luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh Bất Động Sản chi tiết nhất

CỘNG HÀO XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -

BÁO CÁO

RÀ SOÁT VĂN BẢN PHÁP LUẬT:

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006

Tiến sĩ: Nguyễn Văn Minh Phó Chủ tịch Chuyên trách, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

A Danh mục văn bản pháp luật rà soát:

1 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các Văn bản Pháp luật liên quan:

- Luật Kinh doanh bất động sản só 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định 153/2007/ NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Nghị định 23/2009/ NĐ-CP ngày 27/12/2009 của Chính phủ quy định về xửphạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khaithác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật,quản lý phát triển nhà và công sở;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn một số nội dung tại Nghị định153/2007/ NĐ- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về đăng quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 và Quyết định số1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về Chương trìnhkhung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, đình giá bất động sản

và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

2 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 và Nghị định 43/2010/NĐ- CP về đăng kýdoanh nghiệp; Thông tư 14/2010/TT- BKH hướng dẫn một số nội dung về hồ sơ,trình tự, thủ tục đăng ký doanh nghiệp theo quy định tại Nghị định 43/2010/ NĐ- CPngày 15 tháng 04 năm 2010 của chính phủ về đăng ký doanh nghiệp

3 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Nghị định 108/2006/NĐ- CPngày 22 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều củaLuật đầu tư 2005

4 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản hướng dẫn

5 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 26/11/2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CPngày 23/6/2010 của Chính phủ; Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của BộXây dựng

6 Luật số 38/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở số56/2005/QH11 và Điều 121 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướngdẫn

7 Luật Chứng khoán số 70/2006/QH11; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều LuậtChứng khoán số 62/2010/QH12.

8 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướng dẫn Luật

9 Nghị quyết 71/2006 ngày 29 tháng 11 năm 2006 phê chuẩn nghị định thư gia nhậphiệp định thành lập tổ chức thương mại thế giới WTO của nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam

B Một số vấn đề về chính sách pháp luật còn hạn chế trong lĩnh vực bất động sản

Thực tế và một số nghiên cứu gần đây trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bấtđộng sản (BĐS) chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện,

cụ thể:

1- Chính sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực BĐS được quy định tại nhiều BộLuật, Luật chuyên ngành khác nhau dẫn đến còn có nhiều nội dung không thốngnhất, thậm chí mâu thuẫn trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng

có liên quan

2- Chính sách Pháp luật về BĐS còn phân tán, chồng chéo, trùng lặp giữa các

hệ thống văn bản pháp luật Các thủ tục liên quan đến BĐS được quy định trong các

hệ thống pháp luật: pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quyhoạch, pháp luật về đất đai, và pháp luật về môi trường v.v Hệ thống pháp luật đóbao gồm Luật và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành luật do các cơquan có thẩm quyền ở Trung ương ban hành (như nghị định, thông tư v.v.) và do cáccấp chính quyền địa phương ban hành (như quyết định, văn bản hướng dẫn v.v.).Việc thực hiện đồng bộ các chính sách pháp luật nêu trên không phải lúc nào cũng dễdàng thực hiện do còn có những bất cập, không tương thích giữa các hệ thống phápluật này Hiện tượng phân tán, chồng chéo, trùng lặp và mâu thuẫn giữa các hướngdẫn có liên quan về cùng một vấn đề cũng là một thực tế cần tháo gỡ

3- Quy trình thủ tục hành chính còn phức tạp, có rất nhiều cơ quan có liênquan tham gia vào giải quyết các thủ tục Nhà đầu tư (doanh nghiệp, tổ chức, cánhân) thường phải đi lại nhiều lần đến nhiều cơ quan khác nhau hoặc nhiều đơn vịcủa cùng một cơ quan để giải quyết các thủ tục khác nhau Hiện tượng tiêu cực,nhũng nhiễu hoặc né tránh, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan chức năng trongquá trình giải quyết các thủ tục chưa được khắc phục triệt để

4- Việc các quy định của cùng lĩnh vực BĐS nhưng được quy định tại các hệthống pháp luật khác nhau, mỗi hệ thống pháp luật chuyên ngành đều do một cơ quanchức năng của Nhà nước chịu trách nhiệm, thường phát sinh sự trùng lặp về yêu cầuthông tin, hồ sơ giữa các cơ quan đối với nhà đầu tư, đồng thời hạn chế việc chia sẻthông tin giữa các cơ quan nhà nước bởi các quyền lợi cục bộ vẫn chưa được nhậnthức đầy đủ ở một số bộ phận cán bộ cụ thể

5- Từ thực tế hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cho thấy quá trình đầu

tư kinh doanh bất động sản từ khi triển khai công tác chuẩn bị đầu tư đến khi sảnphẩm bất động sản hình thành và lưu thông trên thị trường bất động sản qua hệ thốngsàn giao dịch là một chuỗi quy trình khép kín, có mỗi quan hệ chặt chẽ và thống nhất,không thể bỏ qua bất kỳ một thủ tục, một công đoạn nào trong quy trình Luật kinhdoanh bất động sản hiện tại chưa đáp ứng đầy đủ một quy trình hoàn chỉnh về đầu tưkinh doanh bất động sản; vì vậy, hiệu quả thực hiện Luật còn hạn chế, phát sinhnhiều vướng mắc chưa thể tháo gỡ triệt để Mặt khác, công tác quản lý nhà nước còn

bất cập bởi quy trình đã bị cắt nhỏ từng công đoạn cho mỗi Bộ, ngành quản lý mộthoặc một số khâu công việc nào đó mà không có sự phối hợp hoặc có một cơ quanlàm nhạc trưởng, dẫn đến công tác điều hàn h và quản lý thị trường bất động sản tầm

vĩ mô còn bị động, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đặt ra (Ví dụ cụ thể vềquy trình khi Nhà đầu tư hoạt động kinh doanh BĐS: thực hiện các thủ tục về đầu tư:ngành KH&ĐT; thực hiện các thủ tục về đất đai, môi trường: ngành tài nguyên môitrường; thực hiện các thủ tục về quy hoạch, đầu tư xây dựng: ngành Xây dựng; thựchiện các thủ tục liên quan tới tài chính BĐS: ngành tài chính )

C Tiêu chí rà soát

1 Tính minh bạch:

- Rõ ràng về hình thức:

+ Ngôn ngữ sử dụng có chính xác, dễ hiểu không?

+ Diễn đạt có rõ ràng không? Có thể bị hiểu theo nhiều cách khác nhau không?

- Rõ ràng trong các quy định áp dụng cho các đối tượng điều chỉnh:

+ Rõ ràng về quyền và nghĩa vụ không?

+ Rõ ràng về các trình tự, thủ tục, chi phí (thời gian, phí, lệ phí) không?

- Có nguy cơ cho nhũng nhiễu, tham nhũng không?

2 Tính thống nhất:

- Có tuân thủ với các văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao hơn không?

- Có mâu thuẫn giữa các quy định trong bản thân văn bản đó không? Có mâu thuẫn với các văn bản pháp luật khác không?

- Có tương thích với các cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia không?

STT Vấn đề Điều khoản

điều chỉnh

Tiêu chíchưa đạt

Tính khả thi

và hợp lý

Điều 1 Phạm vi điều chỉnh: Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản;

quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Ở đây vấn đề ngay tại

Điều 1 này đã thể hiện tính không thống nhất và hợp lý bởi những giao dịch bất độngsản là hành vi dân sự được quy định cụ thể trong Bộ Luật Dân sự 2005 (Phần thứ ba:Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự)

Tại Khoản 4, Điều 4 quy định Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bấtđộng sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức,

cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

là chưa thống nhất với quy định của Bộ Luật Dân sự 2005

Khuyến nghị: Nên gọi là Luật Bất động sản hoặc Luật Kinh doanh và giao dịch bất động sản sẽ đầy đủ và toàn

diện hơn, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật và thống nhất với Bộ Luật Dân sự

và Điều 3Nghị định153/2007/

NĐ-CPngày

Tính khảthi, tínhminh bạch

Khoản 1, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản quy định Tổ chức, cá nhân khi kinhdoanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn phápđịnh và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của Pháp luật

Điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanhbất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam Trong khi đó theoquy định của Bộ luật Dân sự thì các bên khi giao dịch mua bán bất động sản khôngcần điều kiện trên Rõ ràng có sự khác biệt về điều kiện trong trường hợp Giao dịchbất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bấtđộng sản (không cần vốn pháp định) với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

15/10/2007của Chínhphủ

(phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng)

Mặt khác, Khi tổ chức, cá nhân khi được cơ quan có thẩm quyền làm chủ đầu tư Dự

án kinh doanh bất động sản thỏa mãn điều kiện về tài chính: Chủ đầu tư phải có vốnchủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư Dự án nói chung và 15% đối với Dự án

là nhà ở (phải điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-CP) Như vậy điều kiện bắt buộc vềvốn pháp định đối với pháp nhân khi kinh doanh bất động sản (6 tỷ VNĐ) trongtrường hợp này không có ý nghĩa thực tiễn

Ngoài ra, trong thực tế có nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực về tài chính nhưngbằng cách này hay cách khác lại được giao làm chủ đầu tư các dự án quá khả năng tàichính của họ, dẫn đến tình trạng nhiều dự án đã phải chậm tiến độ hoặc chuyểnnhượng cho các đối tác khác, đây là một trong những nguyên nhân góp phần thịtrường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua vừa thiếu minh bạch vừa thiếunăng lực, sức cạnh tranh yếu

Khuyến nghị: Làm chủ đầu tư Dự án Kinh doanh bất động sản đòi hỏi doanh nghiệp phải cần có nhiều điều kiện

cần và đủ về tài chính và nguồn lực khác, mặt khác có rất nhiều các loại dự án bất động sản khác nhau cả về quy

mô, tính chất, công năng và mục đích đầu tư cững như tổng mức đầu tư, việc quy định Chủ đầu tư phải có vốnchủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án vô hình chung điều kiện vốn pháp định cho các doanh nghiệphoạt động trong lĩnh vực này không còn mấy ý nghĩa Khuyến nghị bãi bỏ quy định điều kiện về vốn pháp địnhđối với kinh doanh bất động sản

Tính khảthi

Tại các quy định trên: Cá nhân là cán bộ, công chức nhà nước thì không được cấpchứng chỉ môi giới, định giá bất động sản Trong thực tế nhiều Trung tâm, sàn giaodịch đang hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập có thu, phần lớn cán bộnhân viên đều là Viên chức, Công chức nhà nước vẫn đang hoạt động kinh doanh dịch

vụ bất động sản nhưng họ đều không có chứng chỉ hành nghề theo quy định Trong

công chức

nhà nước

Nghị định 153/2007/NĐ-CP

khi đó, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì bắt buộc họ phải cóchứng chỉ hành nghề mới được kinh doanh dịch vụ bất động sản

Khuyến nghị: Cần bổ sung các quy định của pháp luật về những trường hợp cụ thể khi cán bộ, nhà nước hoạt

động trong các đơn vị như trên sẽ được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định

NĐ-CP

Tính minh bạch, tính hợp lý

Hiện nay, trên toàn quốc có 913 sàn Giao dịch bất động sản đã đăng ký và hoạt động Theo thống kê của Bộ Xây dựng trong tổng số 557 sàn bất động sản được kiểm đếm, mới chỉ có 15% sàn đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch Sắp tới, bộ Xây dựng sẽ phối hợp với một số ngành chức năng rà soát các sàn bất động sản, sàn nào

đủ điều kiện hoạt động và có tính chuyên nghiệp mới được tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản

Điều 22, 28, 33 Luật Kinh doanh bất động sản quy định sản phẩm BĐS của tổ

chức, các nhân kinh doanh BĐS khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiệnthông qua sàn giao dịch BĐS,

Trong khi đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản lại đang thiếu những cơ chế đểkhuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn Do vậy, tỷ lệ các giao dịch BĐSđược thực hiện qua sàn giao dịch hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường

Dự án kinh doanh BĐS có vốn đầu tư cho BĐS lớn nên các các chủ đầu tư muốn xácđịnh được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốntrước Trên cơ sở các quy định của pháp luật về thời điểm và điều kiện được huy độngvốn, các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốnđầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến sản phẩm BĐS được giaodịch thông qua sàn giao dịch BĐS giảm đi

Khuyến nghị :

(i) Cần xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp và người dân thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàngiao dịch BĐS; hạn chế số lượng sản phẩm BĐS chủ đầu tư được quyền bán không qua sàn giao dịch.

(ii) Cần quy định cụ thể hơn về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự,chuyên môn; quy định cụ thể điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch hoạt động

(iii) Cần quy định cụ thể việc niêm yết bất động sản (bao gồm niêm yết giá, thông tin về bất động sản ), quy định các mức phí, hoa hồng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

NĐ-CP vàThông tư

số 13/2008/

TT-BXD

Tính công tính hợp lý

và thống nhất

+ Theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư số13/2008/TT-BXD, người có nhu cầu cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản,định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản phải có Giấy chứng nhận đãqua lớp đào tạo do các tổ chức được Bộ Xây dựng cho phép tổ chức các khoá đào tạochuyên ngành nêu trên Để đạt được kết quả theo yêu cầu, người có nhu cầu phải tham

dự một khoá đào tạo thời gian từ 1 đến 3 tháng Cho dù người đó đã từng có trình độđại học hay trên đại học Như vậy, quy định hiện hành về đào tạo nghiệp vụ để cấpChứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giaodịch bất động sản đang có những bất cập ngay từ đầu vào: Người có trình độ THPT,Trung cấp, cao đẳng, đại học và ngay cả trên đại học đang được xem là đồng hạng,nếu muốn hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giaodịch bất động sản, họ đều phải tham dự khoá học như trên

+ Trong thực tế hiện nay có rất nhiều người Việt Nam đã tham dự các khoá đào tạochuyên ngành sâu do các nước ngoài (Mỹ, Úc, Nhật, Singapo, Hàn Quốc, các nướcChâu Âu ) đào tạo, như: Định giá nhà chung cư; Môi giới bất động sản nhà ở, Môigiới bất động sản thương mại, công nghiệp; Chuyên gia môi giới bất động sản caocấp; Định giá bất động sản Mọi người khi được cấp các Giấy chứng nhận nêu trên

họ đều có quyền hành nghề hầu hết các nước đều được công nhận; tuy nhiên, mặc dù

họ là người Việt Nam nhưng vẫn chưa được thừa nhận là hợp lệ, hợp pháp để hànhnghề, vẫn phải qua các khoá học nội địa thì mới đủ điều kiện Đây là một thực tế bấthợp lý so với quy định quốc tế và quá trình hội nhập vào WTO của Việt Nam.

Khuyến nghị Việc cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản (Môi giới bất động sản, định giá

bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản) là cần thiết Để đảm bảo việc quản lý của Nhà nước, từng bướctăng cường tính minh bạch, hoạt động chuyên nghiệp của thị trường bất động sản, đơn giản thủ tục hành chínhnhưng vẫn đảm bảo nội dung về chuyên môn, nghiệp vụ, cần rà soát, điều chỉnh phân định rõ trách nhiệm, thẩmquyền của các cơ quan chức năng của Nhà nước phải làm gì? các Hiệp hội nghề nghiệp làm gì và người có nhucầu cấp Chứng chỉ phải đảm bảo các điều kiện gì, kiến nghị:

Cần sửa đổi quy định về cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản:

 Trường hợp được cấp Chứng chỉ hành nghề:

Người có trình độ đại học trở lên có chuyên ngành về Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàngiao dịch bất động sản; người có các chứng chỉ (giấy chứng nhận) đào tạo chuyên ngành do cơ quan có thẩmquyền (trong và ngoài nước) cấp, có nhu cầu hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàngiao dịch bất động sản thì phải đăng ký hành nghề (đăng ký kinh doanh) theo quy định của pháp luật

 Trường hợp được cấp chứng chỉ hành nghề nhưng không phải tham dự các khoá học theo quy định tạiThông tư 13/2008/TT-BXD:

Người có trình độ đại học trở lên có chuyên ngành liên quan về Môi giới bất động sản, định giá bất động sản,quản lý sàn giao dịch bất động sản, có kinh nghiệm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ít nhất 5năm; nay có nhu cầu hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản,thì phải làm thủ tục Đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Chứng chỉ hành nghề

 Trường hợp được cấp chứng chỉ hành nghề nhưng phải tham dự các khoá học theo quy định tại Thông tư13/2008/TT-BXD:

Người có trình độ đại học nhưng không có chuyên ngành liên quan về Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản; người có trình độ trung cấp hoặc THPT phải tham dự khoá học theo quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD mới được cấp Chứng chỉ hành nghề.

hành nghề

Theo quyđịnh của LuậtDoanh nghiệp

và Điều 15Luật Kinhdoanh bấtđộng sản

Tính khả thi và hợp

lý và thống nhất

+ Khoản 1, Điều 9, Nghị định 102/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một sốĐiều của Luật Doanh nghiệp quy định: “Chứng chỉ hành nghề quy định tại khoản 2Điều 7 của Luật Doanh nghiệp là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền củaViệt Nam hoặc hiệp hội nghề nghiệp được Nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân có đủtrình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành, nghề nhất định”.Chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giaodịch bất động sản không yêu cầu về kinh nghiệm nghề nghiệp nên chỉ là loại văn bảncấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn nhất định về kinh doanh dịch vụ bấtđộng sản Chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản

lý sàn giao dịch bất động sản được cấp dựa trên căn cứ chủ yếu là bằng tốt nghiệptrung cấp nghề trở lên (hoặc tốt nghiệp THPT - nếu là Môi giới BĐS) và có Giấychứng nhận đã tham dự lớp học chuyên môn về Môi giới bất động sản, định giá bấtđộng sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản do các cơ sở đủ điều kiện theo quy địnhcủa pháp luật cấp Do đó, trong thực tế nếu Hiệp hội nghề nghiệp có đủ điều kiện vàkhả năng đảm nhận chức năng hoạt động dịch vụ công nêu trên thì nên bổ sung quyđịnh này vào Luật

Khuyến nghị: Bổ sung thêm quy định: khuyến khích các Hiệp hội nghề nghiệp đầu tư các điều kiện cần thiết để

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ủy quyền thực hiện việc cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản

7 Các quy

định về việc

huy động

Điều 14 LuậtKinh doanhbất động sản

Tínhkhả thi,

Thời điểm huy động vốn từ người muaCác quy định của pháp luật về thời điểm chủ đầu tư dự án bất động sản được huy