Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành sauthành công của Cách mạng tháng 8 vào ngày 29 tháng 12 năm 1987 đã khẳngđịnh "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thị Quế Anh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kếtquả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy

và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cảcác nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo

vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Phạm Quỳnh Lan

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 6

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất 6 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất 13

1.1.3 Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường 18

1.2 Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19

1.2.2 Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 25

1.2.3 Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 26

CHƯƠNG 2 31

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 31

2.1 Khái lược quy định của pháp luật Việt Nam về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến nay 31

2.1.1 Giai đoạn từ 1993 đến 2003 31

2.1.2 Giai đoạn từ 2003 đến nay 33

2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất 36

2.3 Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 38

2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 42

2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê 42

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê 45

2.5 Trình tự và thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất 50

2.5 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 52

2.6 Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 53

CHƯƠNG 3 58

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58

VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 58

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 60

3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng 60 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 62 3.2.3 Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện cho thuê đất 63

3.2.4 Hoàn thiện một số quy định khác về thuê quyền sử dụng đất 65

3.3 Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lượng thi hành pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 66

KẾT LUẬN 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ xưa đến nay đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên thiên nhiênquý giá, lịch sử loài người đã chứng kiến không ít những cuộc chiến tranhxuất phát từ nguyên nhân tranh giành nguồn tài sản vô giá này Đất đai đượcnhắc đến nhiều với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ cáckhu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia,nhưng quan trọng hơn cả đất đai là một trong những thành phần quan trọngbậc nhất của môi trường sống [33], là nơi chứng kiến sự sinh trưởng, pháttriển của loài người, nơi mà gắn với nó, là những giá trị lịch sử, vật chất vàtinh thần vô cùng to lớn

Trải qua hơn bốn ngàn năm lịch sử dựng nước và giữ nước, mỗi tấc đấtcủa tổ quốc Việt Nam ngày hôm nay là thành quả của sự đấu tranh, hi sinh củacác thế hệ nhân dân Trong thời kì phong kiến và thời kì bị thực dân, đế quốcxâm lược, đất đai luôn nằm trong tay tầng lớp thống trị, cho đến khi Cách mạngtháng 8 thành công, nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, đất đai mới thực sựthuộc về tay nhân dân Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành sauthành công của Cách mạng tháng 8 vào ngày 29 tháng 12 năm 1987 đã khẳngđịnh "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý", tuy nhiên

pháp luật đất đai thời kì này mới chỉ quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử

dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình

tự, thủ tục do pháp luật quy đinh” [31, Điều 3] Với sự ra đời của Hiến pháp

1992, nhiều nội dung quan trọng được thay đổi, trên cơ sở đó Luật Đất đai 1993

đã cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp, đánh dấu bước ngoặt mới khi cho phépcác chủ thể có quyền chuyển nhượng, cho

thuê quyền sử dụng đất, đây chính là tiền đề cơ bản cho các quan hệ đất đaivận động phù hợp với cơ chế thị trường Kế tiếp tinh thần đó, Luật Đất đai

2003 và mới đây nhất là Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định chuyển quyền sửdụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trongnhững năm gần đây, bên cạnh các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụngđất, các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến hơn do tínhchất linh hoạt, đơn giản và phù hợp với điều kiện kinh tế của các chủ thể hoạtđộng sản xuất kinh doanh Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, càng nhiềugiao dịch thuê quyền sử dụng đất được thực hiện thì càng nảy sinh nhiều mâuthuẫn, tranh chấp và vi phạm pháp luật trong hoạt động này Đây là lý dochính để học viên nghiên cứu và tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng thuêquyền sử dụng đất, từ đó góp phần đóng góp ý kiến và hoàn thiện pháp luật vềđất đai Từ những nguyên nhân trên đây, học viên đã quyết định chọn đề tài

"Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn thạc sĩ.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua, những nghiên cứu của các chuyên gia, nhà khoahọc tập trung chủ yếu vào thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng phápluật về chuyển quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất như luận văn

tiến sĩ luật học “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Hải An, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, luận văn thạc sĩ luật học “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, luận văn thạc sĩ luật học “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy, luận án tiến sĩ luật học “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam 2005” của tác giả Nguyễn Ngọc Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta” của tác giả Trần Đăng Vinh Các công trình nghiên cứu trên tập trung chủ yếu

vào nghiên cứu các loại hình chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất, và chưa có một công trình nghiên cứu khoa họcnào nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện về hợp đồng thuê quyền sửdụng đất Trên cơ sở kế thừa những đánh giá và nghiên cứu của các nhà khoahọc, các tác giả đi trước, học viên đã nghiên cứu một cách có hệ thống quyđịnh của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó phân tích và đưa ra nhữngnhận định, đánh giá cá nhân các quy định pháp luật về hợp đồng thuê quyền

sử dụng đất ở nước ta

Từ những phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về thuê quyền sửdụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này, tác giả đã đề xuấtkiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sửdụng đất

3 Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

Pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về các loại quan hệ chuyểndịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Trong

đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ pháp luật khá phổ biến hiệnnay nhưng chưa có nhiều công trình nghiên cứu sâu, đó là quan hệ pháp luậttrong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là các cá nhân, tổchức có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự

Luận văn không nghiên cứu về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng mà bên chothuê là Nhà nước.

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy địnhpháp luật về quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để trên

cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về vấn đề này

Để đạt được mục đích trên, tác giả đi sâu phân tích các khái niệm cơbản, có liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất vàphân tích các nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật Việt Nam

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, các phương pháp nghiên cứu chủyếu được áp dụng trong quá trình thực hiện đề tài bao gồm:

- Phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử củachủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và Nhànước về đất đai;

- Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như phươngpháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp, đối chiếu, suy luận để nghiêncứu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thuê quyền sử dụng đất ởViệt Nam

5 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu thamkhảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đềtài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật vềhợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nước ta

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thuê quyền sử dụng và hợp đồng thuê

quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và thực

tiễn giải quyết tranh chấp

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê

quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ "quyền sử dụng đất" đượcnhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đềukhông đưa ra khái niệm thế nào là quyền sử dụng đất Để tìm hiểu nội hàmcủa khái niệm này, cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau.Các điều kiện kinh tế - chính trị, pháp luật, lịch sử, phong tục tập quán của cácquốc gia sẽ tạo nên những quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất

Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng là một trong ba quyền của chủ sởhữu bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [36, Điều 164] Các chủthể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chiếmhữu và định đoạt theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu [36, Điều 173]

Dưới góc độ lịch sử, kinh tế - chính trị, các quốc gia có hình thức sởhữu khác nhau sẽ dẫn tới các cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất Trênthực tế, đối với các nước thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai,người sở hữu đất đai là cá nhân, tổ chức có đầy đủ các quyền năng của chủ sởhữu, được quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sởhữu của mình, khi đó quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu Ví dụtại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận, luật pháp nướcAnh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh mặc dù hình thức

sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý

nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật Ngoài ra nữ hoàng cũng sở hữu những diệntích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhànước [19] Đối với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu toàn dân về đất đai nhưViệt Nam, Trung Quốc, chỉ có Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất và có

đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp chiếmhữu và sử dụng đất mà giao lại cho các cá nhân, tổ chức sử dụng Như vậy, kháiniệm quyền sử dụng đất ở các nước này sẽ có những điểm khác biệt Tại TrungQuốc trước năm 1978, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên Hiến pháp năm

1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ra đời đã tạo ra những thay đổi căn bản,theo đó đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất đai nông thôn và khu ngoại ô

đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể[43, Điều 10] Tương tự như Trung Quốc, quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam đã

có nhiều chuyển biến qua từng giai đoạn Trong thời kì phong kiến, nhà vua cóquyền sở hữu tuyệt đối và tối cao với công thổ quốc gia, bên cạnh đó hình thức

sở hữu của cộng đồng làng xã như tịch điền, công thổ và sở hữu tư nhân cũngđược thừa nhận và bảo vệ Trong quá trình nước ta bị thực dân, đế quốc đô hộ,với đặc trưng của chế độ tư bản, chế độ sở hữu tư nhân được duy trì và pháttriển, nghĩa là đất đai thuộc sở hữu cá nhân, phần lớn đất đai nằm trong tay giớiđịa chủ, quan lại Cho đến khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, trongthời kì đầu, nhà nước ta vẫn công nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đaicủa các chủ sở hữu từ thời Pháp thuộc để lại, cụ thể bằng quy định tại Hiến pháp

1946 "quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm" [29, Điều12] Sự công nhận này còn được tiếp tục duy trì và khẳng định trong Điều 11

Hiến pháp 1959: "Hình thức sở hữu của Nhà nước là của toàn dân, hình thức sở

hữu của hợp tác xã tức là hình thành sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc".

Ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

đã thông qua Hiến pháp 1980 với nhiều thay đổi quan trọng về chế độ sở hữu

và sử dụng đất đai, sau một thời gian dài thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình

thức sở hữu khác nhau trong nền kinh tế: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do

Nhà nước thống nhất quản lý" [30, Điều 19] Các văn bản pháp luật được ban

hành trong thời kì sau đó như Luật Đất đai 1987, Hiến pháp 1992, Luật Đấtđai 1993, Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều khẳngđịnh lại nội dung này

Như vậy, qua tiến trình lịch sử, ở nước ta đã tồn tại nhiều hình thức sởhữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sởhữu tư nhân và sở hữu toàn dân về đất đai Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đếnnay, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàndân

Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại điệnchủ sở hữu được xác lập, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và địnhđoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc Tuy nhiên, Nhà nước không trựctiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà người sử dụng đất được Nhànước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyểnquyền sử dụng đất để sử dụng [38, Điều 4, 5], từ đó khái niệm quyền sử dụngđất ra đời Đây là một khái niệm rất quan trọng, song hiện nay trong hệ thốngpháp luật đất đai không có một khái niệm chung về quyền sử dụng đất do cácnhà làm luật đưa ra, và trên thực tế cũng đang tồn tại nhiều quan điểm khácnhau về khái niệm quyền sử dụng đất

Có thể nói, khái niệm quyền sử dụng đất là một khái niệm đặc thù, xuấtphát từ việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta Điều 192BLDS 2005 quy định "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởnghoa lợi, lợi tức từ tài sản" Theo quy định của pháp luật, một quyền được coi

là quyền tài sản nếu nó trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao [36, Điều181] Căn cứ vào các dấu hiệu trên thì quyền sử dụng đất cũng là một loạiquyền tài sản.

Có quan điểm nhận định "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [51, tr17] Quan điểm trên đã đưa ra

những nội dung cơ bản của quyền sử dụng đất, đó là người có quyền sử dụngđất được thực hiện các hành vi để khai thác các thuộc tính có lợi từ đất mộtcách hợp pháp và được chuyển quyền khai thác cho chủ thể khác Tuy nhiênviệc khai thác và chuyển quyền sử dụng chỉ được thực hiện trong thời gianNhà nước giao đất, cho thuê đất hay việc thực hiện các quyền này phải tuântheo quy định của pháp luật thì khái niệm chưa đề cập tới

Quan điểm khác cho rằng "Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền" [48, tr14] Quan điểm này xem xét quyền sử đụng đất dưới hai góc độ Dưới góc độ kinh tế thì

quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các chủ thể sửdụng đất Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất được thực hiện trongnhững giới hạn nhất định do Nhà nước đặt ra Trong khi quyền sử dụng đất ởnước ta được thực hiện trong những thời hạn nhất định chứ không tồn tại mãimãi, cả hai khái niệm đã trình bày đều chưa nêu ra được đặc điểm này

TS Lê Xuân Bá cho rằng "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất" [1,

tr83] Khái niệm trên đã chỉ ra tương đối đầy đủ đặc điểm của quyền sử dụngđất, bản chất quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai,đồng thời xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạncủa từng loại chủ thể.

Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp thì:

"Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng" [42, tr655] Khái

niệm trên đã xác định quan hệ giữa Nhà nước và chủ thể sử dụng đất, nguồngốc sử dụng đất của các chủ thể do được Nhà nước giao, cho thuê hoặcchuyển giao từ chủ thể khác

Các quan điểm được phân tích nêu trên đã phản ánh được bản chất củacủa quyền sử dụng đất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quyền sử dụngđất không chỉ được hiểu là quyền khai thác và hưởng những hoa lợi về đấtđai mà đã trở thành một loại quyền về tài sản có giá trị được giao lưu trên thịtrường Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đưa ra khái niệm vềquyền sử dụng đất như sau:

"Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự

và thủ tục do pháp luật quy định".

1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Trước hết, cần khẳng định rằng quyền sử dụng đất là quyền tự nhiên, từthời tiền sử, con người đã thực hiện các hoạt động trồng trọt, săn bắt, háilượm trên những mảnh đất màu mỡ mà họ khai phá ra Cùng với sự phát triểncủa xã hội loài người và sự ra đời của nhà nước, đất đai dần bị phân chia, tuy

nhiên điều đó không làm thay đổi thực tế rằng con người khi sinh ra đã cóquyền sử dụng đất đai, mặc dù mỗi quốc gia đều có những quy định khácnhau về cách thức sử dụng quyền năng đó.

Ở Việt Nam, Hiến pháp và các đạo luật đều khẳng định đất đai thuộc sởhữu toàn dân, trong đó Nhà nước là tổ chức đại diện chủ sở hữu, quản lýthống nhất đất đai trên phạm vi cả nước Với tư cách là chủ sở hữu, Nhànước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng trên thực tế Nhà nướckhông trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sửdụng với mục đích phục vụ cho việc phát triển kinh tế và đời sống xã hội, đổilại các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất choNhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất

Như vậy, có thể thấy rằng có hai chủ thể có quyền sử dụng đất ở ViệtNam, đó là quyền sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu - Nhà nước và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đấtđược coi là một loại tài sản, nếu như trong quan hệ dân sự, các chủ sở hữu tàisản có quyền tự thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình, định đoạt số phậnpháp lý của tài sản thì quyền sử dụng đất do Nhà nước trao người sử dụngtuy là tài sản của họ, song lại là quyền tài sản đặc biệt Cũng bởi tính chất này

mà quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng so với với các loại tài sảnkhác, thể hiện ở các mặt sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai Ở đây có sự tách bạch nhất định giữa quyền sở hữu đấtđai và quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu đất đai là "toàn dân", tuy nhiên tậpthể này sẽ không thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà phải thông qua đạidiện là Nhà nước, từ đó Nhà nước sẽ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình Các chủ thể này được phép chuyển quyền sử dụng đất

của mình cho chủ thể khác nên quyền sử dụng đất đã trở thành một quyềntương đối độc lập.

Thứ hai, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất

đai Trong đó quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, có trước, còn quyền sửdụng đất là quyền có sau, chỉ được hình thành sau khi chủ thể sử dụng đấtđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Sau khiđược Nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền khaithác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhấtđịnh nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình Mặc dù là một quyền năng tương đốiđộc lập, nhưng quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ như quyền sở hữu

Cụ thể, người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề liênquan đến quyền sử dụng đất của mình trong quá trình sử dụng đất, mặc dùnhững chủ thể này cũng có những quyền năng của chủ sở hữu như quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảolãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ [38, Khoản 1, Điều 167]

Thứ ba, các chủ thể có quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo các điều kiện,

quy định của Nhà nước về đất đai Chủ thể của quyền sử dụng đất là người sửdụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thứcgiao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhậnquyền sử dụng đất, khi đó họ có các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định,tuy nhiên chỉ trong thời hạn sử dụng đất [26, tr.184] Đất đai là một loại tài sảnđặc biệt, do đó khác với các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, các chủ thểcủa quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi pháp luật đất đai Cụ thể, để có đượcquyền sử dụng loại tài sản này, chủ thể cần đáp ứng các điều kiện nhất định theoquy định của nhà nước, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó, người sử dụng đất

sẽ được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất Đồng thời, trong quá trình sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phảithực hiện các nghĩa vụ được pháp luật quy định chặt chẽ.

Có thể dễ dàng nhận thấy, việc xác lập quyền sở hữu, khai thác và sửdụng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác so với các loại tài sản thông thườngtrong giao lưu dân sự - khi một người có thể dễ dàng xác lập quyền sở hữu vàđược toàn quyền khai thác, sử dụng, định đoạt số phận tài sản của mình Hơnnữa, không phải quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có thể chuyển giao.Pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất củamình cho chủ thể khác dưới các hình thức chuyển đổi, tặng cho, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đủ các quyềnnăng nói trên, thông thường chỉ những người sử dụng đất theo các hình thứcnhư giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồngốc từ ngân sách nhà nước, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mới được hưởng đầy đủcác quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất [18]

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm thuê quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất trước hết cũng là một loại hàng hóa nhưng là loạihàng hóa đặc biệt, không do con người tạo ra, không mất đi qua quá trình sửdụng Ở những nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, quyền sử dụng đấtkhông tách rời quyền sở hữu, trong khi đó ở nước ta, các giao dịch về đất đaigiữa các chủ thể sử dụng đất sẽ có đối tượng là quyền sử dụng đất chứ khôngphải là quyền sở hữu Quyền sử dụng đất như đã trình bày ở trên bắt nguồn từviệc nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoăc donhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác Chủ thể có quyền sử dụng đất

ngoài quyền được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi từ đất còn được thựchiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác bằng cáchình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại,tặng cho, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn Trong khi việc cho thuê đất của nhànước thường mang tính mệnh lệnh, hành chính, thì việc cho thuê quyền sửdụng đất của các tổ chức, cá nhân mang tính tự nguyện, tự do thỏa thuận theoquy định của pháp luật dân sự, đất đai.

Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng phát hành năm 1995 đã

đưa ra định nghĩa "thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng" Đối với thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền tài

sản là một loại tài sản [36, Điều 163], do vậy thuê quyền sử dụng đất là mộtdạng của thuê tài sản

Khi cần thuê một mảnh đất để sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ nhucầu sinh hoạt, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa "thuê đất" và "thuê quyền sửdụng đất" Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, đây là haihình thức thuê tài sản khác nhau Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc

Điện đã chỉ rõ: "Thuê đất là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất

từ tay người cho thuê là nhà nước - người chủ chủ sở hữu đối với đất và trở thành người có quyền sử dụng đất của mình trong thời gian thuê, còn thuê quyền sử dụng đất tức là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ tay người cho thuê là người có quyền sử dụng đất được nhà nước thừa nhận và trở thành người có quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê" [4, tr268] Sự khác biệt này xuất phát từ quyền của nhà nước phát sinh

trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,Nhà nước có quyền định đoạt đất đai với tư cách đại diện chủ sở hữu, trong

đó có quyền cho tổ chức, cá nhân thuê đất, và việc cho thuê đất được thực

hiện bằng một quyết định hành chính hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụngđất [38, Điều 3 Khoản 8] Trong khi đó, quyền cho thuê quyền sử dụng đấtcủa các tổ chức, cá nhân được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất đượcnhà nước trao cho hoặc được nhà nước công nhận Do tài sản ở đây là quyền

sử dụng đất - một loại quyền tài sản đặc thù gắn với tài sản đặc biệt là đất đai,người có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu phải được sự đồng ýcủa chủ sở hữu và đáp ứng các quy định của pháp luật về mục đích, thời hạn,hạn mức sử dụng, giá thuê quyền sử dụng đất Quyền cho thuê quyền sử dụngđất theo dạng này bị khống chế bởi thời hạn, diện tích, mục đích, loại đất vàchủ thể có quyền sử dụng đất

Tóm lại, thuê quyền sử dụng đất là việc người thuê tiếp nhận tài sảnthuê là quyền sử dụng đất từ người cho thuê trong một thời hạn nhất định vàngười cho thuê được nhận lại một khoản vật chất tương ứng Việc thuêquyền sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

1.1.2.2 Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là thuê quyền sử dụng đất cóđầy đủ các đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ các quy địnhchung về thuê tài sản tại BLDS Việc thuê tài sản trước hết là sự thỏa thuậncủa các bên, được lập thành hợp đồng, theo đó bên cho thuê giao tài sản chobên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê [36,

Điều 480] Ngoài ra, do tính chất đặc thù của loại tài sản này, thuê quyền sử

dụng đất có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng

của quan hệ thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất đượcpháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tượng của

cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 167] Quyền sử dụng đất trong quan hệ

thuê quyền sử dụng đất có thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp như đấtchuyên trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đấtrừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; cũng có thể là quyền sửdụng đất phi nông nghiệp như đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệcao, đất khu kinh tế.

Thứ hai, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình, bên cho thuê

cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật Cụ thể, người sửdụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây [38, Điều 188]:

Người sử dụng đất phải “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định giao đất, cho thuê đất” [38, Điều 168 Khoản 1] Điều 3 Khoản

16 Luật Đất đai 2013 cũng đưa ra khái niệm "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất" Như vậy, những

giấy tờ trên là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người cho thuê làhoàn toàn hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận, bảo hộ Căn cứ vào đó, bênthuê có thể dễ dàng biết được thông tin về loại đất, hạng đất, mục đích, thờihạn sử dụng đất để quyết định có tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụngđất hay không

Quyền sử dụng đất là đối tượng của quan hệ thuê quyền sử dụng đấtkhông có tranh chấp Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên thuê, chỉnhững mảnh đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới được phépcho thuê Đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm xác lập hợpđồng, quyền sử dụng của bên cho thuê không bị khiếu kiện, không có mâuthuẫn với các chủ thể sử dụng khác

Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng không bị kê biên để bảođảm thi hành án Khi Tòa án và cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên tàisản nghĩa là người sử dụng đất phải tạm thời ngưng quyền sử dụng đất hợppháp của mình trong thời gian đó, điều này cũng đồng nghĩa với việc bên chothuê tạm thời mất đi quyền định đoạt đối với tài sản của mình, do đó quyền sửdụng đất lúc này không thể đưa ra giao dịch.

Diện tích đất cho thuê vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất Dưới chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên, quyền

sử dụng này không phải là vô hạn mà căn cứ vào loại đất, tình trạng đất, quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước cho phép các chủ thể được sử dụngđất trong những thời hạn khác nhau Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian

mà pháp luật quy định cho phép người sử dụng đất được khai thác côngdụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất đó Theo quy định của phápluật dân sự thì hợp đồng thuê tài sản chỉ có thể thực hiện được khi đối tượngcủa hợp đồng là tài sản còn tồn tại, như vậy đây chính là điều kiện để hợpđồng thuê quyền sử dụng đất có thể thực hiện trên thực tế

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật đất đai một số chủ thể sử dụngđất như các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất [38,Điều 173 Khoản 2], các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư [38, Điều 181], cácđơn vị sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng [38, Điều 156 Khoản

4 điểm a] không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Thứ ba, thuê quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng,

bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Đây là những điềukiện bắt buộc để quan hệ thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực, trong khi đối cáctài sản thông thường, chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê mà

không cần phải đăng ký hay hình thức giao kết hợp đồng có thể bằng miệnghoặc văn bản.

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, chính vì sự đặc thù đó nên khiquyền sử dụng đất trở thành hàng hóa và được đưa vào lưu thông trên thịtrường việc xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch chuyển quyền sửdụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng cũng được thực hiệntheo một trình tự khác biệt Việc này là cần thiết để đảm bảo sự an toàn chocác bên trong giao dịch và sự thống nhất trong quản lý đất đai của nhà nước.Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các thủ tục quámức chặt chẽ này dường như là con dao hai lưỡi đang kìm hãm việc đưa cáctài sản có giá trị lớn là các quyền sử dụng đất vào thị trường bất động sản,không tạo ra được nhiều giá trị vật chất cho nền kinh tế

1.1.3 Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

Trước đây, trong thời kì kinh tế bao cấp, pháp luật Việt Nam khôngthừa nhận đất đai có giá trị, không được phép giao dịch trên thị trường, đấtđai được phân chia cào bằng theo đầu người Các giao dịch như mua bán,chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất cũng không được pháp luật thừanhận, nguyên nhân đó khiến cho đất đai không được khai thác và sử dụng mộtcách hiệu quả, dẫn tới lãng phí

Sự ra đời của Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã đánh dấu bướcthay đổi quan trọng, Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất đượcthực hiện các giao dịch về đất đai nếu thỏa mãn các điều kiện nhất định Từ đóđến nay, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường để hội nhập kinh tếquốc tế, các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,bất động sản đã diễn ra rộng khắp, mang lại lợi ích kinh tế cho các doanh

nghiệp, cho hộ gia đình, cá nhân, tạo động lực cho đầu tư khai thác đất đailàm tăng giá trị của đất, đầu tư xây dựng công trình trên đất để mua bán, chothuê, kiếm lời, tạo lập nhiều hàng hóa bất động sản.

Là một trong các loại hình chuyển quyền sử dụng đất, các giao dịchthuê quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, đặcbiệt là thị trường bất động sản Thuê quyền sử đụng đất đặc biệt phù hợp vớinhu cầu của các tổ chức, cá nhân có đất nhưng không có tiền để đầu tư, hoặckhông muốn đầu tư do số vốn quá lớn, các doanh nghiệp không đủ điều kiệnmua đứt quyền sử dụng, hoặc không muốn đầu tư lâu dài

Các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việcphân phối tài nguyên đất đai, góp phần không nhỏ vào việc quản lý sử dụngđất đai hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao, đảm bảo lợi ích trước mắt và lâu dài,bảo vệ môi trường sinh thái đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước

Thuê quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến, tạo ra nhiều giá trị vậtchất Trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản, hoạt động này đãgiúp đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, cá nhân về đất đai, thúc đẩy kinhdoanh bất động sản thông qua các biện pháp đầu tư vào đất đai, tạo lập cáccông trình, nhà xưởng, vật kiến trúc đa dạng, phong phú về mẫu mã, nhiều về

số lượng tạo thêm giá trị cho bất động sản Thị trường bất động sản vốn cómối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác, khi thị trường này khởi sắc

sẽ tạo ra sự ảnh hưởng thúc đẩy kinh tế nói chung phát triển

1.2 Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Con người luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội, kinh tế để tồn tại

và phát triển, thông qua các giao dịch này, con người trao đổi các lợi ích tinhthần, vật chất với nhau để đáp ứng nhu cầu của bản thân và gia đình Sự phát

triển của nền kinh tế đã tạo điều kiện cho các giao dịch về thuê quyền sử dụngđất trở nên phổ biến và phát triển, đặc biệt khi nhu cầu thuê đất đai để sảnxuất, kinh doanh ngày tăng cao Trong giao dịch thuê quyền sử dụng đất, bêncho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng, và để nhận được sựchuyển giao này, bên thuê phải trả một khoản tiền thuê nhất định Mặc dù có

sự chuyển giao đất nhưng sự chuyển giao này chỉ trong một thời hạn nhấtđịnh, hay nói cách khác, về mặt pháp lý, người có quyền sử dụng đất cho thuêkhông mất đi quyền sử dụng đất với tư cách là người được nhà nước traoquyền sử dụng đất Đồng thời, mặc dù họ không còn trực tiếp sử dụng đấtnhưng vẫn có thể thu được một khoản lợi ích vật chất Trong khi đó người đithuê có thể dễ dàng tìm kiếm được mặt bằng sản xuất, kinh doanh với nhữngthủ tục hết sức đơn giản, thuận lợi Dưới góc độ kinh tế, trong bối cảnh hiệnnay, các giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất không chỉ còn mang tính chấtnhằm phục vụ đời sống, sinh hoạt thông thường mà nhằm mục tiêu lợi nhuận,tuy nhiên khác với các trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho vànhận thừa kế quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất không được cấpGCNQSDĐ Theo quy định của pháp luật Việt Nam, các giao dịch về chuyển

quyền sử dụng đất đều phải lập thành hợp đồng, và “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.” [36, Điều 703].

Như vậy, hợp đồng trước hết là sự thỏa thuận, thống nhất về ý chí giữacác bên tham gia vào quan hệ hợp đồng Chủ thể và đối tượng của hợp đồngnhư đã phân tích ở phần trên, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện của theo quyđịnh của pháp luật để hợp đồng có hiệu lực Về bản chất, thuê quyền sử dụngđất là thuê tài sản nên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một dạng của hợp

đồng thuê tài sản, do đó nó cũng mang các đặc điểm của một hợp đồng thuêtài sản thông thường đó là hợp đồng song vụ và có tính chất đền bù Tronghợp đồng này, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, cụ thể là bêncho thuê phải chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong thời hạn hợpđồng, ngược lại, bên thuê có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, bảo quảntài sản theo đúng công dụng, mục đích như đã thỏa thuận và trả lại đất khi đãhết thời hạn thuê.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mà BLDS quy định nói trên khôngphải là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa một bên là cơ quan nhànước có thẩm quyền và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất,

mà là loại hợp đồng giữa một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sửdụng đất hợp pháp và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác có nhucầu sử dụng đất [41, tr236] Hợp đồng này được xác lập trên cơ sở thỏa thuậnbình đẳng giữa các bên về việc thuê quyền sử dụng đất, tuân thủ các quy địnhhiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự Ngoài những đặc điểmchung của hợp đồng thuê tài sản, do tính chất đặc thù hợp đồng thuê quyền sửdụng đất còn có những khác biệt, mà trong đó tương đối rõ nét là việc hạn chế

tự do ý chí, hay nói cách khác là các bên được tự do thỏa thuận nhưng "trongkhuôn khổ"

Thứ nhất, bên cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy

định mới được cho thuê quyền sử dụng đất Cụ thể bên cho thuê quyền sửdụng đất là những chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện quyềncho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, có đầy đủnăng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự Trong khi đó, bênthuê có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất vàmong muốn tham gia ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Thứ hai, nội dung và hình thức hợp đồng phải tuân thủ các quy định bắt

buộc mới có hiệu lực Về nguyên tắc, các bên có quyền tự thỏa thuận với nhaucác nội dung của hợp đồng, tuy nhiên đối với hợp đồng thuê quyền sử dụngđất, BLDS quy định các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng [38, Điều704] Ngoài ra, hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng,chứng thực và tiến hành đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

là một dạng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu rõhơn về đặc điểm của loại hợp đồng này thông qua việc so sánh với một số loạihợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác sau đây

So sánh hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về cơ bản hai loại hợp đồng này có nhiều điểm tương đồng như yêucầu về chủ thể, yêu cầu về nội dung và hình thức hợp đồng Bên nhận chuyểnnhượng/bên thuê đều phải trả một khoản tiền để nhận được quyền sử dụngđất từ bên chuyển nhượng, bên cho thuê Tuy nhiên hợp đồng thuê quyền sửdụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số nét khácbiệt căn bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm chấm dứt

hoàn toàn quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và chuyển sang cho bênnhận chuyển nhượng còn trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quyền sửdụng đất vẫn thuộc về bên thuê và bên thuê chỉ tạm thời chuyển giao quyềnnày sang cho bên thuê trong thời hạn của hợp đồng

Thứ hai, trên cơ sở hợp đồng được giao kết giữa các bên, bên nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncông nhận là người sử dụng đất trong giấy CNQSDĐ, có quyền sử dụng đấtthực tế và có quyền thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất" [41] Đối với

hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có quyền

sử dụng đất thực tế, bên cho thuê không mất đi quyền sở hữu của mình và vẫnđứng tên trong giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất Như vậy, bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất màkhông được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thứ ba, về thời điểm chấm dứt của hợp đồng Hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ chấm dứt khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ với nhau vàhoàn thiện các giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất sang cho bên nhận chuyểnnhượng Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt khi hết thời hạn của hợpđồng theo thỏa thuận của các bên, hoặc bị Nhà nước thu hồi đất hay hết thờihạn được Nhà nước giao đất, thuê đất

So sánh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị, vì vậy từ lâu nay đã được

sử dụng như một tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Thuê quyền

sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất đều có điểm chung là quyền sửdụng đất về mặt pháp lý vẫn thuộc về bên cho thuê/bên nhận thế chấp trongthời hạn hợp đồng Có thể phân biệt hai loại hợp đồng này ở những điểm sau:

Thứ nhất, cả hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất đều không làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chothuê/bên thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ hai, trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê được trực

tiếp khai thác, sử dụng đất Trong khi đó, bên nhận thế chấp chỉ nhận giấy tờ

về quyền sử dụng đất mà không nhận chuyển giao đất để sử dụng Bên thuê

để sản xuất, kinh doanh trên thực tế nhưng không có các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Trong quan hệ thế

chấp, với mục đích dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nên bên thế chấpvẫn được tiếp tục sử dụng thửa đất đã thế chấp và hưởng hoa lợi từ đất, đồngthời bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bênnhận thế chấp đồng ý.

Thứ ba, theo hợp đồng khi chấm dứt thời hạn thuê đất, các bên hoàn

thành nghĩa vụ đối với nhau, bên thuê phải trả xong tiền thuê đất và trả lại đấtcho bên cho thuê, nếu một trong các bên không thực hiện đúng thỏa thuận,bên còn lại có quyền khởi kiện ra Tòa án Trong khi đó, nếu hết thời hạn thếchấp mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp

có quyền giữ lại GCNQSDĐ và xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận tronghợp đồng, cụ thể ở đây bên nhận thế chấp có thể yêu cầu bán đấu giá quyền sửdụng đất, hay nhận chuyển nhượng từ bên thế chấp hoặc khởi kiện ra Tòaán

Từ việc phân tích các đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

và so sánh với các loại hợp đồng nói trên, có thể thấy hợp đồng thuê quyền sửdụng đất được thực hiện với mục đích tạo ra lợi ích vật chất, tinh thần cho cảbên cho thuê và bên thuê, là căn cứ để các bên trong quan hệ thuê quyền sửdụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Về bản chất, việc ký kết hợpđồng không làm mất đi quyền sử dụng đất về mặt pháp lý của bên cho thuê,bên thuê được quyền khai thác, sử dụng đất nhưng không có các quyền củangười sử dụng đất mà Nhà nước cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn Đây là những căn cứ, đặcđiểm ban đầu để chúng ta tiếp tục đi sâu nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lýcủa hợp đồng này

1.2.2 Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thểtham gia hợp đồng đã thỏa thuận, trên cơ sở đó xác định những quyền vànghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng Về nguyên tắc, các bên được tự

do thỏa thuận mọi vấn đề của hợp đồng nhưng các nội dung này không được

vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội Chính vì vậy, khimột trong các bên có hành vi thực hiện không đúng, không thực hiện, thựchiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng do các bên đã cam kết, thỏa thuậnhay dựa trên quy định của pháp luật thì khi đó hành vi đó sẽ bị coi là hành vi

vi phạm hợp đồng và bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý theo như đã thoảthuận hoặc theo quy định của pháp luật

Theo các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lần đầu tiênđược quy định tại BLDS 1995 [Điều 717], trong hợp đồng bắt buộc phải cócác nội dung chủ yếu theo quy định, điều khoản này tiếp tục được kế thừa vàgiữ nguyên trong Bộ luật dân sự 2005 [38, Điều 704] Cũng theo quy định củaBLDS 2005, các bên tham gia ký kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đấtkhông phải nêu rõ trong hợp đồng điều khoản về lý do cho thuê quyền sửdụng đất như BLDS 1995, tuy nhiên, khi sử dụng đất thuê, bên thuê quyền sửdụng đất vẫn phải bảo đảm sử dụng đúng loại đất mà cơ quan nhà nước đãxác định, không được chuyển mục đích sử dụng [41]

Điều 704 BLDS 2005 quy định nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụngđất phải bao gồm các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa

vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tìnhtrạng đất; thời hạn thuê; giá thuê; phương thức, thời hạn thanh toán; quyềncủa người thứ ba đối với đất thuê; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợpđồng; giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn Mỗimột nội dung, điều khoản trong hợp đồng đều có ý nghĩa pháp lý riêng, không

chỉ là căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, để giải quyết các tranhchấp phát sinh từ hợp đồng, mà còn là căn cứ để các cơ quan có liên quanthực hiện nhiệm vụ quản lý về đất đai.

Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, ngoài các nội dung về đốitượng của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá cả và phương thứcthanh toán, giải quyết tranh chấp hợp đồng là những nội dung các bên đặc biệtquan tâm, còn có một số nội dung thường được đưa vào hợp đồng nhưquyền được tiếp tục thuê khi bên cho thuê chết, hay bồi thường thiệt hại dođất bị Nhà nước thu hồi Tất cả những nội dung này nếu được quy định đầy

đủ, rõ ràng chi tiết sẽ tạo điều kiện cho các bên thuận lợi thực hiện quyền vànghĩa vụ của mình trên thực tế, đồng thời là căn cứ để cơ quan có thẩm quyềngiải quyết tranh chấp một cách chính xác, công bằng

1.2.3 Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiệnnội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủthể, bên thứ ba và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung

mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận Qua đó, cơ quannhà nước có thẩm quyền có thể kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng thuêquyền sử dụng đất có hợp pháp hay không Hình thức của hợp đồng cho thuêquyền sử dụng đất còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập thỏa thuận,xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này

Cho thuê quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từbên cho thuê sang bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định thông qua hìnhthức hợp đồng Do đó, các bên ngoài việc tuân thủ các điều kiện của việc chothuê quyền sử đụng đất như điều kiện về chủ thể, đối tượng, nội dung của

hợp đồng thì hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là điều kiệnbắt buộc để hợp đồng có hiệu lực.

Trước đây trong BLDS 1995, tại Điều 716 quy định rõ về hình thức

"hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản" và "việc thuêquyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai" BLDS 2005 đã bỏ điđiều này, tuy nhiên, BLDS 2005 không quy định cụ thể mà chỉ có quy định vềhình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó việc chuyển quyền sử dụng đấtđược thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng được lập thành văn bản cócông chứng, chứng thực [36, Điều 689]

Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặcbiệt quan trọng, nên pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về hình thức củahợp đồng cho thuê loại tài sản này, cụ thể là hình thức của hợp đồng cho thuêphải bằng văn bản Trong trường hợp mà không lập thành văn bản thì Tòa án,

cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có quyền quyết định buộc các bên thamgia hợp đồng phải thực hiện đúng quy định này trong một thời gian nhất định,nếu các bên không tuân theo, thì hợp đồng thuê quyền sử dụng sẽ bị coi là vôhiệu Đồng thời, nguyên nhân hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lậpthành văn bản cũng do đây là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, vănbản này sẽ là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sátđược việc dịch chuyển, quản lý quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, cũng như

là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏathuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sửdụng đất giữa các bên

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng thuê quyền sửdụng đất giữa các bên phải công chứng, chứng thực Việc này nhằm xác định

và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về

quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất,

từ đó tạo ra môi trường pháp lý ổn định cho việc thuê quyền sử dụng đất giữacác chủ thể

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai

2013 nêu rõ "việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" Như vậy, sau khi đã được lập thành văn bản, các bên phải

thực hiện việc công chứng, chứng thực, và hợp đồng chỉ được coi là có hiệulực sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai ở địaphương, cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương I, tác giả đã khái quát những vấn đề lý luận cơ bản vềthuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Tác giả đã đi sâutìm hiểu khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, khái niệm và đặc điểmcủa thuê quyền sử dụng đất, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sửdụng đất Hiện nay, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngàycàng nhiều hơn, tạo ra những khoản lợi ích cả về vật chất và tinh thần cho cácchủ thể tham gia, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của thị trường bấtđộng sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, giúp cho đất đai được sử dụnghiệu quả, đúng mục đích Trong bối cảnh Hiến pháp 2013 ra đời, Luật Đất

2013 đã có hiệu lực, BLDS sửa đổi đã được thông qua, nhiều quy định liênquan đến quyền sử dụng đất được sửa đổi Chính vì vậy, tác giả đã nghiêncứu và thấy cần thiết phải thống nhất cách hiểu khái niệm quyền sử dụng đất,sửa đổi một số quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và hợpđồng thuê quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho các giao dịch thuê quyền sửdụng đất được tiến hành một cách thuận lợi, tạo ra những giá trị vật chất, thúcđẩy sự phát triển kinh tế - xã hội Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về quyền

sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số kết luậnsau:

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao chonhững chủ thể nhất định Người được trao quyền sử dụng đất có quyền khaithác công dụng của đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất và các lợi ích khác theoquy định của pháp luật Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, cóthể đưa vào lưu thông trong thị trường bất động sản

Thuê quyền sử dụng đất là một dạng của thuê tài sản, vì vậy các giaodịch thuê quyền sử dụng đất cũng mang các đặc điểm của giao dịch thuê tàisản và tuân theo pháp luật dân sự

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn,còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khihết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để có hiệu lực cần tuân thủ các điềukiện về nội dung và hình thức quy định tại BLDS Chủ thể của hợp đồng thuêquyền sử dụng đất cần đảm bảo các tiêu chí theo quy định của pháp luật đấtđai, không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất vàquyền sử dụng đất nào cũng đƣợc cho thuê

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái lược quy định của pháp luật Việt Nam về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến nay

Trong quá trình phát triển của chế định hợp đồng thuê quyền sử dụngđất, mặc dù khái niệm về loại hợp đồng này mới được hình thành trong chế

độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng có thể thấy việc chuyển dịch đất đaitrong đó có thuê quyền sử dụng đất đã được hình thành từ lâu, manh nha từthời nhà nước phong kiến cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tưnhân về đất đai Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai 2003 và BLDS 2005 rađời thì các quy định về thuê quyền sử dụng đất mới thực sự được quy địnhmột cách cụ thể và chi tiết Trong phạm vi luận văn này, tác giả chỉ khái lượccác quy định của pháp luật kể từ khi hình thức thuê quyền sử dụng đất đượcchính thức thừa nhận trong Luật đất đai 1993 cho đến nay

2.1.1 Giai đoạn từ 1993 đến 2003

Sau khi bản Hiến pháp mới ra đời, Luật Đất đai năm 1993 cũng đượcQuốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 15/10/1993, Luật Đất đai 1993 khẳngđịnh tinh thần của Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân.Điểm mới của Luật Đất đai 1993 là công nhận và đưa đất đai vận động theo

cơ chế thị trường, cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụngđất của mình, quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất nhưquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và cho thuê quyền sửdụng đất [33, Điều 3] Lần đầu tiên hình thức thuê đất được đề cập tại Điều 1,Luật Đất đai 1993, tuy nhiên, các quy định về thuê quyền sử dụng đất mới chỉ

dừng lại ở các quy định mang tính nguyên tắc, trên thực tế việc cho thuêquyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn.

Ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật dân sự 1995, trong đó cócác quy định cụ thể về thuê quyền sử dụng đất cũng như hợp đồng thuê quyền

sử dụng đất, các vấn đề được bộ luật dân sự quy định về thuê quyền sử dụngđất bao gồm chủ thể, đối tượng, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bêntrong hợp đồng thuê BLDS 1995 quy định việc thuê quyền sử dụng đất phảilập thành hợp đồng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữabên cho thuê quyền sử dụng đất với bên có nhu cầu sử dụng đất (gọi là bênthuê QSDĐ) theo các điều kiện, nội dung được quy định tại Điều 715, 716,

717 BLDS

Nhìn chung, thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và BLDS

1995 là vấn đề mà nhà nhước không khuyến khích Bởi vậy, chỉ có một số đốitượng thật đặc biệt sử dụng một loại đất trong những điều kiện hoàn cảnh đặcbiệt mới được quyền cho thuê, đó là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấtnông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản được quyền chothuê quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: do hoàn cảnh giađình neo đơn, khó khăn; do thiếu sức lao động; do chuyển sang làm nghề khácnhưng chưa ổn định [33, Điều 78]

Tuy pháp luật trong thời kì này đã có các quy định về thuê quyền sửdụng đất, nhưng vẫn còn rất hạn chế Mặc dù cho phép các chủ thể được thuêquyền sử dụng đất nhưng kèm theo đó là các quy định khắt khe như “người

đi thuê không có quyền cho thuê lại”, “thời hạn thuê không quá 3 năm, trongtrường hợp đặc biệt cho thuê có thể kéo dài nhưng không quá 10 năm và phảiđược sự đồng ý của Chính phủ [20, Điều 715, Điều 15] Các quy định vềquyền thuê đất trong Luật Đất đai 1993 và BLDS 1995 mới chỉ là các giải

pháp mang tính chất tình thế và để giải quyết cho một trường hợp cụ thể, nhấtđịnh.

Trong khi nhu cầu có đất để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càngbức xúc hơn, cùng với sự phát triển ngày càng đa dạng của các thành phầnkinh tế, việc thuê và cho thuê quyền sử dụng đất để phát triển sản xuất và kinhdoanh, các nhà đầu tư đã phát triển hơn, họ tìm mọi cách để có địa điểm, mặtbằng phục vụ cho quá trình sản xuất Các giao dịch về đất đai trong đó cóhình thức thuê đất cũng ngày càng mở rộng hơn Luật Đất đai sửa đổi, bổsung năm 1998 và Nghị định 17/CP/1999 đã khắc phục được hạn chế nêu trênbằng việc mở rộng quyền cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân, quy định cụthể hơn về trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất Lầnđầu tiên quyền cho thuê quyền sử dụng đất của tổ chức được đề cập trongluật Đây là quy định hoàn toàn phù hợp với thực tế với thực tế khách quan,tạo sự chủ động, linh hoạt cho tổ chức trong quá trình phát triển sản xuất, kinhdoanh Theo Điều 15 của Nghị định 17/CP/1999 thì hộ gia đình, cá nhân đượcNhà nước giao đất không chỉ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất nôngnghiệp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản mà còn được chothuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dụng Quy định này đã tạo ra khả năngrộng mở hơn, là cơ hội cho đất đai được khai thác hết tiềm năng Thông quaviệc cho thuê, người cho thuê sẽ có một khoản tiền để sử dụng cho các nhucầu cuộc sống hoặc để đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực mới mà mình có khảnăng điều kiện, nâng cao năng lực tự chủ cho hộ gia đinh, cá nhân trong pháttriển kinh tế

2.1.2 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Ngày 26/11/2003, tại kì họp thứ IV, Quốc hội khóa XI thông qua Luậtđất đai 2003, thay thế Luật Đất đai sửa dổi 1993, sửa đổi bổ sung các năm

1998, 2001 Luật Đât đai 2003 đã kế thừa các quy định tiến bộ của các luậttrước đó, đồng thời bổ sung thêm những quy định mới để hoàn thiện hơn nữacác quy định về thuê quyền sử dụng đất như: tiếp tục khẳng định người cóquyền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, quy định quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất, ghi nhận quyền sử dụng đất là một loại hànghóa, đưa quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản Năm 2005,BLDS ra đời thay thế BLDS 1995 có các quy định mới để tiếp tục hoàn thiệncác quy định của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử đụng đất, phù hợp vớipháp luật đất đai Chế định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đến đây đãtương đối hoàn thiện Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được quy định tạichương XXIX BLDS 2005, bao gồm 11 điều từ Điều 703 đến Điều 713 Mộtđiểm nổi bật dễ nhận thấy là thuê quyền sử dụng đất trong giai đoạn này kháchẳn về bản chất so với việc thuê quyền sử dụng đất trong thời kì cũ, đối tượngcủa hợp đồng thuê quyền sử đụng đất là quyền sử dụng đất chứ không phải làđất đai Pháp luật cũng quy định thuê quyền sử dụng đất là một trong nhữnghình thức để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định thuê quyền sử dụng đất

là một trong những hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất, việc kinh doanhnày được thực hiện bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh kinh doanh bất độngsản, về cơ bản, các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các tổchức, cá nhân kinh doanh bất động sản không có điểm khác biệt so với cácquy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quy định tại Bộ luật dân sự vàLuật đất đai

Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6thông qua ngày 28-11-2013 Các quy định về đất đai trong Hiến pháp đượcsửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể hiện quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời khẳng