ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ KIỂM SOÁT SỬ DỤNG ĐẤT

Hàm định giá thuê đất• Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp • Q tấn hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập là P *Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá thuê là

ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ KIỂM SOÁT SỬ

DỤNG ĐẤT

• Đất và sử dụng đất đô thị

• Đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị.

• Đất đô thị là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở

về đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện….

Phân loại theo mục đích sử dụng

• Đất sử dụng vào các công trinh công cộng

• Đất sử dụng cho an ninh, quốc phòng

• Đất ở

• Đất chuyên dùng

• Đất nông lâm nghiệp

• Đất chưa sử dụng

Quan hệ kinh tế trong sử dụng đất

cho người đang sử dụng đất đô thị

• Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

• Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử

dụng đất

Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

• Vị trí của lô đất

• Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất

• Chức năng của lô đất

• Tính chất hợp pháp

• …

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

• Phương pháp đánh giá trực tiếp: so sánh lô đất hiện tại với những lô đất xung quanh đã được mua bán, trao đổi

• Phương pháp thu nhập: giá trị hiện tại của

các luồng thu nhập cho thuê đất

• Phương pháp trừ dần

• …

Hàm định giá thuê đất

• Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp

• Q tấn hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập

là P *Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá thuê

là R đ/m2

• chi phí sản xuất không phải đất đai là C

• quãng đường k km với giá z đ/t/km; chi phí vận chuyển là Q *k*z

• Thị trường cạnh tranh hoàn hảo

• LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S

• R*S = P*Q – C – Q*z*k

• R= (P*Q – C – Q*z*k )/S

Hàm định giá thuê đất cho văn

phòng

• A cuộc tư vấn

• chi phí không phải đất là C

• công sở cách trung tâm thành phố k km

• mất t phút để đi 1 km, và tiền lương của ông

ta cho 1 phút là W đồng

• chi phí đi lại của 1 nhà tư vấn: t*W*k

• LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k

• R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S

Hàm giá nhà

• hàm gía nhà đừờng thẳng: không có hàng hóa

tiêu dùng thay thế

• Các chỗ ở có diện tích xác định: đều là 100 m2

• Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi

300.000 đ cho nhà ở và chi phí đi lại.

• Chi phí đi lại: khỏang 20.000đ/tháng nếu nhà

cách trung tâm thành phố 1km và 40.000 đ nếu cách trung tâm 2km

• HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các địa

điểm khác nhau?

• hàm gía nhà đường cong: có hàng hóa tiêu dùng thay thế

• thực tế diện tích các ngôi nhà khác nhau nên tiêu dùng nhà ở phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa

là HGĐ cũng tuân theo luật cầu: khi giá nhà tăng ->khối lượng giảm (diện tích nhà giảm)

Hàm định gía đất dân cư

• Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố

đầu vào để xây nhà là cố định

• hàng năm DN xây được Q m2 nhà ở với giá P (k) đ/m2, tổng thu nhập là Q *P(k)

• P(k) là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm số

phụ thuộc vào khoảng cách đến trung tâm

thành phố Lợi nhuận DN bằng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí

• LN = Q*P(k) – C – R*S

• C là chi phí không thuộc về đất, R giá thuê đất tính

cho 1 m2,

• S là diện tích đất thuê; R*S là tổng chi phí thuê đất

• R= (Q*P(k) C )/S

• Hàm định giá thuê đất với khả năng thay thế các

yếu tố đầu vào

• Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây

dựng có thể xây dựng các ngôi nhà cao hơn trong các trung tâm, với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn

do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh tế

• Giả sử trong đô thị một trung tâm có hai

ngành công nghiệp sản xuất hàng hóa để

xuất khẩu tại vị trí trung tâm thành phố

• Ngành 1: giá hàng hóa ở điểm xuất khẩu là 40.000đ/đơn vị Chi phí vận tải trong thành phố là 1000đ/đơn vị/km và chi phí khác ( vốn

và lao động) là 20.000đ/đơn vị Khối lượng sản phẩm do doanh nghiệp trong ngành sản xuất tính bình quân trên 1 ha là 400 đơn vị

sản phẩm

• Ngành 2: giá hàng hóa ở điểm xuất khẩu là 80.000đ/đơn vị Chi phí vận tải trong thành phố là 4000đ/đơn vị/km và chi phí khác ( vốn

và lao động) là 40.000đ/đơn vị Khối lượng sản phẩm do doanh nghiệp trong ngành sản xuất tính bình quân trên 1 ha là 300 đơn vị

sản phẩm.

• Thị trường đất cạnh tranh hoàn hảo, nghĩa là người sử dụng đất sẽ trả giá tới mức có thể giảm lợi nhuận kinh tế xuống bằng 0.

• Yêu cầu:

• Xác định hàm định giá thuê đẩt cho mỗi

ngành tương ứng với lợi nhuận kinh tế bằng

0 Hai ngành nên đặt cách trung tâm thành phố tối đa là bao nhiêu km?

• Tại vị trí nào thì hai ngành có giá thuê đất

bằng nhau?

• Giả sử giá thuê đất nông nghiệp là 1.000.000

đ/ha ở tất cả các điểm Như vậy mỗi ngành sản xuất nói trên nên đặt cách xa trung tâm

là bao nhiêu để giá thuê đất công nghiệp

bằng giá thuê đất nông nghiệp?

Cân bằng tổng thể sử dụng đất

• Phân tích cân bằng tổng thể đ ược dùng để

phân tích sự t ương tác giữa thị tr ường đất

dân cư và thị trư ờng đất kinh doanh, và thị

tường lao động đô thị

• Tác động cân bằng tổng thể của việc tăng giá hàng xuất khẩu và tăng khối l ợng xuất khẩu

Cân bằng ban đầu Cân bằng bộ phận Cân bằng tổng thể Bán kính của CBD, Ub (km) 2 2,5 2,2

Mật độ lao động (VL/km2) 20.000 22.000 21.000

Tổng nhu cầu lao động (công

nhân)

251200 431750 319150 Mật độ hộ (hộ GD /km2) 2500 2500 2717

• Tổng cầu lao động = diện tích đất khu CBD *

số việc làm trung binh /km2 (hay là mật độ

việc làm trung binhh)

• Tổng cung lao động = Diện tích đất khu SRD

* mật độ hộ gia đinh trung binh (giả sử có 1 lao độngg / hộ gia đinh)

• Trong ngắn hạn, việc tăng giá bán làm tăng lợi nhuận của hãng sản xuất Nhu cầu đất tại CBD tăng lên do:

• Hãng sản xuất tăng sản lượng

• Các hãng mới nhảy vào tham gia thị trường sản xuất.

• tăng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm dịch chuyển hàm định giá thuê đất kinh doanh lên phía trên

• hàm định giá thuê đất kinh doanh dịch lên

phía trên làm cho diện tích khu trung tâm

CBD tăng lên lấn sang khu dân cư : nên bán kinh khu CBD tg từ 2km lên 2,5 km, bán kính khu dân c ư giảm từ 4km xuống 3,5km

• Tổng nhu cầu lao động tăng lên do 2 nguyên nhân sau:

• Tác động của đất CBD: diện tích của CBD

tăng từ 12, 56km2 lên 19,63km2

• Tác động mật độ việc làm: Việc tg giá tư ơng đối của đất làm cho hãng sản xuất thay đất bằng các yếu tố khác), tăng mật độ lao động (số lao động /km2) mật độ lao động là 20000 người, tăng lên 22000

• 2 tác động này làm tăng tổng cầu lao động từ

251200 lên 431,750 người

• dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm giảm tổng cung lao động: khu CBD lấn đất

của khu dân cư và làm giảm tổng cung lao

động từ 251.200 xuống 186438

• cầu lao động tăng và tổng cung lao động

giảm do đó gây ra dư cầu lao động gây ra

tăng lương trong thành phố

• việc tăng lương sẽ tạo ra tăng số lượng cung lao động do 2 nguyên nhân sau:

• Tác động lên đất dân cư SRD:Tăng lương

làm tăng độ hấp dẫn của thành phố Người lao động từ các nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm tăng giá nhà ở và đất đô thị Rh dịch chuyển lên phía trên, làm tăng quy mô của khu dân cư SRD khi dân cư trả giá cao hơn nông dân (đối với đất gần vành đai thành phố) và trả giá cao hơn các hãng sản xuất (đối với đất gần vành đai khu CBD)

• Tác động đến mật độ hộ gia đinh: giá nhà

tăng lên làm tiêu dùng về nhà ở của các hộ gia đinh giảm xuống, các nhà phát triển thay thế đất dân cư bằng vốn (nhà xây cao hơn

với kỹ thuật hiện đạin, tốn ít đất hơn) dien

tích đất cho mỗi đơn vị nhà ít hơn -> giảm

tiêu dùng đất làm tăng mật độ nhà ở (số hộ gia đinh và số lao độngs /km2), làm tăng tổng cung lao động

• Tăng lương làm giảm cầu lao động do 2 nguyên

nhân:

• Tác động đến đất khu kinh doanh CBD: tăng lương làm tăng chi phí sản xuất Một số hãng phải giảm sản lượng, một số hãng phải đóng cửa, giảm nhu cầu về đất nên hàm định giá thuê đất kinh doanh sụt giảm ->khu kinh doanh bị giảm đất cho khu dân cư, tổng cầu lao động giảm

• Tác động đến mật độ việc làm

• Tóm lại, tăng lương làm giảm số lượng cầu lao động

do 2 nguyên nhân là quy mô và mật độ của khu kinh doanh CBD giảm xuống

• Tiền lương tiếp tục tăng lên cho đến khi cân bằng

tổng thể được phục hồi

Bài học từ phân tích cân bằng tổng thể của

việc tăng lên giá bán hàng xuất khẩu

• Các tương tác thị trường thay đổi trên CBD (thị trường đât kinh doanh) tác động đến thị trường lao động thành phố và thị trường đât dân cư Hàm định giá đât kinh doanh dịch

chuyển lên phía trên làm tăng quy mô và mật

độ của CBD, làm dư cầu lao động Kết quả làm tăng lương dẫn đến dịch chuyển hàm

định giá đât dân cư lên phía trên, làm tăng

quy mô và mật độ khu dân cư SRD

• Dịch chuyển các hàm định giá thuê đất Tăng

giá hàng xuất khẩu làm dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh lên phía trên (tác động của cân bằng cục bộ) Kết quả của việc tăng tiền

lư ơng làm dịch chuyển hàm định giá thuê đất kinh doanh xuống phía dưới (tác động của

cân bằng tổng thể)

• Tiền thuê đất Tăng giá hàng xuất khẩu làm

tăng tiền thuê đất trên phạm vi thành phố

Tăng sản lượng xuất khẩu làm tăng nhu cầu

về đất cho cả khu CBD và khu dân cư vi vậy chủ đất có lợi từ việc tăng doanh thu xuất

khẩu.

• Tác động của tăng doanh thu xuất khẩu đến phúc lợi Trong cân bằng tổng thể, người

dân của thành phố không có lợi gi hơn khi

mở rộng thành phố Tăng lương sẽ bị đánh đổi bởi tăng giá nhà và giá đất làm cho độ

thỏa dụng của người dân không thay đổi

Tăng doanh thu xuất khẩu chỉ làm tăng số

dân chứ không tăng độ thỏa dụng của người dân.

Ngoại ô hóa và các thành phố hiện

• Hàm định giá thuê đất của hãng CN bớt dốc hơn -> tăng bán kính khu vực sản xuất ->

nhu cầu LĐ tăng -> dư cầu LĐ -> tiền lương tăng ->dịch chuyển hàm định giá đất dân cư lên trên (tăng cung LĐ do quy mô và mật độ khu dân cư tăng>dịch chuyển hàm định giá đất CN xuống (do giảm số lượng cầu LĐ khi giảm quy mô và mật độ hàm định giá đất CN Các thay đổi này trên thị trường đất đô thị và thị trường LĐ tiếp diễn cho đến khi cân bằng tổng thể được thiết lập

• Xe tải liên tỉnh /thành phố: cải tiến về xe tải giúp quãng đường dài vận chuyển bằng xe tải trở nên dễ dàng, việc mở rộng các đường cao tốc liên tỉnh cũng thúc đẩy vận chuyển bằng xe tải Có thể cạnh tranh với tàu và

thuyền về vận chuyển liên tỉnh /thành phố.

• Ô tô cũng góp phần ngoại ô hóa sản xuất

• Nhà máy một tầng: khi sử dụng các công

nghệ sản xuất mới (dây chuyền sản xuất, kỹ thuật sử lý nguyên liệu như bốc xếp hàng

hóa) đòi hỏi xây dựng nhà máy 1 tầng -> nhu cầu đất tăng ->hãng hướng về ngoại ô có chi phí đất thấp và tiền công rẻ

• Sân bay ngoại ô: hãng có chi phí vận chuyển hàng không lớn ->hãng ở gần sân bay ->

nhiều việc làm gần sân bay

• Ngoại ô hóa dân cư: 5 lý do chính

• Tăng thu nhập thực tế có 2 tác động ngược: tăng chi phí cơ hội của việc đi lại, nếu đi làm

ở CBD thì nhà gần trung tâm sẽ hấp dẫn hơn ( hiệu ứng chi phí cơ hội) Tăng nhu cầu về đất khi tăng lương-> giá đất ngoại ô thấp sẽ hấp dẫn ( hiệu ứng tiêu dùng)

• Giảm chi phí đi lại: khi

phát triển hệ thống giao

thông hiện đại nối

ngoại ô và khu trung

tâm làm giảm CF đi lại->

độ dốc hàm định giá đất

dân cư bớt dốc(dịch lên

trên)-> tăng quy mô và

mật độ khu dân cư->

tăng cung lao động->

giảm tiền lương-> hàm

định giá đất kinh doanh

dịch lên trên-> tăng cầu

LD khi quy mô và mật

• Giảm tiền lương-> hàm định giá đất dân cư dịch xuống-> giảm cung LD khi quy mô và

mật độ khu dân cư giảm Tiền lương tiếp tục giảm đến khi cung LD= cầu LD

• Các vấn đề trong trung tâm thành phố: Nhà ở khu trung tâm xuống cấp-> các HGD chuyển

ra ngoại ô nơi có nhiều nhà mới sẵn có,thuế cao ở khu trung tâm->chuyển ra ngoại ô thuế thấp, tội phạm khu trung tâm cao

làm việc sẽ ít ngoại ứng trên

• Sống ở ngoại ô nộp thuế ít hơn trong trung tâm

• Xây dựng đường cao tốc: giảm chi phí đi lại hàng ngày-> tăng hấp dẫn của ngoại ô

Ngoại ô hóa các hãng bán lẻ

• Theo sau người tiêu dùng

• Ô tô/xe máy tăng nhanh

• Tăng trưởng dân số

Ngoại ô hóa hãng văn phòng

• Ngoại ô hóa các cụm văn phòng

• Kỹ thuật hiện đại trong thông tin: email, hội thảo trực tuyến…->giảm được chi phí truyền

dữ liệu, hình ảnh, âm thanh, giảm gặp mặt

trực tiếp

Phân khu và kiểm soát sử dụng đất

Kiểm soát tăng trưởng dân số

trưởng của khu vực

ngoài ranh giới

Tác động cân bằng tổng thể của

ranh giới dịch vụ đô thị

• lương của thành phố ->tạo ra sự hấp dẫn của

thành phố nên có dòng ngư ời di dân tới thành

phố do đó làm tăg giá nhà và giá đất

• Tổng cung lao động tăng do 2 nguyên nhân:

• Tăng mật độ dân cư Tăng giá nhà và giá đất ->

HGD sống trong các c hộ nhỏ hơn, các nhà xây

dựng sẽ xây các căn nhà chiếm diện tích đất ít

hơn

• Tăng quy mô khu dân hàm định giá đất dân c dịch

chuyển lên phía trên: HGD trả giá cao hơn cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD và khu dân c

>quy mô khu đất dân cư được mở rộng hứơng về

• Tăng lương -> các tác động lên thị trường

đất kinh doanh Chi phí sản xuất tg lên ->

giảm sự hấp dẫn của thành phố về địa điểm sản xuất -> cầu về đất tại khu kinh doanh

CBD giảm -> sự dịch chuyển xuống phía

dưới của hàm định giá đất kinh doanh Khối lợng cầu lao động giảm xuống do 2 nguyên nhân:

• Giảm mật độ việc làm Việc tăng giá lao động một cách tương đối so với các yếu tố khác làm giảm mật độ việc làm thành phố (số

lượng việc làm trên 1 km2)

• Giảm quy mô khu kinh doanh Khu kinh

doanh CBD bị co lại do bị giảm đất cho khu dân c ư

• Tiền lương thành phố tiếp tục tăng lên cho

đến khi điểm cân bằng tổng thể được thiết

lập lại (tổng cung lao động bằng tổng cầu lao động).

Ai có lợi và ai bị thiệt do ranh giới

dịch vụ đô thị?

• Người sở hữu đất ngoài ranh giới dịch vụ đô

thị bị thiệt: cho đất nằm giữa bán kính 6km và 8km, đất thuê tại khu vực này bị giảm xuống

hàm định giá thuê đất nông nghiệp, giảm giá trị thị trường của đất

• Người sở hữu đất trong ranh giới dịch vụ đô thị

có lợi: tăng nhu cầu về đất dân cư ( do tăng

lương) ->tăng giá đất trong ranh giới dịch vụ đô thị

• Người sở hữu đất trong khu kinh doanh CBD bị

thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh doanh (do

tăng giá lương) nên làm giảm giá đất kinh

doanh

• Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng

cũng làm giảm chi phí sản xuất nhà ở Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm

số lượng nhà được xây, nên làm giảm nhu

cầu về đất ->giảm giá thị trường của đất nên làm giảm chi phí sản xuất nhà ở

Phân vùng ngoại ứng

• mục đích nhằm chia tách các khu đất có mục đích sử dụng xung khắc nhau

• nhà máy sản xuất A thường tạo ra các ô

nhiễm không khí do đó cách đơn giản để giải quyết ô nhiễm là chuyển nhà máy này vào

khu công nghiệp cách xa khu dân cư

• Ngoại ứng công nghiệp:

• hãng công nghiệp-> các ngoại ứng tiêu cực như tiếng ồn, khí thải, khói, bụi… Phân vùng tách khu dân cư và khu công nghiệp giảm ô nhiễm tiếng ồn và không khí C/s này không làm giảm đi tổng lượng ô nhiễm mà chỉ di

chuyển ô nhiễm từ chỗ này sang chỗ khác.

• C/s này không khuyến khích các doanh

nghiệp giảm ô nhiễm

• Biện pháp khác thay cho phân vùng công

nghiệp: Phí xả thải theo không gian

• Phí xả thải có hiệu quả hơn chính sách phân vùng do 2 nguyên nhân sau:

• Phí xả thải cho phép các hãng có thể lựa

chọn vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất Trên góc độ xã hội: vị trí địa điểm mới hiệu quả hơn bởi vì l ượng giảm chi phí đi lại cao hơn so với lượng tăng lên trong chi phí ô

nhiễm

• Chính sách phí xả thải buộc các hãng phải

trả phí ô nhiễm -> ô nhiễm sẽ giảm xuống

đến điểm tối u.