Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá nhiều lần biến động và khủng hoảng.

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũngđời sống của từng hộ gia đình Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổnggiá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn Sau mộtthời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khánhiều lần biến động và khủng hoảng Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bấtthường cho thị trường bất động sản trong đó có môt nguyên nhân khiến nhiều ngườichú ý đó là các tác động của các chính sách nhà nước, các ưu tiên , hệ thông pháp luật ,các văn bản thi hành

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,

có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem làtài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suấtGDP tính cho đơn vị diện tích đô thị Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang,Hàng Đào rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớntương xứng với giá đất ấy Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất côngnghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triểndịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao Việc quản lý và phát triển tốtthị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần pháthuy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội

Ở Việt Nam, các giao dịch về bất động sản đã tồn tại từ lâu nhưng đó chỉ làthị trường ngầm, phi chính thức Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản mớibắt đầu được thừa nhận khi Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sửdụng đất và thị trường này chính thức được tồn tại trên văn bản Nhà nước từ năm

1996 trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII

Thực tế trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta trong thời gianqua cho thấy: Thị trường bất động sản vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bảnthúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Một trong những nguyên nhân chủ yếu là dovai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn quá mờ nhạt Vì vậy,

để lành mạnh hoá sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với

hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thì việc nâng cao vai trò quản

lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, em đã chọn đề tài: “Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng” cho đề án của

mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bấtđộng sản và vai trò công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trườngnày

Về mặt thực tiễn: Bài viết nghiên cứu thực trạng quản lý Nhà nước đối vớiquá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam để đềxuất một số quan điểm và giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đốivới sự phát triển của thị trường này

3 Đối tượng nghiên cứu

Nhằm đạt được mục đích trên, đối tượng mà bài chuyên đề chính là hướngtới nghiên cứu các vấn đề liên quan đến các chính sách tác động vĩ mô- vi mô,hướng tới là nội dung quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bấtđộng sản ở Việt Nam

4.phạm vi nghiên cứu

trong thời gian thực tập tại trường, từ tháng 3/2010 đến hết tháng 5/2010.được hướng dẫn thực hành tạn tình của bạn bè và tất cả các thầy các cô bộ môn.và sàn AN_HƯNG đã tạo điều kiện cho em đựoc tiếp xúc với môi trường bất động sản , và được thực hành tại sàn.trong thời gian này đã tạo điều kiện cho em nhiều kinh nghiệm thực tiễn hơn, ngoài kiến thức học tại trường

5 Phương pháp nghiên cứu

Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, xem xét vấn

đề trên quan điểm duy vật lịch sử Ngoài ra, bài viết còn sử dụng một số phươngpháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh các dữ liệu kết hợp với lýluận cơ bản và quan điểm, đường lối của Đảng và nhà nước trong thời kỳ hiệnnay ,kết hợp với thực tế để nhằm đi đến những kết luận mang tính khách quan vàthực tiễn ,bám sats thực tiễn

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI

định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường

được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó nhữngngười mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hànghoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch

1.2.Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các côngtrình xây dựng cố định trên đất đai Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vaitrò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bướcđược nhận thức đầy đủ hơn Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạothêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệuquả Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ nhữngcái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố

có liên quan của thị trường BĐS

Theo điều 174 bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dờiđược, bao gồm:

Thị trường BĐS được phân loại theo các tiêu chí:

-thị truờng:

+ Thị trường BĐS

+ Thị trường cho thuê BĐS

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

-Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :

- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng,giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bánhoặc cho thuê

-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đãđược mua hoặc thuê

-Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:

 Thị trường nhà ở và đất ở

 Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh

 Thị trường chuyển quyền sử dụng đất

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản Tuy nhiên ta có thể

hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản

dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian

nhất định” Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản

thường được nhắc đến: là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó

những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch

- Các đặc điểm của thị trường bất động sản:

+ Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch

+ Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.

+ Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc + Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường khôn hoan hảo.

+ Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.

+ Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.

+ Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.

+ Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

+ Thứ chín: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

2 Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản

2.1: Vai trò của thị trường BĐS.

Thị trường bất động sản co 7 vai trò chủ yếu sau:

- Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất phát

triển

Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản là cầunối giữa tiêu dùng và sản xuất hàng hoá bất động sản nó thực hiện các mối quan hệ: Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoá…

Khi thị trường bất động sản không được phát triển, ngưng trệ, sự chuyển hoá

sẽ gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình táisản xuất trong quá trình sản xuất tiếp theo Khi thị trường bất động sản phát triển thìtốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh bấtđộng sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản cũng đẩymạnh quá trình sản xuất của mình

- Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu

tư phát triển

Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo ra nguồnvốn cho các ngành sản xuất vật chất khác Bản thân bất động sản là một tài sản củaquốc gia, trong quá trình phát triển nó tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thịtrường, làm tăng tài sản cố định trong xã hội trong thị trường bất động sản có thịtrường thế chấp, là thị trường vay vốn thông qua các hoạt động thế chấp làm cholượng vốn huy động tăng lên, giải quyết nguồn vốn cho các ngành Thị trường gópvốn liên doanh có thể góp vốn bằng các bất động sản để đầu tư sản xuất để cùngchia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

- Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách

nhà nước

Đối với nước ta nguồn thu của nhà nước liên quan đến các bất động sản lànguồn thu cố định và chiếm phần lớn trong các nguồn thu của nhà nước khi thịtrường bất động sản phát triển thì nó sẽ thể hiện làm tăng hai nguồn thu sau của nhànươc:

làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước sẽ thu đượcnhiều hơn từ các phí mua bán chuyển đổi các quyền về đất đai.

Mở rộng các phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu đượccũng tăng lên

Nhà nươc đánh thuế 5% đối với mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản nhưsau:

1% phí trước bạ hay là phí làm thủ tục đăng kí

4% thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường

trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trườnglao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản do đó sự phát triển của thịtrường bất động sản ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và ảnh hưởng đến thịtrường chung

Trong hội nhập quốc tế thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nướcngoài Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoàinước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nướcngoài tham gia vào các hoạt động trong thị trường bất động sản trong nước qua đó

mở rộng quan hệ quốc tế

- Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội

Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh nhất là thị trường đấtđai, là chính sách không phù hợp, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu

cơ, lũng đoạn thị trường… điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin của ngườidân về các chủ trương chính sách của nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trườngbất động sản do đó sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống của con người và các hoạt động

xã hội nói chung Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điềuhoà cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổnđịnh hơn

- Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân.

Khi thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy phát triển khoa học, kỹthuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sảnxuất mà còn phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơigiải trí… Hơn nữa còn thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi chốn

ăn ở, giao thông, thông tin liên lạc…

- Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,

trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản

Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta mớithấy rõ được những bất cập của chinh sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửađổi, bổ sung và hoàn thiện chúng Quan đất đai là quan hệ kinh tế quan hệ xã hội,được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó từ thị trường đất đai nhà nước sẽ thấy

rõ những bất cập của chính sách đối với hệ thống quản lý đất đai Qua đó nhà nước

sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sach, mà còn cả công tácquản lý đất đai, quản lý bất động sản từ đó khắc phục tình trạng thị trường ngầm vềbất động sản

b: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS

Thị trường bất động sản có 9 đặc điểm sau:

- Thứ nhất: tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch là nơi xuất hiện củahàng hoá giao dịch, còn với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại tách biệt

so với hàng hoá bất động sản giao dịch Vì thế quan hệ giao dịch bất động sảnkhông kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua 3 khâu cơ bản:Đàm phán tại chợ giao dịch cung cấp các thông tin về bất động sản giao dịch

Kiểm tra thực địa kiểm tra tính có thực và kiểm tra độ chính xác của các thôngtin về bất động sản đánh giá các yếu tố bề ngoài của bất động sản

Đăng kí pháp lý thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

- Thứ hai: thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và

lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm của đất đai là không hao mòn không mất đi và người ta có quyền sở hữuhay có quyền sử dụng đất đai, không sử dụng đất đai như các hàng hoá thôngthường khác Điều họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại

do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các loại hànghoá thông thường khác mà phải xác đinh trên khả năng sinh lợi của đất đai và khảnăng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

- Thứ ba: thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không di dời được, gắn liền với nó là những điều kiện

tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực do đó cung và cầu bất độngsản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ kiểu cách, mẫu mã, chấtlượng đến quy mô phát triển mặt khác thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào

tâm lý tập quán thị hiếu, do đó mỗi vùng mỗi khu vực đều có những đặc trưng riêng

về cung cầu bất động sản

- Thứ tư: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng hóa bấtđộng sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác Do bấtđộng sản mang tính dị biệt cho nên khó có thể tìm ra bất động sản tương tự nhau để

so sánh cạnh tranh Mà số lượng cung và cầu bất động sản đều có số lượng nhỏ,không đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo

- Thứ năm: cung về bất động sản phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả

bất động sản

Thời gian tạo ra bất động sản lâu do bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng.Cung bất động sản là có giới hạn mà cầu về bất động sản luôn tăng, cung cầu đượccoi là không co giãn với giá cả do vậy sự thay đổi về giá thường là do sự mất cânđối cung cầu, hay nói cách khác giá là do quan hệ cung cầu quyết định Giá cả bấtđộng sản sẽ tăng khi cung trên thị trường bất động sản phản ứng chậm hơn cầu vềbất động sản

- Thứ sáu: thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.

Do bất động sản có giá trị lớn do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sảnđòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn lượng vốn này phải được huy động từ thị trườngvốn Để kinh doanh bất động sản thì phải có một nguồn vốn cố định mà theo quyđịnh của nhà nước thì người kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu là 6 tỷ đồng.thị trường vốn hoạt động phát triển sẽ là nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trườngbất động sản và ngược lại

- Thứ bẩy: các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên

nghiệp

Đòi hỏi phải có sàn giao dịch bất động sản, người quản lý sàn giao dịch phải cóchứng chỉ về chuyên môn Trên sàn giao dịch phải có niêm yết tất cả các thông tincho các bên tham gia Những người tham gia hoạt động định giá, môi giới cũng phải

có chứng chỉ hành nghề

- Thứ tám: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó đòi hỏi phải có việc quản lý của nhànước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch vềbất động sản sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu

tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn hơn Hơn nữa

thông qua việc quản lý thị trường nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuếđối với các giao dịch bất động sản

- Thứ chín: việc tham gia hay rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn phức tạp và

đòi hỏi có thời gian

Để tham gia vào thị trường thì đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn trên 6 tỷ đồng theoquy định của nhà nước thông tin thì ít, nguồn nhân lực có kinh nghiệm cũng khanhiếm bất động sản có giá trị lớn người tham gia thị trường này không đông, việctham gia mua bán không đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hoá khác, việctìm người mua và người bán là rất khó khăn

II QLNN đối với thị trường BĐS

2 Sự cần thiết phải QLNN đối với thị trường BĐS

Vấn đề nhà nước quản lý nền kinh tế là một vấn đề cổ điển đã có từ rất lâunhưng đến tận hôm nay vẫn có nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này

Việc quản lý nhà nước đối với nền kinh tế đã được lý luận và thực tế khẳngđịnh là cần thiết Hiện nay mô hình được các nước tiên tiến trên thế giới sử dụng đó

là mô hình tổng hợp thị trường và nhà nước Trong mô hình nền kinh tế hỗn hợp thịtrường và nhà nước, thì ta thấy nền kinh tế thị trường có những mặt tích cực nhưng

nó cũng có những mặt tiêu cực mặt tích cực đó là chúng kích thích khả năng sángtạo của nền kinh tế, từ đó khai thác hiệu quả tiềm năng của nền kinh tế, kích thíchkhoa học công nghệ phát triển… áp dụng vào thực tế, ta có thể thấy đựoc rằng khinhững mâu thuẫn không thể giải quyết được thì bàn tay nhà nứơc sẽ tham gia vàđiều tiết.Và thị trường được đánh giá theo khía cạnh khác

Nhưng bên cạnh đó cũng có những mặt tiêu cực đó là: độc quyền, do chạy theonhững lợi ích khác bịêt nên tạo ra những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực côngcộng, chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người…

Do đó để khắc phục những thất bại của thị trường thì cần phải có sự can thiệpcủa nhà nước vào nền kinh tế Hay có người còn nói nền kinh tế thị trường tự phát

là bàn tay ‘vô hình” Nền kinh tế dưới sự quản lý của nhà nước là ‘ bàn tay hữu

hình’ Nếu chỉ có một bàn tay thì vỗ không kêu do đó cần phải có sự kết hợp của cảhai bàn tay.

Xét trong thị trường bất động sản ta thấy rằng thị trường bất động sản là mộtthị trường đặc biệt Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng của nó: thịtrường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường;chịu sự chi phối của pháp luật và nhà nước do có những đặc điểm riêng này nêncàng dẫn đến những khuyết tật của thị trường bất động sản Do đó sự cần thiết củaquản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là rõ nét và cần thiết thông quanhững chủ trương đường lối chính sách của đảng và nhà nước về thị trường bấtđộng sản để điều tiết thị trường Thông qua đó mà các giao dịch được phép côngkhai và minh bạch tạo ra lòng tin của người dân đối với nhà nước thông qua việcquản lý nhà nước thì đất đai được khai thác sử dụng hợp lý có hiệu quả, đúng mụcđích, tiết kiêm, và có định hướng lâu dài

Do đó công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là cực kỳ cần đốivới mọi quốc gia chứ không riêng gì đối với nước ta

Việc tham gia với bàn tay của nhà nước nhằm rất nhiều mục đích khắc phụccác thất bại của thị trường.hiện nay thị trường bất động sản gặp phải rất nhiều khókhăn Ví dụ cụ thể như: tại sàn AN-HƯNG , khi một dự án được đề ra, và phêduyệt thì công tác giải phóng mặt bằng xảy ra rất nhiều những thực trạng như: rắcrối về đền bù, thu hồi đất.các tranh chấp xảy ra , nhiều mâu thuẫn không thẻ giảiquyết và nhiều dự án đã ngưng hoạt động trong thời gian dài

Vai trò và tính tất yếu của quản lý Nhà nước trong quá trình hình thành và pháttriển thị trường bất động sản thể hiện ở những khía cạnh sau:

Thứ nhất, trong điều kiện Việt Nam – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà

nước đại diện chủ sở hữu về đất đai nên việc quản lý đất đai nói chung và bất độngsản nói riêng là thực hiện quyền của Nhà nước về sở hữu đất đai và bất động sản

Lịch sử hình thành và phát triển của nhân loại đã chỉ ra rằng đất đai là tàinguyên được hình thành và chứa đựng trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ

sở đó, xã hội loài người mới hình thành và phát triển Có nghĩa là không một cánhân hay tập đoàn người nào tạo ra đất đai được, mà đất đai là món quà do thiênnhiên ban tặng Vì thế, xét về nguồn gốc, đất đai thuộc quyền sở hữu chung củatoàn xã hội Xã hội loài người phát triển, mỗi tập đoàn người khai phá, chiếm giữ vàbảo vệ một vùng đất đai và theo đó, đất đai thuộc sở hữu của tập đoàn người riêngbiệt, có thể là một cộng đồng, một quốc gia

Như vậy, xét cả về mặt nguồn gốc tự nhiên, lịch sử chiếm hữu, khai phá vàcải tạo thì đất đai không phải là tài sản của cá nhân nào mà là tài sản thuộc sở hữuchung của xã hội Do đó, bản chất sở hữu đất đai là sở hữu chung của xã hội hay sởhữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.

Thứ hai, nước ta đang trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường do

đó mọi yếu tố nguồn lực đầu vào và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá,trong đó quyền sử dụng đất cũng không ngoại lệ Quán triệt quan điểm trên, đất đaitham gia vào thị trường bất động sản phải được coi là hàng hoá một cách rộng rãi

Có nghĩa là quan hệ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điềutiết của quan hệ cung cầu và điều tiết của cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhànước Nếu như để đất đai tham gia vào thị trường chỉ chịu sự điều tiết của riêng thịtrường thì sẽ dẫn đến bất bình đẳng trong xã hội mà nguyên nhân chính là do đặctính vốn có của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối làm đất đai mang lại cho ngườichủ sở hữu hoặc sử dụng những nguồn lợi ngoài mức đầu tư của người chủ sử dụngđất Do vậy, quản lý Nhà nước nhằm điều tiết địa tô một cách hợp lý là một yêu cầukhách quan, là cơ sở để khắc phục bất cập trong quá trình phát triển thị trường đấtđai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

Thứ ba, quá trình hình thành chủ thể kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa

được dựa trên mô hình thị trường và Nhà nước Nếu như ở nước phát triển – nơi đã

có nền kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm – vai trò của Nhà nước chủyếu là khắc phục những khuyết tật của thị trường thì ở những nước đang phát triển –Nhà nước chưa có nhiều kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phảikhắc phục những khuyết tật của nó Theo quy luật đó, ở Việt Nam, thị trường bấtđộng sản vẫn đang trong quá trình hình thành sơ khai - quản lý của Nhà nước làđiều rất quan trọng để tạo lập sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường bất độngsản, hạn chế và khắc phục những khuyết tật của thị trường bất động sản Chính cácvăn bản pháp luật của Nhà nước về đất đai đã tạo một hành lang pháp lý để các giaodịch loại này trở thành quạn hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát củaNhà nước, từ đó tạo ra thị trường bất động sản chính thức

Thứ tư, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi thực hiện cam kết mở cửa

thị trường, do đó Nhà nước với tư cách là đại diện quốc gia quản lý thị trường nóichung và thị trường bất động sản nói riêng cần phải có các biện pháp quản lý để bảo

vệ lợi ích quốc gia

Như vậy, cần khẳng định vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất

động sản là xuất phát từ những cơ sở kinh tế khách quan Nói đến thị trường bấtđộng sản có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một thị trường bất động sản côngkhai, tự giác, đảm bảo mối quan hệ về bất động sản được Nhà nước kiểm soát chặtchẽ, trong đó, con người - chủ sử dụng tài sản bất động sản được hưởng nhữngquyền lợi chính đáng của mình với tài sản đó

3 Nội dung của quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

a Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản

Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế là những công cụ chủ yếu trong quản lýNhà nước về bất động sản và cũng là căn cứ, chính sách quan trọng để đảm bảo tínhthống nhất, khả thi và tính hiệu quả cho sự phát triển của thị trường bất động sản Thịtrường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển Thị trường bấtđộng sản được định nghĩa là tổng hoà các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp bấtđộng sản tại khu vực nhất định trong thời điểm xác định Thị trường này phồn vinh thì

có nhiều dự án phát triển bất động sản được đầu tư, quy hoạch được thực hiện sớm và

đô thị càng phát triển

b Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản

Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở và cácluật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch bất động sản là hệ thốngpháp luật chi phối thị trường bất động sản Ngoài ra thị trường này còn chiụ sự chiphối của hệ thống văn bản dưới luật như như pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉthị Việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật này là cơ sở đảm bảo tính đồng bộ

trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản

c Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước, bộ máy tổ chức đăng

ký các hoạt động liên quan tới bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch

Ở Việt Nam, trách nhiệm quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bấtđộng sản được quy định tại điều 13 Luật kinh doanh bất động sản như sau:

1 Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

2 Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước vềhoạt động kinh doanh bất động sản

3 Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có tráchnhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinhdoanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.

4 Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt độngkinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ

Ngoài ra, việc tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong việc thực hiện các thủtục giấy tờ liên quan đến các giao dịch này, bảo vệ quyền lợi các chủ thể tham giacũng phải thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho ) được thựchiện một cách đơn giản, minh bạch và công bằng hơn

d Tạo lập đồng bộ các yếu tố hình thành thị trường bất động sản

Do đặc tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên thị trường bất động sảnthường hình thành tự phát và hoạt động tự do theo các giao dịch Vì thế để có thểquản lý và điều tiết hoạt động của thị trường này, Nhà nước cần phải đứng ra địnhhướng và tổ chức hệ thống các sàn giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá,đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả để các thịtrường tiềm năng trở thành hiện thực

e Tổ chức thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản để đảm bảo thị trường này phát triển công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật

Muốn vậy Nhà nước phải có các giao dịch cụ thể về điều tiết đối với bấtđộng sản đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinhdoanh bất động sản cũng như phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổchức, cá nhân trong và ngoài nước Hơn nữa, Nhà nước cũng cần quy định cụ thể vềcác hành vi bị cấm khi tham gia thị trường bất động sản như: hoạt động kinh doanhbất động sản không đăng ký kinh doanh, đầu cơ đất, môi giới bất động sản và địnhgiá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của pháp luật, cung cấp thôngtin về thị trường bất động sản không trung thực Song song với nó là hệ thống cácquy định về xử lý vi phạm từ xử lý kỹ thuật, xử phạt hành chính cho tới truy cứutrách nhiệm hình sự nhằm đảm bảo mọi sai phạm đều được xử lý nghiêm minh

f Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về bất động sản nhằm đáp ứng cho các tổ chức, cá nhân, công dân có nhu cầu tìm hiểu thị trường này hay giao dịch và vệc quản lý bất động sản của các cơ quan Nhà nước.

Thông tin về thị trường bất động sản không những là nhu cầu của các nhàkinh doanh, nhà quản lý trong lĩnh vực này mà còn là nhu cầu của toàn thể các công

dân khác trong việc tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích cũng như xây dựng chiến lược

vì thế, để đảm bảo sự minh bạch cũng như tính công khai của thị trường này, Nhànước chủ động xây dựng hệ thống thông tin mở như trên các trang web, đài bào,tivi cung cấp đầy đủ thông tin về thị trường này để những người có nhu cầu dễdàng tìm kiếm

4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:

Trong quá trình nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì

em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị trường bấtđộng sản như sau:

Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà

nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật:

cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sàn: nhà nước ban hành hệ thốngvăn bản pháp luật để làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản các văn bản hệthống pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của thi trường bất động sảnbao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, các luật thuế liênquan… cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các pháp lệnh, nghị định, thông tư,chỉ thị… cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên

Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thịtrường bất động sản như các chính sách tài chính thuế đối với đăng kí bất động sản,các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong thu hồi đất, cáctrái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh doanh nghề các loạidịch vụ bất động sản

Nhân tố thứ hai đó là các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị

trường bất động sản:

Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụthể hoá các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủyếu của nhà nước về thị trường bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sựphát triển thị trường bất động sản các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó đểphát triển thị trường nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bất động sản và thị trườngbất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả

yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới

công việc quản lý:

vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sảntách biệt với hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản phải được giao dịch tại

các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản cácchợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý củanhà nước do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát Do đó nhà nước cần có cácbiện pháp để đưa các giao dịch bất động sản lên các sàn giao dịch nằm trong sựquản lý của nhà nước để các sàn giao dịch theo định hướng xã hội hoá, cung cầugặp nhau, đảm bảo yêu cầu giao dịch đảm bảo hiệu quả, để các thị trường tiềm năngthành hiện thực.

yếu tố thứ tư là bộ máy quản lý cán bộ của nhà nước liên quan đến thị trườngbất động sản

Phải tổ chức bộ máy quản lý của nhà nước sao cho thống nhất từ trung ương đến địa phương tránh sự chồng chéo không đáng có Tổ chức bộ máy nhà nước chuyên về quản lý thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ trong việc hoàn thành các giấy tờ liên quan đến mua bán trên thị trường đào tạo đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao có năng lực và kiến thức về thị trường

CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – NGHIÊN CỨU TRÊN

CÁC GIAO DỊCH TẠI SÀN BĐS AN-HƯNG

I Giới thiệu về sàn giao dịch BĐS An Hưng

Sàn giao dich bất động sản AN-HƯNG được thành lập theo chứng nhân kinhdoanh số: 0103021016 so sở Kế Hoạch & Đầu Tư thành lập vào ngày 29/11/2007Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản AN-H ƯNG, hoạt động trong lĩnhvực bất động sản chuyên nghiệp,Công ty được thành lập vào năm 2007 theo giấyphép kinh doanh số 0103021016.Công ty cung cấp dịch vụ Mua & Bán, Thuê &Cho Thuê BĐS Uy tín và hiệu quả hàng đầu Hà Nội Sản phẩm BĐS phong phú đápứng mọi nhu cầu Đội ngũ chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp.Tầm nhìn chiến lượcsâu rộng Cam kết bảo đảm thành công tới từng bán hang…

Công ty đã gây dựng được hình ảnh, khẳng định được thương hiệu tạo dựngniềm tin trong long khách hang Cái tên AN-HƯNG cũng đã nói nên được đặc trưngcủa công ty đó là một công ty lấy việc đầu tư vào bất động sản là chính từ lúc mớithành lập số nhân viên là 3 sau 1năm số từ lúc mới thành lập số nhân viên là 3 sau 1năm hoạt động thì số nhân viên chính thức là trên 10 người và hơn 2 nghìn cộng tácviên Công ty cũng đã thành lập được câu lạc bộ những nhà đầu tư bất động sảnchuyên nghiệp Với thành phần là những nhà đầu tư và những người đam mê bấtđộng sản, câu lạc bộ hoạt động thường xuyên với khối lượng thông tin đa dạng.Công ty không chỉ tập trung vào kinh doanh dịch vụ mà còn bắt tay vào đầu tưnhững dự án

Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản AN-HƯNG chuyên đầu tư vào cácbất động sản cho thuê, mua bán các dự án, đất thổ cư, chung cư , nhà cao ốc……vớiđội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết với nghề có khả năngđáp ứng được nhu cầu của mọi mức khách hàng đặt ra

Các dịch vụ đa dạng của công ty bao gồm rất nhiều các lĩnh vực trong đó cócác lĩnh vực kinh doanh chủ yếu đó là:

 dịch vụ môi giới thuê và chothuê các bất động sản

 các tư vấn pháp lý với các chuyên gia giàu kinh nghiệm

 dịch vụ quảng cáo-PR sản phẩm và dịch vụ

Đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về dịch vụ môi giới.

Đội ngũ tư vấn giúp các nhà đầu tư cũng như các khách hàng thực hiện cácgiao dịch được diễn ra nhanh chóng độ tin cậy cao, tiết kiệm được thời gian nângcao hiêuj quả cho các nhà đầu tư cũng như những khách hàng.Giúp bộ máy nhànước hình thành và phát triển lên thị trường bất động sản một cách chuyên nghiệp ởViệt Nam

II.Thực trạng công tác QLNN đối với thị trường BĐS VN

1.Những mặt đạt được trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam thểhiện trước hết ở việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý, đồngthời ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy định về việc tính giátrị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sởhữu Nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng, ban hành các chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới vànhà ở trong Luật, Chỉ thị, Công văn, Nghị định Phân tích thị trường bất độngsản ở nước ta cho thấy chính những quy định đó về quản lý thị trường bất động sản

là yếu tố mang tính quyết định đến cả quá trình hình thành và phát triển của thịtrường này ở nước ta Những quy định đó đã và sẽ tiếp tục được các cơ quan chứcnăng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản, đồng thời dầndần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được Hoạt động của thịtrường bất động sản ở nước ta hiện nay mặc dù còn rất manh nha nhưng đã gópphần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng,kinh doanh của đất đai nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành nguồn lực to lớntrong công cuộc phát triển kinh tế của cả nước Thực tế cho thấy trong những nămqua, quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta đã đạt được nhữngthành quả nhất định, tạo thuận lợi cho sự phát triển thị trường bất động sản ở nước

ta Từ cải cách trong việc ra các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đến các

cải cách hành chính trong quá trình quản lý quản lý đã và đang phát huy những ưuđiểm của nó Kết quả mang lại là: Số lượng các đơn vị tham gia vào cung ứng nhà ởgia tăng đã đáp ứng phần nào được cầu về nhà ở đang tăng mạnh; thị trường quyền

sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển

Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là một bước tiến lớn trong việc ban hành hệthống văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện để quan hệ đấtđai tiếp cận được với thị trường và cơ chế thị trường hàng hoá nhiều thành phần có

sự quản lý của Nhà nước Các quy định của Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợicho các doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế khác nhau như doanh nghiệp Nhànước, tư nhân, cổ phần được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở kinhdoanh Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở đã góp phần tạo điều kiện khắcphục các tiêu cực trong quản lý nhà đất, động viên được nhiều thành phần kinh tếtham gia xây dựng nhà ở, giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ởcác vùng đô thị lớn

- Việc công nhận đất đai có giá chính là đã công nhận đất đai là hàng hoá,một loại hàng hoá đặc biệt cũng đã là một thành công lớn đối với công tác quản lýNhà nước về thị trường bất động sản Song song với các quy định của pháp luật,Nhà nước đã có những chính sách tích cực đối với thị trường bất động sản, đó là cácchính sách ưu đãi, chính sách tài chính, kinh tế nhằm khắc phục những khiếmkhuyết của cơ chế thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

- Việc Nhà nước cho phép đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng và đấu thầuquyền sử dụng đất với các Quyết định trong cơ chế tài chính về việc sử dụng quỹđất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã đem lại những kết quả khả quan, tạo nguồnthu lớn cho ngân sách phục vụ cơ sở hạ tầng, mở ra cơ chế thoáng hơn cho hoạtđộng giao dịch quyền sử dụng đất Như vậy, cơ chế đấu giá không chỉ tăng nguồnthu cho ngân sách mà còn tạo ra một loại hình giao dịch mới trong thị trường traođổi quyền sử dụng đất Thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước

từ chỗ chỉ là người đứng bên ngoài thị trường này nay đã trở thành một tác nhântham gia thị trường trong việc cung ứng đất đai

- Một thành công nữa của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bấtđộng sản là đã thiết lập được bộ máy quản lý Nhà nước, cơ quan chuyên môn vềquản lý thị trường bất động sản Các cơ quan này không những đóng vai trò đứng ragiải quyết những mâu thuẫn trong các mối quan hệ, mặt khác nó cũng đã đáp ứngđược các nhu cầu cấp thiết hiện nay và ngày càng đem lại nhiều kết quả khả quan

- Ra đời sàn giao dịch bất động sản là bước tiến quan trọng trong quá trìnhcông khai, minh bạch hoá và đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia thị trườngnày Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định khi kinh doanh bất độngsản thông qua sàn giao dịch bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông quasàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này Từ đó cho thấy được sự nhấtquán trong quản lý về giao dịch bất động sản của các cơ quan quản lý thị trườngnày; hơn nữa, quy định này cũng góp phần làm giảm bớt các giao dịch ngầm đã tồntại từ rất lâu.

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng đạt được những thành côngnhất định trong việc đẩy mạnh thị trường cung nhà ở, văn phòng đáp ứng cholượng cầu đang ngày một gia tăng ở đô thị Đó là sự kiện Hà Tây, Mê Linh – VĩnhPhúc và 4 xã của Hoà Bình sáp nhập vào Hà Nội đã mở ra một thị trường cung ứngbất động sản lớn, giúp giảm bớt mật độ dân cư trong thành phố Tuy nhiên, công laocủa việc giảm mật độ dân cư nội thành phải kể đến là nhờ công tác quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất Bởi những cơn sốt hay đóng băng thị trường bất động sản chịuảnh hưởng lớn của công tác quy hoạch, kế hoạch Trong thời gian qua, bằng việcthành công của các dự án nhà chung cư, khu đô thị mới (như khu đô thị mới Phú

Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm, ) đã đáp ứng một lượng nhà ở, văn phòng cho thuêkhông nhỏ trên thị trường bất động sản, làm hạ nhiệt cơn sốt nhà đất đang bao trùmtrong cuộc sống đô thị

Các chính sách áp dụng cho thị trường bất động sản cũng đạt được những kếtquả khả quan Trong đó phải kể đến chính sách khuyến khích đầu tư vào đất trồngcây lương thực, chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp Đókhông chỉ đơn giản là chính sách nhằm phát triển đồng bộ các ngành sản xuất mà đócòn là chính sách nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia Qua đó, người có đấttích cực trồng cây lương thực cung cấp cho thị trường nông sản hơn, an ninh lươngthực được đảm bảo và hạn chế phần nào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nôngnghiệp sang các loại hình đất khác đang ngày một tràn lan Mặt khác, các công cụtài chính cũng góp công không nhỏ làm bình ổn những cơn sốt của thị trường bấtđộng sản như thuế, phí, lệ phí

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà đang ngày một được đẩynhanh tiến độ và phạm vi Sắp tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ ra quyết địnhđẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất

bằng hình thức cho ghi nợ các khoản thuế, lệ phí, phí phải nộp đối với các trườnghợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu Có thể nói, thực hiện đượcquyết định này thì một lượng không nhỏ đất sẽ được cấp giấy chứng nhận, từ đó cácgiao dịch trong thị trường bất động sản sẽ dễ dàng công khai, minh bạch hơn, giúpthị trường này phát triển lành mạnh.

2 Những hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta đã cho thấynhững thành công nhất định trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường nàynhưng cũng đồng thời chỉ ra nhiều tồn tại nảy sinh trong quá trình quản lý đó màkhắc phục là điều rất cần được làm càng sớm càng tốt Đó là:

- Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sản còn nhiều bất cập Hệ thốngvăn bản pháp luật về bất động sản vào hoạt động của thị trường này từ Luật đếnNghị định, Thông tư còn thiếu đồng bộ và chồng chéo gây khó khăn cho ngườimuốn tham gia Việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngườidân là một trong những lỗ lực nhằm bảo vệ lợi ích của những người có quyền tàisản và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự trong thị trường bất độngsản Tại khoản 1 Điều 693 Bộ Luật Dân sự có quy định một trong những điều kiệnchuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuynhiên, các thủ tục quy định trong việc xem xét cấp giấy chứng nhận quá phức tạp.VD: Một người có bất động sản chuyển dịch sau khi làm thủ tục xin phép cơ quanNhà nước có thẩm quyền phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuếchuyển quyền, lệ phí trước bạ; làm các thủ tục tài chính xong người đó quay lại cơquan địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ, trích lục bản đồ rồi mới

có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, từng công việc trongthủ tục trên không phải vài ngày là xong được mà có khi mất cả tháng sau khi làmthủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới được duyệt để đi nộp lệphí Trong khi đó, phần lớn người sử dụng đất hiện nay lại thiếu các điều kiện theoquy định của Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu là do nước ta trải qua một thời giandài chiến tranh, hồ sơ đất đai bọ thất lạc và có sự xáo trộn trong quan hệ sử dụng đấtđai Chính vì vậy, mặc dù biết rằng việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng các loại đất là biện pháp quan trọng nhằm xác lập trật tự quyền sử dụngđất và tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước trong giao dịch của thị trường này, nhưng

việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn rất hạn chế Dưới đây làbáo cáo về kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005:

Nhìn vào những con số trên có thể thấy được, ngay với Hà Nội là thủ đô cả nướcluôn đi đầu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà mà tỷ lệcấp giấy chứng nhận cũng chỉ đạt khoảng 76%; trong khi đó ở Tuyên Quang - tỉnhmiền núi phía Bắc, số liệu này cũng chỉ đạt trên 42% Như vậy, mục tiêu mà Chínhphủ đưa ra là đến hết năm 2005 phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà đất ổn định, không có tranhchấp đã không hoàn thành

Một tồn tại nữa trong vấn đề này là: hiện nay, các văn bản pháp luật mới chỉ quyđịnh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thịchứ chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở nông thôn hay các loại nhà dung vào mục đích khác như: khách sạn, nhà hàng,rạp hát, nhà xưởng Hơn nữa, theo quy định thì đất đai được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng những tài sảntrên đất lại được đăng ký quyền sở hữu do Bộ Xây dựng quy định nhưng chưa cóvăn bản nào hướng dẫn cụ thể Hơn nữa, mặc dù Chính phủ đã yêu cầu các cơ quanchức năng phải thực hiện ngay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu tài sản trên đất nhưng việc đó vẫn chưa được tiến hành Hiện nayđang thực hiện theo thông tư 01/TT của Bộ Tài nguyên và Môi trường là ghi vàogiấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tài sản trên đất nhưng việc ghi này lại coi làkhông có tính pháp lý Nói chung là những điều không chặt chẽ về mặt pháp lý đókhiến cho tình hình kinh doanh bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng kém thuhút và thêm phần phức tạp

Bất cập khác phải kể đến là việc Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã quyđịnh là người bán phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế,khoản thu này người mua thường phải nộp khi tiến hành làm thủ tục đăng kýchuyển quyền sử dụng đất Hậu quả là sự phổ biến của tình trạng chuyển quyền sửdụng đất chui, Nhà nước không thu được thuế và người dân cũng không an toàn vềmặt pháp lý

Về việc đăng ký bất động sản: Theo đánh giá của nhiều đại biểu, hiện nayviệc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm phápluật, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai các quy định pháp luật vềđăng ký bất động sản Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động