Đề cương Đỗ Anh Tú - Chuyển quyền

Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, m

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -o0o -

ĐỖ ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

HUYỆN PHÚ LƯƠNG TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2018 - 2020

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Thái Nguyên – 2021

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của Quốc Gia, nó là điều kiện tồn tại,phát triển; là môi trường sống, lao động của con người và các sinh vật khác trêntrái đất Nhưng đất đai lại là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng và diện tíchnên nó vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia Vì vậy việc quản lý, sử dụng tốtđất đai luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu của mỗi nước từ trước đến nay

Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thầnphục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sangchủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Nhưng do đất đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên sự chuyển dịch ở đây chỉ

là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường

Nền kinh tế thị trường ở Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, cho sinh hoạt của người dân ngày càng lớn Trong điều kiện quỹ đất có hạn, nhu cầu sử dụng đất lại gia tăngmạnh đã làm cho các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng sôi động và phổ biến trong các giao dịch dân sự và thương mại

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân,

hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất nên Nhà nước luôn quan tâm đến công tácquản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là công tác chuyển nhượng quyền sử dụngđất Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản làm hàng lang pháp lý cho công tácchuyển nhượng quyền sử dụng đất vì vậy thị trường chuyển nhượng quyền sửdụng đất của Việt Nam trong những năm gần đây đã và đang dần vận hành theo

xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chuyển

quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập làm giảm hiệu lực quản lý Nhànước về lĩnh vực quản lý đất đai, điều này đỏi hỏi chứng ta phải tiếp tục hoànthiện và khắc phục những tồn tại của vấn đề chuyển quyền sử dụng đất cũngnhư nhiều vấn đề liên quan khác.

Phú Lương là một huyện mới phát triển vài năm trở lại đây nên nhu cầu

về quỹ đất để phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ sản xuất và đời sốngsinh hoạt đang gia tăng mạnh mẽ Huyện đã thực hiện nhiều dự án san lấpnhằm tăng quỹ đất cho quy hoạch nhiều khu dân cư, mở rộng giao thông đô thị,

Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng đất trong những năm gần đây ngày càng sôiđộng, nhộn nhịp hơn Song song với sự phát triển mạnh mẽ, thị trường chuyểnnhượng quyền sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định Do đó, để thấyđược những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đainói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước vàchủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Phus Lương tacần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút rabài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tế và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệuNhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học

Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS Vũ Thị Quý, tôi

tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, tỉnh Nguyên giai đoạn 2018 - 2020”.

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú

Lương giai đoạn 2018 - 2020, để tìm ra những thuận lợi, khó khăn từ đó đưa ra

những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa phương trongthời gian tới

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được tình hình cơ bản ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền

sử dụng đất tại huyện Phú Lương

- Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển quyền sử dụng đất huyệnPhú Lương giai đoạn 2018 – 2020.

- Đánh giá được ý kiến của người dân nhận xét về chuyển quyền sử dụng

đất tại huyện Phú Lương và chỉ ra được các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển

quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương

-Đề tài góp phần hệ thống hoá lý luận về biến động đất đai và đề xuất cácgiải pháp cho việc quản lý sử dụng đất đai

- Chỉ ra được các khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc thực

hiện chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương được tốt hơn.

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong

việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm

đề xuất các giải pháp phù hợp

- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và

tiếp xúc thực tế với những vấn đề nghiên cứu Đồng thời giúp Nhà nước quản

lý tốt các giao dịch về đất đai từ đó giảm khiếu kiện, giảm các giao dịch tráiphép về đất đai, từ đó góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Cơ sở lí luận

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sáchpháp luật đất đai, đặc biệt là các chính sách liên quan đến chuyển quyền sửdụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương và từ đó đề xuất giải pháp, kiến nghịnhằm nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên

* Khái niệm về đất đai:

Đất đai là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế xã hội, nókhông chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế được, nó có vai trò quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của đất nước

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người nó cần cho sự sự tồn tại và phát triển Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành đó là: sinh vật, đá mẹ, khíhậu, địa hình và thời gian” Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố sinh học, lý học, hóa học (Trần Văn Chính, 2006) [2] Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt tráiđất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nướcngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ

và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tòa nhà… Đất là một vật thể sống, một “vật mang” của các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất, con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái.Đất là tài nguyên không tái tạo là thành phần của môi trường thiên nhiên, của sinh quyển và có mối quan hệ mật thiết với các tài nguyên thiên nhiên khác (như khoáng sản, nước, thực vật, ) (Lê Văn Khoa, 2000) [6] Trong nghiên

cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái bao gồm tất

cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất (Đào Châu Thu, 1998) [12]

* Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất:

Theo điều 3 khoản 10 Luật Đất đai năm 2013: "Chuyển quyền sử dụngđất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thôngqua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"

* Khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất:

Theo Luật Đất đai năm 2013 có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất:Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Theo điều 3 khoản 20 Luật Đất đai năm 2013: "Giá trị quyền sử dụngđất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác địnhtrong thời hạn sử dụng đất xác định"

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất”giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuấtcho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho ngườikhác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người nhận quyền sử dụng đấtphải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng vớimọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu

tư làm tăng giá trị của đất đó

* Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lạiquyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩachính trị xã hội.

* Tặng cho quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người khác theoquan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nóthường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoàiquan hệ này

* Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đấtnhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trongmột thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho ngườikhác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại

là đất có nguồn gốc từ thuê

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt

để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này cóthể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể gópđất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc , theo thỏa thuận

Trình tự, thủ tục, văn bản liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày15/5/2015 của Chính phủ và một số điều trong Luật Đất đai năm 2013

Hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sửdụng đất được quy định cụ thể tại điều 64 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày15/5/2015 của Chính phủ; một số điều trong Luật Đất đai năm 2013 và phần 5

Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005

1.1.2 Cơ sở pháp lí của chuyển quyền sử dụng đất

Bộ Luật Dân sự 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

Bộ Luật Dân sự 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (25/11/2015)Luật Đất Đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai 2003

Luật Đất Đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính

Thông tư 28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản

đồ hiện trạng sử dụng đất

Thông tư 35/2014/TT-BTNMT về điều tra, đánh giá đất đai

Thông tư 42/2014/TT-BTNMT về Định mức kinh tế - kỹ thuật thống kê,kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thông tư 60/2015/TT-BTNMT quy định về kỹ thuật điều tra, đánh giáđất đai

Thông tư 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác

hệ thống thông tin đất đai

Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng kýthế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụđăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất

Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấpbách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyềnquyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòngđăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) bịmất

Thông tư 102/2006/TT-BNN hướng dẫn Nghị định 135/2005/NĐ-CP vềviệc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôitrồng thuỷ sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh

Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyểnquyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mụcđích nông nghiệp

Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8 tháng 9 năm 2014 của UBNDtỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhậnquyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở đượcxác định trên địa bàn tỉnh.

Quyết định 4104/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2019 của UBNDtỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt quy trình nội bộ trong giải quyết thủ tụchành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện vàUBND cấp xã trền địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 củaUBND tỉnh Thái Nguyên về việc quyết định ban hành quy định về bảng giá đấtgiai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấpQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBNDtỉnh Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địachính trên địa bàn tỉnh;

Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 9 năm 2014 củaUBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liềnvới đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2015 của UBNDtỉnh Thái Nguyên về công bố thủ tục hành chính mới, bị bãi bỏ về lĩnh vực đấtđai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy bannhân dân cấp huyện, xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 02 tháng 9 năm 2015 củaUBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng

lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của UBNDtỉnh Thái Nguyên về phê duyệt đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chínhtrong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã với cấp huyệntrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

1.1.3 Cơ sở thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất

Là một huyện nằm không xa so với trung tâm của tỉnh Thái Nguyên bêncạnh đó còn có trục Quốc lộ 3 đi qua nên luôn được tỉnh quan tâm đều tư để

phát triển mạnh kinh tế, xã hội Đi liền với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế xãhội, huyện Phú Lương đã thực hiện hàng loạt các dự án để mở rộng quỹ đấtcho quy hoạch khu dân cư, cho xây dựng cơ sở hạ tầng, cho giao thông đôthị, Hàng năm, dưới sự lãnh đạo của tỉnh và Huyện, Phòng Tài nguyên vàMôi trường huyện Phú Lương đã thực hiện tốt công tác quản lý về đất đai trênđịa bàn huyện, trong đó phải kể đến công tác chuyển mục đích sử dụng đất Tuycác giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương trởlên nhộn nhịp, sôi động hơn nhưng Ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn

đã tổ chức tốt tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện các quy định các quy địnhmới của Luật Đất đai tới người dân nên đã nâng cao được sự hiểu biết củangười dân và từ đó thúc đẩy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện diễn ra nhanh chóng, thuận tiện hơn

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác quản lý đất đai, đặc biệt làcông tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương vẫn còn gặpnhiều khó khăn như: Những hiểu biết về đất đai của người dân còn nhiều hạnchế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai màcác hộ đang có Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau màkhông thông qua pháp luật Chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đaicòn khó khăn

Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và đặc biệt là LuậtĐất đai năm 2013 đến nay, cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyềnpháp luật đến người dân thì công tác quản lý đất đai cũng có nhiều thay đổi.Người dân đã ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất nên đã thực hiện đầy đủcác thủ tục pháp lý khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất Đây là một trongnhững nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cựctham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho thành phố Cẩm Phả nóichung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạtầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thành phố trongtương lai

1.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình

trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [1]

Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất nôngnghiệp phải là người trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cánhân khác với người chuyển đổi (Điểm b, Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai

2013) [1]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ nôngnghiệp do đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong một xã, phường, thị trấn để

thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp [1]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằngvăn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dồn

điền đổi thửa (Khoản 1 Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [2]

1.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyểnQSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trongtrường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụngmột khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đượcQSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi

có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ

trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau: [1]

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp

mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừtrường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã được cơ quan nhà bước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choquyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phânkhu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếukhông sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất

1.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐcủa mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằnghợp đồng theo quy định của pháp luật

Trong Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê, cho thuê lại, phải đăng ký tại cơquan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

1.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lạiquyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩachính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất cógiá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quyđịnh của pháp luật Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sựđặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếutuân theo quy định của Luật Dân sự về thừa kế.

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi củangười đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột,

cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột [11]

1.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người khác theoquan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nóthường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoàiquan hệ này

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải

là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta

cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụngđất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, đểtránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thểnhững trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyềnhoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loạithuế này [11]

1.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sửdụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc

cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóatrong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp làchuyển quyền nửa vời

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đãgiải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốnphát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụngcũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợicủa họ [11]

1.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt

để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này cóthể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể gópđất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc , theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, cácđối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh

tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanhnói chung [11].

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốnthực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiệnquy định tại các Điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194 Luật Đất đai 2013 chủyếu như sau:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Đất không có tranh chấp

3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4 Trong thời hạn sử dụng đất

1.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mìnhcũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấychứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thìngười sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, chothuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đấtđược thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chínhhoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chínhtrước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượngquyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy

chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này [7],[11]

1.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau:

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệpthông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179của Luật này;

b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụngđất thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều

191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyểnQSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giátrị QSDĐ theo quy định của Chính phủ;

c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 vàđiểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191của Luật này;

d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyểnQSD đất thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

đ, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tạiViệt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận QSDĐ ở thông quahình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDđất ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận QSDĐ thông qua nhậngóp vốn bằng QSDĐ;

g, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nướcgiao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc

Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

l, Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ theo kết quả hòagiải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, quyếtđịnh hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấpđất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhândân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m, Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia táchhoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc vănbản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật đượcnhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụthuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật này

1.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

1.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

a, Quy định về hồ sơ chuyển đổi

- Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc 1 trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoàn 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013

- Hợp đồng chuyển đổi của hộ gia đình cá nhân

- Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Đơn xin tách, hợp thửa

Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tụcchuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồnđiền đổi thửa”

- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhaubằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

- UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung chotoàn xã, phường thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) vàgửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương ántrình UBND cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND cấp xã tổ chức cho các hộgia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lýbản đồ địa chính

- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận

- Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:+ Kiểm tra hồ sơ xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị đổi cấp giấychứng nhận

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người sử

dụng đất tại xã, phường thị trấn nơi có đất [2]

b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

Điều 13 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định cụ thể về trình tự, thủtục chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ vềQSDĐ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai

+ Văn bản về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật

+ Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng giá trịQSDĐ của một phần thửa đất

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,hợp thửa

d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc