Định giá bất động sản

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bản đồ xác định về sơ đồ chỉ dẫn bản đồ vị trí, bản vẽ hiện trạng Bản vẽ hiện trạng vị trí quy định về sơ đồ chỉ dẫn, bản đồ vị trí, bản

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ mục đích chuyển nhượng

Bỏo cỏo kết quả thẩm định giỏ

 Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng.

 Khách hàng yêu cầu TĐG: Công ty C

 Địa điểm thẩm định giá: đường Nơ Trang Long, quận

Bình Thạnh, tp Hồ Chí Minh.

 Mục đích thẩm định giá: Chuyển nhượng.

 Thời điểm thẩm định giá: Tháng /200 Tháng /200 … … … … .

1 Cỏc căn cứ làm nền tảng để thẩm định giỏ.

- Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa quy định về thẩm định giá

- Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 8 năm 2005 về Thẩm định giá

- Những tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và Việt Nam

- Thông tư số 13/LB-TT, ngày 18/8/1994 của liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà Nước cho người đang thuê

- Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về Thu tiền sử dụng đất)

-2.Phương thức tiến hành thẩm định giỏ :

 Nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin Công ty C cung cấp.

 Tổ chức thẩm định hiện trạng tại hiện trường.

 Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời

điểm thẩm định giá

 Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tình trạng tài sản

 Phân tích và đánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.

 Nghiên cứu, tham khảo, phân tích và so sánh giá thị trường tại thời điểm tháng /200 … …

trường tại thời điểm tháng /200 … …

 Sau khi thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin về quyền sử dụng đất đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố

Hồ Chí Minh theo yêu cầu thẩm định giá của Công ty C tháng /200 … …

tháng /200 … …

 Kết quả thẩm định giá như sau:

III Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

1 Phỏp lý tài sản thẩm định giỏ:

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng dất

- Bản đồ xác định về sơ đồ chỉ dẫn, bản đồ vị trí, bản vẽ hiện trạng

- Bản vẽ hiện trạng vị trí quy định về sơ đồ chỉ dẫn, bản đồ vị trí, bản vẽ hiện trạng, bảng liệt kê toạ độ góc ranh, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện tích nhà cần thẩm định giá

- Biên bản đánh giá chất lượng còn lại của nhà, nhà xưởng

2 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản định giỏ

 Tài sản nằm trong hẻm đất rộng khoảng 4 m, cách mặt tiền đường Nơ Trang Long khoảng 200 m, lô đất

có hình chữ nhật, ba mặt tiền hẻm Khu đất nằm trong khu dân cư đông đúc, phù hợp xây dựng biệt thự, nhà xưởng Giấy tờ pháp lý đầy đủ

Đặc điểm về quyền sử dụng đất:

 Hình dạng: lô đất có hình dạng đẹp (hình chữ nhật) khá vuông vức.

 Tổng diện tích khu đất là 3.280 m2, chiều ngang khoảng 93,4 m, chiều sâu khoảng 28,1

m Trong đó diện tích vi phạm lộ giới là 1.963 m2, diện tích được công nhận là 1.317 m2

Đặc điểm về cụng trỡnh xõy dựng:

 Diện tích công trình xây dựng căn cứ theo bản vẽ hiện trạng và bản vẽ mặt bằng tổng thể do Công ty Tư vấn quy hoạch xây dựng và dịch vụ phát triển đô thị vẽ

 Chất lượng còn lại của công trình xây dựng căn cứ theo báo cáo đánh giá chất lượng còn lại của nhà, nhà xưởng do Công ty Tư vấn quy hoạch xây dựng và dịch

vụ phát triển đô thị vẽ và được Sở Xây dựng duyệt và

đóng dấu.

Đặc điểm công trình xây dựng

20 cm, quÐt v«i, kÌo thÐp h×nh

Toµn bé phÇn m¸i kh«ng cßn.

650,44 m2

Đặc điểm cụng trỡnh xõy dựng

02 Khối B Cấu trúc: nhà trệt.Kết cấu chính: móng

bê tông cốt thép, cột bằng bê tông cốt thép, nền đất, tường xây gạch dày 20

cm, quét vôi Toàn bộ phần mái không còn.

120 m2

03 Tượng

rào

Tường rào bao quanh khuôn viên khu

đất xây gạch dày 20 cm, cao 2,5 m, quét vôi, nhịp 4 m.

247 m

IV Cơ sở giá trị của thẩm định giá,

các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá.

1 Cơ sở giỏ trị của thẩm định giỏ:

 Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, chúng tôi chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá

 "Giá trị thị trường" là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài

sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập.

2 Cỏc nguyễn tắc được

sử dụng trong thẩm định giỏ:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính của nguời mua.

Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu

hµng d÷ liÖu cña …

Ứng dụng các phương pháp để

thẩm định giá:

5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp:

a.Phân tích các bất động sản so sánh :

Cấu trúc: nhà trệt, mái tôn, sân để xe

Chủ quyền hồng.

Ước tính: 272 lượng

ĐGXD:

800.000 đồng/m2

Giá QSDĐ: 9,9 triƯu đ/m

Nhà trong hẻm rộâng 4m, có vị trí tương đồng với tài sản TĐ

m, khu dân cư đông đúc, gần chợ

Cấu trúc: nhà cấp 4, đang kinh doanh phòng

trọ

Chủ quyền hồng.

Ước tính: 80 lượng

ĐGXD:

600.000 đ/m2Giá QSDĐ:

7.650.000đ/m

2

Nhà trong hẻm đối diện với tài sản TĐ, có

vị trí tương đồng tài sản TĐG

Chủ quyền hồng.

Ước tính:

136 lượng

Giá QSDĐ: 8.640.000 đồng/m2

Tài sản có

vị trí tương đồng với tài sản TĐG.

Chủ quyền hồng

Tài sản có

vị trí tương đồng với tài sản TĐG.

Long 50 m Cấu

trúc: nhà trệt,

mái tôn

Chủ quyền hồng

Tài sản có vị trí tương

đồng và thuận lợi kinh doanh buôn bán như tài sản thẩm định giá.

b Phân tích đánh giá:

* Thuận lợi và hạn chế

 Thuận lợi:

Lô đất nằm trong hẻm nhưng có phần diện tích giáp với sông Sài Gòn thuận tiện cho việc kinh doanh nhà hàng, khu nghỉ mát

Địa thế khu đất khá bằng phẳng, điều kiện cơ sở hạ tầng trong khu vực đã hoàn chỉnh, thuận tiện cho xây dựng.

 Hạn chế:

Diện tích lô đất khá lớn so với các tài sản so sánh trong khu vực dẫn đến khó trong việc điều chỉnh giá.

Thực hiện điều chỉnh:

Bước 1:

 Điều chỉnh tăng giảm theo tỷ lệ phần trăm đối với các tài sản

so sánh về tài sản chuẩn được giả định, đất có diện tích 80 ≈

100 m2 có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nằm trong hẻm rộng khoảng 4 m, cách mặt tiền đư ờng Nơ Trang Long khoảng 50 m, lân cận với tài sản thẩm

định giá:

Kết luận của cỏc bước điều chỉnh

 Qua phân tích đánh giá trên chúng tôi nhận địnhmức giá thị trường quyền sử dụng đất đối với những tài sản nằm trong hẻm đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích khoảng

80 đến 100 m2 mức giá dao động trong khoảng từ 8,5 triệu đ/m2 đến 10 triệu đ/m2

 - Sau khi xem xét các đặc điểm thuận lợi và hạn chế đối với tài sản thẩm định giá các chuyên gia thẩm

định giá thống nhất lấy mức giá thị trường quyền sử dụng đất là 9 triệu đ/m2 làm cơ sở điều chỉnh:

9.000.000 x (100% - 15%) = 7.650.000 ®/m2

Bước 3

Điều chỉnh theo tính thích dụng: Do công trình xây dựng trên đất đã cũ, lỗi thời nên làm giảm giá trị của lô đất Các chuyên gia đề nghị giảm 5% mức giá trên: 7.650.000 x (100% - 5%) = 7.267.500 đ/m2.

5.2.Phương pháp Thặng dư:

Phương phỏp thặng dư

 Cơ sở lý luận: phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

 Công thức: giá trị thặng dư của bất động sản = giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến - chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.

 Giả sử mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất: xây dựng khu nhà ở liên kế.

 Phương án đầu tư: quy hoạch phân lô xây dựng nhà liên kế để bán.

 Các thông tin tham khảo về giá nhà trong hẻm, giá bán nhà tại các khu quy hoạch lân cận tài sản thẩm định giá:

Cỏc thụng số ban đầu

Stt Nội dung Số lượng Đơn vị tính

04 Giá bán QSD đất dự kiến bán 12.000.000 đ/m2

05 Giá QSD đất theo quyết định 650.000 đ/m2

06 Chi phí đầu tư CSHT bình quân 150.000 đ/m2

07 Chi phí quy hoạch 12.000 đ/m2

Cỏc thụng số ban đầu

Stt Nội dung Số lượng Đơn vị tính

09 Lợi nhuận cho nhà đầu tưư 10% Doanh thu

10 Lãi suất vay ngân hàng 10,20% /năm

11 Tỷ lệ tăng giá đất hàng năm 5% /năm

12 Tỷ lệ chiết khấu 10,0% /năm

13 Chi phí quản lý và bán 1% Doanh thu

2 ThuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng 215.509.091 905.138.182

Doanh thu (trõ VAT) 2.155.090.909 9.051.381.818

HÖ sè chiÕt khÊu 1,00 0,909

HiÖn gi¸ doanh thu vÒ 2003 2.155.090.909 8.228.528.926

III.Chi phí

1 Chi phÝ ®Çu t­ CSHT b×nh qu©n 197.550.000

2 Chi phÝ quy ho¹ch 15.804.000

Tæng chi phÝ ban ®Çu 213.354.000

L·i vay ng©n hµng (3 th¸ng) 5.440.527

Chi phÝ qu¶n lý vµ b¸n 21.550.909 90.513.818 Tæng céng chi phÝ 240.345.436 90.513.818 HiÖn gi¸ chi phÝ vÒ 2004 240.345.436 82.285.289

Céng hiÖn gi¸ chi phÝ 322.630.725

IV.Lợi nhuận nhà đầu tư

Stt Nội dung Thông số tính toán

IV Lợi nhuận nhà đầu tư 1.038.361.983

V Giá trị thặng dư lô đất 9.022.627.126

VI Giá trị bình quân lô đất 6.850.894

VI Nhận xét và kết luận:

6.1 Nhận xét :

a.Kết luận của cỏc phương phỏp:

 Phương pháp so sánh trực tiếp: Mức giá quyền sử dụng đất đối với tài sản thẩm định giá trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh tại thời điểm tháng …/200 là:…

Minh tại thời điểm tháng …/200 là:… 7.267.500

đ/m2.

 Phương pháp thặng dư: Mức giá quyền sử dụng đất

đối với tài sản thẩm định giá trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh tại thời điểm tháng /200 l… …

thời điểm tháng /200 l… … à: 6.850.894 đ/m2.

b Hạn chế của cỏc phương phỏp :

Phương pháp này chủ yếu dựa vào các dữ liệu lịch sử, vì vậy dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động

Cần thiết phải có thông tin thị trường, thông tin phải chính xác

Phụ thuộc vào khả năng quy hoạch của khu vực trong tương lai.

Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất (phụ thuộc nhiều vào yếu tố như quy hoạch, điều kiện kinh tế xã hội, dự kiến phát triển trong tương lai).

Các số liệu dựa vào dự tính trong tương lai như doanh thu và chi phí,

đặt trong mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất nên mang nhiều yếu

tố rủi ro Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy thuộc điều kiện và động thái của thị trường nên ảnh hưởng đến kết quả tính toán.

Giá trị thặng dư nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán.

•Động thỏi thị trường và kết quả

 Động thái thị trường tại thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm thẩm định giá thị trường giao dịch bất

động sản tương đối ổn định

 Kiến nghị kết quả thẩm định giá:

Sau khi thực hiện các phương pháp thẩm định, các chuyên gia thẩm định giá đánh giá quyền sử dụng

đất của tài sản thẩm định giá tại số 479/35 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh theo yêu cầu thẩm

định giá của Công ty C tại thời điểm tháng /200 … …

định giá của Công ty C tại thời điểm tháng /200 … …

là: 7.000.000 đ/m2.

6.2 Kết quả thẩm định giá và điều kiện kèm theo:

a Kết quả thẩm định giỏ;

* Quyền sử dụng đất

Tên tài sản Diện

tích (m2)

Theo quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của UBND Tp Hồ Chí

*Công trình xây dựng:

Stt Tªn tµi s¶n DiÖn tÝch

(m2 )

GTCL (%)

Tổng giỏ trị tài sản thẩm định giỏ:

Stt Tên tài sản Theo giá trị trường

 Kết luận:

 Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và công trình xây dựng đối với tài sản thẩm định giá trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh theo yêu cầu thẩm định giá của Công ty C tại thời điểm tháng …/200 là: …

tại thời điểm tháng …/200 là: … 9.386.391.000 đ

( Chín tỷ ba trăm tám mươi sáu triệu ba trăm chín mươi mốt ngàn đồng ).

 Hạn chế và cỏc điều kiện

kốm theo kết quả thẩm định giỏ:

 Số liệu về diện tích đất chúng tôi dựa vào bản vẽ số 70087/ĐĐBĐ ngày 29/11/2001 của Đoàn đo đạc bản

đồ - Sở Địa chính nhà đất (kèm theo thuyết minh phần diện tích vi phạm lộ giới và phần được công nhận) Diện tích trên không bao gồm phần diện tích vị phạm lộ giới

 Số liệu về công trình xây dựng và chất lượng còn lại các chuyên gia thẩm định giá căn cứ vào báo cáo

đánh giá chất lượng còn lại của nhà, nhà xưởng của Công ty tư vấn QHXD&DVPTĐT được Sở Xây dựng duyệt tháng /200 … …

duyệt tháng /200 … …

Hạn chế và cỏc điều kiện kốm theo kết quả thẩm định giỏ:

 Kết quả thẩm định giá trên chỉ được xác nhận khi đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính đối với quyền sử dụng

đất ở và quyền sở hữu công trình theo quy định của pháp luật hiện hành

 Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị cho quyền sử dụng đất và công trình xây dựng đối với tài sản thẩm định giá trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, kết cấu, diện tích, hiện trạng được mô tả chi tiết ở trên theo yêu cầu thẩm định giá của Công ty C tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.