Thẩm định giá bất động sản

PHƯƠNG PHÁP I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS. 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: 1. Đặc điểm chủ yếu

Trang 1

CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

1 Đặc điểm chủ yếu của BĐS

2 Phân loại BĐS

3 Quyền của chủ thể đối với BĐS

4 Đặc điểm của thị trường BĐS

5 Phân loại thị trường BĐS

II CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

2 Phương pháp đầu tư

3 Phương pháp chi phí

4 Phương pháp thặng dư

(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)

1 Đặc điểm chủ yếu của BĐS:

- Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị

trí cụ thể

- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền

vững cao, do đó:

+ Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần

+ Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS

+ Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS

để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

- Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác

biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về

kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi

định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để

điều chỉnh giá cho hợp lý

- Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có

giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho

các BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu

- Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây

dựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD

BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường

có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:

+ Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của nhà nước

+ Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến những ảnh hưởng của nó đến các công trình khác

+ Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có những công trình khác ra đời

2 Phân loại BĐS:

a Ý nghĩa của việc phân loại:

- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách

quản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị

lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về

mặt KT-XH.

- Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ

hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS,

giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu

tư

(Phân loại BĐS)

b Theo đặc tính vật chất:

- Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang

sử dụng

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời

+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai:

hệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình … + Các TS khác không thể tách rời với công trình XD:

điều hòa, quạt…

- Các TS khác gắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá…

Trang 2

c Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

- Đất đai:

+ Đất nông nghiệp

+ Đất phi nông nghiệp

+ Đất chưa sử dụng

- Công trình kiến trúc:

+ Nhà ở để cho thuê hoặc bán

+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại

+ Khách sạn, văn phòng cho thuê

+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên

3 Quyền của chủ thể đối với BĐS:

- Đối với đất đai:

+ Sở hữu vĩnh viễn.

+ Thuê theo hợp đồng.

+ Quyền sử dụng đất.

- Đối với các công trình:

+ Sở hữu vĩnh viễn.

+ Thuê theo hợp đồng.

(Quyền của chủ thể đối với BĐS)

4 Đặc điểm của thị trường BĐS:

dịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm

phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS,

đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài,

có thể có sự thay đổi trong lúc đàm phán => nguy cơ

định giá sai số lớn

b Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.

Nguyên nhân: do có sự khác biệt giữa các vùng,

miền

=> Khi định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế,

văn hóa, xã hội của vùng gắn với BĐS đó

(Đặc điểm của thị trường BĐS)

c Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo:

Nguyên nhân: thông tin về BĐS và thị trường

BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ mang tính tương đối, không sẵn các BĐS để

so sánh, số lượng cung và cầu có giới hạn, người mua và người bán thường có ít kinh nghiệm

=> Giá BĐS không phải là mức giá cạnh tranh

=> việc gặp gỡ giữa người mua và người bán thường phải thông qua môi giới chuyên nghiệp

d Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh

tế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi Tuy nhiên,

trên thị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy

cung không thể phản ứng một cách nhanh chóng và

tương ứng với cầu được Vì vậy, cần lưu ý:

- Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn

đến các cơn sốt giá BĐS

- Nhà nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài

hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm

ổn định thị trường BĐS

- TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm

của thị trường để ước tính giá tài sản một cách hợp lý

e Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự

kiểm soát của nhà nước

5 Phân loại thị trường BĐS:

a Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: thị trường chính thức vs phi chính thức

b Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại

c Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, BĐS công nghiệp, BĐS dùng cho văn phòng, công sở, BĐS dùng trong dịch vụ

d Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng để góp vốn, liên doanh

(Phân loại thị trường BĐS)

Trang 3

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

1 Phương pháp so sánh

2 Phương pháp đầu tư

3 Phương pháp chi phí

4 Phương pháp thặng dư

Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ

thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố

nào

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị

trường

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá

1 Cơ sở lý luận:

Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh

ta chi ra ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương thay thế

2 Các trường hợp áp dụng:

- Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung

cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu, các phân xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh đất …

- Các mảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực, khu dân cư

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1 Phương pháp so sánh trực tiếp)

3 Kỹ thuật định giá:

- Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần

thẩm định (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh Các

thông tin cơ bản sau cần được thu thập:

+ Tình trạng vật chất của BĐS

+ Đặc điểm về mặt bằng

+ Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm

+ Tình trạng pháp lý

+ Thời gian giao dịch

+ Các điều khoản và điều kiện sử dụng

(1 Phương pháp so sánh trực tiếp)

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các

giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu

+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường

+ Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường

- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so

sánh được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so sánh)

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS

mục tiêu và BĐS so sánh Đồng thời, dựa trên các yếu

tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS

Khi điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau:

• Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt

• Mỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các

bằng chứng thị trường

• Luôn đặt ra câu hỏi: những sự khác nhau nào là lý do

chủ yếu cần đến sự khác nhau về giá trị của 02 BĐS

Có 02 phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính

gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ

đơn giản

4 Ví dụ: Giả định trong quá trình định giá khu đất ở

(khu đất B) có diện tích 20.000m2thuộc đô thị loại 2,

cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề (khu đất A) có diện tích 25.000m2 Đây

là khu đất có thể so sánh được với khu đất cần định giá

Khu đất A đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở Cuộc đấu giá này diễn ra trong thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B

Tổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng tương đương giá /m2 là 5 triệu đồng

Trang 4

285.7 250

6 Chiều sâu khu đất

Tự nguyện

10 Tình trạng mua bán

Không

9 Tài sản trên đất

Ít bụi

- Bụi

- Ồn ào

8 Môi trường:

Ko giáp hẻm

1 mặt giáp hẻm lớn

7 Kết cầu hạ tầng

Đường giao thông

70 100

5 Mặt tiền (m)

Loại 2

4 Loại đường phố

Vị trí 1: đất có 1 mặt tiền liền cạnh

với đường phố

3 Vị trí đất

Đô thị loại V

2 Mục đích sử dụng

Có giấy chứng nhận QSD đất

1 Căn cứ pháp lý

Khu B Khu A

Khác nhau Giống nhau

điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí

Khu A Khu B

Bụi: 8 điểm

Ít bụi hơn: 9 điểm

Độ bụi

Khu A Khu B

Thuận lợi: 10 điểm Kém thuận lợi: 8.5 điểm Giao thông

Khu A Khu B

Ngắn hơn: 10 điểm Dài hơn: 9 điểm Chiều dài

Khu A Khu B

Rộng hơn: 10 điểm Hẹp hơn: 8 điểm Chiều rộng mặt tiền

• Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm

5% giá, mỗi điểm hơn tăng 5% giá

• Giá trị khu B giảm:

- Do chiều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ

- Do chiều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ

- Giao thông: 1,5 x 5% x 125 tỷ = 9.375 tỷ

=> Giá trị giảm: 28.125 tỷ

• Giá trị khu B tăng:

- Độ bụi: 1 x 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ

• Giá trị 1 m2ở khu B = (125 - 28.125 + 6.25) tỷ /25,000

= 4.125 tr / m2

• Có thể chọn thêm một số khu đất khác để so sánh

5 Ưu, nhược điểm:

Ưu:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì chỉ dựa trên các giao dịch thị trường

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường

vì dựa vào giá cả thị trường

- Là cơ sở của các phương pháp khác như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư

Nhược:

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thi mới có thể so sánh được

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử

- Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

1 Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp

thu nhập

2 Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi

ích tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS

ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản

thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS

3 Điều kiện áp dụng:

- Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại

các khoản thu nhập ổn định và có thể được dự báo

trước

- Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết

định lựa chọn phương án đầu tư

(2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền)

r

CF

PV

k r

CF





4 Kỹ thuật định giá: định giá dựa vào thu nhập là chuyển hóa

các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn ĐT:

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền)

PV: giá trị của tài sản định giá CF: dòng tiền ròng hàng năm.

r: mức chiết khấu hàng năm

• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:

CF1= CF0(1 + k)

CF0: dòng tiền ròng ở năm hiện hành.

k: tỷ lệ tăng dòng tiền hàng năm



 

 n 1

t ( 1 )t

CF PV

• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:

Trang 5

4 Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết

111 , 111 , 403 , 1

% 7

000 , 500 , 102 333 , 733

,

207

7.50%

8.00%

7.50%

7.00%

%

Mức chiết khấu

102,500,000 140,000,000

100,000,000 67,500,000 Đồng

Tổng chi phí SX

2,500 2,000 1,500 Đồng/kg

Chi phí sản xuất

207,733,333 263,200,000

225,000,000 135,000,000 Đồng

Tổng doanh số bán

4,700 4,500 3,000 Đồng/kg

Giá bán bình quân

56,000 50,000 45,000 Kg

Tổng sản lượng

Bình quân

2007 2006 2005 ĐVT

Chỉ tiêu

=> Vậy giá trị ước tính là: 140,311 đồng / m2

5 Trình tự thực hiện:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm

mà BĐS mang lại, có tính đến các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ

khỏi thu nhập hàng năm: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bước 3: Xác định mức chiết khấu phù hợp.

Bước 4: Sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền

để tính giá trị của tài sản

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền)

6 Ưu, nhươc điểm:

Ưu:

- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, vì nó

tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS

mang lại cho nhà đầu tư

- Có thể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các

thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu

nhập có được dự báo một cách chính xác

Nhược điểm:

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các

khoản thu nhập tương lai

- Kết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết

quả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của

tham số trong mô hình

• Dựa trên phương pháp thay thế: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương đương

• Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích

sử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học…

đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh

• Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

• Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu

• Là phương pháp cũng thường được dùng với tính chất

bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3 Phương pháp chi phí)

3 Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị đất trống của BĐS trong

điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành

đối với các công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính số tiền giảm giá của công trình, xét

trên mọi nguyên nhân

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách lấy chi

phí xây dựng mới (đã được ước tính ở bước 2) trừ cho

số tiền giảm giá của công trình (ước tính ở bước 3)

Bước 5: Giá trị của BĐS = giá trị của đất trống + giá trị

của công trình

(3 Phương pháp chi phí)

4 Các loại chi phí:

a Chi phí tái tạo:

- Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó

b Chi phí thay thế:

- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình

có giá trị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp

và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời

=> Trong 1 số trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo không hợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để việc ước tính giá trị được chính xác hơn

Trang 6

5 Các phương pháp ước tính chi phí:

dựng: chi phí trực tiếp phát sinh ở từng hạng mục

(từ nền móng cho đến khâu hoàn thiện trang trí) sẽ

được ước tính + chi phí gián tiếp, như: chi phí quản

lý xây dựng, quản lý tài sản, chi phí thiết kế, giám

sát, lãi vay, thuế BĐS…+ lợi nhuận được ước tính

Ưu điểm: là phương pháp cho kết quả chính xác, thường

được sử dụng đối với các công trình xây dựng có

quy mô lớn

Nhược điểm: cần nhiều thời gian và công sức, TĐV phải

có chuyên sâu về kỹ thuật mới có thể định giá chính

xác

Ví dụ: ước tính chi phí xây dựng đối với công trình 1.000 m2

34.5 Chi phí xây dựng 1m 2

34,500 Giá trị công trình (A+B+C)

3,000

C Lợi nhuận (10%)

1,500

B Chi phí gián tiếp (5%)

30,000 1,000 15,000 5,000 2,000 2,000 5,000

A Chi phí trực tiếp

1 Vệ sinh địa điểm

2 Móng

3 Tường

4 Sàn

5 Trần

6 Mái

Tổng cộng (USD) Lao động Nguyên vật liệu

Hạng mục xây dựng

b Phương pháp so sánh thị trường: theo phương

pháp này, chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của

công trình mục tiêu được xác định dựa trên đơn giá

của công trình tương tự

Tỏng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý

và lãi

Ưu: đơn giản, có thể được tính toán một cách nhanh

chóng, thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh

với các phương pháp định giá khác

Nhược: thực tế, có rất ít các công trình giống nhau hoàn

toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh

Vì vậy, nên tính toán đơn giá cho mỗi đơn vị kết cấu

chuẩn, sau đó điều chỉnh về cho đơn giá của công

trình mục tiêu

6 Các loại giảm giá đối với BĐS:

- Giảm giá vs khấu hao:

Khấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn

TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh

Giảm giá: của BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất kỳ

lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định

- Ví dụ: một xe máy lúc mua là 24 triệu, được khấu hao

trong thời gian 10 năm Giả sử 1 năm sau: giá trị khấu hao là 2.4 triệu; nhưng xe máy này nếu bán trên thị trường được 20 triệu => mức giảm giá là 4 triệu

Chi phí thay thế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị trường đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là

$3,000

• Các loại giảm giá:

- Giảm giá tự nhiên:

+ BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng

+ BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian

sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa

chất…

+ BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng , do quản lý

kém hoặc do sự phá hoại

- Giảm giá do lỗi thời chức năng: là hiện tượng giảm giá

do sai sót trong thiết kế, thiếu sót hoặc thừa trong kết

cấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời

- Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: do các nguyên nhân

thay đổi về môi trường

7 Tuổi thọ kinh tế của công trình:

Tuổi thọ của BĐS có thể được phân loại như sau:

- Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá

- Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt

kỹ thuật

- Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt hiệu quả kinh tế

- Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại mà vẫn mang lại hiệu quả kinh tế

- Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả

Trong định giá, để xác định mức giảm giá, TĐV sẽ căn

cứ vào tuổi thực và tuổi thọ kinh tế của BĐS

Trang 7

• Ví dụ: một công trình hoàn thành việc xây

dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu quả

từ năm 1996 đến thời điểm định giá hiện tại

(năm 2009) Theo tính toán của các nhà kỹ

thuật, công trình này tồn tại đến năm 2035,

nhưng theo ước tính của chuyên gia kinh tế,

nó chỉ có ý nghĩa đến năm 2030 Chi phí thay

thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời

điểm hiện tại là 100.000 USD

Yêu cầu: xác định các loại tuổi và mức giảm

giá đối với công trình này

• Các loại tuổi công trình:

- Tuổi thọ vật lý: 2035 – 1995 = 40 năm

- Tuổi thọ kinh tế: 2030 – 1996 = 34 năm

- Tuổi hiệu quả: 2009 – 1996 = 13 năm

- Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2030 – 2009 = 21 năm

- Tuổi thực: 2009 – 1995 = 14 năm

• Mức giảm giá ước tính:

100.000 x (14 năm /34 năm) = 41.176 USD

8 Phương pháp xác định giảm giá:

a Phương pháp mang tính kỹ thuật:

a.1 Giảm giá tự nhiên:

a.1.1 Có thể sửa chữa được: TĐV điều tra chi tiết

về công trình xây dựng, lập danh mục các

hạng mục hư hỏng có thể sửa chữa, xét hiệu

quả kinh tế của việc sửa chữa Ước tính chi

phí cho việc sửa chữa tại thời điểm hiện hành

a.1.2 Không sửa chữa được: TĐV dựa vào việc

phân tích chi phí thay thế cho toàn bộ công

trình và dựa vào tỷ lệ tuổi hiệu quả/tuổi kinh tế

để chọn tỷ lệ giảm giá cho phù hợp

a.2 Giảm giá lỗi thời do chức năng:

a.2.1 Có thể sửa chữa được: tiến hành như giảm giá tự nhiên

a.2.2 Không thể sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá

do TĐV quyết định, dựa trên sự tham khảo các giao dịch, đàm phán tương tự đã xảy ra trong quá khứ

a.3 Giảm giá lỗi thời do bên ngoài: không sửa

chữa được: tỷ lệ giảm giá được xác định dựa trên sự tham khảo các giao dịch, đàm phán tương tự gần đây nhất

b Xác định giảm giá dựa trên giá thị trường: được áp

dụng để ước tính tổng mức giảm giá, không phân biệt

nguyên nhân Dễ dàng được thực hiện khi ước tính giá

trị BĐS mà thị trường đã tồn tại nhiều BĐS tương tự

được đánh giá

Ví dụ: Một trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất là

3.000m2, diện tích xây dựng là 10.000m2 Chi phí xây

dựng hiện hành được ước tính là 1.500 USD/m2 Tuổi

thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm Một

mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50

năm với giá 2.000 USD/m2

Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo

tài chính

- Giá trị thị trường của đất trống:

3.000 m2x 2.000 USD/m2= 6.000.000 USD

- Chi phí hiện hành của các công trình:

10.000 m2x 1.500 USD/m2= 15.000.000 USD

- Mức giảm giá của công trình xây dựng:

(5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD

- Chi phí thay thế giảm giá của công trình:

15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD

- Giá trị thị trường của BĐS:

6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD

Trang 8

Ưu:

- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường

thích hợp để so sánh

- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng

cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

Nhược:

- Định giá cũng phải căn cứ vào dữ liệu thị trường

- Chi phí không bằng giá trị và không tạo ra giá trị

- Việc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và

tương đối khó khi thực hiện

- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và thành thạo về kỹ thuật

xây dựng

- Phương pháp này ít được sử dụng cho mục tiêu định giá

quan trọng

1 Cơ sở xây dựng: chủ yếu dựa vào nguyên tắc

đóng góp: giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự chênh lệch trong trường hợp

có sự hiện diện hay thiếu vắng của BĐS đó

- Phù hợp khi dễ dàng xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS

- Các yếu tố liên quan đến doanh thu, chi phí phải đạt độ tin cậy cao

- Có thể kết hợp các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất khi đánh giá các phương án

sử dụng của BĐS

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4 Phương pháp thặng dư)

3 Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả

nhất cho BĐS cần định giá

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu của BĐS theo phương án

trong bước 1 (có thể dùng phương pháp so sánh hay thu

nhập)

Bước 3: Tính tổng chi phí phát sinh của phương án: CP xây

dựng, CP tài chính, CP khác có liên quan và lợi nhuận

của nhà ĐT xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng doanh

thu - tổng CP

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào

giá trị thặng dư và các yếu tố cấu thành giá vốn BĐS

mục tiêu (các chi phí cơ hội để có BĐS cho việc phát

triển)

(4 Phương pháp thặng dư)

4 Ví dụ: UBND tỉnh Cần Thơ vừa duyệt dự án của Công ty Nam

Phát xây dựng 5 căn hộ trên diện tích đất 1500m2 Diện tích xây dựng mỗi căn là180m2 và sẽ được bán với giá 1 tỷ đồng Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 căn này là 100 triệu đồng, chi phí quảng cáo và môi giới là 50 triệu

Yêu cầu: xác định giá trị mảnh đất, biết rằng:

- Thời gian thực hiện và hoàn thành dự án là 1 năm

- Chi phí xây dựng 2 triệu/m2

- Công ty Nam Phát phải nộp tiền sử dụng đất là 4% giá đất

- Các khoản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất 10%/năm

- Chi phí xây dựng được tài trợ 2 lần Mỗi lần ½ chi phí cần thiết

- Công ty kỳ vọng khoản lợi nhuận là 100 triệu cho mỗi căn nhà và

tỷ suất lợi nhuận là 20% trên vốn đâu tư vào đất

- Doanh thu từ việc bán nhà: 5 tỷ

- Chi phí pháp lý và quảng cáo môi giới khi bán BĐS: 150

triệu

- Thu thuần về bán BĐS: 5.000 – 150 = 4.850 triệu

- Các chi phí phát triển: 2.435 triệu

CP xây dựng: 5 x 180x 2 tr = 1.800 triệu

CP tài trợ: 900x10% + 900x10%x0.5 = 135 triệu

Lợi nhuận được yêu cầu đối với 5 căn nhà: 500 triệu

- Giá trị thặng dư (của đất) = 2.415 triệu

- Giá trị đất trống: X

- CP pháp lý để có QSĐ: 0,04X

- CP cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X+0,04X)x 10% = 0,104X

- Tổng CP đầu tư vào đất = 1,144X

- Lợi nhuận yêu cầu: 20% x 1,144X = 0,2288X

- Giá trị ĐT vào đất trống: 1,3728X

- Giá trị ước tính của đất:

2135 = 1,3728X => X = 1.759,2 triệu

- Tư vấn: Giá mua tối đa là 1.759,2 triệu

Trang 9

Ưu:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát

triển

- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực

hiện đấu thầu

- Được sử dụng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền

cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án BĐS

Nhược:

- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất cho BĐS

- Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo giá thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi

phí và giá bán

- Không tính đến giá trị thời gian của tiền tệ

Tiêu đề	Thẩm định giá bất động sản
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Thẩm định giá bất động sản
Thể loại	Luận văn
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	9
Dung lượng	257,18 KB