Thm dnh tai sn la bt dng sn nha

SỐ /TĐG – CTkí hiệu DN, tổ chức định giá CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Ngày 21 tháng 07.năm 2015 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ông/Bà Nguyễn Hoàng M

Trang 1

SỐ /TĐG – CT

(kí hiệu DN, tổ chức định giá

)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Ngày 21 tháng 07.năm 2015

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: Ông/Bà Nguyễn Hoàng Minh

Theo đề nghị của ông/bà Nguyễn Hoàng Minh tại văn bản số X ngày dd/mm/yyyy về việc thẩm định giá tài sản đảm bảo

1 Mục đích thẩm định giá:

Xác định giá tài sản phục vụ mục đích thẩm định giá tài sản đảm bảo dành cho hợp đồng tín dụng.

2 Thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm thẩm định giá (ngày 21 tháng 07 năm 2015)

3 Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)

- Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà Nguyễn Hoàng Minh cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00226/27001 ngày 22 tháng 05 năm 2006 của UBND quận Tân Bình cấp, kèm hợp đồng chuyển nhượng đất số 034513/HĐ-MBN ngày 29/07/2009 do phòng công chứng số 4 chứng nhận

- Giấy phép xây dựng số 09.2874/UBND-GPXS ngày 02/11/2009 do UBND quận Tân Bình cấp

- Biên bản nghiệm thu công trình xây dựng do Cty TNHH Không Gian Đẹp lập ngày 16/08/2011

- Bản vẽ hoàn công

- Hồ sơ quyết toán công trình

4 Thực trạng đất, nhà,

4.1 Đất:

Vị trí: Thuộc khu dân cư an ninh; nằm tại đường Lạc Long Quân, Phường 9, Quận Tân Bình, Tp HCM

- Diện tích: tổng diện tích 207,2m2; diện tích tầng trệt 51,8m2; chiều ngang 3,97m chiều dài 13m

- Tình trạng pháp: Quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;…

4.2 Nhà:

- Địa chỉ: 766/43 Lạc Long Quân, Phường 9, Quận Tân Bình, Tp HCM

- Mô tả chung: loại nhà ở, cấp nhà 2, diện tích xây dựng 51,8m2, diện tích sử dụng 200,65m2, số tầng 4 gồm 1 phòng khách, 1 phòng bếp, 4 phòng ngủ có WC, 1 WC riêng, 1 sân thượng

- Kết cấu: tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT

- Thực trạng: sàn đá, cửa cuốn

5 Phương pháp thẩm định giá:

Trang 2

BĐS cần thẩm định: 766/43 đường Lạc Long Quân Phường 9 Quận Tân Bình là một bất động sản xây dựng nhà ở có diện tích 51,80m2 Nhà 4 tầng, có kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát

đá Chất lượng còn lại là 95% Đơn giá xây dựng nhà tương tự là 4.000.000 đồng/m2

Qua điều tra thị trường, ta thu thập được thông tin của 3 BĐS tương tự ở chung khu vực vừa giao dịch thành công là:

TT Yếu tố so sánh 766/43 ( cần

thẩm định )

766/72 (A) 766B/45 (B) 766B/8 (C)

3 Giá trị đất /m2 Cần xác định 46,42tr/m2 49,07tr/m2 48 tr/m2

4 Vị trí giáp tiếp 1 chính 1 chính 1 chính, 1

hẻm 1 chính,1 hẻm

6 Lợi thế kinh doanh Hẻm rộng

10m Hẻm rộng 10m Hẻm rộng 8m Hẻm rộng 8m

(ODT) Đất ở đô thị (ODT) Đất ở đô thị (ODT) Đất ở đô thị (ODT)

8 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định,

cấp nước tốt;

thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp nước tốt;

thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to

9 Tình trạng pháp lý Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

công nhân, xí nghiệp may

Nhìn ra khu công nhân,

xí nghiệp may

Nhìn ra khu dân cư Nhìn ra khu dân cư

(bán kính 100m )

Gần chùa (bán kính 100m )

12 Lợi thế khác Khu dân trí

cao , Gần UBND phường 9, gần chợ

Khu dân trí cao , Gần UBND phường 9, gần chợ

Gần chợ Gần chợ

5.1 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Trang 3

5.1.1 So sánh theo giá thị trường:

Từ những thông tin trên ta có được như sau :

1 So sánh tiêu chí 4 : Giá đất có vị trí tiếp giáp 1 chính ( 100%) cao hơn vị trí giáp 1 chính, 1 hẻm ( 98%)

2 So sánh tiêu chí 5 : Giá đất có hình dáng vuông vắn (100%) thấp hơn so với nở hậu 7,5m ( 103%)

3 So sánh tiêu chí 6 : Giá đất có hẻm rộng 10m ( 100% ) cao hơn giá đất có hẻm rộng 8m ( 98%)

4 So sánh tiêu chí 8 : giá đất có cơ sở hạ tầng điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước tốt ( 100%) cao hơn giá đất có cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to ( 95%)

5 So sánh tiêu chí 10 : giá đát có cảnh quan nhìn ra khu công nhân, xí nghiệp may ( 100%) thấp hơn giá đất có cảnh quan nhìn ra khu dân cư ( 102%)

6 So sánh tiêu chí 11( khói nhang dày đặc khi có lễ ) : giá đất có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) ( 100%) thấp hơn giá đất có bất lợi Gần chùa ( bán kính 200m) ( 102%)

7 So sánh tiêu chí 12 : giá đất có lợi thế khu dân trí cao , Gần UBND phường 9( bán kính 50m) gần chợ ( bán kính 200m ) (100%) cao hơn giá đất có lợi thế gần chợ( bánh kính >300m) ( 98%) Phân tích thông tin

1 So sánh tiêu chí 4 : Giá đất có vị trí tiếp giáp 1 chính ( 100%) cao hơn vị trí giáp 1 chính, 1 hẻm ( 98%) nên sẽ cần điều chỉnh 3 bất động sản kia như sau :

Bất động sản (A) có vị trí tiếp giáp 1 chính : 100%

Bất động sản (B) có vị trí tiếp giáp 1 chính, 1 hẻm : (100%-98%) / 98% = 2,04%

Bất động sản (C) có vị trí tiếp giáp 1 chính, 1 hẻm : (100%-98%) / 98% = 2,04%

2 So sánh tiêu chí 5 : Giá đất có hình dáng vuông vắn (100%) thấp hơn so với nở hậu 7,5m ( 103%) nên sẽ cần điều chỉnh 3 bất động sản kia như sau :

Bất động sản (A) có hình dáng nở hậu 7,5m : (100%-103%)/103% = -2.91%

Bất động sản (B) có hình dáng vuông vắn : 100%

Bất động sản (C) có hình dáng vuông vắn : 100%

3 So sánh tiêu chí 6 : Giá đất có hẻm rộng 10m ( 100% ) cao hơn giá đất có hẻm rộng 8m ( 98%) nên sẽ cần điều chỉnh 3 bất động sản kia như sau :

Bất động sản (A) có hẻm rộng 10m : 100%

Bất động sản (B) có hẻm rộng 8m : (100%-98%) / 98% = 2,04%

Bất động sản (C) có hẻm rộng 8m : (100%-98%) / 98% = 2,04%

4 So sánh tiêu chí 8 : giá đất có cơ sở hạ tầng điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước tốt ( 100%) cao hơn giá đất có cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to ( 95%) nên sẽ cần điều chỉnh 3 bất động sản kia như sau

Bất động sản (A) có cơ sở hạ tầng điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước tốt : 100%

Bất động sản (B) có cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to : (100% - 95%) / 95% = 5,26%

Bất động sản (B) có cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to : (100% - 95%) / 95% = 5.26%

5 So sánh tiêu chí 10 : giá đát có cảnh quan nhìn ra khu công nhân, xí nghiệp may ( 100%) thấp hơn giá đất có cảnh quan nhìn ra khu dân cư ( 102%) nên sẽ cần điều chỉnh 3 bất động sản kia như sau: Bất động sản (A) có cảnh quan nhìn ra khu công nhân, xí nghiệp may: 100%

Bất động sản (B) có cảnh quan nhìn ra khu dân cư :

(100% – 102%) / 102% = -1,96%

Bất động sản (C) có cảnh quan nhìn ra khu dân cư :

Trang 4

100% – 102%) / 102% = -1,96%

6 So sánh tiêu chí 11( khói nhang dày đặc khi có lễ ) : giá đất có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) ( 100%) thấp hơn giá đất có bất lợi Gần chùa ( bán kính 200m) ( 102%) nên sẽ cần điều chỉnh 3 bất động sản kia như sau

Bất động sản (A) có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) : 100%

Bất động sản (B) có bất lợi gần chùa ( bán kính 200m ) :

(100%-102%) / 102% = -1,96%

Bất động sản (C) có bất lợi gần chùa ( bán kính 200m )

(100%-102%) / 102% = -1,96%

8 So sánh tiêu chí 12 : giá đất có lợi thế khu dân trí cao , Gần UBND phường 9( bán kính 50m) gần chợ ( bán kính 200m ) (100%) cao hơn giá đất có lợi thế gần chợ( bánh kính >300m) ( 98%) nên

sẽ cần điều chỉnh 3 bất động sản kia như sau

Bất động sản (A) có lợi thế khu dân trí cao , gần UBND phường 9 ( bán kính 50m) ,gần chợ : 100%

Bất động sản (B) có lợi thế gần chợ : (100%-98%) / 98% = 2,04%

Bất động sản (C) có lợi thế gần chợ : (100%-98%) / 98% = 2,04%

Bảng so sánh và điều chỉnh

TT Yếu tố so sánh 766/43

( cần thẩm định )

766/72 (A) 766B/45 (B) 766B/8 (C)

3 Giá trị đất /m2 Càn xác

định

46,42tr/m2 49,07tr/m2 48 tr/m2

4

(DC

)

Vị trí giáp tiếp 1 chính 1 chính 1 chính, 1

hẻm

1 chính,1 hẻm

5

(DC

)

Hình dáng Vuông vắn Nở hậu 7,5m Vuông vắn Vuông vắn

6

(DC

)

Lợi thế kinh doanh Hẻm rộng

10m

Hẻm rộng 10m

Hẻm rộng 8m

(ODT)

Đất ở đô thị ( ODT)

Trang 5

)

định, cấp nước tốt;

9 Tình trạng pháp lý Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

Đầy đủ giấy

tờ sổ hồng

10

(DC

)

công nhân,

xí nghiệp may

Nhìn ra khu công nhân,

xí nghiệp may

Nhìn ra khu dân cư

11

(DC

)

Bất lợi khác Gần chùa

(bán kính 100m )

12

(DC

)

Lợi thế khác Khu dân trí

cao , Gần UBND phường 9, gần chợ

Khu dân trí cao , Gần UBND phường 9, gần chợ

Gần chợ Gần chợ

Giá đất ước tính của

bất động sản đang cần

định giá theo đừng bất

động sản so sánh

45,07 tr/m2 52,73 tr/m2 51,55 tr/m2

Giá đất của bất động sản cần định giá 766/43 : tr/m2

Dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khách gắn liền với đất ta xác định được diện tích xây dựng 51,8m2, loại nhà cấp 2 , số tầng 4 , tổng diện tích sử dụng 200,65m2 Tổng giá trị đất của bất động sản cần thẩm định là : 49,78tr/m2 x 51,8m2 = 2.578.604.000 đồng

Xác định giá trị xây dựng (*)

Biết đơn giá trọn gói xây dựng tính đến năm 2014

Nhà cấp 2 ( Min = 4.00.000 tr/m2 ; Max = 4.500.000tr/m2)

Đơn giá thô nhà cấp 2 ( Min = 1.600.000 tr/m2 ; Max = 1.800.000 tr/m2 )

Trang 6

Ta có thông tin tài sản cần định giá 766/43 là nhà cấp 2 Do nhà này có sàn bằng đá tốt , sơn tốt… nên sẽ chọn giá 4.000.000 tr/m2

Tài sản này đã xây dựng được khoản năm 2012 và đưa vào sử dụng năm 2013 nên tỷ lệ chất lượng còn lại rất cao ( 95% )

Tiền móng tính 50% đơn giá thô : 50% x 52m2 x 800.000 = 20.800.000 đồng

Giá trị xây dựng = DT sử dụng x ĐG xây dựng x tỷ lệ chất lượng còn lại

= 200,65m2 x 4.500.000 x 95% = 857.777.000 đồng

Tổng giá trị xây dựng = 878.577.000 đồng

Giá trị bất động sản 766/43 cần định giá là :

Giá trị BĐS = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng

=2.578.604.000 + 878.577.000 = 3.457.181.000 đồng

5.1.2 So sánh theo giá khung giá đất UBND

Theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ta thì ta có BĐS cần thẩm định tọa lạc tại 766/43 Lạc Long Quân, Phương 9, Quận Tân Bình có giá tham chiếu mặt tiền Lạc Long Quân là 25.500.000đồng/m2 Bảng hệ số điều chỉnh Kđc

ST

T

thẩm định)

Điều chỉnh Giải thích

1 Vị trí tiếp giáp 1 chính, 1 hẻm -7%

vức, tỉ lệ đẹp

5 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp

5%

ảnh hưởng của chùa: nhang khói, tiếng ồn, …

7 Lợi thế khác Khu dân trí cao 2%

Xác định giá đất của bất động sản cần định giá:

Dựa theo khung giá đất ta có CT: Giá đất hẻm = giá đất MT x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm

 Giá đất hẻm = 25.500.000 x 0,7 = 17.850.000tr/m2

Giá đất hẻm điều chỉnh theo bảng trên = 17.850.000 x 110% = 19.635.000tr/m2

Tổng giá trị đất của BĐS cần định:

19.635.000 x 51,8 = 1.017.093.000 đồng

Xác định giá trị xây dựng, giống (*) = 857.777.000 đồng

Trang 7

Giá trị BĐS cần định = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng = 1.874.870.000 đồng

 Vậy giá trị BĐS sẽ nằm trong biên độ giao động 1.874.870.000 đồng và 3.457.181.000 đồng

5.2 Phương pháp chi phí

3 Gía trị nhà hiện tại tài thời

điểm thẩm định

820.000.000 đồng

4 Ước tính chi phí hiện tại để

xây dựng mới 100%

1.000.000.000 đồng

5 Giá trị hao mòn lũy kế 1.000.000.000-820.000.000 = 180.000.000

đồng

6 Giá trị còn lại của giá trị nhà

sau khi đã trừ hao mòn lũy

kế

820.000.000 – 180.000.000 =640.000.000 đồng

7 Giá trị BĐS cần thẩm định 1.017.093.000+640.000.000 =

1.657.093.000 đồng

6 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ Nguyễn Hoàng Minh cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá so sánh và chi phí được áp dụng trong tính toán, Ngân hàng VietinBank thông báo kết quả thẩm định giá tài sản 766/43 Lạc Long Quân, Phường 9, Quận Tân Bình, Tp HCM tại thời điểm 21/07/2015 như sau:

Giá đất: 2.329.714.667 đồng

Giá nhà: 1.000.000.000 đồng

Tổng giá trị đất và nhà: 3.329.714.667 đồng

Làm tròn: 3.329.714.000 đồng

(viết bằng chữ: Ba tỷ ba trăm hai mươi chín triệu bảy trăm mười bốn nghìn đồng)

VietinBank, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà có cơ sở làm hợp đồng tín dụng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thẩm định viên về giá Giám đốc

Đặng Trần Phương Linh Nguyễn Quốc Anh

Định dạng
Số trang	7
Dung lượng	25,22 KB