Phương pháp lập quy chế quản lý kiến trúc đô thị

XÁC ĐỊNH NỘI DUNG QUI CHÉ KLKT Bao gồm một số quy định chủ yếu về quản lý KTĐT cho từng khu vực trong đô thị được phân chia theo tính chất như: khu bảo vệ tôn tạo, khu cải tạo chỉnh tr

PHƯƠNG PHÁP LẬP QUI CHÉ QUẢN LÝ KIÉN TRÚC ĐÔ THỊ

BÀI TẬP MÔN HỌC QUAN LY KIEN TRUC ĐÔ THỊ Bién soan: TS.KTS LÊ TRỌNG BÌNH

1 XÁC ĐỊNH NHU CÂU: QUẢN LÝ KT

2 XÁC ĐỊNH ĐÓI TƯỢNG QUẢN LÝ KT

3 XAC BINH LOAI QUI CHE KLKT

TT 08/2007/TT-BXD

CAPIHOAC CAP II, TUY THUOC QUI MO BO THI, LOAI DO THI CAN QUAN LY KT

THEO QUY CHE NAO

Quy ché cap |

Là Quy chế quản lý kiến trúc đô thị cho toàn thành phố được lập

trên cơ sở đồ án QHCXD được phê duyệt

nghiên cứu

Quy chế cap Il

chỉ tiết cho các đơn vị

hành chính thuộc đô thi

- Đồ án Thiết kế đô thị đã và

đang được nghiên cứu

Quy ché cap! | Quy chế cap Il

(thị xã, thị trấn) Chi lap m6t Quy ché quan ly

KTĐT chung cho toàn đô thị kết hợp nội dung

giữa Quy chế cấp I

và Quy ché cap Il

Loại đô thị Lập quy chế Thẩm định Phê duyệt

3 XÁC ĐỊNH NỘI DUNG QUI CHÉ KLKT

Bao gồm một số quy định chủ yếu về quản lý KTĐT cho từng khu

vực trong đô thị được phân chia theo tính chất như: khu bảo vệ

tôn tạo, khu cải tạo chỉnh trang, khu vực xây dựng mới, khu phát

triển mở rộng), các khu vực đặc thù (tạo nên hình ảnh, bản sắc của đô thị v.v )

> MO TA HIEN TRANG

> PHAN TICH MOT SO NET KHAl QUAT CUA THANH PHO;

> PHAN TICH NHUNG YéU TO TAO NEN HINH ANH, AN TƯỢNG cỦn ĐÔ

THI;

> HINH ANH MINH HOA KEM THEO

> CAN CU LAP QUY CHE

> QHCXD TOAN THANH PHO DA DUOC PHE DUYET;

> NOI DUNG

> QUY DINH CAC HUONG PHAT TRIEN CUR THANH PHO (CO SODG

MINH HOA);

> PHÂN KHU QUẢN LÝ KTCQ

> QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ CHO TỪNG PHAN VUNG KIEM SOAT PHAT TRIEN VÀ CHO CÁC KHU VỰC ĐẶC THÙ:

> KHU VUC ĐÔ THI CAN ĐƯỢC BẢO VỆ, TÔN TAO;

> KHU VỰC ĐÔ THỊ CẢI TẠO CHỈNH TRANG;

> KHU VỰC ĐÔ THỊ PHÁT TRIỂN MỚI

> NỘI DUNG CẦN QUY ĐỊNH RÕ:

> VỊ TRÍ, QUY MÔ, PHẠM VI RANH GIỚI,

++ Các QUV ĐỈNH VỀ HIẾN TRÚC QUV HOẠCH

+ MẬT ĐỘ XAY DUNG,

3+ HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT,

> yeu CẦU CHỦ VếU Về

+> TINH CHAT, HÌNH THỨC HIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH

++ CHIỂU CAO CÔNG TRÌNH (TỐI ĐA),

“% CAO DO KHONG CHE XAY DUNG CHO CAC KHU WUC;

CAC QUY DINH VỀ HỆ THONG HA TANG KY THUAT:

3+ GIAO THÔNG, SAN NỀN, THOÁT NƯỚC, CẤP NƯỚC, CẤP ĐIỆN

+* HỆ THỐNG THONG TIN LIÊN LAC, BAO VE MOI TRUONG,

QUANG CAO, QUY DINH Vé BAO VE CANH QUAN V.V

> QUW ĐỊNH VỀ QUẦN LÚ KTĐT CHO CC HHU VỰC ĐẶC THÙ:

> PHAM VI RANH GIO! (THUOC QUAN A, B, C ),

> DIỆN TÍCH DAT,

> CAC YEU CAU CHINH Vé KIEN TRUC QUY HOACH:

> CHỈ GIỚI XâV DỰNG,

> MẬT ĐỘ XâV DỰNG,

> RANH GIGI BAO VE,

> KHOANG CACH LI (KHONG DUOC PHEP XAY DUNG CONG TRINH),

> HÌNHTHỨCCÔNGTRÌNH,

SAN WON, TUONG RAO, CONG, BAI DO XE V.V

QUY DINH VE BAO Vé MGI TRUONG,

QUY DINH VE QUANG CAO TRONG CAC KHU VUC

QUY DINH VE BAO Vé CANH QUAN, Cúc QUW ĐỊNH VỀ HỆ THỐNG Hí TẦNG HỸ THUẬT V.V

Hồ sơ QCKT

PHU LUC SO 1: MẪU QUV CHẾ QUẢN L HIẾN TRÚC ĐÔ THI CAP |

- Bản vẽ khai triển mặt bằng, mặt đứng và bản vẽ phối cảnh

minh hoa -_ Các vùng kiến trúc - cảnh quan

-_ Bố cục cho các thành phần không gian đô thị -_ Phân vùng về tầng cao

-_ Các tuyến phố chính

Một số nội dung CỤ THẺ

5 Các qui định về sử dụng đất: tính chất hoặc công dụng của công trình; mật độ xây dựng tối đa; hệ số sử dụng đất; bề ngang tối thiểu của mặt tiến khu dat; vi tri

chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;

s_ Các qui định về kiến trúc, qui hoạch và sử dụng cơ sở

hạ tầng: mối quan hệ công trình với tổng thê; chiều cao tối đa của công trình kể từ cốt san nền tới điểm cao nhất của công trình; yêu cầu mặt đứng kiến trúc,

mái nhà, hàng rào, mâu sắc, vật liệu trang trí bề mặt công trình; cao độ nền nhà; chỗ đỗ xe; đầu nói hạ tầng

kỹ thuật.

s Tính chất hoặc công dụng của công trình:Oui định

mục đích sử dụng đất là nhà ở, công trình công cộng,

dich vu,w

s Mật độ xây dựng tối đa: Tỉ lệ diện tích xây dựng công

trình (m2- diện tích đất được tính theo hình chiếu bằng của mái công trình)/diện tích toàn lô đất, tính bằng %;

s Mật độ xây dựng có ý nghĩa quyết định đến tỉ lệ

không gian kiến trúc đô thị và không gian trống Mật độ

xây dựng càng cao, có nghĩa là không gian trống đô thị

càng thấp, và ngược lại.

+ Hệ số sử dụng đất: tính bằng tống diện tích sàn toàn

công trình (m2) /diện tích tòan lô đât, không tính diện

tích tâng hâm, mái;

s Hệ số sử dụng đất ưu đãi, ưu tiên đối với những

khu nhà ở, không gian đi bộ,w tạo thuận lợi cho phát

triển không gian

+ Bề ngang tối thiểu của mặt tiền khu đắt: được tính

theo giải pháp qui hoạch, phù hợp với yêu câu chức năng của loại công trình, qui mô công trình ( nhà ở chia lô, công trình công cộng,vv );

s Kích thước lô đất: bảo đảm yêu cầu về diện tích và

kích thước theo qui định quản lý qui hoạch chỉ tiết;

Chỉ giói đường đỏ: là đường ranh giới được xác định trên

bản đồ qui hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa

phân đất đề xây dựng công trình và phân đất dành cho

đường giao thông hoặc công trình kỹ thuật hạ tằng, không gian công cộng khác;

Chỉ giới xây dựng:Là đường đỏ giới hạn cho phép xây dựng

nhà, công trình trên lô đất;

Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ khi công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ

Hoặc lùi vào so với đường đỏ, nếu công trình phải lùi vào

so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của phương án qui

hoạch

Khoảng lùi: là khoảng cách chỉ giới đường đỏ và chỉ giới

xây dựng Được xác định căn cứ vào vị trí, độ cao giữa các

công trình, yêu cầu vi khí hậu

‹+ Chiều cao nhà trừ công trình được chọn làm điểm nhắn bố cục

cảnh quan, được giới hạn phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới,

chiều cao công trình xung quanh, chiều ngang của công trình,

chiều cao hoạt động thiết bị cứu hoàả

+ Chiều cao được khống chế bằng góc hạn tuyến (gavarit)từ 45°

- 60° là đường thẳng lập với đường nằm ngang một góc 60" tại điểm cao nhát của lập diện cho phép Các khói kiến trúc muốn xây dựng thêm không được tầng cao trung bình vượt ngoài hạn tuyến này

+ Tổng diện tích sàn (m2) / diện tích chiếm đát các công trình

> Yêu cầu nghệ thuật kiến trúc: mái nhà, hàng rào, mau

sắc, vật liệu trang trí bề mặt ngoài công trình;

> Phần được phép nhô ra vượt chỉ giới đường đỏ, chỉ giới

xây dựng; theo độ cao các chỉ tiết công trình, gồm: ô văng,

sênô, balcon, các bộ phận trang trí khác; đô vươn ra tuỳ

thuộc vào chiều rộng đường phố;

> Tầm nhìn, công trình có vị trí bảo đảm không làm hạn chế

tầm nhìn và che khuất biển báo, chỉ dẫn, tín hiệu giao

thông, phải tuân thủ góc vát tại các giao lộ Góc cắt giao lộ

phụ thuộc vào mặt cắt đường phố Lộ giới càng lớn, góc cắt càng lớn

> Cao độ nền nhà;

> Chỗ đỗ ô tô;

> Đấu nói hệ thống KT công trình với hệ thống chung của

đô thị;

s Trường hợp xây nhà phía trong thì chủ nhà phải chừa một

lối đi rộng tối thiếu đề lô trong có lối thoát ra đường phó

Nếu công trình ở phía trong đường phố thì chủ nhà phải trừ lối ra đường hữu hiệu đủ rộng;

s Trong trường hợp xây dựng công trình trên khu đất rộng hơn mà chưa có lộ giới rõ ràng thì phải lập mặt bằng QHCT,

xác định rõ chỉ giới đường đỏ, phần đất cắm xây dựng và

diện tích được xây dựng trình cơ quan Nhà nước có thầm

quyền phê duyệt trước khi triển khai xây dựng (cấp phép

xây dựng).

s_ Chức năng khu đất trong đó quy định rõ: Những loại công trình được xây dựng; những công trình cắm xây dựng

s_ Lộ giới (chỉ giới đường đỏ) và chỉ giới xây dựng (khoảng

lùi): Tất cả các công trình xây dựng phải tôn trọng và chỉ giới

xây dựng; các đường trong đô thị phải có lộ giới xây dựng được

xác định trong đồ án QHXD đô thị: hồ sơ cắm móc lộ giới

s Cao độ nên đất xây dựng tối thiêu (m) so với mực nước biển (lấy cốt nền đường làm chuẩn)

s_ Mật độ xây dựng theo QCXDVN, khu biệt thực: 30%, khu

thương mại: 80%, khu nhà vườn: 15%; khu công nghiệp: 70%).

= = ===

s Diện tích và kích thước bề ngang tối thiêu cho lô đất, áp dụng cho từng khu chức năng (diện tích, bề ngang x bê sâu)

Đối với nhà liền kề, bề ngang phải > 3,3m

Chiều cao công trình (Hmax)

s_ Tại các khu vực phiếu bay, những vùng có giới hạn chiều cao vì

lý do thẳm mỹ hoặc bảo vệ kiến trúc, cảnh quan (phó cổ, phó

cũ, thì chiều cao công trình được xác định cụ thể

_ Tại các khu thương mại, có thể xây nhà sát chỉ giới đường đỏ

(lộ giới), nhưng chiều cao của lập điện thẳng không được lớn

hơn chiều rộng lộ giới (L)

= Amax £ L

5 Trường hợp muốn có chiều cao lập diện lớn hon lộ giới, thì chỉ

giới xây dựng phải lùi vào phía trong lộ giới.

> Các phần phụ thuộc của công trình

s_ Các phần nhô ra lộ giới: là bệ cửa, ban công, bao lon wv

Kích thước giới hạn được áp dụng như sau: 1,40m doi với lộ

giới trên 16m; 1,29m đổi với lộ giới 10 - 16m; 0,90 đổi với lộ giới 6 - 12m; 0,00m đôi với lộ giới 6m

s_ Vạt góc được quy định theo công thức sau:

Chỗ đỗ xe: theo nhu cầu công trình, phải bó trí ngoài các

đường giao thông;

Tchuẩn: đói với nhà ở 1 chỗ /4 căn hộ; đối với nhà hàng,

quán cà phê, bar, văn phòng, 1 chỗ/25m2 sử dụng;

Đối với công trình thương mại có diện tích tới 1000m2 thì

tính 1 chỗ/10m2 sử dụng;

Đối với bệnh viện và phòng khám 3 chỗ/ lo giường;

Đối với khách sạn và giải khát; 9 chỗ/10 buông và 1,5

chỗ/10m2 phòng ăn, uồng,

Đối với công trình giáo dục, 1 chỗ/20 học sinh

Yêu cầu không gian trống giành cho việc trồng cây (%

lô đât)

Phân tích cơ cấu KGĐT Xác định hướng nhìn cảnh quan

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC ĐÔ

Phương pháp sơ đồ hoá cảnh quan (lô thị

"“ errs

'03.29°N - 114°1217.61°E

1 CáC WẾU TỐ THĐT

- TỔNG THẾ ĐÔ THÍ: KHONG GIAN CONG CONG VA

- ¥U TO Din HINH NHOM CONG TRINH:

- CSHT - QUẲNG TRƯỜNG, HHU_ DÂN CƯ,

- CACTRUC KG CHU DAO - HUONG NHIN CHU DAO

-¥€UTO TROLAP KG HINH ANH - KHOI CONG TRINH

SG - KG MO, CAY XANH

780 DUG DAT - TUYẾN ĐI BỘ

- HOẠT ĐỘNG ĐÔ THỊ

KHÔNG GIAN KT Những nguyên tắc, chi dan TK chu yéu

Bố cục hài hoà địa hình cảnh quan

khu đô thị mới

GT cơ giới và đi bộ:

Khả năng tiếp cận cao nhất

khu vực bờ biển

=

View Corridors Breezeways

Hiệu quả bố cục các KG

Tổ chức KG đi bộ theo nhu cầu của dân cư

ưu tiên PT KG đa năng