Một số vấn đề pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị : Luận văn ThS. Luật: 6 01 05

2/ Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu: Trên cơ sở các qui định của pháp ỉuật và thực tiễn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đ

MỤC LỤC» *

Trang

Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quvền NỞ

8

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

1 1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sà hữu nhà ở 8

1.1.3 Quyền và nghĩa vụ cùa chủ sở hrai nhà ở tại đô thị 1 !

1 Ị 4 Cơ sở phát sinh quyền sở hữu nhà ở tại đô thị 12

1.2 Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đô thị và quyền sử dụng đất ở 13 tại đô thị.

1.2.1 Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đô thị 13

1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận 19

quyển sở hữu nhà ở và quyển sử đụng đất ở tại đô thị.

1.4 Ý nghĩa pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hĩai nhà ở và 24 quyển sử đụng đất ỏ tại đô thị.

1.5 Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng 26

đất ờ tại đô thị.

Chương 2: Các quỉ định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền 31

so hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và thực tiễn áp đụng.

2 i Các qui định của các cơ quan nhà nước ở Trung ương về cấp giấy 3 !

chứng nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

2.2 Các qui định của Thành phố Hà Nội về cấp giấy chứng nhận quyền 39

sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị.

2.3 Thực tiễn áp dụng các qui định về cấp giấy chứng nhận quyền sở 44 hữu nhà 0 và quyền sử dụng đất ờ tại đô thị (qua thí dụ ở Thành phố

Hà Nội).

2.3 i Giai đoạn làm thí điểm ở hai phường Kim Liên và Láng 46

Thượng thời kỳ 7/1994 - 7/1997.

chứng nhận quyền sơ hữu nhà 0 và quyền sử dụng đất

ờ tại đô thị.

3.1 Hoàn thiện các qui định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở 81 hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

3.2 Hoàn thiện cơ chế tổ chức, hành chính, chế độ tài chính đối với việc 88

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyển sử dụng đất ở tại

đô thị.

3.2.1 Hoàn thiện cơ chế tổ chức của công tác cấp giấy chứng nhận 89

quvền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

3.2.2 Hoàn thiện chế độ tài chính vể cấp giấy chứĩìg nhận quyền sở 90

hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đỏ thị.

LỜI NÓI ĐẦU

1/ Tính cần thiết của đề tài:

Đ ể nhanh chóng đưa viộc quản lý quỹ đâ't và quỹ nhà ở tại đô thị vào nẻn

nếp, ngày 5/7/Ỉ994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số ÓO/CP về quyền sd hCru nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đồ thị, Nghị định số 61/CP về việc mua bán và kinh doanh nhà ở.

V iệc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại

đô thị hiện đang là một vân để được mọi tầng lớp dân cư, các cơ quan nhà nước, các ngành, các cấp từ trung ương đến địa phương quan tâm Đây là một vấn đẻ

có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội lớn ảnh hưởng trực tiếp đến từng hộ dân, từng cá nhân đang làm ăn sinh sống tại đô thị Trong bối cảnh hiện nay việc tập

trung nghiên cứu đề tài:" M ột s ố vẩn đ ể pháp lý của việc cấp giẩv cỉiứng nhận

tỊuvềtì sơ hữu nhà ở và quyển sử dụ/tạ đất ở tụi đô thị" sẽ có tính thực tế , tính thời sự cao, có các số liệu thực tế phong phú Mặt khác, việc nghiên cứu để

tài:" M ột s ố vẩn đi' pháp lý của việc cap gíứỳ cììứlig nhận quyển sở hữu nhà ỏ

vù quyền sử dụm* đất à tại đỏ thị" sẽ giúp cho tôi nâng cao được hiệu quả công

tác này tại địa phương, đồng thời tìm ra những nhược điểm hiện còn tồn tại để kịp thời có những đề xuất, kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh

để hoàn thiện hơn nữa chế độ pháp lý quan trọng này.

2/ Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu:

Trên cơ sở các qui định của pháp ỉuật và thực tiễn triển khai công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, đề tài

này sẽ tập trung nghiên cứu một cách toàn điện, có hệ thống vấn đề cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị; chỉ ra những điểm hợp lý,

những tồn tại, vướng mắc, khi áp dụng các qui định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị trên thực tế, qua đó để xuất những giải pháp hoàn thiện các quí định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô

Từ mục tiêu nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được đặt ra là:

* Nghiên cứu các khái niệm : quyền sờ hữu nhà ở, quyền sử dung đất ở,

đất đô thị, đất ở tại đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyên sử đụng đất ồ tại đô thị.

* Nghiên cứu các qui định pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và thực tỉển áp dụng ở

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị.

Cơ sở phương pháp luận của đề tài là triết học Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh vể Nhà nước và pháp luật, những quan điểm của Đảng và Nhà nước

ta về xây dựng nhà nước pháp quyền, cải cách tư pháp và cải cách hành chính.

Việc nghiên cứu đề tài còn dựa vào thực tiễn công tác cấp giấy chứng

nhộn quyển sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đô thị của các địa phương

trong toàn quốc trên cơ sở các bản báo cáo định kỳ, tổng kết hàng năm của

Tổng cục Địa chính, Bộ Xây dựng, Thanh tra Nhà nước và thực tế triển khai

công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô

thị để chỉ rõ những vấn đề chưa qui định, cẩn bổ sung hoặc xây dựng mới.

Phương pháp nghiên cứu của đề tài là: đi từ cái chung đến cái riêng, cái

cụ thể, đi từ khái niệm đến các qui định hiện hành, thực tiễn áp dụng qua đó rút

ra cơ chế pháp ỉý hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử đụng đất ồ tại đô thị.

Trong quá trình thực hiện đề tài tác giả sử dụng các phương pháp như phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, đặc biệt là phương pháp khảo sát thực tế thông qua việc

đi về các địa bàn ở một số quận, phường đặc biệt là hai phường Kim Liên, Láng Thượng thuộc quận Đống Đa để xin số liệu cụ thể, phỏng vấn cán bộ có nhiệm

vụ triển khai công tác cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyền sử

dụng đất ở tại đô thị.

4/ Những đóng góp của luận văn.

Đây là đề tài chuyên khảo đẩu tiên nghiên cứu về công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị trên cơ sở

phân tích lý luận kết hợp với khảo sát thực tiễn áp dụng các quỉ định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Đ ẻ tài luận giải những căn cứ khoa học đánh giá đúng thực trạng tình hình

công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ò tại đô

thị hiện nay trên toàn quốc, chỉ ra những tồn tại, nguyên nhân của những khó khăn vướng mắc và những giải pháp hoàn thiện Những vấn đề này hầu như chưa được đề cập một cách có hệ thống trong các sách báo pháp lý, cũng như các đề tài khoa học.

Việc nghiên cứu vấn đề mới này có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, giúp cho việc bổ sung, hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

5/ Cơ cấu của luận văn

Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có

3 chương

Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

Chương 2: Các qui định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và quyển sử đụng đtít ở tại đô thị vằ thực tiễn áp dụng.

Chương 3: Hoàn thiện cơ chế pháp lý để đẩy nhanh việc cấp giây chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỂ CHUNG VỀCẤP GIÂY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỂN s ử DỊJN(Ỉ ĐẤT ở TẠI ĐÔ THỊ.

1.1 Quyền sở hữu nhà ồ tại đô thị.

ĩ ĩ l K hái niệm và đặc điểm của quyển sở hữu nhà ở

Quyền sở hiìu ỉà một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu là một chế định pháp luật bao gồm một hệ thống quy phạm pháp luật, do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xẵ hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hĩrn, sử đụng và định đoạt tài sản Còn theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu được hiểu ỉà mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định.

Trên cơ sở quan niệm chung về quyền sở hữu, chúng ta có thể đưa ra khái niệm quyền sở hữu nhà ở theo nghĩa khách quan ỉà tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chinh các quan hệ phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở Còn theo nghĩa chủ quan, quyền

sở hữu nhà ở là những quyền năng của các chủ sở hữu trong việc chiếm hĩru, sử dụng và định đoạt nhà ở, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của các quy phạm

pháp luật về sở hữu nhà ở.

Mỗi mộl loại tài sản khác nhau thì quyền sở hữu đối với loại tài sản đó

cũng có những đặc điểm khác nhau Nhà ở nói chung và nhà ồ tại đô thị nói

riêng là một dạng tài sản đặc biệt nên quyền sở hữu về nhà ỏ có những đặc điểm riêng.

Nhà ở là một công trình được tạo dựng trên một diện tích nhất định, tại một vị trí cụ thể nên quyền sở hCru về nhà ở luôn liên quan đến quyền sử dụng

ctấí ờ Đây chính ià một đặc điểm rất đặc thù của quyền sở hữu nhà ở.

Nhà ở là một dạng tài sản đặc biệt, do đó vấn đề quyền sở hữu về nhà ờ

ỉuôn đòi hỏi phải có sự đăng ký, công nhận của Nhà nước Đặc điểm này của

quyền sở hữu về nhà ở đã được thể hiện rất rõ ở hệ thống pháp luật nước ìa về

quì định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyển sử

dụng đất ở, quv định về việc đăng ký chuyển dịch, đăng ký thế chấp nhà ở

Do nhà ở gắn với các khu đô thị, hơn nữa để các điện tích nhà d phục vụ

được đầy đủ chức năng của nó, nó còn một đặc điểm rất rõ nét nữa là quyền sở hữu nhà ở luôn gắn ỉiẻn với các tiện ích xã hội công cộng như đường xá, điện

nước và các cơ sở hạ tầng khác.

Vấn đề quyền sở hữu nhà ở, xây dựng nhà ở của công dân ở nước ta đã

được ghì nhận tại điều 58 và điều 62 Hiến pháp năm 1992 với nội đung công

dân có quyền sở hữu về nhà ở và có quyền tự xây đựng, tạo lập chỗ ở phù hợp

với quy hoạch.

1.1.2 Các hình thức sở hữu nhà ỏ tại đổ thị

Nói đến các hình thức sở hữu tài sản tức là nhìn nhạn vấn đề sở hữu từ tư cách chủ sở hữu của tài sản, với những nội dung cơ bản ià tài sản đó thuộc về chu thể nào trong xã hội và cách thức tạo lập nên tài sản đó.

Vậy nói tới hình thức sở hữu nhà ở tức là nói tới những qui định của hệ

thống pháp ỉuật hiện hành vé nội dung quyền sở hĩru tài sản có thể thuộc về "ai"

và chúng được tạo lập như thế nào.

Nghị định 60/CP ngày 05/07/1999 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở

và quyển sử dụng đất ở tại đô thị đã dành toàn bộ chương II với ba điều 5, 6 và

7 để nói về vấn đề này Theo quy định của chương II Nghị định ỐO/CP ở nước ta

có những hình thức sở hữu sau đây:

Z /.2 / S à hữu N hà nước về nhà ở

Theo quy định của điều 5 Nghị định 60/CF thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:

- Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước;

- Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước hoặc có nguổn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước, trong đó có một phần tiền đổng góp của cá nhân, của tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiển.

Ị Ị 2.2 S ơ hữu của các tổ chức chính trị, chính trị - x â hội, tổ chức x ã hội, tổ chức kỉnh tế.

Đáy là hình thức sở hiru các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xâ hội,

tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế tồn tại hợp pháp, được pháp luật công nhận Tại điều 6 của Nghị định 60/CP quy định nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kỉnh tế bao gồm:

- Nhà ở được tạo lạp bằng nguồn vốn đo các tổ chức này tự huy động;

- Nhà ở được các tổ chức, các cá nhân biếu tặng hợp pháp.

ỉ Ị 2.3 S ở hữu tư nhân về nhà ở.

Sở hữu tư nhân về nhà ở ỉà hình thức sở hữu nhà ỏr cơ bản ở nước ta hiện nay Nói tới hình thức sở hữu tư nhân về nhà ở tức ỉà nói tới những điện tích lứìà ờ đo tư nhân tạo lập thông qua xây dựng, mua bán, hoặc do nhận thừa kế

hoặc được sở hữu bởỉ các hình thức hợp pháp khác.

Qua những nội dung qui định về hình thức sở hữu của nhà ở tại nước ta hiện nay ta thấy dấu hiệu cơ bản để xác định diện tích nhà ở đó thuộc hình

thức sở hữu nào chính là nguồn gốc tạo lập ra diện tích nhà ở đó.

I.L 3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở him nhà ở tại đô thị.

Nội dung cốt lõi của quyền sở hữu về nhà ở chính là quyền năng của chủ

sở hỡu đối với nhà ồ và nghĩa vụ của họ trong quá trình thực hiện quyền chiếm

hữu sir dụng, định đoạt diện tích nhà ở của mình.

Ỉ L 3 Ỉ Quyền của chủ sở hữu nhà ở.

Nói tới quyền của chủ sở hữu nhà ở tức là nói tới những quyền năng được

pháp luật cho phép chủ sở hữu thưc hiện đối với nhà ở của mình.

Theo quỵ định của hệ thống pháp ỉuật hiện hàiih của nước ta hiện nay,

chủ sở hữu nhà ở có những quyền cơ bản sau: Chủ sở hữu có quyền khai thác

các lợi ích vật chất và tinh thần phát sinh từ nhà ở, có quyền quyết định tình trạng tồn tại về nhà ở của mình Quyền của chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà ở

thường được thể hiện ở những nội dung cụ thể sau:

- Chủ sở hữu có quyền được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu cùa mình.

- Chủ sở hữu có quyền thay đổi kiến trúc, kết cấu nhà ờ phù hợp với qui

định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng.

- Chủ sở hữu có quyền sử đụng nhà để ở, cho mượn, cho thuê, bán, thế chấp nhà ở

Ị ỉ 3.2 Nqhĩư vụ của chủ sở hữu nhà ở.

Trong các quan hệ pháp luật, vấn đề quyền và nghĩa vụ thường song song tồn tại Trong quan hệ vể sở hữu nhà ở, người chủ sở hữu cũng phải thực hiện những trách nhiệm, nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhà ở thuộc

quyền sở hữu của mình Có thể nói nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở lằ những qui

Theo qui đinh của pháp luật nước ta hiện hành, chủ sử hữu nhà ở có

những nghĩa vụ cơ bản sau:

- Chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện trách nhiệm đãng ký diện tích nhà ò

của mình với uỷ ban nhân dân cấp phường, xã nơi có diện tích nhà đó (điều 8 Nghị định 60/CP).

- Chủ sở hữu nhà ở khi thay đổi kết cấu, quy m ô của nhà ở phải được phép của cơ quan có thẩm quyền thông qua việc cấp giấy phép xây dựng cải tạo nhà.

- Chủ sớ hữu nhà ở phải thực hiện việc đóng các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật một cách đầy đủ đối với phần diện tích nhà ò của mình.

L i 4 Cơ sở phái sinh quyền sở hữu nhà ở tại đỏ thị.

Khoa học pháp lý đã chỉ ra điều kiện để làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ pháp luật bao gồm hai yếu tố là sự kiện pháp !ý và quy

phạm pháp luật Quyền sở hữu nhà ờ cũng là một quan hệ pháp luật do đó nó

cũng chỉ phát sinh, thay đổi hay chấm đứt khi đủ hai điều kiện đă nêu.

- Tại điều 8 Hiến pháp năm 1992 đã ghi nhận quyền sở hữu về nhà ở của

công dân Tại các điều 5, 6 và 7 của Nghị định 60/CP đã quy định cụ thể về các

hình rhức sở hữu nhà ở Đây chính ià một trong các điều kiện cơ bản để làm

phát sinh quyền sở hữu nhà ở.

- Quyền sở hữu nhà ở chỉ phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi trên thực tế

có những sự kiện pháp lý xảy ra Quyền sỏr hữu về nhà ở chỉ phát sinh khi một chủ thể có hành vi đầu tư để tạo nên một diện tích nhà mới như xây dựng nhà

hoặc nhận quyền sở hữu nhà thông qua một giao dịch pháp luật hợp pháp (mua bán, tặng cho, thừa k ếũ ).

1.2 Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đò thị và quyển sử dụng

đất ở tại đô thị.

L 2 J Khái niệm đồ thị, đất dó thị, đất ở tại đồ thị

Hiện nay, khái niệm đô thị đã được để cập trong nhiều vãn bản, tài liệu khác nhau, ở trang 815, cuối tập 1, cuốn Từ điển Bách khoa Việt Nam, đô thị

được định nghĩa như sau: "Đồ thi là khồng gian cư trú của cộng đồtìỉị nqười

sốnạ tập tin n y và các hoạt âậtìíỊ ỉroMị khu vực kinh t ế ph i nôm* níỊỈìiệpĩ Theo quv định tại điều 1 của Điều lệ quản lý quy hoạch đô thị ban hành kèm theo

Nghị định số 9Î/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ thì "Đô thị bao gồm các

ỉhủith phổ, thị xã, thị trấn" Như vậy chúng ta có thể thấy đô thị là các điểm

dán cư có những yếu tố cơ bản như:

- Là írung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hội của cả nước hoặc của vùng lãnh thổ nhất định.

- Có quy mô dân số lớn (từ 4.000 đến một triệu dân số trở lên).

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% đến 90% trở lên.

- Mật độ dân cư từ 6.000 người/km2 đến ỉ 5.000 người/km2 trở lên.

- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật: và mạng lưới công trình công cộng được xây dim g phục vụ đân cư đô thị.

Căn cứ vào các yếu tố cơ bản nêu trên, đô thị được phân làm 5 loại Việt Nam hiện có 521 đô thị bao gồm: 19 thành phố (2 đô thị loại Ï, 6 đỏ thị loại II,

ỉ 1 đô thị ỉoại Ĩ1I) 62 thị xã và 440 thị trấn.

Xin ACM : 'ỉ ừ íli/n Bách K hoa V iệ t Na»!, 'in u ìỊị tủm Q uốc íỊÌư h iên soựti lừ (Hrn H ù N ộ i ■ ¡99?.

Trong những năm vừa qua, kinh tế ở đô thị Việt Nam tăng trưởng cao

(nhất là trong những năm thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước) và

khá ổn định, tốc độ tăng trưởng GDP trung bình từ 12% năm đến 15% năm, thu

nhập bình quân đẩu người tăng nhanh, đạt khoảng 600USD tại các đô thị lớn và

200USD đến 300ƯSD tại các đô thị trung bình, đô thị đóng góp cho ngân sách

Nhà nước đến 36%.

Tuy nhiên, các đô thị ở nước ta còn bộc lộ những mặt hạn chế như đường

phố nhỏ hẹp, xuống cấp, thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, bộ mặt kiến trúc

thiếu tổ chức, kém mỹ quan, tình trạng cơi nới xây đựng trái phép tràn

lan đang cần phải có biện pháp hữu hiệu để giải quyết triệt để Trong sự

nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của nước ta, đô thị có vai trò ngày càng quan

trọng, sự phát triển của đô thị có quan hệ rất chặt chẽ với việc quản lý và sử

dụng đất đô thị Vấn đề này đã được làm rõ từng bước trong Hội nghị đô thị

toàn quốc lán thứ nhất (tháng 12/1990), Luật Đất đai 1993 và Nghị định 88/CP

ngày 17/8/1994 của Chính phủ.

Hiện nay dân số đồ thị hơn 15 triệu người, chiếm khoảng 20% tổng số

dân cả nước, có điện tích đất tự nhiên ià 33.09 i.o 13 ha, trong đó diện tích đất

đô thị là ỉ 102.335 ha, bằng 3,3 % tổng diện tích đất tự nhiên.

Thời gian qua tốc độ đô thị hoá ở nước ta ngày càng tăng !àm cho đất đô

thị chiếm tỷ trọng ngày càng lớn Vậy đất đồ thị ỉà gì ?

* Có nhiều quan niệm về đất đô thị được đề cập trong các vãn bản pháp

luật nước ta:" Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng xây

nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức cúc cơ sờ kinh doanh, vơ sở hự tầng phục vụ

lợi ích công cộnẹ, quốc phỏng, an ninh và các mục đích khác" (Diều 55 Luật

Dứt đai năm Ị 993).

"Đút đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trân theo quy định tại

diều 55-Luât Đất đai, đất ngoại thành, ngoại thị x ã đã có quy hoạch được cơ

quan N hà nước có thẩm quvên phê duyệt đ ế phát triển dù thị cũnq được quản ỉý như đất đỏ tìỉị" ịtìiề u ỉ Nghị định sỏ 88ICP ngày Ị 7!Si ỉ 994 của Chính phủ vê' quàn ỉý và sử (ìtỊìỉq đất đô thị).

Đặc điểm của các đô thị Việt Nam là thường tập trung ở đổng bằng là nơi đất nông nghiệp màu mỡ, đồng thời sự tập trung dân cư trong mấy năm gần đây lại càng cao ở các đô thị Cùng với chính sách mở cửa, đổi mới, nhu cầu đất cho trụ sở, cho nhà xưởng của các cơ quan, doanh nghiệp đặc biệt là đất ở tăng lên đột ngột ở các khu vực đô thị Theo Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đô thị

của Tổng cục Địa chính thông báo: "Đến năm 2010, nước ta có khoảng 100

triệu người, tỷ iệ dán sô' dô thị s ẽ đạt mức 31,3% (theo quan diểnt hiện nav)

hoặc xúp x ỉ ở mức 50% (theo (Ịuưn điếm phát triển nôm> thốn mới, có títìỉỉ tín

dân s ố sô)}% ở các vùn« ven đô, thị trấn sinh hoạt theo kiểu dân thảnh thị)",

điểu này hoàn loàn mang tính thực tế và hợp quy luật bởi "Mức trung bình tỷ ỉệ

dân s ố đô thị củư các nước đang phát triển hiện nay là 36% ".2 Trong chiến

Urợc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp và thương mại-dịch vụ, đất đô thị hiện nay (tính từ cấp thị trấn trở lên) có mức gia tăng khá nhanh Nếu tính cả phần đất ven đô và những điểm dân cư đang được gọi là thị trấn thì diện tích đất đô thị càng chiếm tỷ lệ lớn hơn mà đa phần là chiếm vào đất nông nghiệp, đất đô thị sẽ ngày càng có giá Vấn đề đất ở tại khu

vực đô thị nếu cứ trong tình trạng "Buồng ỉỏng quân lý" như hiện nay thì tất yếu dẫn đến tình trạng "bùng nổ" và không thể kiểm soát trong thời gian không xa.

Vấn đề trước mắt là: Phải ưu tiền cho việc thực hiện cỏnẹ túc xây dựng

hệ thông đảng ký, cấp Giây chửng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cúc đô thị theo Nạhị định 88/CP và ốOíCPcảa Chính

phủ, tạo tiền đề cơ sở cho việc quản lý sử dụng đất đô thị theo định hướng công

nghiệp hoá đất nước, tuân thủ quy hoạch trong cơ chế thị trường.

Xin xem : Háo cáo Qu V hoạch íửdụniỊ íiảt dô thị ■ Tổng cục Dụt chính nàm 1 9 % , trang 17

Muốn vây cần phải xem xét một cách đầy đủ những đặc điểm chủ yếu về

thực trạng đô thị nói chung (như trên đã trình bày) và đất ở tại các khu vực đô

thị nói riêng.

* Đất ồ tại đố thị được coi là một loại đặc biệt của đất đố thị thuộc khái niệm đất khu dân cư "Đ ất khu dân cư ìà đất được xác định đ ể xây dỉửig các

thành thị rà các khu dân cư nông thôn", là địa bàn trên đó hình thành các cụm

dãn cư sinh sống tập trung lâu dài Như vậy, khái niệm "đất ở tại đô thị" có

phạm vị hẹp hơn khái niệm "đất đô thị”cũng như "đất khu dân c ứ ' Theo thống

kê mới nhất của Tổng cục Địa chính thì "Diện tích đất ở của cả nước là

4 4 0 3 7 0 ha chiếm ỉ , 34% tổng diện tích đất tự nhiên, hằng 2 ỉ, 15% tổng diện

tích đattỉị sử dụnq vào mục đích khác, trong đó đất ở tại đô thị ỉà 57.504 ha

chiếm Ị3% tổng diện tích đất ử '.

Theo Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, khái niệm đất ở tại đô thị được

xác định như sau:"£>ứí ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn ìà đất dùng đ ể xây

dựnq nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có phù ỉuỵp

với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt" Vậy có

thể hiểu đất ở của mỗi hộ gia đình, cá nhân có thể gồm: nền nhà, sân, nhà bếp,

nhà tắm, bể nước, hàng rào, lối đi Mặc dù chiếm diện tích không lớn lắm trong

diện tích đất tự nhiên và tổng diện tích đất ở toàn quốc nhưng do những đặc

điểm riêng biệt của nó nên việc quản lý nhà nước đối với loại đất này đã trở

thành một lĩnh vực phức tạp nhất trong quản lý đất đai của Nhà nước.

Hơn nữa, khác với đất ở vùng nông thôn, đất ỏ’ tại đô thị do sự tác động của

các nhân tố xã hội cung như xu hướng phát triển của thời đại ìàm cho vấn đề đã

vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn.

- Dân số đô thị ngày một tăng theo cả hai hướng (trung bình mỗi năm tăng

2,5%) đó là hệ quả tất yếu của hiện tượng bùng nổ dân số ở nước ta cộng vào đó là

xu hướng dãn ở các khu dân cư nông thôn chuyển ra sình sống tại các đô thị

(giỏng như đại đa số các nước phát triển trên thế giới).

- Đa số các đô thị chủ yếu nằm trong vùng có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, dân cư đô thị phân bố không đều 70% dân số đô thị tập trung ở đồng bằng

ven biển, nơi có mật độ trung bình 500 người/km2).

Nếu như đất ở khu vực nông thôn hình thành các cụm dãn cư vói nhiều thế

hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ, thì ở đô thị có xu

hướng gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở lên phổ biến.

Mật độ dân số giữa thành thị và nông thôn chênh lệch quá lớn dẫn đến dỉện

tích đất ở trên đầu người tại các đô thị rất chật chội ''điển hình tại Hà nội vờ Thành

p h ố Hồ Chí Minh có mật độ ỉ 5.000 đến 20.000 người ỉ km2

Bên cạnh đó còn tồn tại một loạt nguyên nhân khác gây cản trở rất lớn đến

việc quản lý đất ở tại đô thị.

Quan hệ đất đai ở tại đô thị trải dàì qua nhiều biến động lór» và phức tạp,

giấy tờ xác định nguổn gốc của từng thửa đất bị thất lạc nhiều, các cơ quan chức

năng của Nhà nước khồng ỉưu giữ được đồng bộ, do buổng lỏng quản lý quá dài,

việc xây dựng chỉnh ỉý tài liệu cho phù hợp với hiện trạng, không được ỉàm thường

xuyên nên cơ quan quản lý không nắm được chíiìh xác mọi thông tin cần thiết về

đất đai của mình đang quản lý.

Quá trình phát triển đô thị đang diễn ra thiếu quy hoạch (quy hoạch tổng

thể gắn với quy hoạch chi tiết không đồng bộ và thống nhất) Đặc biệt, khi luật

quy định đất có giá và cho phép được chuyển địch quyền sử dụng đất, đẵ làm

cho vấn đề đất ở tại đô thị càng thêm sôi động và phức tạp.

1.2.2 Quyển sử dụng đất ở tại đỏ thị

Quyền sử dụng đất ở là những quyển năng mà pháp luật cho phép người

sử dụng đất ở thực hiện trên đất ở của mình.

1Xin xem : Háo c á o Q uy hoạch s ử d u n g (lất (ló lltị T ổng cụ c D io chính năm 1996 It attg ị s

Tuy nhiên vì đất, nhất là đất ở !à một loại tài sàn đặc biệt nên quyền của chủ sử dụng đất ở cũng được quy định một cách đặc biệt Theo qui định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người sử dụng đất ở

có những quyền cơ bản sau:

- Quyền xẫy dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu ở;

- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho chủ khác;

- Quyền để lại quyền sử đụng đất ở như một di sản thừa kế;

- Quyền thê chấp giá trị quyền sử dụng đất ở đẻ vay vốn;

- Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất ở.

Trong các quan hệ pháp luật, vấn đề quyển và nghTa vụ thường song song tồn tại Trong quan hệ về sở hữu nhà ở, người chủ sở hữu cũng phải thực hiện những trách nhiệm của mình đối với những diện tích nhà ở thuộc quyén sở hữu của mình Có thể nói nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là những việc pháp luật bắt buộc một người phải thực hiện hoặc không cho phép người đó thực hiện.

Theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay, chủ sử dụng đất ở có những nghĩa vụ cơ bản sau:

- Cũng như chù sử dụng đất, chủ sử dụng đất ở phái thực hiện trách nhiệm đăng ký diện tích đất ở của mình với u ỷ ban nhân dân cấp phường, xã

nơi có diện tích đất ở đó.

- Chủ sử dụng đất ở có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, không

được bỏ hoang, gây lãng phí quỳ đất ở đô thị.

- Chủ sử dụng đất ồ trong quá trình sử dụng đất của mình có trách nhiệm

tuân thủ các quy định của pháp luật về địa giới, mối trường không gây ảnh

hưởng tới quyền lợi của các cá nhân, tổ chức và Nhà nước Chủ sử dụng đất ở

khi thay đổi qui mô thửa đất như tách, nhập thửa đất, chuyển nhượng, cho thuê phải đãng ký với các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.

- Chủ sử dụng đất ở phải thực hiện việc đóng các khoản thuế và lệ phí

theo quy định của pháp luật một cách đầy đủ đối với phần điện tích đất ở của

mình.

Quyền sử dụng đất ở nói chung và quyền sử dụng đất ở tại đô thị nói

riêng được xác lập trên cơ sở chế độ sở hrat toàn dân về đất đai Người sử dụng

đát ở chỉ có các quyền cua người sử dụng chứ không có các quyền của chủ sở

hfru đất ở Như vậy một cá nhân có thể có quyền sở hữu nhà ở nhưng đối với đất

ở người đó chỉ có các quyển của người sử dụng.

1.3 K h ắ ỉ niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tạỉ đô thị.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là một

hoạt động pháp ỉý trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất đai của thời kỳ

đổi mới Thật vậy, khỉ chưa được cấp giấy chứng nhộn quyền sử dụng đất thì

các chủ thể sử dụng đất chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình

trong khai thác đất đai cũng như tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan

đến quyền sử dụng đất; đất đai quốc gia chưa được quản lý chặt chẽ, vì vậy vấn

đề cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất đã trở thành vấn đề quan trọng đối

với sự phát triển kinh tế - xã hội và ổn định chính trị ở nước ta qua nhiều giai

đoạn phát triển của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam phù hợp với quá trình

phát triển đất nước từ Cách mạng tháng Tám năm 1945 cho đến nay Chúng ta

có thể hệ thống sơ lược lại một số quy định của pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất qua các giai đoạn ịịch sử của đất nước (có thể chia làm

bốn thời kỳ).

- Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 /Ị 945 đến Ỉ4ỈỈ2/ ¡953:

Thời kỳ này, chúng ta vừa giành được chính quyền và lập tức phải tiến

hành cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, do vậy chính sách ruộng đất của

Nhà nước tập chung vào công tác miễn giảm thuế, sử dụng đất hoang nhằm

chấn hifng nền kinh tế vừa bị kiệt quệ, chống đói để kháng chiến thắng lợi nên

chưa có quy định vể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu ìuộng đất.

- Giai đoạn từ Ỉ 4IỈ2IÍ953 đến trước 30/04/¡975:

Ngày 14/12/1953 Quốc hội Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ban hành Luật cải cách ruộng đất Điều 13- Luật cải cách ruộng đất năm ỉ 953 có quy định như sau:

"Ngư<yì được chia ruộng đất cỏ quyền s à hữu ruộng đất dó và không phải trả lại cho địa chủ h a \ chính quyền bất cứ một khoản nào.

Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sỏ hữu cho người được chia

M ọi k h ế ước cữ đều huỷ bỗ.

Ní>ườì được chia cổ quyền chia gia tời, cám, bán, cho ruộng đất được chia".

Trong Điều lệ cải cách ruộng đất ngoại thành số 599/TTg ngày 9/10/1955 tại điều 15 có quy định:

"Sau khi cải cách ruộng đất, đổi vén những Hỏng dân được chia ruộng đất của N hù nước, u ỷ ban hành chính Thành p h ổ s ẽ cấp phát Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất của N hà nước và đảm bão cho họ quyền sử dựng đất ẩy Đối với những người có ruộng đấĩ riêng và những người được chia hẳn ruộng đất thì

Uv han hành chính Thành p h ố s ẽ phát giấy chứng nhận quyền s à hữu ruộng đất

vừ dam hảo cho họ quyền sở hữit ruộng đổi ấy, mọi kì ì ế ước cũ đều huỷ bỏ"

Như vậy, trong thời kỳ này đã tồn tại hai hình thức sở hữu gồm sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân đối với đấĩ đai Do đặc điểm hình thái kinh tế - xã hội của hai miền Nam - Bắc khác nhau, trong hai mươi năm (từ 1953 đến trước 30/4/1975) việc quản lý đất đai chưa thiết lập được hệ thống pháp luật thống nhất chung, vì vậy các quy định cùa pháp luật về cấp giấy chứng nhộn quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất được áp dụng độc lập tại hai miền Nam-Bắc.

- Giai đoạn ỉ ừ 301411975 đến Ỉ4/7/Ì993:

Kể từ Hiến pháp năm 1980 và sau đó Hiến pháp 1992 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các chủ thể có nhu cầu để khai thác và sử dụng, sau khi thành lập Tổng cục quản ỉý ruộng đất vào tháng 12/1979, Chính phủ đã ra Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 quy định về: Thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cưòng công tác quàn lý ruộng đất trong cả nước Trong đó quy định vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quán ỉý Nhà mrớc đối với đâ't đai Quyết định 201/CP đã xác định đất đai phải có chủ cụ thể sử dụng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước quản lý, theo dõi chỉnh lý mọi biến động trong quan hệ đất đai thồng qua hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyén sử dụng đất.

Ngày 8/1/1988 Luật Đất đai được công bố, tại điều 18 đẵ quy định vấn

đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiếp theo là một loạt các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành cũng quy định về vấn đề này: Điều 13-Nghị định 30/HĐBT; khoản 2, điều 6 Chỉ thị 67/CT-HĐBT; Quyết định 201/ĐT-TK của Tổng cục Quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngày 28/10/1989 Tổng cục đã ban hành Thông tư số

302 TT/ĐK-TK hướng dẫn thi hành.

Tóm lại, trong giai đoạn này, các quy định về cấp giấy ehứiìg nhận quyền sỉr dụng đất đã được áp dụng thống nhất trên cả nước và duy nhất chỉ tồn tại một loại giấy là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giai đoạn từ Ị 417Ï 1993 đến nay:

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1988 đã dổn dần bộc ỉộ một sổ nhược điểm chưa phù hợp vớì nền kirửi tế thị trường có sự quản iý của Nhà nước, một

sô điều luật chưa thể đi vào cuộc sống Ngày 14/7/1993 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai mới trong bối cảnh nền kinh tế

đất nước đã chuyển hẳn sang cơ chế thị trường Nội dung của đạo luột thể hiện khá rõ nét tinh thần đổi mới Tại Điều 2, Điểu 13, Điểu 16 Luật Đất đai 1993

đã quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục khẳng định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quán iý Nhà nuớc đối với đất đai.

Sơ lược tìm hiểu vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất từ Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đến nay cho thấy vjệc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là một vấn đề có ý nghĩa pháp lý lớn đã được Đảng và Nhà nước

cuối cùng của công tác thiết lập hổ sơ địa chính ban đầu, để phục vụ công tác quản ìý Nhà nước đối với đất đai bằng pháp luật đồng bộ, có hiệu quả, đồng thời t.ạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo đúng quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất sử dụng Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất như một loại giấy tờ có giá trong nển kinh

tế thị trường Nhà nước thông qua hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất để "nắm chắc, quản chặt" nguồn tài nguyên đất đai quý giá.

Tuy nhiẻn, nhìn nhận và xem xét cả trong lịch sử và hiện tại, chúng ta thấy các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn tản mạn ở nhiều văn bẳn dưới ỉuật Phải chăng đây là một trong nhiều vấn đề bất cập đã làm giảm một phẩn hiệu lực thực tế của Luật đất đai nói chung và hạn chế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cho người

sử dụng đất nói riêng ?

Theo Thông tư số 302/TT/ĐKTC ban hành ngày 28/10/1989 của Tổng

cục địa chính định nghĩa:" Giày cỉiứng nhận quyền sử dụng đất ỉù chứng thư

pháp lý xác nhận mối quan hệ của Nhà nước ~ n y tờ i quản lý, chủ sở hữii ~ VỈXỈ tiqirời được Nhà nước ỳ ao đất sử (ỉụ M Ị Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử cỉụnq âíứ là quá trình xác lập căn c ử pháp Ịỷ đầy âủ đ ể giải

q uyết mọi quan hệ đất đũi theo đúng pháp luật" Như vậy, có thể xem giấy chihig nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Mặt khác, giây chứng nhận quyền sử đụng đất còn có ý nghĩa xác định phạm vi giứi hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người sử dụng đất được phép thực hiện (như mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, diện tích sử dụng )-

Giây chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu pháp lý quan trọng nhất của hệ thống hồ sơ đăng ký đất và được coi là loại chứng từ gốc để giải quyết mọi quan hệ theo luật giữa người sử dụng đất với Nhà nước và giữa những ngirời sử dụng đất với Iihau Đứng về phương diện quản lý và tổ chức thi hành luật đất đai đòi hỏi phải cấp nhanh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực tế cho thấy hiện nay đất lâm nghiệp và phần lớn đất nông nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị đều đã có chủ sử đụng cụ thể Trong số này đại bộ phận người sử dụng đất là hợp pháp, hợp lý Tuy nhiên có thể có trường hợp chưa có hoặc đã có giấy tờ hợp lệ nhưng nay đã bị mất mát, thất lạc, cũng có trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý.

Toàn bộ số đất đã và đang được sử dụng nói trốn, nói chung sẽ được Nhà nước xem xét để hợp thức hoá trên cơ sở nguyên canh, nguyên cư là chủ yếu Song sẽ có một số trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý thì phải thu hồi để giao cho người khác sử dụng theo luật định Vấn đề này được

xử ỉý thông qua việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v iệ c cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhữỉig trường hợp đã có chủ sử đụng cụ thể như đã kể trên, thực chất là việc các cơ quan chức nãng của Nhà nước căn cứ vào pháp luật đất đai để xem xét có hợp pháp hoá hay không quyền

sử dụng đất của họ thông qua việc có được hay không được cấp giấy chứng nhộn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong trường hợp này không được nhầm lẫn giữa quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần phân biệt ý

nghía pháp lý của hai khái niệm này Giao đất là hoại động của cơ qưan Nhà

nước có thẩm quyển đ ể chuyển giao trên thực t ế đất và quyền sử dụng đất cho

các tổ chức, hộ gia đình và cá nhát) sử dụng đất Q uyết định sịiao đất là cơ sở

p hát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ ỳ.a đình và cá nhân Còn Giấy

chứng nhộn quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử đụng đất Mặt khác, Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất luôn luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội đung kinh tế, xét trong một sô quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền

sử đụng đất là loại giây tờ có giá trị.

* Tóm lại, như đã trình bày, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất !à một:

loại chứng chỉ đặc biệt cả ở điều kiện trình tự, thủ tục, thẩm quyền xét cấp cũng

như nội dung luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế.

* Tuy nhiên, Nghị định 60/CP ngày 5/7/Ỉ994 của Chính phủ có quy định một loại giấy tờ khác đó là: Giấy chứng nhộn quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Như vậy theo Nghị định 60/CP đối với hộ gia đình và cá nhân có nhà ở và đất ở tại đô thị thì được xem xét để cấp Giấy chứng nhận thể hiện hai nội dung: Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử

nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất là phải thực hiện đồng thời việc

cấp Giấy chứng nhận và việc lập hồ sơ gốc (hồ sơ đăng ký đất) để Nhà nước quản lý chặt chẽ và đảm bảo cho giá trị pháp ỉý của giấy chứng nhận đã cấp, tránh mọi sự giả mạo hay làm sai lệch nội dung giấy chứng nhận Hơn nữa,

khác với loại hồ sơ gốc cho các thủ tục hành chính khác, hồ sơ đăng ký đất được sử đụng thường xuyên làm căn cứ để kiểm tra giám sát việc thực hiện

nhiệm vụ quản lý ruộng đất ở các cấp và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai

theo đúng pháp luật Điểu này hoàn toàn dề hiểu bởi: N hả nước dâm hảo pháp /ý về s ự tồn tại vủư bất động sản không những vì lợi ích của người sở hữu mà

còn vì lợi ích của cộng đồng và kn ích chính của N hà nước với tư cách là người

quản Ị ý đồng thời ì à chủ sở ìũãt cửa toàn bộ với đất đai Vì vậy, công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyển sử đụng đất có ý nghĩa pháp lý

và ý nghĩa thực tiễn cực kỳ quan trọng.

1.4.1 Đối với Nhà nước

- Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là một

troiìg những công cụ để Nhà nước quản ỉý nhà ở và đất ờ, điều chỉnh các quan

hệ đất đai trên thực tế.

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ờ

cho đối tượng sử dụng là nhằm xác lộp mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và

chủ sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở.

- Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất ở giúp cho Nhà nước tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở,

đất đai một cách có hiệu quả, tạo điều kiện để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt

chẽ quỹ nhà ở và quỹ đất quốc gia, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, đảm bảo công bằng, bình đẳng đối với mọi chủ sở hffu nhà ở và chủ sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở và hồ sơ

đăng ký đất là cơ sở pháp lý mang tính căn cứ để Nhà nước quản lý chặt chẽ mọi biến động của nhà ở và đất đai theo đúng pháp luật.

1.4.2 Đối với chủ sử đụng đất

- Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là chứng

thư pháp lý khẳng định quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hợp pháp của chủ

sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là căn cứ

pháp iý để chủ sở hữu nhà ở và chủ sử dụng đất thực hiện các quyền theo ỉuật

định.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là cơ sở

đế toà án giải quyết các tranh chấp về đất đai, hạn chế những hậu quả không

nôn có từ những tranh chấp trên và tránh tình trạng án đất đai bị tồn đọng khá

nhiều mằ toà án không có thẩm quyền giải quyết.

Nhận thức rõ vấn để đó, Đảng - Nhà nước và Chính phủ hết sức quan tâm, đặt nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất thành: một trong những nhiệm vụ cấp bách cần hoàn thành d ể phục vụ mục

tiêu phát triển kỉnh tê' - xã hội trong giai đoạn côỉiỉị nghiệp hoâ, hiện đại ìioá âấí nước.

ỉ 5 Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu n h à ớ và quyền sử dụng đất ử tại đô thị

Do tính chất đặc biệt, đất đai là tư liệu san xuất có vị trí cố định» có hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng nên khi trao đổi chuyển nhượng đất đai không giống với bất kỳ một hàng hoá nào khác Người ta

thường nói "đấi đai là loại hàng htìá đặc biệt" nên có thể nói không có thị

trường đất đai theo đúng nghĩa của nó như trong lưu thông dân sự Mặt khác, sự hình thành và vận động của giá đất bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố: tự nhiên, kinh tế-xã hội và sự vận động chu chuyển của các mục đích sử dụng, từ vấn đề này đòi phải có chính sách quản lý sử dụng đất rõ ràng, phù hợp với thực tế

khách quan nếu không sẽ dẫn tới nguy cơ hình thành những "kênh ngầm" dịch

chuyển đất đai ngoài sự kiểm soát của pháp luật gây tổn hại cho Nhà nước, xã

hội và người sử đụng.

Cơ chế thị trường sẽ từng bước làm cho quan hệ đất đai thoát dẩn ra khỏi

quan hệ tự cung tự cấp, trở thành yếu tố của nền sản xuất hàng hoá, sự vận

động chủ yếu của nó là theo hướng không ngừng nâng cao hiệu quả kinh tế của

người sử dụng đất Song điều này lại đòi hỏi đất đai phải có chủ sử dụng cụ thể

và được pháp luật quy định rõ ràng về quyền-ỉợi ích và Iighĩa vụ đối với họ Nếu

để đất đai ở trạng thái "vô chủ", "của chung" thì trong cơ chế thị trường sẽ dẫn

đến đất đai bị khai thác kiệt quệ, tàn phá mỏi trường Việc nâng cao hiệu quả

kinh tế sử dụng đất cũng chính là việc làm tăng công năng cua đất, người có đất

tự lựa chọn cách sử đụng để có hiệu quả cao hơn, đồng thời đất cũng sẽ được

"///Ví chuyển" đến những người có khả năng sử đụng có hiệu quả cao hơn Tác

động của cơ chế thị trường sẽ làm giá trị của đất đai được gia tăng thông qua

việc đa dạng hoá mục đích sử dụng vào các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp

dịch vụ, thương mại-đu lịch làm cho nền kinh tế phát triển một cách năng

động Song cũng chính từ đây, đòi hỏi sự quản lỵ vĩ mô phải có cơ chế chính

sách điều tiết phù hợp, để không gây trở ngại cho quá trình này và tránh được

những cơn sốt đất do tự phát, thay đổi cơ cấu không phù hợp với tiến trình phát

triển chung của nền kinh tế, dẫn đến hậu quả không tốt cho cả xã hội vằ người

sử dụng đất.

Riêng trong khu vực đất ở, nhà ỏ tại đô thị do những đặc điểm riêng biệt

( như đã trình bày) tác động đã ỉàm cho nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở

hffu nhà ở và quyền sử dụng đâ't ở tại đô thị cấp thiết hơn bao giờ hết đòi hỏi

phải được giải quyết triệt để và nhanh chóng:

- Vấn đề nhà ở và đất ở tại đô thị luồn iuôn là vấn đề được đặt ra trong bất kỳ thời đạị nào, dân ta có câu: "an cư thì lục nghiệp", Ngày nay, khi "sức ép

dân S(f' đang được báo động khẩn cấp thì việc có nhà ở (an cư) lại càng có ý

nghĩa; xu thế dân cư chuyển ra sinh sống tại các đô thị trong mấy năm gần đây

khi chuvển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường cũng là một tất yếu khách

quan hợp quí luật phát triển, song nó là một "gánh nặng” đối với các nhà quản

lý Trong điều kiện như hiện nay khi mà quỹ đất có hạn và đất ở không phải lúc

nào cũng đáp ứng đầy đủ nhu cầu của ngươi dân bởi nhiều yếu tố như: chương

trình bảo đảm an toàn lương thực, bảo vệ môi trường sinh thái lành mạnh, bảo

vệ quỹ đất dự trữ, nhu cầu đất cho sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình

công cộng Tất cả đã làm cho vấn đề nhà ở, đất ờ tại đô thi trở lên bức xúc hơn

bao giờ hết Chỉ có làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở tại đô thị tới từng hộ gia đình, cá nhán cụ thể mới mong

tim được các giải pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề thiếu nhà ở của dân cư đô

- Mật độ dân số tại các đô thị trong cả nước mấy năm qua không ngừng tăng nhanh do quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá đã làm phát sinh những vi

phạm pháp luật đất đai và chế độ quản lý nhà ở tại đô thị bị mất hiệu lực Tình

trạng "nhảy dù" lấn chiếm đất công làm nhà ở diễn ra công khai, các "xóm liều"

hình thành và nhanh chóng phát triển thành những cụm dân cư "tự quản" mà

các cấp, các ngành không thể quản lý; các công trình, nhà ở xây đựng không

phép, hoặc không đúng phép vi phạm qui hoạch, mất an toàn xây dựng không

phù hợp với mv quan đô thị, bên cạnh đó là một loạt những nhà ở vi phạm chỉ

giới an toàn giao thông (đường bộ, đường sắt .) vi phạm hành lang an toàn các

công trình công cộng ( như đê điều, lưới điện ) xâm phạm các di tích lịch sử,

văn hoá (đền chùa, miếu mạo, danh lam thắng cảnh ), tự ý chuyển mục đích

sử dụng đất sang làm nhà ở Đó là chưa kể tới sự cơi nới trái phép của đa số

các hộ dân trong các khu chung cư cao tầng, khu rihà tập thể làm cho "bộ

mặt" đô thị lệch lạc, mất trật tự không tương xứng với tầm quan trọng của

nó Yêu cầu đặt ra phải lập lại trật tự đất đai đô thị, đặc biệt đất ở và nhà ở

thông qua công tác đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyển sử dụng đất ở tại đô thi, từ đó mới có cơ sở để tiến hành công tác đổi mới

quàn lý sử dụng đất đô thị, xử lý nghiêm minh triệt để mọi hành vi vi phạm

pháp luật đất đai và vi phạm chế độ quản ]ý đất ờ, nhà ở tại đô thị

- Cơ chế thị trường ngày càng thể hiện được tính đúng đắn và hiệu quả của mình đã tạo cơ hội, tạo môi trường thuận lợi cho quan hệ đất đai gia tăng,

sự vận động nhất là các quan hệ đất đai gắn ìiền với bát động sản Tuy nhiên,

sự vận động này chỉ đạt hiệu quả khi nằm trong một môi trường lành mạnh,

một hành lang pháp lý cần thiết, điều này có ý nghĩa rất lớn về cả hai mặt chính

trị và kinh tế Thực tế cho thấy sự chuyển dịch quyền sử dụng đất ở và quyền sở

hữu nhà ở tại đô thị luôn diễn ra với cường độ cao hơn rất nhiều so với các loại

đất khác, nếu coi quyền sử đụng đất ồ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị là một

loại bất động sán vận động trong thị trường bất động sản thì đây là những bất

động sản chủ yếu Như vậy, cần thiết phải khẩn trương hoàn thành công tác kê

khai đăng ký cấp giấy chứĩig nhận quyền sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở

tại đô thị để tạo lập được một hệ thống số liệu thống nhất làm tiền đề cho công

tác quản lý nhà ở đất ở, có như vậy mới nắm bắt được mọi động thái cùa thị

trường bất động sản đi đến kiểm soát việc bảo dưỡng và biến động của bất động

sản vì lợi ích của người sở hữu bất động sản và của cả cộng đồng Song song

với nó là việc kiểm soát chuyển dịch sở hữu bất động sản bởi hoạt động của thị

trường bất động sản và việc triển khai các quan hệ dân sự, chính sách xã hội

làm phát sinh việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản, nếu viêc tổ chức kiểm soát

quá trình này được tiến hành tốt không những đảm bảo cho sự biến động về chủ

sở hữu bất động sản đúng quỹ đạo pháp luật mà còn là điều kiện khai thác một

nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước, điều tiết thu nhập xã hội, tăng năng

lực đầu tư xây dựng các công trình công cộng và cơ sở hạ tầng thông qua việc

thu các loại thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng và thuế

thu nhập, thuế chuyển dịch và kinh doanh bất động sản (bao gồm cả thuế giá trị

gia tă n g ) ổn định các nguồn thu về đất ở và nhà ở tại đô thị.

- Nển kinh tế vận động theo cơ chế thị trường có sự quản ỉý của Nhà nước, trong đó yếu tố vốn đóng một vai trò khá quan trọng đến mức độ tăng tnrởng cao hay thấp của nó Nhu cầu tăng vốn đầu tư vào các ngành nghề sản xuất để mở rộng quy mô kinh doanh là rất cần thiết và mang tính cạnh tranh sâu sắc vì vậy các chủ đầu tư luôn tận đụng tối đa các nguồn vốn có trong tay

để thu được những thành công và lợi nhuận Trong khi giá đất ở tại đô thị luôn

ở mức cao và rất cao thì quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở được thể hiộn như là một "nguồn vốn” để tạo khả nâng sinh lợi cho ngưdi sử dụng đất à

và chủ sở hữu nhà ở Với tư cách là người chủ đầu tư họ chỉ có thể huy động

nguồn vốn này thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất ở để vay tiền ở các

ngân hàng với điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền

sở hữu nhà ở được cấp có thẩm quyền cấp theo trình tự luật định để đảm bảo việc vay nợ Đây thực sự là nhu cầu chính đáng và cần thiết của nhân dân

- Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước diễn ra mạnh mẽ nhất

là ở các đô thị, việc phát triển đô thị và quỵ hoạch lại các đô thị mang tính tất

yếu Đại đa số các chủ sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở hợp pháp, hợp lý rất

mong mỏi được hợp thức hoá đất ở và nhà ở của mình thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị làm cơ sở

pháp ỉý để giải quyết lợi ích vật chất giữa người đang sử dụng đất ở, nhà ở với

Nhà nước trong việc thu hồi đất để xây dựng đô thị, cũng là cơ sở để các chủ sử

dụng đất ở và chủ sở hữu nhà ở tại đô thị yên tâm và tăng cường việc đầu tư ổn

định lâu dài để khai thác và sử dụng đất có hiệu quả bằng biện pháp dùng quỹ

đất ở, nhà ở hợp pháp để tạo vốn kinh doanh phát triển sản xuất.

C H Ư Ơ N G 2

CÁC QUI ĐỊNH HỈỆN HÀNH VỂ CẤP GIÂY CHÚNG NHẬN QUYỀN s ở h ữ u

NHÀ Ở VÀ QUYÊN SỬ DỤNG ĐÂT ở TẠI ĐÔ THỊ VÀ THỤC TIÊN ÁP DỤNG.

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở là một việc làm phức tạp không đơn giản như việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với các loại đất khác Đ ể thực hiện việc này cùng một lúc cơ

quan nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành song song việc xem xét hợp pháp

hoá quyền sử dụng đất ở và công nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sử dụng Vì

vậy, đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp có liên quan,

nếu chỉ có một mình cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tiến hành sẽ không

thể thành công Trong khi đòi hỏi quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với đất đai

đang ngày một cấp bách và đặc biệt cần thiết đối với nước ta nơi mà công việc

kiểm kê cập nhật các thông tin vê đất một cách chính xác ít được quan tâm, do

đó nhu cầu bức xúc hiện nay là phải tìm mọi biện pháp để hoàn thành sớm nhất

hệ thống bản đổ địa chính và hồ sơ địa chính thông qua việc cấp giấy chứng

nhộn quyền sử dụng đất nói chung, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở

tại đô thị nói riêng.

2.1 C á c qui định củ a các cơ quan nhà nước ở T ru n g ương về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

Trong nhiều năm qua, công tác quản lý nhà đất đô thị nói chung và công

tác quản lý nhà ở, đất ở nói riêng bị buông lỏng, đặc biệt trong những năm gần

đây, tình hình nhà ở , đất ở tại các đô thị ngày càng trở thành vấn đề nổi cộm

đáng quan tâm Những vi phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, đất ở diễn ra khá

phổ biến và ngày càng gia tăng ở hầu hết các đô thị.

Đảng và Nhà nước đã xác định vân đề nhà ở, đất ở ià một trong những

vấn đề quan trọng và phức tạp trong giai đoạn hiện nay cần được giải quyết Trước mắt cần tạp trung giải quyết xử ỉý vấn đề nhà ở, đất ở tại các đô thị

Chúng ta biết rằng nhu cầu nhà ở, đất ở lằ một nhu cầu vật chất tối thiểu cẩn có của bất cứ một cá nhân nào tồn tại ở một thời điểm lịch sử nào ở vào bất cứ

quốc gia nào để có không gian sinh hoạt, nhất là để tái sản xuất sức Ịao động, song khống phải bao giờ và bất cứ ở đâu nhu cầu của họ công được đáp ứng ở

nước ta, quyền sở hữu nhà ở được Hiến pháp và pháp luật ghi nhận và coi đó ỉà

một quyền cơ bản của công dân Điều Ỉ5-Hiến pháp 1992 ghi nhận : "Công dán

có quyền sở hữu vể thu nhập hợp pháp cua cải để dành tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu họp pháp và quyền thừa kế của công dân" Cụ thể hoá qui định của Hiến pháp, Nhà nước đã lần lượt ban hành các

văn bàn pháp luật về nhà ở và đất ở tại đô thị.

Luật Đất đai 1993, tại điều 57 qui đỊnh: "Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ

Bộ ỉuật Dân sự được Quốc hội ban hành ngày 28/10/1995 có hiệu lực ngày 01/07/1996 đã dành hẳn phần thứ năm từ Điều 690 đến Điều 744 qui định các loại hợp đồng dân sự để thực hiện năm quyền của chủ sử dụng đất hợp pháp, Điều 2, Điều 13 và Điều 36 Luật đất đai 1993 đã qui định về việc cấp giấy chứng nhậrì quyền sử dụng đất, coi đây là nghĩa vụ của Nhà nước và là quyền cơ bản của người sử dụng đất.

Về công tác tổ chức : Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/CP ngày

2 2 /0 2 /ỉ994 "Về việc thành lập Tổng cục Địa chính" là cơ quan chính thực hiện chức năng quản ]ý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ Tiếp đó, ngày

2 3 /0 4 /ỉ994 Chính phủ ban hành Nghị định 34/CP "Vẻ chức năng nhiệm vụ Tổng cục địa chính” trong đó qui định thành lập hệ thống tổ chức 4 cấp của

ngành từ Trung ương tới địa phương bước đáu đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ

về mặt tổ chức của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định 61/CP về mua bán kỉnh

doanh nhà ở Cùng ngày, Thủ tướng chính phủ đã ra chỉ thị 346/TTG về việc tổ chức thực hiện Nghị định của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ỏ' và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và mua bán kinh doanh nhà ở Cũng trong ngày 05/07/1994, Thủ tướng Chính phủ đã ra Quyết định số 347/TTg "về việc thành

lập Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ờ và đất ở" Cố thể thấy chỉ trong

một ngày đã có bốn văn bản pháp luật qui định về vấn đề nhà ở và đất ở tại đô

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đô thị được qui định như sau:

Trước hết, một điếu không thể thiếu khi tiến hành xét cấp giấy chứng

nhộn quyền sở hữu nhà ỏ' và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, đó là "đất ở, nhà ở

phải được đăng ký tại UBND phường, thị trấn Người có nghĩa vụ đăng ký nhà

ở, đất ở !à chủ sở hữu nhà, trong trường hợp khác do pháp luật qui định thì

người đang sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký" (Điều 8, điều 9 Nghị định 60/CP).

Đ ể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyển sử đụng đất

ở, chủ nhà phải chứng minh được nguồn gốc hợp pháp căn nhà mình đang ở và

đất ở của mình Những chứng cớ mà chủ nhà xuất trình phải vừa có gìá trị chứng minh vừa có giá trị pháp lý Đó là những giấy tờ hợp lộ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam v iệ t Nam, Nhà nước CHXHCN Việt Nam cấp, những giấy

td do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.

Điều 10 - Nghị định 60/CP qui định 3 trường hợp sau:

+ Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nước cộng hoà XHCN Việt Nam thì chủ nhà

được xép cấp giấy chứng nhộn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ờ.

+ Trường hợp chủ nhà có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, nếu nhà đất này không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện chính sách của Nhà nước Việt nam dân chù cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền nam v iệ t nam hoặc Nhà

nước CHXHCN Việt nam thì chủ nhà được xét cấp giấy ehứĩìg nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sở hCru đất ở.

+ Trong trường hợp chủ nhà hoàn toàn khồng có giấy tờ hợp lệ hoặc không có đủ giấy tờ hợp lệ trước ngày ban hành Nghị định này:

- Chủ nhà hoàn toàn khống có giấy tờ hợp lệ:

Nếu nhà ở, đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì chủ nhà

được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, chủ

nhà được cấp giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu nhà ở được xây dựng trên đất không được quy hoạch !à đất ở thì chủ nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở chủ phải thực hiện ỉệnh giải toả và lệnh thu hổi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu chủ có giấy tờ hợp ỉệ về quyển sử dụng đất, nhà ở xây dựng không

có giây tờ hợp ỉệ nếu nhà ở, đất ở phù hợp với quy hoạch không có tranh chấp

thì được xét cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Nếu chủ nhà xây dựng có giấy phép trên đất phu hợp với quy hoạch là đất ở nhưng chưa có giấy tờ hợp lẹ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp

thì được xét cấp giấy chứng nhận quyén sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở

của phần nhà đó, chủ nhà phài nộp tiền sử dụng đất ở.

Mọi trường hợp có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyến sờ hữu

nhà ỡ và quyẻn sử dụng đất ở chỉ được xem xét khi đã giải quyết xong tranh chấp theo pháp luật Ngày 03/08/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 45/CP bổ sung điều 10 Nghị định 60/CP ngày 05/07/] 994 như sau:

4- Trường hợp đất đã được sử dụng làm đất ở trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ nay xét phù hợp quy hoạch không có tranh chấp và được UBND phường xác nhận thì được cấp giấy chứng lìhộn quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp đất đã được sử dụng ỉàm đất ở ổn định tờ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai 1993 có hiệu lực) nhưng không có đủ giấy tờ hợp lệ nay xét phù hợp với quy hoạch không có tranh chấp thí được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và phải nộp 20% tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp sử dụng làm đất ở sau ngày 15/10/1993, không có đủ giấy

tò hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch không có tranh chấp thì được xét cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ò và quyền sử dụng đất ờ vằ phải nộp 100%

tiền sử dụng đất.

Nghị định 89/CP ngày 17/08/1994 của Chính phu "về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính” qui định :

"Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy phép chuyển mục đích

sử dụng đất sau khi người sử đụng đất đã nộp đủ tiền sử đụng đất" (khoản 2, điều 1 ỉ nghị định 89/CP).

Điều 17 - Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 cũng qui định :

"Chủ nhà được nhận giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở sau khi nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận theo qui định của Liên bộ

Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục Địa chính đối với các trường hợp nói tại điểm a, điểm c, khoản 3, điều 10 của Nghị định này thì chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi nộp tiền sử dụng đất theo mức do Bộ Tài chính qui định’'.

- Hổ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hĩai nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định ỐO/CP bao gồm :

"Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở theo mẫu quì định tại Nghị định này".

- Các giấy tờ hợp lệ về nhà ờ, đất ở gồm :

+ Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà hoặc giấy xác nhận quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp đối với từng trường hợp nói tại khoản 1, điều 10 Nghị định này.

+ Giấy sở hữu nhà, đất hoặc giấy tờ hợp lệ khác đối với trường hợp nói tại khoản 2 nghị định này.

Đốí với trường hợp nói tại điểm a, khoản 3 điều 10 nghị định này thì phải

có ý kiến của UBND phường, thị trấn sỏ‘ tại xác nhộn người làm đơn là người tạo Ịập nhà và xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền.

Đối với trường hợp nói tại điểm b, khoán 3 điêu 1.0 Nghị định này thì

phái có quyết định giao đất và giấy xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch có

thẩm quyển.

Đối với trường hợp nói tại điều c, khoản 3, điều 10 Nghị định này thì

phải có giây phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp người làm đơn không phải là chủ của các giấy tờ nói

tại khoán này thì phải kèm theo giấy tờ hợp lệ khác như : giấy tờ mua bán các

giây tờ liên quan đến việc thừa kế, chia, nhận quà tặng Người làm đơn được

cấp giấy chứng nhận sau khi thực hiện các nghĩa vụ của chủ nhà và nộp lệ phí

trước bạ theo qui định của pháp luột.

- Điều 16 qui định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị :

"Đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ; cấp cho chủ nhà.

Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cấp cho cơ quan, tổ chức được giao

nhiệm vụ quản lý nhà đó.

Đối với nhà ở chung nhiều chủ, cấp cho từng chủ sở hữu phần diện tích

nhà ở riêng.

Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu nhiồu người, nếu khồng có văn bản

chia nhà được các đồng sở hữu cùng ký thì giấy chứng nhận ghi tên tất cả các

chủ sở hữu và cấp cho từng chủ sở hữu đó".

T h ẩ m quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở

Điều 12 - Nghị định 60/CP qui định "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử đụng đất ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn do UBND tỉnh, thành

phô trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là cấp tỉnh) cấp”.

"Cơ quan quản lý nhà đất và Địa chính giúp ƯBND cấp tỉnh tổ chức việc thực hiện đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận ỉộp hồ sơ gốc và quản ỉý về sở hữu nhà ớ và sử dụng đất ở" (Điều 13 - Nghị định 60/CP).

Như vậy, theo qui định của pháp luật thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ồ tại đô thị do UBND tỉnh ký quyết

định cấp và cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp cho UBND tỉnh tổ chức việc thực hiện đăng ký xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở tại đô thị.

Đ ể đảm bảo việc tổ chức triển khai thực hiện công tác cấp giấy chứng nhộn quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên được thống nhất và chặt chẽ trên phạm vi cả nước, Thủ tướng Chính phủ đã ra Quyết định 347/TTg

ngày 05/07/1994 về việc thành lập Ban chỉ dạo Trung ương về chính sách nhà ở

đất ở bao gồm 9 (chín) đổng chí, trưởng ban là Phó thủ tướng Chính phủ, phó ban là Bộ trưởng bộ Xây dựng và 6 (sáu) uỷ viên là Thứ trưởng các Bộ Xây dựng, Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Tổng cục Địa chính, Bộ Tư pháp

và Phó chủ tịch Tổng Hên đoàn lao đông Việt Nam

Ngày 03/04/1996, Thủ tướng Chính phủ đã ra chí thị 191/TTg đẩy mạnh

việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê và cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan Nhà nước ở Trung ương như Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994, Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994, Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994, Nghị định 89/CP ngày 03/08/1996, Nghị định 45/CP ngày 03/08/1996 Cũng như các chỉ thị 346/TTg ngày 05/07/1994, Chỉ thị 199/TTg ngày 03/4/1996, các Quyết định 347ATg ngày 05/07/1994, Quyết định 368/TTg ngày 04/06/1996 Cùng với các văn bản pháp quy khác của các Bộ, Tổng cục Địa chính hướng dẳn thi hành về mặt

nghiệp vụ, bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để giải quyết nhiều vấn để về nhà ở,

đốt ở và quy hoạch đô thị Theo đó Ban chỉ đạo Trang ương đã thông qua các

phương án cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở cho công dân Đến nay hầu hết các địa phương đểu đã thành lập ban

chí đạo cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về chính sách nhà ở, đất ở,

nhiều địa phương đã tổ chức triển khai thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị đã thu được kết quả bước

đâu Tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra thì việc thực hiện công tác này còn rất

"khiêm tốn", nhìn chung tiến độ triển khai chộm, kết quả còn hạn chế chưa đáp

ứng được nguyện vọng của nhân dân Nguyên nhân chủ yếu do tính phức tạp

của đất ở tại đô thị, hơn nữa cần phải xem xét đầy đủ những đặc điểm riêng biệt

của từng địa phương để áp dụng những cách thức tổ chức phù hợp đạt kết quả

cao hơn.

2.2 Các quì định của thành phô H à Nội về cấp gỉáv chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại ctô thị,

Đến tháng 10/1995, cả 53 tỉnh, thành phố trong cả nước đã thành lập Ban

chỉ đạo cấp tỉnh về chính sách nhà ở và đất ở tại đô thị, 27 tỉnh đâ tập huấn

nghiệp vụ đo vẽ đất, đất ở tại đô thị ; có 13 tỉnh thành phố tiến hành làm thí

điểm ở các phường Nhìn chung ở mỗi địa phương trong cả nước mỗi ngành,

mỗi cấp đều khẩn trương xem xét tiến hành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Song vấp phải không ít những khó

khăn, bất cập không thể giải quyết được, một số địa phương dừng lại không

thực hiện tiếp, đặc biệt một số địa phương không đám triển khai và "ngồi chờ”

hướng đẫn của các cơ quan cấp trên Do những đặc điểm khác nhau về địa hình,

tổng diện tích đất tự nhiên, mật độ dân số, qui mô diện tích đất ở đô thị, loại đô

thị cũng như nhu cầu, ỷ thức của mỗi người sử dụng đất ở từng địa phương

dẫn đến việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở ỉà không giống nhau ở các nơi Qua việc đi thực tế tìm hiểu tại Hà Nội, chúng tôi xin trình bày việc triển khai thực hiện công tác cấp

giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

tại đô thị.

Hà Nội là một trong hai trung tâm đô thị lớn nhất toàn quốc, là trung tâm chính trị, kinh tế, vãn hoá và là thủ đô của nước CHXHCN Việt Nam Trong những nám qua cùng với sự đổí mới chuyên mình mạnh mẽ của cả nước, bộ mặt cá thủ đô Hà Nội cũng có những thay đổi đáng mừng Là một thành phố đông dân đứng thứ hai trong cả nước và là một trong 400 thành phố đông dân nhất thế giới, chỉ còn 10 năm nữa Hà Nội sẽ kỷ niệm 1000 năm ngày thành lập của mình Cững giông như bất kỳ một quốc gia nào và như hàng trăm thành phố iớn đang phát triển trên thế giởi và khu vực, đất đai của thủ đô ỉuôn là một vấn

đề nóng bỏng, bức xúc không chỉ với sự quản lý của các cấp chính quyền mà đối với cả từng người dân.

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có hơn 3 triệu dân, 2000 tổ chức thuộc Trung ương và hơn 600 đơn vị quốc phòng đang sừ dụng đất Cùng với tốc độ đô thị hoá nhanh, dòng người từ các địa phương đổ vể ngày càng tăng tốc độ tăng dân số cao làm cho vấn đề đất đai tại Hà Nội vốn đẵ nóng bỏng càng thêm nóng bỏng Đặc biệt trong những năm gần đây tình trạng buông lỏng, quản ỉý đất đai ở các cấp quận, huyện, phường, xã diễn ra khá phổ biến Các tổ chức, cá nhân lợi dụng lấn chiếm đất công xây nhà ở, tự chuyển mục đích sử dụng không đúng qui định, cho thuê, cho mượn không đúng thẩm quyền, liên doanh liên kết sai qui định hoặc để hoang hoá đất đai ỉãng phí mà không có biện pháp xử lý, khắc phục kịp thời, một thời gian dài trên địa bàn thành phố không theo dõi được biến động đất đai Trước tình hình đó từ nãm

1994 Hà Nội đã có nhiều chủ trương biện pháp mới nhằm chấn chỉnh và nâng cao chất lượng hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành