Tóm tắt kiến thức Bài 6 - Kinh tế Đô thị

+ Theo quan điểm của Ewing, phát triển nén bao gồm tất cả những đặc điểm nào không nằm trong định nghĩa phát triển dàn trải ở trên, nghĩa là một hình thái xây dựng phát triển đô thị ba[r]

Bài 6 - Sự phát triển của đô thị và tranh luận về phát triển bền vững của đô thị

I Các định nghĩa và vấn đề của tăng trưởng

II Các chính sách kiểm soát sự bành trướng của đô thị

Bài đọc bắt buộc:

- Nguyen, Doan Evidence of Urban Sprawl’s Impacts on Social Capital Environment

& Planning B: Planning and Design Vol 37 No 4 2010: 610 – 627 (nhóm 2)

- Kim, A The Mixed Use Sidewalk: Vending and Property Rights in Public Space Journal

of American Planning Association Vol 78 No 3, 2012: 225-238 (nhóm 3)

- Báo cáo của Ngân hàng thế giới về đô thị hóa ở Việt Nam 2011, Chương 3 (nhóm 4)

Các trả lời và bài báo đọc thêm cần chuẩn bị:

- Tìm thành phố tối ưu để sống nơi nào?

- Những tin tức quan trọng liên quan tới chất lượng sống ở các thành phố

Khái niệm quan trọng cần lưu ý: thành phố đơn tâm (monocentric city), thành phố đa tâm

(polycentric city), phát triển nhảy cóc (urban sprawl, sprawl), phát triển nén (urban

compactness), mật độ dân số (population density)

ÔN TẬP

Bài 6 - Sự phát triển của đô thị và tranh luận về phát triển bền vững của đô thị

1 Các khái niệm cơ bản:

Vấn đề 1: Sự phát triển của đô thị và phát triển đô thị bền vững:

 Hiện nay trên thế giới có nhiều lý thuyết và quan điểm khác nhau về phát triển đô thị:thành phố sống tốt, thành phố toàn cầu, thành phố phát triển bền vững, thành phố thôngminh hơn… và nhiều cách đánh giá khác nhau Tuy có nhiều điểm khác biệt, nhưng nhìnchung khi nói đến phát triển đô thị người ta đều luôn đề cập đến một sự phát triển hài hòagiữa kinh tế, môi trường và xã hội một cách bền vững với mục tiêu cuối cùng là đời sống

cư dân đô thị phải khá giả hơn lên, sống tiện nghi hơn và hạnh phúc hơn (nguồn ASHUI)

Vấn đề 2: Thành phố đơn tâm và đa tâm:

 The monocentric city model is a descriptive model of resource allocation in a city thatwas designed to explain precisely such phenomema (hiện tượng) occurred in the 1960’sand 1970’s.

 Hãy tưởng tượng một thành phố như hình tròn trong một mặt phẳng Tất cả việc làm đềutập trung vào một điểm ở trung tâm của thành phố (CBD) Thành phố có dân số gồm N

cá nhân giống hệt nhau Mỗi cá nhân đi về 2 lượt mỗi ngày từ nhà đến nơi làm việc ởCBD, người đó làm việc một số giờ cố định và nhận được một mức lương theo ngày là y.Bán kính càng xa trung tâm thì chi phí đi lại càng lớn Cụ thể, đối với một cá nhân đangsống ở bán kính x, chi phí đi về hàng ngày được giả định là tx, với t> 0 là chi phí cố địnhcho 2 lượt đi về trên 1 đơn vị khoảng cách Chi phí đi lại sẽ được coi là chi phí tiêu xài cánhân, chứ không phải là chi phí thời gian (Marvin Kraus)

 Mỗi cá nhân có một hàm hữu dụng v(q, c), trong đó q là chi tiêu cho nhà ở, và c là chitiêu cho các hàng hóa còn lại Một cá nhân sống trong bán kính x phải chịu mức đơn giágiá (mỗi đơn vị) thuê nhà ở là p(x) Chúng tôi sẽ đề cập đến điều này chỉ đơn giản là giánhà ở Đối với các mặt hàng còn lại, giá của nó được giả định là bất biến và thống nhất.Mục tiêu của một cá nhân là tối đa hóa hàm số v(q,c) trong sự ràng buộc của hàm ngânsách: p(x)q + c = y – tx (Marvin Kraus)

 Có hai khía cạnh cho vấn đề Một là sự lựa chọn vị trí ở của cá nhân, x Thứ hai là sự lựachọn của một q tiêu thụ nhà ở và hàng hóa khác tiêu thụ c tại địa điểm được lựa chọn vàđược mô tả trong hình 1 cho một cá nhân có sự lựa chọn vị trí được ký hiệu là xo C-đánhchặn của dòng ngân sách được cho bởi y - xo, đó là thu nhập thuần của đi lại chi phí Đểthuận tiện, chúng tôi sẽ đề cập đến thu nhập như lưới này Độ dốc của đường ngân sáchđơn giản chỉ là - p (xo) Nhãn p (xo) đề cập đến giá trị tuyệt đối của nó Trạng thái cânbằng xảy ra ở eo, một điểm mà một trong những đường bàng quan của cá nhân (giả định

là lồi) là tiếp tuyến của đường ngân sách Việc tiêu thụ cân bằng về nhà ở tại địa điểmnày là qo

 Các giả định của TP đơn tâm (8 giả định):

+ Có một CBD, nơi tập trung việc làm ở trung tâm

+ Mọi người đều có độ thỏa dụng như nhau (cân bằng về địa điểm, không ai muốnthay đổi công việc và chỗ ở)

+ Mỗi người đều có một địa điểm để làm việc ở CBD

+ Mỗi người đều có cùng mức thu nhập

+ Thu nhập sau khi trừ đi các chi phí nhà ở là hàm w(c,q)

+ y - t(x) = c + q*p(x) với y: thu nhập; t(x): chi phí di chuyển; x: khoảng cách đếnCBD; q: diện tích nhà; p(x): chi phí thuê nhà

+ x: còn là chi phí di chuyển thực tế bỏ qua chi phí cơ hội và chi phí thời gian Vấn đề cốt lõi của TP đơn tâm là: p(x1) < p(x0) và q1 > q0 với x1>x0 (xemtập ghi chép)

 Thành phố đa tâm: Thành phố có nhiều tâm, được kết nối với nhau

Vấn đề 3: Phát triển nhảy cóc và phát triển nén:

 Phát triển nhảy cóc:

+ Định nghĩa: là phát triển thương mại và dân cư liên tục với mật độ thấp và sự chiatách lớn (Ewing, 1997), phát triển dàn trải nhảy cóc xuất hiện dưới một trong ba dạng: đầu tiên là phát triển nhảy cóc hoặc phân tán, thứ hai là phát triển khu thương mại dọc các trục lộ, và thứ ba là phát triển khu vực có mật độ dân cư thấp hoặc sử dụng đất đơn chức năng trên quy mô lớn

+ Định nghĩa này tương đương với quan niệm phát triển dàn trải mà mọi người vẫn biết nhưng nó cũng có những giới hạn và đã được mở rộng ra để bao hàm bất kỳ hình mẫu phát triển nào có đặc điểm là khó tiếp cận điểm đến trong đô thị hoặc thiếu những không gian chức năng mở

+ Nhiều nghiên cứu cho rằng phát triển tràn lan có tác động tiêu cực đối với tài nguyên vật chất, tài nguyên xã hội, hoặc vốn xã hội

 Phát triển nén (nguồn ASHUI và bài đọc thêm):

+ Theo quan điểm của Ewing, phát triển nén bao gồm tất cả những đặc điểm nào không nằm trong định nghĩa phát triển dàn trải ở trên, nghĩa là một hình thái xây dựng phát triển đô thị bao gồm những dãy nhà san sát nhau, những trung tâm đô thị phồn thịnh, đất được sử dụng theo nhiều chức năng đan xen, mật độ dân cư từ trung bình tới cao, tiếp cận điểm đến tốt và có không gian mở cố định

+ “Đô thị nén”, do Dantzig và Saaty đưa ra từ năm 1973 và được thông dụng tại châu Âu Đặc điểm chính của đô thị nén là có mật độ đô thị tương đối cao, sử dụng hỗn hợp đất đai, khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú trọng giao thông công cộng

+ Mật độ bao nhiêu lại tùy theo điều kiện cụ thể của từng đô thị, giới hạn tối đa của mật độ phụ thuộc vào sức tải của đô thị (Urban Carrying Capacity), đánh giá chủ yếu bằng năng lực của hệ thống kết cấu hạ tầng hoặc bằng phương pháp phân tích

“dấu chân sinh thái” (Eco-Footprint) Sử dụng hỗn hợp đất đai tức là phát triển các khu vực đô thị đa chức năng (cư trú, làm việc, học hành, mua sắm và giải trí)

để tạo điều kiện cho phần lớn người dân hàng ngày có thể đến các nơi cần thiết chỉ bằng đi bộ hay đi xe đạp

+ Tại Mỹ, mức tối thiểu đối với đô thị nén là mật độ tương đương 247 người/ha Trong khi đó, tiêu chuẩn phân loại đô thị nước ta quy định đô thị loại đặc biệt và loại 1 phải có mật độ bình quân tối thiểu là 150-120 người/ha

Vấn đề 3: Quy mô tối ưu của các đô thị:

 Nền kinh tế đô thị lớn: Nền kinh tế đô thị càng lớn thì càng mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, lao động và việc làm (Hiệu quả do quần tụ, nhiều cơ hội việc làm, cơ hội học tập

và phát triển các mối quan hệ xã hội)

 Quy luận lợi ích tiêu dùng chỉ ra rằng, số lượng lao động càng tăng thì ở mức nào đó mức

độ hài lòng của mỗi lao động về lợi ích do sống trong TP sẽ giảm do chi phí tăng

 Định lý 1 của KT Đô thị chỉ ra rằng giá nhà đất sẽ tạo ra sự cân bằng địa điểm trong TP

đề lao động không có kích thích cần thiết để thay đổi chỗ ở

 Trong 1 hệ thống nhiều TP, không thể có TP quá nhỏ nhưng có thể có TP quá lớn Đó là

vì tác động quần tụ kinh tế tạo ra sức hút của Đô thị lớn và sức sống kèm của TP có quy

mô quá nhỏ

2 Khái niệm về phát triển bền vững của đô thị

 Tìm thành phố tối ưu để sống nơi nào:

 Chất lượng sống ở các thành phố:

3 Các chính sách kiểm soát sự bành trướng của đô thị

 Quy hoạch phân khu chức năng: Dùng công cụ quy hoạch để xác định khu vực thổ cư hay thương mại hay khu công cộng (công viên, vui chơi)

 Vành đai xanh (GreenBelt):

+ Thực hiện: Xác định khu vực phát triển cho tương lai và khu vực bao quanh TP bịhạn chế xây dựng; Bảo tồn đất nông nghiệp hiện hữu từ ranh giới vàng đai ngoài;Trồng rừng đối với đất không thuộc sở hữu tư nhân từ ranh giới ra vành đai ngoài+ Những vấn đề có thể được giải quyết: Bảo tồn nông nghiệp mà không hạn chế xâydựng/phát triển; Hạn chế xây dựng ở những vùng cần bảo vì lý do môi trường vănhóa; tăng cường mảng cây xanh

+ Những vấn đề phát sinh: Khó xác định ranh giới phù hợp để phát triển; Tăng giá nhà đất bên trong vành đai

Xem xét mối liên hệ giữa chỉ số phát triển tràn lan trong Hạt (county) với các khía cạnh vốn xã hội Cụ thể hơn là làm rõ tác động của đặc điểm cá nhân và đặc điểm nơi chốn lên VXH.

Giả thuyết nghiên cứu:

Bài nghiên cứu này sẽ kiểm định giả thuyết cho rằng phát triển đô thị tràn lan đóng vai trò quan trọng trong mối quan hệ giữa đặc điểm cá nhân với vốn xã hội

Kết quả của Phát triển tràn lan đến VXH

Mức độ nén có quan hệ tiêu cực đến tương tác xã hội thân tình (-0.3), tới vốn xã hội dựa vào đứctin (-0.41), tới việc giúp đỡ mọi người và làm tình nguyện (-1.13)

Tuy nhiên độ nén lại ảnh hưởng tích cực đến các hoạt động chính trị có bầu cử (0.38) và không bầu cử (0.79) Những kết quả này đã củng cố lại kết quả gần đây của:

- Glaeser và Gottlieb (2006) về nguồn vốn xã hội dựa vào đức tin và tương tác xã hội,

- Những kết quả của Bruckner và Largey (2006) về tương tác xã hội cho rằng cư trú càng nén càng ít vốn xã hội

- Tương tự như kết quả của Leyden (2003), kết quả này cũng cung cấp những bằng chứng cho thấy hình thái đô thị nén sẽ tăng cường việc tham gia chính trị như Putnam (2000) đã từng nêu

Phê phán phát triển tràn lan vs phát triển nén

a) Nhiều nghiên cứu cho rằng phát triển tràn lan có tác động tiêu cực đối với tài nguyên vật chất, tài nguyên xã hội, hoặc vốn xã hội Dưới đây là quan điểm chống phát triển tràn lan:

- Sự chia tách lớn

- Xe cộ di chuyển xa, ách tắc giao thông

- Tiêu tốn năng lượng

- Phân tách xã hội

- Lười hoạt động thể chất, béo phì

- Thoái hóa đất và chất lượng không khí

- Suy giảm vốn xã hội

- Làm giảm mối liên kết hàng xóm

- Xây dựng cộng đồng có mật độ cao và có thể đi bộ dễ dàng

- Có mối tương quan âm giữa mức độ sử dụng xe hơi và mức độ quan hệ xã hội

- Đi bộ dễ dàng trong khu vực cư dân sẽ hào hứng tham gia hoạt động chính trị, tìm hiểu xóm giềng và tương tác xã hội nhiều hơn

b) Dưới đây là quan điểm chống phát triển nén

- Khu vực trung tâm thành phố sẽ có xu hướng giảm 4 loại hoạt động vốn xã hội như đi lễ nhà thờ, làm các dự án cộng đồng, liên hệ với viên chức nhà nước, và trở thành cử tri

- Phát hiện rằng mật độ cao có quan hệ tiêu cực tới các biến về tình bạn và tham gia đội nhóm

- Chính phát triển nén chứ không phải phát triển tràn lan là thủ phạm làm giảm nguồn vốn

xã hội

Các kết luận từ bài nghiên cứu

- Bài NC cung cấp những thông tin quan trọng về mối quan hệ giữa các đặc trưng kinh tế xã hội, nhân khẩu học và các phương diện khác nhau của VXH

- Bài NC làm rõ hình thái đô thị có thể là khía cạnh nền tảng của mối tương quan giữa các đặc điểm kinh tế, nhân khẩu học với VXH

- NC đã đóng góp vào cuộc tranh luận về phát triển đô thị tràn lan và cung cấp bằng chứng

để củng cố các kết luận khác biệt với những nghiên cứu trước đây

- Kết quả đã đưa ra ý kiến cho rằng tập trung vào hình thái đô thị, ít nhất là ở cấp hạt, có lẽ chưa phải phương pháp tiếp cận lý tưởng để cải thiện VXH

- Bài NC đặt ra những câu hỏi mới về hoạch định sử dụng đất và bình đẳng XH

Giới hạn bài NC:

- Phương pháp mô hình phân cấp chưa thể giải quyết toàn diện vấn đề nội sinh trong dữ liệu

- Đo đạc ở cấp hạt, chỉ số phát triển tràn lan có lẽ không phải là chỉ số phù hợp nhất để ghi nhận chủng loại hình thái đô thị có ảnh hưởng đến VXH

2 Tóm tắt bài trình bày nhóm 4:

MỞ RỘNG ĐÔ THỊ VÀ PHÁT TRIỂN KHÔNG GIANG ĐÔ THỊ VN

I - Nhà ở

- Cầu nhà ở: Thu nhập hộ gia đình ở Hà Nội và TPHCM năm 2009 ở mức trên 2 triệu đến

10 triệu đồng một tháng (khoảng 100-500 USD một tháng) Hà Nội có mức phân bổ đồng đều hơn giữa các mức trong cùng nhóm còn TPHCM có tỉ lệ cao hơn dân số thuộc nhóm có thu nhập 3-6 triệu đồng một tháng (150-300 USD một tháng)

- Cung nhà ở: Nhìn chung, Việt Nam đã thiết lập được một cơ chế cung ứng nhà ở linh hoạt và đa dạng trên khắp các mảng thị trường, từ đó duy trì được tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp

- Bertaud (2011a) đã xác định 4 phương thức cung ứng nhà ở ở Hà Nội như sau:

+ Những dự án đầu tư xây dựng chính thức trên phần đất trống của các nhà đầu tư

tư nhân hay bán tư nhân giữa những mạng lưới đường chính theo quy hoạch của nhà nước (Khu đô thị mới);

+ Khu nhà ở phân lô theo quy hoạch dọc theo các đường chính của cá nhân hay nhàđầu tư nhỏ;

+ Nhà tư nhân truyền thống xây trên phần đất nông nghiệp cũ bởi nông dân hay nhà thầu nhỏ;

+ Nhà tư nhân truyền thống cải tạo lại ở những khu dân cư hiện tại, hoặc ở làng xóm trước đây

- Nguồn cung nhà ở ở TPHCM khá đa dạng gồm 5 loại chính (Nhà tạm, nhà phố cũ đường ô-tô không vào được , nhà xây mới nằm trên các con phố chính hay khu vực mới quy hoạch có đường ô-tô, chung cư, biệt thự xây trên đất lô của tư nhân

+ Những nhóm có thu nhập thấp nhất thường sinh sống ở những khu phố cũ, đây là nguồn cung nhà ở với chi phí phù hợp cho một phần lớn dân số thu nhập thấp và trung bình Cải thiện điều kiện sống ở những khu dân cư cũ này có lẽ là cách hiệu quả nhất để cung cấp nhà ở có địa điểm thuận tiện cho người nhập cư nghèo + Những hộ gia đình có thu nhập cao thường chuyển đến sống ở những nhà ở có diện tích rộng hơn, địa điểm đẹp hơn, vì thế bỏ lại những ngôi nhà cũ và những nhà ở có điều kiện kém hơn, từ đó tạo điều kiện cho các hộ nghèo chuyển đến

- Vì sao ở việt nam không có tình trạng nhà ổ chuột tràn lan?

+ Việt Nam có chính sách cho phép đối với hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí thấp, cùng với sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho thuê nhà ở quy

mô nhỏ đã cho kết quả là tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp ở các đô thị Việt Nam Mô hình đã và đang áp dụng ở Việt Nam có thể được tăng cường hiệu quả bằng những biện pháp sau:

+ Lồng ghép chiến lược nhà ở thu nhập thấp vào quá trình quy hoạch đô thị, đồng thời cụ thể hóa trong các chiến lược chính thức, quy hoạch tổng thể cũng như các chiến lược quản lý đất đai

+ Mở rộng mô hình hiện nay về chiều sâu thông qua sự phát triển, tăng trưởng nguồn vốn nhà ở trên toàn bộ các phân khúc thị trường;

+ Chú trọng vào đối tượng người nghèo thành thị thông qua các cơ chế bao cấp phíacầu hướng đến những phân khúc thị trường yếu nhất dựa trên đặc điểm về cầu nhà

ở của từng thành phố;

+ Đất đai là yếu tố đầu vào thiết yếu trong cung ứng nhà ở, vì vậy, chính sách nhà ở của Việt Nam phải có những cơ chế, hướng dẫn cụ thể để thị trường đất đai vận hành một cách hiệu quả và rộng khắp hơn.

II Hình thái đô thị và sự lưu thông

 Hà Nội và TPHCM, là mật độ dân số cao kèm theo tỉ lệ diện tích giao thông thấp ở các thành phố cho thấy chủ trương cho phép lưu hành đại trà xe ô-tô cá nhân làm phương tiệngiao thông chủ yếu ở đô thị không phải là một mô hình bền vững

 Đà Nẵng hiện nay có nhiều diện tích đường xá so với mật độ dân cư tương đối cao hơn

Hà Nội và TPHCM, nhờ đó có thể tận dụng cơ hội này để nâng cao chất lượng quy hoạchgiao thông công cộng

 Kết luận về chính sách được đưa ra từ phân tích này là phải hạn chế sử dụng xe hơi ở các

đô thị của Việt Nam, có thể bằng cách quy định lệ phí sử dụng diện tích mặt đường của các xe tham gia lưu thông, thông qua các loại phí ùn tắc giao thông và/hoặc tăng phí đỗ, gửi xe

1 Nhận định chung

 Số lượng xe máy đã tăng nhanh trong vòng 10 năm qua và hiện chiếm tới 80% tổng phương tiện tham gia giao thông ở các đô thị lớn của Việt Nam khi chưa có các phương tiện vận tải lớn công cộng phù hợp, mức sử dụng xe hơi cá nhân ở những đô thị này còn thấp, đặc trưng sử dụng đất hỗn hợp ở những khu dân cư của đô thị Việt Nam

 Tuy nhiên, số lượng xe hơi sẽ tăng nhanh trong những năm tới Nguyên nhân chính là thunhập đầu người tăng và mức độ nghiêm trọng (tử vong) của tai nạn giao thông tăng, một phần do việc sử dụng chung phần đường cho phương tiện 2 bánh và 4 bánh lưu thông ở các đô thị

 Các đô thị lớn của Việt Nam chưa có đủ cơ sở hạ tầng đô thị để đáp ứng nhu cầu lưu thông đại trà xe hơi cá nhân làm phương tiện giao thông => phương án cho đô thị Việt Nam là đầu tư xây dựng và khuyến khích sử dụng các hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn, như các tuyến Xe buýt nhanh, nhưng từ nay cho đến khi có được những

hệ thống đó, có lẽ đô thị Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục phát triển theo hướng đa trung tâm do

sự phổ biến của xe máy

2 Môi trường xây dựng và tình hình lưu thông ở Hà Nội:

 Mật độ dân số thực của Hà Nội là 188 người/ha năm 2009, mật độ dân số cao và mạng lưới đường xá thưa thớt của Hà Nội hoàn toàn không phù hợp để sử dụng xe hơi cá nhân làm phương tiện giao thông chính Một trong những khó khăn chính của thành phố hiện nay là nạn ùn tắc giao thông và khả năng di chuyển hạn chế

3 Môi trường xây dựng và tình hình lưu thông ở Đà Nẵng:

 Với mật độ 88 người/ha, mức mật độ bình quân ở khu vực xây dựng của Đà Nẵng là tương đối thấp so với mức chuẩn của các thành phố Châu Á Mật độ ở khu vực xây dựngcủa Đà Nẵng cao (200-400 người/ha) chỉ tính riêng xung quanh khu trung tâm hiện hữu nhưng mật độ giảm nhanh xuống còn 60 người/ha trở xuống ở những khu vực cách trung tâm thành phố từ 5km Đường đồ thị mật độ dốc cho thấy Đà Nẵng hiện nay vẫn chủ yếu

là một thành phố đơn trung tâm, có nghĩa là một lượng lớn công ăn việc làm và hàng hóa,dịch vụ cung ứng đang dồn vào khu trung tâm

4 Môi trường xây dựng và tình hình lưu thông ở TPHCM:

 Lưu thông ở TPHCM trên thực tế gần như hoàn toàn sử dụng xe gắn máy (75% tổng số hành trình xe cơ giới), trong khi giao thông công cộng chỉ chiếm 2% số hành trình Mật

độ dân số bình quân của thành phố là 150 người/ha, khiến TPHCM trở thành một thành phố có mật độ dân số cao theo tiêu chuẩn chung của thế giới, không thích hợp để tăng sử dụng xe ô tô cá nhân làm một phương tiện giao thông đô thị chủ yếu

 Thành phố hiện vẫn chủ yếu có đặc điểm đơn trung tâm Tuy nhiên, cấu trúc này có thể

sẽ không tồn tại lâu nữa KTT hiện hữu của TP Hồ Chí Minh đang mở rộng về chiều dọc nhưng không thể mở rộng nhiều về chiều ngang do vị trí nằm gần sông và do có nhiều công trình cơ quan nhà nước có giá trị lịch sử Hệ thống giao thông công cộng hiện đang được lập quy hoạch ở TPHCM Tuy có thể sử dụng xe buýt chuyển tuyến để mở rộng độ phủ của các bến xe theo quy hoạch, nhưng những hành trình đòi hỏi phải chuyển xe nhiềulần sẽ khó có thể cạnh tranh được với xe máy, nhất là nếu có nhiều khu vực công sở và thương mại có vị trí ngoài tầm đi bộ của các bến xe

III Đất đai và bất động sản

1 Giá

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được quyết định bởi quan hệ giữa cung và cầu đất đai Tuy vậy, ở Việt Nam, nhà nước thu hồi đất từ người sử dụng đất và giao đất cho nhà đầu tư dựa trên một khung giá đất ấn định sẵn (KGĐ) không tuân theo các quy luật thị trường Cơ chế giá này thường được gọi là ‘giá ấn định’ Sau khi đất trên được đầu tư, xây dựng hay bán lại cho người mua thì sẽ áp dụng ‘giá thị trường’Khảo sát sơ bộ về giá bất động sản ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy mức giá là khá cao so với những thành phố tương đồng ở Châu Á

2 Tiếp cận tài chính

Tỷ lệ lớn các giao dịch được thực hiện bằng tiền mặt, trả một lần, bằng tiền vay mượn của bạn bè hơn là đi vay hay trả dần từ ngân hàng Bảng trên cũng cho biết tỉ lệ giao dịch có sự tham gia của người môi giới tại địa phương, cũng như tỉ lệ cao các giao dịch được thực hiện trực tiếp giữa những bán và người mua Do có một tỉ lệ cao các giao dịch mua bán bất động sản được thựchiện theo phương thức thanh toán một lần nên rất có thể giá đất và bất động sản cao là bằng chứng của việc thiếu phương án tích trữ tài sản Nói cách khác, những người đủ khả năng tham

gia thị trường đất đai, bất động sản không cần phải vay mượn tiền - mà tự họ đã có đủ tiền mua –điều này cho thấy ở Việt Nam đang tồn tại một mức độ thanh khoản bất thường và có thể là tình trạng thiếu các phương án để đầu tư tài sản.

3 Quy định

Mục tiêu chính của quy định về đất đai phải là làm sao để những thay đổi trong tình hình sử dụng đất phản ánh đúng nhu cầu về đất đai, đồng thời chỉ điều tiết ở mức độ tối thiểu cần thiết đểhình thành hình thái đô thị mong muốn và bảo vệ những mục tiêu khác, như các mục tiêu xã hội, môi trường, y tế, an ninh

Khả năng cải thiện các quy định, thể chế cũng được phản ánh qua tỉ lệ cao các giao dịch đất đai được thực hiện không chính thức Ước tính cho thấy 60%-85% các giao dịch đất đai được thực hiện dưới dạng không chính thức được thực hiện trong báo cáo này cũng cho biết 34% số đối tượng điều tra đã chuyển đổi không chính thức đất đai của họ từ đất ở sang mục đích sử dụngkhác, chủ yếu và để kinh doanh bán lẻ

IV Quy hoạch đô thị ở Việt Nam

1 Nguy cơ của mô hình quy hoạch đô thị hiện nay: quy hoạch chưa dựa trên nhu cầu thực

tế

Can thiệp của nhà nước thông qua quy hoạch đô thị và luật định, chính sách đất đai, nhà ở và đầu

tư vào cơ sở hạ tầng có thể đem lại tác động lớn đến quá trình phát triển Nhưng những can thiệp này có thể dẫn đến những hậu quả sau:

- Nhà nước có thể sẽ đầu tư vào những công trình cơ sở hạ tầng tốn kém nhưng ít nhu cầu

là những yếu tố phức tạp hơn nhiều

2 Cơ hội lồng ghép không gian và ngành

Quy hoạch manh mún theo chức năng

Sự manh mún theo chức năng là một vấn đề nội tại (và toàn diện) của các cơ quan quản lý khônggian Đặc biệt ở Việt Nam, các quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tổng thể đô thị, quy hoạch giao thông và cơ sở hạ tầng, và quy hoạch nhà ở chưa có sự phối hợp chặt chẽ với nhau, hay với bộ máy hành chính cấp thành phố Các quy hoạch này

thường có tiến độ khác nhau và thường sử dụng các số liệu, dự báo không thống nhất trong quy hoạch Điều này khiến cho sự manh mún về chức năng dẫn đến sự đình trệ nghiêm trọng trong quá trình quy hoạch

Quy hoạch manh mún theo không gian

Phương thức quản lý các mạng lưới kinh tế vùng ảnh hưởng đến khả năng cung cấp và chi trả dịch vụ cũng như hiệu quả của mạng lưới trong phối hợp cung ứng dịch vụ giữa các tỉnh/thành

Ở Việt Nam, cấp quản lý nhà nước đầu tiên dưới cấp trung ương là cấp tỉnh Nhờ chính sách Đổi mới, đặc biệt là trong giai đoạn thực hiện 10 năm lần thứ hai (từ 2000), đã có sự phân cấp đáng

kể quyền lực chính trị và trách nhiệm cho tuyến tỉnh Ở từng tỉnh và giữa các tỉnh, có thể thấy rõ

sự xuất hiện của các thành phần kinh tế khu vực và sự hình thành của những khu vực đô thị chính do lực tác động của thị trường

Là cấp quản lý nhà nước đầu tiên dưới cấp trung ương, diện tích đất đai (5.265 km2) và dân số (1,4 triệu người) bình quân của các tỉnh, thành Việt Nam nhỏ hơn so với các nước khác Do đó, nguồn lực và ngân sách địa phương cũng phân tán và thiếu sự phối hợp hơn, trong khi quá trình quy hoạch, chính sách và quy mô đầu tư không cho phép các tỉnh, thành tận dụng triệt để hiệu quả kinh tế từ quy mô



BÀI 7 - Giao thông trong đô thị

Bài đọc bắt buộc:

- O’ Sullivan, Chương VIII (nhóm 5)

- Ewing,R., Bartholomew, K., and Arthur C Nelson Compactness vs sprawl Edited by

Banerjee & Loukaitou-Sideris in Companion to Urban Design Routledge, New York,

NY 2011 Dịch sang tiếng Việt: Nguyễn Lưu Bảo Đoan & Nguyễn Trương Quỳnh Châu.(nhóm 6)

- Vũ Anh Tuấn Chiến lược quản lý giao thông xe máy dài hạn cho các đô thị châu Á Bàiviết gửi riêng 2012 (nhóm 6)

Các trả lời và bài báo đọc thêm cần chuẩn bị:

- Tại sao cần hạn chế phương tiện giao thông cá nhân

- Giải pháp tối ưu?

Khái niệm quan trọng cần lưu ý: phương tiện giao thông công cộng (mass transit, public

transportation), phát triển theo định hướng phương tiện giao thông công cộng (Transit Oriented Development TOD), lý thuyết về địa điểm (location theory)

3 Yếu tố bên ngoài Vùng lân cận xảy ra bởi vì lân cận cung cấp mô hình vai trò, chia sẻ các lớp học, và cung cấp thông tin về triển vọng công việc