a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại) đã được[r]
Trang 1Bài 8 - Nhà ở và chính sách nhà ở
Bài đọc bắt buộc:
- O’ Sullivan, Chương XIII (nhóm 7)
Các trả lời và bài báo đọc thêm cần chuẩn bị:
- Chính sách hỗ trợ thông qua ngan hàng có tốt hơn?
- Phương pháp Hedonic price modeling là gi?
- Làm sao để kích thích vai trò của khu vực tư nhân tham gia cung cấp nhà ở xã hội?
- Mô hình chính sách nào sẽ phù hợp tại Việt Nam?
-Tóm tắt bài đọc O’ Sullivan, Chương XIII - Why is housing different?
Phần này của cuốn sách khám phá tính kinh tế của thị trường nhà ở đô thị và đánh giá kết quả của chính sách nhà ở khác nhau Chính phủ liên bang chi khoảng $ 30 tỉ USD mỗi năm để hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp, với số tiền chi cho nhà ở công cộng, nhà ở tư nhân được trợ cấp, và phiếu giảm giá (voucher) cấp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp Ngoài ra, chính phủ liên bang chi ra khoảng 66 tỉ USD trong doanh thu thuế mỗi năm để trợ cấp lãi suất thế chấp, và hầu hết các lợi ích này đều dành cho các hộ gia đình có thu nhập cao
1 Các cách tiếp cận về hưởng thụ được dựa trên khái niệm rằng một ngôi nhà gồm có một loạt những dịch vụ nhà ở, mỗi một giá tiềm ẩn
2 Nhà ở là bền và chủ sở hữu kiểm soát vị trí của nó trên các bậc thang chất lượng bằng cách chi tiêu về bảo trì, sửa chữa, cải tạo, và tu sửa
3 Việc cung cấp nhà ở là tương đối không co giãn trong thời gian dài của thời gian bởi vì phần lớn các cổ phiếu nhà ở được sử dụng
4 Các chi phí của chuyển động là tương đối lớn, vì vậy các hộ gia đình thay đổi tiêu dùng nhà ở của họ không thường xuyên và thực hiện thay đổi lớn khi họ di chuyển
5 Mô hình lựa chọn giải thích làm thế nào một ngôi nhà di chuyển xuống các bậc thang chất lượng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp dần
6 Nhà ở ở các cấp độ chất lượng khác nhau có liên quan về mặt cung vì chọn lựa và liên quan của phía cầu do của sự thay thế của người tiêu dùng Một chính sách làm giảm lượng mới, nhà ở chất lượng cao làm tăng mức giá cân bằng của tất cả các cấp
độ chất lượng
Trang 21 Đặc điểm riêng biệt của nhà
Chương 13 giải thích tại sao nhà ở là khác nhau so với các sản phẩm khác: Nhà ở là không đồng nhất (nhà ở khác nhau về kích thước, tuổi tác, thiết kế, và vị trí) và độ bền cao, và việc chuyển từ nhà này sang khác là rất tốn kém Các mô hình lọc của thị trường nhà giải thích các lực lượng kinh tế mà nguyên nhân căn để di chuyển xuống các bậc thang chất lượng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp dần
a) Tính đa dạng và hưởng thụ
Các nghiên cứu khác cũng cho thấy các đặc điểm của khu phố có tác động tích cực đối với giá nhà là gần nơi làm việc, trường học, trạm trung chuyển, và nhà thờ
Ngược lại, giá trị nhà thấp hơn khi ở những khu dân cư gần khu vực có tỉ lệ tội phạm cao, các cơ
sở chất thải độc hại, và quốc lộ ồn ào (hình minh họa)
b) Tính lâu bền, xuống cấp và bảo trì
Một ngôi nhà có thể cung cấp dịch vụ nhà ở cho 100 năm hoặc hơn khi được bảo dưỡng thích hợp Khi không được bảo trì và sửa chữa thường xuyên, ngôi nhà sẽ bị xuống cấp, giảm chất lượng theo thời gian Người tiêu dùng sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho những nhà có chất lượng cao hơn (hình minh họa)
Cùng một thời gian, chi phí tăng, chi phí biên tăng Nếu giá không thay đổi (đường doanh thu biên không dịch chuyển), chất lượng tối đa hóa lợi nhuận giảm
Nếu chi phí biên tiếp tục tăng theo thời gian, chọn mức chất lượng của chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm Cuối cùng, những đường chi phí biên sẽ hoàn toàn nằm bên trên đường biên trên doanh thu Vào thời điểm đó, các chi phí giữ nhà ở trên thị trường vượt quá doanh thu có thể thu được,
do đó căn nhà này sẽ bị rút khỏi thị trường
Trang 3Ba kịch bản khi 1 ngôi nhà rời khỏi thị trường
Rời tạm thị trường Giá dự kiến tưởng lai tăng, chi phí cơ hội để nắm giữ các tài sản thấp
so với việc giữ tài sản
Chuyển đổi Chuyển đổi nếu lợi nhuận hoạt động khác tạo ra đủ lợi nhuận để bù
đắp chi phí chuyển đổi
Từ bỏ Việc sử dụng thay thế tốt nhất không tạo ra đủ lợi nhuận để trang
trải các chi phí chuyển đổi
• Một ngôi nhà sẽ bị bỏ hoang nếu nó không thể sử dụng để làm nhà ở hoặc bất kỳ sử
dụng thay thế
• Chính sách thuế địa phương có thể ảnh hưởng đến vấn đề bị bỏ hoang nếu thuế tài sản là không linh hoạt White (1986) đã chỉ ra rằng trong suốt những năm 1980, thuế bất động sản là yếu tố quan trọng nhất trong bị bỏ rơi tại thành phố New York
• Những ngôi nhà bỏ hoanh nhanh chóng trở thành ngoại tác gây ra sự kém hiệu quả (vẽ graffiti, ma túy, tội phạm), làm giảm sự hấp dẫn tương đối của một khu phố
Ba cách tăng lượng cung nhà: Xây dựng thêm nhà ở mới, Tăng bảo trì nhà ở đã sử dụng,
Nâng cấp nhà ở đã sử dụng
• Phần lớn nhà ở trên thị trường tại bất kỳ thời điểm cụ thể là nhà ở đã sử dụng
• Theo kinh nghiệm, trong một năm nhất định, sự xây dựng mới là giữa 2% và 3% của tổng
số quỹ nhà ở
Trang 4• Việc cung cấp nhà ở đã sử dụng là tương đối không co giãn trong thời gian tương đối dài
vì tỷ lệ suy giảm nhà ở tương đối thấp, cải tạo và tu sửa là tương đối đắt tiền
• Lý luận tương tự cũng được áp dụng đến sự giảm trong giá thị trường Nếu giá thấp làm ngưng hoàn toàn những công trình mới, lượng cung giảm chỉ 2-3% mỗi năm
• Ozanne và Struyk (1978) ước tính là độ co giãn cho 10 năm sử dụng nhà ở là giữa 0,20
và 0,30
• De Leeuw và Ekanem (1971) ước tính rằng độ co giãn cung dài hạn cho thuê nhà ở là giữa 0,30-0,70
c) Chi phí di chuyển và sự mất cân bằng người tiêu dùng
• Đối với hầu hết các hộ gia đình, một sự thay đổi trong tiêu dùng nhà ở đòi hỏi một sự di chuyển đến một nơi ở khác, và các chi phí di chuyển là rất đáng kể
• Cũng giống như nhiều mặt hàng khác, sự tiêu dùng tối đa hóa tiện ích nhà ở thì tăng theo thu nhập Cụ thể, độ co giãn theo thu nhập cầu về nhà ở là khoảng 0,75 (Ellwood và Polinski, 1979)
2 Mô hình lọc của thị trường nhà ở
Mô hình lọc của thị trường nhà ở cho thấy làm thế nào một ngôi nhà thay đổi theo thời gian về chất lượng và thu nhập của người sử dụng Quá trình lọc có hai tính năng cơ bản:
Giảm chất lượng
Giảm trong thu nhập người cư ngụ
Các giả thiết:
- Mỗi nhà ở mất một đơn vị chất lượng mỗi năm,
- Sự xuống cấp có thể bị đảo ngược
- Mỗi hộ có một khoảng cách tối đa giữa chất lượng nhà ở lý tưởng và thực tế của nó
• Việc sản xuất nhà ở mới bù đắp sự suy giảm trong mức chất lượng của nhà ở cũ
• Thực tế là nhà ở được ở bởi các hộ gia đình giàu có thường không lọc xuống cho hộ gia đình có thu nhập thấp hơn Phần lớn các nhà ở bởi những người giàu có nhiều tính năng cao cấp (ví dụ như, trần nhà cao 10 foot, đồ đạc lạ mắt, phòng tắm như spa, và không gian mở) mà hộ thu nhập trung bình và thu nhập thấp không có nhu cầu
Trang 5• Dù nhà ở mới thường bị chiếm đóng bởi các hộ gia đình có thu nhập cao, các khoản trợ cấp đẩy nhanh tiến độ lọc của nhà ở được sử dụng để làm giảm thu nhập hộ gia đình, vì vậy tất cả mọi người được hưởng lợi từ các khoản trợ cấp
• Khi hộ gia đình được cung cấp tùy chọn của trợ cấp nhà ở mới, họ di chuyển sớm hơn và mức độ chất lượng của nhà ở có sẵn cho chọn lựa tăng
• Lệnh cấm xây dựng sẽ ảnh hưởng đến quá trình chọn lựa, dẫn đến giá cao hơn và chất lượng nhà ở thấp hơn
• Kiểm soát tốc độ tăng trưởng sẽ tạo ra giá cao hơn
• Trong một mô hình với thu nhập tăng, nhu cầu về nhà ở có nghĩa là chọn lựa thậm chí còn có lợi hơn
• Khi thu nhập tăng, nhu cầu về chất lượng nhà ở của tất cả các mức thu nhập tăng Lúc này, để đáp ứng nhu cầu, các hộ sẽ chi nhiều tiền hơn để tu bổ và gia tăng chất lượng so với ban đầu Lợi thế của nhà mới so với sửa chữa nhà cũ càng lớn điều này tạo ra nguồn cung các ngôi nhà chất lượng cao hơn cho các hộ gia đình
• Một hạn chế nguồn cung trong thị trường chất lượng cao là nguyên nhân tạo nên giá cao hơn trong cả hai thị trường Một chính sách kiểm soát sự tăng trưởng sẽ làm giảm sự chọn lựa, ảnh hưởng của nó được truyền tới phân khúc thị trường chất lượng trung bình
• Ngoài ra, người tiêu dùng chạy trốn giá cao trên thị trường chất lượng cao làm tăng nhu cầu về nhà ở chất lượng trung bình Sự kết hợp giữa cung giảm (ít lựa chọn) và nhu cầu tăng lên (người tiêu dùng chạy trốn) tạo ra mức giá cao hơn trên thị trường chất lượng trung bình Logic này cũng áp dụng cho các phân khúc thị trường chất lượng thấp
Trang 6Câu hỏi 1: • Chính sách hỗ trợ thông qua ngân hàng có tốt hơn?
• Vai trò của hệ thống tài chính nhà ở là huy động tiền tiết kiệm trong dân chúng và cho các hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để phát triển nhà ở
• Ở hệ thống tài chính nhà ở trực tiếp (không qua trung gian), khoản tiết kiệm cần thiết và trực tiếp để mua nhà được huy động trực tiếp từ nguồn tiết kiệm của người mua, cha mẹ,
họ hàng, hay chính người bán Trong trường hợp này, phương thức thanh toán được thỏa thuận theo quan hệ họ hàng, bạn bè Hệ thống này không hiệu quả do nhu cầu vay thường lớn hơn khả năng cung cấp Đây là hệ thống tài chính duy nhất tại các quốc gia mà các tổ chức tài chính phát triển chưa đủ mạnh và không cho cá nhân vay vốn để mua nhà
• Trái lại, ở các hệ thống trực tiếp như hệ thống các ngân hàng tín dụng và quỹ tiết kiệm (Anh, Mỹ, Canada), hệ thống tín dụng và tiết kiệm theo hợp đồng (Đức, Áo, Pháp), hệ thống các ngân hàng tín dụng thế chấp (Châu Âu và Bắc Âu), ngân hàng đóng vai trò là một trung giantài chính huy động tiền tiết kiệm trong dân chúng hay bán trái phiếu ra thị trường tài chính và sử dụng vào việc cho vay để phát triển nhà ở, các “hợp đồng tiết kiệm nhà ở” hay “hợp đồng phát triển thể chấp nhà ở” (cái này là tổng hợp 3 hệ thống tài chính nhà ở trung gian trong sách trang 142-143)
• Các chính sách hỗ trợ thông qua ngân hàng có tác động tích cực đến phát triển nhà ở
+ Thị trường nhà ở tại Việt Nam còn tương đối hạn hẹp, và đa phần mọi người quan tâm đến thị trường mua bán nhà hơn là thuê nhà Trong khi đó, khả năng tiếp cận nhà của người nghèo và người có thu nhập thấp- những người thật sự cần nhà lại rất kho khăn So với hệ thống tài chính trực tiếp trước đây (không qua trung gian), chủ yếu vay mượn từ gia đình, người thân,… là khó khả thi và không hiệu quả Nguyên nhân là do nhu cầu vay thường lớn hơn khả năng cung cấp Do vậy chính sách hỗ trợ thông qua qua ngân hàng là tốt hơn
+ Chính sách hỗ trợ qua ngân hàng còn là một cách giúp tháo dở khó khăn của nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất kinh doanh Hỗ trợ thông qua ngân hàng giúp phân khúc những người có thu nhập thấp, từ đó làm tỏa ra toàn bộ nền kinh tế Tuy nhiên khi thực hiện cần phải có sự rõ ràng và minh bạch, trách tình trạng trục lợi của một số cá nhân gây mất hiệu quả cho chính sách Ngoài ra, nỗ lực của các chủ đầu tư và ngân hàng trong việc hỗ trợ người mua nhà cũng mang lại hiệu quả tích cực nhất định, nhưng trong một nền kinh tế không ổn định, người vay mua nhà sẽ chịu rủi ro về lãi suất
Trang 7Câu hỏi 2: Phương pháp Hedonic price modeling (HPM) là gi?
Mô hình hồi quy hedonic
a) Phương thức hedonic
HPM là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế được phát triển bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971) và Rosen (1974) Ban đầu mô hình được sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm không khí tác động đến giá trị tài sản, HPM trở thành một nghiên cứu quan trọng trong nửa sau của những năm 1970 và cả năm 1980 Trong thời kỳ này, phương thức giá hedonic đã được chuyển đổi trong một công cụ rất quan trọng đối với nghiên cứu học thuật, được sử dụng trong các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hoá phi thị trường liên quan đến đặc tính môi trường và địa điểm của bất động sản
Phương pháp định giá hedonic (HPM) được sử dụng để ước tính giá trị kinh tế cho hệ sinh thái hoặc môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả thị trường Nó thường được áp dụng cho các biến giá nhà đất, phản ánh giá trị của các thuộc tính môi trường của địa phương Thị trường bất động sản thường sử dụng phương pháp hedonic trong định giá giá trị môi trường bởi vì từ
"hedonic" xuất phát từ nguồn gốc Hy Lạp, có nghĩa là, "niềm vui"- sự hài lòng
Do đó, các phương pháp định giá dựa vào các thông tin được cung cấp bởi các hộ gia đình khi họ đưa ra quyết định cho vị trí BĐS của họ Họ có được niềm vui bằng cách sống ở những nơi tốt đẹp Nhưng do nhu cầu về nhà đất tăng, giá nhà đất tăng nên chi phí sinh hoạt ở những nơi tốt đẹp là tương đối cao Để xác định được một BĐS tốt ngoài các đặc điểm của BĐS thì yếu tố ngoại tác như môi trường cũng rất quan trọng Các yếu tố ngoại tác: không khí, nước, và ô nhiễm tiếng ồn có tác động trực tiếp đến giá trị tài sản
Bằng cách so sánh các tài sản có đặc điểm khác nhau hoặc bằng cách kiểm tra giá của một tài sản theo thời gian khi điều kiện môi trường thay đổi và điều chỉnh cho tất cả các yếu tố môi trường, thông tin trong thị trường nhà ở có thể được sử dụng để ước tính giá mà người dân phải trả tiền cho chất lượng môi trường
b) Chức năng giá hedonic
Chức năng hedonic giải thích giá nhà về cả chất lượng và số lượng Điều này liên quan đến việc phải thu thập thông tin về giá bán thực tế / giá cho thuê tài sản và đặc điểm chi tiết của ngôi nhà Khi chúng ta mô tả một căn nhà, căn nhà đó thường được mô tả bởi chất lượng hoặc đặc điểm của môi trường, cấu trúc của nó và vị trí Các thuộc tính cấu trúc có thể là số phòng, số phòng tắm, diện tích của ngôi nhà, tuổi của ngôi nhà, sàn nhà; trong đó nhà có vị trí, loại nhà (cho dù đó
là độc lập, căn hộ, nhà gỗ hoặc là một túp lều), diện tích cho bãi đậu xe … Các thuộc tính môi trường có thể là chất lượng không khí ở địa phương, cho dù nhà có vị trí ở bên các bãi biển / công viên quốc gia / sân bay / đường cao tốc , hoặc chất lượng và tính sẵn có của nước v.v… Các biến vị trí bao gồm khu vực sang trọng tức là thuộc về nhóm có thu nhập cao, khu vực bình dân thuộc về nhóm có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp; Ngoài ra các biến về chất lượng
Trang 8đường giao thông, trường học, khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện, trạm xe buýt, trung tâm thành phố, ga đường sắt, sân bay …
Hàm hồi quy hedonic giá BĐS được xác định dưới dạng sau P = f (s1, s2, s3 si; n1, n2, n3 nj; e1, e2, e3 … ek), với s1, s2, s3 là các biến cấu trúc của ngôi nhà; n1, n2, n3 là biến khu phố
và e1 , e2, e3 là các biến môi trường Hình thức chức năng hàm có thể là hàm tuyến tính hoặc phi tuyến tính Sử dụng phân tích hồi quy, để ước tính các mối quan hệ giữa mức độ của một đặc trưng bất kỳ của nhà ở và giá nhà
c) Một số vấn đề trong HPM
Phương pháp hedonic sử dụng dữ liệu chuyên sâu Để ước tính giá chức năng hedonic cho một thị trường cụ thể, một trong những đòi hỏi là số lượng lớn các quan sát mô tả giá bán và đặc điểm của rất nhiều tài sản trong thị trường này Một trong những giả định cơ bản của HPM là các
hộ gia đình có thông tin hoàn hảo Nếu hộ gia đình bán một BĐS không nhận thức được giá cả thị trường và đặc điểm của các tài sản khác trên thị trường thì có khả năng là giá mà họ trả cho tài sản cần bán sẽ thấp hơn giá trên thị trường có thể dẫn tới tổn thất trong giao dịch
Ngoài ra, giá BĐS không điều chỉnh ngay lập tức khi những thay đổi trong cầu hoặc cung thị trường nhà ở thay đổi Trong thực tế nhiều yếu tố như thông tin không hoàn hảo và chi phí giao dịch sẽ cho kết quả sau quá trình điều chỉnh một thời gian Thêm vào đó, chi phí giao dịch trong thị trường bất động sản rất đa dạng và có giá trị đáng kể
Một vấn đề nữa mà chúng ta cần quan tâm là hiện tượng đa cộng tuyến Thông thường các đặc điểm môi trường sẽ có cộng tuyến với nhau Chẳng hạn như: tài sản gần đường giao thông sẽ có
ô nhiễm tiếng ồn lớn hơn và nồng độ các chất ô nhiễm không khí cao hơn
Điều này có nghĩa là rất khó khăn để tách ra các biến độc lập của hai hình thức ô nhiễm trên khi tính giá của tài sản Quan trọng phải giả định rằng thị trường nhà ở đang ở trong trạng thái cân bằng Nhưng thực tế không chắc rằng một thị trường nhà ở sẽ được ở trong trạng thái cân bằng hoàn hảo ở bất kỳ một thời gian nào Trong một trạng thái mất cân bằng, chúng ta mong đợi giá biến động nhanh chóng sẽ chững lại, để cho các ước tính về giá BĐS vẫn còn có ý nghĩa
d) Dạng mô hình hedonic
Mô hình hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu thập tùy vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu Có những mô hình chỉ sử dụng chủ yếu sử dụng biến đặc tính nhà để xác định giá BĐS, nghiên cứu của Hasan Selim (2009) Có mô hình lại sử dụng chủ yếu các yếu tố ngoại tác
là biến xác định giá trị BĐS, như nghiên cứu gần đây của Gabriel K B (03/2011) Và nhiều những nhiên cứu khác kết hợp cả yếu tố nội tác và ngoại tác ảnh hưởng tới giá BĐS như: Taylor, L.O 2002; Bernardo (2002); Ustaoğlu, E (2003)
Mô hình hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1976) trình bày:
Pi = f (S1i Ski , N1i Nmi , Z1i Zni)
Trong đó: Pi: Giá nhà (house price)
Trang 9S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1 k), như kích diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng,
…
N = đặc điểm khu dân cư (1 m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học,
tỷ lệ tội phạm địa phương,…
Z = môi trường đặc trưng (1 n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn…
Được viết dưới dạng:
Pi = α0 + α1S1i + α2i S2i + + αki Ski + β1N1i + β2N2i + + βmNmi + γaZai
Câu hỏi 3: Làm sao để kích thích vai trò của khu vực tư nhân tham gia cung cấp nhà ở xã hội?
Nhiều nghiên cứu trên thế giới như: “Nhà ở cho mọi người” (“Housing for all” – Ngân hàng Thế giới, 2006); “Đánh giá đô thị hóa Việt Nam” (Ngân hàng Thế giới, 2011); “Nhà ở nhà
ở xã hội” (UN- Habitat, 2011) chỉ ra rằng, nhà ở xã hội là một bộ phận gắn liền với phát triển đô thị nhất là các đô thị lớn: (1) Nhà cho người di cư- đô thị hóa- nông thôn di dân ra thành phố; (2) Nhà cho những người dãn dân những vùng nội thành; (3) Nhà cho những thanh niên mới kết hôn; (4) Nhà cho những đối tượng phải được quan tâm giải quyết nhà do nhà ở xã hội; (5) Nhà cho những hộ gia đình bị giải phóng, di dời
Ngân hàng thế giới (2011), trong Đánh giá Đô thị hóa ở Việt Nam nhận định, các đô thị Việt Nam đã đảm bảo được nguồn cung nhà ở đa dạng để đáp ứng các nhu cầu của nhiều phân khúc thị trường Có vẻ như phần lớn nhu cầu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt với các nhóm ở xã hội,
đã và sẽ đáp ứng theo mô hình sau đây: (1) Các nhà thầu nhỏ xây nhà theo kiểu truyền thống tại các thị xã, thị trấn và thành phố nơi còn đất, hoặc ở ngay vùng ngoại vi thị xã và thành phố; (2) Chính phủ hỗ trợ phát triển khu dân cư bằng cách mở rộng mạng lưới đường sá để kết nối các làng xã, thôn bản gần thành phố; (3) Các cá nhân tự nâng cấp và bảo dưỡng nhà ở (kể cả tăng mật độ sàn xây dựng bằng cách tăng chiều cao nhà), còn Chính phủ nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ
UN – Habitat (2011)2 đã chỉ ra các cách tiếp cận nhằm hỗ trợ dân thành thị nghèo tìm được nơi ở phù hợp tại các thành phố Châu Á, tập trung vào việc giải quyết khu ổ chuột trong các thành phố ở Châu Á Trong đó, các tác giả có nêu định nghĩa về khu ổ chuột, phân loại các khu ổ chuột ở Châu Á, tìm ra nguyên nhân tồn tại, cũng như tìm ra cách thức xóa bỏ các khu ổ chuột này, tập trung vào 5 nhóm giải pháp sau: (1) Nâng cấp tại chỗ, (2) Tái định cư, (3) Nhà ở công cộng do Chính phủ xây dựng, (4) Mặt bằng và dịch vụ, (5) Chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố
1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản
Khác với các quốc gia khác, Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào công tác đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản lý đầu tư chủ yếu do các tổ chức hợp tác
Trang 10xã nhà ở phụ trách Hợp tác xã nhà ở có thể sử dụng vốn đầu tư của Chính phủ để xây dựng nhà
ở, hay có thể xin quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục pháp luật Bên cạnh đó Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững mạnh với các doanh nghiệp và có sức ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp để thu hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi
Để người dân và có thể tiếp cận được với nhà ở phúc lợi, Chính phủ đã ban hành chính sách tài chính thông qua việc áp dụng chính sách cho vay ưu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng và phát triển nhà ở Cho người nhà ở xã hội vay vốn mua nhà với lãi suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thường và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm Ngoài ra, Chính phủ còn áp dụng chính sách ưu đãi và miễn giảm thuế như thuế bất động sản, thuế sở hữu tài sản
cố định nhằm khuyến khích người dân tự xây dựng nhà ở và mua nhà
2 Kinh nghiệm của Hoa Kỳ
Chính phủ lập quy hoạch và pháp quy quy hoạch bao gồm tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở rộng đất đai Đối với các khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp Và để bù đắp thiệt hại kinh tế của công ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phương có thể nới lỏng quản lý giám sát quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực Chính phủ Mỹ xây dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà như miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…
3 Tại Việt Nam
Điều 6.Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội (Dự thảo: NGHỊ ĐỊNHVề phát triển và
quản lý nhà ở xã hội)
1 Dự án phát triển nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách được Nhà nước
hỗ trợ, ưu đãi theo quy định tại Điều 58 của Luật nhà ở, cụ thể là:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại) đã được phê duyệt Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất; đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền
sử dụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai
b) Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định
c) Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí