phuong phap von hoa thangdu (2)

B ớc 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu đ ợc là giá trị hiện tại của công trình... Ph ơng pháp tái

 Giá trị BĐS được tính dựa trên

cơ sở giá trị của các yếu tố cấu

thành BĐS

Các yếu tố cấu thành giá trị

Các b ớc thực hiện

B ớc 1- ớc tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi nh miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

B ớc 2- ớc tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có trên miếng đất.

B ớc 3- ớc tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

B ớc 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại

để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu đ ợc là giá trị hiện tại của công trình

B ớc 5- Cộng giá trị (B ớc 1) với chi phí giảm giá (B ớc 4), sẽ đ ợc giá trị ớc tính của BĐS cần định giá.

• Các yếu tố cấu thành chi phí

• - Chi phí trực tiếp: Phí cấp phép xây dựng.

• Vật liệu, sản phẩm và thiết bị sử dụng.

• Lao động đ ợc sử dụng trong xây dựng.

• Thiết bị máy móc dùng trong xây dựng.

• Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng.

• Lán trại và hàng rào tạm thời của nhà thầu.

• Các ph ơng tiện dự trữ vật liệu xây dựng.

• Chi phí thiết bị đ ờng điện và chi phí sử dụng trong thời gian xây dựng.

• Chi phí thiết bị và phí sử dụng n ớc.

• Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu, bao gồm t vấn chuyên môn, bồi th ờng ng ời lao động, phòng cháy và phí bảo hiểm những ngày không làm việc.

• Chi phí thực hiện các giao kèo, hợp đồng

5

• Chi phí gián tiếp

• Chi phí dịch vụ chuyên môn nh kiến trúc, kỹ thuật trong lập kế hoạch, giám sát kế hoạch, khảo sát thiết kế xây dựng

và định tiêu chuẩn cho từng hạng mục xây dựng, nghiên cứu môi tr ờng.

• Phí thẩm định, t vấn và dự toán, pháp lý.

• Chi phí giải phóng mặt bằng và thuê đất.

• Lãi tiền vay.

• Các chi phí bảo hiểm rủi ro và thuế hoặc phí xây dựng

• Chi phí đầu t vào BĐS trong giai đoạn từ sau khi xây dựng

đã hoàn thành đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định.

• Đầu t vốn bổ sung cho các cải thiện theo yêu cầu của ng ời

thuê hoặc tiền hoa hồng của hợp đồng cho thuê.

• Chi phí marketing, phí cho ng ời môi giới.

• Chi phí quản lý hành chính của ng ời phát triển.

• Các chi phí về thay đổi quyền pháp lý về tài sản.

a) Ph ơng pháp tái tạo theo hiện trạng: là chi phí

hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang đ ợc định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá đó

b) Ph ơng pháp thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng t

ơng đ ơng, nh ng nguyên vật liệu, các ph ơng pháp

và kỹ thuật hiện đại đ ợc sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận đã

bị lỗi thời.

 a) Theo thống kê chi tiết của ng ời xây dựng.

 b).Dựa trên khảo sát hiện trạng số l ợng các hạng mục ctrình

 c) Tính toán chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành.

 d) so sánh trên thị tr ờng.

9

• Phân chia chi phí theo từng hạng mục công trình

• Phân chia chi phí theo từng công đoạn xây dựng

• Yêu cầu: các công đoạn và hạng mục công trình

phảI độc lập và t ơng đối trọn vẹn

• ứng dụng: đối với các công trình lớn và có sự

tham gia của các nhà thầu phụ

• Là ph ơng pháp định giá dựa trên cơ cở xác định giá thành của mỗi m 2 hay đơn vị công trình xây dựng căn

cứ vào giá thành của từng yếu tố xây dựng.

• Ưu điểm: Biết đ ợc chi phí của từng yếu tố cấu thành công trình  có thể điều chỉnh đ ợc giá trị công trình tuỳ theo tính chất, điều kiện của các hạng mục cần thay thế, sửa chữa.

• Hạn chế: không tính đ ợc ảnh h ởng của từng yếu tố đến

giá trị công trình cũng nh giá trị tổng thể của công trình cũng không phù hợp với giá trị của từng yếu tố

• Th ờng đ ợc sử dụng để ĐG những công trình mà có một yếu tố, một bộ phận nào đó cần sửa chữa, cần thay thế.

11

• Là ph ơng pháp định giá dựa trên cơ sở lấy chi phí thị

tr ờng của từng đơn vị xây dựng làm cơ sở để tính cho giá trị của từng công trình.

• Lấy công trình đã trao đổi trên thị tr ờng để tính ra

đơn giá xây dựng.

• VD: một căn hộ 100 m2 đã bán với giá 800 trđ  8trđ/m2

• Vậy cần ĐG một căn hộ 120m2 thì giá = 120 x8 trđ/m2

• Hoặc sử dụng các mức đơn giá đ ợc quy định sẵn

  Ph ơng pháp này đ ợc ứng dụng t ơng đối phổ biến trong quản lý nhà n ớc đối với các công trình BĐS nh : ĐG

để thanh lý, bán công trình, ĐG để đánh thuế, xác

định mức đền bù, xác định giá nhà ở cho ng ời thu nhập thấp.

Sự giảm giá tích luỹ là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ

lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một BĐS (bằng tiền) so với giá trị thị tr ờng của BĐS t ơng tự tại thời điểm thẩm

định giá

a) Giảm giá tự nhiên

 H hỏng qua quá trình sử dụng;

 Sự tác động của thời gian, của thiên nhiên ;

 H hỏng do thiên tai địch hoạ.

Nguyênưnhânưgâyưraưsựưgiảmưgiáưtíchưluỹư(tiếp)

b) Lỗi thời chức năng

 Do sai sót, lạc hậu, lỗi thời trong thiết kế

 Sự không đầy đủ trong kết cấu

 Thừa quá mức các ph ơng tiện kết cấu

 Lỗi thời về thiết bị

c) Lỗi thời bên ngoài

 Các nguy hiểm và phiền toái gần cận nh : đ ờng giao thông , sự xuống cấp của các công trình bên cạnh …

 Việc sử dụng các công trình khác làm ảnh h ởng

đến công trình cần định giá

 Các quy định của pháp luật và thay đổi trong qui hoạch

 Việc giảm yêu cầu gây ra do sự thay đổi dân số,

sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm

ảnh h ởng đến giá trị BĐS

• Khấu hao TSCĐ đ ợc ớc l ợng theo kế hoạch tính khấu hao, không xuất phát từ thị tr ờng

• Còn giảm giá trong định giá là phần giảm giá xuất phát

từ thị tr ờng, đó là hiện t ợng mất mát giá trị dẫn đến

sự khác biệt giữa giá thị tr ờng và các chi phí thay thế

• Để tính khấu hao đúng cần ghi chép nguyên giá ban

đầu- tức là các chi phí lịch sử của TSCĐ Còn đối với giảm giá tích lũy thì không cần đến thông tin này

• Mục đích của tính khấu hao là để hòan vốn bỏ ra ban

đầu Mục đích của tính giảm giá là để xác định giá trị hiện hành của thu nhập tạo ra trong t ơng lai từ BĐS, giúp cho việc ớc tính giá trị thị tr ờng của BĐS

•

17

Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng vào năm

1990, đ a vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đến thời

điểm định giá hiện tại (năm 2012) Công trình này theo tính toán của các nhà kỹ thuật sẽ tồn tại đến năm 2050, nh ng theo tính toán của các nhà kinh tế thì công trình chỉ có giá trị sử dụng đến năm 2040 Nh vậy:

(hay = Tuổi thọ kinh tế - Tuổi hiệu quả = 49 - 21= 28 năm)

ưCácưphươngưphápưđoưgiảmưgiáưtíchưluỹ

a) Ph ơng pháp kỹ thuật

b) Ph ơng pháp đo giảm giá rút ra từ thị tr ờng

c) Ph ơng pháp tính tuổi hiệu quả

• Là ph ơng pháp tính toán chi phí giảm giá dựa trên

những điều tra, khảo sát sự thay đổi, sự suy giảm

kỹ thuật của công trình, từ đó tính ra những chi phí từ những thay đổi đó.

• Ng ời ta phân chia thành các nhóm, các yếu tố dẫn

đến sự giảm giá:

• Nhóm các yếu tố bị lỗi thời, bị giảm giá không thể

thay thế

• VD: Lỗi thời về mặt thiết kế, về kích th ớc, những

lỗi thời cố định không thể tháo dỡ, thay thế đ ợc (VD t ờng bị nứt,rầm bị nứt).

  Phải tính theo tỷ lệ % giá trị đầu t của yếu tố

đó hoặc phải tính theo tuổi thọ của công trình.

Chi phÝ gi¶m gi¸

• Là ph ơng pháp đánh giá mức độ giảm giá trị (công trình)

của một BĐS thông qua việc so sánh, tính toán các tỷ lệ giảm giá của các BĐS t ơng tự đã trao đổi trên thị tr ờng để rút ra tỷ lệ giảm giá cho BĐS mục tiêu.

• B1: Xác định các BĐS đã giao dịch trên thị tr ờng mà có thể

so sánh đ ợc với BĐS mục tiêu.

• B2: Ước tính giá trị của địa điểm  th ờng tính giá trị của

đất hoặc đất đã đ ợc đầu t hạ tầng.

• B3: Tính giá trị (chi phí) thay thế của công trình

• (Chi phí để tạo lập công trình này mới là bao nhiêu tiền?).

• B4: Tính tổng CP gg

• Tổng CP gg = giá bán - chi phí địa điểm - chi phí thay thế.

• B5: tính đ ợc tỷ lệ giảm giá chung công trình.

• % gg chung công trình = CP gg/ Giá trị công trình

• B6 Tính tỷ lệ giảm giá hàng năm

• VÝ dô

23

• Tû lÖ gi¶m gi¸ hµng n¨m TB cña B§S =( 2,85x2

+2,56x3 +2,5x1)/6 = 2,64%

• % gi¶m gi¸ chung B§S mt=2,64%x13=34%

• => CPgg cña B§S môc tiªu = 34% x 600=206 tr®

• = Gi¸ b¸n B§Smt = 500+ 600 -206

BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI

1 Nhà biệt thự 1 tầng mái ngói 8 20 17 7 8

2 Nhà biệt thự 2 tầng mái ngói 8 20 16 3 6

bê tông bắt đầu bị nứt

Bê tông nứt, cốt thép bắt đầu bị rỉ

Bê tông có nhiều vết nứt, cốt thép có chỗ bị cong vêng

Kế cấu bắt đầu công vênh

Bê tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ

Kết cấu mất khả năng chống đỡ cần sửa hoặc bỏ

2 Kết cấu

bằng gạch

Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ

Vết nứt rộng, sâu tới gạch

Lớp trát bảo về bong tróc nhiều,

nhiều chỗ

có vết nứt rộng

Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cầu bị thấm nước

Các vết nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị cong vêng

Hầu hết kết cầu bị rạn, nứt nhiều chỗ,

bị đổ hay hỏng hoàn toàn

BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA

Bắt đầu

bị mối mọt

hoặc rỉ

Bị mối mọt hoặc rit nhiều chỗ

Bị mục hoặc

bị rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh

Kết cầu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt

Kết cầu

bị cong vênh

nhiều, có chỗ bị đứt rời

Nhiều chỗ đứt rời mất khả năng chỗng đỡ

4 Mái bằng

ngói, tôn,

fibro x.măng

Chất liệu lợp mái bị hư hỏng, nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa theo

độ hư hỏng nặng hay nhẹ và diện tích hư hỏng của mái

30%-40%

diện tích hư hỏng

50% diện tích hư hỏng

40%-60% diện tích hư hỏng

50%->60%

diện tích

hư hỏng

Một trung tâm giải trí đã vận hành hiệu quả đ ợc

5 năm, trung tâm này cần đ ợc định giá cho mục đích báo cáo tài chính, biết:

- Trung tâm giải trí có diện tích sàn 10.000 m2

- Giá trị thị tr ờng của đất trống:

- Giá trị thị tr ờng của BĐS

16.200.000 USD + 6.000.000 USD = 22.200.000

USD

- u điểm:

 Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho

các giao dịch và mục đích riêng biệt

 Chi phí không phải lúc nào cũng đồng

nhất hay phù hợp với giá trị PP chi phí

phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới,

song tổng của nhiều bộ phận ch a

chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

 Việc ớc tính giảm giá tích luỹ mang

tính chủ quan nhiều hơn khách quan

 Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ

thuật xây dựng và phải có kinh

nghiệm.