Tuy nhiên, những đơn vị áp dụng một hệ thống nhưvậy phải tuân thủ tất cả các quy định của chuẩn mực này, trừ những đơn vịđang xác định bất động sản, nhà xưởng và thiết bị sau ghi nhận ba
Trang 1IPSAS 17—BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ
Lời nói đầu
Chuẩn mực kế toán công quốc tế được soản thảo dựa theo Chuẩn mực kế quốc tế(IAS) 16 (được sửa đổi năm 1998), “Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị” do Uỷban chuẩn mực kế toán quốc tế (IASC) ban hành Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc
tế (IASB) và Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế (IASCF) được thành lập năm 2001
để thay thế IASC Các chuẩn mực kế toán quốc tế (IASs) do IASC ban hành vẫn cònhiệu lực cho đến khi được IASB sửa đổi hoặc hủy bỏ Với sự cho phép của IASB,các đoạn trích dẫn từ IAS 16 được sao chép lại trong ấn phẩm này của Ủy ban lĩnhvực công thuộc Liên đoàn kế toán quốc tế
Văn bản được thông qua về IASs do IASC phát hành bằng tiếng Anh, và có thểđược nhận trực tiếp từ Bộ phận xuất bản IASB theo địa chỉ: tầng 7, số 166 PhốFleet, London EC4A 2DY, Anh Quốc
E-mail: publications@iasb.orgInternet: http://www.iasb.orgCác chuẩn mực kế toán quốc tế (IASs), các dự thảo công bố và các ấn phẩm kháccủa IASC là thuộc bản quyền của IASCF
“IAS,” “IASB,” “IASC,” “IASCF” và “Chuẩn mực kế toán quốc tế” là các thươnghiệu của IASCF và không được sử dụng nếu không có sự cho phép của IASCF
Trang 2Tháng 12 năm 2001IPSAS 17 –BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ
NỘI DUNG
ĐoạnMục đích
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu ……… 33-37Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu ……… 38-65
Phương pháp thay thế được cho phép ……… 39-53
Thời gian sử dụng hữu ích ……… 62-64
Khả năng thu hồi giá trị còn lại – Lỗ tổn thất ……… 66-67
“Lời tựa cho chuẩn mực kế toán công quốc tế” Các chuẩn mực kế toán công quốc
tế không áp dụng cho những khoản mục không trọng yếu.
Mục đích
Trang 3Mục đích của chuẩn mực này là quy định phương pháp kế toán đối với bất động sản,nhà xưởng và thiết bị Những vấn đề cơ bản trong kế toán đối với bất động sản, nhàxưởng và thiết bị là thời điểm ghi nhận tài sản, việc xác định giá trị còn lại và giá trịkhấu hao của các tài sản này
Phạm vi
1 Đơn vị chuẩn bị và trình bày báo cáo tài chính theo phương pháp kế toán
trên cơ sở dồn tích phải tuân thủ chuẩn mực này khi kế toán bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, trừ trường hợp:
(a) Chuẩn mực quốc tế về kế toán công khác cho phép áp dụng
phương pháp kế toán khác; và (b) Đối với các di sản Tuy nhiên, những yêu cầu về trình bày trong
đoạn 73, 74 và 77 áp dụng cho các di sản được ghi nhận.
2 Chuẩn mực ngày áp dụng cho tất cả các đơn vị công loại trừ các đơn vị
kinh doanh bằng vốn Nhà nước
3 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được quy định áp dụng chuẩn mực này
4 Chuẩn mực này không áp dụng cho:
(a) Rừng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể được tái tạo tương
tự; và (b) Quyền khai thác khoáng sản, việc khai thác khoáng sản, dầu, khí tự
nhiên và các nguồn tài nguyên tương tự không thể tái tạo
Tuy nhiên, chuẩn mực này vẫn áp dụng cho bất động sản, nhà xưởng và thiết
bị được sử dụng để phát triển hoặc duy trì các hoạt động hoặc tài sản đượcnêu trong mục 4(a) hoặc 4(b) nhưng tách biệt với các hoạt động và tài sảnnày
5 Chuẩn mực này không được áp dụng khi các chuẩn mực kế toán công quốc tế
khác hoặc các hướng dẫn quốc tế liên quan khác (khi không có một chuẩnmực kế toán công quốc tế) cho phép việc ghi nhận ban đầu giá trị của bấtđộng sản, nhà xưởng và thiết bị theo một phương pháp khác với phương pháp
mô tả trong chuẩn mực này Ví dụ, chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) 22 “Hợpnhất kinh doanh” hướng dẫn việc xác định giá trị bất động sản, nhà xưởng vàthiết bị khi nó được mua thông qua việc hợp nhất kinh doanh Tuy nhiên,trong những trường hợp như vậy tất cả các vấn đề kế toán khác bao gồm cảkhấu hao, phải tuân thủ theo các yêu cầu trong chuẩn mực này
Trang 46 Chuẩn mực này không giải quyết các vấn đề cụ thể của việc ứng dụng một hệ
thống phức tạp nhằm phản ánh những ảnh hưởng của sự thay đổi giá cả (xemchuẩn mực quốc tế về kế toán công (IPSAS) 10 “Báo cáo tài chính trong nềnkinh tế siêu lạm phát”) Tuy nhiên, những đơn vị áp dụng một hệ thống nhưvậy phải tuân thủ tất cả các quy định của chuẩn mực này, trừ những đơn vịđang xác định bất động sản, nhà xưởng và thiết bị sau ghi nhận ban đầu
Di sản
7 Chuẩn mực này không yêu cầu đơn vị ghi nhận các di sản dù rằng các di sản
này thỏa mãn định nghĩa và tiêu chuẩn ghi nhận của bất động sản, nhà xưởng
và thiết bị Tuy nhiên, nếu đơn vị ghi nhận di sản thì đơn vị phải tuân thủ cácyêu cầu trình bày trong chuẩn mực này và có thể, nhưng không bắt buộc, ápdụng các yêu cầu về xác định giá trị của chuẩn mực này
8 Một số tài sản được mô tả như là “di sản” bởi vì tính chất văn hóa, môi trường
và lịch sử đáng kể của chúng Ví dụ về di sản bao gồm những tòa nhà lịch sử,các đài tưởng niệm, các địa điểm khảo cổ học, khu vực bảo tồn và khu bảotồn thiên nhiên, và sản phẩm nghệ thuật Các đặc điểm nhất định được liệt kêdưới đây thường gắn liền với các di sản:
(a) Giá trị văn hóa, môi trường, giáo dục và lịch sử của chúng không thể
được phản ánh một cách đầy đủ bằng giá trị tài chính trên cơ sở giá thịtrường;
(b) Luật pháp cấm hoặc hạn chế nghiêm ngặt việc bán các di sản này;(c) Chúng thường không thể thay thế và giá trị của chúng có thể tăng lên
theo thời gian mặc dầu điều kiện vật chất bị giảm sút; và(d) Khó có thể ước tính được thời gian sử dụng hữu ích của chúng, trong
một số trường hợp có thể là vài trăm năm
Đơn vị công có thể nắm giữ một số lượng lớn các di sản Các di sản này đượcthu thập qua nhiều năm bằng các cách khác nhau như mua, được tặng, kế thừa
và tịch thu tạm thời Những di sản này ít khi được sử dụng cho mục đích kinh
tế, và có thể có những rào cản xã hội hay pháp lý trong việc sử dụng chúngcho mục đích như vậy
9 Một số di sản có tiềm tàng phục vụ ngoài giá trị di sản của nó, ví dụ một tòa
nhà cổ đang được sử dụng làm văn phòng Trong những trường hợp như vậy,chúng có thể được ghi nhận và xác định giá trị trên cùng cơ sở như các bấtđộng sản, nhà xưởng và thiết bị khác Đối với những di sản khác tiềm tàngphục vụ của chúng bị hạn chế trong các thuộc tính di sản của chúng ví dụ nhưcác đài tưởng niệm và tàn tích Sự tồn tại của tiềm tàng phục vụ thay thế cóthể ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở xác định giá trị
10 Đoạn 73 đến 79 yêu cầu các đơn vị trình bày về những tài sản đã được ghi
nhận Do vậy, nếu đơn vị đã ghi nhận các di sản thì đơn vị phải trình bàythông tin liên quan đến các di sản này, ví dụ:
(a) Cơ sở để xác định giá trị;
Trang 5(b) Phương pháp khấu hao, nếu có;
(c) Tổng giá trị còn lại;
(d) Khấu hao luỹ kế tại thời điểm cuối kỳ, nếu có; và
(e) Đối chiếu giá trị còn lại đầu kỳ, cuối kỳ và trình bày các bộ phận cấu
thành của nó
Đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước
11 Các đơn vị kinh doanh bằng vốn Nhà nước được yêu cầu tuân thủ các chuẩn
mực kế toán quốc tế (IAS) do Uỷ ban Chuẩn mực Kế toán Quốc tế ban hành.Hướng dẫn số 1 của Uỷ ban lĩnh vực công “Báo cáo tài chính của đơn vị kinhdoanh bằng vốn Nhà nước” quy định rằng IAS phù hợp với tất cả các loạihình đơn vị kinh doanh bằng vốn bất kể chúng thuộc khu vực tư nhân hayNhà nước Theo đó, Hướng dẫn số 1 quy định các đơn vị kinh doanh bằng vốnNhà nước phải trình bày báo cáo tài chính tuân thủ theo IAS trên mọi khíacạnh trọng yếu
Giá tr ị h ợ p lý là giá trị tài sản có thể trao đổi, hoặc một khoản nợ phải trả được thanh toán một cách tự nguyện giữa các bên có hiểu biết trong
sự trao đổi ngang giá.
B
ấ t đ ộ ng s ả n, nhà xư ở ng và thi ế t b ị là tài sản cố định hữu hình:
(a) Được đơn vị nắm giữ nhằm mục đích sản xuất hoặc bán hang hoá,
cung cấp dịch vụ, cho bên khác thuê, hay mục đích quản lý; và (b) Có thời gian sử dụng nhiều hơn một kỳ báo cáo.
Giá tr ị thanh lý là giá trị thuần ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ đi chi phí thanh lý ước tính.
Th
ờ i gian s ử d ụ ng h ữ u ích là:
(a) Là thời gian mà đơn vị dự tính sử dụng tài sản; hoặc
Trang 6(b) là số lượng sản phẩm hoặc các đơn vị tương đương mà đơn vị dự
tính thu được từ tài sản.
Các thuật ngữ định nghĩa trong các chuẩn mực quốc tế về kế toán công khác được sử dụng trong Chuẩn mực này có nghĩa tương tự như trong các chuẩn mực khác, và được sao chép lại trong Bảng chú giải thuật ngữ phát hành riêng
Ghi nhận bất động sản, nhà xưởng và thiết bị
13 Một khoản mục thuộc bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận
là một tài sản khi:
(a) Đơn vị có thể thu được lợi ích kinh tế hoặc tiềm tàng phục vụ
trong tương lai từ việc sử dụng tài sản này; và (b) Nguyên giá hoặc giá trị hợp lý của tài sản có thể được xác định
một cách đáng tin cậy.
14 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị thường chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản
của đơn vị, nên đóng vai trò quan trọng trong việc thể hiện tình hình tài chínhcủa đơn vị Do vậy, việc xác định một khoản chi là tài sản hay là chi phí hoạtđộng có một ảnh hưởng đáng kể đến chỉ tiêu thặng dư hoặc thâm hụt từ hoạtđộng trên báo cáo của đơn vị
15 Khi xác định một tài sản có thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận thứ nhất không, đơn
vị cần đánh giá mức độ chắc chắn của việc thu được lợi ích kinh tế hoặc tiềmtàng phục vụ tương lai trên cơ sở các bằng chứng sẵn có tại thời điểm ghinhận ban đầu Sự chắc chắn rằng đơn vị sẽ thu được lợi ích kinh tế hoặc tiềmtàng phục vụ trong tương lai đòi hỏi phải có sự đảm bảo rằng đơn vị sẽ nhậnđược những lợi ích cũng như chịu mọi rủi ro gắn liền với tài sản Sự đảm bảonày thường chỉ có khi các rủi ro và lợi ích đã chuyển giao cho đơn vị Trướckhi có sự chuyển giao này, giao dịch để có được tài sản thường có thể bị hủy
bỏ mà không phải chịu một khoản phạt đáng kể nào và do vậy tài sản khôngđược ghi nhận
16 Tiêu chuẩn ghi nhận thứ hai thường đã được thỏa mãn bởi vì nguyên giá của
tài sản có thể được xác định bởi giao dịch trao đổi thể hiện việc mua tài sản Đối với các tài sản do đơn vị tự xây dựng, nguyên giá tài sản có thể được xácđịnh một cách tin cậy và phù hợp thông qua các giao dịch mua nguyên liệu,trả chi phí nhân công và các chi phí đầu vào khác trong quá trình xây dựngcho các đối tác bên ngoài Ngoài ra, như đã được nêu trong các đoạn từ 22 đến
25 của chuẩn mực này, trong một số trường hợp nhất định nguyên giá đượcxác định bằng cách tham khảo giá trị hợp lý
17 Khi xác định xem có ghi nhận riêng một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị
không đơn vị cần cân nhắc áp dụng các tiêu chuẩn trên trong từng trường hợp
cụ thể hoặc từng loại hình đơn vị cụ thể Đơn vị có thể tổng hợp các tài sảnnhỏ lẻ, ví dụ sách trong thư viện, các phụ kiện máy tính và các bộ phận nhỏcủa thiết bị, và áp dụng tiêu chuẩn ghi nhận cho tổng giá trị Hầu hết các phụtùng và các thiết bị bảo dưỡng được coi là hàng tồn kho và được ghi nhận vàochi phí hoạt động khi xuất dùng Tuy nhiên, các phụ tùng chính hoặc thiết bị
Trang 7dự trữ đủ tiêu chuẩn xếp vào nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị khiđơn vị ước tính sử dụng chúng nhiều hơn một kỳ Tương tự, nếu các phụ tùngthay thế và thiết bị bảo dưỡng chỉ được dùng gắn liền với bất động sản, nhàxưởng và thiết bị và việc sử dụng chúng là không thường xuyên thì chúngđược ghi nhận vào bất động sản, nhà xưởng và thiết bị và được khấu haotrong thời gian ít hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản liên quan
18 Trong một số trường hợp nhất định, có thể phân bổ tổng chi phí của một tài
sản vào các bộ phận cấu thành của nó và hạch toán riêng từng bộ phận cấuthành Trường hợp này được áp dụng khi các bộ phận cấu thành của tài sản cóthời gian sử dụng hữu ích khác nhau hoặc đem lại lợi ích kinh tế hoặc tiềmtàng phục vụ cho đơn vị ở nhiều dạng khác nhau, do vậy cần phải sử dụng tỷ
lệ và phương pháp khấu hao khác nhau Ví dụ, vỉa hè, nền, kênh đào, đường đi
bộ, cầu và thiết bị ánh sáng cần được coi là những bộ phận cấu thành riêngbiệt trong một hệ thống đường bộ vì chúng có thời gian sử dụng hữu ích khácnhau Tương tự, thân máy bay và động cơ máy bay cần được hạch toán làm 2tài sản riêng, có tỷ lệ khấu hao riêng nếu chúng có thời gian sử dụng hữu íchkhác nhau
19 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua vì lý do bảo vệ môi
trường hoặc đảm bảo an toàn Việc mua các bất động sản, nhà xưởng và thiết
bị như vậy, mặc dù không làm tăng trực tiếp lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục
vụ trong tương lai của bất cứ tài sản đang dùng nào, nhưng có thể là cần thiết
vì chúng giúp đơn vị đạt được lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trongtương lai của các tài sản khác Trong những trường hợp như vậy, bất độngsản, nhà xưởng và thiết bị này đủ điều kiện để được hạch toán là tài sản, vìchúng giúp đơn vị thu được lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tươnglai từ những tài sản liên quan nhiều hơn khi chúng không được mua Tuynhiên, những tài sản này chỉ được ghi nhận tới mức mà giá trị còn lại của nó
và các tài sản liên quan không vượt quá tổng lợi ích kinh tế hay tiềm tàngphục vụ trong tương lai đơn vị dự định sẽ thu hồi từ việc sử dụng liên tục cáctài sản và giá trị thanh lý cuối cùng Ví dụ, theo quy định an toàn phòng cháychữa cháy, bệnh viện phải lắp đặt lại hệ thống phun chống cháy mới Thiết bịnày được ghi nhận là tài sản vì nếu không có chúng đơn vị sẽ không thể mởcửa bệnh viện theo đúng quy định
20 Thiết bị quân sự chuyên dụng thường thỏa mãn định nghĩa về bất động sản,
nhà xưởng và thiết bị và cần được ghi nhận là tài sản theo quy định trongchuẩn mực này
Cơ sở hạ tầng
21 Một số tài sản được mô tả như là “cơ sở hạ tầng” Không có định nghĩa chung
được chấp nhận trên toàn cầu về cơ sở hạ tầng, tuy nhiên chúng đều có nhữngđặc điểm chung sau đây:
(a) Là một phần của một hệ thống hoặc mạng lưới;
(b) Chúng được chuyên môn hóa về bản chất và không có sự sử dụng
thay thế;
Trang 8hệ thống đường bộ, hệ thống cống thoát nước, hệ thống cung cấp nước, điện
và mạng lưới viễn thông
Xác định giá trị ban đầu của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị
22 Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đủ tiêu chuẩn ghi nhận là tài sản
phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá
23 Nếu một tài sản có được mà không mất một chi phí nào, hoặc chỉ mất chi
phí danh nghĩa thì nguyên giá của tài sản đó là giá trị hợp lý của nó tại ngày có được tài sản
24 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được tặng hoặc được góp cho đơn
vị Ví dụ, đất được một đơn vị phát triển đóng góp cho chính quyền địaphương mà không lấy tiền hoặc chỉ lấy theo một giá danh nghĩa nào đó đểchính quyền địa phương xây dựng công viên, đường và đường đi bộ trongchương trình phát triển Một tài sản cũng có thể có được mà không phải trảtiền hoặc chỉ trả một giá danh nghĩa nào đó thông qua việc thực thi quyềnđược tịch thu/chiếm giữ Trong những trường hợp như vậy nguyên giá tài sản
sẽ là giá trị hợp lý của chúng tại ngày có được tài sản
25 Cho mục đích của chuẩn mực này, giá trị ghi nhận ban đầu của một bất động
sản, nhà xưởng và thiết bị có được mà không phải trả tiền hoặc chỉ trả theomột giá danh nghĩa được ghi nhận bằng giá trị hợp lý của nó theo các yêu cầutrong đoạn 23, không phải là việc đánh giá lại Theo đó, các yêu cầu về địnhgiá lại trong đoạn 39, và các chú giải bổ sung trong đoạn số 40 đến 45, chỉ ápdụng khi đơn vị quyết định đánh giá lại bất động sản, nhà xưởng và thiết bịtrong các kỳ báo cáo tiếp theo
Thành phần của nguyên giá
26 Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng và thiết bị gồm giá mua, thuế nhập khẩu
và các loại thuế không hoàn lại, và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản đó vào trạng thái sẵn sàng hoạt động, tất cả khoản triết khấu thương mại hoặc giảm giá được loại trừ trong quá trình xác định giá mua Các
ví dụ về chi phí liên quan trực tiếp gồm:
(a) Chi phí chuẩn bị mặt bằng;
(b) Chi phí vận chuyển và bốc xếp ban đầu;
Trang 9phòng Hướng dẫn về kế toán cho các khoản dự phòng được quy địnhtrong IPSAS 19 “Các khoản dự phòng, nợ phải trả tiềm tàng và tài sảntiềm tàng”.
27 Trường hợp bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được mua theo phương thức
trả chậm, nguyên giá là giá mua trả tiền ngay tương ứng, khoản chênh lệchgiữa giá mua trả tiền ngay và tổng giá trị thanh toán được hạch toán vào chiphí lãi vay trong suốt kỳ trả chậm trừ khi nó được tính vào nguyên giá tài sản(vốn hóa) theo phương pháp kế toán thay thế cho phép trong IPSAS 5 “Chiphí đi vay”
28 Các chi phí quản lý và chi phí chung không phải là một thành phần của
nguyên giá bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trừ khi chúng liên quan trựctiếp đến việc mua tài sản hoặc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt động.Tương tự, chi phí chạy thử và chi phí khác không tính vào nguyên giá bấtđộng sản, nhà xưởng và thiết bị trừ khi chúng cần thiết để đưa tài sản vàotrạng thái sẵn sàng hoạt động Các khoản lỗ hoạt động ban đầu phát sinh trướckhi tài sản đạt được trạng thái hoạt động như dự định được hạch toán vào chiphí
29 Nguyên giá tài sản tự xây dựng được xác định bằng cách sử dụng các nguyên
tắc tương tự như tài sản mua ngoài Nếu đơn vị sản xuất những tài sản tương
tự để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường, nguyên giá tài sảnthường là chi phí sản xuất tài sản để bán (xem IPSAS 12 “Hàng tồn kho”)
Do vậy, thặng dư nội bộ bị loại bỏ khi tính nguyên giá tài sản này Tương tự,khoản chi phí vượt trên mức bình thường của phế liệu, lao động hoặc các tàinguyên khác phát sinh trong quá trình sản xuất tài sản tự xây dựng khôngđược tính vào nguyên giá tài sản IPSAS 5 quy định các tiêu chuẩn cần phảiđược thoả mãn trước khi chi phí lãi vay được tính vào nguyên giá bất độngsản, nhà xưởng và thiết bị
30 Nguyên giá tài sản do đơn vị đi thuê nắm giữ trong hợp đồng thuê tài chính
được xác định theo các nguyên tắc trong IPSAS 13 “Thuê tài sản”
Trao đổi tài sản
31 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua thông qua hình thức trao
đổi toàn bộ hay một phần là trao đổi lấy một bất động sản, nhà xưởng và thiết
bị không tương tự hoặc một tài sản khác Nguyên giá tài sản này được xácđịnh bằng giá trị hợp lý của tài sản nhận được, nó tương đương với giá trị hợp
lý của tài sản đem trao đổi sau khi được điều chỉnh bằng một khoản tiền haykhoản tương đương tiền được trả thêm hoặc thu về
32 Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua bằng cách trao đổi
một tài sản tương tự có cùng mục đích sử dụng trong cùng một dây chuyềnsản xuất và có cùng giá trị hợp lý Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị cóthể được bán để đổi lấy quyền sở hữu một tài sản tương tự Trong cả haitrường hợp trên, không có khoản lỗ hoặc lãi nào được ghi nhận trong giaodịch trao đổi Thay vì thế, nguyên giá của tài sản nhận về được tính bằng giátrị còn lại của tài sản đem trao đổi Tuy nhiên, giá trị hợp lý của tài sản nhận
Trang 10được có thể cung cấp bằng chứng về một khoản tổn thất về giá trị của tài sảnđem trao đổi Trong trường hợp này tài sản đem trao đổi phải được ghi giảmxuống và giá trị đã được ghi giảm này được tình là giá trị của tài sản mới.Các ví dụ về giao dịch trao đổi tài sản tương tự gồm việc trao đổi các tòa nhà
và các bất động sản khác, máy móc, thiết bị chuyên dụng và máy bay Nếu tàisản khác, ví dụ tiền, được sử dụng trong giao dịch trao đổi này thì có nghĩa làcác tài sản được trao đổi không có cùng giá trị
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
33 Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu liên quan đến bất động sản,
nhà xưởng và thiết bị đã được ghi nhận phải được ghi tăng vào giá trị ghi
sổ của tài sản nếu các chi phí này làm tăng lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ trong tương lai trong suốt thời gian sử dụng của tài sản so với tiêu chuẩn hoạt động được đánh giá tại thời điểm gần nhất của tài sản đang dùng Những chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu khác được hạch toán vào chi phí hoạt động trong kỳ phát sinh.
34 Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu của bất động sản, nhà xưởng và
thiết bị chỉ được ghi tăng tài sản khi các chi phí này giúp cải thiện trạng tháicủa tài sản, được xác định cho suốt thời gian sử hữu ích, so với trạng thái hoạtđộng tiêu chuẩn được đánh giá gần nhất.Ví dụ về việc cải thiện lợi ích kinh tếhay tiềm tàng phục vụ trong tương lai của tài sản gồm:
(a) Thay đổi một bộ phận của nhà xưởng làm gia tăng thời gian sử dụng
hữu ích, bao gồm cả tăng công suất;
(b) Nâng cấp các bộ phận của thiết bị làm cải thiện đáng kể chất lượng
sản phẩm đầu ra; và(c) Áp dụng quy trình công nghệ sản xuất mới giúp giảm đáng kể chi phí
hoạt động hiện tại
35 Các chi phí liên quan đến sửa chữa hoặc duy trì bất động sản, nhà xưởng và
thiết bị được bỏ ra để khôi phục hoặc duy trì lợi ích kinh tế hay tiềm tàngphục vụ trong tương lai mà đơn vị mong muốn thu được từ trạng thái hoạtđộng tiêu chuẩn được đánh giá gần đây nhất của tài sản Nếu vậy, các chi phínày thường được ghi nhận vào chi phí trong kỳ phát sinh Ví dụ, chi phí bảodưỡng hoặc sửa chữa lớn nhà xưởng và thiết bị thường được coi là chi phíhoạt động bởi vì chúng giúp khôi phục hơn là làm tăng trạng thái hoạt độngtiêu chuẩn được đánh giá gần đây nhất của tài sản
36 Phương pháp kế toán phù hợp đối với các chi phí phát sinh sau khi mua bất
động sản, nhà xưởng và thiết bị phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, trong
đó cần xét đến việc ghi nhận và xác định giá trị ban đầu của bất động sản, nhàxưởng và thiết bị này và khả năng thu hồi các chi phí sau ghi nhận ban đầu
Ví dụ, nếu tổn thất về lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ đã được tính vàogiá trị ghi sổ của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, thì chi phí sau ghi nhậnban đầu nhằm khôi phục lợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ được mong đợi
từ tài sản sẽ được vốn hóa, với điều kiện rằng giá trị ghi sổ không vượt quálợi ích kinh tế hay tiềm tàng phục vụ mà đơn vị dự tính sẽ thu hồi từ việc tiếp
Trang 11tục sử dụng tài sản và giá trị thu hồi từ việc thanh lý tài sản khi hết thời gian
sử dụng hữu ích Đây cũng là trường hợp khi giá mua tài sản đã bao gồm chi
phí sẽ phát sinh trong tương lai để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt
động Ví dụ cho trường hợp này là việc mua một tòa nhà cần phải sửa chữa
trước khi đưa vào sử dụng Trong những trường hợp như vậy, chi phí sau ghi
nhận ban đầu được ghi tăng vào giá trị ghi sổ của tài sản đến mức mà các chi
phí này có thể được thu hồi trong tương lai từ việc sử dụng tài sản
Ví dụ
Một đơn vị đang nâng cấp nhà máy xử lý nước sông và nước thải Nhà máy được đánh giá có tổng thời gian hoạt động là 20.000 giờ, và đã hoạt động được 6.000 giờ sau khi vận hành được hơn một năm, thời gian hoạt động còn lại là 14.000 giờ Sau đó Nhà máy đã được sửa chữa lớn và kết quả là tăng được 4.000 giờ hoạt động Sau lần sửa chữa lớn này tổng thời gian hoạt động của nhà máy là 24.000 giờ nhiều hơn so với mức20.000 giờ ban đầu, và chi phí liên quan đến việc sửa chữa sẽ được tính vào nguyên giá tài sản (vốn hóa)
37 Các bộ phận chính của một số bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể cần
thay thế theo định kỳ Ví dụ, bề mặt một con đường cần được sửa một vài
năm một lần, lớp lót một lò sưởi cần phải được thay sau một số giờ sử dụng
nhất định hoặc nội thất máy bay như ghế ngồi và bếp phải được thay một vài
lần trong thời gian sử dụng của thân máy bay Các bộ phận này được coi là tài
sản tách rời vì chúng không có cùng thời gian sử dụng hữu ích với các bộ
phận khác của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị liên quan Do đó, giả thiết
rằng các tiêu chuẩn ghi nhận trong đoạn 13 được đáp ứng, chi phí phát sinh để
thay thế hoặc làm mới các bộ phận này được xem như mua mới tài sản riêng
biệt và tài sản bị thay thế được ghi giảm
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Phương pháp chuẩn
38 Sau ghi nhận ban đầu, một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được
phản ánh theo nguyên giá trừ đi khấu hao lũy kế và tổn thất lũy kế
Phương pháp thay thế được chấp nhận
39 Sau ghi nhận ban đầu, một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được
phản ánh theo giá trị đánh giá lại, là giá trị hợp lý tại thời điểm đánh giá
lại trừ đi khấu hao lũy kế và tổn thất lũy kế sau ghi nhận Việc đánh giá
lại cần phải được tiến hành theo đúng quy tắc trong đó giá trị còn lại
không khác đáng kể với giá trị được xác định thông qua giá trị hợp lý vào
ngày báo cáo Hạch toán kế toán cho đánh giá lại được quy định trong
đoạn 49 đến 51
Đánh giá lại
Trang 1240 Giá trị hợp lý của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị thường là giá thị
trường, được xác định bằng việc định giá Định giá tài sản thường do thànhviên của hiệp hội định giá chuyên nghiệp, người được công nhận và có chứngchỉ bằng cấp chuyên môn phù hợp, thực hiện Đối với phần lớn tài sản, giá trịhợp lý có thể xác định bằng tham khảo giá chào bán trên thị trường hoạt động
và có tính thanh khoản Ví dụ, có thể tìm thấy giá thị trường hiện tại của đất,tòa nhà không chuyên dụng, xe máy và nhiều loại nhà xưởng thiết bị
41 Đối với một số tài sản sử dụng cho khu vực công, thường khó có thể xác định
giá thị trường vì chúng không được trao đổi trên thị trường Một số đơn vịcông có thể sở hữu số lượng lớn tài sản như vậy
42 Nếu không có bằng chứng nào để có thể xác định giá thị trường trên thị
trường hoạt động của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, giá trị hợp lý củatài sản có thể được xác định bằng cách tham khảo những tài sản khác có đặcđiểm tương tự, trong địa điểm và điều kiện tương tự Ví dụ, giá trị hợp lý củamảnh đất trống của Chính phủ được giữ trong một thời gian dài mà trongkhoảng thời gian này chỉ có một vài giao dịch đã diễn ra, có thể được xácđịnh thông qua tham khảo giá thị trường của mảnh đất có cùng đặc điểm vàđịa hình nằm ở vị trí tương tự mà nó có giá thị trường Trong trường hợp củacác tòa nhà chuyên dụng hay các công trình kiến trúc do con người tạo nên,giá trị hợp lý có thể được xác định bằng chi phí thay thế (chi phí thay thế hiệntại sau khi trừ đi các khoản giảm trừ do hao mòn lạc hậu) Trong nhiều trườnghợp, chi phí thay thế của một tài sản có thể được xác định bằng cách thamkhảo giá mua tài sản tương tự với cùng tiềm tàng phục vụ còn lại trong thịtrường hoạt động và có tính thanh khoản Trong một số trường hợp khác, chiphí sản xuất lại tài sản là chỉ số tốt nhất cho chi phí thay thế Ví dụ, trongtrường hợp bị sập, tòa nhà quốc hội sẽ được xây lại hơn là di dời đến một địađiểm khác vì nó có ý nghĩa với cộng đồng
43 Đối với nhà xưởng và thiết bị có đặc điểm đặc biệt, giá trị hợp lý có thể dựa
trên, ví dụ, hoặc chi phí sản xuất lại hoặc chi phí thay thế Chi phí thay thếcủa nhà xưởng hoặc thiết bị có thể xác định bằng cách tham khảo giá mua thịtrường của các bộ phận sử dụng để sản xuất ra tài sản này hoặc chỉ số giá chocùng loại tài sản hoặc tài sản tương tự dựa trên giá của kỳ trước Khi phươngpháp chỉ số giá được sử dụng, cần phải xác định công nghệ sản xuất có thayđổi một cách đáng kể hay không, và công xuất của tài sản lấy làm tham khảo
có giống như tài sản được đánh giá hay không
44 Mức độ thường xuyên đánh giá lại phụ thuộc vào mức độ thay đổi giá trị hợp
lý của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đang được đánh giá lại Khi giá trịhợp lý của tài sản được đánh giá lại khác đáng kể với giá trị còn lại của nó,việc tiếp tục đánh giá lại là cần thiết Một số bất động sản, nhà xưởng và thiết
bị có giá trị hợp lý thay đổi đáng kể và biến động thường xuyên phải đánh giálại hàng năm Việc đánh giá lại thường xuyên như vậy là không cần thiết đốivới bất động sản, nhà xưởng và thiết bị không có sự biến động lớn về giá trịhợp lý Những tài sản như vậy chỉ cần đánh giá lại 3 năm hoặc 5 năm một lần
là đủ
Trang 1345 Khi bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại, khấu hao lũy kế tại
thời điểm đánh giá lại cần:
(a) Được tính lại tương ứng với sự thay đổi trong tổng giá trị còn lại của
tài sản (nguyên giá của tài sản) sao cho giá trị còn lại của tài sản saukhi đánh giá lại bằng giá trị được đánh giá lại Phương pháp nàythường được sử dụng khi tài sản được đánh giá lại bằng cách sử dụngchỉ số đối với chi phí thay thế đã được khấu hao; hoặc
(b) Được trừ khỏi tổng giá trị còn lại của tài sản và phần còn lại sẽ được
điều chỉnh về giá trị được đánh giá lại của tài sản Ví dụ, phương phápnày được sử dụng cho nhà cửa được đánh giá lại theo giá thị trường
Số tiền điều chỉnh phát sinh từ việc tính lại thông qua bù trừ hay ghi nhận lạikhấu hao lũy kế làm tăng hay giảm giá trị còn lại được quy định trong đoạn 49
và 50
46 Khi một khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá
lại, toàn bộ nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị của khoản mục này cần phải được đánh giá lại
47 Một nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là một nhóm các tài sản có
cùng tính chất và mục đích sử dụng trong hoạt động của đơn vị Dưới đây là
(h) Thiết bị quân sự chuyên dụng;
(i) Phương tiện giao thông vận tải;
(j) Đồ dùng văn phòng;
(k) Thiết bị văn phòng; và
(l) Giếng khoan
48 Các tài sản trong cùng một nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được
đánh giá lại cùng một lúc để tránh tình trạng chỉ đánh giá lại một số tài sảnnhất định và kết quả là các giá trị trên báo cáo tài chính là một hỗn hợp củanguyên giá và giá trị tại các thời điểm khác nhau Tuy nhiên, một nhóm tàisản có thể được đánh giá lại theo cơ sở quấn chiếu với điều kiện là việc đánhgiá lại nhóm tài sản này phải được hoàn thành trong một khoảng thời gianngắn và việc đánh giá lại còn mang tính thời sự
