Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết 50 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự 2.2.2.. Những hạn chế, vướng mắc trong vi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Công Bình

HÀ NỘI - 2014

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu,

ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo

độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc

ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Cẩn

1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh 7

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ

tục tố tụng dân sự

1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 11

dụng đất

1.1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 14

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.1.4 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 17

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.1.5 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 19

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.1.6 Phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 22

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.2 Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng 24

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 24

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.2.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 25

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

1.2.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 27

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC 30

HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng 30

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

2.1.1 Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh 30

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ

tục tố tụng

2.1.2 Thực trạng pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh 36

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ

tục tố tụng dân sự

2.1.3 Thực trạng pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải quyết 41

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

thủ tục tố tụng

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng 50

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

2.2.1 Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về giải quyết 50

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

thủ tục tố tụng dân sự

2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc trong việc thực hiện pháp luật về 52

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Chương 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ 64

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

3.1 Các yêu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng 64

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

3.1.1 Yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan 64

tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp 70

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố

tụng dân sự

3.2.1 Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật liên quan tới việc giải 70

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

theo thủ tục tố tụng dân sự

3.2.2 Các giải pháp về thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải 77

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

theo thủ tục tố tụng dân sự

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

8387

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật dân sự

BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sựLĐĐ : Luật đất đai

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TAND : Tòa án nhân dân

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hiện nay đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiệnđại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đóđất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát triển kinh

tế và ổn định xã hội Kể từ khi Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai (LĐĐ) năm

1993 ra đời, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), thìđất đai được trả lại giá trị thực vốn có của nó, người sử dụng đất có quyềnchuyển nhượng QSDĐ Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóangày càng mạnh, cùng với việc dân số ngày một tăng, nhu cầu sử dụng đất ngàycàng cao, thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôiđộng, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấphợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải quyết ngày càng nhiều.Tình trạng việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéodài vi phạm thời hạn xét xử, nhiều vụ án bị hủy đi hủy lại xảy ra không ít.Nguyên nhân của tình trạng đó, một mặt là do nhận thức không đúng pháp luậtcủa những người tiến hành tố tụng dân sự và các đương sự khi tham gia tố tụng.Mặt khác, là do các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn bản pháp luật vềđất đai và các văn bản pháp luật dân sự liên quan tới việc giải quyết các vụ án vềtranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ nói riêng còn nhiều bất cập như có nhiều mâu thuẫn, chưa thống nhất vàchưa phù hợp gây khó khăn cho Tòa án áp dụng khi giải quyết tranh chấp về hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ

Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trươngcần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định

xã hội Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là yêu cầucấp thiết trong công cuộc xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội củaĐảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay Chính vì vậy tác giả chọn đề

tài " Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự" làm luận văn thạc sĩ của mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Từ trước tới nay đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học đề cậptới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ đó đã chỉ ranhiều vấn đề còn tồn tại, vướng mắc của các quy định pháp luật, đề xuấtphương hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như Luận văn thạc

sĩ "Áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân

dân cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay" của tác giả Chu Đức Thắng, bảo vệ tại Hội

chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009;

Luận văn thạc sĩ "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của tác giả

Nguyễn Viết Tuấn, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa Luật Đại

học quốc gia Hà Nội năm 2006; bài "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt

Nam" của Tác giả Phạm Hữu Nghị đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật

năm 2001; bài "Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai" của tác giả Lưu Quốc Thái đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý, số 02(33)/2006; bài "Bàn về các

dạng tranh chấp đất đai" của tác giả Trần Thị Hồng Trinh đăng trên Tạp chí

Viện kiểm sát năm 2012; bài "Chế định giao dịch dân sự và vấn đề sửa đổi bổ

sung Bộ luật dân sự năm 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng và Nguyễn

Anh Thư đăng trên Tạp chí Luật học, tập 30, số 01/2014; bài "Đánh giá bước

đầu chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự 2005" của tác giả Bùi Thị Thanh

Hằng và Đỗ Giang Nam trên Tạp chí Luật học số 28/2012; bài "Xác định thời

hiệu trong vụ án lấn chiếm đất đai" của tác giả Ban biên tập Tạp chí Tòa án

nhân dân tối cao (TANDTC), Số 7/2012; bài "Thẩm quyền của Hội đồng xét

xử sơ thẩm các vụ án dân sự" của tác giả Mai Văn Triển đăng trên Webside

của Cổng thông tin điện tử TANDTC: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý kiến

góp ý đối với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết

số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao" của

tác giả Nguyễn Như Bích trên webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một số ý kiến

trao đổi về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Phan Vân

Hương trên Webside: www.toaan.gov.vn; bài "Một vài ý kiến đóng góp đối với

quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi" của tác giả Thái Chí Bình trên

Webside: www.toaan.gov.vn

Các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm rõ được một sốvấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu, toàn diện các vấn đề vềgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụngdân sự Vì thế, có thể nói rằng việc nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là một vấn đề rất cầnthiết và có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi tìnhhình các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đang diễn ra sôi động trên thịtrường bất động sản và kéo theo đó là các vụ án về tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận vềgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụngdân sự; nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự Thông qua việcnghiên cứu thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan tới việc giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

để nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp

luật hiện hành có liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ Từ đó, tìm ra các nguyên nhân, các yêu cầu và đề xuất các giải pháphoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự.

Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiêncứu đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nghiên cứu đường lối của Đảng và cácquy định của pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự liênquan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và khảo sátthực tiễn thực hiện các chính sách của Đảng, các quy định của pháp luật củaNhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủtục tố tụng dân sự của các Tòa án

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, cácquy định của pháp luật Việt Nam, các quy định của pháp luật tố tụng dân sự,LĐĐ và luật dân sự về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

và thực tiễn thực hiện các quy định này tại Tòa án nhân dân (TAND) các cấp.Ngoài ra, việc nghiên cứu còn được thực hiện đối với đường lối của Đảng,chính sách của Nhà nước liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự nhất là đường lối về cải cách tưpháp, đổi mới về tổ chức hoạt động của TAND

Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, do phạm vi của luận văn thạc sĩviệc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sựnhư khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; các

quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự hiệnhành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vàthực tiễn thực hiện chúng tại TAND các cấp trong những năm gần đây.

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩaMác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng HồChí Minh về Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam

về cải cách tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020

Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phươngpháp nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích,tổng hợp, so sánh v.v… để thực hiện

6 Những điểm mới về khoa học của luận văn

Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống

về những vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự Những điểm mới về khoa học của luận vănthể hiện ở những điểm cơ bản sau:

- Hoàn thiện khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; chỉ rõ đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật tố tụng dân sự,pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấphợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự

- Đánh giá đúng thực trạng các quy định của pháp luật liên quan tớigiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn xét xử tại hệthống TAND các cấp tại Việt Nam

- Phát hiện những yêu cầu và đề xuất những giải pháp cụ thể nhằmhoàn thiện và thực hiện các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS),

Bộ luật dân sự (BLDS), LĐĐ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự.

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nộidung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủtục tố tụng dân sự

Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụngdân sự

1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải thamgia một quan hệ xã hội khác nhau Trong đó, việc các bên thiết lập với nhaunhững quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đápứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếuđối với mọi đời sống xã hội Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất

đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thông qua những hành

vi có ý chí của các chủ thể Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của mình

mà không được bên kia chấp nhận cũng không thể hình thành một quan hệ để qua

đó thực hiện chuyển giao tài sản với nhau được Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện

và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vất chất mới hình thành.Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữacác bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự [36,

tr 90] Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là mộtdạng của hợp đồng dân sự Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủcác đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của cácbên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác

Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được nghinhận tại BLDS năm 1995 và sau đó là BLDS năm 2005 và được hiểu như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sửdụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng cónghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trịQSDĐ [19] Như vậy, chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là bênchuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất, hai bên thống nhất ý chí,thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để thỏa mãn nhu cầu sửdụng đất của mình.

Trên thực tế việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thứcchuyển nhượng là chủ yếu Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểuhiện tập trung nhất tính chất của chuyển QSDĐ Sự hình thành, tồn tại và pháttriển của khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyểnQSDĐ nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế

độ sở hữu nhà nước về đất đai [36, tr 336]

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉmới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhậnlần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữukhác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân vềđất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra màthay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượngđất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mậtthiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Về mặt pháp lý thì hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ có từ khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượngQSDĐ Trước khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thìNhà nước chưa thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ,chỉ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì mới ghinhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, việc

chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức là hợp đồng dân sự - hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đấtđai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau

và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sởhữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ giađình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừanhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa cácchủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tụcchuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham giaquan hệ chuyển nhượng QSDĐ Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vìnhững lý do khác nhau mà người có QSDĐ (do Nhà nưước giao, cho thuêQSDĐ hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặckhông còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyểnnhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình mộtkhoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượngQSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điềukiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụngđất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhànước Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải thông qua chủ quản lýđất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, vớivai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc

sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiếtlập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định.Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

Một là, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nướcđưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyểnnhượng QSDĐ Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng

QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàncảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù ngườinhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị củathửa đất nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng để đảm bảoviệc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khaithác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhậnchuyển nhượng.

Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là

khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loạiđất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điềukiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp đểtrồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ýnghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội,nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tếchính là nông nghiệp

Ba là, người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển

QSDĐ theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ Mục đích Nhà nước đưa

ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phátsinh thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Ngoài ra, ngườinhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quyđịnh của pháp luật

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang ngườikhác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó,người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất vàQSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), ngườinhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; ngườichuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển

nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định củapháp luật.

1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xã hộixảy ra trong đời sống xã hội Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐphụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữucủa nhiều thành phần kinh tế khác nhau gồm: Sở hữu nhà nước, sở hữu tậpthể, sở hữu cá nhân về đất đai Khi đó tranh chấp về giao dịch đất gồm cácloại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất,tranh chấp về tăng cho đất… Nhưng kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được banhành cho tới nay thì chế độ sở hữu đất đai là thuộc toàn dân, do nhà nướcthống nhất quản lý Cá nhân, tổ chức đối với đất đai chỉ có thể là QSDĐ trên

cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ Tranh chấp đấtđai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là các dạng tranhchấp về quyền quản lý, sử dụng Vì thời gian đó Nhà nước chưa thừa nhận vànghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ [35] Cánhân tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quảlao động từ đất, tài sản có trên đất Người nào nhận chuyển nhượng thành quả

từ đất hay mua tài sản có trên đất của người khác thì được nhà nước thừa nhậnQSDĐ Điều 17 LĐĐ năm 1987 quy định: "Người được thừa kế nhà ở hoặcngười chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khiđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở,thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" [13]

Tuy nhiên, tính tất yếu khách quan của QSDĐ là tài sản có giá trị đểgiao dịch nên trong giai đoạn đó thực chất trong nhân dân đã xảy ra việcchuyển nhượng QSDĐ, nó diễn ra ngầm Thực tế, cho thấy đôi khi việc thỏathuận chuyển nhượng thành quả từ đất, hoặc mua bán tài sản trên đất chỉ là

hình thức, mà mục đích giữa các bên nhằm tới đó chính là QSDĐ Hoặc cóviệc người dân đã tự ý lập các văn bản chuyển nhượng đất cho nhau có việcgiao tiền và nhận đất, nhưng không thông qua chính quyền địa phương Nhưvậy, ở giai đoạn này thì tranh chấp hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nó

ẩn chứa trong các giao dịch khác gắn liền với đất

Kể từ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thìNhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượngQSDĐ Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhậntại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 và LĐĐ năm 2013

Tuy nhiên, thuật ngữ "Tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất" chưa được chính thức giải thích, mà chủ yếu được "hiểu ngầm"

qua các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ

Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là "tranh giành nhau một cáchgiằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên" [41, tr 1313] Trong đời sống xã hôịcó nhiều loaịtranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể Tiếp câṇ ởgóc đô ̣pháp lýthì tranh chấp hơp ̣ đồng đươc ̣ hiểu lànhững xung đôṭ, bất đồng, mâu thuâñ giữa các bên vềviêc ̣ giao kết, thưc ̣ hiêṇ hoăc ̣ không thưc ̣ hiêṇ các quyền vànghiã vu ̣trong hơp ̣ đồng Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của LĐĐ năm 2003 đưa ra được một khái niệm chung về tranh chấp đất đai, theo đó thì: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [17] Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, nhưng định nghĩa trên cũng không thể phản ánh hết các đặc điểm, nội hàm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Có nhiều quan điểm pháp lý đưa ra khái niệm vềtranh chấp đất đai như sau: "tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn

hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vàoquan hệ pháp luật đất đai" [35, tr 455] Trong quan hệ hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ chủ thể tham gia quan hệ chính là bên chuyển nhượng QSDĐ

và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ Mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giaođất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trảtiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của luật dân sự và LĐĐ [19, Điều697] Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thểhiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xungđột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khithực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ

và giao nhận tiền Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượngQSDĐ giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thìngười thứ 3 có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đãđược ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình Do đó, người thứ 3 cũng có thể làchủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vaitrò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việcthực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bênnhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ 3 liên quan tới giátrị pháp lý của hợp đồng Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồngdân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đồng thờiphải tuân theo các quy định của LĐĐ

Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai.

1.1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin thì giải quyết tranh chấp

là xu hướng tất yếu của quá trình mâu thuẫn, xung đột và đấu tranh của cácmặt đối lập Khi những mâu thuẫn, xung đột căng thẳng, gay gắt tất yếu phảixảy ra sự đấu tranh của những mặt đối lập để dung hòa, tháo gỡ những mâuthuẫn xung đột, đó chính là cách thức giải quyết tranh chấp [3] Theo Từ điểnGiải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bấtđồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi cácquyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối vớihành vi vi phạm pháp luật về đất đai" [34]

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai là mộttrong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai tròtrong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nướcđiều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xãhội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi côngdân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đấtđai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai,được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm racác giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâuthuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lýđối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Theo đó, giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ chính là giải quyết sự mâu thuẫn, xung đột giữa bênchuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ baliên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết như bên

chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn cơ chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất đồng mâu thuẫn, hoặc có thể giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có thể là

tổ hòa giải hay trọng tài và cũng có trường hợp là tố giác để khởi tố, truy tố, xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vì lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản… Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng phương pháp tự thỏa thuận và hòa giải nếu thành rất có ý nghĩa và hiệu quả để làm chấm dứt sự xung đột, mâu thuẫn Qua

đó, hai bên tranh chấp giữ được sự hòa thuận, tình cảm và cùng nhau tháo gỡ những mâu thuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện Tại Hôị nghị lần thứ

7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoáIX có quan điểm chỉ đạo vềtiếp tuc ̣

đổi mới chinh́ sách pháp luâṭđất đai trong thời kỳđẩy manḥ công nghiêp ̣ hoá, hiêṇ đaịhoá: "Viêc ̣ giải quyết tranh chấp đất đai trước hết

cần tiến hanh hoa giải, nếu hoa giai không thanh thi đưa ra toa an giai quyết

Đảng khoáXI vềtiếp tuc ̣ đổi mới chinh́ sách pháp luâṭđất đai trong thời kỳđẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta

cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại: "Các cơ quan cóthẩm quyền phải tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu

nại, tố cáo về đất đai theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tốtụng hành chính, tố tụng dân sự; công bố công khai kết quả giải quyết" Như vậy,

là Nhà nước ta chủ trương đặt ra nhiều cơ quan giải quyết về tranh chấp đất đai

đó là cơ quan về quản lý hành chính (Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp, Bộ Tàinguyên và Môi trường) và Cơ quan tư pháp (TAND) Việc giải quyết tranh chấpđất đai thông qua UBND bằng con đường khiếu nại tới cơ quan, người có thẩmquyền theo quy định của pháp luật Còn giải quyết tranh chấp đất đai thông quaTòa án bằng con đường khởi kiện tại Tòa án Việc khởi kiện vụ án hành chínhđược giải quyết theo trình tự thủ tục tố tụng hành chính, khởi kiện vụ án dân sựđược Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất chính là tranhchấp của một hợp đồng dân sự Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa

vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khigiao kết và thực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết Tòa án giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sựvới một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định Nộidung giải quyết là Tòa án căn cứ vào các quy định của luật dân sự và LĐĐxác định tính hợp pháp, hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ trên cơ sở đó mà công nhận các quyền và nghĩa vụ do hai bên xác lập

và thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm v.v

Từ những phân tích trên có thể kết luận giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự như sau: Giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là hoạt động xét xử của Tòa án có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hê ̣hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự do luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sởpháp luâṭ đất đai và luật dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân và xã hội.

1.1.4 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tốtụng dân sự là một loại việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tốtụng dân sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp Qua nghiên cứu cho thấygiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụngdân sự có các đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

thủ tục tố tụng dân sự mang tính quyền lực của nhà nước Bởi lẽ, đó làphương thức giải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiệnquyền tư pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử.Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định:

Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp

….

3 Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệquyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi íchcủa Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân [22]

Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tựthỏa thuận hay thông qua trọng tài Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộccác bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành Kếtquả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tốtụng dân sự có thể là bằng quyết định hay bản án Quyết định, bản án có hiệulực các bên phải nghiêm túc chấp hành

Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

thủ tục tố tụng dân sự được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt vàchặt chẽ Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng dân

sự Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án,đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mởphiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án,kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình

tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấphành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn này

Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ

tục tố tụng dân sự đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trìnhgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụngdân sự, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặcthỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xãhội Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên làNhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theothủ tục tố tụng đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giảiquyết như giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng bản án.Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và nhữngtài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổsung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phảinằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không được thay đổi vượt quáyêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thựchiện quyền tự định đoạt của mình

Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Đây là đặc điểm riêngbiệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòagiải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải quyết được thì giảiquyết tại UBND Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòagiải tại UBND cấp xã Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp về hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai Thế nhưngthực tế xét xử thì khởi kiện, thú lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ thì không cần có hòa giải Theo LĐĐ mục đích hòa giải đất đai lànhằm giữ ổn định đoàn kết nội bộ trong nhân dân, mục đích này chỉ có ýnghĩa đối với những tranh chấp về ranh đất, về việc ai là người có QSDĐ.Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất là tranhchấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền vànghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết cần phải có một

cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, LĐĐ, yêu cầu này khó có thể thựchiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và UBND cấp xã Dẫn đến sự ảnh hưởngtrực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làmcho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện

Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước.Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện.Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luậtthi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩmquyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiệnthi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền ápdụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định [37]

1.1.5 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản

lý nền kinh tế, nhưng nếu nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không cónhững biện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát

huy được vai trò tác dụng của mình Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật,nhà nước còn bảo đảm cho pháp luật được thi hành.

Việc xem xét giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theothủ tục tố tụng dân sự là một nội dung quan trọng trong hoạt động xét xử trongtình hình kinh tế thị trường QSDĐ như một hàng hóa giao dịch sôi động, vừa làgiải quyết tranh chấp dân sự vừa là hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai

và là biện pháp để pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật tố tụng dân sựphát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, mà các quan

hệ chuyển nhượng QSDĐ được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước,của xã hội của người sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân đểngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra Với ý nghĩa đó thì việcgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân

sự là tìm ra cơ sở đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng,mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền hợp pháp bịxâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý

do hành vi của mình gây ra Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăngcường pháp chế trong lĩnh vực giao lưu dân sự và quản lý đất đai

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tốtụng dân sự có ý nghĩa đảm bảo chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dân, nhànước thực hiện vai trò là người đại diện quản lý cho chủ sở hữu Khi giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải luôn đảm bảonguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân Các cá nhân tổ chức không cóquyền được mua bán, mà chỉ có quyền chuyển nhượng QSDĐ, không đượcchuyển nhượng đất Nhà nước cấm chuyển nhượng Không chuyển nhượng đấtnhằm sử dụng trái mục đích hoặc hủy hoại đất Tất cả các hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ vi phạm điều cầm đều bị Tòa án tuyên vô hiệu để khắc phụclại tình trạng ban đầu của đất

Như chúng ta đã biết , tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là

môṭhiêṇ tương ̣ xảy ra phổbiến trong xã hôị Đặc biệt là khi nền kinh tế nước

ta chuyển đổi sang nền kinh tếthi trượ‰ng , đất đai đươc ̣ trả lại giá trị thực vốn

có của nó thì tranh chấp đất đai phát sinh có xu hướng ngày càng gia tăng cả

vềsốlương ̣ vàtinh́ chất phức tap ̣ làmôṭtất yếu khách quan , vâỵ thì việc giải

quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượ ng QSDĐ phát sinh một cách có

hiệu quả làvô cùng cần thiết Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng có ảnh hưởng tới sự ổn định tình hình chính trị ,

kinh tế- xã hội Nếu tinh hinh chinh tri ̣xa hôịk hông ổn đinḥ se không taọ ra

Vềphương diêṇ xa Œhôị , các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐđươc ̣ giải quyết cóhiêụ quả sẽ đảm bảo được sự đoàn kết trong nội bộ nhân

dân, không gây phương haịđến tinh‰ hinh‰ nôịbô ̣gia đinh‰ , họ hàng, dòng tôc ̣.Nếu tranh chấp không đươc ̣ giải quyết kịp thời thì những xung đột, xô xátphát sinh giữa các bên sẽ chuyển tính chất từ "dân sư"̣ sang thành "hình sự"

Vềphương diêṇ kinh tế, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐđươc ̣ giai quyết se đap ưng lơị ich kinh tế của các bên , đam bao cho cac bên

quyết thi‰các bên không những không thưc ̣ hiêṇ đươc ̣ qu yền của minh‰ màcònkhông thưc ̣ hiêṇ được nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước [35].

1.1.6 Phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiệnhợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khácnhau thì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau Do đó, căn cứvào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấphợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm hợp đồng có hiệu lực hay vôhiệu Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợpđồng (Điều 122 BLDS) hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và tráiđạo đức xã hội hoặc bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, bênnhận chuyển nhượng không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ thì việc chuyểnnhượng QSDĐ giữa các bên là không có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu Các bêntham gia phải chịu hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, phải khôi phục lại tìnhtrạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồithường theo mức độ lỗi làm hợp đồng vô hiệu Nếu việc chuyển nhượng của cácbên thực hiện đúng quy định của LĐĐ, BLDS về điều kiện giao kết, hình thức hợpđồng thì hợp đồng có giá trị pháp lý, buộc các bên phải thi hành Nếu bên vi phạmnghĩa vụ không thi hành thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tụcthi hành hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồithường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ loại này có thể là bên chuyển nhượng QSDĐ, bên nhận chuyểnnhượng QSDĐ hoặc bên thứ ba có quyền lợi liên quan tới QSDĐ Ở nhóm nàygồm các loại tranh chấp như sau:

+ Tranh chấp về hình thức của hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật;

+ Tranh chấp do trái đạo đức xã hội;

+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng Khihợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì về nguyên tắc các bênphải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng và theo quyđịnh của BLDS, LĐĐ Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

ta có thể phân thành các loại như sau:

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhậnchuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận); + Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới QSDĐ (bênchuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất

và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng); +

Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ

làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả của hợp đồng do bị chấmdứt, bị hủy, bị vô hiệu Khi hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy, bị tuyên vô hiệu thì cácbên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện đối với hợp đồng

bị chấm dứt; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phảibồi thường thiệt hại xảy ra Căn cứ vào hậu quả pháp lý hợp đồng có thể phân rathành các loại sau:

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyểnnhượng không có quyền chuyển nhượng QSDĐ) [44].

1.2 THẨM QUYỀN, NGUYÊN TẮC VÀ TRÌNH TỰ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

1.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Theo nghĩa rộng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là mộtdạng của tranh chấp đất đai Nhưng thẩm quyền giải quyết tranh chấp nàykhác hẳn so với một số loại tranh chấp đất đai khác là luôn thuộc "thẩm quyền

dân sự của Tòa án" [35, tr 59] Xuất phát từ bản chất hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ là một hợp đồng dân sự, nên tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ chính là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền theoloại việc của Tòa án được quy định tại khoản 3 Điều 25 BLTTDS năm 2004

đã sửa đổi, bổ sung năm 2011

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc thẩm quyền củaTòa án theo loại việc Nhưng cụ thể là của Tòa án nào thì ta phải căn cứ vàonhưng quy định của pháp luật tố tụng dân sự về xác định thẩm quyền giữa cácTòa án Xuất phát từ việc đối tượng tranh chấp là QSDĐ, chính là tranh chấp

về bất động sản Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ chính là thuộc Tòa án nới có đất tranh chấp (điểm c khoản 1Điều 35 BLTTDS) Việc xét xử vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng hiện hànhđược xét xử theo hai cấp là cấp sơ thẩm và phúc thẩm Tòa sơ thẩm và tòaphúc thẩm được thành lập từ trung ương tới địa phương theo địa giới hànhchính Tòa án cấp huyện xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp tỉnh xét xử sơ thẩm vàphúc thẩm đối với vụ án của Tòa án cấp huyện xử sơ thẩm, Tòa phúc thẩmTANDTC thực hiện xét xử phúc thẩm đối với vụ án do Tòa án cấp tỉnh xử sơ

thẩm (hoặc trong tương lai hệ thống Tòa án có thể được thành lập gồm Tòa án

sơ thẩm khu vực xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm và phúc thẩm đốivới tòa sơ thẩm khu vực xử sơ thẩm, Tòa án cấp cao xử phúc thẩm đối với vụ

án do Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm) [37] Do đó, Tòa án cấp huyện nơi có đấtchuyển nhượng sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ, còn Tòa án cấp tỉnh nơi có đất sẽ thực hiện xét xửphúc thẩm vụ án này Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luậtnhư vụ án có yếu tố nước ngoài, vụ án có tính chất phức tạp thì Tòa án cấptỉnh nơi có đất tranh chấp thực hiện việc xét xử sơ thẩm và tòa phúc thẩmTANDTC sẽ thực hiện quyền xét xử phúc thẩm

1.2.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đươc ̣ hiểu làhê ̣thống các quanđiểm, tư tưởng chỉđaọ, đinḥ hướng quátrinh‰ giải quyết tranh chấp Viêc ̣ giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung vàtheo thủ tục tố tụng dân sự nói riêng đều phải tuân theo một số nguyên tắc cơbản sau:

Môṭ là, bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện

vai trò đại diện chu sơ hưu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là , đất đai

̀Š Š ̀Œkhông thuôc ̣ quyền sơ hưu riên g cua môṭtổchưc hay ca nhân nao Các tổ

chức, công ̣ đồng dân cư , hô ̣gia đinh‰ vàcánhân chỉlàchủthểcủa quyền sử dụngđất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sởhữu toàn dân đối với đất đai làquyền sởhữu duy nhất vàtuyêṭđối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cảđất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Viêc ̣ sử dung ̣ đất của các tổchức , cá nhân, công ̣ đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoacḥ, kếhoacḥ, mục đích sử dung ̣ đất , tiết kiêṃ, có hiệu quả và bảo vệ môi trường Đây lànguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng

của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vâỵ, khi giải quyết các tranhchấp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyế t tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đócần quán triêṭquan điểm , đường lối của Đảng , Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã

giao cho người khác sử dung ̣ trong quátrinh‰ thưc ̣ hiêṇ chinh́ sách đất đai củ a Nhà nước Việt Nam dân chủCộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Hai là, đảm bảo lơị ich́ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng

QSDĐ, bảo về lợi ích của người thứ ba liên quan tới QSDĐ do người khácchuyển nhượng, nhất làlơị ich́ kinh tế, khuyến khich́ tư ̣hòa giải trong nôịbô ̣quần chúng nhân dân Thưc ̣ hiêṇ nguyên tắc này , có nghĩa là hoạt động giảiquyết tranh chấp về QSDĐ đa thểhiêṇ đươc ̣ tư tương đổi mơi trong qua trinh

Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thưc ̣ tế, bất cứ cánhân, tổchức nào khi tham gia vào môṭquan hê ̣ chuyển nhượng QSDĐ đều

mong muốn đaṭđươc ̣ môṭlơ ̣i ich́ nhất đinḥ , trong quan hê ̣pháp luâṭđất đai

cũng vậy, vấn đềlơị ich́ luôn làvấn đềcốt lõi, luôn làmối quan tâm hàng đầu của các bên , nếu lơị ich́ của người sử dung ̣ đất không đươc ̣ đảm bảo thi‰viêc ̣ chuyển nhượng QSDĐ không thểđaṭđươc ̣ hiêụ quảmong muốn Do vâỵ, khi giải quyết các tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều đầu tiên

cần phải chúýlàgiải quyết hài hòa lơị ich́ kinh tếgiữa các bên Đấy cũng làđiểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy đinḥ của pháp luật hiện hành , trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết taị các cơ quan có thẩm quyền thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải

tranh chấp Nếu tự hòa giải được thì đây làgiải pháp hữu hiêụ đểgiải quyết

tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể

hiêṇ rõnhất ýchícủa các bên , lại vừa giảm được áp lực cho Tòa án tiến hành giải quyết tranh chấp

Ba là, giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình

kinh tế, xã hội Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nảy sinhnhiều se gây tac đông ̣ lơn đến cac măṭcua đơi sống kinh tế - xã hội, gây nên

Ngoài các nguyên tắc cơ ban nêu trên, khi giai quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắckhác như: Thưc ̣ hiêṇ đúng viêc ̣ phân đinḥ thẩm quyền của Tòa án giải quyết

tranh chấp ; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủpháp

luâṭ, tôn trong ̣ truyền thống, lơị ich́ công công ̣, quyền vàlơị ich́ hơp ̣ pháp của

người khác ; tôn trong ̣ tư ̣do ýchí, tư ̣do thỏa thuâṇ , thiêṇ chí, trung thưc ̣ và

nguyên tắc phap chế; thông qua hoaṭđông ̣ xet xư loaịviêc ̣ nay giao duc ̣ phap

sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giámđốc thẩm, tái thẩm

Khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ngườikhởi kiện là bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hoặc bên thứ

ba liên quan tới giá pháp lý của hợp đồng Người khởi kiện phải có đơn khởikiện và nộp kèm theo đơn là tài liệu chứng cứ, bao gồm hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ, giấy tờ về đất, các biên bản giao nhận tiền, đất và các chứng

cứ khác có giá trị chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình Sau khi có

đơn khởi kiện thì người khởi kiện có quyền nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưuđiện cho Tòa án để thực hiện việc khởi kiện của mình.

Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là việc Tòa

án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và vào sổ thụ lý vụ án dân sự.Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiểu theo nghĩa rộng là mộtdạng của tranh chấp đất đai Nhưng khác với một số loại tranh chấp đất đaikhác là khi thụ lý không cần phải có hòa giải của UBND làm điều kiện để thụ

lý Theo quy định tại Điểm c, khoản 2, Điều 23 Nghị quyết HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC thì "Tranh chấpquyền sử dụng đất là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó" nên những việcchia tài sản chung khi ly hôn, tranh chấp về thừa kế, tranh chấp về giao dịchliên quan tới đất…không phải là tranh chấp QSDĐ nên không bắt buộc hòagiải ở cơ sở khi khởi kiện Do đó, khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệukèm theo Tòa án phải xem xét thụ lý vụ án

03/2012/NQ-Chuẩn bị xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quátrình bao gồm nhiều công việc khác nhau như đo đạc, thẩm định, định giá đấttranh chấp, lập hồ sơ vụ án, tiến hành hòa giải vụ án v.v Căn cứ vào đơnkhởi kiện của người khởi kiện, Tòa án xác định các chứng cứ, tài liệu liênquan tới vụ án, yêu cầu các cá nhận cơ quan tổ chức có liên quan cung cấphoặc tự mình tiến hành thu thập, trong một số trường hợp như đương sựkhông thể thu thập được và có đơn yêu cầu; tất cả các cách thu thập chứng cứnêu trên đảm bảo nghĩa vụ chứng minh của đương sự và việc đánh giá kháchquan toàn diện khi giải quyết vụ án của Tòa án Khi chứng cứ tài liệu đầy đủ

đã đảm bảo cho việc giải quyết thì Thẩm phán phần công xét xử phải đưa vụ

án ra xét xử

Các giai đoạn khác của trình tự tố tụng được thực hiện theo quy địnhchung như giải quyết một vụ án dân sự [48]

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tốtụng dân sự là một phương thức (cách thức) giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ bằng Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự Tòa án với tưcách là cơ quan có quyền tư pháp, nhân danh Nhà nước giải quyết những mâuthuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượngQSDĐ hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Tòa án giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sựtrên cơ sở vận dụng các quy định của LĐĐ, BLDS và các quy định củaBLTTDS Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theothủ tục tố tụng dân sự tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật, đườnglối của Đảng, chính sách của Nhà nước để bảo vệ quyền và lợi ích chính đángcho nhân dân, bảo về pháp chế xã hội chủ nghĩa và giữ vững ổn định xã hội

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

2.1.1 Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng

Kể từ khi LĐĐ năm 1993 được ban hành quy định người sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ, trong đó có quyền chuyển nhượng đất Tới năm

1995, Nhà nước đã ban hành BLDS quy định tại phần 5 về chế định chuyểnQSDĐ, trong đó Chương III quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ Sau khi tổng kết thi hành 10 năm BLDS, tại Kì hợp thứ 7 Quốc hộikhóa XI ngày 14/6/2005 Quốc hội đã thông qua BLDS năm 2005, về cơ bảnBLDS năm 2005 giữ nguyên các quy định tại phần 5 của BLDS năm 1995.Tuy nhiên, để phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, Bộluật mới ban hành chỉ quy định những vấn đề về chuyển QSDĐ gắn liền vớiquyền dân sự, còn những nội dung liên quan tới thủ tục hành chính về chuyểnQSDĐ sẽ không quy định trong BLDS, những nội dung này sẽ do pháp luật

về đất đai điều chỉnh Theo đó, BLDS năm 2005 quy định về căn cứ xác lậpQSDĐ; hình thức; giá, nguyên tắc và hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; một sốhợp đồng chuyển QSDĐ thông dụng, trong đó có hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ Bên cạnh đó, quy định về chuyển QSDĐ của BLDS năm 2005 cònđược sửa đổi cho phù hợp với quy định của LĐĐ năm 2003 Các quy định củahợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo BLDS năm 2005 có một số nội dung cơbản như sau:

- Căn cứ xác lập QSDĐ:

Điều 688 BLDS quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, doChính phủ thống nhất quản lý; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủthể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhậnQSDĐ; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xáclập do được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với quy định của BLDS và phápluật đất đai Quy định này làm căn cứ xác lập quyền sử dụng hợp pháp, đất đai làtài sản đặc biệt quan trọng, nó gắn liền với ranh giới lãnh thổ quốc gia, là nơi tậptrung nhiều tài nguyên thiên nhiên quý giá ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống conngười cũng như về an ninh chính trị Chính vì vậy quy định đất đai thuộc sở hữutoàn dân hoàn toàn phù hợp với chính sách chế độ ta Do vậy, các bên nhậnchuyển nhượng và chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch chỉ có thể chuyển giaoQSDĐ khi đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ

- Hình thức chuyển nhượng QSDĐ:

Điều 689 BLDS quy định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phảiđược lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định củapháp luật Về hợp đồng chính là văn bản ghi nhận những thông tin về bênchuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, các thông tin về đất chuyểnnhượng, giá cả hai bên thỏa thuận, các quyền và nghĩa vụ của các bên

Việc chuyển nhượng QSDĐ phải luôn đặt dưới sự quản lý, giám sátcủa Nhà nước Các bên chuyển nhượng phải làm các thủ tục đăng ký, kê khaivới cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chính vì vậy quy định hình thức hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ phải bằng văn bản là đảm bảo cho công tác quản

lý đất đai của Nhà nước

Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính

hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch)bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân,

tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng (Điều 2 Luật Công chứng)

Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của LuậtCông chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng "có bằng cử nhân luật;

có thời gian công tác pháp luật từ 5 năm trở lên; có giấy chứng nhận tốtnghiệp đào tạo nghề công chứng; đã qua thời gian tập sự hành nghề côngchứng; được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm" [20]

Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bảo đảm:Chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện,

có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịchkhông vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng củahợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch làđúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch… [20].Được thực hiện do các tổ chức hành nghề công chứng và theo quyđịnh của Luật Công chứng năm 2006

Chứng thực là việc UBND cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ,

hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việcthực hiện các giao dịch của họ theo quy định của pháp luật (Khoản 2 Điều 2Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của Chính phủ)

- Giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

Xuất phát từ những nguyên tắc chung của BLDS, quyền và lợi ích củacác bên, khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng cácbên phải thực hiện theo một số nguyên tắc, điều kiện cơ bản sau:

+ Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận (Điều 4 BLDS);+ Nguyên tắc bình đẳng, thiện chí và chung thực (Điều 5, 6 BLDS);+ Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự (Điều 7 BLDS);

+ Nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp (Điều 8 BLDS);+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trongtrường hợp pháp luật có quy định (các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS).

Việc ký kết hợp đồng phải thực hiện trước mặt công chứng viên côngchứng hợp đồng hoặc trước mặt người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng.Khi chuyển nhượng QSDĐ của đồng chủ sử dụng phải đảm bảo tất cả cácđồng chủ sử dụng đất cùng tham gia giao kết hợp đồng, hoặc là cùng ký vàohợp đồng hoặc là phải có văn bản ủy quyền, văn bản đồng ý cho một ngườiđại diện đứng ra ký kết

- Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩaquan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng Xác định thời điểm hợpđồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bịràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng, các bên phải tôntrọng và nghiêm túc thực hiện; nếu thực hiện sai phải chịu trách nhiệm pháp

lý Vậy theo pháp luật hiện hành thì thời điểm nào là thời điểm có hiệu lựccủa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay có hai quan điểm về thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng dân sự:

Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu

lực kể từ khi đăng ký QSDĐ Quan điểm này được đưa ra dựa vào các quyđịnh pháp lý sau: Khoản 1 Điều 168 BLDS quy định "việc chuyển quyền sởhữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu,trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [19]; Điều 467 BLDS quy định:

"Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bấtđộng sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực

kể từ thời điểm chuyển giao tài sản" [19]; Điều 692 BLDS quy định: "Việcchuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật về đất đai" [19]; khoản 4, Điều 146 Nghị định181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ năm 2003