Thẩm định dự án Bất Động Sản

Thẩm định dự án Bất Động Sản pdf

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2

Chi đầu tư

Một khoản chi tiền mặt được kỳ vọng là sẽ tạo ra một dòng lợi nhuận tiền mặt trong tương lai trong thời gian hơn một năm.

Dự toán vốn đầu tư

Quá trình lập kế hoạch để mua những tài sản mà sinh lợi từ những tài sản đó được kỳ vọng là sẽ tiếp tục trong hơn một năm

Đa phần liên quan đến TSCĐ vơ hình & hữu hình.

Là quyết định chủ yếu tạo ra giá trị gia tăng cho cơng ty.

Các quyết định chi đầu tư

Mở rộng một ngành sản

phẩm hiện hữu

Đầu tư vào việc gia tăng

thường xuyên hàng lưu kho

Mua lại trái phiếu cũ và

thay bằng trái phiếu mới

Thuê tài sản

Sáp nhập và mua-tiếp

quản c ơng ty

Bước vào một ngành kinh doanh mới

Thay thế tài sản đầu tư cũ

Chiến dịch quảng cáo

Nghiên cứu và phát triển

Giáo dục và đào tạo

Phân loại các dự án

Dự án độc lập : Việc chấp nhận hay bác bỏ dự án này không ảnh hưởng đến những dự án khác.

Dự án loại trừ lẫn nhau : Chấp nhận dự án này là tự động bác bỏ dự án kia.

Dự án phụ thuộc : Việc chấp nhận dự án này phụ thuộc vào việc chọn một dự án khác.

Nguyên tắc dự toán vốn đầu tư cơ bản

 Mở rộng sản lượng cho tới khi doanh thu biên

bằng chi phí biên.

 Đầu tư trước hết vào những dự án có khả năng

sinh lời cao nhất.

 Tiếp tục chấp nhận các dự án cho tới khi suất sinh

lợi vẫn còn cao hơn chi phí biên của vốn (MCC)

6

Các vấn đề về dựï toán vốn đầu tư

Trong nhất thời ta không thể biết hết mọi dự án được.

Thị trường, công nghệ, và chiến lược công ty thay đổi có thể làm cho các dự án hiện hành trở nên lỗi thời và làm cho những dự án mới trở nên có lời.

Khó khăn trong việc xác định biến động của MCC

Tình trạng không chắc chắn trong các giá trị ước lượng ngân lưu.

7

Quá trình dự toán vốn đầu tư

Bước 1 Lập các đề xuất dự án

Bước 2 Ước lượng ngân lưu (CF)

Bước 3 Đánh giá các phương án và chọn lựa dự án

Bước 4 Rà soát lại trước khi quyết định

8

∑

+ +

−

r

NCF I

NPV

) 1

( 0

Bước 1: Xác định ngân lưu của dự án

- Xác định I0, , ngân lưu năm đầu tiên của dự án

- Xác định NCF1,,t-1, ngân lưu giai đoạn giữa

- Xác định NCF tại năm cuối cùng của dự án Bước 2: Từ rủi ro của dự án , xác định r (WACC) Bước 3: Xác định tiêu chuẩn đánh giá (NPV, IRR, PBP, PI) Bước 4: Ra quyết định đầu tư, trên cơ sở tiêu chí của bước 3

Quá trình dự toán vốn đầu tư

1 Khảo sát thị trường,

R&D, phí thiết kế

2 Đầu tư vào thiết bị

3 Đầu tư nhà xưởng

4 Đầu tư vào đất

5 Đầu tư vào vốn lưu

động

6 Chi phí thành lập

1 Vẫn hoạt động

2 Thanh lý thiết bị

3 Thanh lý nhà xưởng

4 Thanh lý đất

5 Thu hồi vào vốn lưu động

6 Chi phí xử lý môi trường

1 Hoạt động kinh doanh

2 Tái đầu tư vào tài sản cố định

3 Tái đầu tư vào tài sản lưu động

B.1: Đặc điểm kinh tế của dòng ngân lưu

10

B.1: Nguyên tắc uớc lượng ngân lưu tăng thêm

Dòng tiền chứ không phải lợi nhuận kế toán Các kỹ thuật trong tài chính chú trọng đến dòng tiền, trong khi đó kế toán tài chính lại quan tâm đến lợi nhuận.

Không tính đến các chi phí cố định l ịch sử, chi phí chìm ( thi ệt hại) đã đầu tư trước đó.

Bao gồm các chi phí cơ hội

Bao gồm những thay đổi trong vốn lưu động do dự án gây ra

Bao gồm các ảnh hưởng của lạm phát

Không bao gồm: chi phí lãi vay

Dịng ngân l
unên được đo lường trên cơ sở tăng thêm, và nên được tính tốn trên cơ sở sau thuế.

B.1: Nguyên tắc uớc lượng ngân lưu tăng thêm

Dòng tiền chứ không phải lợi nhuận kế toán

Khi xem xét một dự án riêng lẻ, chúng ta sẽ chiết khấu dòng

tiền mà công ty nhận được từ dự án Khi định giá toàn bộ công

ty, chúng ta chiết khấu cổ tức – chứ không phải thu nhập – bởi

vì cổ tức là dòng tiền mà nhà đầu tư nhận được

Ví dụ: Một công ty vừa trả $1 triệu để mua một toà nhà như

một phần trong dự án đầu tư mới Toàn bộ$1 triệu là dòng

tiền phải chi ra ngay lập tức Tuy nhiên, giả sử khấu hao

phương pháp đường thẳng trong 10 năm, chỉ có $100.000

được ghi nhận là chi phí kế toán trong năm hiện tại Thu

nhập hiện tại chỉ giảm xuống $100.000, còn lại $900.000 là

chi phí trong 9 năm tới, trong khi đó dòng tiền phải chi trả

là $1 triệu.

B.1: Nguyên tắc uớc lượng ngân lưu tăng thêm

Các chi phí cố định lịch sử, chi phí chìm (thiệt hại): Chi phí chìm là chi phí đã chi ra trước khi có dự án, dù dự án có được thực hiện hay không thì doanh nghiệp cũng đã chịu chi phí này.

VD: Bạn đã mua một xấp vải giá 50.000 đồng, sau khi mua bạn thấy không thích xấp vải nữa, và bạn đang đứng trước quyết định có nên may hay không Và khi tính toán để đưa ra quyết định bạn không nên tính 50 ngàn vào, vì đằng nào thì bạn cũng đã bỏ ra 50 ngàn mà nên tính xem nếu may thì phải bỏ thêm bao nhiêu tiền và được lợi gì, còn nếu không may thì không phải bỏ thêm tiền.

Doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất sản phẩm mới Trước khi lập dự án sản xuất sản phẩm mới, doanh nghiệp thuê một công ty nghiên cứu thị trường để nghiên cứu nhu cầu thị trường, chi phí này là 100 triệu Bây giờ doanh nghiệp đứng trước quyết định có nên đầu tư sản xuất sản phẩm mới hay không? Công ty không nên cộng chi phí này vào dòng tiền sắp chi ra cho dự án đã tính toán Mà việc đánh giá dự án phải dựa vào dòng tiền sắp chi ra và dự kiến nhận được trong tương lai nếu dự án được thực hiện

B.1: Nguyên tắc uớc lượng ngân lưu tăng thêm

Các chi phí cơ hội: Chi phí cơ hội của tài sản trong dự

án là dòng tiền mà tài sản đó có thể tạo ra nếu chúng

không được sử dụng trong dự án mà sử dụng vào mục

đích khác.

Ví dụ: Công ty xây dựng một phân xưởng mới và cần có

địa điểm để xây dựng nhà máy, địa điểm này có ở công

ty, công ty không phải chi tiền ra mua đất xây dựng Giá

mua mảnh đất này cách đây 5 năm là $500.000, giá thị

trường hiện tại là $1.000.000

Chi phí cơ hội của mảnh đất là bao nhiêu?

14

B.1: Nguyên tắc uớc lượng ngân lưu tăng thêm Những thay đổi trong vốn lưu động: Là sự tăng lên của tài sản lưu động từ dự án mới trừ đi khoản gia tăng cùng với dự án của khoản phải thu khách hàng và phải thu khác Đầu tư vào vốn lưu động ròng là một phần quan trọng của việc hoạch định ngân sách vốn đầu tư Đầu tư vào vốn lưu động ròng tăng lên khi (1) Mua hàng tồn kho, (2) Nắm giữ tiền cho những chi tiêu ngoài dự tính, (3) Bán chịu, ghi nhận tài khoản phải thu của khách hàng.

Đến cuối dự án, khoản đầu tư vào vốn lưu động ròng sẽ được thu hồi.

15

B.1: Nguyên tắc uớc lượng ngân lưu tăng thêm

Chi phí lãi vay: Khi tính toán dòng tiền của dự án,

KHÔNG tính lãi vay hay các chi phí tài chính cố định khác

vào chi phí dự án Như vậy mới tách biệt quyết định tài trợ

ra khỏi quyết định đầu tư nhằm hiểu rõ thêm tính chất

khả thi về tài chính của bản thân dự án, tức là so sánh

dòng tiền phát sinh từ các tài sản của dự án với chi phí bỏ

ra để có được dự án đó, còn việc tài trợ cho dự án như thế

nào không ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động này

Nói như vậy không có nghĩa là chúng ta bỏ qua cơ cấu

nguồn vốn mà cơ cấu nguồn vốn sẽ quyết định tỷ suất

chiết khấu mà ta sử dụng để chiết khấu dòng tiền Nếu ta

trừ lãi vay ra khỏi dòng tiền dự án thì ta đã tính chi phí lãi

vay hai lần.

16

B.2: Ước lượng chi đầu tư ban đầu (ICO)

Giá mua tài sản cộng chi phí lắp đặt va vận chuyển

Trừ Tiền thu ròng từ bán tài sản hiện hữu

Cộng hay trừ Thuế gắn liền với việc bán tài sản nói trên

(Lời: trừ / Lỗ: Cộng)

Cộng Chi phí cơ hội của tài sản/đất đai đưa vào dự án

Cộng Tiền đầu tư vốn lưu động

Cộng Tiền chi phí thanh lập công ty/nhà máy

Bằng Chi phí đầu tư ròng(I0)

Bước 1.1: Xác định ngân lưu năm đầu của dự án

Những mục nào dưới đây thuộc ngân lưu năm đầu ?

Các ví dụ minh họa cụ thể

Chi phí lịch sử N

Xe tải được điều từ 01 dự án

đang hoạt động sang dự án mới

Chi phí cơ hội Y

Tiền cho thuê mặt bằng

Chi phí năm sau N

Khấu hao của thiết bị mới

Chi phí chìm N

Chi phí đường xá được xây vào 02

năm trước

Chi phí của dự án Y

Chi phí phát quang, làm sạch

Chi phí cơ hội Y

Giá thị trường của lô đất

Dạng chi phí Yes/No

Hạng mục

18

NCF(1,t-1) = EBIT(1-t) – (Cap.exp – Dep) –

∆

∆WCR – Opportunity cost (if any) Bước 1.2: Xác định ngân lưu từ năm 1 đến năm t

Chú thích:

1 NCF: dòng tiền của dự án

2 EBIT: Lợi nhuận trước thuế và lãi vay

3 Cap Exp : Chi phí tái đầu tư vào tài sản cố định

4 Dep: Khấu hao

5 ∆∆∆WCR: Chi phí tăng thêm do đầu tư vào tài sản lưu động

6 Opportunity cost: Chi phí cơ hội khác, bao gồm

• - Tiền thuê nhà xưởng

• - Mất doanh số từ sp cũ, hoặc tiết kiệm chi phí

NCF(1,t-1) = EBIT(1-t) – (Cap.exp – Dep) –

∆

∆WCR – Opportunity cost (if any)

Bước 1.2: Xác định ngân lưu từ năm 1 đến năm t

Chú thích:

1 EBIT (1-t) -(Cap.exp – Dep) – ∆ ∆ ∆WCR = OCF = dòng tiền

hoạt động của công ty

Các cách xác định OCF Bước 1.2: Xác định ngân lưu từ năm 1 đến năm t

1. Cách phổ biến: OCF = EBIT – Depr – Tax*

Lưu ý: EBIT = Sales – Cost – Depr Với giả định: Không có chi phí lãi vay( nguyên tắc không tính đến quyết định về cơ cấu vốn, hay là trong TCDN là giả định công ty hoàn toàn được tài trợ bằng VCSH, unlevered company)

Khi này: Tax* = EBIT x T (T : thuế suất) OCF = EBIT + Depr – Tax*

Caùc caùch xaùc ñònh OCF Böôùc 1.2: Xaùc ñònh ngađn löu töø naím 1 ñeân naím t

2 BOTTOM – UP APPROACH :

Lôïi nhuaôn roøng cụa döï aùn ( khođng coù chi phí laõi vay) :

NI = EBIT – Tax*

OCF = NI + Depr

Löu yù : Trong tröôøng hôïp duøng lôïi nhuaôn sau thueâ (NI) ñaõ

tính ñeân chi phí laõi vay thì

OCF = NI + I (1 – T) + Depr

22

Caùc caùch xaùc ñònh OCF Böôùc 1.2: Xaùc ñònh ngađn löu töø naím 1 ñeân naím t

3 TOP – DOWN OFC = Sales – Cost – Tax*

Löu yù : Cost ñađy laø nhöõng chi phí khođng bao goăm nhöõng chi phí baỉng tieăn nhö laø khaâu.

4 TAX SHIELD OCF = (Sales – Costs) (1 – T) + Depr x T Nhöõng chi phí ôû ñađy khođng bao goăm nhöõng chi phí khođng baỉng tieăn nhö Depr Depr laø chi phí khođng phại baỉng tieăn nhöng laø giạm doøng tieăn chi ra döôùi hình thöùc thueâ (thueâ laø moôt out flow) Depr x T : laø löôïng tieăn tieât kieôm ñöôïc nhôø khaâu hao

23

Aûnh höôûng cụa khaâu hao vaø thueẩ

Khaâu hao laø söï phađn boơ moôt caùch heô thoâng chi

phí ñaău tö cụa moôt taøi sạn trong moôt thôøi gian

nhaỉm múc ñích baùo caùo taøi chính, múc ñích thueâ,

hay cạ hai.

Khi caùc yeâu toâ khaùc khođng thay ñoơi, chi phí khaâu

hao caøng lôùn thì thueâ maø doanh nghieôp phại ñoùng

caøng thaâp.

Khaâu hao khođng phại laø moôt khoạn chi tieăn maịt.

24

Caùc múc sau thuoôc ngađn löu naím cuoâi:

1 Ngađn löu töø hoát ñoông kinh doanh nhö trình baøy ôû böôùc 1.2.

2 Nguoăn thu töø vieôc thanh lyù voân löu ñoông

3 Nguoăn thu sau khi tröø thueâ cụa vieôc thanh lyù taøi sạn coâ ñònh nhö: nhaø xöôûng, maùy moùc.

4 Giaù thò tröôøng cụa ñaât ôû naím ñaău tieđn.

5 Caùc chi phí laøm sách mođi tröôøng hay trạ lái cạnh quang.

Böôùc 1.3: Xaùc ñònh ngađn löu cụa naím cuoâi

Ví dụ cho việc xác định ngân lưu của dự án

Công ty Thiên Ý đang cân nhắc đầu tư vào dự án sản xuất vật

liệu cách nhiệt mới Dự án này cần xử dụng mặt bằng nhà

xưởng mà hiện nay đang cho 01 công ty khác thuê với giá thuê

năm tới là $100,000/năm, giá thuê này sẽ được điều chỉnh

theo tỉ lệ lạm phát được dự kiến là 4%năm Ngoài ra, Thiên Ý

còn phải đầu tư vào máy móc thiết bị với giá $1.2 triệu Thiết

bị này sẽ được khấu hao theo đường thằng trong 10 năm Tuy

nhiên, Thiên Ý dự định sẽ kết thúc dự án này ở năm thứ 8, khi

đó, thiết bị này sẽ được thanh lý với giá $400,000 Đầu tư vào

vốn lưu động ở năm đầu tư sẽ là $350,000, những năm sau đó,

từ năm thứ 1 đến năm thứ 7, vốn lưu động sẽ là 10% của

doanh số

Doanh số ở năm thứ nhất được dự báo là 4.2 triệu, những năm

sau đó, doanh số sẽ tăng trưởng ở mức 5%/năm Chi phí sản

xuất bằng 90% doanh số Thuế suất công ty là 35% Dự án đòi

hỏi 01 suất sinh lời là 12% Hỏi, Thiên Ý có nên thực hiện dự

Xem tính toán ở Excel

\ \TCDN\slides\Investment Appraisals\Examples in Slides -Investment appraisal.xls

Ví dụ cho việc xác định ngân lưu của dự án

Ví dụ về một dự án mở rộng tài sản

Công ty AT đang xem xét việc mua một máy mới Giá

mua máy mới trị giá 60.000$ cộng 10.000$ vận chuyển

và lắp đặt, và được khấu hao 25% mỗi năm Vốn lưu

động ròng sẽ tăng thêm 5.000$ Công ty dự báo rằng

doanh thu sẽ tăng thêm 100.000$ mỗi năm trong 4 năm

tới và máy sẽ được bán (thanh lý) với giá 10.000$ vào

cuối năm 4, khi dự án kết thúc Chi phí hoạt động sẽ

tăng thêm 70.000$ mỗi năm trong 4 năm tới Mức

thuế thu nhập của công ty AT là 30%

Chi đầu tư năm 0 (I0)=

+ Chi phí mua sắm lắp đặt TSCĐ mới (70.000 $ =

60.000 $+ 10.000 $)

Xác định lợi nhuận tăng thêm

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

∆

∆ Doanh thu 100.000$ 100.000$ 100.000$ 100.000$

∆

∆ Chi phí = $ 70.000$ 70.000$ 70.000$ 70.000$

∆

∆ Khấu hao 17.500$ 17.500$ 17.500$ 17.500$

∆ΕΒΤ 12.500$ 12.500$ 12.500$ 12.500$

∆

∆T 3.750$ 3.750$ 3.750$ 3.750$

∆

∆EAT (DEBT – ∆ ∆ ∆T) 8.750$ 8.750$ 8.750$ 8.750$

Chú ý : Chi phí khấu hao = $70.000 / 4 = $17.500

Ví dụ về một dự án mở rộng tài sản

Xác định ngân lưu ròng tăng thêm

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

∆

∆EAT 8.750$ 8.750$ 8.750$ 8.750$

∆

∆ Dep 17.500$ 17.500$ 17.500$ 17.500$

∆

∆ WC -5.000$

∆

∆NCF 21.250$ 26.250$ 26.250$ 26.250$

Ví dụ về một dự án mở rộng tài sản

30

Ngân lưu ròng tăng thêm năm kết thúc

26.250$ Ngân lưu tăng thêm trong năm 4 từ hình chiếu

trước

+ 10.000$ Giá trị thanh lý

- 3.000$ 0,30*(10.000$ - 0) Lưu ý, tài sản được khấu hao

hết vào cuối năm 4

+ 5.000$ Thu hồi lại vốn lưu động khi dựï án kết thúc

= 38.250$ Ngân lưu tăng thêm năm kết thúc

Ví dụ về một dự án mở rộng tài sản

31

Tóm tắt ngân lưu của dự án

Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Doanh thu 100.000 100.000 100.000 100.000

Giá trị thanh lý 10.000

Chi đầu tư -70.000

CF họat động - 70.000 -70.000 -70.000 -70.000

∆

∆ nhu cầu VLĐ -5000 5.000

Thuế -3.750 -3.750 -3.750 -6.750

Ngân lưu ròng -70.000 21.250 26.250 26.250 38.250

Ví dụ về một dự án mở rộng tài sản

32

Bươc 2: Xác định chi phí cơ hội của vốn

Kd : Lãi suất vay nợ thị trường.

t : Thuế suất D/V : tỉ số nợ / tài sản theo giá thị trường

Ke : Chi phí cơ hội của vốn chủ sở hữu

Ví dụ: Ke= rf+ β * (Rm– Rf) E/V: tỉ số vốn chủ sở hữu / tổng tài sản

theo giá thị trường

V

E K V

D t K

WACC

r = = d * ( 1 − ) * + e*

Bước 3: Xác định tiêu chuẩn đánh giá dự án

-(NPV, IRR, PBP hay PI)

Có các tiêu chuẩn thông dụng sau:

1 Tiêu chuẩn NPV

2 Tiêu chuẩn IRR

3 Tiêu chuẩn PI

4 Tiêu chuẩn PBP

5 Tiêu chuẩn PBP được chiết khấu

34

Tiêu chuẩn hiện giá ròng NPV

NPV là hiện giá ngân lưu ròng của dự án đầu tư

∑

=tn tt

r

NCF NPV

0( 1 )

Với: r – suất chiết khấu của dự án NCFt – ngân lưu ròng của dự án trong năn t

n – Tuổi thọ của dự án

Chọn dự án có NPV > or = 0

• NPV > 0, đồng nghĩa với việc suất sinh lợi được tạo

bởi dự án lớn hơn suất sinh lợi mà nhà đầu tư yêu

cầu

Loại dự án có NPV < 0

• NPV < 0, đồng nghĩa với việc suất sinh lợi đựoc tạo

ra bởi dự án không đủ để bù đắp cho rủi ro mà nhà

đầu tư phải gánh chịu

Cộng ty AT xác định suất sinh lời yêu cầu của dự án này là 15%

Căn cứ vào dòng ngân lưu ròng của dự án đã được xác định ở phần trên:

Ngân lưu ròng -70.000 21.250 26.250 26.250 38.250

0 39 , 456 7

% 15 1

250 38

% 15 1

250 26

% 15 1

250 26

%) 15 1 (

250 21

%) 15 1 (

000 70

4 3

2 1

0

>

=

+

+ +

+ +

+ +

+ +

−

=

NPV

Ưu và nhược điểm của NPV

Ưu điểm:

Có tính đến giá trị của tiền tệ theo thời gian & yếu tố

rủi ro

Xem xét toàn bộ ngân lưu

Cĩ th cng (tr) các NPV vi nhau

Nhược điểm:

Phụ thuộc vào suất chiết khấu (chi phí cơ hội của vốn)

Khơng phân biệt được các dự án cĩ vịng đời khác

nhau (phải dùng EAV).

38

Suất sinh lợi nội tại (IRR)

IRR là suất chiết khấu mà làm cân bằng hiện giá của ngân lưu ròng tương lai từ dự án đầu tư với hiện giá chi phí đầu tư ban đầu của dự án.

Hay IRR là suất chiết khấu để NPV = 0

0 1

0

= +

∑

=

n

t

IRR

NCF

) (

39

Tiêu chuẩn IRR

Chọn dự án có IRR > or = r (WACC)

• IRR > WACC, đồng nghĩa với việc suất sinh

lợi được tạo bởi dự án lớn hơn suất sinh lợi

mà nhà đầu tư yêu cầu

Loại dự án có IRR < r (WACC)

• IRR < WACC, đồng nghĩa với việc suất sinh

lợi đựoc tạo ra bởi dự án không đủ để bù

đắp cho rủi ro mà nhà đầu tư phải gánh

chịu

40

Xác định IRR

Ngân lưu ròng -70.000 21.250 26.250 26.250 38.250

( ) ( ) ( 1 ) 0

250 38 1

250 26 1

250 26 1

250 21 1

000 70

4 3

2 1

+

+ +

+ +

+ +

+ +

−

=

IRR IRR

IRR IRR

IRR

) (

) (

Tìm suất chiết khấu để NPV = 0 bằng phép thử nội suy

hoặc bằng Excel - IRR