và sửdụng đất, nó đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trong quản lý nhà nước

về đất đai

- Thông qua quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử dụng các loại đất được bố trí,sắp xếp một cách hợp lý, hạn chế được tình trạng sử dụng đất tự phát, gây nên những hậu quảlãng phí về sức người sức của

- Thông qua quy hoạch, kế hoạch buộc các đối tượng sử dụng đất chỉ được phép sử dụngtrong phạm vi ranh giới của mình, trong một thời hạn nhất định Từ đó, Nhà nước kiểm soátđược mọi diễn biến về tình hình đất đai, ngăn chặn được việc sử dụng đất sai mục đích, lãngphí.

- Tránh được tiêu cực trong quản lí đất đai (tham nhũng…)

- Là chố dựa để thực hiện việc quan lý Nhà nước trên địa bàn quy hoạch (hay của cả nước,của vùng tuỳ theo phạm vi quy hoạch)

- Tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở cho việcgiao đất, cho thuê đất, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế,góp phân bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá hiệnđại hoá đất nước

- Tạo nhiều điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai chocác mục đích sử dụng phát triển nông nghiệp, công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế –

xã hội

- Là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng chính sách sửdụng đất đai đồng bộ có hiêụ quả cao, hạn chế sự chồng chéo trong quan lý đất đai, ngăncchặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất đai tuỳ tiện, hiện tượng tiêu cực, tranhchấp lẫn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái

Quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai là công việc của tất cả các cơ quan quản lý đất đai và các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của nhà nước

Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai ở chỗ, quy định tráchnhiệm của mỗi cơ quan nhà nước, mỗi ngành, mỗi đơn vị trong xây dựng quy hoạch và kếhoạch hóa sử dụng đất đồng thời đảm bảo cho các quy hoạch và kế hoạch đó có hiệu lực phápluật trên thực tế

1.2 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa trên cơ sở "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt" + giải quyết được tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn:

* Giải thích:

- Quy định này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc UBND cấp có thẩm quyền quyết địnhgiao đất, cho thuê đất, chuyển đối mục đích sử dụng đất, thu hồi đất tránh sự tùy tiện  đảmbảo tiết kiệm đất.

- Quy định này nhằm nâng cao tính hiệu quả và khả thi trong việc sử dụng đất, đáp ứng kịpthời nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (đảm bảo quyền và lợi ích hợppháp của các tổ chức, cá nhân được giao, thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,thu hồiđất)

 Kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện được lập hằng năm để bám sát vào thực trạng nhằm

cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh đảm bảo tính khả thi, hiệu quả, tiết kiệm, vàtránh được tình trạng quy hoạch chồng chéo, không đồng nhất Với kế hoạch sử dụng đấthàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt sẽ khắc phục được tình trạng quy hoạchtreo, dự án treo Theo đó, việc giao đất cho thuê đất sẽ sát với nhu cầu sử dụng đất cũng nhưdiễn biến, hiện trạng và tình hình sử dụng đất của địa phương và chặt chẽ hơn

- Giao đất, cho thuê đất, chuyển đối mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phải phù hợp với diệntích đất được phân bổ -> đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai đồng bộ thống nhất, tránh tìnhtrạng chồng chéo, giao nhầm đất hoặc lãng phí đất

- Giao đất, cho thuê đất, chuyển MĐSD đất sao cho không trùng với vị trí, diện tích đất phảithu hồi -> Tránh trường hợp vừa được giao, cho thuê, chuyển MĐSD thì bị thu hồi sẽ gây rathiệt hại về kinh tế

- Việc chuyển MĐSD cần xem xét liệu có thuộc trường hợp phải xin phép tại điểm a, b, c, d,

e Khoản 1 Điều 57

2/ Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy ra là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện? (TRÙNG CÂU 1 ĐỀ 11 VÀ Ý 1 CÂU 1 ĐỀ 16)

2.1 Cơ sở pháp lý:

* Điều 202 Luật Đất đai 2013  Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã,phường, thị trấn  Điều 203: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp

xã mà không thành thì được giải quyết như sau…”  Hòa giải khi có tranh chấp đất đai tại

UBND xã, phường, thị trấn là bắt buộc

*Căn cứ Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP nghị quyết của HĐTP TANDTChướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 BLTTDS số 92/2015/qh13 vềtrả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án:

- Tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn là các tranh chấp

2.2 Lí do bắt buộc hòa giải:

- UBND cấp xã là cấp quản lý đất đai trực tiếp và gần gũi với nhân dân nhất trong hệ thống

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền chung Do là cơ quan quản lý đất đai trựctiếp và gần gũi với người dân, nên UBND cấp xã là cơ quan nắm rõ và hiểu biết tường tận vềlịch sử nguồn gốc SDĐ cũng như những biến động trong quá trình sử dụng của mảnh đấtđang tranh chấp Hơn nữa, là người quản lý đất đai trực tiếp, nên UBND cấp xã nắm trongtay hệ thống hồ sơ, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính ở cơ sở (trong đó có các tài liệu,chứng cứ pháp lý về thửa đất đang tranh chấp) Vì vậy, việc hoà giải tranh chấp đất đai doUBND cấp xã thực hiện sẽ thuận lợi hơn; đồng thời, hiệu quả và khả năng thuyết phục cácbên tranh chấp trong hoà giải tranh chấp đất đai sẽ cao hơn

- Số lượng tranh chấp về "Ai là người có QSD đất" nhiều -> hòa giải -> giảm áp lực Tòa án

- Ưu thế của hoà giải là tính linh hoạt, mềm dẻo, thủ tục thực hiện đơn giản, tiện lợi và ít tốnkém về vật chất, thời gian, công sức

- Hoà giải có thể tạo tiền đề thuận lợi để phát huy vai trò, sức mạnh to lớn của dòng họ, cácđoàn thể quần chúng ở cơ sở trong việc giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộnhân dân

ĐỀ SỐ 10 1/ Phân tích các nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Đánh giá việc thực thi của người sử dụng đất đối với các nguyên tắc đó trên thực tế 1.1 Phân tích các nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành:

* CSPL: Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất:

“1 Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2 Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3 Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

* Phân tích:

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất

 Lí do:

+ Thuận tiện quản lí -> có những chính sách phù hợp để phát triển đất

+ Tránh trường hợp đất bị bỏ hoang do không sử dụng đúng quy hoạch

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng củangười sử dụng đất xung quanh

+ Do vai trò, tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với kinh tế, chính trị, xã hội: Theo đó,đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông – lâm –nghiệp; là lãnh thổ quốc gia; tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia; là nơi

cư trú của con người, xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa – xã hội – an ninh, quốc phòng; làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để pháttriển đất nước

+ Mỗi cá nhân được nhà nước giao đất để thực hiện những mục đích riêng, đem lại lợi íchcho bản thân, gia đình, xã hội -> tôn trọng quyền và lợi ích chính đáng của NSD đất xungquanh -> tạo đk thuận lợi cho mọi tổ chức, cá nhân đều được hưởng lợi từ SD đất, tạo ra giátrị cho bản thân và XH

- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quyđịnh của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan

 Lí do: Nhà nước giao đất trong thời hạn -> phải khai thác sử dụng hợp lí bằng việc thực

hiện các quyền và NV của mình

1.2 Đánh giá việc thực thi của người sử dụng đất đối với các nguyên tắc đó trên thực tế:

CHƯA HIỆU QUẢ, CÒN NHIỀU SAI PHẠM

- Vẫn còn xảy ra tình trạng lấn, chiếm đất

- Người dân sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sửdụng, gây khó khăn cho quản lí và làm suy giảm chất lượng đất (vì mỗi loại đất có tính chấtriêng và mục đích sử dụng riêng)

- Chưa có những giải pháp thực sự hiệu quả để khai thác hợp lí các loại đất.

- Còn nhiều diện tích đất bỏ hoang, chưa đưa vào sử dụng

- Trong quá trình sử dụng, chưa biết bảo vệ môi trường đất nói riêng và môi trường xungquanh nói chung (bón phân không đúng cách, dùng thuốc bảo vệ thực vật, chất thải từ hoạtđộng chăn nuôi )

2/ Hãy chỉ rõ các hành vi vi phạm hành chính của NSD đất khi thực hiện các giao dịch chuyển QSD đất? Cho ví dụ đối với từng hành vi vi phạm Trên thực tế còn có hành vi

vi phạm nào mà chưa được điều chỉnh trong pháp luật đất đai hiện hành mà học viên biết ?

* Các giao dịch về QSDĐ: theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 LĐĐ 2013 về thì có 08 hìnhthức giao dịch về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ

2.1 Các hành vi vi phạm hành chính của NSD đất khi thực hiện các giao dịch chuyển QSD đất:

Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chínhtrong lĩnh vực đất đai quy định các hành vi phạm hành chính của NSD đất khi thực hiện cácgiao dịch chuyển QSD đất:

- Tự ý chuyển QSD đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai(Điều 13)

- Tự ý chuyển đổi QSD đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện quy định (Điều 14)

- Tự ý chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựngkinh doanh nhà ở (Điều 15)

- Tự ý chuyển nhượng QSD đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tưxây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều kiện (Điều 16)

- Tự ý chuyển nhượng QSD đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DA đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê mà không đủ điều kiện (Điều 17)

- Tự ý chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ điều kiện của

hộ gia đình, cá nhân (Điều 20)

+ Tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện đối vớiđất có điều kiện (Điều 21)

+ Tự ý chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với cơ sở tôn giáo (Điều 22).+ Tự ý nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện

dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không đủ điều kiện (Điều 23)

+ Tự ý nhận chuyển quyền vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân (Điều 24)

+ Tự ý nhận QSD đất không đúng quy định tại Điều 169 của Luật Đất đai (Điều 25)

CP, cụ thể:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án xây dựngnhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà không đủ điều kiện quy định tại Điều 41 củaNghị định 43/2014/NĐ-CP

– Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bàodân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nướctrong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất (quy định tại Khoản 3 Điều 192 củaLuật Đất đai): Chưa quy định tại Điều 21

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải

là đất ở nằm ngoài khu, cụm công nghiệp không đúng quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 169

của Luật đất đai: Chưa quy định tại Khoản 1 Điều 25.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệcao, khu kinh tế không đúng quy định tại Khoản 3 Điều 153 của Luật Đất đai: Chưa quy địnhtại Khoản 2 Điều 25

* Các hành vi vi phạm phát sinh do các quy định sau ngày Nghị định số

102/2014/NĐ-CP có hiệu lực cần phải bổ sung xử phạt để bảo đảm hiệu lực thực hiện, cụ thể như sau:

- Hành vi chuyển nhượng các loại dự án còn lại ngoài dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà

ở và dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê không đủ điều

kiện quy định tại Khoản 26 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày06/1/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành LuậtĐất đai.

- Hành vi cho thuê tài sản không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 24 điều 2 của Nghịđịnh số 01/2017/NĐ-CP

* Hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều 64 (Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất

đai) của Luật Đất đai chưa có quy định xử phạt trước khi quyết định thu hồi là không hợp lý(vì có trường hơp xử phạt nếu không chấp hành mới thu hồi, có trường hợp không xử phạt sẽcông bằng); không thù hợp với thực tế nhiều trường hợp việc thu hồi là rất khó thực hiện, nếu

để người sử dụng đất tự khắc phục sẽ đỡ tốn kém thời gian, kinh phí cho việc xử lý; cụ thể làhành vi: Hành vi chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp đối với đất không đượcchuyển quyền, cho thuê, thế chấp theo quy định của Luật Đất đai

* Các hành vi vi phạm khác theo quy định của Luật đất đai nhưng chưa được quy định

xử phạt trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP, cụ thể:

– Người đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01tháng 7 năm 2014 mà nay thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật đất đai nhưngkhông làm thủ tục chuyển sang thuê đất theo quy định

– Hành vi của tổ chức được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xâydựng hạ tầng khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất nhưng đã cho thuê lại đất trả tiền thuê mộtlần

– Chuyển quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiệncác quyền (thường gọi là “mua bán trao tay”)

ĐỀ SỐ 11:

1/ Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy ra là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện? (TRÙNG CÂU 2 ĐỀ 9 VÀ Ý 1 CÂU 1 ĐỀ 16).

2/ Minh bạch, công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò như thế nào trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động quản lí NN về đất đai? Anh chị có nhận định, đánh giá gì về việc tổ chức thực hiện vấn đề này trên thực tế thời gian qua (GẦN GIỐNG CÂU 2 ĐỀ 4 VÀ TRÙNG Ý 1 CÂU 1 ĐỀ 14).

2.1 Khái quát chung:

- Minh bạch là đảm bảo sự rõ ràng, không chỉ đáp ứng được tính công khai (tức là sự sẵnsàng chia sẻ thông tin) mà còn đảm bảo khả năng tiếp cận được thông tin, sẵn sàng tham giatrao đổi một cách thẳng thắn, trung thực về quá trình ban hành các chính sách và quyết định

- Công khai là việc cơ quan có thẩm quyền công bố, cung cấp thông tin chính thức về nộidung nhất định, ở đây là về quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất

- Định nghĩa quản lí đất đai: Là thuật ngữ dùng để chỉ phương thức, cách thức con ngườiquản lí đất đai nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao trong quátrình khai thác các thuộc tính có ích của đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người Quản líđất đai là hoạt động quản lí có mục đích mang tính chủ quan của con người

> Định nghĩa quản lí NN về đất đai: Là một phương thức quản lí đất đai được thực hiện bởi

NN nhằm bảo vệ các lợi ích chung của NN, của XH trong chiếm hữu, sử dụng, định đoạt

- Nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước theo quyđịnh của Luật Đất đai 2013:

+ Nguyên tắc lập QH, KH: dân chủ và công khai (Khoản 6 Điều 35)

+ Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 43), có hai hình thức lấy ý kiến: trựctiếp và gián tiếp

+ Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 48)

2.2 Vai trò của minh bạch, công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong hoạt

động quản lý nhà nước về đất đai: Xem câu 2 đề 4 ý 2.1.

2.3 Nhận định, đánh giá về việc tổ chức thực hiện vấn đề minh bạch, công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trên thực tế thời gian qua:

- Bất cập, hạn chế: Xem câu 2 đề 4.

ĐỀ SỐ 12:

1/ Với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang diễn ra nhanh chóng hiện nay thì tất yếu dẫn đến một diện tích lớn đất nông nghiệp sẽ được Nhà nước quy hoạch chuyển sang mục đích phi nông nghiệp để phục vụ cho các mục đích nêu trên Tuy nhiên, để diện tích đất nông nghiệp không bị giảm sút nghiêm trọng, đảm bảo tư liệu sản xuất cho người nông dân, tạo nguồn sống, việc làm ở các vùng nông thôn, pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, Anh (Chị) hãy bình luận nhận định nêu và cho biết rõ quan điểm của mình?

Nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách

là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồngtrọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng, nghiên cứuthí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp

1.1 Chứng minh nhận định:

* Việc bảo vệ nghiêm ngặt đã được thể hiện rõ qua các quy định pháp luật:

- Chuyển mục đích sử dụng đất NN (K1 Điều 57): Trong thời đại CNH-HĐH, người dân có

nhu cầu lớn trong việc chuyển đổi MĐSD Tuy nhiên, NN đóng vai trò vô cùng quan trọngkhông chỉ đối với ng dân mà còn đối với nền KT Nếu cho phép chuyển MĐSD bừa bãi sẽdẫn đến khó khăn trong việc quản lý và đồng thời giảm suy giảm diện tích đất NN vốn đóngvai trò rất quan trọng

- Có thời hạn sử dụng nhóm đất nông nghiệp (Điều 125 – Điều 128) Việc quy định này có ý

nghĩa trong việc bảo vệ nhóm đất nông nghiệp vì:

+ Việc quy định này nhằm khẳng định rõ ranh giới giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ

sở hữu đối với đất đai) và người sử dụng đất (với tư cách là người được Nhà nước trao quyền

sử dụng đất Nhà nước giao đất ổn định lâu dài hoặc có thời hạn chứ không giao vĩnh viễn.Việc giao đất có thời hạn sẽ giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực thu tốthơn

+ Việc quy định rõ thời hạn khi giao đất, cho thuê đất giúp cho người dân có tâm lý ổn định,yên tâm trong quá trình sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ có thể lập kế hoạch đầu tư đúngđắn, thâm canh tăng vụ, khai thác đất hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất  bảo vệ đấtnông nghiệp

+ Với thời hạn đủ dài cho việc sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp,

hộ nông dân sẽ có cơ hội vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để phát triển sảnxuất kinh doanh

- Hạn mức giao đất và hạn mức chuyển quyền SD đất NN:

+ Hạn mức giao đất (Đ129) có thể hiểu là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân đượcphép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà nước giao sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp

Diện tích này được xác định theo từng loại đất nông nghiệp cho từng vùng, từng địa phươngkhác nhau.

+ Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp (Đ130) của hộ gia đình, cá nhân Theo đó, hạnmức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của HGĐ, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đấtnông nghiệp của HGĐ, cá nhân theo quy định tại Điều 129 Hạn mức nhận chuyển QSDĐnông nghiệp của HGĐ, cá nhân theo quy định của pháp luât được hiểu là giới hạn diện tíchđất nông nghiệp tối đa mà HGĐ, cacs nhân được nhận thông qua các hình thức nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho QSDĐ, xử lý nợ theo thảo thuận trong hợp đồng thế chấp QSDĐ

Ý nghĩa kinh tế + xã hội:

+ Việt Nam là nước đi lên từ nền kinh tế nông nghiệp, có hơn 70% dân số làm nghề nông; đấtđai, đặc biệt là đất nông nghiệp chính là nguồn sống, là điều kiện để sinh tồn và mang ý nghĩa

xã hội sâu sắc  Để đảm bảo cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất khi có nhucầu, tránh tình trạng tích tụ, tập trung đất đai với mục đích đầu cơ dẫn tới sự phân hóa giaicấp ở nông thôn, việc quy định hạn mức đất là hết sức cần thiết trong cơ chế thị trường tạo ra

sự cân đối hài hòa giữa phát triển kinh tế với ổn định xã hội

+ Việc quy định hạn mức đất hợp lý  cho phép sự tích tụ, tập trung đất đai phù hợp, khuyếnkhích những người lao động giỏi bằng khối óc và bàn tay lao động của mình có thể làm giàuchính đáng trong phạm vi hạn mức đất mà Nhà nước cho phép sử dụng

+ Việc cho phép tích tụ, tập trung đất đai trong hạn mức hoặc có thể thuê ngoài hạn mức sẽkhuyến khích mô hình kinh tế trang trại phát triển, góp phần giải quyết việc làm cho ngườilao động ở nông thôn

- Quy định bảo vệ đất trồng lúa (Điều 134): Đất trồng lúa là một bộ phận quan trọng trong

nhóm đất NN Tạo ra sản phẩm lúa gạo có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế nôngnghiệp và có tác động trực tiếp đến đời sống của người dân Do tính chất đặc thù của loại đấtnên Nhà nước có những quy định hết sức chặt chẽ trong quản lý, sử dụng đất trồng lúa tạiĐiều 134:

+ Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụngvào mục đích phi nông nghiệp Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đấttrồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đấthoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa

+ Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học, côngnghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao

+ Nhà nước quy định rất rõ trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc cải tạo, làm tăng độmàu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồngrừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơquan nhà nước có thẩm quyền cho phép

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từđất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên

trống lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất chuyên trồng lúa theo quy định củaChính phủ.

- Các quy định về bảo vệ đối với các loại đất NN khác (Điều 135 -> Điều 142): Bên cạnh đất

trồng lúa, các loại đất khác trong nhóm đất NN cũng có vai trò quan trọng, vì vậy cũng cần có

cơ chế quản lí riêng, quy định rõ chủ thể có thẩm quyền cho thuê cũng như chủ thể được NNgiao đất, cho thuê đất đối với từng nhóm đất Ví dụ: Đất rừng SX: Đất rừng sx tập trung ởnhững nơi xa khu dân cư không thể giao trực tiếp cho HGĐ, CN thì được NN giao cho tổchức để bảo vệ và phát triển rừng kết hợp với sx NN,lân nghiệp, nuôi trồng thủy sản (K4Đ135)

+ Quy định về quỹ đất công ích: Điều 132;

+ Đất rừng gồm đất rừng sản xuất: Điều 135; đất rừng phòng hộ: Điều 136 và đất rừng đặcdụng: Điều 137;

+ Đất làm muối: Đ138;

+ Đất có mặt nước để nuôi trồng thủy sản gốm đất có mặt nước nội địa: Đ139 và đất có mặtnước ven biển: Đ140;

+ Đất bãi bồi ven sông ven biển: Đ141;

+ Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Đ142

 Để hiểu thêm đọc giáo trình từ trang 316 – trang 333

- Quy định về xử phạt hành chính theo nghị định 102/2014/NĐ-CP (Điều 6, 7, 8): đi cùng vớiviệc quy định các quyền nghĩa vụ nhất định đối với cả CQNN có thẩm quyền và NSD đất,pháp luật còn có quy định về xử phạt hành chính nhằm răn đe, ngăn chặn các hành vi vi phạm

và đảm bảo cho các quy định về bảo vệ đất NN được thực thi trên thực tế

* Tuy nhiên trên thực tế còn nhiều sai phạm, bất cập:

- Một trong những nguyên nhân khiến việc sử dụng đất nông nghiệp chưa hiệu quả, là chínhsách hạn điền Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức giao đất trồng cây hằngnăm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp không quá 3 ha Trong khi đó, muốn nông sản đạt năng suất, chất lượng cao thìbắt buộc phải sản xuất lớn, áp dụng công nghệ và xây dựng chuỗi sản xuất, tiêu thụ cho sảnphẩm Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nôngnghiệp không được vượt quá 10 lần hạn mức

- Về lĩnh vực quy hoạch đất nông nghiệp, những năm qua, từ trung ương đến địa phương córất nhiều quy hoạch, nhưng chất lượng thấp, vì vậy nhiều quy hoạch bị vỡ sau thời gian ngắn.Còn thiếu quy hoạch dài hạn để tạo những vùng nguyên liệu bền vững; thiếu các ngành côngnghiệp và dịch vụ hỗ trợ đi kèm làm tăng giá thành; sản xuất nông nghiệp còn manh mún,nhỏ lẻ, ảnh hưởng quá trình cơ giới hóa, ứng dụng công nghệ và hình thành các vùng sản xuấtnông sản hàng hóa lớn…