BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Chuẩn mực này không áp dụng đối với các nội dung đã được quy định trong CMKT công quốc tế số 13 "Thuê tài sản", bao gồm: a Phân loại tài sản thuê thành tài sản thuê tài chính hoặc tài sả

IPSAS 16 – BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Lời nói đầu

Chuẩn mực kế toán công quốc tế này được soạn thảo chủ yếu từ Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 (năm 2000) “Bất động sản đầu tư” do Uỷ ban chuẩn mực kế toán Quốc Tế (IASC) ban hành Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) và Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế (IASCF) được thành lập năm 2001 để thay thế IASC Các chuẩn mực kế toán quốc tế (IASs) do IASC phát hành vẫn còn hiệu lực cho đến khi nó được sửa đổi hoặc hủy bỏ Các đoạn trích từ IAS 40 được sao chép lại trong lần xuất bản này của Ủy ban lĩnh vực công thuộc Liên đoàn kế toán quốc tế với sự cho phép của IASB

Cuốn sách về IASs được IASB xuất bản bằng tiếng Anh và các bản copy có thể nhận được trực tiếp từ Bộ phận xuất bản của IASB theo địa chỉ: tầng 7, 166 Fleet Street, London EC4A 2DY, Anh quốc

Địa chỉ email: publication@iasb.orgTrang website: http://www.iasb.orgIASs, các bản thảo và những công bố khác của IASC và IASB là bản quyền của IASCF

“IAS”, “IASB”, “IASC”, “IASCF” và “Chuẩn mực kế toán quốc tế” là những nhãn hiệu của IASCF và không được sử dụng nếu không được sự nhất trí của IASCF

Tháng 12 năm 2001IPSAS 16 – BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

NỘI DUNG

ĐoạnMục đích

Phương pháp ghi nhận theo giá trị hợp lý……… 35 - 57Trường hợp không xác định được giá trị hợp lý……… 55 - 57Phương pháp ghi nhận theo nguyên giá……… 58Chuyển đổi mục đích sử dụng……… 59 – 69

Phương pháp ghi nhận theo giá trị hợp lý và theo nguyên giá… 74 - 75Phương pháp ghi nhận theo giá trị hợp lý……… 76 – 77Phương pháp ghi nhận theo nguyên giá……… 78Các điều khoản chuyển đổi……… 79 – 85

Các ứng dụng ban đầu theo cơ sở dồn tích……… 79 – 81Phương pháp ghi nhận theo giá trị hợp lý……… 82 – 84Phương pháp ghi nhận theo nguyên giá……… 85

Phụ lục – Mô hình cây

So sánh với IAS 40

Những quy định được viết bằng kiểu chữ đậm được giải nghĩa trong các đoạn bình luận dễ hiểu trong chuẩn mực này và trong phần “Lời tựa về Chuẩn mực kế toán công quốc tế” Chuẩn mực kế toán công quốc tế không áp dụng cho những khoản mục không trọng yếu.

Mục đích

Mục đích của chuẩn mực kế toán quốc tế công này là quy định về kế toán bất động sản đầu tư và một số yêu cầu liên quan đến trình bày báo cáo tài chính

Phạm vi

1 Bất kỳ một đơn vị nào mà lập và trình bày Báo cáo tài chính trên cở sở

kế toán dồn tích phải áp dụng chuẩn mực này trong kế toán cho bất động sản đầu tư.

2 Chuẩn mực này áp dụng cho toàn bộ các đơn vị lĩnh vực công, không áp

dụng cho các đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước.

3 Chuẩn mực này cũng quy định phương pháp xác định và ghi nhận giá trị bất

động sản đầu tư trong báo cáo tài chính của bên đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính và phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư cho thuê trong báo cáo tài chính của bên cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động

Chuẩn mực này không áp dụng đối với các nội dung đã được quy định trong CMKT công quốc tế số 13 "Thuê tài sản", bao gồm:

(a) Phân loại tài sản thuê thành tài sản thuê tài chính hoặc tài sản thuê

hoạt động;

(b) Ghi nhận doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư (Theo quy định

của CMKT công quốc tế số 9 “Các khoản thu từ hoạt động chuyển giao”);

(c) Xác định giá trị bất động sản thuê hoạt động trong báo cáo tài chính

của bên đi thuê;

(d) Xác định giá trị bất động sản thuê tài chính trong báo cáo tài chính

của bên cho thuê;

(e) Kế toán đối với các giao dịch bán và thuê lại; và

(f) Trình bày về thuê tài chính và thuê hoạt động trong báo cáo tài chính

4 Chuẩn mực này không áp dụng đối với:

(a) Rừng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên tái tạo; và

(b) Quyền khai thác khoáng sản, hoạt động thăm dò và khai thác khoáng

sản, dầu mỏ, khí tự nhiên và những tài nguyên không tái sinh tương tự

5 Đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước (GBEs) phải tuân thủ theo Chuẩn mực

kế toán uốc tế (IASs) do Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế công bố Hướng dẫn số 1 của Ủy ban lĩnh vực công “Báo cáo tài chính của các đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước” lưu ý rằng IASs là thích hợp cho toàn bộ các doanh nghiệp kinh doanh, không phân biệt doanh nghiệp kinh doanh đó trong lĩnh vực công hay lĩnh vực tư nhân Vì vậy, Hướng dẫn số 1 khuyến nghị GBEs phải tuân thủ theo IASs khi lập và trình bày báo cáo tài chính trong tất

cả các khía cạnh trọng yếu

Các khái niệm

6 Các thuật ngữ sử dụng trong chuẩn mực này được hiểu như sau:

Giá trị còn lại (chỉ áp dụng cho chuẩn mực này) là giá trị tài sản được ghi nhận trên báo cáo tài chính.

Nguyên giá là giá trị tiền hoặc các khoản tương đương tiền đã trả hoặc giá trị hợp lý của các khoản phải trả để có được tài sản tại thời điểm mua hoặc xây dựng.

Giá trị hợp lý là giá trị tài sản có thể trao đổi, hoặc giá trị một khoản nợ được thanh toán một cách tự nguyện giữa các bên có đầy đủ sự hiểu biết trong sự trao đổi ngang giá.

Bất động sản đầu tư là bất động sản (đất và nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất) được nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

(a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử

dụng cho các mục đích quản lý; hoặc (b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Bất động sản chủ sở hữu sử dụng là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các công tác quản lý.

Các thuật ngữ trong các chuẩn mực kế toán quốc tế công khác được sử dụng trong chuẩn mực này với nghĩa tương tự như trong các chuẩn mực khác và được ban hành riêng trong Bảng chú giải thuật ngữ.

Bất động sản đầu tư

7 Có rất nhiều trường hợp các đơn vị khu vực công nắm giữ bất động sản nhằm

mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá Ví dụ một đơn vị khu vực công (không phải là đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước) có thể xây dựng và quản lý một danh mục bất động sản nhằm mục đích thương mại Trong trường hợp, đơn vị nắm giữ bất động sản để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường, thì tài sản đó gọi là bất động sản đầu tư Các đơn vị khu vực công cũng có thể nắm giữ tài sản để cho thuê tài chính hoặc chờ tăng giá, và sử dụng tiền thu được để tài trợ cho các hoạt động dịch vụ công cộng khác của họ bất động sản đó cũng được gọi là bất động sản đầu tư Ví dụ, một trường đại học hoặc chính quyền địa phương sở hữu một toà nhà, cho các đơn

vị khác thuê trên cơ sở thương mại để tạo quỹ hoạt động chứ không phải để sản xuất hay cung cấp hàng hoá, dịch vụ

8 Bất động sản đầu tư là bất động sản được nắm giữ để cho thuê hoặc chờ tăng

giá hoặc cho cả 2 mục đích Do đó, bất động sản đầu tư tạo ra được dòng tiền lớn hơn và độc lập với các tài sản khác của đơn vị Điều đó giúp phân biệt bất động sản đầu tư với các tài sản khác là đất đai, nhà cửa bao gồm cả bất động sản chủ sở hữu sử dụng Việc sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ công cộng (hoặc sử dụng tài sản cho mục đích quản lý) cũng có thể tạo ra dòng tiền cho đơn vị Ví dụ, các đơn vị khu vực công có thể sử dụng toà nhà để cung cấp hàng hoá, dịch vụ để thu lại một phần hoặc toàn bộ chi phí đầu tư Tuy nhiên, toà nhà chỉ là một phương tiện để cung cấp dịch vụ tới người tiêu dùng, và dòng tiền tạo ra đó không phải chỉ từ toà nhà, mà chủ yếu từ các hàng hoá dịch vụ cung cấp CMKT công quốc tế số 17 – Nhà xưởng, máy móc, thiết bị sẽ đề cập đến tài sản chủ sở hữu sử dụng

9 Trong phạm vi quyền hạn của một số đơn vị khu vực công, có quy định quản

lý hành chính như một đơn vị có thể có quyền kiểm soát đối với tài sản thuộc

sở hữu hợp pháp của một đơn vị khác Ví dụ, một Vụ/Phòng ban thuộc Chính phủ có thể có quyền kiểm soát kế toán đối với một số toà nhà thuộc sở hữu Nhà nước Trong trường hợp đó, Bất động sản chủ sở hữu sử dụng là bất động sản do đơn vị sử dụng và được ghi nhận là bất động sản trong các báo cáo tài chính

10 Ví dụ bất động sản đầu tư:

(a) Đất nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá trong kỳ hoạt động

kinh doanh thông thường Ví dụ: đất của bệnh viện để chờ tăng giá

và có thể được bán vì mục đích lợi nhuận trong tương lai;

(b) Đất nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai

(Nếu đơn vị không xác định được đất hoặc là bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bao gồm cả việc sử dụng để cung cấp dịch vụ đậu xe cho hiện tại và tương lai, hoặc để bán trong kỳ hoạt động thông thường, sẽ được coi là tài sản nắm giữ chờ tăng giá);

(c) Nhà do đơn vị sở hữu (hoặc do thuê tài chính) và cho thuê theo một

hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động với mục đích thương mại, ví dụ toà nhà của một trường đại học sử dụng cho các đơn vị bên ngoài thuê trên cơ sở thương mại; và

(d) Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê

hoạt động trên cơ sở thương mại

11 Ví dụ bất động sản không phải là bất động sản đầu tư và không thuộc nội

dung của chuẩn mực này:

(a) Bất động sản giữ để bán trong kỳ hoạt động thông thường hoặc xây

dựng để bán trong tương lai gần (Kế toán theo CMKT công quốc tế

số 12 "Hàng tồn kho") Ví dụ: một chính quyền địa phương nắm giữ tài sản để bán thanh lý trong tương lai, hoặc cải tạo, nâng cấp để bán – trong trường hợp đó, tài sản được ghi nhận là hàng hoá Một văn phòng nhà đất bán một phần quỹ nhà đất của mình trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường do sự thay đổi dân số - trong trường hợp đó phần nhà đất sử dụng để bán được ghi nhận là hàng hoá.(b) Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba Ví dụ: một văn phòng

xây dựng thuộc Chính phủ có thể ký hợp đồng xây dựng với các đơn

vị khác không thuộc Nhà nước (Theo CMKT công quốc tế số 11

“Hợp đồng xây dựng”);

(c) Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (Theo CMKT công quốc tế số 17 ),

bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng như nhà ở cho các sĩ quan quân đội (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không), và bất động sản chủ

sở hữu sử dụng chờ thanh lý;

(d) Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với

mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư CMKT công quốc tế số 17 áp dụng cho những tài sản đó cho tới khi hoàn thành xây dựng và khi chuyển thành bất động sản đầu tư thì sẽ

áp dụng chuẩn mực này Tuy nhiên, chuẩn mực này được áp dụng cho những bất động sản đầu tư đang trong quá trình cải tạo, nâng cấp

và tiếp tục sử dụng là bất động sản đầu tư trong tương lai (xem đoạn 61)

(e) Tài sản được sử dụng để cung cấp dịch vụ xã hội nhưng có thu phí

Ví dụ, một văn phòng nhà đất nắm giữ một quỹ nhà đất lớn để phục

vụ cho những người dân có mức thu nhập thấp được thuê với mức giá thấp hơn thị trường Khi đó, tài sản được nắm giữ để cung cấp dịch vụ chứ không phải để cho thuê, hay chờ tăng giá; và việc thu phí chỉ là phần phụ của tài sản Trong trường hợp này, tài sản không được coi là bất động sản đầu tư, và áp dụng CMKT công quốc tế số 17; và

(f) Tài sản được nắm giữ với mục đích chiến lược và được hạch toán kế

toán theo CMKT công quốc tế số 17

12 Trong nhiều trường hợp, các đơn vị khu vực công sở hữu bất động sản để

cung cấp dịch vụ hơn là để cho thuê hay nắm giữ chờ tăng giá, bất động sản

đó không được ghi nhận là bất động sản đầu tư CMKT công quốc tế này được áp dụng tại các đơn vị khu vực công khi họ nắm giữ bất động sản để cho thuê hoặc chờ tăng giá Đối với những bất động sản mà đơn vị khu vực công nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch

vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), đơn vị sẽ hạch toán các phần tài sản này một cách riêng rẽ Trường hợp các phần tài sản này không thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản đầu tư khi phần được nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là phần không đáng kể Ví dụ, một bệnh viện hoặc đại học sở hữu một toàn nhà, một phần sử dụng làm văn phòng để quản lý, một phần cho thuê văn phòng trên cơ sở thương mại

13 Trường hợp đơn vị cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng

bất động sản do đơn vị sở hữu Nếu giá trị dịch vụ là phần không đáng kể

trong toàn bộ hợp đồng thì đơn vị sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu

tư Ví dụ: Chính phủ hoăc một đơn vị thuộc Chính phủ sở hữu toà nhà cho thuê trên cơ sở thương mại đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người đến thuê

14 Trường hợp các dịch vụ liên quan do đơn vị cung cấp chiếm một phần đáng

kể trong tổng giá trị của hợp đồng cho những người sử dụng bất động sản do đơn vị sở hữu thì đơn vị sẽ hạch toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng Ví dụ: Đơn vị khu vực công sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch vụ cung cấp cho khách hàng chiếm một phần quan trọng trong toàn bộ hợp đồng, thì khách sạn đó được hạch toán là bất động sản chủ sở hữu sử dụng

15 Có những trường hợp rất khó đánh giá phần cung cấp dịch vụ phụ trợ có

chiếm tỷ lệ đáng kể hay không để xác định tài sản là bất động sản đầu tư Ví dụ: Chính phủ, hoặc một cơ quan thuộc Nhà nước sở hữu một khách sạn có thể thuê một bên thứ ba để quản lý Các điều khoản của hợp đồng quản lý phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể Trong trường hợp đó, đến cuối kỳ kế toán, đơn vị về cơ bản có thể hạch toán tài sản như là bất động sản đầu tư (đơn vị giữ vai trò của nhà đầu tư thụ động) Nhưng đơn vị cũng có thể theo dõi hợp đồng đó như một hoạt động thuê ngoài để quản lý một số hoạt động thông thường của đơn vị, và vẫn ghi nhận dòng tiền thu được từ hoạt động kinh doanh của khách sạn

16 Đơn vị cần xem xét để xác định tài sản là bất động sản đầu tư hay bất động

sản chủ sở hữu sử dụng trên cơ sở những đặc điểm cụ thể để có thể thực hiện phù hợp với định nghĩa bất động sản đầu tư và các quy định có liên quan trong các đoạn từ 07 đến 15, và thuyết minh rõ trên báo cáo tài chính theo quy định tại đoạn 75 (a) trong trường hợp khó xác định

17 Kế toán theo CMKT công quốc tế số 13, đơn vị thuê tài sản theo hợp đồng

cho thuê hoạt động không được vốn hoá tài sản đi thuê Do đó, đơn vị đi thuê không coi phần lãi suất phải trả cho tài sản đi thuê hoạt động như Bất động sản đầu tư

18 Trường hợp, một đơn vị cho đơn vị kiểm soát hoặc một đơn vị bị kiểm soát

khác thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó không được coi là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất của cả đơn vị kinh tế Nhưng đơn vị sở hữu bất động sản đó được coi là bất động sản đầu tư nếu nó thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư nêu ở đoạn 6 và được trình bày trong báo cáo tài chính riêng của đơn vị sở hữu bất động sản Ví dụ: Chính phủ thành lập một cơ quan để quản lý các toà nhà thuộc sở hữu của

Nhà nước, và các toà nhà này sẽ được cho các đơn vị khác thuộc Chính phủ thuê lại trên cơ sở thương mại Khi đó, trong báo cáo tài chính riêng của đơn

vị cho thuê, các toà nhà được hạch toán là bất động sản đầu tư Nhưng trong báo cáo tài chính hợp nhất của Chính phủ, các toà nhà đó được hạch toán là tài sản cố định hữu hình theo CMKT công quốc tế số 17

Ghi nhận

19 Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản khi và chỉ khi:

(a) Đơn vị chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai dịch vụ

tiềm tàng từ bất động sản đầu tư; và (b) Nguyên giá hoặc giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư phải

được xác định một cách đáng tin cậy.

20 Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được

ghi nhận là tài sản hay không, đơn vị cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai và dịch vụ tiềm tàng

mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận Mức độ chắc chắn này càng cao thì càng cần có sự bảo đảm đơn vị sẽ được hưởng lợi cũng như chịu các rủi ro tương ứng gắn liền với tài sản Trước khi lợi ích và rủi ro gắn liền với tài sản được chuyển giao hoàn toàn cho đơn vị, đơn vị có thể huỷ bỏ giao dịch mua tài sản mà không phải bồi thường nhiều, khi đó tài sản sẽ không được ghi nhận là bất động sản đầu tư

21 Điều kiện thứ hai để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ

được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản đã xác định giá trị của bất động sản đầu tư Trong một số trường hợp như xác định ở đoạn 23 của chuẩn mực này, bất động sản đầu tư

có thể được mua với giá trị bằng không, hoặc theo giá danh nghĩa Trong trường hợp đó, nguyên giá là giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại ngày mua

Xác định giá trị ban đầu

22 Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên

giá Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.

23 Khi Bất động sản đầu tư được mua với giá bằng không hoặc theo giá

danh nghĩa, nguyên giá của bất động sản đầu tư chính là giá trị hợp lý tại ngày mua

24 Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi

phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác

25 Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các

chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng Từ khi bắt đầu xây dựng cho đến ngày hoàn thành công việc xây dựng đơn vị áp dụng CMKT công quốc tế số 17 Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư thì áp dụng chuẩn mực này (xem đoạn 59 (e) và 69)

26 Nguyên giá của một bất động sản đầu tư không bao gồm các chi phí sau: Chi

phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; và Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư

27 Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm,

nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán

28 Bất động sản đầu tư có thể là tài sản được tặng hoặc tài sản đóng góp Ví dụ,

một chính quyền địa phương được Chính phủ cấp cho một toà nhà văn phòng, đơn vị này sau đó có thể sử dụng toà nhà để cho thuê theo giá thị trường Bất động sản đầu tư cũng có thể được mua với chi phí bằng không, theo giá danh nghĩa, hoặc có được do bắt nợ Trong các trường hợp trên, nguyên giá của bất động sản đầu tư là giá trị hợp lý của nó tại ngày mua

29 Nếu bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá trị hợp lý theo quy

định tại đoạn 23, thì giá trị hợp lý chính là nguyên giá của bất động sản Sau

đó, đơn vị có thể điều chỉnh giá trị sau ghi nhận ban đầu theo phương pháp giá trị hợp lý (đoạn 35 đến đoạn 57) hoặc phương pháp nguyên giá (đoạn 58)

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

30 Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban

đầu phải được ghi nhận tăng nguyên giá ban đầu của bất động sản đầu

tư nếu chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai hoặc dịch vụ tiềm tàng nhiều hơn

mức hoạt động được đánh giá ban đầu Tất cả chi phí khác được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh phát sinh trong kỳ

31 Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư chỉ được ghi nhận tăng nguyên giá

ban đầu khi chi phí đó sử dụng để nâng cấp tài sản, kéo dài thời gian hữu ích của tài sản và tăng hiệu quả hoạt động hơn mức được đánh giá ban đầu Việc hạch toán các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào từng trường hợp có xem xét đến việc đánh giá và ghi nhận ban đầu của khoản đầu

tư liên quan, và những chi phí đó có được thu hồi lại không Chẳng hạn, nếu nguyên giá của bất động sản đầu tư đã tính đến tổn thất về lợi ích kinh tế trong tương lai hoặc dịch vụ tiềm tàng thì khoản chi phí bỏ ra để khôi phục lợi ích kinh tế trong tương lai hoặc dịch vụ tiềm tàng dự kiến của tài sản sẽ được vốn hoá Trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì chi phí đó cũng được tính vào nguyên giá

Ví dụ: Mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh được ghi tăng nguyên giá của bất động sản đầu tư

Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

32 Đơn vị có thể lựa chọn phương pháp hạch toán kế toán đối với bất động

sản đầu tư hoặc theo phương pháp giá trị hợp lý của tài sản (quy định tại đoạn 35 đến 57), hoặc phương pháp nguyên giá (đoạn 58), và áp dụng thống nhất một phương pháp đối với tất cả tài sản là bất động sản đầu tư của đơn vị.

33 Theo CMKT công quốc tế số 3 về “Thặng dự và thâm hụt thuần trong kỳ, các

sai sót cơ bản và các thay đổi trong chính sách kế toán“, đơn vị chỉ thay đổi chính sách kế toán khi sự thay đổi sẽ dẫn đến báo cáo tài chính cung cấp thông tin tin cậy và thích hợp hơn về ảnh hưởng của các giao dịch và sự kiện đối với tình hình của đơn vị Việc thay đổi chính sách kế toán đối với bất động sản đầu tư từ phương pháp giá trị hợp lý của tài sản sang phương pháp nguyên giá không đem lại kết quả như vậy

34 Theo chuẩn mực này, các đơn vị bắt buộc phải xác định giá trị hợp lý của tài

sản, và sẽ dùng để hạch toán (đối với phương pháp giá trị hợp lý ) hoặc để trình bày trên thuyết minh báo cáo tài chính (đối với phương pháp nguyên giá) Các đơn vị được khuyến khích, nhưng không bắt buộc phải thuê một đơn vị định giá chuyên nghiệp, có kinh nghiệm trong việc xác định giá trị của các tài sản tương tự để xác định giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư

Phương pháp ghi nhận theo giá trị hợp lý

35 Đơn vị áp dụng phương pháp ghi nhận theo giá trị hợp lý của tài sản sẽ

phải xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu theo giá trị hợp lý của tài sản, ngoại trừ các trường hợp nêu trong đoạn 55 dưới đây.

36 Phần phần lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc thay đổi giá trị hợp lý của bất

động sản đầu tư phải được hạch toán vào thặng dư hoặc thâm hụt thuần phát sinh trong kỳ.

37 Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thường là giá trị thị trường của tài sản

Giá trị hợp lý nhất được xác định là giá có thể hợp lý nhất trên thị trường tại ngày ghi nhận phù hợp với định nghĩa về giá trị hợp lý của tài sản Đây là giá phù hợp cao nhất mà người bán có thể bán, và là giá có lợi nhất người mua có thể mua Giá trị hợp lý ước tính này chưa tính đến các yếu tố lạm phát hay giảm phát, hoặc trong một số trường hợp như: nền kinh tế không ổn định, các thoả thuận mua và cho thuê lại, hay trường hợp đơn vị bán có khuyến mại, giảm giá

38 Các đơn vị xác định giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư không được tính

giảm trừ phần chi phí giao dịch phát sinh trong quá trình bán hoặc thanh lý tài sản

39 Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư phải phản ánh đúng trạng thái và

tình hình thực tế của thị trường tại ngày ghi nhận, chứ không phải tại một ngày trong quá khứ hay tương lai.

40 Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư được ước tính cho một ngày cụ thể Do

thị trường và các điều kiện của thị trường luôn biến động, nên giá trị hợp lý ước tính đó có thể không còn chính xác hoặc phù hợp tại thời điểm khác Khái niệm về giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư cũng giả định là việc trao đổi và kết thúc một hợp đồng mua bán có thể thực hiện cùng một lúc trong các trao đổi ngang giá giữa các bên tự nguyện và có đầy đủ hiểu biết nếu như

sự trao đổi và thực hiện hợp đồng không xảy ra đồng thời

41 Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư còn phản ánh thu nhập từ việc cho thuê

tài sản vào thời điểm hiện tại và những giả định phù hợp có thể chứng minh được thể hiện quan điểm thị trường của các bên tự nguyện và có đầy đủ hiểu biết rằng thu nhập đó có được từ việc cho thuê tài sản trong tương lai với các điều kiện bình thường của thị trường

42 Trong khái niệm của giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư có đề cập tới "các

bên tham gia tự nguyên và có đầy đủ hiểu biết", theo đó “có đầy đủ hiểu biết"

có nghĩa là cả bên mua tự nguyện và bên bán tự nguyện đều được thông báo những thông tin cần thiết về tính chất, đặc điểm của bất động sản đầu tư, tính năng hiện tại cũng như của tài sản cũng như tình trạng của thị trường tại thời điểm giao dịch

43 Bên mua tự nguyện được khuyến khích mua, nhưng không bắt buộc Bên mua

không phải là người quá nóng vội, cũng không xác định phải mua với bất kỳ giá nào Bên mua tiến hành việc mua theo tình hình thực tế trên thị trường, với kỳ vọng sẵn có trên thị trường chứ không theo những yếu tố tưởng tượng, những giả định mà không thể dự báo trước hoặc không thể chứng minh được

là sẽ xảy ra Những người mua giả định thường sẽ không đưa ra mức giá cao hơn mức giá đòi hỏi của thị trường Những người chủ sở hữu hiện tại của bất động sản đầu tư cũng là những người tham gia tạo lập thị trường

44 Bên bán tự nguyện không phải là người quá nóng vội hoặc bị ép buộc bán với

bất kỳ giá nào, cũng không phải là người giữ tài sản để bán với giá cố định không phù hợp với giá thị trường Bên bán tự nguyện được khuyến khích bán bất động sản đầu tư theo quy luật thị trường tại mức giá tốt nhất có thể trên thị trường mở sau các hoạt động tiếp thị phù hợp Những điều kiện thực tế do chủ sở hữu hiện tại của bất động sản đầu tư đặt ra không được tính đến ở đây bởi vì bên mua tự nguyện có thể là sẽ là chủ sở hữu tương lai

45 Cụm từ “sau các hoạt động tiếp thị phù hợp” có nghĩa là Bất động sản đầu tư

có thể được công bố trên thị trường theo cách thức phù hợp nhất để đạt được giá bán cao nhất và hợp lý nhất Thời gian công bố có thể thay đổi do điều kiện của thị trường, nhưng phải đủ dài để có một số lượng nhất định người mua tiềm tàng biết đến việc bán bất động sản đầu tư Giai đoạn công bố được giả định là xảy ra trước ngày kết thúc kỳ kế toán

46 Trong khái niệm về giá trị hợp lý của tài sản có đề cập tới giao dịch trao đổi

ngang giá Giao dịch trao đổi ngang giá là giao dịch được thực hiện giữa các bên và không có một quan hệ cá nhân đặc biệt nào làm ảnh hưởng tới giá cả giao dịch biến động không theo quy luật thị trường Giao dịch đó được coi như được thực hiện giữa các bên không có quan hệ với nhau và hoạt động độc lập với nhau

47 Bằng chứng tốt nhất của giá trị hợp lý là giá hiện hành trên thị trường hoạt

động đối với bất động sản tương tự trong cùng một điều kiện và địa điểm và thuộc cùng một loại hợp đồng cho thuê hay các hợp đồng khác Đơn vị cần quan tâm xác định sự khác biệt về tính chất, địa điểm và điều kiện của bất động sản, hoặc các điều khoản của hợp đồng cho thuê và hợp đồng khác có

liên quan đến bất động sản đầu tư

48 Nếu không có các thông tin như nêu ở đoạn 47, đơn vị có thể xem xét thông

tin khác từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm:

(a) Giá hiện hành của các bất động sản có tính chất, điều kiện hoặc địa

điểm khác nhau (hoặc tuỳ thuộc vào hợp đồng cho thuê khác nhau hoặc các hợp đồng khác) sau khi điều chỉnh nhằm phản ánh những khác biệt đó;

(b) Giá gần đây nhất trên thị trường ít hoạt động hơn với các điều chỉnh

nhằm phản ánh những thay đổi trong điều kiện kinh tế từ ngày thực hiện giao dịch với giá đó đến nay; và

(c) Dự tính luồng tiền chiết khấu dựa trên ước tính đáng tin cậy về các

luồng tiền trong tương lai, căn cứ theo các điều khoản của hợp đồng cho thuê hoặc các hợp đồng khác và các căn cứ như giá hiện tại trên thị trường đối với bất động sản cùng loại trong cùng một điều kiện

và vị trí, và sử dụng hệ số chiết khấu phản ánh được những đánh giá của thị trường về tính không ổn định của giá cả và thời gian chiết khấu luồng tiền

49 Trong một số trường hợp, những nguồn thông tin so sánh liệt kê tại các đoạn

trên có thể đưa đến các kết luận khác nhau về giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư Đơn vị cần phải xem xét nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó để tìm

ra giá trị ước tính hợp lý nhất trong phạm vi những giá trị có thể ước tính

50 Trong một số trường hợp ngoại lệ, khi một đơn vị mua mới một bất động sản

đầu tư (hoặc một bất động sản trở thành bất động sản đầu tư khi hoàn thành quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc khi thay đổi mục đích sử dụng) thì chênh lệch giữa các ước tính giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư là rất lớn

và việc xác định thu nhập từ bất động sản đầu tư là rất khó Do đó, sẽ không

có việc chỉ ước tính một giá trị hợp lý của tài sản Điều đó cũng cho thấy giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư trong những trường hợp này khó có thể xác định dựa trên nguyên tắc hoạt động liên tục (xem đoạn 55)

51 Giá trị hợp lý của tài sản khác với giá trị sử dụng, như được nêu trong CMKT

quốc tế số 36 "Tổn thất tài sản"1 Giá trị hợp lý của tài sản phản ánh các thông

1 CMKT quốc tế số 36, “Tổn thất tài sản” nêu định nghĩa giá trị sử dụng là “giá trị hiện tại của luồng tiền tương lai dự đoán trên cơ sở giá trị sử dụng liên tục của tài sản và giá trị từ việc thanh lý tài sản.”

Uỷ ban khu vực công hiện đang chỉnh sửa, hoàn thiện chuẩn mực “tổn thất tài sản” Uỷ ban khu vực công đã gửi thông báo mời đóng góp cho chuẩn mực này (tháng 7/2000) Những phản hồi sau đó sẽ giúp Uỷ ban khu vực công trong việc hoàn thiện hệ thống chuẩn mực kế toán công quốc tế về “Tổn